养老地产规划项目专题报告含案例

养老地产规划项目专题研究报告目录前言一、国外养老地产案例分析二、国内养老地产案例分析三、养老地产经营模式分析四、养老地产规划项目设计要求前 言全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个2010年全球老年人口已达到6.23亿全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的12%。世界百岁老人约15.2万备注：进入老龄社会的标准标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。全球人口老年化问题未来十年内，城镇仍然是两头小中间大的良好人口结构往后，人口结构中的40岁以上人口比例逐渐增加中国人口老龄化趋势我国老年人口的绝对数量大。我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的１／５。到２０５０年，我国老年人口总量将超过４亿。高龄化趋势显著。随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。“未富先老”。发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在５０００美元至１万美元，目前平均达到２万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足１０００美元。“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加。关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养４个老人和１个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。中国老龄化社会的五大特点二、国外养老地产案例分析建立在“先富后老”基础上的养老模式发达的生产力水平良好的社会保障体系从关注老年人的心理感受出发西方发达国家老年住宅研究背景西方发达国家老年住宅研究背景比较项西方型社会东方型社会传统家庭观社会风尚是独立自主，互不拖累社会公德应赡养老人，敬老爱幼主体家庭结构亲子分居小家庭为主体多代同堂大家庭为主体老年福利体制政府立法，社会保险政府立法，社会家庭共担老年福利对策增强老人独立生活能力增强家庭养老功能老年住宅形式低层独立式住宅或公寓对层集合式住宅或公寓社区服务目标援护纯老年家庭援护住宅养老环境老年居住福利设施满足老人对居住环境多样性需求开发社区服务网点，收养在宅养老有困难者国外养老地产——德国与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。国外养老地产——德国“照料护理式住宅”不来梅老年住宅护理理念环境理念建筑理念国外养老地产——德国与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。国外非养老蚀地产——美国60勇年代伍末美焦国进巷入老衡龄社夕会，弃截止逮到2熔00虫2年蠢，6鞠0岁神及以手上的固老年穴人口蔑比重映已占仓美国镜总人救口的锣16丛%。经济陪实力击强，冠70粉年代掘中开刃始社翅会养撕老设侮施的跃兴建权和老逼年社韵区的屿开发鞭。据统倾计，连家人觉同居谱的老蛮人很划少，胸75恭％的若老人屈拥有淋自己尝的住名宅，炼因此犬只是震到年更龄高胆到生染活无伶法自睬理时俊才进纽奉入社售会养巡寿老设们施。独立赖式住企宅老年待公寓脊（集拔合住柳宅）养老摄院护理调院老年国养生印社区刚（综处合老没年人挺住宅慨小区推）美国逢老年略住房照五种视模式国外傍养老肚地产——美国老年腥人的踢“梦牌之城厦”独立钱式公斧寓各种终配套场设施请完备功能窝完善启的医担疗设饿施美国太阳粗城国外状养老化地产——日本截止叉到2允00辣2年干，6惩0岁困及以膛上的铲老年所人口盯比重着已占习日本勿总人蜓口的壳24灰%，蚕日本秧是世讽界上问人口朽老龄悦化速糖度最摩快的金国家辱之一尾。目前确，9是0％情以上盐的老着年住晃户现届有居江住的壁住宅劲标准抵高于美政府展规定驾的日基本最和低居票住水虾平，妹95较.5绞％的砍老人善在家多中养遗老，常4.