北京高端别墅项目推广策略方案

xx堡·xx推

广

策

略

思

路

探

讨项目定位进入正题目录CONTENTS第一章

市场环境第二章

周边环境第三章

产品现状第四章

市场竞争第五章

策略建议第六章

定位及文字策略第七章

视觉策略第八章

渠道建议第九章

活动及软文策略市场环境第一章经济形势的变幻政策的接连推出市场的动荡起伏周边区域的成熟……面对众多风云之象，xx堡，何去，何从？1）2011年,全部清盘，保证12亿-15亿总销售额2）40余套L型临湖产品，打造北京别墅标杆先设定目标欲得天下，先辨风云一、市场环境国外煌最新煮新闻韩国狂首尔二十保国集承团(G维20狗)峰会关键撑词：美二旁轮量改化宽揉松政卧策新兴启市场寄通胀样效应端加剧全球音通货萝膨胀衔和主紧要货周币汇盐率贬爪值黄金茄、原画油和坦粮食拌等价庭格显碰著上线涨A、经投济环织境B、政陆策环闲境C、市君场环诉境国内加最新明新闻11月11日，《北京齐青年饿报》头条存款逢准备连金调室至18沉%关键踩词：上调0.顿5%，历笔史新拥高可一跪次性忌冻结洗三千呢亿元热钱垂流入涂难遏惩通胀物价庭上涨愧超预舟期20胃11冰,全球谅通胀砍山雨振欲来年初围国十誉一条备、4月国牛十条飞、9月国蔬五条困、新恼国五苹条……一系陕列调遣控政街策接神连而缓下一时述之间乘，风贼声鹤贝唳对开趋发商法与购郊房者类而言横，影削响最脊甚，矛莫过春三大虚“限镰令”“限杜贷令习、限瓶购令穗、限妻外令析”政策截影响A、经虽济环吐境B、政坦策环鸭境C、市似场环鼠境限贷冤令暂停秒发放宗购买鸣第三敬套及过以上必住房雾贷款串；对库不能袜提供1年以塌上当冠地纳喷税证林明或筋社会朱保险得缴纳凡证明微的非生本地情居民聚暂停再发放娇购买帆住房杰贷款缸。限购广令同一俱购房店家庭夫暂定骨只能贤在北巨京新槽购一作套商糟品住型房。北京尽管籍“向上有鼻政策逝，下险有对口策”康，但夺对整腰个地疤产市模场的挽影响龟仍旧勿非常躬大，形贷款颠受限换，观质望加狡重。十月星份北启京地路产市化场简挣析北京10月在厨售的沫单价击超过4万元冲的豪侍宅项苍目有77个，谣其中贡有成够交记爹录的外项目稠达52个，畅共成谎交57特8套，更成交宋面积颠达7.浮5万平勤方米嘴，整寸体成语交均呆价为45并41姿5元/平方悦米。与9月相根比，醋成交等套数嫌增加四了15底.8舟%，成房诚交均某价增爆长了4.维3%。关键屯词:回升豪宅未市场旨稳中丘有升惠，一奥些小培户型永、低踩总价拜的豪济宅热聚销带凉动整木体成捕交量更上升耗；顶级滚豪宅摘的成球交量辰也出派现了回与整定体豪毁宅市驼场趋挥同的康增幅。调控消政策胁趋紧辜背景傻下，做性价浓比较胸高、棚保值很升值损能力恒强的孕项目想依然悔受到屯市场涨的青尽睐。关键牵词:豪宅女稳中夏有升A、经锄济环独境B、政并策环陡境C、市隐场环娇境关键宜词：极高端筑别墅环继续屯上扬10月北椅京别渠墅市汪场总爽体成填交26必3套，虹销售锣金额洲为25堂.4亿元垃，成放交均桂价为27唯32份3元/平方迁米，厕与去骂年同帆期基员本持养平。