呼和浩特市某住宅区项目策划思路

**集团呼市****项目

策划思路谨呈：**集团城市发展高度上的客观思考我们面对的不是一个单纯的房地产项目而是嵌入整个呼市城市发展机器的关键齿轮我们思考时需要站在呼市全城高度上用远期资本运营的高度去思考、去把握、去突破【一】忧思【二】认知【三】策略【四】执行要点【五】**服务营销战略思考大纲【一】忧思忧思一区位：城郊大盘/新兴的中心大盘？产品：纯粹的住宅区/综合型社区？价值：目前居住的场所/未来的升值潜力？品味：传统特色/新兴多元的文化？消费者尚没有完全认知到滨海新城的真正价值——如何处理本项目是什么？忧思二市场后劲不足，恰逢宏观调控——如何面对本项目客群在哪？供需失衡：区域客源/向外扩张？结构失调：户型调整/寻找新兴客源？购买意识：前景宣传/外在引导？营销推广：相互配合有机联动。不同代理商：怎样配合？忧思三同一品牌产品同质趋近，品牌内竞争激烈——如何解决本案VS天骄领域？整体市场供大于求，激烈市场竞争无可避免，如何继续保持本项目领先的销售业绩和销售态势？解决市场问题将主要针对需求展开【二】认知认知

项目竞争城市城市关键词：内蒙古自治区首府城市定位：全区政治、经济、科技、教育、文化中心，重要的科技兴市试点城市和北方沿边开放城市关键指标：面积:149平方公里人口：150万经济：800亿经济支柱：乳业、电力、冶金 整体城市实力处于中国二线城市的中档水平对呼市真实水平的正确判断是展开一切工作的前提认知

项目竞争城市城市关键印象：典型中国西部城市的城市性格——自然、淳朴、粗旷明显两极化的收入结构分化城市中近40%左右的外来人口。启发：城市性格比较适合简单、纯粹的推广手法高端收入者的客观存在，存在高品质产品的生存空间

呼市“首府”的影响力不可忽视认知

城市竞争项目区位产品背景认其知城贴市竞亿争背傲景区毅位产坟品系出芽名门速—娘—天津稍地产忌龙头头**葱发展忆、*双*置池业、畜**客置业怕等五艺家公漠司共无同投东资打奖造呼达市北武部板德块超浩大新楚城。板块父先锋挡—五—**的集团押在呼狮市四制块土石地中雁的第羊二块哈开发僻土地闹。即将燥兴起塑的呼治市北证部新火城中悼心的趣核心旷项目热点尺房产岭板块—成吉布思汗娱大街羊沿线岗楼盘征的中非龙头禾和引末领项橡目。项定目优秀显的地偿产血透统，警决定波本项宾目行们销绝环不能搜随波捡逐流认治知城屈市竞扁争背拖景区种位产凯品品膨牌离尘医不离抹城的辨距离全尺度剂，得天恼独厚南的风在水佳亡境与赖繁华坟兼得距市识中心母15退分钟笋车程项圣目认申知城稍市竞玻争背个景区芬位产砍品景观抄、生抚态、赶健康候是区团域独齐有的长特质目前队区内撕生活马配套注设施傻并不杏完善那，但捕正快甩速成会熟未来迟商业兆建筑沟群和萄配套垒极其狠丰富陪，具亚有形提成新岂城中数心的烦趋势成吉洲思汗掌公园内蒙奏体育盐场办公叉、酒颗店工业踪蝶大学项目目认戴知城堂市竞剪争背稀景区瓦位产声品总建扑筑面兰积：28妨29恢95平方丈米住宅庙总建书筑面幕积：23惩46览23平方锯米底商填面积房诚：18档17峰2平方旅米风情射商业潜街：24这00乞0平方阁米小学禽：50滤00平方问米会所趴：12玻00平方麦米总用嫁地面迟积：21壤21直56平方扑米综合赴型社窗区，把大盘滋规划框，配积套完串备，禾板块悄远景冰的带端动…富…项晨目认再知城线市竞继争项氧目背住景区智位产沿品特赌色两纵盒一横鼠特色杨商业垦配套汗街，免区隔医两大浮生活乐版块薄：北部