某某区东北部地区市场调查报告

1通州区东北部地区市场调查报告区域概况近几年由于北京东部地区经济的快速开展、CBD商圈的形成，尤其北京市将通县定为重点建设开展的卫星城之一，使通县受到了非常大的影响，加快了通县地区的建设开展速度。通县东北部地区区域范围为：西起北关环岛，东至潞邑地区，南起京哈高速路，北到丛林庄地区。此区域属于通县的郊区，因此人文环境较差，文化水平、人均收入偏低，商业和交通都很不兴旺。近年来随着通县地区整体的快速开展，有了一定的改观。区域内目前已有多条线路可直达市区，虽然大多路面较窄，且维修保养不当，路面情况较差，但解决了人们出行的问题。此区域的房地产工程启动较早，早在1995年，华龙小区、富河园就已开始销售，并吸引局部城区人口在此落户，使此地区的整体人口素质有所提高。此地区的市政配套建设速度较慢，故此缺少大规模的房地产工程。区域市场分析此区域内现有普通住宅、高档别墅等十余个工程，其中9个工程尚有市场表现，分别为：富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园、华龙小区、新潮家园、上潞园、丛林庄小区、天润别墅。因为此区域的工程分布比拟分散，有一定的地区差异，所以将以上工程按地域划分〔工程聚集地〕，可分成三个局部，区域内的南区、西区、北区。西部地区〔北关地区〕浊西部智地区队自西德向东抱依次灾排列博着：敏富河碗园、迫西潞混苑、丹枫露袜皇苑矮、枫橡露花衰园4芹个项我目。文工程乳情况驰表滑工程状名称撇富河炉园躬西潞冒苑识枫露胃皇苑屈枫露答花园忽开展蛛商惠北京魄开原闷房地把产开格发公张司庄北京匪正圆汉房地旅产开厨发公乡司捐北京胖五龙菜新村辉开发碗公司研民望苦房地脊产开留发公酿司融代理害商荷无双个人裤3、秧4期六信达包行代稠理制无鸟地理膨位置饭北关月环岛袍西北秤角叫北关益环岛恼正北蔑2公找里芹东潞余路西旬侧裹东潞掩路东仅侧盘建筑糊规模仿17雅万粮㎡愿共3滚2万碍㎡一匙期2别0万舞；二寒期8劝万野一、译二期树15木8栋衣；三超、四防期9妈7栋低，1巨0万廊㎡钞7栋的楼，掉10外万敏㎡肾规划野类型习多层观多层兆别墅叼多层播配套腰情况手四期答有会捡所援超市忆运河境文化倘广场门、网妻球、捏足球喇场、粒泳池殿超市皇、小迎学、历幼儿打园、嘉医院胆价格击〔元石/平宅方米承〕毕二期烧26惊50爽-2隙98叔0；神三期封均价厚30征00贪均价般22武00喜精装蚁85晨00忠；毛领坯6请00判0-泊70猫00位起价辅17淹80抱；最离高2换15顶0耍优惠壶比例侵98随折悦95悼折纱未定忌无坑工期吩情况阅一期挎现房柴；二蔽期年伴底；碌三、环四期俭在建秆一期粪现房戚、二谢期2倦00瓜3年语1月籍一、汁二期支现房殿；三想期在此建；铁四期样未建钥现房娱开盘丙日期恋19巩95盈年澡19冬98术年幕19很95怕年食20造00周年磨销售泪进度伙一期在10管0%塔；二痕期9凉5%铁；三防、四捧期未妇开盘庙一期尽10奔0%项；二会期4匀0%哑一、久二期规80长%；连三、论四期彼未开表盘疲90蹲%劈潜在访供给艰量默6万辩㎡矮10痕万市㎡欧28悬0栋疏30昏00塞㎡省户型燥配比胸〔叠㎡枪〕全二居青85杆-1右14厚；三纲居1古14突；五馒居1马80悉三居谈92矮-1漏29忙17网3.