窜2％偷的老糖人住篇在疗北养院裳和老修人中折心等挺老人街福利絮设施辽中。日本抵虽有卷与子馒女同恼住的母习惯产，但岛近些刺年在枪逐步饼降低付。日本使老年禽住房膨三种叠模式在宅桐养老机构出养老“两土代居骆”国外饺养老器地产——日本日本催老年邀住房点“两臭代居赏”模附式国外担养老跳地产——日本同居铸寄宿岔型同居须分住浓型邻居托和住严型完全砍邻居核型日本葬老年酷住房夹“两捕代居是”模密式国外帽养老震地产——日本通过叫道具栗使参坑观者揭模拟铲到老备年的级生理备状态硬，体权验积等水在嘴住宅艘的各圈个功赌能空司间中维针对凶老年阵人设惊计的普设计束细节类。结论把老改年居湾住建驴筑的递规划使纳入脆居住颜区的突规划放当中很，是贫老年礼住宅止的发诉展趋鄙势。日本休、新肠加坡亭的老甜年建赤筑模小式对辆中国牌的老塔年住略宅规羊划设尖计更饥具有趴借鉴置意义性。老年弱住宅妻设计骗不仅滑关注班老年降人的挤居住然环境均，同厕样关肯注老阳年人充的心誉理感唐受。老年姨住宅习设计捉应注灯重周艺围配致套设辱施以补及护征理体色系的小完善烟。在财数富积掩累充姜分、猎社会杏保障质体系杀健全链的情侄况下城，以骨政府山通过托政策钳引导脱为主分的方湾式解横决老花年人点的居吩住问苍题。企业滋需从计建造谊以人鹿为本究的人薄居环便境的辽层面肢上重站视社酸区中蛋的老辜年问鸡题，搅并从迷专业唤上解谣决老未年住锻宅实烫施中祝的技笑术问雪题。二、国内养老顶地产案例剂分析第一吼类待单体幼的养睡老机捏构概狭念：专门答的养盟老院夏或者漏老年埋公寓克，不叙属于思房地钱产开劈燕发项眼目，甚由专睛业的逢养老机秤构负进责运攻营。经削营模递式：大部差分为染公办霉民营因，采丸取出篇租或桂会员柴制形训式案负例：北京贯汇晨湖老年损公寓尸、上输海亲棚和源汇晨逼老年权公寓泥案例毁介绍1、项艘目概缎况项目舱是北艳京市袖属公提办民养营综呢合性衡养老抵服务愁机构班，位罗于昌恐平区靠北七休家镇迷八仙喘庄。诉规划自用地骄54窃.2辟1公践顷，步总建论筑面库积约完50约万平茄方米宏，共翠规划犬为2定期。绒一期贞工程评14始7亩勿，设假计床赵位7矩12垂张，块于2杜00占7年梯10记月3犯1日蚊投入烂使用梦。二逼期工段程计狼划于沸20委11猾年下幸半年畏动工选，床束位超休过一拳万张切。2、项蛋目配壳套设聚施•综护合服严务中奋心：帮为老婚人提龄供日但常休腔闲的葬场馆设，包膨括台洲球厅歼、舞呆蹈厅场、健萌身房是、卡朝拉OK浅厅、味书画袖室、仍阅览仗室、油网络蹄教室害、多闲功能粉厅、谷餐厅彻、医任务部所、超朵市•温朵泉会维馆、母游泳筑馆项目条鸟瞰弃图3、经菜营模叨式项目狸由北弊京市控民政箭局投钞资兴盛建，飘由汇君晨进陷行运苏营管序理。注汇晨尘是专杜业的先养老痛机构雁运营公搬司。4、养干老服穴务内粥容（1拜）基名本服脱务：仙房屋翼整理恰和日道常房筋间整挥理、梁定期勇换洗振床上戒用品峰和窗逐帘。（2衔）营企养餐沉服务郑：根消据老字人身截体状检况和符偏好辩进行糠配餐垒和送印餐服讨务。逐另外没，健穷康讲窝堂特聘束营养坐专家巷现场锋讲座晶和交雪流，镇向老辅人和旨家属智提供支健康衬饮食桥建议渔。（3鸣）健披康管墙理服粪务：奥由专呜业医叛护人躺员为眠老人锻提供凤健康怜管理塑服务笛。（4固）文烦化生简活服两务：先包括篮文化骗娱乐挣活动悼、休映闲健恒身活般动、姻DI着Y体鼻验种拘植和透认养抗。（5肤）特数殊服太务：平应老下人之炮需，学提供何理财滴、陪钥护、势陪游伐、保怒健按偷摩等离服务吐。医务平部多功珠能厅舞蹈喝厅、穿KT枝V餐厅上海辫亲和惹源案挑例介挥绍1、项仆目概膨况亲和凭源坐合落上汤海浦签东康挤桥小闻镇，顾一期以工程谜占地卷8.羡33激公顷霜，1猛0万蓬平方晓米建堂筑。商亲和殃源老调年公央寓有1仗2幢捧多层缝电梯沃住宅剪楼组斯成，支楼与宋楼之采间有呈连廊玻相接平。老潮年公争寓设尸83父8套莫居室漫，可缴供1稼60陈0位当左右的老非人享炮受其撕中。谊居室陕建筑区面积陕约五录十八姓到一配百一踏十九存平方认米不净等，弓室内水橱柜路床椅子、家要用电微器一应俱装全，展有线滑电视眠、宽态带网碧络、露电话板全部卫开通照，冷职暖水疤二十故四小魄时供往应。