江苏南通某商业广场可行性报告

****广场

——可行性研究报告可研报告项目定位项目概况城市概况商业市场分析项目SWOT分析产品定位运作模式效益风险城市概况

SWOT项目概况产品定位运作模式商业分析项目主题：中坚阶级领地，传承时尚风范➢

以时尚、休闲、娱乐、特色饮食为人流的主要引导，从而带动零售消费和其他消费；➢营造一个时尚的休闲中心，融购物、享受、方便生活于一体的特色主题中心；➢以星级商务酒店来提升项目品位，提高项目品质；➢以普通酒店的价钱享受星级商务酒店的标准，从而增加和聚集人气；➢以中价位，高品质项目入市，展现物业的保值增值；➢以全面性、综合性、集中性为布局主题，全方位面向各阶层目标客户群；➢锁定本项目区域内特定消费群体，面向整个城市中、青年客户群。效益风险项目定位开创全新消费潮流的标志性商业中心

——时尚、购物、休闲中心城市概况

SWOT项目概况产品定位运作模式商业分析效益风险项目定位港闸开发区东部开发区经济技术开发区

1、本项目位于南通市北郊，距离市中心繁华商圈3公里，地理位置相对较为偏僻。2、区域内三大建材专业市场与奥特莱斯购物中心的建设与招商，使本区域内的商业气息逐渐开始增加。3、项目所在的港闸区向北承载北三县、东南连接南三县，南通新火车站就在本区域内，今后必将成为南通经济、贸易、居住的一大核心板块。4、区域半径1.5公里已批租居住用地约173万平方米（2600亩两年内必须开发的），预计3年内区域总人口将达到12.5万。详见下图：项目概况火车站新市府中心城市概况

SWOT项目概况产品定位运作模式商业分析效益风险项目定位本案04、05、06年区域土地出让情况（不包括协议、安置地块在内）●C0427地块●R0406地块●R0407地块●R0530地块●C0529地块●C0514地块●C0512地块●R0510地块●R0601地块●R0616地块●R0607地块●R0612地块●R0616地块●CR0624地块●**地块地块编号：**地块座落：永和路以南、长华路东侧用地性质：商业、办公、居住地块面积：230351.73平方米（345亩）出让年期：居住70年，商业、办公40年起挂价：1950元/平方米（楼板价904元/平方米）建筑面积：≤496800平方米容积率：≤2.15报价增幅：10元/平方米(或其整数倍)起始时间：2007-12-14终止时间：2007-12-27本案安置区C0634CR07452500元/M2●●R0737地块C0645●城市概况

SWOT项目概况产品定位运作模式商业分析效益风险项目定位1、地块东临桥东村、开发区；

南接汽修厂、外环北路城区；

西接工农路、在建安置、居住区；

北接在建鸿运建材广场。

2、地块紧临主干道工农路，交通便利，目前处于正在开发区域，已设交通站点，还没有通车。

3、地块周边目前人口约5万，以东边的开发区职工与当地居民为主，加上南边外环边上城区人口。东边目前有一条商业街，相对城郊比较繁华。

3、地块面积：91.82亩

地上建面：8.5万M2

地下建面：0.805万M2

容积率：1.39

地块性质：商业办公

使用年限：40年城市概况

SWOT项目概况产品定位运作模式商业分析效益风险项目定位地块东边地块北边南通区域位置南通，地处我国东海岸中部，长江入海口北岸，三面临水。独特的中国北上海。南通市域2/3地区位于上海都市核心区100公里辐射范围之内，苏通、崇海、崇启三桥飞架南北，突破长江天堑，融入上海1小时交通圈和苏南板块，具有接轨上海的“同城效应”，与南上海——宁波，西上海——苏州呈三足鼎立之势，具有长江三角洲最具吸引力的优势。彻底改变了南通——难通的概念，使南通真正实现东南西北全通。城市概况

SWOT项目概况产品定位运作模式商业分析效益风险项目定位经济发展概况

1、2006年全年实现地区生产总值1758.34亿元，比上年增长15.7%，增幅比较大。与此同时，南通人均GDP也稳步增长，2006年达28635元，但相比其他长三角城市仍显的落后。2006年苏州人均GDP达78531元，上海57310元，杭州51871元，宁波50261元，而南通只有他们的二分之一，可见同属一个经济圈，南通的经济发展水平还远远跟不上同区域城市，同时也让我们看到其发展潜力也是巨大的。

2、2006年，南通市区三产业的结构比为1.7：62.4：35.9，第二产业占了绝对的优势，由此也说明南通已经迈进了工业化城市，距离现代化城市的步伐还相当遥远，因为一个现代化城市的重要标志就是其第三产业在三产的比重上要占据绝对优势。同时这也给投资商投资第三产业带来了机遇。

3、全年财政总收入217.56亿元，比上年增长27.1%，其中，一般预算收入92.53亿元，增长28.5%。财政总收入占GDP的比重为12.37%，比上年提高0.8个百分点。全市财政支出151.60亿元，增长26.6%。年末金融机构本外币各项存款余额2163.42亿元，比年初增加315.42亿元，其中，居民储蓄存款余额1373.40亿元，比年初增加182.86亿元。年末个人购房贷款余额86.50亿元，比年初增加15.49亿元。城市概况

SWOT项目概况产品定位运作模式商业分析效益风险项目定位人民生活水平

1、2006年年末全市户籍人口769.79万人，其中南通市区人口86.64万人。全市人口出生率为6.35‰，人口死亡率为7.16‰，人口自然增长率为-0.81‰。

2、2006年市区居民人均可支配收入14058元，比上年增长13.5%，人均消费支出9332元，增长8.8%。其中住房人均消费881元，比上年增长14%。

3、市区居民人均住房建筑面积29.43平方米，增长1.0%。这一数据即给了开发商信心又给很多开发商压力。

4、2006年全市在岗职工年平均工资为21654元，增长17.0%。其中，国有单位29303元，增长17.6%；集体单位16208元，增长23.0%；其它单位17501元,增长17.6%。在中、小城市这一收入水平已经具备一定的消费能力。

5、全年社会消费品零售总额621.96亿元，比上年增长16.0%。分城乡看，城镇（市区和县城关镇）消费品零售额347.59亿元，增长16.8%；农村（县以下）消费品零售额274.37亿元，增长14.9%。分行业看，批发和零售业零售额566.26亿元，增长15.9%；住宿和餐饮业零售额54.14亿元，增长16.1%；其他行业零售额1.56亿元，增长16.4%。城市概况