中高亡端别饼墅走执势继叉续上费扬，共斜售出16读2套，占总捡成交受量的61漠.6张%。大环境盒分析另总结1、经偶济环贝境，代全球滨性通扁胀明划显，20妇11年，往中国冒通胀疾形势叼加剧2、政亲策影吐响，矮政策叼对地调产市剩场形凭成较图大影姐响，垒观望柱加重狱，一送次性厉付款俘成主巷流3、北诉京10月份渡豪宅逼市场朱，稳遥中有能升，代高端难豪宅炮与别蛇墅依兵然被扛市场万所青呜睐(详见企分析嚼)1、市存场仍惑然潜揭藏着旋大量同的资杠金，西对我并们来券说，升并不报缺乏颈机会乳。2、限缝贷政兆策导拖致一贸次性尾付款历比例修增高醒，目拦标客康群应呀整体吨攀升分。3、限口购与钥观望匹情绪宜，让盟置业到者的会置业洋行为好更加互谨慎掠，品挂质稀富缺，抚高保值、很增值浑产品理将最婚终赢违得市案场。分析贫借鉴周边怕环境第二君章更高66家世魔界50狸0强落厘户亦瘦庄，筒区域润价值暖稳步陷攀高更强北京求银行15若0亿支舌持新蚊城建漫设，劲发展厌态势闭强劲更快L2号线榜年底板通车额，S6、M1谅2线、L5线蓄彩势待寒发更热千亿里世界源级配提套拉殊动市找政,70万人帆的亦畏庄新啄城亦庄剪，北调京唯挡一国甚家经躬济技纪术开胶发区首都米热点降版块锋，价站值持呜续升听温精准案解读况项目跟区域袋发展产品命现状第三唇章Op唐po扫rt模un盖it竟ie蹄s：1.北京09年起轻大力钩发展滥城南祖，加尤速市茂政建父设2.亦庄牙将成援为北音京三培个新潜城之躺一，罩极具副前景3.马驹贪桥依鲁托亦目庄，辟已形菊成区撤域发床展共肯同体4.亦庄耍新城观规划河中，挣项目雁属中码央组毫团居骑住区5.低密玻度规怜划，复更加维凸现丽城市正纯别虎墅稀兽缺性6.凉水添河公合园改狡造，艳与项勿目20森0米直线燃距离7.全球刺通胀税影响制，高额端物肃业的算保值葡性被骂看好Th恋re鸟at业s：1.政府瞧调控定政策后波及给置业卧心理股，观雪望氛溪围直接影购响改屠善型零客群2.中高煤档社戴区导愉致客种户分堂流,潜在浴威胁脾对项牙目影响杯不容骆忽视从市旬场出城发SW较OT分析St奶re水ng载th穿s：1.大亦杂庄目相前唯奥一的沉纯别美墅社蛛区2.高性晓价比贝：三妥环房异价别熟墅生拴活3.交通涝便捷角：20分钟阀可直尘达国姿贸4.凉水雅河，买不可障再生镰的环警境优奴势5.降7址0%绿化市率，20万m2森林羊公园6.著1兔.2万m2阅xx湖、0.起83低容尺积率We酱ak刻ne在ss吸es：1.马驹许桥板政块价今值尚盟未被楼真正据认知2.项目习的楼抽间距厕过小妥，影浑响私指密性3.现房戒销售的階段，产巡寿品硬洪伤呈锣现市场石竞争第四跟章20冷10年1-柿10月北蝇京别逼墅市霜场成皇交走泥势10月成杠交的店所有究别墅隙项目格中，勉中高衡端别惑墅（崇总价60源0万元/套以岸上的扇别墅获）统顶领北个京别更墅市恼场。在搜聪房网恐数据洗监控挤中心卧所监条控98个项线目中姜，48托%的别好墅项质目有点成交荣。9·痛29政策广的出功台对仰别墅奋市场伤造成况了一魄定的踪蝶压力定，但桑数据疮显示阁，中廉高端软项目缘瑞特别枯是千幻玉万级带别的告项目涝始终保持搁在平灶稳的半销售陶范围朴，备帖受高播端人截士青劝睐。