楼盘加权项目价格定位

1楼盘加权工程价格定位针对于本工程而言，在不断变化的市场大潮中，只有将自己所处的位置和方向认识清楚，客观地认识市场，准确地把握市场，才能使我们的工程在市场上准确地迎合目标消费群体的真实需求，赢得市场。结合本工程的整体市场定位以及市场的现实情况，对于本工程做如下的价格定位。**市商住工程及写字楼分布比拟分散，相互之间产品的差异性较大。为了能够准确地把握市场上价格的分布规律，本工程定价采用可比楼盘加权定价法。可比楼盘加权定价法的定价原理：采用条件相似的楼盘市场均价作为基数，对影响因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回归方程，求出该类产品的行业线性回归系数，验证其线性相关性，最后针对于本工程进行各项因素的分值判定，将所得的本工程的最终的分值代入求得的**市整体商住工程和写字楼工程价格分布的线性回归方程中，求出本工程商住局部和写字楼局部在**市整体房地产市场上的客观合理价格。虏楼盘催影响设因素冷、指悼标及筑权重脖确定秘依据羞**赠市房旦地产西市场乏的发叼展现丈状，确结合股目前需写字侄楼及业商住逮工程废的产棉品特绪征，冲我们毅共列男出1土0个测主要疏的影参响因惯素。员分别沫为地裳段、适配套搂、物角业管康理、满建筑励品质扇、项证目规租划、别立面维装饰饼、开宇发商织实力某及信剪誉、解户型沈设计之、营馒销推尽广、晶停车希位数稍量。茂这1完0个接因素应，共滴分5速个等苗级，廉每一骆个等卵级均玻制定辰出相权应的筑指标窄，并白且对探应分烈值1获、2犬、3蹈、4君、5恒分。著分值筑越大棚，表女示等史次越光高。毅具体导见表膊格1凡定级单因素诵、指绘标分取值。静定级粮因素就、指牲标与核分值诱察参蔑意厘洲替送卵阿秋津致表格备SEQ表格\*ARABIC某1档编号诵定级纳因素偶指渔思标躲分颗雨值货1遣地虹段剂A.惕从城蓬市规由划的汤角度斑来看狱所处巾地段杀的功咱能分丑布；多B.森商业乎主要估看其召是否晚临街意或背贸街C稻.业婚态的筝构成币和发怠展的愤程度事D.真写字闸楼为惰临街虫或背野街，蕉办公弃气氛彩的好薯坏程席度。稿A档.最誉差；常B裳.很崭差；潜C干.一鞋般；棚D文.很扩好；恢E回.最井好依2搜配品套皂A.敬附近达城市砌根底筒设施斥的完纯善程择度；涂B.揪社会餐效劳鹅设施旋；文衫化教宏育设副施、密医疗先卫生集、文像娱体道育、邀邮块电、腹公园写绿地翠等方跟面综质合评琴判。答A羊.很予不完霉善；轧B滥.不益完善斤；归C疫.一例般；乐D纸.完晚善；股E昼.最刷完善踩3波物业扭管理悦A.煌保安酷；B蚊.清赵洁卫拼生；参C.构机电泪；D银.绿挑化率谎及养部护状朽况；棉E.世物业春管理母费；累F.单物业刚管理屡商资罚质。藏A放.最耻差；葡B垂.很摘差；逃C露.一静般；邮D侧.很耽好；督E幸.最塔好嚼4宽建筑寻品质祝A.岩产品药的设触计；闸B.蔬建筑庸的质阿量。照A舒.最予差；恰B愧.很东差；贫C汗.一索般；秒D健.很饼好；牧E窑.最盘好朴5窝工程达规划累A,仿工程透整体蜜规划困；B甚.项拾目产滴品内善部的辣规划业。碧A之.最饰差；许B歇.很宏差；翼C狸.一乔般；养D痛.很赤好；宝E绍.最图好伏6晒立面流装饰拆A.届立面站效果习是否趴新颖屈；B跟.立捧面形余象是酿否给纱人以棍良好敏的市姑场形欣象;匀C.身立面舒所采蓬用的哗材质百A卖.最逐差；快B洽.很锹差；珍C清.一观般；屋D吓.很俩好；偶E词.最极好际7闪开发催商实午力及采信誉色A.皇开发丝商的垃资质毕等级关；B购.开直发商鹿的信坐誉；瓣C.模开发趁商的躁品牌乘；D鸽.已铲开发隔的项粘目的司市场雁情况执A测.最肢差；何B榜.很栗差；吉C渠.一枪般；陶D翁.很搅好；幕E序.最掏好怠8棵户型睡设计兄A.右各个罩功能善分区汁的合献理性锣；B避.是绝否有仰暗房聪；C篮.实作用率姻的大希小；膜D.疤结构器布局纪的合漫理性详。绞A副.最宣差；妥B拿.很时差；遗C软.一川般；帅D招.很料好；帐E卵.最匀好慰9绩营销患推广诸A.秆营销爽代理遗公司桑的有良无；参b.养营销迫代理遮公司厅的品蝴牌及最实力呼；c性.广石告的食发布鲜情况饲A腾.最担差；汪B开.很廉差；拆C廊.一要般；驰D估.很瑞好；访E择.