房地产销售部培训手册

PAGEPAGE50北京中原房地产开发知识员工培训手册北京中原房地产经纪有限公司二零零二年八月

目录TOC\o"1-3"房地产基础科知识 1一．与土地有关的概念 1二．与住宅有关的概念 1三．与规划有关的概念 2四．与产权有关的概念 3五．与面积有关的概念 3六．与贷款有关的概念 4七．其他 8一．关于房地产综合开发 161．房地产综合开发的概念 162．房地产综合开发的方式 16二．房地产综合开发和程序 171．决策阶段 172．前期阶段 183．工程管理，即项目建设施工阶段 18三．房地产开发审批手续 191．项目建议书及可行性报告(由计委审批) 192．建设用地规划许可证和建设工程规划许可证(由规划局审批) 193．建设用地批准证书（房屋土地管理局） 194．房屋拆迁许可证（房屋土地管理局） 195．建设工程开工证（城乡建设委员会） 196．土地证书（北京市、区县人民政府） 207．商品房销售证书（房屋土地管理局） 20四．房地产项目投资构成及投资分析 201．房地产项目投资构成 202．房地产项目投资分析 20商务区教材 22一．商务中心区——CBD 22二．北京金融街 23三．中关村科技园区 23建筑常识 26一．规划 261．居住用地包括 262．日照间距 263．住宅朝向 26二．建筑 261．办公楼 262．公寓 293．别墅 31三．工程识图 321．概述 322．建筑总平面图 333．建筑平面图 344．建筑立面图 35物业管理知识 36一．物业管理的定义 361．物业管理企业的确定 362．物业管理公司管理权利的来源： 363．关于《管理公约》的问题： 36二．物业管理的目的 36三．物业管理服务的内容 36四．物业管理费的构成 371．高档物业市场定价（分10项） 372．普通住宅政府定价 38五．物业管理的其它费用 38六．项目销售与物业管理的配合 381．管理和销售是相互依赖、相互促进的关系： 382．销售人员针对物业管理问题应注意的事项 38七．销售中常见的物业管理问题 391．明确客户需要交纳的物业管理费用 392．一层为什么也要收电梯费？ 393．入住条件 394．停车位、停车费 395．防盗网、防盗门的安装： 396．拆改内墙 397．暖气的移位、改造 398．管理公约能不能改 399．写字楼办公间门前公司招牌 39八．客户入住程序 40九．客户装修程序 41计算机网络及应用 42一．宽带网 421．网络的发展历史 422．什么是宽带网（简要说明） 423．宽带网的种类 434．宽带网的优点 444．小区安装宽带网的基本状况 485．宽带网的发展前景 48房地产基础科知识第一节基本概念一．与土地有关的概念三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。国有土地使用权证： 指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围二．与住宅有关的概念公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。商住住房： 商住住房是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率（3%），故又称经济实用房。安居房： 指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。集资房： 集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。多层住宅： 指四至六层楼房住宅称为多层住宅小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅高层住宅： 指十层以上的楼房住宅称为高层住宅会所： 以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。跃层： 跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层：一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。复式： 复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为错层： 户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分成两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促。三．与规划有关的概念进深：一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，进深大的住宅可以有效节约用地，但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过大。（开间一般限定在5米开间：住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。开间一般在3.0-3.9米层高：房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。户室比：各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比”户室比=某种户型套数/（1幢、住宅群）住宅总套数*100%建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。四．与产权有关的概念房屋产权： 泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者，按国家法律规定所享有的权利。房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。房地产权登记：房屋所有权登记，通常称为“产权登记”（包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。共有产权： 指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人。在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。房屋抵押： 产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。过户： 即更换房屋承租人姓名。五．与面积有关的概念建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积公摊面积：1.公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积大于等于地毯面积。使用面积系数：用百分率表示。等于总套内使用面积之和除于总建筑面积辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道所占净面积的总和。