长高密寇度商递业、训城市第住宅恨群，妹享受忘南部伶低密蜂住宅励辐射渐和蔽额护认抗知城荣市竞榨争背例景区诊位产洒品特朴色景观浩、水记系是本色案区花别于义其他唇项目高和新沉要素地中抬海风晨格建浪筑，桌在当辩地也只是稀维缺产要品品牌项强目认误知城吴市竞惑争背慨景区震位产象品品爬牌**堵是有女较强撞品牌沫形象搜的开甘发公肠司，糖但品仔牌形摔象在咬呼市孕内尚未歉有效姜确立，尚未她真正韵发挥凤品牌桶对地和产实落际促拴进作耳用项丑目认杰知城毯市项目竞刺争市场核在售碑楼盘捎潜在阔楼盘构众多芦，年辉销售般仅10卷0万平提米，供应窗量远她超需鸣求大多汗数项洁目临洞近市遣中心跟，对本烈案客催源截素流明桨显。认尖知城器市项目竞办争周边俩项目筒主要倍以大现户型投供应呜（12冶0—陆14绘0）为姑主，论预计讨总价巧水平芝有8-羽10万左喘右的胖差距血（除拍天骄周领域鞠外）桃，足肥可以悔区分块客层惹。在品只质上低和景墙观上胁，本桌项目滔占有销绝对撤的优捉势项目名称预计价格总建（万平米）建筑形态主力面积呼和佳地320017小高层136-155平米琦林北辰34008.5多层130-160平米金色华府280032多层、小高118-127平米天骄领域35009.3洋房、小高洋房140平米，小高90-110总计——66.8————认幸知认知误结论茄：位于薄二线撕省会敌级城块市新行兴板剥块的册中高轨端大天型综唯合社咱区；板块拖化的麦规模烂优势桐是未潮来价尝值核布心支洁撑因拳素；具有膏品牌吸优势怠但需碎要深涨入挖告掘提演炼；品质进、景霜观是铃在微选观市圾场的均核心度竞争毕优势乳。面对老激烈酸的市妈场竞弯争，支在短吨期内砖，价格庆快速赏上涨面临兼较大仆市场底压力投。【三证】策陪略营销购社会曲化传播纷事件喘化销售燥体验渣化产品角差异柴化管理睡技术织化策脑略调动征全呼谦市乃障至全小自治饥区范帽围资胡源为璃我所若用，橡本项漂目要超突破膜呼市种，扩菜展影匠响宣传歼风格软着慕陆，用消实实建在在纯的事楚件打件动感嗽动消堵费者我们嫌有那邪么好斜的景去观、塘品质糖优势赞，为擦什么奶不用耐呢？不但新要和米周边肠项目非形成怜差异闹，还鸽要和帮我们携自己番的项魄目形抛成差件异.针对弃多个快项目百进行腊统一渴的调狐度管打理，记没有蒸先进育的前川后台矛管理择技术风是不衬行的挨，而兄**卡正好罚有这览种技后术和柏平台庄。【四释】执行父要点商哈业三墓期二匪期执行材要点二础期二期锈理解桨：适于曲迅速演跑量虎的中璃端产失品临近盾成吉躁思汗榨大街震，展船示面钩好靠近送售楼岩处，谋便于具引导掀客群暴，但针难于究利用饺一期踏成型造景观中小鹿面积浓产品浇比例邀70高%左自右，晃更符片合市洞场趋起势园林巴相对道一期匹较差住宅鸦总建51狂93泻2平米猴，商单业34站96平米敏北高舒南低心，东听高西朱低。1#楼13、15层；2#楼15、13层；3#楼6、7层；4#楼9、8层车位笑比1：0.姐8【价格客目标】实现失二期晕均价骨35送00萍元/马平米销售削目标【周榜期目标】实现宵至0屠7年债末二骄期销劳售3百万平石米，08被年4便月二崇期销捆售完惜成9枪0%【品锈牌目标】帮助缩慧项目稀成为妄呼市旅豪宅板的标仪准，确立列本案安乃至窄滨海午新城泽的市俱场形膝象以上洲目标坐为对俯市场他条件验判断割后的障预估特水平目标代理解初级暂目标总销没售二期言5万坛平米葵的顺谋利完羽销次级而目标谱品幕牌塑立项毒目的填市场终地位全面蹈提升宗**致集团世在呼朗市的纷信誉说度、段美誉竹度终级妻目标位整拦体帮助疗项目闻三期亡乃至辟滨海耀新城早整体拿营销在更爆高的横平台董展开问题猫三：如何挤为后扭期土乌地营芽销进屿行铺封垫解决蔑项目垫、板园块核秤心价界值的尸塑造弄问题目标森实质问题炸一：如何暮准确纪寻找婚客群解决烦二期威迅速尿完成挠销售数的要菊求。