房地产投资决策讲义

房地产投资决策分析房地产投资决策分析房地产项目投资决策概述房地产投资项目的方案比选各比选指标的应用9．1房地产项目投资决策概述9．1．1房地产投资决策的含义

在房地产投资活动中，一般都会有不同的投资方案可供选择，如何利用有效、准确的方法实现正确的选择，在众多的投资方案中找出最佳方案，就是房地产投资决策。9．1房地产项目投资决策概述9．1．2房地产投资决策的程序一项投资决策大体要经历以下程序：1．确定拟建项目要达到的目标；2．根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案；3．通过方案的比选，选出最佳投资方案；4．最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程度。9．1房地产项目投资决策概述9．1．3房地产投资决策的准则1．确定型决策准则确定型决策问题的决策准则就是各类方案的评价指标。2．风险型决策准则这种方法要求决策者根据几种不同自然状态可能发生的概率开展决策工作。9．1房地产项目投资决策概述3．不确定型决策准则此类决策结果在很大程度上依赖于决策者对风险所持的态度。这些决策准则包括：1）悲观准则2）乐观准则3）折衷准则4）后悔值准则5）机会均等准则9．2房地产投资项目的方案比选9．2．1房地产投资项目方案比选的含义

房地产投资项目的方案比选，即投资方案的比较与选择，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。它是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方案，进行计算和分析，从中筛选出满足最低收益率要求的可供比较方案，并对这些方案作出最后选择的过程。9．2房地产投资项目的方案比选9．2．2投资方案的类型1．互斥方案

互斥方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其它方案就必须被排斥的一组方案。2．独立方案

独立方案是指一组相互独立、互不排斥的方案。在独立方案中，选择某一方案并不排斥选择另一方案。3．混合方案

混合方案是指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情况。9．2房地产投资项目的方案比选9．2．3比选所用的指标1．静态指标这是指没有考虑资金的时间价值因素的指标。1）差额投资收益率

差额投资收益率是单位追加投资所带来的成本节约额，有时也叫追加投资收益率。其表达式为：式中：△R——差额投资收益率；C1，C2——两个比较方案的年成本；I1，I2——两个比较方案的总投资。9.2房地产投资项目的方案比选2）差额投资回收期

差额投资回收期是指通过成本节约收回追加投资所需的时间，有时也叫追加投资回收期。其表达式为：式中：△P——差额投资回收期；I1，I2——两个比较方案的总投资；

C1，C2——两个比较方案的年成本。9．2房地产投资项目的方案比选2．动态指标这是指考虑了资金时间价值因素的指标。动态指标主要有以下几种：1）净现值（NPV）

净现值是投资项目净现金流量的现值累计之和。用净现值进行方案比选的方法叫净现值法，有时也叫现值法。其表达式为：如果判断项目的可行性，则NPV≥0的拟建方案是可以考虑接受的；如果进行方案比选，则以净现值大的方案为优选方案。

9．2房地产投资项目的方案比选2）净现值率

净现值率是投资方案的净现值与投资现值的比率，它表明单位投资的盈利能力和资金的使用效率。式中：NPVR——净现值率；

NPV——净现值；Ip——投资现值。在进行方案比选时，净现值率大的方案为优选方案。9．大2房龄地产洋投资硬项目漠的方锦案比脖选3）似差额捡投资熟内部丸收益拔率（千△IR双R）差额龄投资泼内部呢收益旦率是秤两个贪方案害各期鸣净现绞金流仰量差危额的忍现值姥之和篮等于宝零时以的折猜现率动。其表伏达式制为：式中：△IRR——差额投资内部收益率；——投资大的方案第期净现金流量；——投资小的方案第期净现金流量；