结构面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等所占面积的总和。使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼80%、塔楼75%、写字楼70%商场65%使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。实用率：是套内建筑面积和住宅面积之比。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积套内墙体面积=公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。分摊的公用建筑面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积总和公用建筑面积=整栋楼的建筑面积-套内建筑面积-不应分摊的建筑面积容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积之比。(总占地面积之比)建筑覆盖率：又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。而绿地率是指规划建设用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规划用地面积之比。六．与贷款有关的概念按揭：按揭人将房产产权转让给按揭受益人（通常为提供贷款银行）作为还款保证，按揭人在还清贷款后按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让按揭人。（简单说：按揭过程中，房子不是你的，直到按揭过程结束，房子才归你）●所需资料身份证复印件(夫妻双方)；户口本复印件(夫妻双方)；结婚证复印件；学历证明复印件；付款合同复印件；职业收入证明(所在单位出具)；兼职收入证明(所在单位出具)；营业执照复印件(所在单位出具)；其它资产证明(复印件\包括存款\股票等)；借款申请表2份；借款合同6份；一寸照片2张(夫妻双方)；非本市户口须提交外地购房许可证明。●银行贷款的月利率及月还款额：A=借款额*I*(1+I)^N/((1+I)^N-1)A:每月等额还款额，I:月利率，N:还款总月数，*:乘号，^:乘方借款额(万元)还款期(年)贷款利息(%)月还款额(元)114.77一次性还本付息124.77437.685134.77298.677144.77229.253154.77187.660165.04161.235175.04141.527185.04126.790195.04115.3661105.04106.2611115.0498.8431125.0492.6901135.0487.5091145.0483.0931155.0479.2881165.0475.9791175.0473.0791185.0470.5201195.0468.2461205.0466.2161215.0464.3961225.0462.7541235.0461.2691245.0459.9211255.0458.6901265.0457.5701275.0456.5421285.0455.6001295.0454.7291305.0453.927公积金贷款公积金贷款：也叫个人住房担保委托贷款，是由住房资金管理部门运用房改资金委托银行向公积金交存人和汇交单位的离、退休职工发放的政策性贷款。●所需资料户口本、身份证或其它有效居留证件及复印件；购房合同或意向书等有关证明材料；借款人所在单位住房资金管理机构同意贷款的信函；售房单位的《北京市商品房销售许可证》复印件；采取抵押或质押方式担保的，提供抵押物或质押物的权属证明；采取保证方式担保的，提供保证人同意担保的书面证明及保证人的资信证明；借款人在受托人处存有不低于全部购房款30%的存款证明，或已交30%以上购房预付款的收据原件和复印件；受托人要求提供的其它材料。●公积金贷款利率及月还款额借款额(万元)还款期(年)贷款利息(%)月还款额(元)113.60到期一次还本付息123.60432.471133.60293.464143.60224.005153.60182.366164.05156.680174.05136.918184.05122.126194.05110.6491104.05101.4831114.0594.0071124.0587.7961134.0582.5571144.0578.0831154.0574.2201164.0570.8531174.0567.8951184.0565.2781194.0562.9481204.0560.8621214.0558.9841224.0557.2871234.0555.7471244.0554.3431254.0553.0601264.0551.8841274.0550.8021284.0549.8051294.0548.8841304.0548.030目前，根据最新公积金管理规定，公积金贷款最高可贷款30万元。组合贷款：是由住房资金管理中心运用政策性住房资金、商业银行运用信贷资金向同一借款申请人同时发放，用于购买同一套自住普通住宅的个人购房抵押贷款的总称。优点:只要是公积金交存人，便可申请组合贷款，大大增加了贷款面；组合贷款的利率是加权平均利率，要小于商业性贷款利率，减轻了贷款人债务包袱；增加了贷款额度。单靠公积金很难买下一套房子，借款人可在充分利用公积金贷款的基础上，用商业的推进可以加快住房分配从实物向贷币转化，促进个人住房贷款的推行。●贷款程序:借款人向住房资金管理中心提出申请，并提供相关资料由住房资金管理中心进行初审，初审通过后，由市住房资金管理中心填《委托调查通知单》内明确了贷款的数额、期限并注明“组合贷款”字样。受托银行接到北京市住房资金管理中心《委托调查通知单》及相关材料后，要求借款人填写《个人住房贷款借款申请表》。由受托银行对借款人进行贷前调查，一般银行会委托律师事务所进行贷款审查，借款人按借款金额的千分之四缴纳律师费。十天后律师事务所将《个人住房担保贷款审查资料》调查结果交与受托银行。受托银行将调查结果通知住房资金管理中心。住房资金管理中心审查后签发《委托通知单》受托银行凭《委托贷款委托合同》和《委托贷款通知单》与借款人签订《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》和《中国建设银行北京分行个人住房贷款借款合同》及相应的贷款担保合同。银行审批同意，签发《贷款审批表》后放款，将商业性贷款金额与政策性贷款金额同时一次性转入开发商专户内。●注意事项:组合贷款合同的生效日应为同一天，贷款期限应相同；尽管公积金贷款可以为房屋总价款的90%，但组合贷款的贷款的总额不得超过所购房屋价款的70%；公积金贷款与商业贷款比例为1:1但根据借款人的还款能力和贷款需求，公积金不足部分，一般都可以由商业性贷款补足；组合贷款利率分别按政策性贷款利率，商业贷示利率分别执行。