成都某住宅地产项目营销推广方案

[项目营销推广方案]思考路径目标认知思考方向解决方法执行方案目录二、****销售面临的问题一、关于7500元/平米****的理解三、问题解决的方法四、执行方案一、关于7500元/平米的****2007年10月-2008年3月各板块成交价格1、南部新城板块：成交均价：6706元/㎡2、北部新城板块：成交均价：6317元/㎡（2000亩）碧落湖公园（300亩）4、新行政区板块：成交均价：3716元/㎡3、花博会板块：成交均价：4678元/㎡紫光兴城数据来源：成都市房管局/上海****信息技术有限公司·成都机构信息时间：2007年10月1日-2008年3月31日****的出生地版块主要监控项目3月销售情况仁和春天大道电梯：6300元/㎡毛坯金河谷电梯：7113元/㎡毛坯数据来源：成都市房管局/上海****信息技术有限公司·成都机构信息时间：2008年3月1-31日

水映岛电梯：4285元/㎡，毛坯珠江国际花园电梯：5377元/㎡；精装标准1200元/㎡万科朗润园电梯：4527元/㎡毛坯恒大城同期上市，精装标准：1200~2000元/㎡区域环境（共享附加值）**企业（信任感）精装豪宅****公园社区专业团队产品先进8年豪宅开发经验上市公司双层架空豪宅6重精装三梯两户私属电梯特色商业户型六大公园交通便利配套正在完善前景利好投资热土美誉度高的位置生态氛围价值点支撑点6大会所物业管家****价值体系结构ONE：豪宅开发经验豪宅血统，**集团8年11城打造经营理念，只做精装房的“中国中心城市高端生活缔造者”；**集团的开发经验成都给市场以品质的基础保证；和客户建立关系的方向：1、项目品质基础支撑，消费市场的信心建立。（信心保证）2、集团在成都的一号作品，其他城市项目的展示，明白我们自己一个豪宅的打造标准，企业的建筑理念；（认知比较）TWO：高尚区位温江，成都人共识的高尚住区，第一次阶层观的划分；国际花园城市，稀缺资源的占有性；新特区，豪宅依托的居住标准，多数稀缺资源，仅给少数人；与城市的若即若离，界定城市与自己的关系，合理的转换城居、与品居的关系；和客户建立关系的方向：1、富人区，阶层共鸣的第一重认识。（心理优越感）2、生活居住的资源扩展性，资源意味着生活品质的优越性；（居住价值认同）3、城居模式的转换，让消费者有了生活与品质的双重附加值。（生活品质奠基）THREE：六大公园城市公园，在全球皆是寸土寸金之区域所在；公园本非都是公众开放，这里的公园，仅为业主尊造；90%景观覆盖100%景观视野，纯粹的生活质地，纯粹的视觉印象；和客户建立关系的方向：1、视觉及居住舒适度，6大组团组成一个大公园，最优质生活的保证。（规划先进性）2、突破常规，并非公园都是公众享有，公园仅为业主所能私享；（身份价值）外立面：玻璃幕墙的使用、飘窗阳台的大量使用、门窗划分的疏密有致；景观园林：最大亮点是把水元素做到极致，可观可赏可参与；大堂：天然石材/墙面局部艺术造型/仿石雕法光片/造型吊顶配星级豪华灯饰/；电梯厅：天然石材/不锈钢精装电梯；精装户型：诺贝尔/立邦/科勒/科宝.博罗尼/九牧/艾美特/西门子；会所配套：强调功能化与服务理念，每个组团都配有一个多功能会所，我们是否可以想象这里就是一个专署俱乐部和客户建立关系的方向：1、项目成本最直接的体现，价格是否认可的主导因素，从内到外的细节，让居住者真正的能够参与到生活中来，感受六重精装带来的不一样的尊贵（实际利益）2、将精装的意义上升到了一个前所未有的高度，制定了一种豪宅标准（项目档次）FOUR：六重精装FIVE：六个会所6大组团布局，每组团一个会所，区域唯一多会所配比；与景观中庭、居住架空层直接相连，生活的便捷性；全精装会所，豪华配比，实现阶层交流的专属领地；和客户建立关系的方向：1、成都唯一6会所居住功能配比，业主生活的细致度思考；（生活的交流）2、豪华配比功能，全方位的生活价值、阶层价值补充；（社会身份明确）第一钱步：拔整体碧抬高狭4米慕，做绿成台斧地建谜筑，党所谓豪让居酿者高甲度决址定视简野。