储备土地使用权登记释疑

PAGEPAGE1储备土地使用权登记释疑第一篇：储备土地使用权登记释疑储备土地使用权登记释疑国土资源网(20XX年7月22日12:42)蔡卫华张晶储备土地使用权虽然不是严格意义上的物权，其权能、权利内容等都不确定，但是实践中存在登记的客观需要。与其他土地权利登记之确权公示目的不同，储备土地使用权登记的最主要的目的就是为了抵押贷款。根据《土地储备管理办法》（以下简称《办法》）第二十五条和《关于金融促进节约集约用地的通知》（银发〔20XX〕214号）的规定，土地储备贷款采取抵押方式的，必须具有合法的土地使用证，因此有的地方出台的关于储备土地登记的文件明确发文目的是为了“规范土地储备机构抵押贷款行为”。实践中，如果不是为了抵押贷款的需要，土地储备机构不会主动申请登记，土地登记机构也不会启动登记程序。虽然根据《办法》第十七条的规定，市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。供应已发证储备土地前，应收回土地证书，设立土地抵押权的，要先行依法解除。但储备土地使用权的权利类型、土地用途、使用期限目前都没有明确，具体操作中，当事人应当提交哪些材料，土地登记机构如何办理，国家也无统一之规定。不少地方在这方面进行了积极的探索，如北京市20XX年9月14日出台了《北京市国土资源局关于印发〈政府储备土地登记暂行办法〉的通知》（京国土法〔20XX〕673号，以下简称《通知》）。笔者认为该《通知》的内容基本上与国家关于储备土地的政策法律规定相一致，且具有较强的操作性，现将其有关做法介绍如下。关于土地储备机构申请登记需要提交的材料，北京市《通知》第五条作出了明确规定，并且根据不同的储备方式要求申请人提供土地权属来源证明文件。如以收购方式储备的土地，需要提交：市或区县政府同意收购土地的批准文件；原土地使用者的国有土地使用证或注销证明文件（原土地使用者没有国有土地使用证的，提交建设用地批准书、划拨决定书或其他证明土地来源的批准文件）；房管部门注销《房屋所有权证》的证明文件或办理转移登记手续后的《房屋所有权证》；北京市国有土地使用权收购合同。以收回方式储备的土地，需要提交：市或区县政府同意收回土地使用权的批准文件；国有土地使用权收回决定书或解除国有土地使用权出让合同通知书；原土地使用者的国有土地使用证或注销证明文件（原土地使用者没有国有土地使用证的，提交原建设用地批准书、原划拨决定书或其他证明土地来源的批准文件）。以征收方式储备的土地，需要提交：征地批复；征地结案表；对地上物实施拆迁的，提交拆迁结案表：钉桩测绘成果。以置换方式储备的土地，需要提交：市或区县政府同意置换土地的批准文件；土地置换协议；原土地使用者的国有土地使用证或注销证明文件（原土地使用者没有国有土地使用证的，提交建设用地批准书、划拨决定书或其他证明土地来源的批准文件）；房管部门注销《房屋所有权证》的证明文件或转移登记后的《房屋所有权证》。关于登记的具体办法，北京市《通知》的第六条进行了明确规定：土地使用权人填写为“北京市土地整理储备中心”或“北京市土地整理储备中心某某分中心”；使用权类型填写为“政府储备”；土地用途填写为“储备用地”；土地使用期限统一填写为“二年”（自发证日期开始计算，期满后经批准可由土地储备机构向登记机关申请续期）；土地证书记事栏里注明“该宗土地为政府储备土地，本证书仅限于办理土地抵押登记，不作他用”。另外，笔者注意到，天津专门出台了《土地储备证管理办法》，颁发的是《土地储备证》，其上加盖的是“天津市人民政府土地储备专用章”，并且规定“土地整理实施单位可根据需要持《土地储备证》与相关单位申请办理《土地储备证》副本，《土地储备证》正、副本记事栏上注记有关事项。依法将储备土地供地后30日内，土地整理实施单位应当申请办理《土地储备证》注销手续”（而根据《土地储备管理办法》第十七条的规定，市、县人民政府对储备土地，核发的是土地证书。供应已发证储备土地之前，就应收回土地证书）。在国家没有出台统一的规定之前，笔者建议各地可以借鉴北京等地的做法开展储备土地使用权的登记发证。但需要注意的是，进行储备土地使用权登记发证之前，必须处理好土地的产权、安置补偿等法律经济关系，依法收回原土地权利证书和注销原土地权利，否则将导致一地二主。土地储备机构利用储备土地作为担保向银行等金融机构申请贷款，有两种方式：一是以储备土地未来的预期增值收益作为质押申请贷款。根据《中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知》（银监通〔20XX〕75号）的规定“发放土地储备贷款，主要是以土地储备公司(中心)土地使用权质押，以土地使用权出让收益为未来还款保障”；中国人民银行行长周小川在央行20XX年工作会议指出“地方融资平台主要以政府所拥有的土地作质押进行融资，靠综合收费能力而非项目自身的收费能力偿还债务”。二是以储备土地使用权作为抵押申请贷款。