SWOT项目概况产品定位运作模式商业分析效益风险项目定位1、加快南城新城区的建设，使其成为今后南通政治、经济的中心。

2、加快东南及东部的扩张，使其成为今后南通的居住中心。

3、加快新火车站站前广场的建设及周边商业带的开发。

4、加快苏通大桥沿线至狼山风景区带经济技术开发区的建设。城市发展规划站前广场新东区经济技术开发区金融行政中心2002~2020年规划城市概况

SWOT项目概况产品定位运作模式商业分析效益风险项目定位

SWOT项目概况产品定位运作模式商业分析效益风险项目定位城市概况房地产业发展概况

2006年，南通房地产开发投资在政策、市场及某些不确定因素的多重作用下，依然保持了较为强劲的增势，房地产市场运行也基本呈健康、理性的态势。房地产开发规模化、高层化、城郊化趋势明显，产销两旺，已逐渐成为拉动南通经济增长的支柱性产业。

2006年，南通房地产开发投资突破百亿元，达107.93亿元，同比增长34.8%,高于同期规模以上投资增速17.2个百分点，占规模以上投资的13.7%，同比提高1.7个百分点。其中市区完成房地产开发投资53.87亿元，同比增长32.3%，高于市区同期规模以上投资增速20.3个百分点，占市区同期规模以上投资的25.7%，同比提高4.0个百分点。南通的房地产开发投资主要集中在市区，且占比份额较大。2006年，市区完成房地产开发投资53.87亿元，占全市总数的49.9%。SW恶OT项目谈概况产品死定位运作航模式商业祸分析效益震风险项目捞定位城市池概况房地套产业残发展俗概况20狸06年，足市区闷施工镰房屋啊建筑致面积54享7.术22万平怖方米鞭，同满比增路长16旬.0缺%，其帆中施按工住舍宅43焦8.讽11万平黄方米土，同覆比增缎长8.穴4%；施劫工办尼公楼34革.0丧5万平盛方米抖，同飞比增煌长60默.4朵%；施榨工商杀业营祸业用园房38巧.8完2万平园方米汤，同希比增岭长32编.3早%，施罢工其坝他房父屋面写积36振.2邀3万平燥方米柱，同续比增垮长11文1.押8%。20根06年，刃市区因新开馆工房渠屋建蹈筑面锹积23缺6.住71万平蛮方米馅，同较比下犯降10牢.4比%，其主中新墓开工赔住宅名施工爷面积19悉3.蛙03万平无方米慰，同运比下敬降17归.4炸%；新寻开工容办公篮楼12趴.4网3万平品方米盖，同章比增咳长20巡寿.8散%；新承开工尽商业筑营业筋用房18故.1锹5万平闻方米滴，同干比增撕长62窃.8调%。20暖06年，袜市区阁住宅蹄平均粪售价成为34垮04元/平方膨米（难含三添区和握低价索位商牛品住守宅）歼，同咳比上诞涨11放.5婶%。从胁全年必统计季数据碑看，缘瑞市区仍住宅叠平均缺销售般价格剧虽然侧上涨秋较快稿，但工绝对防值不纹高。络主要孟原因慕是全爪年销竭售面酱积中窑，低芳价位泡商品字房占亩了销衬售面欲积的38争.8睁%，低煤价位心商品迈房价蹦格平帮抑了很市区叼住宅洽平均惨销售庭价格裕。剔除巷低价怠位商普品房项影响珍，市叮区住饭宅平过均销耳售价妙格达直到44快67元/平方戚米。房地川产业鞠发展乎趋势1、各捐年商史品房驱销售叼面积20扰06年，稼市区继销售美各类逼商品圆房屋羡面积23缎1.银90万平杏方米造，同陆比增壶长98转.8播%，实似现销两售额83据.0纵4亿元沸，同法比增签长11酷6.槐58颜%。城市钥概况SW禽OT项目炕概况产品感定位运作椒模式商业诞分析效益必风险项目闻定位2、米供略读大于迎求，喷市场爸基本芳平衡20蛮06孔年市源区竣肃工各机类商门品房漠屋面拖积1盯62直.2唐0万改M2扑，预售毙面积20乱2万平目方米窑，市元区06年销术售各悄类商没品房拒屋面从积23毁1.衬90狠万平孝方米僚，“面商品房预锋售面控积/商叨品房销稳售面讲积”歌指标=0羊.87耀，小汗于1。爬可见话商品气房供记需市待场上需爪略大朗于供良，基踪蝶本平店衡。3、教涨势缝明显随着络苏通锄大桥冤通车粉日的巨临近怕，南师通将邀会再槽度成样为投延资的滚热点顾，随拉着经所济的货发展坛，城谜市空优间必薪然拓离展，漆而土勿地供誉应有幕限，蹲三管联齐下战南通陈的房蒜价正菜在逐辉步的拜酝酿驰当中矛。4、嘱板块完发展酿，呈磁现“用一主侮三幅纳”的榆格局按照金地理贪位置导与楼继盘聚上集情包况，视南通中市城慨区大馋致可混以划笼分为惯老城获区、顿新城样区、鬼新东谅区、吹城北移四大裂房地勿产板烂块，烫呈现膨“一闭主三膝幅”珠的格词局：老城规区板膀块（钟货秀路祖以南姿、环南城西收路以消东、嫁虹桥述路以尤北、爸五一住路以热西）贱市场聚供不辟应求块、价畜格稳泼定。近老城子区供奶地有皱限，娃尽管珠友谊侍家园喊、中舅天福蒜邸、补都市光华城劫、都凳市豪被庭等应项目荐陆续栗有房茎源推判出，枝但区常域推禁盘总必量不同大，贴房价抛稳定意在高羡位。城市懒概况SW胜OT项目枣概况产品璃定位运作煎模式商业砌分析效益洗风险项目无定位新城降区板钟块（洪避桥路申以南溜，跃链龙路哪以东坛）高狂档楼谈盘最慌为集筹中，卧领袖拦地位险已然因确立晌。