第二酸步：溜6米仙架空坦，做夜成空性中观炼景楼拥座，国通透瞒性极案强，叨各景破观组矛团与恢节点肚一览榜无余宪，所称谓尺董度把赴握人扩生。和客讽户建吼立关遇系的铃方向值：1、猜通透中和宽堤广的启视觉仔感受爹，不遍再有杂住高果层的零封闭及与压熔抑；烈（实霞际利启益）2、糕由于搂竖向怪上抬葵高，碑减弱筛了地们面空肺气污效浊和索道路倡噪音乳，配刻合环虚境的谁营造素，对住冤户实单现了仰天然汤的“宵双重屋静音争，0总度干肝扰”骄（实余际利滋益）3、光客户刮的虚汗荣心豪拉至交顶峰烛，有版一种靠体验坝人生看高度等的尊捏荣感跳（项竟目档叼次）SI夹X：荣台地次+转友换层场=双骆架空第一筝：三泽梯两疫户，私分门句入户棋的绝炼对尊良崇与乌便捷晕；第二融：刷颠卡式它电梯钓，安修全性者与功仇能识悦别性援的强车化；和客伙户建摧立关锁系的刮方向古：1、洽有保吓障的洽便捷条性和架专署辉安全瘦感，择不再喇有住膨高层森的拥前挤和盾人员译混杂勺（实牺际利母益）2、佩独享储刷卡类专署史电梯奋的感泰觉，雷让人烂的尊唇贵感洲时刻段荡漾装（项巨目档煮次）SE寇VE爸N：年三梯词两户露独立餐刷卡捡入户1、书5.简9米火的客雷厅大冲开间归，强互调空易间尺揉度2、违入户尼平台牛对室糟内空泻间的猜延伸耳，强仪调庭沸院感趣（涵穴盖所闹有户贤型区格间）3、荒错落弱式观来景露给台设邀计，药形成拥了6枪米挑桶高的街双层勤层高兄的空短间尺垃度（涵佣盖所雾有户肠型空醒间）和客壳户建急立关己系的代方向棚：1、坝适宜富的空林间尺校度带脖给客参户好勉的生青活舒猴适度草，让供客户惑觉得蓬住在刷里面吓很舒霸服。（实感际利旬益）2、外大开谱间、从前庭书后院缘瑞的设惰置、赔错落惭式的建露台帜摆位狗思考倒，给邻客户猜一种君舒适险生活奶的标敏准，这是裳只有珠豪宅荡才能征赋予剩的感思受，帽我们及不妨卸叫她务空中岛别墅遍，蹄（项苹目档鞋次）EI扬GH颈T：画户型捉与空贷间1、完对接趁生活始的物粮业管院理服盯务标音准，秩专业跟的管判理团堤队-快--忘无微站不至猎，无需所不腐能2、第隐式炉安防仍，看议不见关的贴位身服紧务，舒如影骨随形侄对生法活的瓶微量辞影响3、印企业与品牌敞号召彩力，怒对接抗于豪陪宅的腊门当油户对和客惯户建便立关角系的套方向凉：1、摔15柿0年引专业鼓团队包，最室门当怀户对墙的物伸管专域家。俱（身燥份对峰位）2、摔对于梅生活资品质负的最勾终保旺障力口，一惠个有舌影响芳力的碍国际霸品牌怠，一猪种完椒整的奥服务甚模式赏，这判是消逗费者挽最希迷望看微到的壶生活辆印象视（生回活感络受）NI怠NE百：第贴一太技平戴撕维斯特色古商业语，配隶套于舰自身秒的生蕉活，匠同时抬，建参立高贵档生的活品睁质的听特色孩商业敌街区和客伶户建稀立关缸系的毙方向免：生活脚的最拌终落兆实，剥多元遣化的异商业部模式现，谁敌说住植豪宅罢生活忠配套睛不方夺便；滨（生萝活感确受）TE加N：冤特色墓商业价值赌分析洒结论递：她的歇价值原不仅递在于塘规划宴理念耗的超集前、弟产品看自身栋的引泊领，铸同时那，对寻于市邮场后柄期的拐判断臭，*询*更维具有税远见随，虽帮然现你在很热困难抗，这纹样看确来中国狮中心少城市扩高端蓬生活相缔造忌者—羞—*皱*集野团80变万方诱精装威公园任大盘籍——号**梅·*掩**锋*75稳00糖元/双平米样！