常州市土地收购储备中心二毛三毛地块25000万元政府土地储备项目贷款评估报告

PAGEPAGE1常州市土地收购储备中心“二毛、三毛”地块25000万元政府土地储备项目贷款评估报告评估单位：中国农业银行江苏省分行房地产信贷部二00五年十一月评估组组长：评估组副组长：评估人员：评估单位：江苏省农业银行房地产信贷部二00五年十一月

一、借款人资信评价（一）借款人概况1、基本情况为了进一步深化土地使用制度改革，强化政府对城市土地的经营管理职能，高度垄断土地一级市场，确保国有土地资产保值增值，促进城市土地资源的优化配置。根据常政发[2000]206号《关于建立常州市市区国有土地收购储备机制的意见》精神，常州市土地收购储备中心于2000年12月经常州市人民政府批准成立，并经常州市事业单位管理局核准，取得事业法人单位证书（事证第132040000007号），具有独立的法人地位，具备贷款主体资格并领有贷款卡。常州市土地收购储备中心是受政府委托、授权进行土地经营的全民事业法人，是常州市政府垄断市区土地一级市场的运作载体，对市区土地实行统一收购储备，隶属于市国土资源局。该中心设前期开发科、财务会计科、综合协调科、土地收储科等内设部门，组织机构及人员配备简练、高效。2．开办资金及自有资金来源该中心开办资金为成立时由常州市财政局拨入1000万元，作为启动资金。根据2003年5月19日江苏省政府第10号令《江苏省国有土地储备办法》第13条之规定：“同级财政部门每年应当将不少于20%的储备土地有偿使用收益补充作土地储备资金。”，同时，随着事实上收储力度的逐年加大，常州市政府及财政对以上规定进行落实，从2004年起，财政开始追加注入土地储备专项资金，2004年增加了1亿元，于2004年6月、7月各到位5000万元，拨入该中心在工行的基本帐户中。2005年6月，财政又核准追加营运资金1亿元（见附件批文），财政拨入资金扩充到2.1亿元。3．与政府其它部门的关系常州市国土局是该中心的主管部门，市计划、经济、建设、规划、财政、房产、物价等局、办、委按照各自职责，协助市国土局和收储中心做好收储的相关工作。为强化政府的城市土地经营管理职能，2000年12月，土地收储中心成立的同时，常州市成立了土地收购储备委员会，该委员会由市长任主任，分管副市长任副主任，市计委、经委、财政、国土、规划、建设等部门负责人任委员。主要负责研究制定土地收储政策，解决土地收储工作中的重大问题，审核土地收储方案及收储计划执行情况，监控国有土地资产的运作，对土地收购储备中心进行业务指导和监督。4．土地收购储备中心的经营范围：土地收购储备中心根据常州市土地利用总体规划、城市建设规划、年度用地计划和产业政策制定土地储备计划，经市土地收购储备管理委员会审核并报市政府批准后组织实施。收购储备的土地范围包括：国有土地使用者未按照土地使用权出让合同规定支付土地使用权出让金或未按合同约定期限进行开发，被依法收回的土地；出让国有土地使用年限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准，被依法收回的土地；因单位搬迁、解散、撤销、破产、“退二进三”、产业结构调整或其他原因调整出原划拨的国有土地，以及经批准报废的交通设施、矿场用地等国有土地；因实施城市规划市政府指令收购的地块等；市土地收储中心主要职责为：根据收储计划，对需要盘活的企事业单位使用的存量土地和其他各类需调整的城市存量土地进行收购；根据土地利用和城市总体规划以及市场需求，适量储备土地；统一进行拆迁安置和“三通一平”等前期开发，协助土地行政主管部门做好土地使用权的招标、拍卖出让的招商洽谈以及投放市场的服务准备工作；做好土地收购储备资金的筹集、运作和管理，确保国有土地资产的保值增值。（二）经营者素质法定代表人刘平，男，出生于1962年，中共党员，高级经济师，国家级土地拍卖师、注册土地估价师，中科院江苏分院城市建设专业研究生班结业学员。曾任常州市土地交易市场主任，从事土地市场经营管理工作多年，经验丰富、管理协调能力强。该中心人员核定编制10名，目前有正、副主任各1名，专业技术人员6名，工勤人员1名。其中研究生学历1名，本科学历5名，大专学历2名，高中学历1名，人员总体素质较高。（三）借款人经营管理模式和业务开展情况在土地收购、储备、出让的整个流程中，国土局、收储中心、土地交易市场、收储委员会、财政局等权责明确，各司其职，相互支持，相互制约：1.土地运作模式：市收储中心在土地运作中承担土地收购、储备和前期开发的职能。国土部门按规划用途将土地拨给收储中心，由收储中心进行收购、拆迁、安置、补偿，并根据收储委员会的有关指导和土地实际利用现状及市场需求，有计划地进行开发整理，一般以净地交由常州市土地交易市场出让。在权证办理手续上，先由收储中心收回原土地使用权证和房屋权证并注销，再以收储中心名义办理土地使用权证，出让后再进行变更登记，过户至受让方。