江西大型购物中心项目可行性方案建议

XX购物广场可行性方案建议1序言基于本行对于南昌市场的深入了解，以及对于大型购物中心类型项目丰富的服务经验，现提出以下商业规划可行建议方案，供贵司参考、比照。2第一章项目分析3

蓝天碧水购物广位于南昌市青山南路，与王家庄路交汇处。

蓝天碧水购物广场预计于2007年7月交付使用，项目总建筑面积15万平方米左右，组成部分包括6座住宅塔楼；地下1层车库和设备用房；地上3层商业裙楼。1.1项目概况

蓝天碧水购物广场之平面布置，东西向长约329.86米，南北向宽约129.05米，主要以临青山路方向中间为主要正门，东北角、西南角也设计有主要出入口。-1～3层商业裙楼，总建筑面积近60000平方米，为本策划报告之研究对象。

1.1.2项目组成

1.1.1地理位置

1.1.3商业物业

4蓝天碧水购物广场部分设计之设备设施包括：1、中央空调设备2、2部垂直货用电梯3、2部垂直观光电梯4、21组自动扶梯蓝天碧水购物广场东临青山路，为双向4车道，与八一大道相连接，八一大道为南昌市的主要道路，车流繁忙。青山路上设有公交站，过往巴士线路近7条，由于青山路车流并不算繁忙，因此行车状况基本还是比较理想的。1.1.4设备设施

1.1.5交通路况

5蓝天碧水购物广场处于南昌市东湖区，区内集中了省军区宿舍、省电力局大院住宅小区、制药厂宿舍、南昌晚报宿舍、公安厅宿舍、中医学院宿舍、一附院宿舍、阳明锦城、自由都市等数十个住宅小区。周边银行、学校、医疗、集贸市等配套设施也非常齐全，休闲娱乐场也较为齐全，如名典咖啡、川江食府等。整体商贸环境还不够成熟，商业气氛较弱。1.1.6整体环境

6整体环境图7蓝天碧水购物广场之商业辐射区域，受整体商业环境和地理位置的影响，其一级辐射范围大约向东3.5公里,向西3.5公里,向北4.5公里,向南2公里，基本集中在项目周围，主要包括项目东面和南面部分区域；二级辐射范围可达青山湖,红谷滩。1.1.7辐射商圈

8项目商圈图91.2项目SWOT分析

项目优势+地处青山路与王家庄路交汇处，青山路与八一大道相连接,为南昌市主要道路,位置优越，整体环境良好+周边住宅密集，新盘林立，提供大量潜在的消费群体+前期商业规划设计良好，项目理念较为新颖，硬件设施齐备+即将引进国际知名大型超市，可利用其提高商户的期盼值+周边消费水平中等偏上，消费力不错+项目规模适中，风险及机会的控制较为平衡+本项目连接青山路方位设置有公交站台,有七条公交路线可直达本项目,交通便利10项目缺点

+距离南昌发展成熟的商业核心有一定距离，对聚客力有较大影响+周边消费群体来青山路消费习惯需要一定的时间培养+

周边的住宅小区规划过于杂乱,特别是上\下沙窝有大片的农民自建房,区域整体形象较差+

本项目只有两面临街,且人流不是很多

+

南昌商业的进一步发展，带来新的机会+

经济的不断发展，大中型商业零售业的不断扩张带来机会项目机会11+收入的不断增加，令市民的消费欲望不断提升，令整体商业形势看好+

青山路成熟且具有一定规模的商业中心基本没有，竞争较小项目威胁+本项目区域外来人员较多,消费力还有待开发,如何进行业态规划和差异化经营去吸引更多的消费者是本项目所要解决的最大问题。+南昌市区仍有多个大型商业项目推出，给市场承接能力带来一定压力+南昌市商业中心设施齐备，商业楼宇众多，聚客能力很强+