绝瓶对值释！二、捏**碍**混销售遇面临翼的问存题1、侮产品衬表现程力尚蜜未呈怖现在温斥江片泄区，储项目繁就是镰“赢在龙现场草”豪，各摆个开莲发商殊想尽急办法苍去示坏范自眯己的竭环境辉，这违是必怜要条索件，织是这络个市市场的迷基本衰游戏德规则继！仁和春天大道2、平市场咳现状店正处无于下圣降通切道翻开心全城棚的报术纸，团铺天续盖地侮的地战产广栽告在同玩什营么？概——禁降价熊！成都梯地产拌市场跨，至尚少在洗今天揉正在继的地巩产政他策环舟境控污制下恨，处饼于下炸降通呆道之冶中，落这意领味着寻什么耽？—渠—量饲和价选之间静追求宇平衡雁难！最能蛋证明丢这个册问题瞧的典乎型案陷例：艰天津爱城上捧城，哀同样楼是我咐们*死*的泊项目姻，去白年入旦市时幕正值先天津顿整个饺市场亮处于平上升帅期，抗在产哀品力图的强稀大支虑撑和猜营销践团队惧的努舰力下川，最怕终实手现了麦量价妹之间踏的双岩丰收替；而校同样船今年所，天斗津地晌产市赴场明令显下袋降，坝虽然谎我们让仍旧亡是标帆杆，济走量吴也是甲相对马多的越，但热是销纲量明债显的牙下降蔬了许符多，孕甚至痒我们过的价蹲格也迹在振矮动。涉。。同样疲，全耕成都氧，温烫江片冻区、资各大留小项尼目的描放量咱都趋病缓，李而且参价格国明显撇走低净！数据绪来源锐:成午都市疤房管恋局/补**扮**序系统在这塔样的纪一个僵市场忽环境秀下，逢我们糊的产征品力各尚未态呈现盒，我艇们的荷品牌伟需要铺培养揪期，花而我供们的泉营销捡任务巴指标网呢？20问08类年营笋销任谈务指绢标6个饼月销翼售面变积：项20久.6宅万平誉米销售辣额：寒实现身15成.5姐亿考核酸均价输：75手00识元/蜜平米艰巨国并能装够创此造奇掠迹的纵任务关键昏点首阶欠段的追目标煮任务奸（6眯.2悔8前宅）：午销售灰额实静现4饱.2易亿，贞回款非2.摩1亿第一刑次华倡丽登调场，颈保障当整个耀营销土战役序的胜导利完秋成手--誓--陶--躲-第江一仗施必须虎打赢三、忙问题磨解决扑方法一期唉三批功次销售怜分期摘策略肯：控量美筑底益，价荒值提哗升1、汉一批脖次：苍树立摊标杆骑，控捕量筑墓底2、保二批管次：勿低位稼掩护叮，价屠值拉太升二批船次销隙售景观甜较好钱的位葡置为下主，止借助吉一批史次的暂流量拔发售谅后达刚到借要势效艇应,碌并拉弊升中姑期价成格一批次次销谈售兼顾秋景观疯位置钉的优浩劣，结合带低价秘格入详市达趋到快党速回仙款，为及后批峡次推龟货造悄势为磨价格评提升耐垫底一期盯二批眨次(柔拉总箩价)51颂37伪6㎡一期翁一批助次搭彼配大苗户型讲20徐01歼0㎡一期品二批稼次搭共配中仙小户否型1粮37削50㎡一期突一批坝次(白小总唱价)哭34采50值6㎡通过避全方迈位的葵媒体职组合联，全师城范拴围一夜翼之间甘飘扬关起项烤目的馋旗帜，一个锈月的废持续咸引爆摧期，各舰媒体系迅速缺导入举产品兼信息年，直削接刺拼激客户利恳益,桐打造加区域弟排他终性和致独卖继点,熟根据媒体烤选择城的不粱同,籍不同雾话题直接野利益抽价值坡诉求络。推广运配合四、葬执行骑方案在2勤个月欢的时淋间要抱完成详4.立2亿翻的强某大任醋务目陕标压岂力之盟下，霸我们叙已经奇没有漆了市顿场培裁养的贯时间施，必坡须寻腿求一贤个引爆讨点，快伟速实虽现市沟场爆斥发完美成第帐一批任次任山务指盈标，名继而译解释关一鼓际作气宇利用浅再蓄西水再千释放熟的方古法，己实现刃第二虽批次掏的销家售。销售途节奏（蓄随解+计蓄解睛）示范支撑到位进场4.205.205.31蓄水售卡5.4示范开放全面推广蓄水售卡（或者持续销售）6.28（第二次解筹）解筹5.25第一内次续贴解：5月违4日概~5诉月3次1日松，第荐一批垃次销蜓售5月罚推量别:棕34累50剂6㎡(辛不含下搭配扑)均价缘瑞：6奸80恒0元斥/平捐米总销凡金额坐:2.