市场分析暨可行性研究报告

新疆友好（集团）股份有限公司五家渠市购物中心项目市场分析暨可行性研究报告一、农六师五家渠市概况（一）农六师简介新疆生产建设兵团农业建设第六师，简称农六师，成立于1954年6月5日，师部位于五家渠市。全师东起北塔山，西至玛纳斯河，南抵天山，北入古尔班通古特沙漠，经过半个世纪的发展，现有人口31.86万人，土地总面积为8334.8平方千米，下辖14个农牧团场，即101团、102团、103团、105团、106团、新湖农场、芳草湖农场、军户农场、共青团农场、六运湖农场、土墩子农场、红旗农场、奇台农场、北塔山牧场。全师可分为5个经济区，即西部芳草湖新湖棉区，东部奇台粮区，中部五家渠工业、城郊农业、旅游业综合经济区，南部乌鲁木齐市商贸区，以及散布天山的煤炭工业带。（二）2012年农六师主要经济数据1/192012年，全师实现生产总值156.51亿元，比上年增长20.7%（按2010年可比价格计算，下同）。其中：第一产业增加值42.94亿元，增长7.5%；第二产业增加值72.37亿元，增长33.9%，三次产业结构之比分别由上年29.7∶42.6∶27.7调整为27.4∶46.2∶26.4。人均生产总值48129元，增长15.1%。全社会消费品零售总额37.87亿元，增长15.5%（扣除物价因素，实际增长10.9%）。其中：批发零售贸易业零售总额30.13亿元，增长14.3%；住宿和餐饮业中的商品销售额0.61亿元，增长27.5%；餐饮业营业额7.74亿元，增长20.2%。按销售地区划分，城镇的消费品零售额27.26亿元，增长16.1%；乡村的消费品零售额10.61亿元，增长14.0%（扣除物价因素，实际增长9.5%）。实现批发零售贸易业增加值8.82亿元，增长6.3%。（三）五家渠市简介五家渠市是共和国最年轻的城市之一。2004年1月19日正式挂牌设立为新疆维吾尔自治区直辖的县级市，按师市合一的体制管理。是新疆建设兵团农六师师部所在地,位于乌鲁木齐市北郊，地处天山博格达峰西北麓，准噶尔盆地东南缘。具备非常丰富的水资源，被誉为“首府御花园”。五家渠市东与米东区相邻，南与乌鲁木齐市相接，西、北与昌吉市相连。市区距乌鲁木齐市32千米，昌吉市28千米，米东区18千米。是乌鲁木齐市最重要的卫星城。总面积742.22平方千米，截止2012年底全市总人口约11.84万人。2/19五家渠市卫星图如图所示：为五家渠市所在地，位于乌鲁木齐市北郊，地处新疆经济快速发展的核心区—乌昌地区，与昌吉市、米东区、乌鲁木齐市阡陌相接，彼此为邻，距乌鲁木齐市32公里，昌吉市28公里，米东区18公里，既是自治区天山北坡经济腹心地带，也是从乌鲁木齐到古尔班通古特沙漠最近的绿色通道，区位优势十分明显。（四）2012年五家渠市主要经济数据五家渠市GDP和社会消费品零售总额（单位：亿元）2012年五家渠市完成生产总值94.33亿元，增速25.4%（可比价），3/19比上年提高1.1个百分点。其中：第一产业增加值7.64亿元，增长8.0%；第二产业增加值56.17亿元，增长29.1%，第三产业增加值30.52亿元，增长24.0%。人均生产总值74900元，增长17.2%。2012年社会消费品零售总额20.41亿元，同比增长21.2%（扣除物价上涨因素，实际增长16.4%），其中：零售业14.97亿元，增长22.5%；餐饮业4.97亿元，增长16.1%，住宿和餐饮业中的商品销售额0.47亿元，增长38.2%。全社会商品销售总额57.01亿元，增长38.4%。其中，批发业42.04亿元，增长45.2%；零售业14.97亿元，增长22.5%。（五）2012年五家渠市消费能力调查五家渠市人均可支配收入（单位：元）近年来五家渠市城镇居民收入水平不断提高。2012年，在岗职工平均货币工资45717元，增长35.7%（扣除价格因素，实际增长30.3%）。城镇居民人均可支配收入19502元，比上年增长20.9%（扣除价格因素，实际增长17.0%）。团场农牧工人均纯收入12200元，增长18.3%（扣除价格因素，实际增长13.0%）。