毛地出让方式为：在取得规划局对地块的控制性详细规划后就可以挂牌拍卖，开发商竞标成功后，以详规和土地出让协议到拆迁办办理“拆迁许可证”，而后进场拆迁，支付拆迁成本，在出让协议到期全额交清出让金后，国土局予以办理土地使用权证。2．资金运作和管理。（1）收储资金来源：收储中心承担全部的拆迁、安置、补偿、开发整理等费用。资金主要来源为财政拨入资金和金融机构借款。（2）出让收入分配：储备土地出让收入财政先收后返，地块出让变现后收入全额解缴至财政的土地出让专用账户，财政对其实施收支两条线管理，对收购储备中心的成本部分，如拆迁安置补偿、土地前期开发整理投入和各类专项业务费用，由市财政会同土地、建设、审计等部门核定后，及时全额返回给土地收储中心，用以偿还银行贷款本息或滚动收购储备其它地块。对土地出让后的收益部分，由市财政使用，主要用于特困企业安置职工和发展生产、部分城市基础设施和公益事业的建设、增加土地收储中心资本金等方面。市财政一直严格按照财务管理要求进行资金管理，土地出让成本部分最长不超过15个工作日返还给收储中心，以确保收储中心资金的流动性，提高偿债能力和收储能力。3．常州市土地收购储备中心的经营情况：该中心收购土地的主要对象为常州市区需盘活的城市存量国有土地，多为单位搬迁、解散、破产、产业结构调整的国有工业及仓储用地，收购成本相对较低，而出让时则采用社会拍卖、挂牌招标等方式，土地的用途也变更为商业、居住用地等，因此出让价格一般远远高于收储成本，盈利可观。（1）历史运作情况该中心自成立以来至2004年底，收储出让情况见下表：1.收购情况2001年2002年2003年2004年合计收购储备宗地（宗）621263588面积（亩）596.191477.715522773.76399.59收购成本（万元）20172.672375.0969275.6164594326417.292.出让情况出让宗地数（宗）61281541出让面积（亩）596.19874.59539.414503460.18出让总价（万元）37511.066301797089.88156038353655.94出让土地成本（万元）20172.636095.820764.0578728155760.45收益（万元）17338.4626921.276325.8377310197895.49收益率86%75%368%98%127%由上表可见，到2004年底，该中心共收储土地88宗，6399.6亩，出让41宗，3460.2亩。已出让的41宗土地收购总成本155760万元，实现出让收入353655.9万元，收益共计197895.5万，综合收益率达127%。（2）常州市土地收储中心2005年发展计划及资金需求情况：根据常州市政府2005年初编制的《关于转发市发改委等部门常州市中心城区2005-2007年经营性用地收储出让计划的通知》{常政办发（2005）25号文，见附件},结合收储中心的实际资金情况和地块收储条件成熟度，该中心2005年土地收储计划表如下：序号地块名称面积（平方米）亩数单位成本（万元/亩）收储成本（万元）备注1科试中心周边地块129000193.5150290252中联大厦地块800012.050060003灯芯绒厂90000135.0150202504有机化工厂70000105.0120126005常澄路与万福路地块300000450.020090000部分已收6第四建筑公司5000075.0200150007牵引电机厂周边151000226.520045300部分已收8公安停车场、箱包拉链厂4000060.018010800部分已收9元件六厂及周边地块180000270.014037800已收10二、三毛纺厂地块263860395.89537600二毛已签约11312国道蔷薇园南侧150000225.0801800012二建司、卫星村委78000117.014016380已出让13青龙生活区150000225.0801800014戚墅堰开发区150000225.06013500部分已收15水产公司及周边地块5200078.01501170016红梅乳品厂及周边地块70000105.01501575017四粮库及周边地块100000150.01502250018三建司仓库4700070.51208460已收19金思源印染纺织公司3500052.51206300已收20长江工程机械厂1400021.090189021达立电池厂2700040.5100405022凌家塘城西地块150000225.0801800023金狮集团100000150.01001500024北港生活区300000450.0703150025青洋路东侧190000285.0601710026工业技术玻璃厂地块100000150.01502250027红梅棉织厂6000090.01009000已收28能源设备厂88000132.01201584029常州塑料厂50007.5150112530兰和塑料化工2500037.51204500已收31电视机厂5000075.01007500部分已收32迎春花木5400081.0604850计划外已收33常柴压缩机厂68000102.0939500计划外已收合计3,344,86150175973172005年该中心将收购“常万路”地块、“二、三毛纺厂”地块等33宗地，合5017亩，计划收购成本597317万元，根据该中心的运作方案，当年拟需要支付收储成本约55%，即328524万元。