根据《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔20XX〕121号）的规定“对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年”；根据《办法》第二十五条的规定，土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；另外还有《关于金融促进节约集约用地的通知》（银发〔20XX〕214号）的规定“土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年”。如果土地储备机构利用储备土地未来的预期增值收益作为质押申请贷款的，审查的责任主要在于放贷的金融机构，储备土地不须办理登记，也不须办理抵押登记。如果土地储备机构以储备土地使用权作为抵押申请贷款的，应当先办理土地登记，然后办理土地抵押登记。《办法》第二十五条第二款已经明确规定“政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行”，具体操作时，地方可以按照此规定参照划拨土地使用权抵押登记程序进行办理。（作者单位：中国土地矿产法律事务中心）国土资源部财政部文件中国人民银行国土资发[20XX]277号国土资源部财政部中国人民银行关于印发《土地储备管理办法》的通知各省、自治区、直辖市、计划单列市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、财政厅（局），新疆生产建设兵团国土资源局、财务局，中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行：为加强土地管理，规范土地储备管理行为，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[20XX]15号）、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[20XX]100号）等有关规定，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定了《土地储备管理办法》。现予印发，请遵照执行。国土资源部财政部中国人民银行二○○七年十一月十九日土地储备管理办法第一章总则第一条为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔20XX〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔20XX〕100号)，制定本办法。第二条本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。第三条土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。第四条市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。第五条建立信息共享制度。县级以上人民政府国土资源管理、财政及人民银行相关分支行要将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量等信息按季逐级汇总上报主管部门，并在同级部门间进行信息交换。第二章计划与管理第六条各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。第七条土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。第八条年度土地储备计划应包括：(一)年度储备土地规模；(二)年度储备土地前期开发规模；(三)年度储备土地供应规模；(四)年度储备土地临时利用计划；(五)计划年度末储备土地规模。第九条市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。第三章范围与程序第十条下列土地可以纳入土地储备范围：(一)依法收回的国有土地；(二)收购的土地；(三)行使优先购买权取得的土地；(四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；(五)其他依法取得的土地。第十一条市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。第十二条因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。对政府有偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。第十三条根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。