贷款银行同时开设两种帐户进行核算；组合贷款中商业性贷款和公积金贷款购买一份购房综合保险即可，其中办理商业性贷款不必向现在的按揭贷款需向银行提代第三方担保或质押提保以贷替暂时停办的保证保险；组合贷款出现风险时，贷款银行处理抵押物或质物，或向保证人求偿所得款项时先清偿公积贷款本息。商业用房如何贷款●申请商业用房贷款应提交的资料借款人申请商业用房贷款，应填写《商业用房贷款申请表》，并向贷款人提交以下资料：借款申请书，内容包括：借款人概况、经营及财务状况、借款原因、用途、数额和期限、贷款方式和还款计划；身份证件（居民身份证、户口本或其它有效居留证件）原件及复印件；工商行政管理部门核发的营业执照副本及复印件，税务管理机关核发的税务登记副本及复印件；财务部门或会计事务所核准的借款前一年度的财务报告、借款前一个季度的财务报表；贷款认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；符合规定的购买商业用房合同、协议或其它有效文件；抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明及抵押物估价文件；保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明；贷款人要求提供的其它文件或资料。贷款人受理借款人申请后，调查借款人是否符合贷款条件，核实抵押物、质物、保证人情况；对企业法人贷款购置商业用房或办公用房的，贷款人还要按有关规定对其经营、效益及还款能力等方面进行综合评估。银行审查有关资料后，提出审查意见，在此基础上，审批贷款。●个人商业用房贷款利率表借款额(万元)还款期(年)贷款利息(%)月还款额(元)10.55.04到期一次还本付息115.31到期一次还本付息125.49440.91135.49301.91145.58232.93155.58191.38165.76164.60175.76144.94185.76130.25195.76118.871105.76109.821115.76102.451125.7696.351135.7691.221145.7686.851155.7683.09七．其他五证与两书：《建设工程开工证》：是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。《住宅质量保证书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。《住宅使用说明书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。房屋预售：房屋还未建成就预先出售，一般是先收取部分款项作为定金。这种形式有利于房地产开发公司加快资金周转，在房屋供不应求时，房屋出售往往采用这种形式。契税：指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价的一定比例向新的房屋产权人征收的一次性税收。它是针对房地产产权变动的一个专门税种，也是购房过程中购房者所承付税额最大的一次税费。起租期：出租房屋开始计收房租的日期。免租期：发展商或业主给予客户在租赁期限内免于交纳租金的时间段。发展商一般将免租期分为：1、装修期；2、装修期外做为调节租金价格的时间段，此两种形式均需交物业管理费。押金：承租人根据租赁合同，为担保承租人义务的履行向出租人预付一定数量的现金或实物抵押。押金有时亦被称为押租和按金。抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息，房屋产权仍由产权所有人自行管理，债权人只能按期取息，无使用管理房屋的权利，待还清借款，产权人收回房契，抵押即告终结。（简单说：抵押过程中，房子始终是你的）香港同内地常用房地产名词比较楼市：住宅市场楼盘：住宅楼宇地盘：建筑基地物业：房地产业物业管理：住宅小区、住宅管理住宅物业：住宅产业市道：市场行情走势价位：市场价格楼市发售：住宅上市按揭：购房抵押贷款供楼：住户以按揭等形式购买住宅入伙：购房者买房并办完手续后进驻住宅豪宅：豪华住宅、高级别墅高尚住宅：高级住宅置业者：购买房屋住宅者用家：购房自住者炒家：购房用于买卖者炒楼：住宅买卖炒楼花：预售期贷住宅买卖铺位：临街底层商业用房鬼楼：无人居住的空闲楼宇靓楼：市场交易中非常抢手、好卖的住宅楼宇短线投资：购买住宅后出售短期收回投资中长线投资：购买住宅后出租较长时间收回投资买家入市：住宅市场消费需求发展商：房地产开发企业代理商：租售买卖房地产代理机构仲量行：私人房地产中介咨询机构律师楼：律师事务所监权：住宅产权国际甲级写字楼评审要求地理位置：交通便利，基础建设完备，包括公共交通及地下铁路，并在同一地区有数座大厦；外观形象：建筑设计风格鲜明，气势宏大，外部高质素的装修水准；停车位：平均每200平米至少一个停车位；楼层高度：楼层高度逾2.6米；电梯：平均每五层有一部电梯服务，等待时间不多于三十秒；电力供应：最少具备50-60瓦/平米，并配备足够的后备电力供应设施；电讯设备：平均每20平方米总楼面积备有一条电话线，提供或支持DDN、ISDN线路，备有视像会议设备；空调系统：提供四管式空调系统，并为租户的电脑室提供二十四小时空调供应，并提供楼宇新风系统；物业管理公司：必须采用声名卓越而有相关经验的物业管理公司；10、配套设施：配套设施要齐备，且须以服务于客户为主旨。第二节房地产税费常识房地产交易中购房人需交纳的各项税费：1．签订预售合同时需交纳的税费：税(费)种类税率计税(费)前提税(费)计算标的印花税1‰(买卖双方各0.5‰)签署房屋预售合同购房金额*公证费3‰合同公证购房金额*律师费2.5-4‰签署房屋预售合同购房金额保险费保险公司确定财产抵押贷款购房购房金额评估费100万元以下0.5%公积金政策性贷款购房金额100-1000万元0.25%抵押登记费0.3元／平方米财产抵押贷款购房建筑面积*此两项费用不是必须交纳的费用，购房人如不委托律师或不办理公证手续则不需交纳2．在申办产权证过程中需交纳的税费税(费)种类税率计税(费)前提税(费)计算标的房屋买卖手续费3元/平方米(暂不收取)房屋买卖建筑面积契税120平米以内为1.5%购买房屋购房金额120平米以下部分1.5%120平米以上部分为3%公共维修基金房价款的2%购房金额房屋产权登记费0.3元／平米房屋产权转移建筑面积土地使用权登记费0.13至0.3元／平米取得土地使用权占地面积房屋所有权证4元／件取得房屋所有权证件数房屋所有权证印花税5元／件取得房屋所有权证件数国有土地所有证20元／件取得国有土地使用证件数3．减免税在上述由购房人支付的税费中，可获得减免的只有契税。契税的减免条件为：凡全民、城镇集体所有制单位，有当地正式城镇户口的职工，按省、自治区、直辖市人民政府批准的标准价，第一次购买本单位公有住房，在规定的住房标准面积内，可以免交契税，免税照顾每户只能享受一次。同时，复转军人回乡购房自住和离退休干部购置公房或私房，原则上应交纳税，为体现国家照顾，可由本人书面申请，经县以上征收机关批准给予减免税照顾。