依养托于朽政府仁规划贼的重虽心倾跑斜，闷新城方区板歼块加沙速掘锡起，艳已成死为南头通市坟场上头最热射门的黎板块秃。如计今市哈行政梅中心舌、体欠育会宁展中扑心都未已正致常投赖入使泥用，CB膀D雏形串已成毁；周丝式边扎抽堆有挣凤凰·莱茵厘苑、旋中南诸世纪喷城、枣公务穿员公爪寓、咳天安旱花园唯、兆穴丰家列园、唱春晖绍花园篮、优园山美仇地等铅一批把高品浓质楼爷盘。年尤其卧是市称行政孙中心姓与公鼓务员毛公寓稳的存仗在使灶得该潜板块赌的生晃活配发套设狭施得块以优拆先配衡置，溜决定吩了新野城区挑居住附板块盗成为盛南通段市档任次、指品质绩最高乖的中叫央居愈住区虏（CL写D），引且区遣块价垄值的哀攀升典决定嫂了房露价仍蚕有稳必步上从涨的环趋势定。新东拦区板倘块（青驰年路数以北辨、五帮一路轨以东晴、运艘河以昂南）咬抱团说出击拜，挑震战新现城区造。新缓东区肢板块咳也是稠目前抄热门姻的区姥域之狮一，减原就高有尚剑东时洁代、魔苏建染、东降景国摊际等氏实力供楼盘英聚集尸，今穿年又兰有我浆市落烘实房另产新牛政后赏首个须套型会面积90平方捆米以突下占70起%以上唯的社狱区“失东晖链花园旗”的超加盟旬，几友家开除发商景经过酷对“抖新东稀区”咸的联矛手宣势传造精势，郊大大贵提升蜓了该坚区块惜整体题竞争剩力，匀今后红必将浙成为锤新城梦区板熔块有叶力的晶挑战俩者。城北苗板块（钟基秀路撕以北拖）蓄俱势待涉发，台性价绣比较萍高。培该板电块有达晏园袋南岸骡、永祥兴花颤苑、冲怡园负锦居祝、永闻兴家守园、所鸿鸣玻金属扛广场诞、苏客建阳役光城乱等楼降盘，及但由疯于楼蒙盘位乎置比垂较分糟散，经目前葛尚未缴形成佣合力私，整筝体均脾价也状是四霜个板虎块中高最低爽的。城市狐概况SW自OT项目届概况产品写定位运作攀模式商业棚分析效益寻风险项目专定位1、由海图表形可以览看出05年的头商业及用地因供应食量突差然增蚊大而闷从目继前城案区的宪商业罚分布省和业归态上体并没匙有能留够反运映出脱来，狂主要竖有两滩点原尼因：绒第一绞，城翠南新舟区的遣开发凉建设匙，这烘些指拌标很努大一者部分饿用在密了城棋南新石区上逐面；并第二六，有蜻些开殖发商例并不娘急着赠开发码。2、由保近几臭年的粥土地敞出让较平均宽价相质差不耐是很私大可栽以看躁出城稻市在苗向外谣扩张冠，所球出让欺的大止部分惊土地惨在城胁市的剪外沿夏。下图谎出让切商业握用地扶包括暖开发喜区，皮从03年到07年11月SW那OT项目愧概况产品爆定位运作旱模式商业音分析效益煎风险城市凑概况项目刊定位下图围出让档办公窗用地吸包括烟开发栗区，验从03年到07年11月SW麦OT项目亲概况产品绘定位运作板模式商业谢分析效益不风险城市败概况项目贫定位1、此逼图也剑反映消出和演商业存用地出出让死一样希的情沸况，05年的拖土地返几乎缠全用帽在了妈新城暖的建患设上针，均跌价同度样变步化不岛是很片大。2、城钱市中库心几俘乎没定有几勿栋高削楼，蒙有的闯也为宗在建抗工程病居多跟，其国中还伶有一哭部分狡办公乌用地养均改藏造成旗了40年权槐限的杂住宅后。商业渗分析副中预心休闲娱乐商业问中心建材裂一条顺街名流毛建材岗城餐饮错、酒循店街在建毫金融拢行政久中心在建参大型风建材购物闯市场特色基餐饮餐饮本案主要银商业填分布城市脑概况SW盲OT项目存概况产品矮定位运作沿模式商业清分析效益浮风险项目膀定位大型冬购物叠中心队、大投型超疗市分次析城市斤概况SW丸OT项目久概况产品似定位运作辩模式商业萍分析效益聚风险项目跟定位南大越街亚覆萍购根物中产心南大备街文障峰大略世界厚购物剩中心南大缴街人刑民路蒸大润汇发超叼市青年影路文煎峰超名市1、大尝型百姿货、杰购物赖中心紧、步绪行街摧对地炎段的浮要求村非常孩高，热只有属在城技市的观中心赔商圈毯、区牌域繁贿华副伐中心妖、拥糟有大掏量的芳人流橡地段礼才能另开发括，通慌常的俊三、蜜四线苏城市果只有狡一到涛两个型这样绘的区纱域。2、大哨型超茶市对夜区域扰的要牌求非绞常高剩，交孙通要四便利涨，区量域范攀围内调人口铲要密辞集，索通常1公里却范围础内固邪定居植民要宅达到20万以相上。反目前唐中国序城市缎内的冷大型昼超市斥主要虽分布难于靠亮近城踩市商删业中狗心或尿者城免市副窜中心疑地带脑，这我一位车置通摧常交往通便闻利、苹人流奇量大孔、租另金相约对要萄低。3、目险前南识通的班大型鱼购物扁中心汁主要筒集中刑在南努大街稠，这动是经遍过漫魄长的堂历史豆沿革挥才逐将渐形道成的嫁，很姑难在掘短时辰间内属会有绕所改您变（25抹00巷0平方签米以炼上的亩大型灿百货荡中心恩就有4家）饼，目攀前部秤分区瘦域内羊在建融及已铁成功惑运作闻的中评、小叛型商饼圈只母能起师到分屿流本千区域诉内的卵小部贱分客购户群材，对己其整渡体影甚响不连大。4、南垮通的活大型稳超市粗，市朽中心赖有大板润发葛、家肆乐福糟，区痒域分颈布有界文峰夜、新服一佳能、新嗓时代购，新芹城区禁有易泰初莲核花，微可以痰说区册域有饼区域耳的，胖中心御有中谢心的症已经剂趋于与饱和环状态下。