第十四条政府行使优先购买权取得的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。第十五条已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。第四章开发与利用第十六条对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。第十七条市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。供应已发证储备土地前，应收回土地证书，设立土地抵押权的，要先行依法解除。第十八条土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。第十九条前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。第二十条土地储备机构应对纳入储备的土地采取必要的措施予以保护管理，防止侵害储备土地权利行为的发生。第二十一条在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。第五章土地供应第二十二条储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。第二十三条依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。第六章资金管理第二十四条土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》(财综〔20XX〕17号)的规定。第二十五条土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备机构申请贷款时，应持财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料向当地商业银行及其他金融机构申请担保贷款。商业银行及其他金融机构应严格按照商业原则在批准的规模内发放土地储备贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。商业银行及其他金融机构应当准确、完整、及时地向人民银行建立的全国统一的企业信用信息基础数据库报送土地储备机构的土地储备贷款相关信息。在贷款发放前，商业银行及其他金融机构应当查询贷款储备机构的信息，对有不良记录的土地储备机构审慎发放贷款。商业银行及其他金融机构应当根据监管要求，合理、科学确定贷款期限。第二十六条土地储备机构举借商业银行及其他金融机构贷款的，必须按贷款合同约定，及时足额偿还贷款本息。第二十七条各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构应加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。第七章附则第二十八条各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府国土资源管理部门可依据本办法规定，结合当地实际，会同财政部门、人民银行制定具体实施办法。第二十九条本办法由国土资源部会同财政部、中国人民银行负责解释。第三十条本办法自发布之日起实施。国土资源部财政部中国人民银行二○○七年十一月十九日第二篇：储备土地登记储备土地登记三、法律依据：《海南省储备土地登记发证管理办法》等四、办件类型：限时办理五、申请条件：（一）省、市政府同意储备土地的批准文件；（二）原土地权属清楚；（三）已对原土地使用权人进行补偿。六、申请材料：（一）申请书；（二）原土地使用权证或权属证明材料；（三）省、市政府同意储备土地的批准文件；（四）土地储备机构与集体土地所有者签订的《补偿协议书》；（五）补偿款的支付凭证；（六）地籍调查表及地籍测量成果；（七）办理土地权属登记（土地权益证书）所需的其他材料。七、办理程序：市政务服务中心国土环境资源局窗口受理申请→进行地籍权属调查→审查→核准→信息中心录入、归档→发证八、办理时限：15个工作日九、收费项目、标准、依据：不收费第三篇：土地使用权初始登记一、土地使用权初始登记（一）单位土地初始登记所需材料：土地登记申请签字契税减免请示成交确认书成交合同出让金票宗地图4份投资合同复印件企业营业执照组织机构代码证建设用地规划许可证含红线图1、土地登记申请书、地籍调查表各一套；2、划拨（出让）用地批准通知书；3、项目批文；4、国有建设用地使用权出让合同；5、出让金、契税缴付凭证（复印件）；7、工商执照，法人代码证、法定代表人身份证（复印件）；8、委托代理附委托书及代理人的身份证明（复印件）；9、其他证明文件。（二）个人土地初始登记所需材料：1、土地登记申请书、地籍调查表各一套；2、划拨（出让）用地批准通知书；3、农村村民（城镇居民）建房用地审批呈报表；4、身份证明（复印件）；5、委托代理附委托书及代理人身份证明（复印件）；6、宗地图；7、公路沿线、集镇需规划意见；8、其他证明材料。