10月北疯京别隆墅区什域成渴交分唱布图10月北婶京各倘别墅缘瑞区成阿交套柳数表亦庄养占北彻京别把墅市场腾份额4.垮84甚%月均成交日套数17套10月北蜓京各满别墅亮区成薄交面后积表10月北忧京各朵别墅材区成取交金菜额表月均石成交痰面积40尽35平米月均洁成交新金额0.迁86侦5亿(主力愁成交面积贸以23字7平米差为主,，主役力总鼓价50排8万，均价2.针14万/平米)整体众亦庄祸市场缺少切高端粘别墅寺区氛办围亦庄捡别墅勤推案筋量少福，无烘法与残周边印项目眉联动,产生厉资源共享扒、共凉荣的柿优势亦庄转别墅疑分析君总结或许召，我刘们应真该做饮的是跳出镰亦庄盼，看挂北京北京逝三至蜘四环钥别墅欢项目(1个)北京开四至喘五环术别墅蜘项目(1狐4个)北京牢五至座六环败别墅恰项目(3欣6个)六环墙以里,综合掩性价蚊比之暑冠!做为讲一个走开发愤区的胸纯别丧墅项绑目，无论科从战核略高念度、些还是税别墅兵型态途的高蜡端性贸亦或荣是总驾体价泥格的富竞争耕性，都可应以是类北京忌一个罢举足开轻重推的项爸目。xx堡目钓前存罢在什椒麼问碑题?分析燥借鉴如何扯达到搂目标恩，从牧问题着入手项目骄自身钉问题1、现房呜实景谷呈现,产品剩问题破显露,造梦拢难度杯大；2、目前蝇所余在产品研以联亭排别钩墅为附主,对比航独栋,稀缺揪性较排弱3、样仆板间节装修党及景受观缺逃乏北轨京千姓万级纷别墅搅应有锈的贵逗气推广膨中存僻在问李题1、项赔目市舒场推涛广调国性不沙够，匆平实丧有余嘱而张覆力不恐够；卷低调俘有余而棋大气辣不足乒；2、别驰墅高困端气简质没旗有凸绵显，斤与北企京周咐边郊止区或俊外省摆普通呢项目无腰异，截容易障造成得客层竹断裂常，市律场认蜡知度慈不够雁。3、虽冰然强斤调千荣亿配筐套及痰发展奖潜力乏，但墙整体督推广私主题疲落入区域小资床情调遣，没值有真凝正面播对北竿京、袜面对蜜目标铺客群壮。针对禽问题,我们储提出筑自己傻的建法议1、目澡标人秤群向国上拓然展，咬开发错高端嘴新客蹈源2、进击一步并提高xx堡项目赤形象兼，更岗加高狂调、侍自信3、跳许出区失域别衣墅的圈概念欧，掌惩控城悉市而瘦非区抢域话趴语权4、释电放新灶品推妻出信柜息，萍吸引遇市场昏注意恭力5、最兄大、仪最小摧价格庭差较粪大（蝇500万级渗、10罩00万级箭），制灵活厌处理二者页关系现状叙分析滥，目锈前需境要解封决的灿问题策略厕建议第五肚章1、目扶标人丙群向犬上拓营展，趣开发识高端瞧新客伙源解决慨的问载题到全灿新富餐豪阶身层从城遗市高苹知阶宗层超级浸富豪耐型：自信飞且自倚我心奋强，青旁人放很难邻影响寺其观注点,购房决策怀周期喜短购房加随意姑性强哀，喜袖欢就至买，头资金锡雄厚圾，顾倾及因霞素少对价菊格不扁敏感扑，但昆对于毁价格坟与价粮值的麻匹配买程度衬关注堆度很惧高中级敢富豪赚型：购房槽决策盲周期不较长喘，受丝式外界宋因素驼影响撒较多对价己格较粘敏感烈，对他市场独有自鲜己的疗判断从事享行业叠以实赛业为他主，厌属资抗金逐票步积巩累型涉客户初级胀富豪棉型：对价拦格非续常敏警感，辟预算勒较低资金卷实力老较弱玩，若枪购买伏需要业以借抽款或照拆借跟其他资金超完成从事渡行业粪多以供初级奶贸易狂为主桌，技闯术含违量较恩低，资金累来源津单一经历阔08-锹09年的兴金融向风暴宏，20颤10年北善京建陆立了米全新压的富想豪结特构体委系，撑支撑撞豪宅互消化新。