2、项蔽目配捐套设旬施•健甲康会晚所、渡老年容护理码院、行公共羞服务制大楼稀、养彻生餐干厅、鸽医院脾/药猪房、紫颐养添院。3、经愉营模甩式会员截制，格分A锤/B灰/C宋三种序会员释卡。A卡永久蜘使用愿权。屋可指策定符钳合条件老秀人入劫住入会没时一巧次性徐支付摔入会俯费根据么选择昼的房农型大预小每售年支付不窃同年逃份可继鞭承、根可转超让B卡终身漫使用法权。底未住答满锦15幻玉年，全按年形限退还住忽满臂15阳年后线，只沿需继腾续缴剧纳年未费根据蹲选择驳的房昏型大掘小付驶不同削入会偿费入会败时一丘次性叨支付获入会归费不可匠继承躬，不鸭可转莲让C卡50枪年产薄权根据驳选择船的房恭型大司小付不税同入诸会费入会荣时一泥次性龟支付啦入会费不可恐继承祸，不集可转辨让房型豪华窜房（淹月周/间严）包房美（月畜/间直）三人平房（稠月困/人牵）四人道房（胡月妻/人劳）床位挠费45箭0035矮0013胖0012柱00护理税服务抵费50咏0045越0018得0015趣00合计95绳0080仆0031艘0027屋00餐费钓自订泄；入王住颐死养院闸收医旺疗保乱证金鞋1窜00亚00碍元蚕，出顿院退订还。收费邮标准亦：4、养霸老服辜务内最容•提奔供生如活管粗家、手健康欣管家怨和快新乐管杯家三突大板芳块服腿务。•养龟生餐娱厅、落健康窗会所票分别训由专阶业的绳索迪罩斯和穴美格挥菲两我个专骆业运拣营机鸭构进衫行运绘营。•颐傲养院催提供珠：基坦本服影务：林生活拌照料戚服务票、医忧疗康修复服供务、扫康乐械服务特驰色服板务：按提供挡养老煌介护裹服务贴幕心服巧务：只陪同固就医司就要坏、老刃人贵浇重物沙品及笛钱财育的保麻管的丽服务看、代背买代毛办服呼务颐养稍院休闲依空间风雨毁连廊休息浙室餐厅房间招实景第二疲类贴养老麦服务吵嵌入至式的勿住宅泛小区概裤念：属于丢房地绢产开追发项围目，健无专莲业养悔老运如营机瘦构提邮供服巡寿务。伶项目松中养依老服务牙主要与是为梅老年是人提皇供一守个活而动的恭场所况，从监精神督层面摔关怀第老年疫人。型项目丧中设置薯的老石年人记活动牧场所某一般到规模懂不大梅。经睁营模谜式：养老糕部分番不以锅盈利蹄为目嫂的，椒通过贵住宅视销售或来平缎衡养似老服定务支屡出案纽奉例：北京轨怡海扇花园北京钞怡海余花园赚案例旨介绍1、项腹目概御况怡海备花园卖是一榨个大依型住由宅小竖区项两目，扰位于盆西南量四环临路的赠交接垮处。蛇小区班占地姐73过3亩凭分六汉期建疤设，总建散筑面暴积1屑10帐万平掘方米霸，规挖划住疯户8京00景0户筹，规起划人贵口3趁00惧00宇人。2、项赛目配群套设糟施•教呈育：工北京结第二终实验疾小学浮怡海纯分校半、北蕉京市岗第八孝中学邮怡海壤分校致、5运00音0平箱方米唐幼儿额园、伤现代离化教折学楼、姑形体税馆、支天文哨馆、救水生胖物馆巩、蝴辉蝶馆哭、计毒算机靠中心•商早业金咏融：削华润胜超市瞎、餐世馆、抹娱乐霸休闲旷、老血年活枝动中切心、刮金融叶服务•运赔动：犹国际珍标准器游泳腊馆、熟室内讽篮球狮馆、复人工背草坪鸟运动仪场、栽网球窜场、饭足球革场3、经艺营模滴式项目衬由北律京怡乖海房素地产称开发叔有限湾公司唯进行葬开发绪并销升售，鼻由北俭京达副丰物滑业管坡理有钳限公司次提供区物业亡服务后。4横、养矮老服屿务内橡容本项迫目是界居家布养老临，主筹要通扣过建绑设老跑年大采学为汤小区翠内居月住的夜老人坛提供巨休闲托娱乐评的场所及哈组织阔社区撤内老弓人参务加丰迷富多遣彩的裤活动从，对喊老人哨年进芒行心座理上谈的养昌老服议务。老年文大学套活动小区学实景裹图老年喊大学妻活动小区梳实景矮图第三醋类隆综合惭型的刃养老塌社区概薄念：属于吧房地润产开别发项侦目，醉项目奋中的弹养老幼地产求由开趟发商小自行衬运营头或由淋专业的塔运营项机构嫌负责嗽运营摄。经元营模抚式：养老绵地产蠢部分凭持有寇、部联分销摔售案锅例：北京溪太阳叠城北京冒太阳岔城案也例介萍绍1、项兵目概爽况北京莫太阳秘城占赏地总静面积抗42虫万平吐方米痛。建愉筑面倦积3死0万侍平方预米，俱其中米：住哑宅式拥公寓广和租拣住式辽、安养式目银龄房诚公寓首共2歼3万括平方蜡米，满商业杜配套世设施膝7万垒平方荷米。教北京劲太阳晋城集纪医疗佛救护喷、生善活照帮料、小精神赡养置三大音功能乖于一衬身，绪为老述年人险制定胃了全博程化策的养存老服肯务模姜式。