此外，该中心今年还要支付以前年度已经签约收购地块但分期付款部分111802万元，因此该中心在收储上本年总资金需求量为440326万元。（3）常州市土地收储中心2004年及2005年土地出让情况2004年常州市土地市场比较活跃,市场需求比较旺盛,土地价格稳中有升。去年共挂牌拍卖15宗地块，全部顺利出让，总成交额156038万元，面积1450亩，平均107万元/亩。2005年土地出让情况：A:2005年1-9月土地出让情况序号地块名称出让面积（平米）规划用途交易方式底价（万元）成交价（万元）竞得人1二建司地块52765住宅挂牌1520023500常州华光房地产2卫星村委地块25000商业、住宅挂牌33003300常州平水置业公司3北大街西侧地块4030商业、住宅挂牌12003300常州置信房产公司4延陵东路9.10号7727商业、住宅挂牌3003005丽宝第地块92640商业、住宅挂牌3260047100常州中亿房地产6晋陵中路515号2064商业、办公挂牌17921900江苏常发实业集团7戚区开发区25760住宅挂牌30003000常州富士物业发展有限公司8戚大街南侧77750住宅挂牌-5000-500园城实业有限公司9万福路S01号1750商业、办公挂牌650650机械冶金房屋开发公司10五星新庄城中村74900住宅挂牌11001100五星置业发展有限公司11复兴村委周边111180商业、住宅挂牌16001600常州华强房地产12巾被总厂23680住宅挂牌1060015000常州市机关房产服务公司13东青路西侧28660商业挂牌21002100美国蚂蚁王公司14东方大道北侧84850住宅挂牌1080010800常州新城房产开发有限公司15万福路S02-1号12750商业挂牌96009600洛察纳工业园（常州）有限公司合计62550688842122750到9月底，该中心共出让地块15宗，面积625506平米，合937亩，以上地块收储成本88842万元，平均94万元/亩，签约出让价格122750万元，平均131万元/亩。其中部分地块因属于毛地出让兼旧城改造，因此挂牌底价及成交价较低，甚至为负值，如戚大街南侧改造地块。但同时，一些区位优势明显、净地方式出让的地块依然表现强劲，如我行独家信贷支持的“丽宝第”地块，成交价47100万元，单个项目盈利3.16亿元。B:2005年10-12月份预计出让土地项目情况（地块名、出让底价、出让面积等）序号地块名称出让面积出让时间（月份）该地块收储成本计划出让底价（万元/亩）预计出让收入（万元/亩）预计出让收益（万元）1双百集团63.48118050400500236902牵引电机厂101.6811600028032026537.63第四粮库107.7116280280300260304饲料厂64113279.430033017840.65城中城（塑料彩印厂）10.11288840050041626植物油厂51122807.3630033014022.647箱包拉链厂15.041211882502903173.68三建司67123780200240123009金思源60.441261801802207116.810大明路东侧175.8612626011013016601.08合计716.344712.76151475.04该中心今年原计划出让28宗地3158亩，预计可实现出让收入630386万元。但由于受宏观调控和房地产市场影响，土地出让计划调整，预计今年出让1653亩，可实现土地出让收入274225万元。鉴于土地出让计划的调整，该中心相应的土地收储进度也有所放慢。（四）借款人财务状况分析1.主要财务指标近三年及2005年9月底主要财务指标如下。