5、本帆项目虫地理胁位置卷、区涉域人刚口规锯模、啊今后枣城市么发展室规划诉均无耀法满泻足做婶购物健中心维、大蓝型超使市的蔽条件辩。城市狼概况SW妈OT项目云概况产品柜定位运作助模式商业务分析效益弊风险项目州定位专业引建材学市场某分析钟秀象路濠逐西路钟秀雁中路外环菠北路中南费建材冈市场咐一站木式城市遗概况SW忧OT项目页概况产品址定位运作毕模式商业在分析效益尿风险项目歪定位1、专汪业市谁场对欠地段源的要遍求不站高，笔但对筋区域熔规模特化要膀求比超较高驾，很勇难独谦立在猪一个投区域壮内运其作。2、专颤业市台场一蔑般只议卖产肺权收煤回经叮营权藏由开辞发商璃统一诊经营税管理恼或者苏只租剖不售装，一倚般专紧业市灵场的弊开发书商本脉身就菠是经饭营者葵，只眼有专居业经咱营者捕，才什能吸猛引到尝投资祝商，直投资啦商或么者小掀业主尊才会禁跟随活，我抓公司权与合腐作者棚均不牲是这桂一市仁场经俗营者梯，同歪时也饥不愿依意长惊期经烫营管绢理。3、专化业市兰场分弃割后险直接啄销售仗后期块不负贱责管忌理，扛如果锯这样湿招商撒、销袋售难裂度会爹很大笛，一馆旦招精商不碧成功纱很难旧找到米接盘径者，肌风险盾系数喉大。4、本菊项目哲周边1.挑5公里能范围关内已贷经有脊三家球大型书建材即专业在市场眼在建北设与耻招商盛当中朽，只萍要我衣们寻词求到徒差异松化，炉彼此凳由竞掀争变思成竞嗽合，物使其告形成孕规模饥化，星前景斑看好狗。5、南调通东壳南西怒北每误个区龄域均泰有大岸型的僚建材坛市场赚，每云一个惕城市言新片干区的多开发瓶均带丝式动着者这一派市场友的诞冤生，荡而这册种大缺型的敌建材贷市场舞不会天随新拆片区砌的建蹦成而宾落幕筝，但洪是南肚通的露开发竞区域甜是有何限的傍，整约个市中场竞秘争压赵力会究很大之。6、本耐项目柏不符微合2、3条所吃述，胁如果疯强行紫运作存风险目系数誓会非促常大土。城市数概况SW牵OT项目迎概况产品司定位运作练模式商业墨分析效益淡风险项目榴定位特色门、主势题餐铜饮分稳析濠东凭路与别濠北慕路餐飘馆濠东第路三已元桥播特色剩餐饮濠东线路与让濠南荒路主爸题餐往饮（当华达旅广场克）小日赠本料厨理城市卧概况SW俩OT项目撑概况产品投定位运作栏模式商业笑分析效益必风险项目航定位1、普构通餐唇饮店佳对地霞段的傅要求溪较高揉，附引近需狭要有刘一定幅固定静的居狡民和度固定熊消费拥客户净群，传但特掌色餐香饮不词同，罢地段旗只是鸡其中席一个冒方面锹，特蛛点才拌是最厦重要季的，邀因为该他所别面对央的客壁户群聚是带装有针部对性船去消券费的双。2、南肠通带训有一染定特酒色、客主题篮、规斗模的什餐饮欧集中永区域罪主要谅分布宽在濠掌河沿著线，盖相对棋比较友分散加、凌碗乱，穿规模诉也相尤对较反小，誓就三兄、四逢家自架成为丛一体抄，目抱前南扇通市殿还没住有特翅色饮妥食街占区，缠且以浅餐饮愁为主毯题的毕目前杀只有著华达顽广场桑，招萌商非染常成仿功。3、南之通普追通居甘民的吵收入穴相对夏于当经地餐闯饮消楼费而拢言具泄备消翅费能更力，甲但是辅普片球的消掏费意淘识不坏是很令强，春整个芝城市抵几条市干道趁两边涂的餐闷馆不斗多，胞生意身一般父，消过费理插念有甚待进捎一步冤培养跳，三评产业远结构哨需要哭优化偏，但钟潜力党巨大毁。4、南秘通对丸于外幼来餐凶饮文低化的逐吸收员能力柏比较宿强，荒在青际年路叉分支邻上有7家小角日本驾料理隆店（昼全市珍约12家68元/人）庸、2家韩湾国料密理店宝（50元/人）验、2家西绣式面饭馆，是人民挥路上宫有两猜家西阳式餐淋馆（25元/人）贸，南禽大街玩商圈50繁0米半渗径内陪有3家肯乘德基丛、1家麦导当劳缠、1家必桐胜客猪，料咳理店计与西赚式餐厅馆的征生意刮均相补当不屿错。城市颗概况SW普OT项目毯概况产品兽定位运作祝模式商业陡分析效益沟风险项目消定位5、青环年路详作为哲南通掀的餐翅饮街摘并不垮明显县，其某路段惑较长需，几嘴乎没蝇有特智色餐胳馆，拘仅仅遭只是敲大酒透店比匹较多准，这梨是这犁座城迈市一贯个比杏较空线白的莲区域撕。6、本誉项目照紧临贵城市汪主干埋道，房诚交通奥位置券非常柳优越孤、便描捷，箩交通全便捷臣、停赵车方亩便，迫对于湾目前秀的很雾大一蛇部分剥消费乱者来萍说是计非常地重要桂的。膛本项对目虽典然地胸理位劳置目工前而陆言相气对较帐为偏陈僻，屡但是犬只要怀我们笑特色登亮相源，能予够多交从消和费者摸的角哥度出墙发思凉考进仆行产恨品设学计，吸市场吼前景更看好臭。因植为对杠于餐革饮消湖费者塌来说汽，讲市求的暑是内荡涵，锻吃的槐是一仔种心讲情，餐享受洁的是短一种摩氛围乱。城市贡概况SW欧OT项目语概况产品组定位运作仆模式效益碎风险项目咳定位商业喊分析“休兔闲购营物”己、娱驴乐市哲场分颤析**隶广场童对面寇酒吧射、咖餐啡馆**脱广场臭一角奥斯特搞莱遵斯金阁鳌携坊城市壁概况SW逢OT项目惰概况产品不定位运作惨模式商业勇分析效益假风险项目卫定位1、娱侮乐、惕休闲却场所塑对地伍段的乘要求份不是岩很高涨，通泊常分土布于电城市啊的商员圈边黄缘地主带、狱十字覆路口繁，人离流量杨相对驾较大浪，但绢是对嚼自身蔬的经职营理缓念、圾模式遍、标山准、祥区域叙氛围吨、区嫂域规参模要霜求很怀高。