问题见二：如何吩为三帐期大哀盘奠览定优万势解决锤项目荒后期捷面临片的激考烈竞斜争问伏题。塑造关项目引核心膜价值捷；扩展粥客群糊范围哀。高举求高打硬，务俭实推壁广；解决言办法包装朴板块射，树抽立豪支宅标役准【之宝一价厚值塑讨造策丝式略】【塑造帅项目杂核心令价值】包装席品牌铅形象盒，提绕升整兼体价心值认近知度板块谊价值默塑造全新按的规派划理屈念新兴拔的高苗尚城毕市居迈住区项目葡价值蔑塑造确立箭豪宅孕标准有据宰可察歌的高秀端社疯区高端笑板块犯中的标纺杆产册品【板块磁价值】新兴拖规划很理念茧的高访端城疮市板隐块打造拘呼市蛛的上百东区中央侵富人林区城市压发展拣方向桨：北语向明郊确成吉窜思汗谈大街扮的建氧设明打确了敏城市化中心馋功能线区的敞向北挥转移与市忠中心有距离柔不远档，与揪传统境中心啄区仍起保持然联系畅的便习利性板块惊功能侦配套磁：高代尚完赢备景观倾：成树吉思江汗公伙园、伸铁木锣真广焦场商业侵：2.陶4万平坏米商窄业街形，1.声8万平猾米底值商人文怪：内货蒙古盛工业擦大学拨、体热育场规划右：成旅吉思锡汗大啦街整古体规揉划【项目菠价值】不空肆洞的初强调阅豪宅阵，通锻过对封标准受的明费晰，私豪宅腹气质坚水到亲渠成板块城市满核心雾发展领方向衔上的酷高尚字板块景观与周铸边景鲁观有酿机结塞合的干内部横园林成吉去思汗期大街钟板块呼市毫稀缺藏的大橡面积闻中央圆水景规模大型被的项蝇目体厕量28万平熄米大权盘配套独享税的社仁区私问家配到套2.艘4万平尺米风皱情商夫业产品鲜明大实用跃建筑丸风格加州遇风情射建筑品牌一线让知名珍开发亏商，迹品质舞的保村证**趴集团树立医豪宅起社区亮标准外围秩造势悔，突炮出核青心优更势【之雷二包装傍推广便策略】**斜集团首在全见国的唐品牌在认可**特**旨系列计在呼柄市及诞周边为的认叠可社会氏精英旅的认果可引吼导市跨场的滤认可项目盲核心泻卖点颜支撑豪宅打标准喉的明止确树酿立，倒一期角产品另的证域明二期暗产品诸对总善价的剩支撑样，买方的起旋的豪容宅各类休奖项乒的获欠得及宣序传，皇社会涛名流的篇代言【高举搞高打旁，务孩实推薪广】教育城市场削，引唇导客异群认糊知不单矩纯依静靠概恶念推永广，钱将客汽户的秩喜好平引导士成为萍有目贱的的亦追求夯实浅区域个，引卡导其蒜他客岩源【之匹三客群扫锁定扁策略】客群诊宽度经：区尘域画全无呼市离外旗客县其它死客群用：由于原大户椅型产阁品竞娇争的嘱激烈砍，因抽此二朋期及姐三期碍部分绢大户遍型产剥品除乎通过津自身山品质朝的宣再传吸兄引常锈规客躲群外上，还吨需通摸过加悄强对蒙外推拼广力只度，欣提升纪知名隶度，问达到臣使项锹目成午为市帅内其窜它区罢域，和周边数旗县伞客群伍购买蛇首选芳的效选果城市瓣改善孤客群希：其它吵区域巩的改抗善型闷客群睁，一悟次置裳业的蚊婚房堵客群钳。对裳本案翻的中战小面缸积产纱品有悬强烈桃需求短，在励帮助垂二期句消化桥同时炒也为泥三期呈的多川元化誓产品先进行廊客户歉积累延。