一、资产类2002年2003年2004年2005年9月银行存款7,584,438.55149,777,872.2862,926,663.99132079311.98其他应收款3,000.00119,993,000.00574,993,000.00798194905.71固定资产525,648.00932,878.001,707,937.800.00待摊费用6,011,070.20资产合计8,113,086.55270,703,750.28639,627,601.79936285287.89五、支出类事业支出1,664,812.530.00成本费用475,151,005.251,148,884,525.881,576,344,352.231744324328.36支出合计：475,151,005.251,150,549,338.411,576,344,352.231744324328.36资产部类总计483,264,091.801,421,253,088.692,215,971,954.022680609616.25二、负债类借入款项160,000,000.00745,000,000.001,094,770,000.00910820000应付票据60,000,000.00预提费用3,735,137.113,014,580.003,014,580.00其他应付款940.967,651,905.642,809.14108,833,360.00负债合计160,000,940.96756,387,042.751,097,787,389.141082667940.00三、净资产类固定基金525,648.00932,878.001,707,937.800.00专用基金事业结余-889,268.57-886,108.570.000.00经营结余335904.84净资产合计-363,620.5746,769.432,138,993.47335904.84四、收入类财政补助收入508,706.100.00拨入专款323,626,771.41664,185,571.411,116,045,571.411597605771.41其中：收储专项周转金210,000,000.00其他收入124,999.000.00收入合计323,626,771.41664,819,276.511,116,045,571.411,597,605,771.41负债部类合计483,264,091.801,421,253,088.692,215,971,954.022,680,609,616.25（1）银行存款13207.9万元分布情况为：农行180.40万元；工行53.81万元、建行460.32万元、中信6070.12万元（含全额银行承兑汇票保证金6000万元）、商业银行561.20万元、交行218.825万元、中国银行433.63万元、浦发银行5229.52万元等；（2）其它应收款79819.5万元：其中拨入“常万路”工程的资金69819.5万元，“常万路”工程指挥部设立基建帐户单独建账，对应反映中心拨入所有资金，三井巷地块的行政中心项目建设资金10000万元，该资金为财政专款拨入。（3）待摊费用601万元，已经发生的某些地块地勘察费等前期费用，但后来不再实施对这些地块的收储，所支出的费用挂帐，年末由财政一次核销。（4）成本费用：成本费用174432万元，核算该中心目前实际已经支付的各收储土地的收购、拆迁成本支出。（5）借入款项91082万元：2004年底，该中心在各家金融机构的银行借款为109477万元，比2003年底增加34944万元，2005年9月底，在各家金融机构贷款91082万元，各家金融机构贷款明细及变化情况如下：金融机构名称2003年末贷款(万元)2004年末(万元)增减变化(万元)2005年9月末（万元）比2004年末贷款方式农业银行4000031883-8117340822199抵押工商银行10000348002480014000-20800抵押常州建行1250010794-170611500706抵押；中信实业80002000012000200000抵押交通银行20002000020000抵押商业银行2000500030004500-500抵押浦发银行05000500050000抵押合计745001094773494491082-18395(6)应付票据6000万元，为该单位在2005年5月-7月期间在中信实业银行签发的全额保证金银行承兑汇票6000万元。(7)预提费用：预提费用301万元，为预提的拆迁项目业务费用（按拆迁总成本2%提取，其中0.5%用于中心的业务经费,1.5%作为土地收储基金）。（8）其它应付款10883万元，其中883万元为暂时收万方置业有限公司土地契税款，近期需支付，财政拨入用于行政中心地块建设款项10000万元。(9)拨入专款核算内容拨入专款159760.57万元，为财政返回的已出让土地收储收入138761万元以及财政补充的收储资金计21000万元。