桶不仅困接养堡身体烧健康楚的老望人，表还接养生休活半穴自理架、无顾自理缴能力牢和需折要临称终关孝怀的咐老人浊，涵济盖了尺老年基人必缘瑞经的地四个副阶段趋。2、项药目配童套设容施•购赖物中玩心、紫太阳队城医手院、穗文化塘宫、朵国医匪堂、夹幼儿辛园•奥岸林匹踢斯俱岭乐部汪：温涨泉会卸馆、泽假日哑酒店3、经质营模莲式由北趣京太颠阳城嫁集团集投资覆兴建性并自贯行运宗营管肺理。闲项目黄采取划住宅忠公寓弃及别匆墅出屈售，诊养老公译寓（钓银龄着公寓络）出凡租两纸者相抵结合纹的经厅营模枕式。4、养棋老服娱务内奖容•住辨宅公数寓及洁别墅茂：为躁购买册了住纠所的嫁老人炉提供狐医疗柿、购狭物、摄送餐柔、家传政等渡上门道服务代。•银申龄公降寓A栋、咸帝阳往公寓夕：是斩安养欲护理呼公寓缝，主尼要针临对生森活半并自理赖和不缎能自臣理的牧老人采用余医护傲人员慰24影小时游巡诊竟制度迅和护赞理人嗽员2夹4小疏时特耐别看躁护制偶度。宅而需疯要临轮终关辛怀的猾老人是屠由北泛京太旦阳城先医院冒负责善接收都，老怨人临稠终时飘，将潮有医糖生和廉护理切人员喉全程船陪护社。•银恰龄公舞寓B壮栋制：租房诚住式剑老年网公寓绩，主肺要接欢养身损体健废康的垦老人配。公标寓对稻居住南在这荡里的手老人实将行特偷色服奖务：掏一是盆在生盲活照美料上扑制定宣了一梯整套尖服务匪流程林，每销日为哨老人赛清扫干房间兰、由值生班医颂生对劫老人邮进行射巡诊起及服型务员惩叫早铲等。毒二是另餐饮箭服务捉由营稠养师子提供饱营养幕配餐术；为身感体不馅适老策人送耽餐到杜房间太等。甚三是逃组织蹲老人夜开展倚丰富赞多彩蚊的文哑化活戴动。奥林平匹斯籍俱乐鸡部超市猴和邮家局太阳帅城医顽院文化绍会展顺中心别墅申区住宅黑公寓帝阳丘公寓银龄保公寓北京颤太阳蒸城案汁例介漆绍1、项赖目概馋况以“恰开退宫休社究区之召先河朗，立迁晚年抛幸福烟之标骡准”型为目块标的勾东方多太阳心城，铁坐落劝于有号东方壤莱茵言河之识美誉韵的顺败义潮签白河竟畔，喉70坊00匠亩浩仁瀚林终木自肯成天惕然绿螺色屏粗风，寻占地畅23闯4万塔平米喝，建观筑面弱积为80万首平米，配辨套公痛建5湿万平老方米。七个疤风格煌各异电的小逼区，毛约16万平心方米暑人工园湖和75万平洽方米阿的景触观绿简地。抬全社溉区无恐障碍盖设计为，红探外无被线安饶防、视水源/地源观热泵腊等高衰科技投智能抛产品待应用卵于社碑区各鞠项安务全保城障与粪服务效设施恩。2、项闹目配步套设苦施•高尔堂夫球解场•俱匙乐部•商业偷街3、经袜营模社式借鉴咽国外毙老年锦住宅振的先吓进经敬验提舟出“判第三立养老假模式仆”，蚊即家吹庭养薯老与拿社会不养老幻玉相结固合，坛其运街作思摆路：蜡老年迷家庭铸买房叨的方静式按盟揭或聪付清容房款尝，一差经交煎付即及可入衫住；董开发样商从该次年篇起，虎逐年撑向业泼主回废购部珠分产捐权，搂以解避决老符年家愚庭的的养老馅金、哈医疗梦保健贺费。通如果厨业主贺较早术过世且，而炭开发束商还塞没完抓全回俯购产胳权，如子女早可继破承住道宅的访部分仆产权钱；如务果业千主身伴体健泥康长柱寿，咐而开飘发商切已经半全部寻购回亏了产都权，鲜开发繁商承就诺无卖限期柜免费脂居住声下去亮。3、养老烟服务妹内容丰富愈社区县生活澡，东翼方太胁阳城订乒乓旁球俱躺乐部东、太匆极拳礼俱乐磨部、篮棋牌精俱乐孙部、愁钓鱼葛俱乐朵部已我于2萝00你3年拖7月匆份正显式成剃立，饺今后忽还将睡根据践广大段业主胸的不嫂同需溉求和族兴趣认爱好党，成帖立各缴种各胳样的致俱乐铅部，煤为业换主们苹创造辰相互损交流旬的平坐台，幻玉使整躲个社灵区沐期浴在美和谐且欢愉始的氛捎围中因。用“剂我运同动，展我健角康”棉的快鸽乐感围染居脆所中深的每溪个人体；先美进完泥善的旋医疗顷服务冠机构营和“倒持续柿性照斑顾计吨划”涌，为丙每位莲业主刃建立把的健饲康跟跟踪档思案和称科学吼的照乏护体凤系。与位于赢中心拐会所械内的村老年带大学尖，环惧境优毒美，甲教学虽设施子先进糕，旨巩在丰蜓富老秩年人崭的精职神、蹲文化映生活债，为堆老人旋开辟北一个乎学习乱、交骆流和茎增长知知识则的场匠所。浙课程拒设置哑形式河多样惜且不区拘一登格，厚含盖爷陶艺拣、绘尸画、锐摄影耽、雕础刻、耗京剧手、酒兰类品础鉴、役文学搭、地锹理学每等课捉程，春让每拆个有吼兴趣旷和特哨长的邀业主鼠都可锋以参肤加进沃来教撕学相蛮长，赌营造胞了一笛种积文极向样上的献生活芹氛围猾和健伍康愉哨悦的愚生活价态度峡。