踏16捉-5陈41工.8秧8算二居牲88缎-8疾9；架三居驼12蕉5鼓主力测户型恼二居拌10泻3苗㎡辞二居鸣73匆-7刊9故㎡混25嫌0食㎡番三居骡12蚕5惑㎡交园林难绿化谦30散%杯30止%惰40陵%古30闲%瞧装修顺标准练毛坯要毛坯薄毛坯同初装要媒体救选择炮北青渡通栏臣小块勇广告肠北青福小块屋广告基客群凳分析挺市区围内百革领危市区傲内年敌轻人碎、打伙工族御市区基内的帆成功纺人士钥市区竟内人耀群贪销售秀热线刷65膊68司05班96拦69乏52绩20洽95神89近59怜87馅51代65演81芽11缝27期交通案及环蔽境库此区描域显尘然已宰经与柴通州棋城区剂的发幕展速耕度同画步，愿宽阔孕的道仍路、圆多条紧可直益达市针区的钻公交艳线路味，完遵善的翠市政昼配套宅设施荣，整秘洁的绍周边您环境犁，温睡玉河戴与潮悟白河蝴穿流抖其间逗更是梳一种哨说不股出的世美妙市感觉姨。程工程竿情况垫富河款园、看西潞椒苑、梳枫露煤花园潜、枫规露皇识苑都桂属于池有一炼定市匠场知旷名度收的项勾目。裙普通赞住宅心中西灯潞苑茶的建胆筑规勉模最张大，价总建谷筑面膊积3客2万眨平方请米，雹属于乏大型雅居住飞区。涉建筑抵形式摆为多纯层，旅户型族种类裤齐全齐，格懒局新外颖，瞎价格而较低威，均浑价2奸20锅0元售/平岭方米槐。但鲜社区夏配套外不够丘完善奇，只仔有一或个超衰市。守枫露专花园宁与西扩潞苑孔的基穿本情筒况比佛较相素似，神只不穷过社拌区偏野小，察总建揭筑面桐积1兄0万继平方米米。持富河秤园可隙以算怖这一谢地区窗的精轿品项健目，换坐落目于北亦关环勒岛西弄北角影，位跟置优勒越；毛外观疲华美据，楼担体设历计新折颖，纵外墙翅采用循华美蹲的涂洗料，架社区蜜内有症多层宪楼，做也有惑高层响塔楼旱，分从为四嗓期建双设，渐有完稀善的质配套捎，四屯期设捡有会伟所，垂多种沃户型蓬可供你选择锯，一泪、二场期的喉销售耐工作祥已经堵圆满涌完成脚，即星将开速盘的浩三期颠，期访房均钻价3润00林0/心平方秋米的傲价格划偏高捉。胸此区肌域的情开展妥前景计不言恩而喻效，是谣东北葛部房戚地产兽开展泊的重回头戏萄，无稿论从押位置劝、交研通、恼环境匆都具饭有先弟天优合势。续南部筋地区秤〔潞劣邑地蔽区〕恋南部混地区倦由南跃向北考依次扁排列真着：静华龙先小区拴、新悄潮家周园、率上潞敏园3济个项且目。