总部基地城市设计

2011.03主讲人：荣丽华教授内蒙古工业大学城市规划系系主任中国建研城市规划设计研究院副院长中国●

呼和浩特如意总部经济论坛紫气东来筑城引凤打造内蒙古第一个总部基地

———呼和浩特如意总部基地城市设计发展背景（1）概念：总部经济是指一个区域利用特有的资源优势，吸引企业将总部在该区域集群布局，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。

可以从三个方面加以理解：①这一概念包含了总部经济涉及的企业和城市。②总部在城市集聚在驱动力来源于企业和城市二者对更高经效益的追求。③总部在城市的集聚能够使企业和城市双赢。1.理论指导：总部经济纽

约：

全球总部经济的成功典范

（2）国外总部经济成功范例香

港：

世界经济的一个奇迹总部经济CBD高新科技园区（3）总部经济的载体总部经济的常见载体包括：CBD、高新科技园区城市非传统经济区总部基地提升载体传统载体（1）总部基地(ABP)，概念来源于总部经济理论，AdvancedBusinessPark，这其中的Park并不是表明总部基地是一个完全的地产概念，而是因为在总部基地的规划建设中引入了国外发达国家对于城市郊区产业园的规划理念，是在其基础上总结出的适应中国经济发展需要的一种独特的概念。总部，指的是企业总部或其他实体总部机构。基地是指提供一个企业总部聚集的平台和空间。总部基地就是为企业总部提供一个具有总部聚集、信息交流、人才资源、投融资、品牌形象等综合功能的发展空间。它是总部经济理论的实践，是中国科技园区园区的一种新的建设模式。2.总部基地英文全称：AdvancedBusinessPark，简称ABP

（2）规模国外：规模小的几个公顷，规模大一点的30～50公顷，规模更大一点的在1平方公里左右，但一般不超过3平方公里。例如：英国圣约翰创业园占地7.6公顷、英国剑桥科学园53公顷、澳大利亚阿德莱德技术园与科学园占地分别为85公顷（其中33公顷为娱乐场所）和30公顷、新加坡科学园先后共开发1.2平方公里。建造时间：1951年1月开始建造地点：位于美国加利福尼亚州的旧金山经圣克拉拉至圣何塞近50公里的一条狭长地带。2002年，在硅谷销售收入超过10亿美元的企业就达到了39家。相关案例研究RelatedCaseStudies美国硅谷科技园

硅谷科技园园区产业包括生物、空间、海洋、通讯、能源材料、电子工业、半导体工业、核技术、航天工业、高分子合成工业、遗传工程、激光工业等新兴技术的研究机构纷纷出现。该地区客观上成为美国高新技术的摇篮，而“硅谷”已成为世界各国半导体工业聚集区的代名词。相关案例研究RelatedCaseStudies美国硅谷科技园总部基地项目坐落于北京西、南四环交汇处的中关村科技园丰台园，紧临四环快速路。占地65公顷，总建筑面积140万平方米。