主力超市的招商未必能如期顺利签约，对于整体推广的时间安排有一定的影响12本项芝目周秧边整赏体居混住环岩境较鸡差，追商业暗并非紧位于绿核心拜位置乒，尚战需建谎立自恶身的雄号召芹力；描周边登消费毫力水耍平不瓶错，史但市输级商疗业中碍心区架域已连发展撞成熟赛，商运业楼辞宇众隐多，骑竞争宵激烈乞；而脖本项顶目所涂处区当域内岗无大赠型购夜物中灾心，垒不断烘发展晓的大封型住珍宅片病区令捉得此笨区域世的消挨费诉见求愈哗发强洒烈，蜻发展背功能竿齐全惊的购佛物中算心具浸有一贺定的唉市场剂基础眼，未印来的都消费末有诉塞求，犬但要啦求也哈会愈拜发苛别刻。因此疮，本锡项目格欲取伸得成茄功，过赢得跌市场僻认可帖，必正须完内善区辣域功垒能，摩迎合久消费书需求所，具寻备商雨户的柱基础顷，寻刘找市询场的生空白懒环节泳，形贱成自轧身的求特色氏。综合驻评述13第二仙章项目计可行胳性方蚕案建社议14通过世对市乎场的各了解雨及本刑项目郊的所米具备密的条途件分敢析，兰本行悲建议佩如下镇：主题沾定位见：针对故目标概消费恒客层检，结驱合目赶前市创场状肉况，枪建议折本项浑目定棉位为归：由沃尔唯玛超宁市、各共特色仓次主友力店坚以及颜潮流反、时谈尚商女户组浑成的属中档术偏高不的大羡型商押业购姨物中摘心，俩集购根物、享休闲忍、餐劫饮于抓一体怪，力鸽求树制立南独昌商绍业新炸形象橡，形脂成南弓昌市叠具代翻表性仇的区啄域购康物中岛心。本项糊目功景能齐兰全，额目标算消费握群体巨涵盖秆范围捉广泛犹，主曲要是盏年龄缘瑞在2他0-壮55锣岁之雨间，闯年收酱入6妄万元革以上贱之家龄庭消阳费群忍，主饲要服馋务于篇周边武住宅用区及伟周边扒商贸汤、医汪院、御部队稀等企符事业剥单位越工作获人员斜。目标烫消费侦客层：15主要案包括闭：东湖砖区之嘴医院电、部培队行阁业等丝式各企苗业单幻玉位咱从业枪人士周边注住宅枕区居咐民及绸本项投目住推户项目私内特伞色元集素所恳吸引陪的其友它区瞒域如人填士商户饮定位饿遵从称主题暴定位炮，为冶面向咐中档阵以上套消袭费群炊体的蚕经营谁者，室商户孔均为洲具有舍丰富珍经营涛经验梨的品咏牌商眠家。商户堵定位艘：16目标绒商户荣：除部沫分销腾售铺形位外呀，主忙要包冬括家耀居生诉活馆弯、美叼食广烤场、席网吧促、电秤玩中锯心、象书店群、茶书社等潮大面誓积商性户例如预：“见生活廊大师尸”、乖“简担单生叮活”兄、“勿美乐必汇美榆食广绿场”馋、“摊南梦辈宫电裂子游翁戏”高等。下首事层：抢中高狠档次锯的的议次主口力店柔及特挠色商塞户大型梦主力顽店目乒标客侮户：建导议锁旦定“沃尔嘉玛”。流因为答无论扒从品商牌实鸭力还衬是市末场影请响力凶，“术沃尔政玛”词作为舌世界仔五百馋强之放首其息实力紫是勿婚庸置竹疑的妖，其院次“谁沃尔方玛”野在南狐昌市秒区已浮开设脱二家余店，蛇其开盆设第记三家补店后绝具有苦一定赤的规治模经饿营优葬势，己持续箱经营目能力执比较龟强。17首层金：中竟高档脂次的晕的次材主力宋店及文中小袄型商惰户除部何分由饱“沃手尔玛扶”经虹营外普，本荷层主薯要包仪括二版～三纱家次趁主力雄店及争其它使各类米品牌齐专卖脱店：主要琴业态送定位士为：学电器皂连锁惠店、丑个人闲用品铜护理繁店、萝国际既知名居快餐岸连锁认店、欣珠宝绿金行忙、眼绿镜行让、鞋结类皮撇具专沿卖、纯通讯凭、银甘行等厨，例给如：冻“国活美电摆器”鲁、“品苏宁最电器兄”、意“屈荣臣氏单个人帝用品举护理扶专门皆店”吐、“夜千色冲店”甚、“械肯德车基”奴、“蒙麦当颠劳”番、“篮真功体夫”低、“摄六福丝式珠宝萍”、化“宝孙岛眼魔镜”贷、“巾明廊衣眼镜而”、赖24术小时航银行床柜员任机中蝇心等岭等，扇还可劫包括煎一些乎便民趁服务义类商存户：182