脾工程成情况尘表志工程料名称寒华龙套小区胶新潮辟嘉园透上潞凭园害开展沟商世北京敞民望慨房地效产开川发公躁司近北京义鹏程最房地缴产开毁发公暖司收北京夸海涛慌房地夜产开峡发公蔽司途代理陡商炕无蝇无悼个人非地理猛位置定北关粮环岛急向东照潞邑夸地区武，北庸关环端岛向虹东掠北关气环岛绸向东倦建筑腾规模当53时栋楼夫，3屑2万导㎡纱47金万东㎡复9栋去楼，拾8万礼㎡刊规划庄类型宴多层利多层布多层静配套何情况聋小学办、7氏万平沿米绿相地、负医院应、超缸市潜超市浮、银圆行、描邮局命、幼瞒儿园味、翔挽程公里园〔肉30畅00假0升㎡过〕级无挎价格注〔元薪/㎡硬〕联起价落18勒50俱；最哑高价呜22柔00设起价秩17走40夫均价刺21单60榴起价生15肺30岔；最吧高价依19央50晃优惠吧比例盟一次啄性9略8折告一次浩性9饰8折姿无肤工期轧情况罚现房询一期润现房某、二泉期1铅0月蠢入住着一期茄现房求、二窝期有佩一栋恐未完比工钢开盘超日期第19况95音年稠20单00竭年踩20宇00秒年越销售突进度诊90混%座一期返90锣%二音期5共0%毙一期鼻80框%；桥二期秘30猪%狮潜在尚供给编量钓40泻00宣㎡讨30糊万侨㎡压5万福㎡晌户型懒配比毕〔赌㎡赞〕梳一居遵57靠-6塌0；巷二居康60娱-9像0；殿三居冠96询-1剑22敬一居橡59侦二居氏88叼-8扣9三叔居1演29滩四居朱16勺7耳一居旧54扁；二颤居7狗3-疼93跑；三会居8夏1朴主力涂户型血二居必80开二居手88多二居啄73办园林倒绿化荐30探%继40废%醋30蝶%讽装修士标准排毛坯航房订精装花毛坯瘦房唐媒体姨选择纯北青标、晚卖报？内？？仗〔豆望腐块震〕遍分栏锤广告锣小宣币传单望客群父分析艰拆迁璃户、怕市区抬内的溪居民钩拆迁讽户、其市区佛内的玩居民喉生活鱼水平培较低窜的人夜销售酸热线姥89溜59您02本16倚89闲59兄62差22征89啊59系33邪83戚交通水及环素境映南区值道路翁平整诵、有保公交拼线路抓可直恋达市黄区与孙通州台城区径，市悉政配串套较硬完善万，人援们出爆行、陕购物芒、娱绕乐较辣方便丑，近引年来竭有一徒些城我市居只民落习户在波此。器由于孤此地坚区建尿设开料发正僚在进震行中咏，所润以卫躁生环城境较祸差，氏还有亲待改话观。舍工程油情况爸南区箭房地惜产项妹目较汽少，豪南区箭南部撒的华虫龙小介区为姥此区呆域内你的代树表项白目，双该小说区的拥总建砍筑面匪积3币2万流平方夫米，裹共5迫3栋汽多层俊建筑暖，楼廊体设勺计风错格比久较时疤尚，湖采用占的是虹落地堵阳台墨、铁愉艺护跨栏、誉外墙持是鲜捡艳的痒涂料祸，户笋型种驴类多漆，大仓多为简南北仆朝向板，户写型格液局也网比拟柿合理城，但参房屋肿的使场用率锐比拟碍低。贫小区停的配董套完纱善，蓄有学逝校、废超市划、医撤院、栗公交害车站起，均玩价为迅21发00砖元/呢平方琴米，泽此小纸区的粘居民刑大多猛为市悔区人押口。意新潮烛嘉园斤虽然攀总建陶筑规烤模要涝大于资华龙沈小区厅，但榆目前住仅开罗发了全10候万平效米，蕉大部惜分尚搭未开捡发〔协包括己其社插区配亲套〕途，且既一期报开发茄的几猫栋楼万无特豆色，五在售榨的二墙期共奖四栋碑楼，牧推出枣了精盘装修犹的交办房标闭准，蕉均价露才2起16嘉0元确/平楼方米游，有柄一定饮的价赶格优债势，肿随着倾开发波面积奖的增波加，柜社区府规模愿的扩崭大，腊社区还配套支的逐经步完各善，刚此项屯目发枯展前句景比却较乐押观。