案例分析——北京中关村丰台园区总部基地成功雕经验腔：1.独栋兼的建到筑形算象及算命名亩权。2.花园睛式的环喊境规拳划，攀以环贼境为岸主题铺的规勾划手退法。3.整体僻规划、一郑体建坡设的闹操作朋方式恰，区干拥有蠢整体族的形殃象。4.较低皮的建纠设容跨积率忙，综疤合容犬积率1.径59，仅限为市同区商忽业办绘公建邮筑的乳容积究率的荐一半撤以下咐，为CB供D中心券区容敏积率绪的1/娘3。5.位于两城市呢近郊隙区域鹅，交乓通不呆如市和区办每公便资利，钻但大纲大优腥于远典郊工袄业产庙业园筝区。6.较经誓济的命房价决，约薯相当呼于市稍中心榨区写梨字楼子房价值的一醒半。内部糕设施：北京扣市城斜南第叹一个六星伴级酒舅店。位于悔总部忘基地呜入口露。由枕六星缝大酒幻玉店，千酒店粮式公亭寓，第国际里会议萝中心似，5A写字昼楼，鄙商业术组成透。中国盗第一抵家博乓物馆锣式酒师店——玛雅肝岛酒涌店金融希广场涵括倍了３尝万多廉平方滑米的患高档枕商业发，４宅万平揪方米寸的５甲Ａ级乞高档孙写楼棉，以芽及为洞入驻饲企业共总部与员工惯特别锅打造土的千必余套少产权客自主亮的酒贴店式献公寓志。总部过公寓提供屡的高迅档综值合公熄寓设闭施。艺集住是宿、墙餐饮径等服炮务于愁一体榴。总部但员工卫宿舍总部册基地7区17号楼坛，是暂为园讽区内枝各单翠位员纽奉工提述供住祸宿的乌配套即设施炼之一摩。宿让舍楼济共有配八层标，宿乳舍45间。“三减队三免魂”优离惠政许策凡入哭驻总坟部基精地的冲高新俗技术电技术述企业蜻，符沉合条颗件的刻皆享级受中断关村皂科技通园区金优惠纪政策联，企果业经薪营所断得税稼减按15蒙%的税哗率征脸收；高新斤技术桑企业安自注途册之居日起凳，三们年内恰免征迷所得史税，孔第四谢至第务六年酬减免锻按7.灯5%的税霉率征瓶收所级得税尾。外地陶员工蒸根据损实际岁情况游享受默一定运的进历京政议策及命相应剪的税限收政辛策。位置谅：中瓣国辽删宁衡沈阳桶市点沈北禁新区笼分思区：开发迷建设记共分棚为三佣区西区连独栋篮总部训楼区祸、中燃区总售部生溜活区民和东籍区蒲银河岛搜。规模披：首屋批建组设的锋西区兆和中灿区占珠地约70蜂00亩，舅总建穴筑面呜积约50犯0万平巴米，葬平均巩容积馅率约1.蛙1，综轿合绿惨地率跳约50钥%。由20走00栋智眠能化烧、低群碳节君能型绍、面忍积80棍0-克60惯00平米伸的独议栋总针部楼苍组成娃，累深计总惑投资托约20吐0亿元翁人民庄币。案例僵分析——沈阳吵东北缩慧总部市基地（建孝设中20遵10刷—2秘01乓6）A1楼型碑面催积：75竟5平米A2楼型劣面救积：96秋0平米A3楼型锣面尝积：11烛85平米A4楼型蚁面召积：14清10平米A5楼型旬面蠢积：18钱61平米B楼型雁面胸积：41券02平米独栋滔建筑冠类型筐规模案例壳分析——成都·青羊睡工业垄总部乔基地青羊提工业肾总部松基地饿位于喉成都彻日月尚大道梨以北枪、成亏飞生档活区役以南面、A线大津道以崭西，肾距三蚂环路2.积5公里传，距鼻双流另机场糕仅12分钟熔车程驻。与规恐划中必的城通市区绸域中铃心“爹青羊侍新区绩”一镜路之四隔，茫青羊为区行政裕中心及火叫车西含货站卸物流畏基地锋近在详咫尺箱。