区域偿客群区：周边享工业桑大学痒教师裳等区凤域客岸群是手二期滩5万释平米叹销售彼的最阻核心暴客群窗，品项味建葱筑及岭总价群的降磁低将绝帮助捧完成腊对核南心客杂群的烤截取扩大斤客群检范围【客群怨定位】第一斤主线工业析大学杜教师歼，周暂边区线域客雄群，唐有一唯定文芝化层借次，虎收入兴水平眯相对继有限息注重堆高品险质低拍总价猎的产铜品第三滩主线一期战传统帅客群棉，多伴次置的业者脾，本矿案二螺期大愚户型趣的主吹要购痒买群贷体第二刊主线呼市晌其它板区域质改善乞客群鹅，一汁次置使业者尽。受板陈块前膛景及抖产品纵总价券吸引女购买其他呼市楼及周放边旗酬县客欺群，胜二期成的有则益补辞充，卵并为敏三期杆持续底旺销禁进行著客群衡积累【客群恐锁定腾要点歉一】1+卫2+售1+泡N销初售网丸络，倍视听系全面贷封锁不单砍纯考背虑二适期销短售，则并为眉三期兔进行齿客户急积累一个厌售楼饿中心利用装一期软售楼势中心头，强犹化二蚕期与一作期品符质相痰当的帽印象一个维外展孝中心在呼拨市商宵业中您心设奥立外捕展，狸并在项目营与城锋市连如接主盾要干类线设严置道旗苗路牌两条型大街饰封锁沿成期吉思怪汗大恶街及卧哲里毫木路录进行太道旗伯、路育牌封梯锁各种知媒体春推广加强气在呼梦市及肚周边勿的影意响力【客群士锁定犹要点口二】引导贝式体周验营召销客群舱引导挣动线脚利用康一期届成型燥景观苹形成御展示惊区，梳加强接一期置与二纤期的蹲联系蚕，弱乔化二阁期景晚观条把件较姑差的积劣势【客群由锁定顶要点值三】强化喇客户衫组织镰，深签化挖训掘团招购①定向谢组织蜂：针对诊呼市南中高吊收入咬阶层稿分布够密集按的大畜型企碗业、夸政府、宴银行及、周挑边学喘校等掘机构厌切入红团购劈燕宣传觉并组赔织实质性锈的团否购促像销。申凭组劈燕织证进明享扬受优粥惠折手扣。②自由砍组织地：售楼馅处推鬼出散悟客团合购优从惠办硬法及举口碑纷销售喜奖励位办法，斩通过做自发五或有猪诱导锯性地仇组织圈自由民团购童。【客群卫锁定逝要点弦四】加强浪服务撞标准泄，不摸同的闹豪宅勇享受加强悦物业洁服务士水平阳，强专调服仆务的流豪宅龙标准般，通营过服慎务水猎平展另示本眉案的世豪宅创品质起，并吐以此意形成点口碑端传播怠，帮霸助扩侧展、易锁定交客群推盘蚕节奏一期堪：1所#楼6月咽中旬穿开盘筝，中交小户痰型为简主，欺充分傅利用洗前期辅积累区客群豆，形粮成火玩爆场顿面二期绵：2辫#3册#楼8月醋初开厉盘，女产品密多元红，主返力旺下销三期疏：4贡#楼10数月初泪开盘尺，正夜常销颈售，迹并为融三期刻销售坑做好摩蓄水脏和掩臣护【节点便衔接】07原/0脖607拔/0住807钥/1咏008安/0钓4一期二期三期尾期蓄水牛阶段开盘台强销纲阶段持续戚销售鸣阶段贤阶段注释后：07芹/1螺2商邮业宏观浅分析处呼抢市标脚志性桨景观牵区内峰，有涌潜力弄向全倍国发疯展。地块君交通速便利者，有饶能力歼吸引堤外区赖域人捷口进栏入；颈但鉴俘于项谷目未辟成熟总，短时枪期很嫌难大日量吸如引外手来消厘费人革群。即将柏建成爬和规静划中锅的公上园、槐体育捎场及倡办公鸭和酒易店，摸为本呆项目里商业惊提供气了无湾限投颜资潜饭力租。背景羽思考大区道域商确业氛怕围没吃有树塞立起框来，血需要圆有特存色商救业或唯主力父商家蚁的带肌动完连成。景观伏特色滋较差童，整晕个区丧域的怎特质阔需要蜂慢慢路完善种。可利纪用集覆团力剃量进市行区够域形负象建讯造，躁同时凉利用富现有隐社区停规划思打动乎商家懂；而但有力驰的商聚家进顾驻更东利于签社区的进行脊销售剥。特质蓝思考底层该商业1.劝8万平法方米刃；风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