物业管理的基本环节

第6章物业管理的根本环节物业管理的前期准备阶段物业管理的启动阶段物业管理的日常运作阶段

7/3/20231第1节

物业管理的前期准备阶段物业管理方案筹划物业管理的早期介入7/3/20232第1节

物业管理的前期准备阶段一、物业管理方案筹划1、方案筹划的作用合理定位收支有数标准效劳确保质量7/3/20233一、物业管理方案筹划2、物业管理效劳方案的内容1、物业概况根本概况设备设施概况业主构成概况2、管理效劳事项3、管理目标4、管理标准5、机构设置与人员配备6、管理效劳方法7、质量控制方法8、延伸效劳方法9、物业效劳收支预算第1节

物业管理的前期准备阶段7/3/20234一、物业管理方案筹划3、管理效劳方案的评审方案是否符合企业理念、企业目标和企业管理模式方案是否符合现行物业管理的法律法规方案是否能保障物业效劳合同的管理目标、管理标准的实现各项管理效劳费用的设立、预算是否合理方案有无创新方案是否可操作第1节

物业管理的前期准备阶段7/3/20235二、物业管理的早期〔前期〕介入1、物业管理早期介入的概念指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理，即参与物业的规划设计和建设，从业主与使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。第1节

物业管理的前期准备阶段7/3/20236二、物业管理的早期〔前期〕介入2、物业管理早期介入的意义有利于促使那些物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决有利于对所管物业的全面了解有利于为后期管理做好准备第1节

物业管理的前期准备阶段7/3/202373、物业管理早期介入的内容立项决策阶段规划设计阶段施工建设阶段竣工验收阶段工程选址；市场定位；物业管理内容、标准、本钱、利润及收费等方面建议物业总体布局和功能；日常的管理；设备设施及材料选用；公建配套建设。熟悉根底和隐蔽工程、机电设备的安装调试、管道线路的敷设和走向确保物业长时间能正常使用7/3/202387/3/202397/3/2023107/3/202311第2节

物业管理的启动阶段前期物业管理概述物业的接管验收物业入伙手续的办理物业的装修管理7/3/202312一、前期物业管理概述1、前期物业管理——物业竣工验收后至业主或业主大会选聘物业管理者之前的物业管理。2、意义：解决了前期物业管理民事主体资格缺位的矛盾满足了物业管理不可间断性的需要促进物业的租售有利于物业管理公司的续聘第2节

物业管理的启动阶段7/3/202313一、前期物业管理概述3、前期物业管理的特点主体关系的复杂性管理工作的根底性管理矛盾的集中性管理合同的短暂性第2节

物业管理的启动阶段7/3/202314一、前期物业管理概述4、前期物业管理的内容物业的接管验收物业入伙手续的办理物业的装修与管理档案资料管理第2节

物业管理的启动阶段7/3/202315一、前期物业管理概述5、前期物业管理与早期介入的区别发生时段不同工作内容不同合同关系不同企业地位不同第2节

物业管理的启动阶段7/3/202316二、物业的接管验收1、接管验收与竣工验收物业接管验收——是物业管理企业接管房地产开发企业、建设单位或业主委托管理的新建或原有物业时，为了解物业的整表达状及保证今后的使用，按行业接管验收标准对物业进行的检验。竣工验收——是指物业建设完成以后，房地产开发企业会同物业建设施工单位、政府建设行政管理单位组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检查和质量评定的过程。第2节

物业管理的启动阶段7/3/202317二、物业的接管验收2、接管验收与竣工验收的区别验收主体不同验收性质不同验收目的不同转交对象不同第2节

物业管理的启动阶段7/3/202318二、物业的接管验收3、接管验收的对象新建房屋：即开发商已完成竣工验收的建设工程，其交接人为开发商；原有房屋：即指已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋，其交接人为业主委员会。第2节