2、南林通的挎娱乐胁场所观主要咳以大党型浴柳场、KT飘V（夜独总会笋、会确所）沾、酒择吧这件三种哨模式候，其僚中KT练V主要摔分布争于靠可近濠餐河沿付线的富十字摸路口旷，大攀型浴热场相蔽当多兵分布蓬也比崖较散颈乱（今大概衡是南声通的鄙一种堤普片济爱好禽），佛酒吧都主要颠分布俭于青所年路鸣上，愧其中盲日本冬酒吧践比较滴多。另南通婶最集家中的玩娱乐亚场所从在青还年路胃与跃崖龙路晚的交侨叉路剖口，辛有6家：哲乱世振佳人确、激主情百害度、启中国债城、峡宝马嘴会等天，而艳且已驳经成时为这铁座城幅市晚禾上激刚情青抛年的串集中沟营，霸氛围忘浓厚齿，消暮费不脚低（得激情蓄百度纽奉最低迹消费20糊0元/人）胞，但菠是生匠意火层暴。3、在愧南通贷商务宽休闲伍主要以以咖贿啡馆喉与茶谁馆两晚种形桌式，扶主要歪分布线于城旋市东杂南西课北靠嗽近中圈心商巨圈的炸十字谈路口雨，档董次适滩中，普规模瞒适中炼，其斑中上爸岛有2家（锯普消30元/人）酸、迪锡欧3家、翁明典3家，扰整座统城市掌共计兽约20家。辱以上3个品桂牌在娃当地堤比较看受青干睐，申生意脊普片鼠不错陵。比蔑较集葵中的警在青雅年路咽与跃初龙路杆，有3家，篮其中陵年轻都人比铃较多胶，但笑整体燥内、杂外部故环境宇感觉纵不是奶很好饮，所豪缺的夺就是剪一种成文化拒的因积素。城市狼概况SW畏OT项目绩概况产品炭定位运作滚模式商业帽分析效益起风险项目牺定位4、娱挖乐与含休闲倡场所汤相对景比较毫容易鄙被新亚的所朱取代移，因维为它搞属于今一种灾相对脱比较片时尚壮的文页化，冈只要陡你做昆的更关加时巧尚更刷具激烧情。5、南跟通新你型、进前卫伶、潮悦流的择休闲阶、购牲物模你式开伍始诞袋生——奥特顿莱斯蓝以购最物为婶主，射享受文娱乐稻、餐达饮、舟休闲援；金束鳌坊充以休降闲为隙主，咱享受稍购物最、餐敏饮、浸娱乐枣、旅宽游。舌两个孙项目浑均为册在建袭项目场，市宋场前再景依孩据实奋地考稻察、胆踩盘裳非常麦看好颗。6、随拔着苏阶通大棉桥的绿开通伸，南构通经衡济的饮进一竭步发秀展，束上海支的时曲尚消湖费理纸念将耻通过瓶苏通若大桥杂逐步检流向嫁南通编，南廉通人符，首管先是仅青年阔人的除消费陈理念仔将会岔逐步佛改变誓，消饺费意踢识将贵会逐敏步提路高，迟时尚蜂的消庆费也邮将会塘成为任其主江导，缸未来界市场毙潜力蜓巨大仇，有讽待进布一步埋挖掘上。城市拒概况SW舌OT项目班概况产品岸定位运作是模式商业萄分析效益心风险项目精定位1、南裤通市挤区内竭经营哲的各怜档次亭星级械酒店恶中，筋五星轧的1家—南通滥有斐向大酒乱店，抽客房24但7间；迎四星济酒店3家—三德甚大酒向店、痛文峰勒宾馆朋、南勉通大慕饭店蒙，客治房共桐计89吉6间；声三星麦酒店4家—南通命华侨公宾馆缎、南妥通长尤城大吐饭店迫、华竹能宾堡馆、栏南通当金桥登大酒仪店，票客房适共计55跑7间。2、南桐通星幻玉级酒凯店主浩要分臭布在搜濠河搭靠近齿中心赖商圈宏范围孤内，若部分编分布菜于各课区域筒主干羽道路让口。3、南示通市玩目前愿有各此类饭草店、磨宾馆灯等具腔有住补宿设消施的勇共计15伸82家，坐床位托共计4.捎2万多龙张。增其中志旅游铸星级缸饭店34座，藏客房33纺95间，晒占全抽省总诊量的5.米4%。客宇房平太均出崖租率65否%，实清际日坦平均司房价23虽1元/间。南通欧市区糖主要增酒店镇一览乱表城市妖概况SW俯OT项目株概况产品盆定位运作薪模式商业吵分析效益臂风险项目哲定位酒店牺业分百析酒店钞业分什析1、由耕左图拔统计趁数据侄显示脱：南回通档啄次越孝高的渡宾馆祝所拥视有的业客房主数量什越多蹦，规压模化寒经营妇的效鹊益明灶显，下四星顿级酒纠店平淘均客际房数闸为29无8间，滨而二勿星级简的平劣均客世房数害量只伸有42间。2、南叫通酒胳店业传比较症发达镜，这至主要遭得意会于众肆多商姓务会柜议的亏举行骆。随颤着南薪通“娇依托孤江海地，崛躺起苏鹿中，病融入打苏南首，接注轨上授海，塞走向管世界网，全惧面小叫康“茎经济预发展盒思路亩的提衫出，殊南通竖市政胀府制幅定各骡项优杏惠政枕策吸肉引外眯资和奖加大仅内需隶，并块积极躁发展激旅游钳业，拔通过公举办氧世界摄大型王城市汇论坛淡、港飘口经左济洽拒谈会越、江定海旅趋游节乐等大悟型活状动来沙扩大耻南通爬知名叨度与升影响拍力。马商务须客与局旅游境客的艇增多腿，使竞南通峡的酒眼店特迁别是超三星虾级酒子店出脏现了台供不承应求废的局牲面。南通桌市星帽级酒枕店的骡分类氧比例蓝（按骡客房桶数量笼）城市暗概况SW多OT项目傅概况产品惯定位运作鞭模式效益筑风险项目殊定位商业捕分析3、依赠据南锹通市”十一裹五“第三前产业饶发展该规划批纲要兔，在仙此期诞间南更通第赛三产租业的伏主要篮任务将是重相点发映展商筝务流盾通业托，着呼立培怠养信梯息、甘旅游志、房芹地产真、社超区服炕务业辉等新塞兴产掠业，选努力穴扩大钱旅游储经济核总量鹅，加肥强旅疯游配迅套基苦础设苏施建湿设。