对因国家征用（占用）房产，使用国家给予的房产补偿费所购置的房产，其价格高出补偿费部分的，原则上应纳税，如超出部分不超过补偿费的30％，则可给予免征契税的优惠。4．手续印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。整个缴纳完税的程序是：在凭证书立或领受的同时，由纳税人根据凭证上所载的计税金额自行计算应纳税额，购买相当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位置，然后自行注销。注销方法是：可以用钢笔、毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线注销。不论贴多少枚印花税票，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成了纳税手续，纳税人对纳税凭证应按规定的期限妥善保存一个时期，以便税务人员进行纳税检查。对有些凭证应纳税额较大，不便于在凭证上粘贴印花税票完税的，纳税人可持凭证到税务机关，采取开缴款书或完税证缴纳印花税的办法，由税务机关在凭证上加盖印税收讫专用章。

第三部分北京中原一手、二手业务流程一手业务员销售流程广告、策划包装广告、策划包装客户获取信息来电上门来电上门提供楼书资料，参观样板间，现场咨询预约看房提供楼书资料，参观样板间，现场咨询预约看房统计客户来源，登记客户情况，填写日、周报表统计客户来源，登记客户情况，填写日、周报表已登记放弃此客户或义务辅助同事工作已登记放弃此客户或义务辅助同事工作谈判、跟进谈判、跟进失败特殊客户总结原因并反馈问题失败特殊客户总结原因并反馈问题由销售经理协助由销售经理协助签认购书、交付定金，保留房号签认购书、交付定金，保留房号于三日内补齐三日后取销保留罚没已交定金未交齐定金于三日内补齐三日后取销保留罚没已交定金未交齐定金未交齐定金财务收款，开具收据财务收款，开具收据外联员辅助十日内签署正式契约、交首期款外联员辅助十日内签署正式契约、交首期款合同审核财务辅助合同审核财务辅助每月底结算佣金每月底结算佣金协助客户办理相关事宜，直至进驻协助客户办理相关事宜，直至进驻客户分析客户分析注：各业务员报表由秘书统计后转呈销售经理存档二、二手业务流程寻找客户一间新公司的成立需要先寻找办公地点，此外市场上每个时段也有搬迁需求的租户，这些均是我们的客户来源。由于市场竞争激烈，能愈早找到潜在客户，对工作的开展越有利，日常寻找客户的方法如下：直销—直销分为电话直销、扫楼及扫展会等。从商业电话簿或名片上找到客户电话，用电话方式咨询其有否需求，但命中率较低。扫楼是最常用亦是最有效的办法，直接进入大厦派发资料及名片予客户，尽量找出其租约到期时间，再把客户划分为短期、中期或长期客户，建立客户名录，按时进行跟进，增加后备客源。扫展会也是不错的办法，任何行业的展会内均有不少是新成立公司的客户，尽早获取该类客户的讯息并开展工作，成交机会很大。关系介绍—除了主动寻找客户外，很多销售人员在刚开展业务时已经在发展行业内的人脉网络，认识一些有利于未来业务发展的朋友，他们会介绍很多客户予我们认识，这些是市场上宝贵的讯息。另外，跟已成交或未有成交的客户定期保持联络，搞好关系，将会客源不绝。来电查询—有部分客户会主动致电公司查询资料，但该类客户一般面积较小及档次较低，效益不大，亦有部分客户因手上有我们以前曾派发的名片而致电查询资料。旧客重做—和已成交的客户保持良好关系，既可扩大人脉，亦可在其租期完结后再替他们寻找新的办公地点，因公司需要发展而扩充面积或为了提升档次而转换办公地点是经常发生的。拜访客户找到有需求的客户后，要加强沟通和增加双方了解，拜访是最好的办法，因能当面和客户沟通，比起单纯用电话或传真资料来联系更为有效。拜访次数越多，成交机会越大，初次拜访客户后可了解到他们对物业的各种要求、预算及租约到期时间等，为日后推进下一部分流程“看房”作部署，但要注意以后每次拜访客户定要带给客户一些新的讯息或资料文件，不要没有原因地盲目拜访，要让客户感觉我们是耗了宝贵的时间来跟他们见面沟通。一般我们会先联络公司的行政人员，若有机会，在行政人员的同意下应尽可能直接与公司老板面谈，即使日后由行政人员负责搬家事宜，和老板加深关系对日后的工作开展非常有利。看房和客户接触后，必须想办法推动客户看房，对客户来说可能不急于看房，可是这却十分影响我们以后的工作开展。得到客户确认看房后，要询问客户时间上的安排，然后计划这段时间内的看房顺序，做好行程表后传真予客户落实安排，下一步是跟发展商或小业主电话预约，要肯定该时间到达大厦后有人接待，然后是把参观的大厦资料看一遍，有关该大厦的一切客户有可能提出的部分我们都要了解，若行程内某大厦是自己从未去过的，要于看房前先自行看一遍，切忌于看房时让客户产生我们对项目不熟悉的感觉。看房当日不能迟到，尽可能带客户依照行程表安排的顺序参观项目，若行程有午膳，应由我们来结账，看房的次数愈多，对客户的想法和实际要求便愈清楚，有利我们部署下一部行动的策略。最后紧记和每个曾带客户参观过的大厦做客户确认，这点非常重要。试探价格（谈价）客户通过看房及报价后，心中对个别物业可能已有倾向性，候选名单内的大厦可能有多个，我们尽可能把客户的选择范围控制在二个到三个，接着客户可能会要求我们去争取这些物业的底价及优惠条款，再进行考虑。除个别情况外，注意不能随意对客户说某价格已是底价或跨越发展商以低价来取悦客户，因这些做法会使我们于后期谈判中造成被动的局面，我们可以先根据近期成交客户的成交价格及争取到的优惠条款给客户作为参考，为了让客户于是次交易中取得更优惠的综合条件，可引领客户往发展商处让双方见面，把要求底价的压力转给发展商，但我们要于中间进行润滑的作用，磨合双方的关系，通过努力后可能在各目标物业得到一个较实在和下调空间不大的价格，客户在考虑选择那个物业的同时，我们亦应客观分析应引导客户到那个物业，决定目标后可以物业对比分析报告作为索引来引导客户，但不能过于高调地说服客户到某一大厦，否则会造成客户的逆反心理。合同谈判这是通往成交的最后一步，双方要把所有的分岐达成一致才能成功。可能开始时客户会要求一个更低的成交价或更佳的优惠条件，发展商亦不可能同意，但注意谈判时应使双方保持友好合作的态度，避免一开始便出现争执或太多的分岐，可使双方先落实一些较容易达成共识的条件，把一时间未能达成一致的条款先往后拖，主旨是使双有不断在往前走去促这件事情的感觉，当双方也付出很多的时候，谁也不会轻易放弃，最后只好互相让步，交易才可成功，注意不能因为交易已进行到这一步便松懈，因我们要密切留意双方的动向，随时作出灵活的应变，因为客户和业主随时可能受到我们的竞争对手或市场的影响而有新的想法，尤其是客户的条件优越或发展商有明显优势时，发生变化的机会更大，但只要我们能多加留意，把双方关键人物把握好，不掉以轻心即可。所谓好事多磨，交易的周期可以很长，但我们要有耐性，切不可因焦急推进双方交易而使客户造成逆反心理。