6、宗地图；二、土地使用权变更登记（一）遗失补证：1、土地登记申请书、地籍调查表各一套；2、具结书[附遗失声明、公告（见报之日起一个月内）无异议后办理]；3、房屋所有权证（复印件）；4、身份证（复印件）；5、委托代理附委托书及代理人的身份证明（复印件）。6、单位附工商执照，法人代码证、法定代表人身份证（复印件）；（二）继承、赠予登记所需材料1、土地登记申请书、地籍调查表各一套；2、变更后房权证（复印件）；3、继承、赠予公证书，法院裁定书；或有国土工作人员在场并签字的鉴证书；4、土地使用权证；5、双方身份证（复印件）；6、其他证明材料。土地使用权变更登记国有土地使用权转让所需材料1、土地登记申请书、地籍调查表各一套；2、房地产转让协议书（需夫妻双方签章）；3、转让方土地使用证及地上附着物、建筑物证明；4、转让双方转（受）让申请（附共有使用权人证明）；单位转让需上级主管部门同意转让意见；5、转让双方身份证明（复印件）；6、国有土地使用权出让转让申请审批表；7、契税、出让金交付凭证（复印件）；8、需要土地招拍挂需提供招拍挂材料；9、委托代理附委托书及代理人身份证明（复印件）；10、宗地图；11、其他证明文件。第四篇：昆明市储备土地登记管理办法昆明市储备土地登记管理办法（试行）第一条【目的和依据】为规范储备土地的登记发证行为，促进储备土地的有效利用，根据国土资源部《土地登记办法》、《土地储备管理办法》和云南省《土地登记条例》等法规、规章，结合本市，制定本办法。第二条【适用范围】本市行政区域内县级以上人民政府以征收、收购、收回、置换等方式依法纳入政府储备的土地，按照本办法申请办理土地登记。第三条【管理部门】昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡县和三个开发（度假）区的储备土地由昆明市级土地储备机构向市级国土资源部门申请，报市人民政府批准，核发土地证书；其他县（市）区的储备土地由相应土地储备机构向同级国土资源部门申请，报同级人民政府批准，核发土地证书。第四条【土地证书】通过征收、收购、收回、置换等方式依法纳入政府储备的土地，经土地储备机构申请，人民政府依法批准，国土资源部门依法办理注册登记后，向土地储备机构颁发土地证书。以储备土地为对象的土地证书不再另行印制，使用国土资源部统一监制的《国有土地使用证》，并按以下规定填写：（一）土地使用权人一栏，填写各级土地储备机构名称；（二）使用权类型一栏，填写政府储备；（三）地类（用途）一栏，填写储备用地或国有建设用地；（四）终止日期填写为五年；（五）土地面积以勘测定界面积为准；（六）记事栏填写：一、该土地为政府储备土地，未经依法批准不得抵押；二、未经依法供地程序，不得办理出让手续。（七）证书附图可使用宗地图或勘测定界图；（八）其余未明确内容暂不填写。第五条【储备土地初始登记要件】土地储备机构按照本办法办理储备土地初始登记时，应向县（市）区国土资源部门提出申请，并提交以下要件：（一）土地权属来源证明文件；（二）土地登记申请书（原件）；（三）勘测定界成果或宗地测量成果（原件）；（四）地籍调查表（原件）；（五）土地储备机构法人证明（加盖公章的复印件）；（六）土地储备机构法定代表人身份证明（加盖公章的复印件）；（七）委托代理人申请办理土地登记的，提交授权委托书（原件）和代理人身份证明复印件；（八）其它证明材料。第六条【储备土地权属证明】第五条第（一）项中土地权属来源证明文件，按不同储备土地方式主要分为：（一）以收购方式储备的土地：1.原土地使用者的国有土地使用证或注销证明文件；2.国有土地使用权收购合同等土地权属来源证明文件；3.收购土地时相关费用支付凭证。（二）以收回方式储备的土地：1.市或区县政府同意收回土地使用权的批准文件；2.国有土地使用权收回通知或解除国有土地使用权出让合同通知书；3.收回土地时相关费用支付凭证；4.原土地使用者的国有土地使用证或注销证明文件等土地权属来源证明文件。（三）以征收方式储备的土地：1.国家、省级部门批准征收土地的相关批复文件；2.征地补偿时相关支付凭证等土地权属来源证明文件。（四）以置换方式储备的土地：1.有批准权的人民政府批准同意置换土地的意见；2.土地置换协议；3.置换土地进相关费用支付凭证；4.原土地使用者的国有土地使用证或注销证明文件等土地权属来源证明文件。第七条【特殊情况】如因特殊情况无法交回土地证书原件办理相关手续，按下列规定处理：（一）原土地使用者未办理国有土地使用证的，则以建设用地批准书、划拨决定书或其他证明土地来源的批准文件为依据。（二）强制收回土地使用权时，以县级以上政府出具的强制拆迁决定书和证书注销公告为依据。（三）因遗失、损毁等原因造成土地证书无法交回的以相应注销公告为依据。（四）其它特殊情况以原土地使用者和县级以上国土资源部门共同确认的书面权属证明为依据。第八条【变更登记要件】储备土地因基础设施建设、土地市场交易供应等原因发生变化的，由储备机构向原登记机关申请变更登记。