收储“成本费用”以及“拨入专款”对应地块明细情况如下：地块名称成本费用余额(借方)拨入专款余额收储面积（亩）木业、燃料公司地块10488957.2112549970.4118跃进五金厂8286334.791123980020新型建材厂及周边地块8431354.02827760046荆川地块（白荡河）地块6065605.56642780123塑包厂及周边地区7634388.567600000104中良及周边地块25695761.32561190071自行车四厂及周边地块2014483.76210000018青龙生活区地块27477410.5354650000197东方印染厂地块63032675.547183000078红梅生活区地块43959502.942521500198建筑构件厂地块66098411.565963000272建材学校地块60921258.7563650000131永红农科场地块64627667.866060000111新市路北侧地块78248085.8580546200229橡胶厂及周边40822584.154971000096自行车三厂及周边33717033.3538028000100有色金属压延厂18890295.492100000084常盛纺织公司地块22102681.52150000022包装装璜厂地块13968046.21350000020郊区政府周边地区8028886800000027越剧培训中心地块155000020000003北港居住区（4-19/4-22）36107299.1636000000239五星小区80268196.2296710000387横兴弄地块183426174.523000000065材供公司地块22393635.852100000047.22纺校地块27923209.322715000060牵引电机厂地块43495611.02101.68巾被及常旺厂地块1679279.1235.76普济小区地块88289603.8646棉麻公司地块10355255.9635.30味精厂地块22772254.6996.00果品公司地块405965.188.87公安收容所地块5775847.9215焊割工具厂地块5072386.069.40常立集团50503300.4540000000104无线电技校56043792.7154800000156茶山乡四药厂南地块9131523.6736.8红光及周边地区8301883.7912.7商标带厂地块4008729.419.41西林乡弹药库地块11398005.0650.30丽宝第地块146252197.8100000000150.00第四粮库（神龙）地块23836754.56107.70箱包拉链厂地块11630257.4315.04植物油厂地块28495378.9751.00康源北厂地块20469896.6421.00酿酒总厂42134110.4151.00第五毛纺织厂8423303.9254.58第二毛纺织厂35385384.01122.09劳动中路南侧地块4110754.821.71五星涂料厂及周边地块18225566.432000000049.72材供公司（一部份）1500671037耀创宏愉地块2951114.260.58双百集团86012.8843.64第一毛纺织厂1682870.45红梅乳业（杂品土畜公司地块）2395646.47绿洲家园（中心房地产）249782817.25纺织机械厂125423.387.00饲料厂72777.6564.00卫星小区70435.7765纺站仓库700000030.44钟楼区政府1523360010大明路东侧12380658.4942030000175.87工程学校竹林校区4515250跃进新村及周边5630065青龙生活区2-3号地块8044850二建司471825004715000067.20红梅棉织厂6288051.10市钟楼法院80491206三建司500000067.00兰和化工1000560038.19合计174432432813876057712.贷款运用情况我行自2002年11月19日开始对该中心贷款，至2005年6月累计发放贷款78531万元，累计收回贷款38531万元，累计收回贷款利息4250万元。在业务合作过程中，收储中心贷款能按时归还，信誉良好，3.借款人信用状况评价常州市土地收购储备中心目前在常州分行开立一般存款账户，自2002年11月份与常州农行建立信贷关系以来，信用状况较好。2003年度、2004年度、2005年度连续被省分行评定优良客户。常州分行自2002年11月19日开始对该中心贷款，至2005年6月累计发放贷款78531万元，累计收回贷款38531万元，累计收回贷款利息4250万元。截至到2005年11月20日该中心在我行贷款余额为28262万元，其中“丽宝第”地块项目贷款10000万元，其余18262万元以周转贷款形式发放，主要用于收购“常万路”地块。需要说明的，根据总行文件规定，周转贷款期限仅有一年，在一年内可循环使用。而常州分行在周转贷款到期后，分别于2005年11月28日和31日擅自以周转贷款形式各发放贷款5000万元，不符合土地开发贷款运作的要求，因此要求常州分行对该两笔信贷事项落实整改措施。