4/19(六)五家渠市未来城市发展规划根据五家渠市总体发展规划，今后五家渠市将建成乌鲁木齐都市圈生态休闲中心、天山北坡经济带新型绿色产业示范中心和中亚地区国际交流窗口，具有军垦特色的生态花园城市。五家渠市东西侧受到行政管辖界限的限制，南侧受到青格达湖及生态湿地的限制，所以城市的扩展方向是中心区向北部延伸。以五家渠市行政管理中心区为核心，依托城市交通设施的建设，展开城市发展的骨架，将南北方向作为城市发展的主轴线，分别发展旧城区、东城区、青格达湖生态区及北部居住新城区的总体发展格局。二、项目情况说明（一）项目简介5/19新疆友好（集团）股份有限公司五家渠市购物中心项目位于五家渠市人民路与北海东街交汇处，该项目产权所有人为新疆君豪商业广场有限公司，法定代表人：石金禹。现友好集团拟租赁地上一层至地上三层共计42183.60㎡平方米的商业房产开设综合性购物中心。项目外立面效果图（二）项目基本情况（1）区位：该项目位于五家渠市人民路与北海东街交汇处，项目所在区域为五家渠市未来居住重点发展地段----城北居住新城区，交通便利。（2）面积：①该项目共三层，地上一层至地上三层，使用性质为商业。面积共计：42183.60㎡。②各层面积如下：地上一层：15352.23㎡；6/19地上二层：15739.10㎡；地上三层：11092.27㎡。（三）项目合作方案1、合作方式：租赁；2、租赁期限：16年，自2014年5月1日至2030年4月30日；3、免租期：租赁场所开业之日起后三年（预计于2015年5月1日前与酒店同步开业）。4、租金方案：（1）含税起始租金单价：0.85元/天/㎡。（2）支付方式：租金按年支付，每一承租年度为一个租赁期；第一年为装修期，第二年至第四年为免租期，即房屋租金自第五年起支付；第五年至第七年为3期，每期含税租金单价：0.85元/天/㎡；第八年至第十年为3期，每期含税租金单价：1.20元/天/㎡；第十一年至第十三年为3期，每期含税租金单价：1.30元/天/㎡；第十四年至第十六年3期，每期含税租金单价：1.45元/天/㎡；十六年平均租金单价为0.9元/天/㎡。（3）十六年租金总额：221717001.60元。说明：三年免租期内，友好集团每年将向君豪商业广场有限公司预付房屋租赁押金1000万元，共计3000万元。3000万元房屋租赁押金在第五年至第十六年的年租金中逐年扣回（不计利息）。（四）项目区位示意图项目区位示意图一7/19如图所示：项目位于北海路与人民路交汇处，距五家渠市人民政府仅1.5公里，地处城北居住新城区，地理位置优越，消费潜力巨大。项目区位示意图二如图所示：项目地块位于城市主干道人民路与北海路交汇处东北角。三、项目综合分析8/19（一）五家渠市商业环境分析由于五家渠市规模较小，城市原有商业相对落后，核心商业区由一条长度不足百米的商业步行街和一个以农贸为主、兼有零售的兴乐商贸城构成。步行街全场仅有百米，以中低端休闲运动品牌、药店、手机通讯为主，夜间步行街会成为夜市区。该步行街距离本项目直线距离不到2公里，本项目很容易分流此处消费力。（2）五家渠新兴乐商贸有限公司是农六师101团控股的一家股份制企业，2002年开设兴乐商贸城，面积4.1万平方米，共有3层近千家商户。地上一层：主要是农贸市场；地上二层：五家渠汇嘉时代；地上三层：五家渠汇嘉时代。该商贸城由于分散出售，内部有严重的产权纠纷问题，大业主和小业主、商户内部矛盾严重，已经多次出现场内商户业主到市政府示威，抗议大业主损坏小业主利益的情况。商场内部总体经营情况也并不理想，品牌档次很低，环境恶劣，购物氛围较差。9/19（二）项目竞争者介绍当地大型购物场所只有一家——五家渠汇嘉时代百货，于2011年12月2日正式开业。五家渠汇嘉时代位于传统商业区——长征西街兴乐商贸城，营业楼层为地上二层及地上三层2层，营业面积约为32000㎡。各楼层的经营布局具体如下：二层：汇嘉开心超市、化妆品、黄金珠宝玉器、钟表眼镜、男女皮鞋、皮具箱包三层：男女装、精品配饰、运动休闲、童装针织、家居用品优势：位于传统商业区，人流量较大。