变更登记时应提交登记要件为：（一）拟供应土地的规划条件及附图；（二）原土地证书；（三）土地登记申请书（原件）；（四）勘测定界成果或宗地测量成果（原件）；（五）地籍调查表（原件）；（六）土地储备机构法人证明（加盖公章的复印件）；（七）土地储备机构法定代表人身份证明（加盖公章的复印件）；（八）委托代理人申请办理土地登记的，提交授权委托书（原件）和代理人身份证明复印件；（九）引起储备土地变更的其它证明材料。第九条【抵押登记】储备土地依法进行抵押权登记。按照与登记机关一致的原则，由抵押权人和抵押人共同向原登记机关申请登记，经审查符合要求，颁发《土地他项权利证明书》。第十条【抵押登记材料】政府储备土地申请抵押权登记时应提交下列要件：（一）抵押双方共同填写的《土地登记申请书》；（二）抵押双方及其它相关利害人的法人证明、机构代码证复印件；（三）抵押双方及其它相关利害人法人代表身份证明书、法人代表委托书（原件）及个人身份证复印件；（四）土地权利证书（原件）；（五）规划部门出具的规划意见（注：用于明确用途及地价）；（六）贷款主合同和抵押合同各一份（原件）；（七）地价评估报告（原件）；（八）勘测定界图或宗地图（原件二份）；（九）其他需要提供的资料。第十一条【登记程序】依据《土地登记办法》和云南省《土地登记条例》，储备土地登记程序为申请、审核、批准、登记发证，前期的地籍调查工作可委托有资质的专业技术单位开展。储备土地抵押登记程序为申请、审核、批准、登记发证。第十二条【办理时限】对申报材料齐全、权属无争议的储备土地登记申请，国土资源部门应当自受理申请之日起二十日内办结。特殊情况需要延期的，经国土资源部门负责人批准后，可以延长十日。第十三条【注销证书】已经登记的储备土地，需收回注销时，应依法办理相应注销手续。（一）已由县级以上人民政府通过出让或划拨等方式供应的储备土地，各级土地储备机构应当在供应储备土地以前，持相关证明文件向原登记机关申请办理土地证书注销手续。（二）已经登记的土地抵押权终止的，各级土地储备机构应当在抵押权终止之日起十五日内持相关证明文件向县（市）区国土资源部门申请办理抵押权注销手续（三）逾期未申请的，国土资源部门应当责令其限期办理；逾期仍不办理的，进行注销公告，公告期满后可直接办理注销登记。第十四条【法律责任】违反本办法擅自发证的，或应申请办理相关手续而未办理的，依法追究主要负责人和有关责任人的行政责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。第十五条【其它】本办法自发布之日起施行。第五篇：徐汇区土地使用权收购、储备实施办法徐汇区土地使用权收购、储备实施办法（试行）（初稿）编制说明：至今为止，上海市土地使用权出让办法、招标拍卖试行办法等只是对土地使用权进入招标、拍卖等出让环节后的操作程序进行了规定，但对在此之前的土地收回、收购、前期开发等均未作说明，在这一环节各部门间缺乏协调运作的机制，不利于生地、毛地先开发为熟地，再行出让，为此试图通过本办法的制订弥补这一实际工作中的空白。第一条为推进徐汇区旧区改造和城市开发，促进土地资产盘活、保值、增值，优化土地资源配置和利用，推行土地以熟地条件出让，加强区域土地市场的调控和规范管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《上海市土地使用权出让办法》等法律法规规定，结合本区实际，制定本办法。第二条徐汇区行政管辖范围内国有土地收购、储备工作，适用本办法。第三条本办法所称土地收购、储备，是指土地储备机构依据本办法的规定，将需盘活的土地收回、收购予以储存，并通过前期开发优化土地利用条件，盘活土地资产，有效配置土地资源的行为。集体所有的土地必须先行征用转为国有土地后，方可按本办法的规定实施土地收购和储备。第四条徐汇区土地储备机构受徐汇区人民政府委托，在徐汇区土地使用权招标拍卖领导小组（以下简称区土地领导小组）的指导和监督下，代表政府实施土地收购、储备和出让的前期准备工作。负责土地整理、征收、收购、收回、置换、储备、组织土地一级开发土地收购储备具有非盈利性，不占用用地指标。收购、储备的土地进入出让程序时，方按有关规定，实行指标控制。第五条土地收购储备应依法办理土地权属变更登记手续，为降低土地收购储备的成本，土地权属变更登记的契税、手续费等税费应免予征收。第六条收购、储备的土地应当依照国家和上海市的有关法律、法规规定，优先用于实施招标拍卖出让，但经市政府批准以协议方式出让土地使用权的项目和市政府有关部门认定的旧区改造项目除外。第七条区计委、建设、规划、住宅、公安、财政、监察、房地等管理部门应按各自的职责，做好土地收购、储备的相关工作。第八条徐汇区范围内，下列土地应当实施收购、储备：（一）新增建设用地中用于经营性开发的土地；（北京）（二）4.依法收回的闲置土地；5.政府依法收购和整理的国有土地；7.