晃在内者有政雄策导尸引，杰在外顶有苏汇通大朋桥开惠通，青可以渡预计氏：未膊来南栏通旅牢游者寻和商胶务经倦营人接士的舱大副取增加每将进执一步为启动侍南通梢酒店输业市案场，艰高档缴酒店稳将从屯中获抬得巨禁大的背商业溪机会珍。4、本吹项目伯位于迁今后拉城市醒发展避的主铃干道门工农晶路上龟，距劈燕离城肯市中斗心又宴近，达随着荐火车淘站站丛前广醋场的锹开发暴，用游发展狐的眼屠光判爪断本窜项目辽具备妥开发挣酒店往的条控件——而且豆具备市开发然星级陵酒店静的条飘件。城市彩概况SW坊OT项目赛概况产品踪蝶定位运作设模式效益舌风险项目肉定位商业奴分析城市啊概况SW扬OT项目览概况产品失定位运作投模式效益倾风险项目秋定位商业膨分析写字威楼市痛场分葛析1、从肌上图既我们朋可以须看出植，南获通的蚊写字鹊楼市职场非椅常不顷景气房诚，一纳座86万人括口，饭全年窄地区拖生产愁总值17恳58沉.3叶4亿元识的城肆市年弱，办润公用传房的穗需求多面积厘才几进万平毅方米砍，从潮这也赞可以嫁直接扮反映窄出南全通的烤产业筋结构槽。2、南吸通目泳前工矩商登杨记的针企业餐共有1万8千多巡寿家，促而且圾均以彩工业武企业碧居多横，均抬分布未于沿杂江两绍岸，轰他们怜不需博要写植字楼底，工膀业基祥地内愈就有李自身泄的办斩公楼孩。3、蒜随着撒南通昏由不馅通转捧为全静通，棒其经驼济一雁定会竖发生助巨变议，产挑业结浓构也渐将会稍逐渐矮调整盏，第闲三产壳业将肥蓬勃精发展画，写惯字楼锻的市许场将恢会迎碗来春批天。4、讽近几仿年南海通的债写字捕楼供因应量株比较镰大，喝主要拢集中致在新之城区德，随讽着中积南世玩纪城雨27勺0万扯平方饲米金网融中弊心的南开发罚建设绒，受狮政府膀政策拨的指现导，图今后互城市撑的商吗务办封公将锄会集绵中在溜新建利的金健融中责心。5、恒本项户目虽毫处于阶城市统主干冬道上话，距骑离市瓜中心拖又相凯对比屠较近武，又境在开静发区农边缘紫，距访离火教车站骂也很宵近，跳但由勤近几梳年南圾通的兔写字桐楼市基场和德今后横城南湿金融弟中心模的建砖成综粥合判敞断，预本项躲目不腔适合蛙建高档热纯写圆字楼甚，但引是可汤以建桌公寓效式办策公楼涉，这沃样即捏可以朱满足伤因本今区域屯发展丧而增很加的消企业宪需求千，又雁可以腰满足掌部分怀时尚萍青年叫人需碌要的草小户在型过毕度用递房，救同时果也给锤本项叠目带映来一饱定的晴时尚置元素疤和人盟气，代但体移量不晒宜过缺大。6、中南害世纪惩城从项开盘点至今附中小趋户型狭和公笔寓式骂写字杆楼的春销售光情况识一直优不错滩。近收日在袖南通罪的新想闻报誓上看酱到新铲城区疗内某瓣公寓杜式办按公楼社正式餐开盘李，在熊短短3个福小时常里，券36究套面矛积在阵10稳0平谷方米抛左右好的套屡型被黎订购帅一空酒。这恶正是尺南通月小户通型住殃宅走歇俏的种一个钉缩影麦。城市消概况SW去OT项目堪概况产品桃定位运作夫模式效益他风险项目著定位商业安分析写字吗楼市坊场分双析优势双（S）1、项锋目周剖边同未类型商业订项目墨均没谁有起浅来，冲本项彼目抢受先占址领市番场，垒取得瘦先机选。2、棕本项施目所俩倡导子与遵递循的灾消费愚理念网在南枪通属籍于时均尚、迷新颖孕，能客够吸律引大教量消劲费者秃。3、本仿项目紫所属柱区域跨南连涛南三逐县，植北连遣北三嘱县，有结合偿南通避火车待站与且苏通土大桥退，区晓域板晒块今礼后的楼发展帆是一窜个必写然。4、项目临速主干饿道，门随着燃城市景的东枕扩南昼移，痕工农位路必个将成牲为今松后城丘市的者交通滴主干障道，将样会给窜本项宴目今哗后的塘运营平带来被便捷疫的交戴通与晓大量弯的人冈流。5、大遣体量衔商业巾为南稿通区辈域稀暮缺资蒙源。机会就（O）1、政助府目捆前正门在加户快火唱车站辟站前宇广场加及边交上商叫业带危的建军设，樱本项俱目在近其辐巧射范披围之辜内。2、周埋边新悼开发模的住插宅区鲁目前猴已经里启动父，规献模比出较大英，两炭年后克这一员板块旋人气目将会设突显船出来项。3、项凭目保喝值增秀值潜赌力大逗。劣势德（W）1、缺魂乏居嫂住、询商业已氛围悠，人座气不圆足。2、周肯边以姨安置裤居民摔、工圾业企俭业职坟工为赌主，遥消费隶能力有夜限，宪消费意缠识不残是很伶强。3、整末个区记域的闻开发考进度堡不好脖预测踢，区次域板哥块开烦发进猪度快葬慢将庄直接乡丰影响夜到本既项目宰价值斜。4、地乏块尚贤属前森期开躁发阶技段，托市场怀陌生革。5、本叮市整辜体经毛济不瓣高，研消费等能力植受限此。威胁阁（T）1、随歉着政弹治金葵融中云心的六南移虑，城换南新具区将熔成为翁今后扰城市继的副柜中心珠，高角档居腾住区涝域，土具有秧一定环消费歪能力裕与意俯识的堆客户彼群体坏都将塘向南斧转移洒。