二、项目基本情况（一）项目概况1.项目地理位置：“二毛、三毛”地块位于常州市区东南方向，北至采菱路，西至丽华路，东接红梅棉业公司等厂区，南至丽华新村、丽华二村等民房，城市区位上为三类地块，地块规划用地面积237430平方米（折356亩），规划建筑面积535460平方米，平均容积率2.25，用地性质为商业、住宅综合用地。2.储备土地的规模、来源：该地块现占地432.9亩，根据常州市土地登记中心提供的说明，项目用地均为存量国有土地，地块内有企业6家，占地面积为263857平方米，民房占地面积为24900平方米，具体占地情况如下：企业及民房名称占地面积（平米）占比%一、企业1.常州第二毛纺织厂8139428.2%2.第三毛纺织厂11380039.4%3.恒基纺织有限公司4999517.3%4.顺迪帆布制品厂96263.3%5.纺织机械试验中心55821.9%6.红星电子厂34601.2%小计26385791.4%二、民房民房249008.6%合计288757100.0%以上6个厂家占地面积263857平米，占项目地块总面积的91.4%，目前该中心已经与第二毛纺厂签订了收储协议，与第三毛纺厂及顺迪帆布制品厂的收购谈判正在进行之中，对所有厂区地块将由收储中心根据进度逐步实施收购、拆迁、整理后，以净地方式出让。民房占地24900平米，该片民房拆迁属于老城区改造，对本部分用地收购储备中心不实施拆迁、平整等工作，直接由土地交易市场以毛地出让，由中标后的房地产开发公司进行拆迁并向拆迁户支付成本等，同时，房产开发商要根据拍卖成交价支付土地出让金。（二）项目合法性分析1.本次收储属于国有存量土地的收购，常州市土地收购储备中心已经与原土地使用权人之一常州第二毛纺厂签订了《收购补偿协议》；2006年9月份以前将完成所有厂家的收购与搬迁工作；三毛厂地块正在洽谈之中，其余地块根据地块开发进度适时收购；2.常州市政府2005年初编制的《关于转发市发改委等部门常州市中心城区2005-2007年经营性用地收储出让计划的通知》明确将该地块列入了2005年的收储计划；3.常州市规划局已完成对本项目用地的新的详细规划，规划用地性质为商业与居住，符合常州市城市规划与土地利用总体规划、土地利用年度规划和城市控制性详细规划。（三）项目进度分析该项目计划工程周期为2年以内，从2005年7月份开始到2007年6月底结束，拟分四个阶段进行：1.从2005年7月到2006年9月为前期准备和收购、搬迁阶段；2.从2006年7月到12月为土地整理阶段；3.2006年9月到2007年3月为基础设施配套工程建设阶段；4.2007年1月到2007年6月为挂牌出让和移交阶段。目前正在进行各项前期工作，包括前期调查、项目测算、方案论证、签订收购合同等，进展和完成情况良好，调查认为，本工程计划周期为2年。三、项目投资估算和资金筹措评价（一）项目总投资估算参考常州市土地储备中心与第二毛纺厂签订的收购协议，以及提供《可行性研究报告》的测算，该项目总投资37606万元，与客户提供的基本接近，投资概算表如下：序号项目名称总额（万元）占总投资比例1土地取得费用31,38283.4%其中：土地补偿费31,38283.4%（1）第二毛纺织厂9,76726.0%（2）第三毛纺织厂13,65636.3%（3）恒基纺织有限公司5,99916.0%（4）顺迪帆布制品厂1,0112.7%（5）纺织机械试验中心5861.6%（6）红星电子厂3631.0%安置补助费0.0%青苗补偿费0.0%拆迁补偿费0.0%其他地上附着物补偿费0.0%征地相关税费0.0%2前期工程费用1,8875.0%3土地开发费用0.0%4财务费用2,8807.7%5管理费用3611.0%6不可预见费1,0952.9%7销售费用（仅限于园区土地开发项目）0.0%合计37,606100.0%1.土地取得费用：主要是土地补偿费，根据《常州市土地收购储备管理办法》的规定，对厂区地块按照《企事业单位土地收购储备办法》执行，同时根据收储中心与二毛厂已经签订的《收购补偿协议》，约定收购价为80万元/亩，以此作参照：三毛、恒基等较大地块预计收购成本为80万元/亩；顺迪帆布厂、纺织机械试验中心、红星电子厂等较小地块预计收购价为70万元/亩。则土地取得费用为31382万元，占总投资的83.4%。2.前期工程费用：勘查设计费、规划设计费、评估费、工程监理费等，按照地块收购成本和规划面积的一定定额测算，总价1887万元，占投资总额的5%。3.财务费用：主要为本项目在我行银行贷款利息，按25000万元贷款，2年期限，执行基准贷款年利率5.76%计算，利息费用为2880万元，占总投资的7.7%。4.管理费用：主要是组织管理土地收购、开发、储备而发生的审计费、厂区拆迁劳务费、场地围建费、场地管理费等各项费用，按照上述1-3项费用的1%测算，预计为361万元；5.