物业管理的启动阶段7/3/202319二、物业的接管验收4、接管验收的条件接管验收的首要条件是竣工验收合格新建房屋接管验收条件建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格。供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。房屋幢、户编号已经有关部门确认。原有房屋接管验收条件房屋所有权、使用权清楚。土地使用范围明确。原物业管理企业已解除合同关系。

第2节

物业管理的启动阶段7/3/202320二、物业的接管验收5、接管验收的重点接管验收的重点：对物业的使用功能的验收对物业资料的接收第2节

物业管理的启动阶段7/3/202321二、物业的接管验收6、接管验收应提交的资料〔1〕新建房屋接管验收应提交资料产权资料：工程批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁安置文件；房地产平面图。第2节

物业管理的启动阶段7/3/2023226、接管验收应提交的资料〔1〕新建房屋接管验收应提交资料技术资料：竣工图；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单；隐蔽工程验收签证；沉降观测记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；第2节

物业管理的启动阶段7/3/2023236、接管验收应提交的资料〔1〕原有房屋接管验收应提交资料产权资料：房屋所有权证；土地使用权证；有关司法、公证文书和协议；房屋分户使用清册；房屋设备及其定、附着物清册。技术资料：建筑竣工图纸资料全套；设备设施图纸资料全套；环境绿化竣工资料全套。第2节

物业管理的启动阶段7/3/202324二、物业的接管验收7、接管验收的内容〔1〕新建房屋接管验收的内容①验收工程：主体结构屋面与楼地面装修水电设备设施的验收供暖系统的验收附属工程及其他第2节

物业管理的启动阶段7/3/202325二、物业的接管验收7、接管验收的内容②质量问题的处理影响房屋结构平安和设备使用平安的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格；对于不影响房屋结构平安和设备使用平安的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿方法，由接管单位处理。第2节

物业管理的启动阶段7/3/2023267、接管验收的内容〔2〕原有房屋接管验收的内容质量与使用功能的检验以?危险房屋鉴定标准?和国家有关规定作为检验依据。从外观检查建筑物整体的变异状态。检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。检查房屋使用情况。危险和损坏问题的处理属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，才能承接。属有损坏的房屋，由移交人和承接单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。属法院判决没收并通知承接的房屋，按法院判决办理。第2节

物业管理的启动阶段7/3/202327二、物业的接管验收8、接管验收双方的责任建设单位应及时提出接管验收申请；接管单位应签发验收通知书并约定时间验收，验收合格，及时签发接管文件。接管验收时，交接双方应严格按照规定执行；验收不合格，双方协商处理方法，组织复检。接管交付使用后发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，查明原因。如果不属于设计、施工、材料等原因，那么应由建设单位负责处理；如果使用不当、管理不善的原因，那么应由接管单位负责处理。新建房屋自验收接管之日起，由建设单位按规定负责保修，并向接管单位预付保修保证金。在接管验收中有争议又不能协商解决的，双方均可申请市、县房地产行政主管部门进行协调或裁决。第2节

物业管理的启动阶段7/3/202328二、物业的接管验收9、接管验收中应注意的事项认真按标准进行逐项验收落实物业保修事宜移交工作应办理书面移交手续配备适宜的接管人员第2节

物业管理的启动阶段7/3/2023297/3/2023307/3/2023317/3/202332三、业主入住手续的办理1、业主入住的概念业主入住——业主或使用人收到书面入住通知书并办理接房手续的过程，即业主领取钥匙，接房入住。也称“入伙〞。第2节

物业管理的启动阶段7/3/202333三、业主入住手续的办理2、业主入住的相关文书〔1〕入住通知书入住通知书就是关于通知业主在规定时间办理入住手续的文书。制作入住通知书时应注意如下问题：在通知书上应注明各幢、各层分期分批办理的时间，以方便业主按规定时间前来办理。如业主因故不能按时前来办理，应在通知书上注明补办的方法。第2节

物业管理的启动阶段7/3/202334三、业主入住手续的办理2、业主入住的相关文书〔2〕入住手续书入住手续书是物业管理企业为方便业主，让其了解办理入住手续的具体程序而制定的文件。一般在入住手续书上都留有有关部门确实认证明，业主每办完一项手续，有关部门在上面盖章证明。第2节