最醋好甘10夕停车素位数蕉量择A.窗停车战位数鞋量；增B.秆业主猾的方狸便程吐度；尾C.掘停车查的难摔易程症度留A丑.最兼差；丈B示.很眨差；般C醋.一碗般；吵D旦.很顽好；命E也.最煌好余注：疼上表佳中分携值的姥评判酷为A戏得1故分、弱B得幼2分易、C游得3钢分、鞠D得筹4分筒、E美得5任分。愤商住驴局部克均价扩确实咽定邀为了喝科学罗地计紧算出抵本项引目的爽市场跨客观跑合理挪价格醒，我扇们将劝选取接系列诸与本蛋案具霞有一栗定相穗似性役的楼找盘作荒为比妨较标兄准，埋依据勤可比萄楼盘境定价辽法求饰取本畅案的据商住嫂楼的球市场搜客观妻合理声价格播。对冲**另市的跨商住躁工程菠进行亿仔细楼筛选益后，合抽取型其中傲5个胖具有涉代表棋性的碰工程沟，作悬为本惜次定吃价的哥主要袄参考俭依据当，具哲体定鄙价过秒程如相下：慎商住底可比伸工程承分值次的判垮定与支计算棕商住仪局部舍可比拿实例野得分酱计算唐表复表格SEQ惕表格馆\据*杏AR脸AB把IC水2版序号孤工程次权重盟可比该工程踪1输可比鬼工程丸2掏可比光工程拔3徒可比鞠工程沟4捆可比顺工程初5直本项论目斜1坊地段先0.豆5柴3施1.吃5粒4陶2侄2倦1钞5割2.献5鸟4疾2猾4黄2症2隐配套盘0.扎3摊3客0.暮9凶2狭0.砖6卫2进0.监6方5蛋1.宇5双4字1.刚2支4角1.鸣2些3童物业肠管理梳0.俩3涨3挥0.腊9签3省0.鞠9锈3终0.端9纯4败1.于2拐4昼1.特2教3盒0.么9东4捞建筑向品质汇0.译3葛3某0.撞9跌3贩0.其9泪2韵0.窑6呼5舅1.均5壳5徐1.之5屯4闹1.亚2幼5甚工程谜规划惑0.予4雾3鹅1.定2速4祝1.丧6寇2芝0.苗8固5偷2谊3洋1.漆2剧2赶0.虹8五6它立面姻装饰市0.丈3盘3谊0.披9股3增0.菊9琴1宪0.荐3浴5伤1.符5莲4疯1.爸2散3弄0.功9尘7仪开发历商实追力及逆信誉接0.奔1复1蜡0.药1诱3新0.猎3瞎3趋0.棋3萍4遭0.响4樱4赔0.塌4盏3傅0.绣3打8联户型霉设计沉0.踏1嘱5蝶0.掌5转3镜0.僵3久2鲁0.迅2拌4阳0.辆4香4滨0.窝4筐3绪0.颈3爬9勒营销稀推广蓝0.见1台3述0.肾3咸3崭0.怖3毒4璃0.兔4恢4德0.行4密5神0.煮5覆5随0.销5保10吩停车原位数悟量纵0.浸2彩3大0.期6妖5讽1剂5吓1眠4端0.颗8窗2舰0.颤4饼4咬0.桌8端合朋计悔7.辈8路8.幸8什6.吸1堤12批.2捆10军8.火9问注：值以上叼十个捷因素残的权稿重系索数是外根据氧行业椒对消旱费者堂的问敬卷调平研来驳确定渔的。付上表他对于柔所选淘的五寻个可夏比楼惨盘的赛分值续的评呢定依领据来自自于锐对*馋*市池商住映工程须的整假体市餐场状洽况的恋把握批和对两个案烈的深缠度调犁研。私商住泡可比触工程刑楼价煎与相脊关分鹿值分镇析眉商住膀局部储可比币楼盘顽综合饲因素贸量化收统计西表啄表格SEQ症表格康\犬*梳AR碍AB返IC往3尸原任始宋数垂据柱计涨算肚值嚷序号缎楼盘缴名称屈楼盘他得分躺(X爹)泊楼价仪(Y腔)突XX调YY赠XY君1镇中大朝世纪柴城利7.联8床34族00渴60婶.8彻4郑11宾56尼00取00冲26酱52冶0必2爪长春戚国际泪商务氧中心久8.简8升36淋00张77职.4搅4瞒12岁96俗00优00独31揪68帐0妈3衣SO酸HO尸国际否公寓声6.凑1词26之00天37线.2填1绍67杜60阶00宪0晓15捞86巴0除4聪鼎盛廉国际赤12瓦.2辱46躺00林14晃8.躺84胳21沿16伟00交00漂56菜12揪0乎5摩宜家芹国际萌公寓奥10铲36鉴00铃10遥0管12汇96曲00惨00肢36白00打0抢合浩计别44债.9影17景80纪0徒42提4.辱33开65桶40丝00捧00剑16揪61备80画本证案事8.物9麻35皱36无——心注：主表中斯的楼民价为勒均价任〔元袖/将㎡耐〕透将表受中给立出的愈原始武数据缎代入誉事先多建立揉的线趟性回扯归方傍程，并求得程线性杜回归琴系数赠，假设玻值接珠近于卫1，胶方可肾找出缩**读市商突住项渗目产阴品与悲市场单合理纺价格谈之间妨的线竿性函悲数关诵系，列进而看结合镜本项羡目的丙实际她情况办，将烘本项矿目的振分值葛代入框到所肢求得猾