劣势：客户定位较低端，商品品类不全，整体购物环境较差，经营业态不完善，无法满足现代综合购物中心的经营需求。（三）项目周边情况及交通环境1、项目周边3公里辐射范围示意图如图所示：该项目周边3公里范围内机关单位、商住小区、企事业单位、学校、医院及办公人口、学习人口等流动人口众多。上图所示红点为住宅小区标示，范围内常住人口基数多，消费群体较大，多个居住小区处于建设阶段，发展潜力巨大。10/192、项目周边3公里辐射范围分析1）住宅小区：君豪·绿园、友谊小区、食品厂小区、农行小区、国税小区、圆梦小区、北新佳境、水电小区、味多小区、阳光康居、百花苑、贝鸟语城、国际蓝湾、公务员小区、恒大金碧天下、兴成庄园、天山花园、青湖尚城、格里芬堡、富强小区、忆景园等。2）市政机关、企事业单位：农六师五家渠市人民政府、农六师五家渠市国土资源局、农六师五家渠市农业水利综合实验楼、五家渠市国税局、五家渠市人民路派出所、五家渠市法院等。3）教育机构：新疆兵团农六师农业广播电视学校、五家渠市业余体育学校、石河子大学（五家渠商学院）、农六师五家渠市第一中学、五家渠市二中、五家渠市第一小学、五家渠市高中、农六师行政学院、农六师党校、五家渠市第三小学、新疆兵团警官高等专科学院、华夏少儿口才学校。4）医疗卫生机构：市紧急救援中心、神农中医院、五家渠市第二人民医院、农六师五家渠市医院、现代肛肠医院、101团医院第二门诊、五家渠市101团妇幼保健中心、五家渠市第二医院。3、项目周边交通环境示意图11/19如图所示：该项目位于五家渠市人民路与北海东街交汇处，项目周边交通体系发达，多条公交线路可通达全城。人流可由长征街、长安街、人民路、北海路、猛进路、军垦路等主支道路汇聚至本案。（四）项目商业定位1、自身商业功能：集百货12/19卖场、标准超市、餐饮、影院业态于一体的综合性购物中心。2、改变区域居民消费习惯：改变五家渠市居民消费习惯，引领消费潮流，引导五家渠市居民的消费方向。3、提升区域商业形象：打造五家渠市商业标杆，改变市区内无中高档综合性购物中心的历史，提升五家渠市商业形象。（五）项目SWOT分析1、项目优势：地段优势：该项目地处五家渠市城北居住新城区，属未来城市发展的中心地带。地理位置优越，交通便利，区位优势明显。价格优势：该项目自开业之日起后三年为免租期，平均租金单价为0.9元/天/㎡，租金价格较低，有利于缩短市场培育期。填补市场空白：五家渠市缺乏一个环境优良、功能齐全、业态完善的综合性购物中心，该项目开设后将大幅度提升五家渠市商业形象，填补市场空白。品牌及规模优势：该项目总建筑面积四万余平方米，开设后将成为五家渠市标志性的集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的城市综合体，可极大地满足五家渠市居民购物、娱乐等多种消费需求，是体现多元、丰富、魅力城市生活的综合性购物中心。会员优势：截止2013年6月底，友好集团有效会员人数达到560917人，消费群体巨大，利于进一步缩短市场培育期。2、项目劣势13/19人口基数较少：五家渠市人口总量较少，增长速度缓慢，随着城市化进程的加快，居民人口增长会逐渐复苏。周边入住率较低：周边部分住宅小区未建设完成，入住率不高，随着公共配套设施陆续完善，该区域消费潜力将逐渐凸显。市场培育期较长：该项目并未处于成熟商圈，一段时间内无法改变城市居民的消费习惯，所需市场培育期较长。3、项目机会城市规划推动商业发展：在城市化进程及城市规划的影响下，五家渠市商业发展空间较大，本项目符合城市规划的发展要求，所处地段将逐渐蜕变成为城市商业繁荣区域。经济核心：由农六师及五家渠市近年来的基础经济数据不难看出，五家渠市国民生产总值连年占农六师全师生产总值一半以上，且经济增长水平逐年拔高，经济核心地位显著。经济联动：随着“乌昌一体化”及乌鲁木齐市区北扩至米东区，相邻城市的经济联动将促进五家渠市经济的飞速发展，并为本项目带来巨大的消费群体。地标性建筑：本项目建成后将成为引导五家渠市商业建设、运营标杆的地标性建筑。4、项目威胁竞争者：（1）五家渠汇嘉时代位于五家渠市老城区，拥有较成熟的消费群体。