06相关离案例角研究Re风la谦te像d婶Ca厅se伍S鸽tu董di柴es成都·青羊版工业具总部固基地产与业通定厅位以精拔密机蚕械加捏工与程电子柳电器秩为主横导发展耕现代桌制造设工业辩与信客息工拴业及适工业午总部走新誓型工艺业化条道路市泉场径定兴位世界50该0强企帆业国内短工业禽行业10犬0强企业快速句成长碌并有棕着较僻大发川展潜泽力的添优秀责中小识企业背景勺概述Su城mm霜ar中y么ba瞧ck奏gr宫ou沾nd宏观删分析呼和温浩特河市经近济发房诚展步经入了胸前所制未有发的快孝速增它长期知，具侮有特婶色和寇核心普竞争失优势冲的产阔业逐武步形源成；呼和川浩特第是沟论通中控国内陶地与某蒙古济、俄春罗斯昼的重确要交象通枢建纽，遗同时知肩负抽内地暴华北唱与西感部联尺系，敲承东物启西盆的桥损头堡荒作用之。如意趟开发伯区——呼和蛛浩特烦大城或市格胃局东绩部新喝中心夸。20劫09年呼坟和浩禁特市工城市厅总体乳规划熄中确恨定城顾市用月地发企展方奔向为再：北套控、东优、南度拓、扯西联浮。经过18年锐胳意进弱取--福-现已著形成致以电朽子信渠息、绿生物偶制药卫、新宇材料俊为主瞒的高策新技汁术产棉业集亮群和晚以纺势织、件机械垒加工翻为主零的传税统产层业集矩群区扁。如意框开发擦区形咱成以高续新产铸业为绪支撑降，融轻合行靠政办砍公、蹄商业夺金融吹、生迎活居聪住、会休闲手娱乐坚为一大体的爆综合累性城铜市新坡区。背景固概述Su泰mm恳ar修y膀ba游ck胡gr绘ou少nd微观评分析“一仙街”幸就是王抓好机场笼路的改骄造和堤建设乱，打往造成萌具有客一流佳水准坐的景唐观大感道、洋迎宾窄大道线，成窄为自痰治区址首府顽的“椅区门遭第一筋街”步。“五须区”朱是新识区的5个功趣能区朽块：一、火车印东站场周边睡的交隐通枢繁纽综染合功座能区，建买设集朗交通国、商唱贸、僻金融菊、居冰住等搞功能帜为一欲体的乌综合迫型、查生态茧型中说心商负务区达，努倍力打宇造呼划和浩寸特东氧部门堡户的计标志换性形絮象区查域。二、机场竖周边孤的空绍港物售流区，主茅要发附展现累代物略流产勿业，吼同时芦发展辨旅游胁、文亩化和城信息序服务悲等产羡业，辅努力龙打造并空港——云—城市——区域遵高度晌融合碰的新托型经谦济区寺域。三、如意贱总部悬基地，要社逐步奖将这碌一区刘域的物工业寻企业蔬全部坛外迁遍至工坛业园建区，凯按照猪行政卡中心旺、商聪务中竿心、开金融欣中心写和总落部基贴地的点定位边来建猛设。四、高职第园区护及周家边的通教育寻产业本区，要掠在现删有布绢局和费建设握的基冻础上株，按爆照城石市建否设的宽要求扫完善字基础误设施检，发晕展教测育、显文化垂、商仔业服甲务及持相关堆配套倦产业爱，推俱进高潜等职席业教兵育组桌团发超展。五、奇以内剃蒙古居党校弓新址闹为中拣心的骗大小淡黑河腔之间蛇的滨河漏新区，要淘打造即基础杰设施冻完善商、功暖能配闹套齐膀全、竟生态驳环境处优美挖的综淡合性饥组团堆区。背景堂概述Su鹊mm另ar扔y启ba疼ck喜gr仁ou伶nd发展单机遇——买“一街直五区袋”的拖规划如意议总部化基地——呼和健浩特逼市打铸造一削街五季区的读明星远工程如意峰总部颜基地元由于押它特桂有的4大优贺势，将成为孙打造隆一街街五区纯的重碎中之防重。基地踩位置Th搜e皂ba促se系p必os嗓it屈io嘉n如意考总部爷基地艇选址置规模辫约11职.6平方岛公里蚂，范朗围为缩慧西至租东二历环，戒北至逢机场厦高速坦，南高至鄂孟尔多蹈斯大崖街，晃东至瓦哈拉灭更沟夜。基地估条件Th夺e态ba课se阴p隐os里it腾io楼n基地今内有刃自治委区政馒府、瓜国际庸会展焰中心贤，如手意广促场，固周围椅高校地众多尽，基础漠设施梨较完芽备，形成唉了一帜个非玻常适擦合构砌建总做部基口地的茅地区链氛围。会展档中心建设从中的租高端柳社区自治叙区发凡改委东岸屑国际现状墨用地St验at采us筐o姥f巡寿la群nd基地冻内现绒状建盒筑密敏度分片布不宅均，抵最大维值72至%，平冻均17释%左右遍；平洋均容锄积率设为0.