n——开发经营期。9．喝2房布地产侵投资葱项目贺的方蛛案比芝选4）亿等额捆年值卸（AW）将项厉目的区净现继值换潮算为塔项目科计算远期内世各年奋的等调额年直金就馅是等题额年句值。用等制额年器值来鸽进行覆多方狐案比贼选的俱方法苍就叫活等额护年值粥法。从其纠表达会式可芬以看翅出，AW实际皇上是NP心V的等惰价指柴标。猛也可已以说声，在亦进行奖方案县比选氏时，患等额璃年值饰大的岁方案奇应为螺优选后方案零。9．咱2房牛地产骆投资受项目帝的方古案比舅选5）蹄费用侧现值支（PC）把项娘目计别算期磁内的迹各年废投入哥（费勺用）俩按基宜准收俗益率乖折现等成的茎现值所就是醋费用维现值找。用费击用现附值进啄行方荷案比隙选的刷方法磨就叫错费用抚现值带法。式中梅：C——施第t期投嫂入总瓶额；B——驾期末厅余值庭回收谢。n杠——项目慎的开事发经张营期映。在进讲行方锯案比除选时查，以蕉费用秒现值乒小的洞方案绣为优野选方圣案。9.躁2房雪地产泡投资因项目换的方开案比育选6）哗等额润年费置用（AC）。将项与目计筐算期徐内所游有的婆费用算现值选，按梢事先纹选定具的基仔准收皮益率索，折喇算为娘每年显等额衡的费饺用，榆叫做挑等额融年费樱用。以此片进行提方案原比选墨的方奸法，伸叫等六额年翼费用误比较溪法。其表身达式饮为:在进新行方世案比付选时器，以隔等额爬年费蛋用小舍的方谷案为侍优选援方案顺。9.懂2房扬地产访投资载项目痕的方材案比拐选9．兄2．感4比韵选中哪应注局意的见问题1．叮内部血收益请率与历净现斩值大多族数情尝况下洗的独挎立项缴目的砖财务绳分析省中，旬用净疮现值席和内侍部收牌益率影指标开来判下断项雀目的极可行栋性，飘所得杏出的稻结论皂是一商致的索。因殊此，询可选赌择任枣一指酷标作执为项壁目财毫务分凑析指集标。览但是说在某盒些情理况下素（如桃多个枝方案尘进行淹比较躁和选宴择时开），信相互吐矛盾让的信亏号出钱现了究，这扒两种挣方法惹可能戒会对最现有魂的备忽选方爪案作蝴出不再同的针排序郊。一般粮来说歪，在牢这样潮的方粘案比只选中捐，通梯常不撒直接眨采用盲内部抬收益纸率指怒标比残较，乳而采为用净邪现值彻和差张额投撕资内暮部收雄益率少指标暴作为塌比较历指标亮。9．善2房鸟地产士投资刑项目从的方铜案比六选2．谊净现查值与惕净现性值率净现喷值和该净现斤值率米两个盛指标报在方谊案比异较和显项目学排队炉时，邮有时京也会淡得出租相反娇的结准论。苗因此宵，在评进行局方案巧比选碧时，牢若无嗽资金懂限制疯条件皇，此颗时可却采用仔净现店值作岁为比奋选指彼标，低相反杨，当疗事先额明确杨了资电金限孝定范弯围时谜，应架进一宝步用换净现牲值率简来衡核量，理这就乌使用桌了净刮现值亏率排馆序法勉。9．偏3各鸭比选割指标刺的应巩用9．航3．降1互牵斥方废案的耍比较希与选溪择1．煤对于留项目蛮计算骄期相竖同的揭互斥思方案禁，可咽直接敲用净桐现值萝、差冶额投估资内纤部收的益率轧或等坑额年欠值指聪标进再行比偷选。2．滚对于涛项目次计算允期不醒同的和互斥居方案彻项目析，一址般采歼用等刚额年声值指榴标进高行比萝选。垮如果望要采刮用差逼额投遵资内东部收壁益率脊指标易或净头现值锣指标脉进行岭方案治比选哭，须析对各帮可供贞比较龄方案颤的项服目计晨算期案和计杰算方丸法按筋有关举规定豪作适谦当处扒理。9．挣3各顷比选身指标帆的应绑用3．礼对于割计算尽期较土短的武出售柳型房麻地产间项目妄，可绣直接歼用利歌润总脚额、嫂投资滴利润厌率等吓静态矿指标续进行绘比选双。4．膝对于苏效益旷相同私或基牌本相惧同的法互斥岗房地罢产项岩目，曲为简森化计拨算，舅可采表用费训用现偏值指门标和练等额罪年费跌用指饲标直左接进庸行项出目方稼案费缴用部箩分的迫比选堡。9．倦3各恨比选薪指标攀的应谈用9．播3．财2独济立方办案的峰比较伪与选蹦择独立视方案故的选观择可酱能会才出现册两种搭情况夹：一种缺是投柄资者所可利荒用的宝资金盛足够帽多，晌即通脚常所丝式说的贿无资炉金限岔制条燥件。另一掠种是拴投资乱者可烈利用联的资兄金是潮有限愚制的篇。9．亩3各盈比选始指标宴的应虑用独立布方案倚的比协较与木选优兵指的正是在仪资金吩约束供条件水下，饲如何萄选择担一组洋方案滔组合们，以绵便获薄得最直大的沾总体佛效益色，即省∑NP编V(ic)最宴大。一般敌来说古，它叹有四宪种基夺本选柏择方意法：事一是取现值鸡法，固二是津净现寨值率无排序和法，如三是论收益震率分年配法盖，四词是互坐斥组接合法默。9．民3各勺比选共指标迫的应凑用第四罩种方汽法-诵-互劝斥组英合法以，是躬把各殃独立变方案所都组袖合成昨相互玻排斥裙的方转案，苏其中精每一运个组具合方游案代恨表一岩个相促互排初斥的拍组合逢，这隆就可割以利章用前搭述互殿斥方除案的挂比较捉方法围，选白择最汗优的汪组合忧方案指。这种预方法占可以晕保证娱得到盒已知阿条件鲜下的扁最优唇组合吐方案书。9．长3各毒比选宅指标盟的应醉用9.佛3.垂3混脉合方蛋案的花比较农与选匆择混合蜓方案璃与独帜