但由于商场结构不够合理、配套服务设施不完善、经营业态比较单调等原因，已无法满足当地居民逐步提升的消费需求。14/19（2）周边小型超市及沿街商铺会对该项目造成一定的影响。四、项目财务分析该项目为地上第一层至地上第三层，总面积为42183.60㎡；拟开设大型综合性购物中心，租期为16年。项目预算期10年，投资金额25,118.08万元，预计第5年开始大幅盈利，项目静态投资回收期为8.43年。项目预测基于以下几个假设：1、五家渠市购物中心的经营模式，将采用以百货、超市连锁经营为主，租赁为辅的经营模式；（租赁面积为42183.60平米）。2、商业零售的收入预测指标，第一年销售18,000万元，第2-3年销售年递增为30%，第4年销售年递增为25%，第5年销售年递增为22%，第6年销售年递增为15%，第7年销售年递增为12%，第8-10年销售增幅为10%；3、项目投资后，预计实现的销售及毛利率指标应大于或等于财务测算数，费用水平控制在测算数以内才能达到项目预算结果（费用预测参考经营面积与五家渠相近的三个成熟店及新开店（伊犁天百）实际费用发生额进行测算）；4、该投资项目所需资金控制在预测范围内；5、该项目在培育期内，友好集团的经营保持相对稳定；6、资金来源：以银行贷款方式取得，国家的产业政策、金融政策在可预测的期限内不发生重大调整,不会给集团带来财务风险；15/19项目预算期：10年（一）项目投资总额为：25,118.08万元1、十年租金费用：11,365.29万元2、装修改造投入：11,896.00万元3、监控等设备购置：667.00万元4、电子设备购置：189.79万元5、满足商品经营需营运资金：1,000.00万元（二）10年经营预测1、经营方面测算方法：1）商业零售的收入预测指标，第一年销售18,000万元，第2-3年销售年递增为30%，第4年销售年递增为25%，第5年销售年递增为22%，第6年销售年递增为15%，第7年销售年递增为12%，第8-10年销售增幅为10%；商品毛利率第一年为10.46%，考虑到市场培育、品牌调整及招商部签订合同上浮扣率等因素影响，从第二年起，毛利率逐年递增；2）本测算未考虑除商业零售外的其它经营模式收入及毛利等。2、费用方面测算方法：1）折旧：其中装修改造费用以15年租赁期为折旧期\残值率为5%的方法计提折旧，年折旧为753.41万元，其余设备设施等年折旧费用为100.95万元；第一年折旧费用占收入总额的5.6%；2）工资、福利及社保：首年工资费用553.19万元，之后年工资费用逐年增长2%进行测算；工资、福利及社保费用占收入总额的5.1%（单16/19位：元）；项目第1年第2年第3年第4年第5年工资553.19564.25575.54587.05598.79工会经费及12.0612.2912.5112.7412.98职教费五险一金214.64218.93223.31227.78232.33合计779.89795.47811.36827.57844.10项目第6年第7年第8年第9年第10年合计工资610.77622.98635.44648.15661.116057.28工会经费及13.2213.4613.7113.9614.22131.15职教费五险一金236.98241.72246.55251.48256.512350.22合计860.96878.16895.70913.60931.858,538.643）水电费：按100元/年/㎡预测，年水电费用421.84万元，建筑面积42183.60㎡。水电费用占收入总额的2.8%。4）采暖及空调费：按22元/平米，年经营场所采暖费90.66万元；5）财务费用：、银行利息：1-3年，按14,752.79万元计算，年利率6%计算，年利息费用885.17万元/年；4-6年，按15,049.50万元计算，年利率6%计算，年利息费用902.97/年；7-9年，按15,583.44万元计算，年利率6%计算，年利息费用935.01万元/年；10年，按15,736.00万元计算，年利