成57。绿水难串珠奏青城库显秀紫气姻东来带筑城驱引凤如意加腾飞罚和谐傲总部规划拴理念Pl飞an勉ni救ng授i落de戒as规划绪目标宰与原尤则Pl与an卖ni允ng然o康bj遗ec娘ti深ve租s毛an立dpr烘in姿ci瞧pl截es以活力、生态、可持团续为特政征，后建设等如意滤总部昆基地饺。完善巨交通伞体系状，建搭立便国捷安偿全、以人犹为本的交趣通系盈统。塑造夸高质霸量的晴总部杠基地城市帖空间和宜人中环境。建设混合彻功能和人性钻化空间哄尺度纹的和谐解总部。以人澡为本、生态傻优先、突出累特色、综合拆效益的总潜体原鹅则突显甜呼和鸭浩特脑的自里然和范人文代特征传，丰居富如送意总投部基谁地的揉城市透空间晕内涵弯；合理昆组织疤城市戚交通挑；构建停公共里空间旅体系致，完醒善步氧行系济统；组织错建筑降群体瞧形态被，打歪造具上有整讽体性狠的城可市形暂态；充分妻考虑拐方案与的可春实施盆性。目标麻：原则吊：功能棉定位段：总部撑办公岸、商僚务会佳展、砌金融匙信息俯、文幕化休倾闲为芦一体季的综败合性柳精品涂城区功。功能暂及产枪业定蹲位Fu退nc树ti左on牺a苗nd杏i稳nd远us看tr挡y产业盲定位蕉：依托痰本土穿产业哈，立棉足内口蒙市律旗县吵企业冈，着饮手全任国五滩百强裙，放惊眼跨鸽国企浸业。土地挥利用混规划La露nd吩U离se倒P却la彻nn蒸in辱g公共排服务页设施村用地居住音用地绿化剩及其赏他用驼地基地丹范围规划催范围傲总用蛮地11绪63坐.8坏7h愈a,保留慕现状抗用地61月1.扇74劫ha跌,新规演划用搞地52撑6.摄69栋ha，改造阶用地25闸.4白4h责a。规划肚居住宏用地28害0.酿41范ha，占制总建雾设用门地面惕积25模.2恼2%司.一类销居住泄用地19妙.4伐2h榴a二类或居住套用地22毕1.尊25执ha闸.普教装设施禁用地39雨.7汽4h跃a规划猛公共肌设施络用地35诵5.拢27康ha，占讯总建窜设用捷地面年积31谁.9班5%毒.行政眉办公圈用地70策.6藏9h唇a,商业肺金融礼用地21盆.7膊7h混a,文体讯娱乐押用地13肺.3从3h券a,科研询办公颠混合份用地78功.7山5h航a,商务质办公扁混合榜用地16穷9.糊74帜ha咐.绿地董面积21响4.的30破ha戴,道路尺广场刺用地24芹4.申48抗ha倘,市政伟公用郊设施魂用地4.昆69肥ha岗,特殊板用地12慌.8潮1h缎a,水域林及其嗽他用沸地51仇.9减1h氏a.土地啄利用奇规划La寨nd伐U监se牺P今la鸦nn滴in冷g土地慌控制暴规划La洗nd票c牧on散tr舟l概Pl细an友ni诊ng建筑愁密度巡寿控制己图建筑突高度字控制姨图开发窑强度王控制弦图建筑鸡密度肯控制青范围录：小读于等拘于50骨%开发滴强度端控制扬范围体：小非于等看于5.撒0建筑驱高度驻控制请范围浅：佳小于脱等于10重0m总体院建筑心密度该：24摩.1渗%总体下开发辈强度祸：1.挨8总体蛙绿地叼率：35葛.2筐%设计辉思路威与创污作De滋si咸gn杯I蓬de友as好a叫nd琴C球re执at苍io叠n筑侍城梅引贴凤凤贡形如聪意小框街冰区建立15惜0米×1咐50米方丧格状啊小街犹区，脾对大兔街区陡进行粉分割圣，缓昂解交崖通压穴力，赖建立浪街区怠内部穷步行义、自最行车道景观劣网络礼，形莫成开党放空撤间凤凰外，在费中国木的传怖统中溜，象释征着萝吉祥凤凰娇的传株说承表载着查现代逮人追脑求“稼完美渐幸福听”的遮梦想如意消，一涛种象妥征祥危瑞的唱器物省，痛以喻索吉祥垂之意如意干，取语其灵权芝形尚状想，尽候显祥丽和神毙韵吉祥罚如意求承载渔梦想裁之城布局押合理拜构筑川总部弟基地功能彼结构股图Fu华nc谷ti袍on爆al案s钟tr骗uc麦tu压re规划氏结构圆：两翼颂五轴负多片天区“两脚翼”——沿如榴意东枯河将饱总部险基地巧园区窄划分污为东默西两既翼。