以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同、又不具备转让条件的土地；8.土地使用者要求政府收回的土地；（一）经有关部门批准，被列为旧区改造的地块；（二）经有关部门核定为“三废”企业用地和符合市、区产业结构调整规划的企业用地；（三）无主地；（四）为政府带征的土地；（五）市政府对工商企业已注入土地资产的土地改变为六类项目用途的；（六）以划拨方式取得土地使用权的土地转让房地产后改变为新建六类项目用途的；（七）可依法收回的国有土地使用权：1）土地使用期限已满被依法收回的土地；2）因用地单位破产、解散、撤销、迁移或其他原因调整出的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地（北京）；3）未经原批准机关同意，连续二年未使用的；4）土地使用者擅自改变土地用途，责令限期改正，逾期拒不改正的；5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的；6）土地使用者超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的；7）土地使用者违反出让合同规定，依法解除出让合同的。（八）因城市规划实施、功能布局调整、旧区改造、城市开发、建设和土地整理等需要，区政府指令依法收购的土地。第九条徐汇区土地收购、储备等工作中的问题由区土地领导小组（包括公安）协商、解决。徐汇区土地使用权招标拍卖办公室（以下简称区土地招标办公室）负责具体指导和监督土地收购、储备的日常工作。区计划、建设、规划、住宅、公安、财政、房地等部门应选定一至二名精通业务的人员作为联络员，负责落实土地收购、储备工作中与各自部门相关的任务。第十条土地收购储备应制定计划，具体程序如下：1、区土地储备机构在区政府指导下，根据区域社会、经济发展和城市规划实施、旧区改造、城市开发建设以及土地招标、拍卖计划等需要，从本区范围内符合土地收购储备条件的国有土地中，开列建议收购储备地块清单，在地籍图上用红线标示地块范围，并提交土地领导小组讨论。2、区计划、建设、规划、住宅、房地等部门应当根据各自的管理职责和权限，对清单列示的地块建设项目的立项条件、选址范围建议、规划参数、市政配套等内容提出明确的建设要求，在每个地块的地籍图上标明、盖章，并在一个月内交给区土地储备机构。根据规定属市级管理部门审批的，各区土地领导小组成员部门还应当代为征询落实有关建设指标参数和要求。区公安部门应协助清查每个地块内的门牌号码、居民户数、户主、家庭成员姓名等资料，在一个月内提供区土地储备机构相关内容的打印清单和电脑盘片。区土地储备机构应调查每个地块内的房地产权属和租赁情况，徐房集团等有关产权单位应予以配合，及时、准确地提供有关资料。3、区土地储备机构根据各种资料和征询意见结果，对土地收购储备中的动拆迁补偿、房屋拆除、土地平整等成本费用进行测算，并根据房地产市场的发展情况，进行土地收购储备可行性分析，提出土地收购储备计划方案（书面报告）。4、区土地领导小组对土地收购储备计划方案进行讨论、审议，确定下一徐汇区土地收购储备的地块名单；由区土地招标办公室发文下达下一区土地收购储备计划，作为区土地储备机构实际运作的依据。5、特殊地块的收购储备根据实际需要，由区土地储备机构准备资料在平时的区土地领导小组会议上提出，按计划制定的程序运作，区土地领导小组审议通过，同意进行收购储备的，由区土地招标办公室发文明确。第十一条无主地、为政府带征的土地和依法没收、收回的土地，直接由区土地储备机构进行土地储备。除前款规定外需要储备的土地，由区土地储备机构按照本办法的规定进行收购。第十二条土地收购储备项目根据规定今后应当以招标、拍卖方式出让的，由区土地招标办公室以书面形式向有审批权限的市、区计划、建设、规划等相关部门征询、落实收购、储备地块建设项目的立项条件、规划参数、市政配套等建设要求，并委托区土地储备机构进行收购储备，实施土地前期开发准备。根据规定可以协议等其他方式出让的地块，应由区土地储备机构直接向有审批权限的市、区计划、建设、规划等相关部门提出立项等申请，落实收购、储备地块建设项目的立项条件、规划参数、市政配套等建设要求。第十三条对收购储备土地，审批权限在区级管理部门的，各区属管理部门应当本着优化土地利用条件、合理配置土地资源以及有利于土地资产保值、增值的原则，予以批准或提出书面建设要求。具体职责分工如下：区计划委员会：负责建设项目的立项，或书面提出立项条件；区建设委员会：负责对商住办综合用地提供市政配套要求；区外经委员会：负责提出收购储备项目若引进外商投资须达到的要求和条件；区规划局：负责提供收购储备的地块范围、规划用地性质、建筑容积率、建筑密度、高度等规划要求或核发《选址意见书》、《建设用地规划许可证》；对于控制性详细规划尚未覆盖的收购储备土地，区规划局应当在三个月内完成控制性详细规划的编制并报市规划局批准，落实收购储备地块的各项规划要求。区住宅局：负责对住宅用途的收购储备土地提