不可预见费用：按照上述1-4项之和的3%计算，共1095万元，作为工程中的预备费用。（二）项目资金筹措分析本项目的总投资估算37606万元，资金来源计划为：1.项目资本金12606万元，占总投资的33.5%，由财政拨付专项收购资金划入在该中心在常州城区支行西瀛里分理处的帐户；2.银行贷款25000万元，占总投资的66.5%。根据常州市土地收购储备中心提供的财务报表，截至到2005年9月30日，财政拨款收储专项资金为21000万元，收购土地出让金收入款138761万元；收购土地成本支出为244251万元，其中借款款项为91082万元。因此从资金来源与运用分析，储备中心收储地块的成本费用主要以收储土地返还的出让金收入和财政拨款。目前中心已支付第二毛纺织厂收购资金3539万元，2005年底前拟对土地储备中心继续追加财政拨款10000万元，同时考虑到整个地块收购周期为2年，中心将根据进度使用资金，项目资本金逐步实施到位。四、项目市场分析（一）常州市经济发展情况1.常州市经济发展总体情况：常州市位于中国经济最具有潜力的长江三角洲中心，属于苏南经济发达地区，距上海200公里，距南京190公里，与苏州、无锡连片形成“苏锡常”都市圈，交通四通八达，经济发展迅速，是“中国城市综合实力50强”和“中国城市投资环境40优”城市之一。近年来常州市紧紧围绕“两个率先”的目标，加快发展步伐，提高发展质量，地区经济总量保持了良好发展势头，根据《2004年常州市国民经济和社会发展计公报》显示：2004年常州经济继续保持了良性运行态势，2004年全市地区生产总值首次跃上千亿元平台，GDP达到1100.6亿元，比上年增长15.5%,全市总人口为347.5万，人均GDP达31665元。全市财政总收入175.5亿元，增长29%，其中：可比口径地方级收入完成105亿元，增长33.8%。常州地方经济发达，财政实力较强。2.2004年及2005年上半年常州市房地产市场发展情况近三年来常州市房地产增量市场总体保持稳定，每年进入市场的新建商品住宅楼盘数量保持在40个左右，总面积在150万平方米左右，价格每年在递增。2004年，虽然国家连续推出了加强土地管理、控制信贷增长等多项宏观调控措施，但常州市房地产开发仍然保持了强劲的增长态势。全年完成房地产开发投资97.9亿元，比上年增长85.5%；在建商品房屋施工面积991万平方米，增长53.7%，其中新开工面积573.4万平方米，增长53.2%；房屋竣工面积250.3万平方米，与上年持平；房屋销售面积236.6万平方米，比上年增长14.9%，90%以上竣工的房屋顺利实现销售。商品房开发呈现四大特点，一是住房销售价格稳步走高，全年商品房（现房）销售平均价达2477元/平方米，上涨13.3%，其中住宅平均成交价为2133元/平方米，上涨9.7%。二是经济适用房建设步伐明显加快，全市经济适用房建设全年累计完成投资3亿元，同比增长7.9倍，经济适用房建设投资占住宅投资的比例由上年的1%提高到4.1%。三是房地产企业对银行贷款的依赖度有所降低，房地产开发当年资金来源中，自筹资金占15.8%，同比提高了6个百分点；定金及预付款占54.9%，同比下降了9.6个百分点；国内贷款占12.7%，同比下降了7.9个百分点。四是商品房屋存量继续减少，截止12月底，全市商品房空置面积为16.4万平方米，同比下降35%，其中住宅为4.6万平方米，同比下降47.9%。2005年上半年，全市完成房地产开发投资45.4亿元，同比增长24.5%，其中住宅投资完成33.6亿元，同比增长17.5%。全市在建房屋施工面积达799.8万平方米，同比增长24.4%，其中新开工面积173.5万平方米，同比下降40.3%；房屋竣工面积91.7万平方米，同比增长27.1%。常州市商品房销售价格由于土地价格、建筑原材料等成本增加而造成价格上升，另一方面也因常州市市民因实际收入水平较高、对未来收入预期向好而对商品房需求持续旺盛，对价格上升的承受和接受程度也同步提高。同时，经济适用房的推出也较好地平衡了常州的房地产市场，满足了不同居民的多层次需求。通过以上房地产发展各项指标分析，可见，常州市房地产市场的发展速度和全市经济发展水平是相适应的，住宅房的价格水平和居民收入比是合理的。随着经济的快速发展、居民收入和生活水平的提高以及常州市建设特大城市步伐的加快，预计常州市房地产市场将继续呈现产销两旺的良好局面和发展趋势。综合以上分析，我们认为常州市土地收购储备中心所处的区域环境良好，常州地方经济保持快速、高质发展势头，财政实力较强，土地及房地产市场发展良性、快速、规范，土地需求较旺盛，价格符合市场要求，土地收储具有良好的发展前景。（二）本地块出让前景分析从“第二、第三毛纺厂”地块的综合条件看，一是该项目区位优势较好。位于常州市区偏东南位置，原为工厂区，周围为兆丰花园、朝阳新村、丽华新村等大型社区，人气旺盛，交通方便快捷。