商业屡街高尔量夫球婚场俱乐拴部欧式辉风格捎，塑帖造田讽园式逢社区至。三、养旨老地箭产经营库模式晋分析美国太阳城中心收益来源一次性收入来源独立住宅的销售收益长期性收入来源租赁项目的出租收益配套设施的经营收益如图酱所示术，美律国太翅阳城锄中心迎的收益霉主要钉来源蛮于一同次性示销售区收益键以及懂长期子性收顷益包瞒括公壳寓出夹租收晌益及嚼配套烤设施纯的使节用收遭益。值得算指出妹的是李，太阳森城中矮心的抛长期请性收诉益是秘太阳桌城中圆心的情重要催组成失部分，仅罩以每孩年配华套设点施的弹收益蜡为例餐：会所蓄费用丙：16继00鹊0人×井14细0美元/人=2判24万美杀元高尔谨夫球挎会费荐（按1/孩3居民谜入会歇计）家：60遥00人×豪15挨00美元/人=9谢00万美终元合计喂：22桶4+侵90结0=膊11付24万美死元。即每念年这拔两项瞒配套省设施愁的收错入就弱达10板00多万栏美元狗，相锐当于迷卖掉50多套躲别墅炎（按弓均价17仪.5万美角元计忙），野并且朵这两瓜种设猴施是轿对社宗会公敌开经州营，汗这部眯分收析入还士未计钓入，舒因此这种悠长期纺性收守益是沾太阳询城中爬心的榜重要豪收益鱼来源缓。目前指国内债开发糖商在息老年袋住宅约的开糖发上惭在收方益模划式方赴面有三种括形式：“出子售”侵、“吨出租嘉”和样“出么售与估出租振相结致合”；对骗于大敲型综拆合性鸟老年宰住宅盯社区烤则存至在住宅迹建设宜与经合营管案理相剂结合的经返营模境式以轿及住宅获建设维与经贡营管塘理相颗分离的经总营模犬式。国内赢利型老年住宅经营模式按赢利方式分按经营管理方式分以一次性销售收益为主长期性租赁收益及一次性销售收益相结合开发建设与经营管理相结合开发建设与经营管理相分离老年破住宅盲销售那的定坡价策拌略除产顺品本冬身外蛮、细致攻入微晴的物肥业管惯理与霸服务才是奖老年店住宅殖项目最大妖的卖颤点，产品毕的价灿格定秆位，列应该香高于忘同地桶段同拾类型唱的普歇通公趣寓产刮品。物业分服务钳赢利功策略物业邪服务种费由于槽老年毁社区乘的种启种服兵务形苗式有喉别于兵其它伞普通堤社区反，因曾此，仙老年彩社区杨的物遣业服音务费征的收丈取标含准可怒采取相对灰高价响位的形桃式。各种柄单项再的服换务费包括登日常买的定幅菜送其菜服乖务、狠厨师棍服务蜘、清龙洁卫少生服为务、则病人毁看护孤服务演、家餐庭保墓姆服仓务、遣收费桶钓鱼口服务福、收贝费娱窜乐服计务、乖收费肚健身木服务罗、收上费社兔区活尖动服附务等蓝等。物业慌服务制中的捷租赁扇服务这种算产品碧的居剖民平帮均居娃住年艳限较迷短，陪后期虫房产测继承娇者存庙在过贱户或违者再通次租蓄赁的觉问题茂。国内愈目前鸽对于已老年锹住宅松的物毕业管仔理还桨停留谊在养飞老院亿、敬宋老院讨的管浩理模扣式上歇，对于拖市场竿化的避管理愧老年榴住宅饲的模坡式，搂还处猴在起斗步探表索阶行段。老年叹住宅漫物业筒管理涝的收减入结烘构、估盈利蜂预测收入既结构常规物业管理服务收入老年住宅物业管理收入结构针对老年人的专项服务收入老年住宅与普通住宅的会所收益比较普通住宅会所收入1000×30%×100030万元老年住宅会所收入1000×80%×100080万元注：以居住人口为1000人的小区为例，普通住宅的会所使用率为30%，老年住宅为80%，会所费用1000元/人·年。由于老年住宅的会所使用率高于普通住宅，因此，经营收益将高于普通住宅，同时经营成本也较普通住宅低。盈利趁预测由于挎老年始人的沟生理动及心亿理特钩征，健他们额对配川套设辜施的血使用团率将灯大大留高于匙普通亚住宅吓。如兼果经盲营得牵当，斑其盈抢利能梨力将昂高于吊普通拖住宅暗（如礼下例航）。老年谨住宅尺社区耻服务悦的供恢应及兽收费丘方式社区怖服务浓内容参照尤国内采外现宋有老灿年住蹦宅的别社区门服务径内容渡，针齐对老倘年人集生、仙心理己特征婚的老途年住愧宅服新务应偶包括百下列雀内容全：医疗治护理殊方面——医院蒸、诊穿所、怠社区疲护理袜中心体育匠活动摘方面——适合塞老年深人的孤各类秤运动巡寿如门水球、锻保龄乳球、片高尔感夫等角；休闲饼活动挤方面——如棋甚牌、它书画惠、钓娘鱼等教育汉配套辨方面——老年睁大学咸、图殊书馆中介汁资源棉提供——家政繁服务茎中心撑、旅耕游服童务公臭司、以房屋煌中介焰、婚求介所势等社区由活动康的组呀织——如各第类表艇演活芒动、鸟交友住活动睛、聚氧会等畜。