F炮：中卫高档拨次中忌小型锻餐饮睁配套奇及其丑它服匹饰店除部搁分由脾“沃骑尔玛扶”经除营外论，本疑层主徒要包沸括具势有显兆著特腰色的张餐饮痰商户手和中肺小型须服饰且店：品牌咬西餐呆厅、忠咖啡塔厅、咽品牌陆服饰搅、休有闲服刮装专秃卖店琴等例如袜：“诞绿茵毁阁西陶餐厅克”、笨“名猫典咖恶啡厅顿”、符各品熊牌服赞装店如房欧屋中务介、胳洗衣坑店、所便利骗店、单面包堂店、燃药店榜、冲圣洗店吗、水赶果店俘、冷诱饮店口等例如蠢：正撤章干截洗连治锁、炼海王知星辰尝药业融连锁绸、可闷颂坊壤面包榜连锁聋、7累+1钓便利佛店、族柯达个冲印站、百逐果园麦水果断连锁户等。193F当：目续标消戒费强眠及部杠分休柜闲运雨动商何家除部帮分由惑“沃周尔玛啊”经旦营外皇，本惠层客提户主振要包登括承象租面速积大钓、具慈有显辟著特喇色、丘目标铜消费响强及笨具有趟丰富成经营键经验狗的、迅实力冬强、苍聚客眯力强饥的商起户：20商户奶组合明及楼挺层布扶局和怒商品硬结构脆组合俭（我宪行推穷荐之颂最佳套方案莫）：A、趋沃尔宝玛：根丹据本开项目岭现有帆结构羊布局防，主童力店蓝入口府适宜丽摆放相在项阿目的随中部舅偏东晚部分测1-蔽3层播，首捐层约参30蜘00争～4课00蛋0平雾方米适，2致-3错层每糊层大复约7待00丢0平希方米纤（面流积均魂以套差内建谨筑面畅积计碍算，救详见无附图蹄）B、惜专卖压店：首详层至筑三层抗层除海主力统店以惰及部娘分次紫主力所店商挑业面抚积外洗全部级分割贤为独村立店仇铺，独该类正店铺令以销茫售为明主，仪都临贪街或箩临商赵场内燃主要煮通道朴，和污主力蹲店配滋合，太设置搁品牌厚服饰扣、鞋摇类专眨卖、至皮具泻、运射动休讨闲专野卖店举、珠关宝金柄行、馅眼镜祝行、葛音像富连锁枝、通偷讯（裹详见帖附图裕）商锻铺面若积可细集中灾在使扯用面恶积3功0-垦10铁0平肺方米钱。21C、域便民峡服务初类：首佩层有群部分挥商铺赞临南野面连斜廊和贪写字钱楼大候堂入替口，哀可考徐虑设拾置临谅街店池铺，平主要混引进底便民翠服务细类商宿户：牙房屋马中介吗、洗组衣店便、便坛利店肾、面渗包店按、冲毙洗店巨、冷态饮店忌、快圈餐厅叉、水问果店晶（详脖见附浓图）翁面积配可集着中在悔使用舟面积幕40骗-6屑0平蒜方米喝。D、眠特色忆店：下痕首层者及三边层的铅西部罢则划配分给午可突凡出项救目主朱题定肺位、弄承租贯面积船较大督具有陆显著糠特色腐和消循费目喘的性手偏强所的商搜户如扫家居遗生活熔馆、责美容罢美体艳中心系、书聪店、从特色队西餐储、泰道国餐众厅、蚕日本薪料理它、韩亚国烧浮烤、源茶艺帖馆等赚（详楼见附读图）舟。面苹积集润中在已使用霜面积逢20乒0-庸40愚0平昆方米垦。22商店神的区耀域位龟置设拥置，饼尽力艰做到廊让经运营者师之间遭产生裙互动拜整合语效果骄，使粒整个柔购物赔广场渡形成布经营萍合力锤，每艺个商雾业单动位均奴能获泽得好笔的效请益，忆尽力估为发恐展商嚼实现尺稳定弱及最渐高的贴经济拿效益稀。231、御本商省场之遮平面镜格局削分布稳及人导流导间向设番计建议栋按本狐商场收本身富的弧桃形平母面格鸣局特稠点，茄将项鹅目下速首层幕及首姻层临痕广场聋划分殃为独斜立街稀铺，视项目茶首层漆中间耳中庭夹部分猜不销鸽售或艰出租电，而拜是作趋为本嘱项目桨日后垮经营遣过程巨中做望活动腾或促拿销之博用，庸将人遗流汇性集至济此然习后再浴向各横个方徒向发见散自选然引观入商速场内惠部，钥提升吉后排尘商铺蝴的价英值。首层捧通道改设计贷尽量填简洁顺，沿藏商场砖中部上设计镜成弧树中带锣直线用，宽解度不终超过刺3.庸5米牌，商浆铺沿哀通道州摆设零，由削于本疾项目牌东西担向距嘱离很响长，挣因此某，在颠中庭净与东丑西两叠端之芬间设节置通浇道出摔入，烘宽度贿不超载过4骑米。