千万勇级别主墅豪百宅定杯位，必然开锁定险北京顾别墅惧客群铜中——绝对窃的超群级富垫豪购川买者原目含标客丑群向上姻提升新政捞使炒搬房者吃退出爆市场数，但赏是一之般的竿炒房延者不挤会选冠择高鼻端住垫宅投螺资。真正自住仅型或缠高端及住宅写的客疮户更只看重抓的是格它们移的保稠值增害值功窝能，促对于茄短期机的升酒值不具会太乘在意兄。“在座通胀匪隐忧简及资钞产价陆格预皮期上贤涨的迟情况愈下，一部径分资与金为幕了‘泼避险沫’，赠仍然反会持采续投猜资楼喷市，灶尤其糕是别煤墅地姜产项此目最阿受这夜部分倾资金厚青睐旷。从10年迈驴向20阀11年，败我们绿又该锣具备眠怎样拼的市掀场认缘瑞知强调喇世界偿城市友别墅勿的稀务缺性并且辰让自冲身成声为高朽端别障墅项君目的朗一份界子开发斯高端坡新客元源，我们互首先偷该怎厉么做!成为剖高端偏别墅欺项目兆，我本们又抽该具释备什各么样辛的范狡ㄦ？强调罪千万甚级别床墅样板释区列启为整纵改重已点，苗尤其珍重视拾看房溉路线猎的氛混围营骨造样板焦间重俘新装宗修项目话借鉴革：亚糖运新伙新家园园对症袍下药闻，我界们要手做的薯是夜：A/样板膨间改刚善。B/以高滥标准些的精需装体饰系，痕弥补婶产品萝自身起的不溪足。对滨张湖产驻品进马行高仿标准评的精从装，根提升宜产品考品质见与现些场对肃客户跨的冲陕击力植。2、进萌一步累提高xx堡项目俩形象获，更第加高夹调、哑自信3、跳卫出区洞域别窜墅的种概念承，掌蒸控城宇市而他非区带域话犹语权解决热的问墨题广告的目的：吸引遭消费踩者的荒目光绢，给修消费舌者一个益无可黑反驳樱的理喇由！为什倒么是xx堡？环境疯好，涨有湖币有河刻有森劝林交通扮好，20分钟型达国唯贸，敬地铁饥上，钟第一偷居所别墅齿好，甘联排歉别墅泛，欧往洲风搬格配套朽好，70辉00平米部古堡窝会所筐，周记边配槐套完共善谁，靠才是盈最能让牵动溜客群泰的“心迎跳点抄”不是药（湖向）xx飞过钉，以腊湖阅皇世，音湖是xx堡闪坚烁的禁明珠楼，但有妨谁会脉只为狸了一脊座湖豪而一岂掷千腿金呢饼？随着震冬季山来临若，湖惕给人谅的冲壳击也懂越来得越受蒸局限此。所以腔，湖习是我谊们的船名字小，是凝我们当美丽耕的衣维服，但决颈不是陵我们透的核贯心价租值，逼更不房诚是广牛告表巩现的徐唯一伙重点仆。一片响经过采处理微后的帆湖光灵天色则，早禾已不耳能对找客群俘的心耻产生校“狠特辣”秘的刺镰激。不是度（墅民）别墅闻形态吼是我卫们的访优势男，但剧产品裳不是巷。换句及话说不是凶“产火品”料的本志身价饼值而是尿“墅衔”的覆符号漠价值辰，精茂神价俘值，换第一台居所位的价泄值。非湖轨，非清墅，胁那究宣竟是局什么为？“城旧”湖边累的别在墅有含很多形很多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