收费摆方式费用毁收取谅应包南含以坛下方亚面：日常果物业磁管理不费用藏，按泪物业疲建筑厨面积迟收取融；专业拿物业犬服务旅内容预，专略项收慌取；配套境设施抽使用秒费，画按会坟员制织收费章或使迟用次航数收椅取。收益漆模式裳：产品看出售油与出舞租相垮结合织的经归营模榜式，无保证辅部分刘投资历的迅乞速回植收，怎又可辩取得抬长期稳瓣定收婚益。经营子管理馅：可以蒜聘请够专业砌的老阔年公说寓经岂营公叔司负贸责经扭营管意理，扣或则霞跟专拨业公魔司联糠营，盘以实现哄长远片的经机营收沿益。后期云管理抬：由于效老年外产品禾使用菊周期警相对蜻较短因，后尝期空体置产宫品的词处理胳上也居要考洪虑，照可以凤采用回觉购产顶权或鹿使用川权，暑再进蚊行统喇一销读售或故出租沟，使渣其良夕性发抢展。配套厦设施鼠：资源调共享肠，向蔽整个得项目疫的住伪户开抛放，麦获取缘瑞经营粉收入豆。在持充分协满足副住户覆的前君提下，俱可以楚考虑滥向周米边楼荒盘或悔社会军开放紧。老年别公寓第是住取宅与吨服务犁型商延业的味复合斩地产鞠，除窝产品兵的销统售（笔租赁斯）外兄，其庙配套张设施斑、服拳务等翻等是桑都是斧收益乐的重奥要来慢源。鸦因此购，更污要从信长远铸的眼萝光经触营老宝年公库寓。三、养老弊地产风规划苗项目拐设计具要求1）阵老年谜住宅玩应当搬配备纲的基下础设糖施明钱细表一、酸规划诉要求2）无住宅拢选址侦与场挺地设谷计选择揉环境漏质量周良好晚、交采通便丈捷的骂场地递，作竟为规献划的陷先决灾条件澡。靠近针基本皱的社缺区公臂共设持施，棕同时炭远离克喧闹巧的文逝娱场泡所。场地族内的资合理植规划窗与设配计尽可津能在渡楼内算外为乡丰老年胳人提改供各慕种邻保里交龙流、企人际李交流驻的公常共交单往空巷间和谈环境贸。场地缘瑞应有存足够豆面积疲，以闻满足益开展迹户外跌活动亡的要运求。居住拔区内剂路网宜设置蝇合理汁，人割车分臣流，肃来自志主干食道的嘴噪音泪少；处理叠好合检设或程邻设宝的其断他设配施与附住宅浓之间翠的关误系，堪既提顶供公合共交悟往空啊间，拿利于霸老人层开展寒体育已活动铲，又饿方便裹生活朴。容积教率在欣1.畜0～琴0.竭1之犁间均柳可进最行老盆年住湖宅开建发；合适喝容积徒率的拔用地辅可做狭“两哪代居电”塞模式痰的老携年住仍宅开壤发；低容堡积率倾的用达地适进合低恰密度啊的老据年综摔合社肚区的技开发耍。入住鞋对象禽的多奇样性建筑绍形式凉的多口样性老年沸公用京建筑遗等设像施服务交医疗互人员远的配是备3）滩容积汁率健康舍老年伶人日泻常活若动半沉径的总设置黄为4开50迈米，丘以此租设置赵服务着设施公。小区恋内专劈燕为老六年服青务的悬公用斑建筑弓的设笑置。张例如励以下刺：护理呀室：饭护理同与日糕常监狐护活贫动基咽地。机能蔬回复遥训练稠室。医务裙室：挖包含遗日常遇健康始管理框、咨饥询、柱诊察扣、配荷药的捏设施静。4）她配套狸设施空间进布局鹿体现幸老年何人自址立性狼、健撇康性嫁、安粒全性卧。设备烫与设着施按爹老年接人的低人体暮尺度柱和心虑理、赏生理团特点热进行弦设计酿。体现晓适用啊性，抹兼顾拥老人周与照膜顾者荷的使积用要值求，量空间筐具可伙改造圆性。二、稍建筑嘴设计2.曾1羊住宅回公共栏空间派的设韵计要胡点2.捆1.炒1住锤宅的捡坡道扮无障虎碍设臂计要惕点在有井台阶害的地球方应菠设置滨坡度劲平缓纪的台它阶和绵斜面热，标尺准见涝下表者。在坡萝道的纺起点丑及终握点，鼻应留即有深快度不条小于舟1.觉50佣m的毕轮椅推缓冲担地带衬。坡道邪侧面恳凌空叨时，焦在栏唉杆下异端宜扶设高爱度不轨小于萄50材mm狸的安萍全档轧台。设置摇斜坡引道组有台逃阶时铸应设圣置斜暗坡，你斜坡迹的宽栗度应征为轮爹椅可私通行维的宽坡度，架斜面缴坡度资应平会缓。设置鞋扶手楼梯穷和斜哪坡应垦设置粉连续肠式扶饥手，股扶手樱应安浙装牢股固，寇同时宰还应算注意搂扶手直的手属感和鞋耐久谎性。坡度熄平缓时的台谱阶踏步片踢面陈高不博宜大掀于1活20我mm免，踏借面宽蚀不应原小于私38誉0m秩m。设置璃房檐出入趋口及尿斜坡帅上方副宜设遵置房废檐。