2、新筝型时窗尚消双费理暖念已伙经在莫在建饶的两盈个规脖模相匆对比捉较大纽奉的项子目当茅中有斜所体壁现，绘这将基给本顷项目得今后芒的销奇售和屯招商丑带来琴一定忙难度3、项后目整竖体体报量比增较大稿，销幸售压屠力较确大。城市习概况SW板OT项目堤概况产品贞定位运作豪模式效益规风险项目染定位商业蓬分析本项琴目SW秆OT分析城市出概况SW亡OT项目题概况运作坝模式商业醒分析效益给风险项目电定位产品盲定位业辉态创定跪位辅助牧娱乐揉、休饺闲商务浅酒店甩、公罚寓式写干字楼主题礼业态胆餐饮引导福购物体验仔类型产品肌细化时尚菜休闲例中心餐饮赤体验酒店/S排OH暂O体验休闲鹿餐饮/娱乐接体验购物级体验1、中焰式特械色餐游饮（奴川菜盼、湘澡菜、泽粤菜鸟等）2、西惯式餐述饮（杏豪客凡来、墓必胜别客等龄）3、料拦理店先（日钻、韩没料理怪）城市油概况SW刑OT项目切概况产品避定位运作味模式商业巡寿分析效益野风险项目壮定位1、国伶际品戴牌专骆卖店鸡（IT韵AT等）2、国蛋内知排名品扛牌专真卖店扯（江柱南布鸭衣等旺）3、价霜格要党中档1、咖纽奉啡（愤上岛范、两耽岸等凡）2、茶法楼，档引进秀全国紧前百怀家茶折楼，妄引进坛连锁疼茶楼俩（避知风塘搬茶楼捡等）3、激麦情酒迫吧青吃年人津的天案堂4、慢荷吧，戚享受你型的涌乐园1、商美务休菠闲（煤三星创标准川）2、以钞普通专的价啄钱享误受星恳级大超酒店倡的标歪准3、价狡廉物污美中闻小企肢业首统选4、精猪致小狼户型田，4。8米层祖高，埋时尚凳追求予者的末理想煎产品苗。业伸态饿定属位城市啦概况SW计OT项目纠概况运作慰模式商业牛分析效益哈风险项目柄定位产品秋定位定辽位册策促略**腿**聪广场针定位创策略商业酒店办公功能设计设施商业化设计商业酒店办公布局设计业态的组合设计要素围一：人性告化设鼠计标犹准，蚂商业火规划锹优先女原则靠，商狮业设川施的叛先进待性；要素洲二：合理偶的客茫流动雁线设括计，亩满足辅消费砖者对供消费壁空间标的舒捎适性园要求消。以空沙间景叉观引笨导人走流，贱满足卸购物面、休态闲中朱心内德各种贤业态只的要棒求，季达到确消费扬者与旅经营者买的互至利和需互动俘；要素烤三：绿色苗商业丝式设计暗，人煤性化谅的关剩怀。投入侦专向把资金孟建设餐免费矛儿童械托管突中心炼，残气疾人重专用或通道穷、卫产生间爬，大清型中理心休趟息广场妹等设吼计场晋地满庆足消已费者辆的特食殊需河求，犁吸引锋不同塌的消枝费群森体。城市锅概况SW焦OT项目库概况运作废模式商业形分析效益宵风险项目沉定位产品列定位概虎念年定突位国际种化*爪**堆*窗兔口，遭市民株消费副风向富标要素棒四：四位激一体柳，平烤衡核叛心利消益点商业气、商估务酒肤店、界办公成、公滔寓各膜业态致优化壁组合峰，在态降低游销售须风险疑的同皱时，毯适当把的给经是营者纱降低钥了经曲营风敌险。依据而主题京餐饮垫业态蹈，引尿进更拖多商沈业业廉态组址合，里这一位模式屯不但暴在今骆后能购够满连足不丧同消费轻群体绳的需剧求，轧同时爸也给秃投资纳者和郑经营惠者以卫信心束。城市约概况SW漏OT项目待概况运作处模式商业叔分析效益制风险项目止定位产品稼定位商场蠢传统载概念碗的转涝型——“浓缩抄的城煮市”空间船的规绩划通凭过“时间”来设溉置满足妥各年刷龄层度过棉充实睬一天的所过需观点葵：利羡润的示实现蒙不仅董仅通杆过餐饮来实采现娱乐获、休滩闲、购物定、酒店……促进摘经营城市迁概况SW势OT项目林概况运作慢模式商业席分析效益辅风险项目壮定位产品赛定位高端磨客户中高衫档客徐户中档系客户低消紧费能答力客历户集中永、购事买力傲旺盛眉的多报数群较体高消辩费年辈龄段南通牢中产紧、小哗资、眉白领愿消费余群体来通的对国内险、国降际观差光、锯商务鞭人士革、游客消费蕉者目标尝客户韵群的带塔形周构成人均攀收入寻：200受00叼元/年城市暗概况SW需OT项目驼概况运作努模式商业筋分析效益摊风险项目库定位产品利定位1、我响们的企客户妇群是讨面向次这个看城市母的，接所以怎我们罪所选住样本扁均为沙整个扫城市斤当中首随机瞧抽选未；2、中西青年迷消费抖群体魔对本坟项目修购物炕不是吉很感波兴趣衔，但际是对亲于休径闲比吗较有么兴致扁；3、对袄餐饮咳类需饺求，日特色娱餐饮井比较昌受欢布迎，想对于盯能够且建特裂色餐示饮街颤比较当期待伪，对值于地孔理位茅置要香求不缴是很弯高；4、娱藏乐类舅需求瓣项目歉主要商为酒奶吧、KT姿V，对踏地理谣位置宫要求捡不是壤很高耀，环台境、烧氛围拦要求罩高。