翅具喊与两筛者相衡比，圾上路炼苑较母逊色聚的多理，由怪于此多工程讨属南刷区的寺北部扣，所贵以与逢北区跨工程壶价格掩比拟仗相近符，起违价1份53浴0元诱/平轮方米吨，总脱建筑狗规模餐30逃万平哪方米乌，户辣型种严类较欠少，灿格局歼陈旧疾，社侵区无彩配套肚，居林住人夏口素临质较距低。珍随着饶其南俗部新岸华大泽街的转开展预，此屈区域惩具有朴较大筛的发铜展潜绑力，苹再有质珠江爱集团策在此训大片埋征地涉，要罗在通允州区循建成准“娃城中地之城始〞答，势延必会神带动炊此区现域房蚊地产袭业的此开展会。伴北部都地区做〔丛价林庄车地区壮〕盯工程拉包括绪：丛皆林庄诉小区亩、天场润别忧墅2液个项宏目。箱工程宣情况著表架工程捞名称嫁丛林北庄小准区宏天润伴别墅含开展诊商绩北京纸鑫华怀房地摘产开盾发公虫司周北京海鑫华醋房地到产开吵发公听司搜代理贴商顶无辨无址地理怎位置丢通洲插县城喷东北从8公傅里摄通洲座县城绪东北简8公唱里董建筑斑规模锻81芒栋，健40狮万共㎡皂10繁万攻㎡势规划扰类型瓦多层秆别墅抵配套殖情况赢文化横公园氏花园定、网句球场环、文棍化广电场到价格凭〔元眨/吧㎡星〕盐起价咳13剂80圾；均费价1炕60买0降独栋么42秒00工；6花9万鞭栋、它联排疏30忠00趁；5尖2万然/栋尊优惠糕比例球一次塑性9婚9折课一次恒性9摄8折业工期岸情况贝现房抢现房签〔一席期〕妇二期宾50蒙%，棉余下碎50屋%年浴底交季房锈开盘贷日期衔19坊96戒19漂99宅销售汉进度懒95分%逃独栋拴80疮%；饲联排今35歼%墓潜在免供给睛量情20远00傲㎡底4万礼㎡图户型弄配比还〔识㎡眯〕茄三居绵10宣6〔依唯一究的户画型〕西独栋六33车9-危80绞0；取联排聚18踢0-通24樱6伟主力铁户型旺三居卧10顷6情独栋亿33古9；散联排貌18雄6鲁园林袭绿化站30女%煤40额%啦装修腊标准黄毛坯楚毛坯胶媒体须选择秒小块州广告明路牌暮、北尊青帐客群炮分析匆拆迁彻户、斗单位袋集团见购置岭市区昼内人夕群、碍追求腥生活迈品质削销售眠热线瑞89吧59桥98密09扇89咐59犹10滴41至交通毯及环雄境讨北区齿属于宰区域虎内较曾偏僻洲的地样带，邻道路格狭窄另、坎凯坷不歼平，昏只有沸一条臭公交江线，徐无任忍何市达政配论套设铜施，申常住夹人口盗较少彩，属迎待开泉发地愈段。循工程盘情况被两项宾目的经开发填商是付同一头家房严地产素开发斧公司榴，建趟筑规心模比阅较大螺。丛较林庄统小区悄在售魂的仅班一种爽户型夹，格缴局的感设计晕陈旧载，起涛价为交13附80搜元/续平方撇米，虏价格且在通坑县来隶讲是疏最低沾的。宪天润绞别墅哥户型萌种类钓比拟胡单一冒，密三度较械大，愤每栋伪别墅单的间马距很慢小；疮起价刷为3饮00烘0元付/平胜方米窗。两夜工程涉虽然菜社区磁规模膏大，滋但目兔前社撑区的惨配套哗设施刚较少嚼，生桂活、党娱乐委条件糟较差蹄，今逼年年右底会侦建成挺文化膝公园陆与文鉴化广声场，晨可以监使两改工程即增加尊一些常配套损设施谢。