贸25迁亿预期逃实现踏：1包.6积4亿粒（完迈成率岸70策%）推货相配比拍搭配渣户型E1执(1译96弯平米法):奏58天套主推首户型号：普E窜2(牢14咬9平井米)乘:5叹8套A1醒(1狠30柳平米贼):双15盖8套黎共计较：1抓16推套A2施(5壤9平亲米)逃:1照58仓套A3述(8育6平午米)释:1扑58鸣套下共计幼：4析74液套一期第一批犁次任秀务分狡解蓄水深目标算（按委总推泉量，慕不含精搭配唐户型票）47题4套魂，按祝50割%转棵化率概，前狡期需揉蓄水撤金卡竹95扑0组号（日诊均3喝2组惹）按2柴5%忧转化洋率，然前期及蓄水19肺00氏组（日竹均6修3组烦，在喝现有果市场寒环境菊下基亲本无震法实佩现）面对绝此蓄芦水目场标我温们将昌何去弱何从蚀。。消。。通过拉销售编和推鹿广两马条线筒放大量价值僚，快等速销浙售（饱80因%主土力销陷售量间）通过饿易居搏的客鄙户资仓源体婆系线捞下补吊充销凭售（悔20尼%的耍销售结量）第一碍步:驳1万丛抵2轰万第二融步:立升级10致0M疲2以伪下洒2点万抵愤5万10怪0M维2以偿上乱5都万抵孙10携万销售题线：嘱海量班蓄水吧，现冤场引协爆报媒纳公示核+电卸话回夫访+部短信厉群发5月美25绢日样兽板区泛域统够一开嘴放+沃优惠释放辨一次哀性９察折按眨揭９球．２腰折利用难高人铃气、慰双重洽优惠虚刺激惭客户包购卡幼量5月恨31汽日开目盘活禁动A、队B同醉开，澡依托将人气月迅速缝去化摇号柱定序鸭按护序认勿购容易秒形成质开盘照气氛家，激骑发客烛户热乒情，联迫使延客户裹迅速号落定跃，有搭利于策提高桑开盘互销售纯率1、出5月典4日滚开始鬼收取角意向恐金，俩并限陕量发拳放；星（收艘意向采金可夫以使独价格加测试节更为抬精确为）2、漏5月烟5日壶起意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梦幻隧道2008.5.20沙盘制作2008.5.18效果图制作2008.5.15户型图制作2008.5手提袋、文件夹、信纸信封、礼品名片、纸杯等VI系统2008.5折页制作2008.5宣传片制作2008.5楼书制作2008.5销讲完善2008.5销售棍道具熟制作撇安排1、从开盘勤后主协要进防入我解们前昼端分累解的刑第三鄙阶段粪顺势毁销售恨阶段蜘和第改四阶捡段双爸重营筝销阶炒段。2、棵价格袄调整哲，销沃控实祸施3、欲营销活推广豆策略荡调整续、袖开盘法后各缓阶段趴工作详开展顺势费销售丛，借馒助6层月2伸8日砍前开这盘实明现第桥一阶压段销蹦售任柴务的数势头评，根唯据成旁交余秘房分宴析和放价格忍调整丧，继趴续保妄持销避售势充头，浊并通延过公漏关活成动的誉配合痒，保遍持市女场热佳度。顺势什销售拣（7懂月-耐8月费）销售俱目标便：一期腐三批圆次倾舍销。推售龙单位孟：33贩76置0㎡目标烦均价蚀：实现72竭00元/㎡均价价格塌调整针：拉升许价格客户县资源游库**理会客贱户服言务体蝇系**踏会投漆诉监购督体怀系**软会公董关活回动体霜系服务服务服务反馈反馈反馈利用鞭**薯会客户卸满意腥度体系梁维系串客户双重剃营销腹，针集对东蛇组团网及前袖期余萌房，申正式吧开展醋一个志班子墨、两欲套方稳案、其两套纹推广标体系羞，实美现第厘二次药销售五冲击海波，笛快速难实现袄销售省任务印和考青核均滨价的膝实现毅。双重羊营销陈（9河月~前12咐月）销售锦目标玩：东同组团绞强销闷（一肉期四鸡批次茄）推售怖单位享：实喜现7.