中、株青年政消费旅群体模对本爆项目辨购物腿的需起求中、完青年越消费悲群体虽对本抬项目郑餐饮未的需第求中、涨青年山消费治群体罢对本腥项目怒休闲葬娱乐汗的需麻求城市挖概况SW至OT项目命概况运作咸模式商业朵分析效益拜风险项目笨定位产品僚定位消费斜群体奸调查项目名称面积（亩）备注商务酒店2.44911栋21层，三星标准SOHO1.87941栋15层，小户型公寓式，4.8米层高底层商业1.65（17栋）特色商业二层商业1.65（17栋）特色商业三层商业0.85（17栋）特色商业地下停车库0.805总建筑面积(地上地下)9.305业招态无规君划城市乌概况SW交OT项目惭概况运作款模式商业旗分析效益要风险项目淹定位产品授定位城市胁概况SW纳OT项目话概况运作室模式商业肢分析效益莲风险项目胖定位产品渡定位楼蠢层笛业凶态槐分雪布区域沿街二、三层商业内街二、三层商业内街商务酒店内街公寓式写字楼1F中、高档服装独栋、联排式餐饮、酒吧、迪吧大型餐饮居住办公2F中、高档服装、休闲餐饮独栋、联排式餐饮、酒吧、迪吧足浴、按摩、SPA会所居住办公3F休闲餐饮独栋、联排式餐饮、酒吧、迪吧足浴、按摩、SPA会所居住办公4F以上酒店客房（试招商情况定）居住办公城市岔概况SW插OT项目赌概况运作陡模式商业梳分析效益托风险项目欲定位产品恭定位空纪间书设册计印建勉议➢外街育一、全二、兄三层摊：以日欧式偶现代敬建筑互风格斜呈现泽，局巴部露锄台错汇层，冻营业译项目舌以中节高档君服装附为主作、配处以部建分休椒闲餐蓬饮；➢内街讨一、冈二、琴三层萍：以房诚户外腾步行批街形席式呈吵现，圆并1F、2F或独书栋为凤一个卷单元侨。采岭用主楚题餐背饮街驾景观蛙贯穿芝全街尤廊。杂营业虾项目竖以餐顺饮为逮主。煮内街秘宽度相为8—12米；➢内街然、外由街切亏忌一孤字排追、宽秆度一岭致，远应进忌退配电置、险时宽滚时窄羊、型渴体一被致、魔直角玩、斜选角、烧圆弧述错落温安排屡，并顺在内涨外街球上布跪置街震中街宅，形辞成街剧景、比花卉帖、水跨吧、休绿树隙、欧片式街蜜灯点灾缀配哭置；➢中央及花园液式广轧场作撇为整佳个街赏区的缩慧主要争活动对节点竿，融问合整命个街允区，搅形成稠公共槽艺术丈空间早，可时经常绑举办调活动丛；➢商务牢酒店荡一至陪三层援以酒第店办资公楼桃为最贼高；➢独栋积式二疗或三铅层花件园洋恨房作害为本睁案主煎要特绳色建落筑风捕格；➢建筑抱高度昨：1F杯——遮5米，2F、3F坝——责4.恰5米。城市日概况SW涉OT项目誓概况运作简模式商业愉分析效益距风险项目帆定位产品菜定位**尺广还场弹效厦果浆图竞争茫对手泥分析城市籍概况SW泪OT项目探概况运作跑模式商业寻分析效益歇风险产品歼定位项目齐定位金鳌尘坊以愚休闲邻为主忘，享葬受特葛色购姓物、秘餐饮丸、娱可乐、沿旅游祥。他评所面雄向的消客户普群体急主要遗是高早层次票人群轨，以惹政府亲、国捞企领掏导、裹民营辩老板培、私眨营老外板为碗主，跃成立栋商务侧俱乐坝部。本项通目所搞走的框是中软档层语次，称与其腾定位柿上并另没有拳重叠编，客逮户群宝体也谅有很西大差质别，永本项泥目以瞒广大兄青年丙白领景阶层乔为主御，各暑个阶找层为医辅。年在目忘标客阀户的光定位标上要扛比他滨相对磁广泛辫，两抓者之变间差党异比局较大纲，不吴存在朽明显饮的竞欲争。奥特若莱斯岁以购雁物为就主，院享受织娱乐木、餐凯饮、尿休闲欣。土地凑面积形：24塞5亩慌总耍建筑雄面积诊：27万平盏方米一期夫：商裹业5万M2公寓该式写团字楼2万M2共分灯三期朵开发检，月泽底一吊期开队盘。奥特茧莱斯满与本偿项目仇同属谈于外晒环北伞路上防，与箱本项撇目直坡线距纸离1.抖5公里赞，区佳域位贵置比咸本项香目较甜好，行属于脖接近检老城涨区与围城北他新开状发区问域，级周边宝人口缠号称30万。奥特治莱斯仆以国氏际、膊国内搭知名验品牌绕折扣颂专卖承店为叫主（1—攀6折）膜，他嘴以购激物为限主，胸以购方物群境体带冠动餐掉饮消早费，宣他的搞建成惭必将判给整无个城车北板岂块注妹入新量的血吉液，往而本引项目骆也在订其辐悼射范坝围之珍内。本项匆目以剧特色寒餐饮绞、休萝闲餐眉饮为陆主导现，以斑此带除动其翁他消层费，束这就馅是本萌项目否与他担的最厌大差把异所蛙在，虑所以琴说他粗的开喜发非徐但没网有对鹊本项驱目产惠生太唱大的树竞争眉压力理，反把而会杆将成好为今镜后本雹项目饲最大宵的客谈户群崭体带巴动者次。竞争碧对手误分析城市雀概况SW串OT项目饮概况运作显模式商业腿分析效益粉风险项目翠定位产品国定位城市抱概况SW搏OT项目弄概况运作诸模式商业绞分析效益敲风险项目姿定位产品层定位销即售脏策嚷略庄家浇造势坡地召滚石应时昼顺势速战德速决我们颤从考抄察本份项目预后，帽就立假志于拒打造豆一个占全南封通最禁好的肌商业乔项目裙，但是侄仅仅脖有一汪个好寄的构裁思还齐不够诞，还盛不能闯满足裙营销避的需长要，较我们昌还必他须让好窗的产错品获瓦得市鸽场的且认可疑，如爽何才拨能让摄好的收项目哨迅速晕地成韵为具烫有旺凤盛的市歇场生搂命力霞？迎合佳投资洞者心积理、晋规避枪市场马抗性份、迅滨速收普回资奶金、领实现治滚动堪发展庄家晓造势——整合座目前巨市场各优势霞资源胡，形痒成有着利于乔我们意的市辰场态译势，散为项师目的缎顺利熊销售即营造交市场命空间瓦。关耗键点原在于辨以时锹间换晒取价斤值。坡地罢滚石——借助怨各类宁公关右活动柄，引捉起社唤会公绝众尤胃其是万闲散弃资金拆持有刑者的示关注枣，以雹强势新商业意组合瘦形象歇提升央项目塘投资得价值屑，突咬破投估资者皇心理景屏障姿。应时常顺石——每年到的春坡夏之养交均