两糠工程至仅仅瘦能够恐满足扇购房朱群体首的最嫂低居挺住要害求，毕唯一贝的优拿势是斜价格津低。可区域孙工程妹分析吵建设刘规模铃分析材西潞油苑、舰新潮静嘉园开、华斤龙小遗区和秩丛林扇庄小名区总骗建筑材面积泻都超夏过了懂30质万平田方米医，至杰少分嘉为三劲期开说发，膏每一柏期平寸均只贷开发武10蚂万平助方米重左右侵。其崭他项规目开纤发的舟规模符每一络期大轧概也东是1约0万爬平方蹲米左法右，开说明热了这经些项吼目的谢开发矮商具崭有一开定的鞭实力苍，并省且对铅此区盲域的扫开展污前景戴看好犯。亭配套先设施炉分析城由于榴此区闯域内冲的多茂数项箩目的锈社区叫规模凑较大蜓，并流因周书边生珠活配碧套设怒施不梁够完艇善，弹所以滩社区现内的美配套渣是必令不可昨少的龟，大堵多项胸目在羡社区披内有蒙超市兄、菜晴市场捡，还深有的并工程蹦有学愧校、碎幼儿背园，控特别勤是华付龙小丝区修组建了谋7万炼平方炕米的背社区迷公园缸。特建筑浸形式家分析从此区崖域的棵住宅宪工程艳全部灿为多松层楼库，大每多是船南北愧朝向救的，份没有浪电梯世。悦别墅楼工程备那么分庆为独究栋和令联排软两种堂，整开体规时划得机不好闷，外邪观参怨差不妄齐，卵密度玻较大们。校市场向供给据量分穷析仰此区侦域目夸前在通建的酸新项前目不棚多，削但在光售的蚁工程舟根本蚂上都他有后协期建候设，尖仅这彻次调姿查项拼目的砌后期依供给铺量就遍有5可6万勤㎡。伐户型瞧分析键户型盛分析解表轮户型拘住宅帖别墅半户型含面积份一居叛室盐50暗—阁60嫂㎡绒18瓶0车㎡薄—牌80邮0㎡泉二居弊室伟70稀—比90归㎡位三居幸室旱90晌—跪11少0㎡赞户室辨比例众一居叼室掘10索%耀联排萄30京%秘二居攀室女50够%敞独栋通70钥%浴三居虏室姨40棒%沫此区朗域住各宅的贴户型贸种类被比拟扁齐全诉，大符多项甚目都杯具有秆一居谷到三梳居的律多种情户型乞。趴可以燃看出己此区须域的舅户型裤以小哭面积挺为主腊，比呼较经位济实背用。敞户内熔的布加局大叶多是呀两厅你一卫遇〔二积居、铲三居厌〕、缠南北侦都有溪阳台朴，与将在此版区域巧购房鉴群体坐的消府费观愧念、时经济吉收入谈相吻知合。青而且被由于威是多逼层，奸所以阅房屋捡的使酸用率阶较高属，房膝屋的略使用奏面积邪都超躺过了溪75索%。吹户型桌配比涝以二爸、三御居为姥主，陈配有周少量剖的一背居，旗住宅闭的户袍室比症例为滨：一艇居占将户型肤总量却的1票0%妇，二躺居占猜50绕%，敢三居偏以上排的占惩40维%。跃别墅丧为：欢独栋耽70很%，罩联排无30牲%。咱区域齐内的始别墅踏工程纵虽然萍很少袋，但朵户型北种类钢及户葬型面唯积却膨非常班齐全究。共楼有眯十余浪种户管型，典局部夜配有盯40弱0㎡喜以上射的私仓家花嫁园，有可满和足满革足消羊费者盈的不沃同品世位。够价格帮分析曲经过罗调查鬼，此胸区域镇的住婚宅均秋价在事20袖00族/址㎡，学住宅阴价格例自西梅南敬向东挽北价仪格逐愉渐降侍低，纲富河棒园小塘区均盖价2江80溪0/映㎡，散最北珠端的淡丛林抛庄小雁区均侍价仅征16垒00穷/㎡承。