“三肚心”——主要栗发展滑轴和丘功能欲轴交程叉形储成的侵三个著主要危功能储核心“五朝轴”——核心侄功能德发展带轴和培四条至交通达发展息轴。“多瞒片区治”——结合畏现状闲，规巡寿划整萌合出牲的多存个功显能片格区。成果娃方案交通榨体系Tr剪af对fi蹈c道路遵框架征：四践横四义纵方且格网弊布局公交饺系统道路症系统景观疏体系La艺nd标sc粮ap垦e绿化搞景观凡框架揉：两俘带五提轴多关节点恋式布糟局空间胶形态蔑体系Sp利ac角e身fo绒rm棕s宴ys斗te激m城市肯设计丢要素专分析空间省形态叹体系Sp灾ac右e纠fo上rm法s晨ys型te胖m功能基地面积(万M)建筑面积(万M)建筑面积比例（%）居住44.4854036.33商务办公37.37423.828.51商业金融30.53177.511.94总部办公15.33108.87.32行政办公9.2574.35.00创意产业2.6322.51.51研发产业6.5744.93.02学校5.7414.30.96酒店3.436.92.48展览39.40.63休闲娱乐4.7723.71.59部队军区2.510.30.69合计165.571486.4100.00城市梢天际汽线空间项形态须体系Sp独ac鸽e歉fo芝rm哥s肾ys腹te怪m交通键标识专项俩设计Sp辈ec筹ia厅l乡丰De扬si浴gn专项嗓设计Sp汤ec绑ia兽l遍De添si间gn广告辜系统专项吼设计Sp巧ec漠ia虫l铜De魔si旺gn风貌龟分区忆规划经营傍特色亡的总吊部基勉地，由以现滤代建舞筑和裹自然爹风貌惯为主恩，规故划塑滚造八尝个各围具特塔色的径城市昼风貌根区，旦提升谈城市掌品质属。专项五设计Sp千ec妈ia笔l妹De咏si垂gn夜景笨照明冤系统专项颗设计Sp臭ec摇ia敬l田De愧si闸gn植物邪种植注设计重点巨地段软位置斗索引拘图重点炒地段您设计Ke丧y搞se辅ct蛮io渐ns重点宽地段垫包括:3条景急观大涛道7个节障点和脸地标它们钢是呼加和浩游特总桃部基未地的毁中心必或人致流交颈通的补门户映，是豆本区掌域的和点睛贿之处蔬；也姿将成脑为整喊个呼像和浩堂特门锄户景奥观节呜点和牺城市栗的亮洪点。土默趟特路械景观墓大道灯深化楚设计定位忆：呼和磨浩特姜门户映景观顽大道功能迁分区盯：入口趟节点鼻、商抛业区扩、核域心区蒸和企腾业创迫意研亏发区规划刑控制零：道路苦红线流宽60鹅m，两截侧绿肥化带港各20房诚m，形胳成百壤米大译道。腾飞切路深剪化设姻计定位定：通畅旧、便勿捷、柿绿色稿、现课代的虎总部能基地起商业钱办公维大街功能粮分区仔：高端思商务速区、事如意教广场积文化仇休闲箱区、董南侧惊商务喷办公株区规划屠控制忧：道路宇红线仪宽50浑m，两痕侧绿钞化带际各20喂m腾飞降路深寇化设逮计滨河鞠景观蔑带设屈计—（１赶）滨河侨景观塘带设静计—（2）如意顷之秀敏景区滨河量景观他带设挪计—（3）总部半之星巡寿景区滨河进景观好带设淡计—（5）凤凰阻之舞害景区定位绑：门户指景观栗节点规划蛋效果烂：建筑污形式剑上追俩求丰脾富统敏一，秀大胆员运用叮现代悠的曲引面双省层玻将璃墙秋及屋从顶立区体绿荡化，粉旨在鸭突出寻基地煎入口勾形象污，形淋成外折部流冲动的苗空间衔景观帆，打返造门床户空企间。腾飞蛇路入同口节犹点土默耻特路烈北入首口节紧点规划怎手法慕