铺设正防滑山地面父材料地面灶铺设睡应平顽坦，卡不应拖出现适积水狗现象兄，使李用浸粥水也股防滑情的地盟面材敢料。耻设置茶排水淡沟时占，应爷配水堂沟盖良，水止沟盖脂不应板妨碍构轮椅楚乘坐怨人的转通行还。2.萍1.西2浅楼厅仁和电虚梯的字设计银要点留足膜轮椅问可转鸡身的细空间地面撞铺设薪防滑劫材料地面讨铺设窑浸水昨后也摊防滑府的材随料，还地砖育之间穷的缝停隙不妥应过拦宽。方便辞的出尽入口宽度贿要确弓保轮宜椅可阅以通手过，喂门宽坑大于熄等于烟80断0m沿m，命出入傅口不蛛设置誓台阶陕，宜爽选用巴推拉舱门、猪自动敞门。设置歇信箱堆和留愧言板设置搬位置殊不应稀妨碍央通行友，使旅用高蓄度要苗方便怖所有羽用户瞧。设置废电梯超过姓3层循要配盲备电崭梯。电梯召尺寸改要适求应担则架的龟长度靠。电梯耐与楼翅面无丈高差唐。电梯伍最小蒸尺度锈14箩00踩mm墙(w峰)X彻13弃50勺mm许(D赤)设置景休息闪椅可设须置椅中子，亲方便们等候今电梯贷时，孝可以除坐下菊休息眨或放他置行符李。电梯苏内部削设置轿厢厅壁上差离地容0.床9m社和0粥.7古5m粮处有甜扶手怀设置扭；正专对电贴梯轿设厢门味的壁灯上悬偏挂倾绒斜的白镜面鬼。电梯往按钮钟操作说盘设恼在适蜡合乘婆轮椅彩者使夕用的狭高度吉，且驱两侧爷都可易进行月操作鸦。电梯冲开门兰时间铅较长蒙，且经门口浊装有钓光电行管装愉置，勿防止丈夹伤晓。2.喂1.朋3皂公用朽走廊槽设计庸要点设置约连续冒扶手在0守.9悦m和嘱0.汗75秧m高框处宜疼设圆裂杆横西向扶贷手，弄扶手尚离墙史面4陷0～逐50麦mm枕。防滑篮地面使用殃浸水辱后也淘能防携滑的瞧地面前材料往。窗门端不应帆妨碍臭通行门、羊窗的塔开启峡扇不仅应妨避碍走沙廊的承通行尖。无突功出的桐墙壁灭火锣器、步留言急板等山应设咸置在腰不妨地碍走蚁廊通止行的步位置匠上。无台贿阶地趋面取消可电梯跨到电弃梯厅品的出蛛入口雹以及愈门厅伞部分功的台砌阶，妄地面艘存在津高差证的时秆候，闲应设罢置斜叨坡。走廊寄宽度快设置考虑险轮椅园和行欠人并助行通兵过，塌因此歌宽度途不应由小于产1.早2m贿。2.茅1.秃4攀公用池楼梯衫设计姨要点易识涂别的往台阶赠面为避搏免台樱阶面油产生韵阴影忌，应舟考虑猫采光盾与照伐明的瞎情况辱，改六变台娇阶的渔颜色始和材峰质，症可便文于识冷别。设置荒扶手楼梯纳的扶藏手应镜安装利牢固恶。采瞒用近脑似圆悉形的赖扶手合，沿舱楼梯筹两侧汪连续塑安装遇。端凝部向谜下方工或墙羽壁弯继曲。伟如果屑有可泉能最族好与好走廊联连接腐在一割起。坡度画平缓卖的楼置梯为尽模可能耗缩短舌万一验跌落防下来丑的距涝离，花可采旅用带最平台森的折四跑楼秩梯。矩踏面窝高度填不应杀大于嚷15欢0m钥m，欠踏面辨宽度誉不应优小于播30炸0m影m。楼梯姓的宽植度充网足考虑怖楼梯爬可并订行通旋过使践用拐汉杖的愧老人朋和搀糕扶人滚，宽骨度约蕉12遇00剖mm内。踏步溉的防速滑措郊施台阶顷面使堡用防捞滑材播料，扫台阶据面边毕沿设想置防誉滑条早，要疗和台悄阶面敢保持侦在同以一平掉面。2.盒1.秒5区院落耻设计把要点防滑后地面梁材料乱的铺爸设引道废和台迫阶斜士面的节地面纱铺设暗应平锻坦，夸不应甜产生砍积水烤情况祖。注意摇铺地嚼材料还选用假浸水仔后仍搞防滑睡的材取料。路中展央设胁置井润盖时贞，不烛应突喂出地通面，楼注意取井盖制不要侦突出膏。设置昌车库车库眉应设敞计在盖户门倒附近旺，从特车棚锯到大犬门处考不被扫雨淋陶到。房檐债的设奥置在户捷门处讽可设箩置宽摊大的写房檐哄。充足丑的照泊明门廊米要保爬持充茫足的下照明絮，为了拘防止辞楼梯舰上产棵生浓首重的呆阴影沈，注协意照口明的仇位置支和角润度，魂可设北置低宿位灯萝。设置宰对讲蜜话筒设置抚扶手台阶蚂边应观设置都连续侮式扶赤手。坡度巡寿平缓摆的台盈阶存在赌地面界高差河时，阶应在寺台阶叹附近腰设置尘斜坡大。2.导1.胶6途细部迹空间刺设计旺要点1）蚕墙壁墙壁趟转角准部分梳作圆狡角处征理除扶或手外脑，墙民壁上庄无凸脆出物止。消哀火栓桑埋入填墙里雹。扶手成连续创性处靠理，贸距地援高7绝00脸～8滋00威mm世,采蚁用手蒙感好恶的材略料如杠木材涌，截遵面直誓径4溪0m眯m，盈转角搬也要梢作圆娘角处尽理。转角圆角处理墙面无凸出物2）辰地面选用佩吸音袭浸水观后也妄防滑慨的材击料；耐磨籍损。2.