带由于腔房屋衰的总秋价较励低，盈打折蜜的幅笼度不忘大，块一般甲为9咱8折都，只踏有西次潞苑汗小区虑可以瓶到达肉95奋折。旁房总锈价低刑并且争都可荣以做醉贷款洪，对肚一般晕平民崭百姓扰来说躺是比隆较容惹易接弊受的罚。笨别墅嘴的价择格也简是因姓位置穗而定锯的，言天润欢别墅僻的位妖置较稻偏僻堪，均搞价仅界35秘00圣/㎡培；枫抖露皇怎苑的闷位置伶及交矮通条魄件比揪较好缴，均顽价6租50范0/劝㎡。真销售畅周期评及销恨售率靠分析吧销售怪周期秧及销归售率恨分析么表牢开盘贼时间揪销售女面积水销售会率〔浑目前皱在售序〕甘普通上住宅绘富河烦园窃19钳95贱17煌万㎡芦90业%高西潞判苑绝19震98舅32管万㎡品40拘%〔义二期到〕墙枫露洗花园用20彼00浆9万凶㎡嘱90掘%躲华龙环小区刚19霉95润30花万㎡舞90燥%杀新潮膛家园缩20泥00忍47惹万㎡酷50顺%〔孟二期饭〕猜上潞消园辞20们00俱7万馒㎡印30追%〔探二期批〕饺丛林姥庄小基区搬19薄96朵40漏万㎡饭95兴%有别墅词枫露泡皇苑士19埋95妄10弊万㎡往80恩%芽天润常别墅题19衰99朽10桌万㎡踪独栋艰80碗%联嘱排3激5%橡根据低调查波可以好看长进，此叫区域妈的项欧目一平期大傻多已毫经到除了销冰售收壳尾阶烈段，级局部嫁工程沾一期听已售射罄，各二期法的销望售正阶在进僻行，随销售霞率已兰经近肃半。素普通挨住宅斩工程叫的销婚售周版期最寄短的祥是枫订露花关园和愉上潞肯园，帮二项骂目都佣是从拍20征00休年开掉始销葵售的搅，用隔2年碌时间双分别加销售哗了9垃万㎡之，和归7万秃㎡，锈平均赚每年孩销售植4万怒或5屿万平火方米疑。销枝售周群期最侧长的膨是华谎龙小迎区，纹从1鹿99润5年猫就开宿始销冻售，投目前珠共销墙售了浮30纤万㎡托，平脸均年单销售已4万丛㎡。床其它亚的项拳目虽鹅然销柿售周岂期不叨同，仔但平坏均年之销售监面积党与前盘两项烈目基春本相衡同。潮可以顿看出砍，此权区域换工程唤的销贞售速鸽度大巧致相余同，灭工程疾规模盟越大趋，销伙售周酒期越炮长。引特别侮提到剩丛林踢庄小船区的输销售联速度赖较快杜一些茎，大韵概每士年能沙够销港售7藏万㎡良。由帅于此愈区域腹的项为目面祖对的肉消费葛群体漆是大哨众百洗姓，其所以管房屋槽销售拘非常袄有市静场，眠开发筹面积娇如果恭不是猜很大户，基鹊本上骨是盖庭完楼娘就可象以卖金掉，旦所以招大多晓现房致或准工现房翅的销阶售率奉很高右。甜广告太宣传衔分析眨此区只域项蠢目的贩宣传特方式夹比拟散一致送，每慕个项摄目都途有路纠牌〔洋从县较城一茧直指故到项胃目所逼在地绿〕；而由于溪房价溜低，轧广告牲投入黄也不笔大，洞一般框只在岁报纸伐上打厘很小因一块葬广告栗〔分象栏广你告〕东，还闻有的执在市怜区内闸设有梯售楼验部，虎发小序宣传忧单。勾地区强特征便总结兰优势增特征写此区中域内授的房劣地产透工程瓦的优侮势可潮以总剧结出顺以下滴结论衡：价狐