建筑医规划召建议古：24二层律东面滴70校00丑余平稻方米罪体留桑给沃煎尔玛欠，西速面由错于距晶离较串长，温且铺活位分捧割为扛南北违二部再分，送应考廊虑于泊中部忧设置复通道宫，宽遗度约恼为3环.5喉米，袜并充护分利虏用中拜庭及闷扶梯疾的位奴置使舅每个棍商铺倡都有出顺畅阻的出诊入感炎。三层漫西部买可设井置一航间大茂型餐鸦饮，认以吸俩引人贵流往疑上。础（详界细方盈案见馒附图蚕）2、吸商场则出入球口，坑观光炉电梯圈及扶带手电训梯的刺调整姿建议目（详迎细方糠案见兴附图彼）3、嘴商场纪之宽塌阔度润建议建议徒商场直首层摘通道宿划分受为3矿.5承米左字右，厉二层居通道协划分雕为3拖.3鼠米。矮临广仅场街锹铺门庙面尽脊量保家持在辛4米激，符译合商若家需典求。冶观光待电梯始口预屈留咨部客接际待位浆即可逗（详浸细方碎案见妇附图候）。254、雪店铺父单元勉间隔贤、店蜡面外扔观装梯修及掠交铺彻标准博店铺乓的单鸟元间活隔按丝式照建有筑物牧结构半的柱尚列跨屋距、方结合漂商家牙的一袖般要联求，凑进行泰标准歉式单掌位间音隔。股所有菌对着玩人行悼通道赏的商皮店单残位门件面均西以玻扣璃间贱隔，仙店铺供单元眨内以镰毛坯忙房标朗准交穷付承铃租户甩做内遇部装豪修。5、中庭买的设挡计和承使用南建议本商条场中匠间有香一约裂12便00插平方秆米中若庭，采善用沙此中蝴庭，陷使它姻成为戴商场绿内最杂热闹歪的焦龄点以婆及上尼下首仇层的隔结合锐，此俘中庭罗可以会作商村家促盏销、岁发布撕最新廉消息遗使用知，也北可使貌之成纱为公疑共活案动及赞休息喇场所轧。建求议利阴用该便中庭待对所喊有商传户之悲文化监、经紫营特灵色做货集中大形象造展示授，对陕消费拌者起蹦介绍参引导苦作用觉，借喝此为妄项目玻作整忽体宣延传，纯中庭蚂可以订考虑相设置坚为休遇闲中新庭，蕉布置见有休锄闲座递椅、武小面耀积开艳放式丸饮品垮店。26建议榜缩小浓中庭拉之弧前圈面聚积，餐但应谅力争死去除液弧圈蚀内部伤之承既重柱坛，之锅后发念展商委也可饱通过裤照明众、装眠修风荷格、斩家具谜摆设玻等来麦塑造茅空间炉张力败，使蚕中庭弓成为刮商场合人流意聚集混之焦责点。6、毫公共溜配套金设施臣设置在公奥共活膛动区炮域（娱如中吉庭）1）寇设伐置供弯顾客直休息悼及观庭赏的判设施帝，如炭座椅目、植勇物、寒艺术钱摆设权等，粘以期誓让顾端客能缘瑞在本南商场挣内逗甚留更完长时寒间。努此外拼，还灿应增厌加银阿行提掘款机累、公丙共电农话等叶配套贼服务辫设施萍。272）指示脉系统功：指赵示设余施应限配合橡建筑感及室紫内设饰计做次整体沟的规水划，片包括求地图焦指示锈、附言有文煎字或园图象谦说明秩的方剧向指狱标、姻消费婶指引炼宣传寇单张姨。指猾示设习施应吉配置奖在本恭商场堂各入连口及播电梯叛口处背，使仅顾客素能清忧楚知减道各缴商家榜位置研所在况，同猜时也射为楼拒上商午家对狼顾客门的指割引带山来便互利。3）停车虽场：拳将现屡有的患停车驴场与晋商场孕连通归并做痕好相炉应的宰指示河系统盾，使寸有车毛一族绞来本撤商场急消费圾十分帝方便告。有练必要裙的话滴可设今置由词停车巾场可翅直达息商场群高层殊的电竭梯。4）电、荷消防肾系统猪等设长施配带置到奸位，滚特别凡是主名力店桐、餐梦饮店稍的配妨套水厉电、棒上下渴水、补煤气狠、排值污等闹有28特别扯要求呈。中固央空闹调方付面，朗需要蜡根据津南昌僻市商踪蝶业经渠营惯览例来昼考虑随，视型情况岩决定星是否葱做到目分户磁计量拌。沃贷尔玛桥和大择型餐森饮以句及二昼层以培上大套面积分商家哑可以彼考虑篮预留涂中央垃空调湿位置慈，但类暂不崇安装微，根杂据洽辰谈状制况再袍定。5）爬货梯厅：建堵议在袍项目