慎2转住宅臣室内搞空间为的设英计要谷点2.迫2.惜1门欲窗的没设计齐要点门的膨宽度塑满足案轮椅饶进出极，不慎设门必槛，伪外门勉净宽宫不得对小于柴1.回1m叔，内介门通寇行宽必度不抬得小反于0代.8暗mm墓；门轻时易于皮开启扛，宜揪用推怕拉门践代替灵平开嫂门，塌不许毛使用互玻璃灾门；门的呈把手赢应选经用旋柱臂较饿长的迟拉柄持，拉阵柄高洽度在抓0.作9m巴～1季m之就间；居室现窗台小的高盖度在驼75病0～芝80喂0m拍m左圈右；窗台明的宽植度要侨适当鬼增加僚，一肤般不股少于促25秩0～椒30然0m尚m；矮窗慰台里拼侧应津当设丧置高轿0.叛9～赴1m尊的安价全栏续杆易开启闭的辣户门当平骄开门得时，忙应考柜虑调具节自狠动关希闭装桥置，猫拉柄绞易于电老年秆人的毙操作济，避都免采迅用圆绕形拉总柄。适当别照明辈和易赵操作卷的开哪关考虑末换鞋清和上贵下台戚阶，宽门厅陕具有毛足够矛的亮筑度，阅不应伤产生问浓重妙的阴药影部嫁分。采用赞醒目挖的开臭关。扶手矛的设酒置为了诉方便曲换鞋疤和上笋下台锈时，元应设覆置扶甲手。扶手活的断阻面采黑用易诞抓握何的半饼圆形醋。台阶咏的处估理台阶兴上下宴采用绑不同健的材斧质和嗽颜色坏，以辅便识弯别。防滑见地面采用饼浸水挖后仍棕防滑懒的地谦面材弄料。地砖袭接缝投不要壮太宽广。户门晓门槛暴高度设处理户门前门槛拆高度策应控芳制在敌2c慰m左贞右。2.葛2.桨2门疯厅的页设计时要点2.释2.胃3橡室内砖走廊滩的设酿计要制点连续帽扶手使用好近圆爷形的猴扶手负。扶手乏端部善向下骄方或忠墙壁衫方向密弯曲帆。光线木充足捏的照妇明设慢计不应绢和其裤他房阅间产箩生亮描度差千。洗手斩间入顶口和唇有台映阶的条地方蹲应设离置位迟置低浅的壁办灯。使用蛋方便哥的开瞎光装泰置应设烛置带延指示序功能盗的大狮面板访开关扭。走廊为长的葛房间里，应腐在多除处设窃置控稠制开漂关。便于愧使用细的扶纹手高桐度和性材料设置置扶手艳高度狠约7掌00盐～8废00旧mm猫，注意恨材料燃的手夹感和示耐久援性。防滑嫁地面地面俱使用设防滑锁材料歼。考虑渣跌到伞的可织能性着，避间免采浸用坚量硬的台材料福。宽敞博的走粥廊方便夕老年扩人依芒靠拐麻杖或赵与搀统扶人逆共同骑通过奴，宽累度不资应小景于1纲m。进房冻间的桐入口牛的宽暴度不扁得小自于8煎00悄mm轨。无阶鸽差地蛛面地面主应无乖阶差厌，各闭房间巨地面余的高御差应维控制塞在3警mm兆以内雄。2.拣2.挎4借楼梯船的设壳计要深点楼梯载的宽管度不狡应小营于1喷20砌0m们m，牵满足穴两人规搀扶仁通过河；平台牙净宽深不应狠小于礼楼梯牙净宽降，踏汪步沿忠口不混应突挂出，须作成趋圆角机，楼充梯带究有5逮00酷～6排00炊mm唇的暗仅示区条；扶手伴半径锦以3屠0～便40竭mm拳为宜旱，扶兼手与停墙之旁间应锋有4乘0～视50真mm兼的空五隙；扶手简可设食置为紫双重渗高度肚（9练00袭和7臣50筑mm骡两种府）宽敞舱楼梯楼梯共可并凡行通盛过使温用拐烛杖的陈老人五与搀者扶人明。扶手反的设耐置安装逢牢固猜，近龟圆形亲的扶束手沿免楼梯肢两侧幅安装母。扶手蒸端部顿向下壁或墙刻壁弯候曲。台阶锣面和娃台阶活高度台阶差面使违用防页滑材爷料。设置福防滑闭条时晌和台帆阶在其一个鞋平面循上。台阶言垂直炸部分业应设般置挡研板，差台阶附边沿尤不应侦突出柴。方便安的开低关除感疫应灯血外，耕安装属带暗丸示功衰能的卵大面躲板开啦关，响使用化上下牲楼两裁侧都络可操彻作的乐双路派开关扫。充足考照明为了蛮不产锤生浓凭重的瓜阴影鹅，可哑设置趣多个援照明洁灯具玩。楼梯梨形状楼梯朽坡度唱平缓听，宜蜂带休厚息平锋台。避免份上层胳楼梯筋缩进翁走廊愉或下聚层楼盆梯露遥出走劣廊的衫情况骆。浴室沫设计泼要点开关蛾方便顶且安编全的而门最好弃采用躲拉门士或折捞叠门优。门上滑应安赔装安桐全玻升璃等昌不易敏破碎厅的玻拥璃。看护姓用空概间浴室瓶应保缎证看存护时氏必要嘉的空棕间。防滑管地面肆材料应选菌用防被水防配滑地粱面铺杆设材革料。设置敏扶手浴室旷出入凝口附滴近、例浴缸另边以沿及水面龙头老一侧嫩的墙疏壁上酒应设棉置水历平和愉垂直探扶手薯。操作咬性好滥的水为龙头扑喷头安装雀在触屈手可陡及的多位置李，选阴择使霞用方汉便且钓可调渗节水需温的受水龙浪头。设置膛紧急蚀告警瞧装置为了谋便于闪安装上紧急银告警丑装置足，应