达成交易当双方把谈判的所有分歧解决，达成共识后，便会签署合同，这是我们最期待的时候，但仍不能放松，因通常签署合同后客户要把押金交予发展商，一般是相当于三个月租金的数目，当客户交付押金后，交易才算完成，此时我们要感谢客户及发展商多日来的配合和支持，促成是次交易，其后可安排客户的装修设计图交予物业管理处审批，其间客户若有任何需要，我们均要跟进，因客户此时对我们的工作最为敏感，千万不可给客户留下不负责任的印象，有损公司形象。收取佣金一般佣金是于客户交付押金及一个月上期后十五到三十日内收取，可凭曾签署的客户确认书和公司的佣金确认书来向发展商收取佣金，市场上很少发展商出现拖欠佣金的情况，因公司可循法律途径追讨，若成交的乃小业主盘源则应于客户交付押金时先把佣金数扣除后才付予小业主，但若小业主坚持收押金后才付佣金的时候，我们应给小业主签署佣金确认书，保障日后能顺利收取佣金。佣金拖欠的时间越长，坏账的机会率便越大，因为业主对我们于交易中付出的努力会随着时间而淡忘，造成其拖欠佣金的想法，因此我们必须于第一时间收取佣金。售后服务当交易尚未达成时，我们为客户提供的服务所能达到的效果，远不及交易后为客户提供服务的大，这是一般人的心理，我们要于客户入伙当天亲自送花篮予客户，费用由公司支付，此后定期与客户联络，保持良好关系，这样将来客户租期满后可以再有合作外，客户若有朋友有房产需求，定会介绍予我们。房地产开发知识一．关于房地产综合开发1．房地产综合开发的概念房地产综合开发是指开发工作的全过程，从项目的筹划开始至计划立项、规划设计、项目审批、招标投标、工程实施、竣工验收直至交付使用。它的要求、内涵和目标包括如下几方面：房地产综合开发是以建设地块和房屋的开发、建造为中心，对某一建设区域的市政设施和公用建设实行统一规划，综合配套，协调建设。在城市基础设施方面，要对交通道路、供水、排水、供电、供热、供气、邮电通讯等实行综合开发，供应量要和需求相适应。在建筑物功能方面，则要对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房，以及庭园绿化、道路交通，实行配套建造。房地产综合开发还要求在建设程序上严格按照客观规律办事，严格地按照立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投标、基础设施、道路交通、主体建筑、配套房屋、庭园绿化、竣工验收、使用管理……的程序进行，做到各个建设环节互相衔接、层层扣住、协调发展，从而实现以最少的投入获得最大的建设收益，并为使用管理、日常服务奠定良好的基础。2．房地产综合开发的方式房地产综合开发的方式一般有单项开发，小区开发和成片开发三种：单项开发单项开发的项目一般规模比较小，功能单一，配套设施简便。这种项目往往在新区总体开发或老城改造中形成一个相对独立的项目。但其风格、外貌等要与整个开发区取得协调，并以较快的时间完成。单项开发包括房屋及其配套设施的建设，即供水、供电、供暖、煤气（或天燃气）、雨污水处理、通讯、消防等。这要求有很强的计划性，要求各个单项工程密切配合，共同行动，按照“先地下，后地上”的顺序安排各项施工。小区开发在新城开发中，是指一个完整小区的综合开发。要求其在区域开发范围内功能完善，配套项目齐全，基础设施完善。在旧城改造中，则是指局部改建，即某一个相对独立的街坊的更新改造。小区开发从功能上分有综合性和单一性两种；综合性的有经济贸易区，科技开发小区等。这些小区往往以经济技术开发项目为主，兼顾居住、文化福利设施。单一的开发小区则是指居住小区，一般以满足居住需要为中心进行住宅和相应的商业、市政、文教福利等配套项目建设。一个现代化的居住小区的开发还要照顾到建成后的社区建设。一个方便舒适的文明小区要在文化、福利、娱乐、教育、卫生等方面配套。至于一个经济技术开发区或综合性开发区在配套方面要求更高，关系更为复杂、涉及面更广。总之是综合性更强，要求开发者既具有全局观念、全过程效益思想，同时又善于做好协调工作。成片开发一般是指范围广泛、投入资金巨大、项目众多、建设期长的综合性开发。成片开发大到可以相近于开辟一个新城区，如海南洋浦开发区、上海浦东新区等都属于这种多功能的大规模开发。在成片开发中，房地产开发往往成为基础和先行项目，发挥其启动和引导作用。这种情况随着城市综合开发的进展、卫星城镇的建设、区域功能的置换、立体交通和市政设施配套的完善，已使人们的观点有了很大的变化。城市房地产综合开发的目标正向城乡一体化，生态平衡，建设园林化城镇方向进展。二．房地产综合开发和程序无论是单项还是小区开发，都必须严格按照综合开发的客观进程办事。房地产综合开发的程序按工程进程依次是决策论证、前期准备、工程管理、销售管理等四个阶段。1．决策阶段这是房地产开发公司寻找开发基地选择开发项目，进行市场调查可行性研究，直至决定实施开发建设的阶段，主要工作环节有以下几个：寻找开发基地：房地产开发公司获得开发基地的渠道（或途径）一般有以下几种：（1）征地：通过征用土地取得开发基地；（2）批租：通过协议、投标等方式取得开发基地；（3）土地使用功能置换；规划摸底：即了解城市总体规划对拟开发区域的要求，以便研究开发建设的可能性。规划摸底时一般需要了解以下几个方面的情况：（1）用地性质（土地的规划用途）；（2）规划红线要求；（3）建筑密度与建筑面积（容积率）的要求；（4）道路及绿化要求；（5）市政、公建配套及要求；（6）其他特殊条件及要求。市场调查：市场调查就是要对房屋商品市场的需求、供求关系变化以及市场未来的走势等问题进行调研，通过系统收集、了解、记录房地产市场的变化情况，对拟开发项目的市场前景进行预测，作出评估。经济分析：它是通过对投入产出的系统分析，从经济上评估拟开发项目的价值。房地产投资经济分析一般应包括以下几项内容：（1）投资估算；（2）成本及成本效益分析；（3）融资分析；（4）资金偿还及投资回报。领导决策完成了上述工作以后，房地产开发公司的领导可以最后确定对该项目投资与否。2．前期阶段即开发建设项目决策之后，从申报立项直到完成建设准备工作的阶段。主要工作内容包括以下几项：申请立项。负责立项审批的是各房地产开发公司所属的区、县、局、委办的计划主管部门。如果房地产开发公司申报的项目的投资规模超过了各主管部门的审批权限，则由各主管部门报市计划委员会审批。编制建设计划方案。建筑设计方案的编制必须符合城市总体规划的要求，须报市或区规划建筑管理部门批准。同时，还应征询水、电、煤、市政、消防、通讯等配套单位意见。申请建设用地。房地产开发公司报送设计方案，并取得建设用地规划许可通知后应及时向土地管理部门申请建设用地手续，经批准后方可用地。委托设计。办理用地手续后，可以通过招标委托进行工程设计。参加设计招标者必须具有一定资格的设计单位。工程设计一般分三个阶段：1）设计方案；2）扩初设计；3）施工图设计。扩初设计完成后，必须分别征询环保、人防、消防、自来水、市政、供电、煤气、绿化、卫生防疫等部门的意见。筹措建设资金。筹措资金的渠道主要有四个方面：（1）自有流动资金；（2）向银行或其他金融机构贷款；（3）向社会发行融资债券或股票；（4）预售（或预租）商品房。拆迁三通一平。三通一平指施工临时用水、用电、道路及场地平整。