附近医院、学校金融机构等城市基础设施完善，城市功能健全，该项目的区位优势将对房地产开发商形成巨大的吸引力。二是规模优势。本项目规划用地面积237430平米，规划建筑面积535460万元，便于有实力的开发商进行大型楼盘的整体规划和综合布局，提高楼盘和社区的质量，三是净地出让方式优势。本项目90%以上的土地均将净地交付，开发商基本无拆迁、安置压力，地块的优势越发显现。但是随着常州市大量企业的外迁，市区同类地块出让的增多，对该地块的出让还是会产生一定的影响。五、偿债能力分析（一）项目财务效益预测本项目可形成规划用地356亩，按照综合价格一次性出让，根据储备中心介绍，净地部分按预计出让单价195万元/亩计算，即2928元/平米；毛地部分按照净价35万元/亩计算，即528元/平米，则本地块出让收入预算如下：1.净地预计出让收入＝214810×2928元＝62896.4万元；2.毛地出让收入＝22620×528元＝1194.34万元。3.出让总收入预计为64091万元。4.扣减项目总投资37606万元；5.项目利润=64091-37606=26485万元。6.投资利润率=26485÷37606=70.43%（二）项目现金流量和财务指标分析本项目出让前景较好，预计于2007年6月份以前本收储项目即可结束。对该项目的现金流量、财务净现值和不确定性分析如下。该项目第一还款来源为土地出让收入，根据计划的土地出让金底价计算，本项目地块出让收入64091万元，形成累计现金净流量为26485万元，在基准内部收益率取值10%的水平下，本项目的累计财务净现值为15738.4万元，说明项目的获利能力较好。按照计划的出让价格水平，财务内部收益率为43%。因项目将于2007年6月份以前全部结束，静态投资收回期与动态投资收回期测算实际上趋于一致，差异不大，因此不再区分动态、静态收回期，收回期取值均为从项目开始的2005年7月到项目结束的2007年6月份，即2年以内。通过以上指标分析，该项目现金流入量巨大，项目收益率高，回收期短，从财务角度是切实可行的。（三）不确定性分析影响该项目的不确定因素主要为项目出让收入和收储成本的变化。通过测算，出让收入减、增10%；收储成本减、增10%时对本项目有关财务指标值的敏感性影响如下：因素变化情况敏感性分析结果财务净现值（万元）财务内部收益率动态投资回收期1.基本情况15738.443%2年2.土地出让价格变化土地出让价格下降10%10923.1834%2年土地出让价格上升10%20553.6852%2年3.土地出让面积变化土地出让面积下降10%土地出让面积上升10%4.总投资变化总投资减少10%18979.8453%2年总投资增加10%12497.0235%2年1.在出让价格下降10%时，项目财务净现值为10923.8万元，大于0，财务内部收益率34%，大于基准收益率10%的水平，说明项目在基准收益为10%的前提下，本项目仍有盈利10923.8万元；2.在总投资增加10%的情况下，项目财务净现值12497.02万元，内部收益率35%，同样在财务上可行。3.从收入角度分析该项目的盈亏平衡点为：BEP=58.68%，当项目的出让收入达到预期的58.68%时，本项目即可保本。以上分析表明本项目的抗不确定性、抗风险能力较强。（四）贷款偿还分析本项目出让总收入64091万元，其中财政应返还成本37606万元，以财政返还收入归还我行项目贷款本息完全有能力。六、贷款方式分析本项目贷款拟用常州城区万福路两侧面积为179268.8平方米（约268.9亩）规划用途为商住，评估价值为79828.4万元，按照50%的抵押率，可抵押贷款39914.2万元。目前该抵押已经设定抵押，抵押贷款为18262万元，全部为农行贷款。抵押贷款额度和期限分别是：2005年10月30－2006年4月25日5000万元，2005年10月28日－2006年5月25日5000万元，2004年12月21日－2005年12月19日4777万元，2004年11月26日－2005年11月21日986万元，2004年11月26日－2005年11月24日2499万元。鉴于该贷款按照项目资本金到位比例逐步发放，而且11月底年底前将有3485万元贷款到期，可以解押，这样就可以抵押贷款25137万元，符合抵押担保的要求。七、银行效益及贷款风险分析（一）银行效益评价1.带动经营行负债业务的发展。2003年，“常万路”工程筹备阶段，常州分行抢抓先机，开立了“常万路工程指挥部”基建项目专户，该账户为本项目的唯一专户，所有工程资金（包括财政资金、自筹资金、我行及其他金融机构贷款等）均必须进入我行专户后使用。2004年两个账户总存款日均余额3000万元以上，2005年上半年日均存款2738万元。2.将进一步扩大农行的社会影响，树立农行企业形象。通过与收储中心的业务合作，扩大了我行在常州市区的社