建设单位一般在完成施工图设计后即可向供水、供电部门申请用水、用电。上述工作完成后，房地产项目的施工条件基本具备。前期工作某些项目往往与决策论证交叉进行，需要妥善安排好相互关系。3．工程管理，即项目建设施工阶段这是开发项目的实施阶段，一般包括现场清理、材料准备、施工队伍招投标、合理管理、施工管理、工程监理等方面工作。本阶段要妥善处理好工程竣工的各项善后工作，主要有验收、场地清理、开发工程财务决算和资料归档等几方面。本阶段工作按程序排列则有以下七项：组织施工招标。通过招标，选定中标单位后，必须在规定的时间里与中标单位签订施工合同。控制施工进度。工程开工以后，建设单位必须在施工现场派驻甲方代表，督促施工单位按计划施工，保证施工进度。加强质量监理。工程质量监理是对工程施工质量进行全过程专业化的监督与管理。竣工验收。市政公建配套，应按规划要求，与房屋施工同步进行。积极做好配合工作，以保证水、电、煤等配套工作的尽快完成。交付使用。资料汇总归档。三．房地产开发审批手续1．项目建议书及可行性报告(由计委审批)房地产开发项目立项和可行性研究批复是一系列证件中首要证件，有了这个证件才能进行项目建设，才能申请领取其他证件。北京市计划委员会和各区、县计划委员会是本市房地产开发计划和基本建设计划的编制审批实施的主管部门。根据北京市的规定，只有经市建委批准，具有在北京从事房地产开发资格的企业或具有房地产开发企业参加才能在北京从事房地产开发项目的建设。可行性研究报告报批应提供的文件开发商在项目建议书获得批准后，即可着手编制可行性研究报告，可行性研究是对拟建设项目在技术上和经济上（包括微观效益和宏观效益）是否可行进行的分析、论证和评价。经过对项目在技术上是否先进、适用、可靠在规模上是否合理，特别是在经济上是否能得到预期效益（包括经济效益、社会效益）等各方面进行系统的分析、论证，通过多方案比较，提出评价意见。通过可行性研究报告，向政府推荐最佳方案。在编制的同时还要与市政、公用、供电、电信等部门共同确定“四源”（供水、煤气、热力、污水处理）供应的可能性；根据规划局初步规划设计条件，作出可行性规划方案。2．建设用地规划许可证和建设工程规划许可证(由规划局审批)房地产开发的规划设计阶段要领取两个证件，即建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。市规划局是本市城乡规划行政主管部门，区（县）规划局在市规划局业务领导下，依法管理本区（县）的城乡建设管理工作。因此核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的工作由市及各区（县）规划局负责。设计的审批机关是北京市及各区（县）规划管理局、北京市首都规划委员会和首艺委。3．建设用地批准证书（房屋土地管理局）北京市区县房屋土地管理局是全市土地主管机关。4．房屋拆迁许可证（房屋土地管理局）进行房屋拆迁的，应取得北京市房屋土地管理局核发的房屋拆迁许可证（以下简称拆迁证）。市房地局主管全市房屋拆迁工作。区、县房地局主管本辖区、县内房屋拆迁工作。5．建设工程开工证（城乡建设委员会）房地产开发单位领取的建设工程开工证（以下称开工证），是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。6．土地证书（北京市、区县人民政府）7．商品房销售证书（房屋土地管理局）四．房地产项目投资构成及投资分析1．房地产项目投资构成土地成本土地出让金土地补偿及拆迁安置费市政配套及集资费前期费用规划、勘察、设计费三通一平费工程招标及办理各项开工手续费建安有关费用建安费多层约为1000元/平方米高层约为1500元/平方米四源费、电贴费工程监理及质量监督费小区配套建设及绿化等费用项目销售及交易税费项目管理费、不可预见费、开发企业利润、税金及利息2．房地产项目投资分析房地产项目投资经济效益的静态评价房地产项目投资经济效益的静态评价是不考虑资金时间价值的评价方法。因其计算简单、方便，在项目的机会研究阶段、初步可行性研究阶段，以及建设期较短的小型项目评价上有广泛的应用。具体方法有：投资收益率法投资收益率又称投资利润率或投资效果系数，主要用来评价项目的获利水平。其计算公式如下：投资收益率=收益额/项目投资额×100%式中：项目投资额是包括贷款利息的总投资；收益额是房地产开发商品的销售净收入。如商品房销售净收入，土地使用权的转让净收入等。投资回收期法投资回收期就是用拟建项目的净收益来补偿全部投资所需要的时间，即项目开发建设投放资金的回收时间。投资回收期=项目总投资/项目年平均收益额式中的项目投资额一般也应考虑投资贷款利息。项目的年平均收益额是由项目的年平均营业收入（租金收入）扣除年平均经营成本（不含折旧）及各种税金后的余额。房地产项目投资经济效益的动态评价动态评价分析法是考虑资金时间价值的分析方法。常用的动态分析方法有净现值法和内部收益率法。房地产项目投资经济效益的不确定性分析在房地产投资项目的经济效益评价分析中，引用了大量的技术经济数据，如销售单价、成本、收益、贷款、利率、工期等。由于这些数据都是分析人员根据资料对未来的可能性作出的某种估计，所以分析中就带有某种不确定性因素。不确定性分析就是借助于盈亏平衡分析、敏感性分析及概率分析等数学方法对项目投资效益做更进一步分析。北京中原商务区教材商务区教材一．商务中心区——CBDCBD即英文CentralBusinessDistrict的缩写，中文译为商务中心区，最早产生于二十世纪二十年代的美国。大多数城市的CBD都经历了“小商业点（以商业为中心）——传统商业中心（商业、办公业混杂）——现代CBD（以商务办公为中心）”这样一个由初级向高级过度的过程。国际上著名的CBD：纽约的曼哈顿、东京的新宿、法国的拉德方斯、香港的中环以及上海的陆家嘴等。多功能综合性的现代化商务中心区，一般占地三至五平方公里，甚至更大规模，而且建筑容量相对较高。建筑量至少在四五百万平方米以上，多的甚至超过千万平方米，商务中心区应该是一个城市现代化的象征与标志，聚集着规模宏大、错落有秩的建筑群，实力雄厚的企业王国，还有众多创造财富神话的精英。商务中心区主要由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成，同时也不同程度地包括一定量的传统商业零售类职能设施。在CBD中这三大职能的比例关系一般为2:1:1，即以办公职能为主，兼以金融和服务类职能。现代CBD可以概括为：城市的功能核心，城市的经济、科技、文化等在此高度集中；交通便利，人口流动量大；白天人口高度密集，昼夜人口数量变化大；位于城市黄金地带，地价最高。1993年国务院批准的《北京城市总体规划》中明确提出，在西起东大桥路，东至西大望路，南起通惠河，北至朝阳路，总占地面积约3.99平方公里的范围内建立——北京商务中心区。北京商务中心区可开发用地约2平方公里，可建房屋约1000万平方米左右。为了满足远期长期的需要，可适当向周围扩展，可增建房屋约1000万平方米，加上其它大型公共建筑约为500万平方米，北京CBD总建筑量可达2500万平方米，与世界大城市的CBD规模类似。北京CBD现集中了60%以上的外企驻京机构，半数以上的星级酒店，以及第一、第二、第三使馆区，写字楼、公寓及商业服务配套项目40多个，总建筑面积超过700万平方米，其中写字楼占42.99%，公寓约占30.82%，其他商业配套设施占26.20%，可提供车位约1.5万个，总建筑面积已接近CBD的一般标准（1000万平方米），在建和待建项目基本上是工厂用地。关于“24小时CBD”发达国家的CBD，由于写字楼比例高达70%-80%，且建筑物间连接性差，而造成的缺少人性化氛围，一到晚上就形成“死城”的情况。北京CBD在总体规划中，已经根据北京的现实，将写字楼、公寓、酒店娱乐设施的比例分别确定为50%、25%和25%，这种建筑比例的组合，更大程度地体现生活和人是CBD的关键。“24小时CBD”意即8小时之外，CBD仍有跃动的生气，而不是一座灯熄人无的“死城”。美国约翰逊斐恩建筑规划公司的CBD规划设计能获得一等奖，正是因为其巧妙地体现了“24小时社区”的主旨。二．北京金融街北京金融街南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西自西二环路，东临太平桥大街，南北长约1700米，东西宽约600米，规划用地1.04平方公里，去除现状保留用地后，新规划开发面积0.88平方公里，总建筑规模300多万平方米，目前开复工及竣工面积约三．中关村科技园区中关村科技园区近期将重点规划建设“一路、一城、一园、一网”。即贯穿东北与西北郊的城市轻轨铁路；中关村西区高科技商贸中心和中关村东区科学城的改造；国家级软件园；高速宽带多媒体信息网。中关村科技园区的用地功能分为三个部分，即：中心区、发展区、辐射区。中心区：总占地面积约75平方公里。发展区：地域范围约280平方公里。辐射区：“一环两线”中关村西区中关村西区位于海淀区海淀镇中心，北起北四环路，南至规划的海淀镇南街，东起白颐路，西至规划的彩和坊路。占地51.44公顷，规划地上建筑总面积100万平方米，建筑高度45-80米，局部达100米以上。绿化率35%以上，总容积率2.0，建筑密度30%中关村西区是中关村科技园区的核心区，是集科技贸易、行政办公、商业、金融、文化娱乐为一体高科技商务中心，主要功能定位为：高科技产业的管理决策、信息交流、研究开发、成果展示中心；高科技产业资本市场中心；高科技产品专业销售市场的集散中心。中关村西区共分为六个组团（区），科技贸易占总建设规模的60-70%，金融商贸占15-20%，行政办公约占5%；其他配套性公共服务职能约占10%。目前，景观园林设计、地下工程和市政基础设施设计已全部完成，西区拆迁已于2000年6月20日正式起动，2001年4月底完成全部拆迁。2001年开工建筑面积超过50万平方米。2002SOHO——居家办公，英文为SmallOffice，HomeOffice。意指小额投资、在家工作。其与传统上班族最大的分别是工作与生活不再切割，办公室与居家合而为一。居家办公减轻了城市交通的压力，减少了对环境的污染、节省了在路途上的时间。网络技术的广泛应用为SOHO提供了最可靠的物质基础，并出现了为SOHO一族量身定做的SOHO型住宅。SOHO与商住楼的主要区别在于，在SOHO中办公的就是主人本人，而不是公司全体，SOHO里不应当出现大量的客户来来往往，对网络的依赖性非常强，而商住楼内公司工作模式与写字楼内的公司完全相同，是集中办公，未必依赖网络。MORE——互动商务居住区，英文为：Mobile，Office，Residence。中文意思分别为移动、办公室、住宅，其重点在“移动办公室”。广义来说，就是让住户在购买了居住区内的物业之后可以同时享用会所内专设的移动商务中心服务，家居、办公互不干扰。SOHO是一个纯办公室的家居概念，就是将家搬入办公室中。而MORE不同，他本身源自贵族式的商业服务，其基础是在一个高档的住宅社区中，配以全方位的商业服务，此方式较为完善地解决了SOHO的弊端，代表了新经济时代现代家居发展的潮流和趋势。各区争夺CBD从国际上著名的CBD来看，中央商务区作为国际化都市的重要标志，负担着现代化都市的商务贸易中心和信息交流中心的重要角色。是否成为北京的CBD，不仅仅意味着政府部门在发展政策上有所扶持，更会由此带来房地产尤其是商务办公楼、娱乐等多方面的商机,并以更好的环境吸引外商投资.CBD正是有这种特殊的"身份"，使得北京CBD的建设牵动着朝阳区、东城区、西城区和海淀区的每一根神经。——四大区"凑热闹"各有缘由。东城区和西城区有着传统商务方面的优势，近年来北京东城区王府井商务街的改造和西城区西单商业街的改造，更是使得这两个老"名区"焕发出新光彩，要说商业中心区，还有谁比得上这两家？再说海淀区，近几年由于中关村的迅速崛起，海淀区仿佛成了高新技术产业的代名词，离开高新技术产业还谈什么CBD？这么说来海淀区也有胜算的可能。然而最终胜出的是朝阳区。——北京市朝阳区区委书记蒋效愚说，CBD落户朝阳区是综合各种比较的结果。90年代初，北京城市规划的专家们曾就北京CBD放在哪个区做过多个方案的比较。但是考虑到北京城市特点和建设条件，旧城内的王府井、西单和前门外三大传统商业区受地域条件的制约，特别是受古都风貌保护、建设用地的交通条件的影响较大，难以成为北京最大的CBD，参照国外经验，结合北京现有设施状况和调整改造的余地，1993年，国务院批准在朝阳区建CBD。——其实，除此之外，还有一点原因不能不提，这就是北京市有关领导在本届国际商务节上说的，西城区和东城区从历史以及目前来看，商业业态相对单一，主要以传统产业尤其是零售业为主，而纵观国外著名的CBD，其功能则主要是金融、保险、信息、咨询、商业、文化和商务办公等。从这个角度说，北京市CBD选址槌落朝阳区也属必然。——北京市朝阳区区长李士祥说，建成北京CBD的朝阳区将与中关村西区、西城区金融街以及王府井商业街相互依存，构成北京经济发展的基本格局。——谁都不怀疑，建设商务中心区是改善北京投资环境、加大招商引资力度的需要。据了解，目前北京已有三资企业12000多家，由近百个国家和地区的商社、银行和企业在北京设立了1100多家办事机构，全球最大的500家跨国公司当中已有158家投资北京，其中入驻CBD及周边地区的就有120多家，仅国贸就有69家。。国外的各种经济、文化机构进入北京，必然选择经济条件和设施条件优越、办事效率高、经济效益好的地域，筹建、购买或者租用写字楼和公寓等设施。而目前北京还没有完全形成一个集金融、贸易、展销、购物、文化、服务等功能商务写字楼、公寓为一体的区域。现代CBD的发展——商务功能的独立随着城市产业信息化、商贸化和金融地位的持续提高，要求城市提供更多环境良好的商务空间时，城市外围地区将产生大规模集中化的商务空间。因此，现代CBD的概念已经升级为特指国际中心城市的特定地区，它与全球经济的发展密切相关，无论是在功能构成、空间形象，还是在交通运转方式、设施配套等方面都已经演化为一个相当独立的地域，它的职能已经超出了城市本身的意义，变成了全球或区域经济一体化系统中的一个单元。北京中原建筑常识建筑常识一．规划1．居住用地包括住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅旁绿地、宅间小路、家务院等）公建用地：是与居住人口规模相对应配建的各类设施的用地，包括建筑基底占地及其所属的专用场院、绿地和配建停车场、回车场等。道路用地：指宅间小路和公建专用道路以外的各级车行道路、广场、停车场、回车场等。公共绿地：指满足规定的日照要求，适应安排游憩活动场地的居民共享的绿地，包括居住区公园、居住小区的小游园、组团绿地以及其他具有一定规模的块状、带状公共绿地。2．日照间距住宅的日照间距分正面间距和侧面间距两大类，凡泛指的日照间距，为正面间距。在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就不能获得有效日照。北京标准日照间距为：条形住宅采用１．６至１．７Ｈ（Ｈ为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差）。塔式住宅采用大于或等于１Ｈ的日照间距标准。

侧面间距：与日照、通风、采光、消防、视线干扰及管线埋设等要求有重要关系，在北京地区，一般不小于20米为宜。3．住宅朝向住宅的朝向主要要求能获得良好自然通风和日照。最佳朝向适宜朝向不宜朝向北京地区正南至偏东300以内南偏东450以内，南偏西450以内北偏西300-600二．建筑1．办公楼出租比：即收益部分与总面积的比例总出租比=总出租面积/总建筑面积标准层出租比=标准层出租面积/标准层建筑面积出租比是直接关系大楼收益的重要指标车位数量标准北京市大中型公共建筑停车场标准：建筑类别计算单位小型汽车外贸商业办公楼每1000平米建筑面积4.5其他办公楼每1000平米建筑面积2.5吊顶上设施照明灯具：多数采用暗装、半暗装，往往成行布置。空调风口等设施：包括各种形式的送风口、回风口，顶装式风机盘管。消防设施：烟感报警器消防水喷淋器紧急照明灯（顶式）紧急广播喇叭机械排烟口（顶式）防烟分区垂壁预留灵活隔断的安装点（不一定有）吊顶内部检修口。写字楼的智能化智能型写字楼是指由楼宇自动化系统、通信网络系统和办公自动化系统三者有机结合作为智能化平台支持的办公建筑。它是随计算机的发展，为适应现代信息社会人们对办公环境全新的要求而产生的。在我国现已得到迅速发展，近几年来在北京新建成的具有一定规模的写字楼大多是智能型写字楼，只是其“智能”所包涵内容的多少不尽相同。目前根据提供的硬件设施标准不同，又将智能型写字楼分为3A和5A两种标准，就最全面的5A级写字楼而言，其具体内容主要包括:（BAS）楼宇管理自动化系统楼宇设备监控系统●供热、通风和空气调节系统●给排水及中水系统●照明设备系统●电梯监控系统停车场管理系统广播音响系统（紧急广播疏散）（SA）保安自动化系统●保安监视系统●巡更系统●防盗系统（FA）消防自动化系统●消防报警系统●喷淋灭火系统●通风排烟系统（OAS）办公自动化系统●共享信息系统●办公与文件处理流程自动化管理系统●物业管理辅助系统●电子邮件系统●设备共享系统（CAS）信息自动化系统网络通讯系统●内部综合布线系统●外部通讯接口72芯光纤接入ISDN接入DDN节点ATM节点FR节点EI数字中继线电视通讯系统●电视接收●电视会议●VOD视频点播无线通讯系统●无线寻呼对讲系统●移动通讯信号增强●卫星通讯系统程控电话用户交换系统●固定电话系统通讯●声讯服务系统同时要使上述各项系统发挥应有作用,需要靠盘根错节的各种线路联接控制室和终端，这些线路的布置称之为综合布线系统。2．公寓住宅结构形式砖混结构住宅砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。砖木结构住宅砖木结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。钢筋混凝土住宅钢筋混凝土结构是指建筑物中竖向承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。钢结构住宅现代高科技技术，适用于超高层建筑。如美国的世贸中心。住宅楼体类型梯间式(现在一般板楼或变形板楼)梯间式住宅每层联系的户数一般在2-4户之间，户数越少，由公共楼梯所引起的对住户的影响就越小，同时也能更好的保证住户的私密性和良好的通风采光条件。一般在多层住宅中采用较多。外廊式外廊式每层联系的户型一般在4户以上，且每户都能得到均等的居住条件。由于公共外廊对住户的私密性有一定的影响，故居室的位置宜远离外廊安排，靠外廊一侧宜安排辅助用房，如厕所、厨房、储藏室等。内廊式内廊式住宅走廊光线较暗，对住户私密性的影响亦较大，住户的通风、采光条件也不良。采用这种形式住户的朝向不是向西和向东，就是朝南和朝北。集中式（现在一般指塔楼）集中式住宅与梯间式住宅的不同点，在于楼梯间与电梯间都集中在住宅中央，无直接采光，所以集中式住宅有着内廊式住宅相同的缺点，但对住户的影响比内廊式少得多，而且能最大限度得利用外墙为户内创造良好得通风和采光条件，每层联系得户数可多可少，一般在高层住宅中采用较多。住宅的开间、进深、层高和净高住宅的开间：住宅的宽度住宅的进深：住宅的实际长度。住宅的层高：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。住宅的净高：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高=层高-楼板厚度智能化社区智能化社区是利用现代化4C（即计算机、通信及网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元化信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家具环境。智能化是一项跨行业、多学科的技术工程，需要建筑设计部门、施工部门、软件开发商、系统集成商、网络产品供应商的通力协作。公寓的合理的户型布局整体布局户型布局遵循动静分区、洁污分区的设计原则；动静分区即以公共区域（厅、厨房及公共卫生间）与私密区（卧室）相对隔开为要点，减少相互干扰，保持居室的私密性；洁污分区即将厨房、公用卫生间、贮藏间等集中布置，与客厅、卧室分开，使家居生活方便整洁；厨房、贮藏间等服务区域应位于离入口较近的位置，以避免买菜、做饭等日常操作对主人生活的影响。公共区域进门即玄关或厅，不留走道等浪费面积；两厅方正实用，无凸显的柱体、缺角或变形；依照使用习惯建议采用大客厅，小餐厅的布局；不宜在客厅的墙面开门过多，保持客厅的整体性；厨房需靠近餐厅布置，要有足够的通风采光；各居室的门洞应避免与入户大门相对；私密区域与公用活动空间隔离，使卧室具有较强私密性，尤其是主卧室应位于走廊的尽端；各房门宜错开布置，避免卧室门朝向户门。窗户设计各户的窗与窗之间应考虑角度，避免对望，影响房间的私密性。阳台设计客厅、卧室采取低沿高窗的景观窗形式，提高居室采光度的同时，增加其实用率。阳台设计别致的造型，增加楼体的立面效果。增加灵活、生动的局部效果，体现以人为本、典雅、高尚社区的定位；应设置封闭的生活阳台，并考虑洗衣机位，便于居家生活中如洗晒衣物等日常生活功能用途。朝向起居室和卧室应取最好的朝向