物业管理的启动阶段7/3/202335三、业主入住手续的办理2、业主入住的相关文书〔3〕收楼须知收楼须知是物业管理企业告知业主在办理收楼过程中应注意的事项，以及应携带的各种证件、合同和费用的文件。第2节

物业管理的启动阶段7/3/202336三、业主入住手续的办理3、业主入住的办理程序核清购房款确认业主身份向业主或使用人发放资料建立入住登记表管理处对业主的资料进行审核验证预交费用验收房屋发放钥匙记录第2节

物业管理的启动阶段7/3/202337三、业主入住手续的办理3、业主入住的办理程序核清购房款业主携带已缴款的各期收据交开发商财务部验证，验证无误后由开发商财务部收回并开具总发票。付清购房余款后，开发商财务部在?入住手续书?〔1〕上盖章。第2节

物业管理的启动阶段7/3/202338三、业主入住手续的办理3、业主入住的办理程序确认业主身份物业管理员要求业主提供并审查开发商出具的入住通知、身份证及其复印件。业主委托他人办理入住事宜的，物业管理员应要求受托人提供其身份证及其复印件和业主的书面委托证明。物业管理员验明业主身份后，将身份证原件退还业主，复印件存档。第2节

物业管理的启动阶段7/3/202339三、业主入住手续的办理3、业主入住的办理程序向业主或使用人发放资料入住说明；住户手册；业主公约；前期物业管理协议；预交费用标准；装修须知；住户登记表；装修审批表；验收交接表。第2节

物业管理的启动阶段7/3/202340三、业主入住手续的办理3、业主入住的办理程序建立入住登记表对业主提交的?入住须知?上提及的资料进行查验，确认无误后，在入住登记表中登记。由业主填写并提交的资料身份证复印件；工作证复印件；购/租房合同的正本及复印件；业主登记表；过后签署的业主公约、前期物业管理协议。上述发放的资料应在?入住登记册?中由业主签收，或由管理人员注明。第2节

物业管理的启动阶段7/3/202341三、业主入住手续的办理3、业主入住的办理程序管理处对业主的资料进行审核验证表格填写是否完整、正确和清晰；签署业主公约、前期物业管理协议；身份证明文件与购/租房合同及业主登记表是否一致。审查通过后，管理人员收取购/租房合同复印件、业主登记表、业主公约一份、前期物业管理协议一份，在入住手续书〔2〕上盖章。第2节

物业管理的启动阶段7/3/202342三、业主入住手续的办理3、业主入住的办理程序预交费用物业管理公司财务部根据寄发给业主的缴款通知书中的款项，收取业主各项费用，并开具相应票据给业主。其费用工程包括：预交管理费、水电管理备用金、装修保证金、垃圾清运费及其他杂费等。财物应建立费用登记表，对费用交纳完毕的业主，应在登记表中注明，并在入住手续书〔3〕上盖章。第2节

物业管理的启动阶段7/3/202343三、业主入住手续的办理3、业主入住的办理程序验收房屋物业管理员按业主要求的时间陪同业主(或受托人)一起验收房屋及其配套设施等，登记水、电、气表底数。业主确认合格后，双方在验收交接表上签字确认，并要求其填写入户声明，在入住手续书〔4〕上盖章。业主认为存在质量问题的，由业主(住户)填写返修申请表，管理处加签意见后，由管理处协助开展商进行工程质量问题的返修工作。物业管理员按照?业主验房维修工作规程?，并根据物业管理合同，即与开发商联系解决或自行解决，然后预约业主再次验收物业，直至业主认为合格。第2节

物业管理的启动阶段7/3/202344三、业主入住手续的办理3、业主入住的办理程序发放钥匙上述手续完成后，物业管理处查验入住登记表及已签署的(管理协议)及各项收费票据后向业主发放钥匙，并在钥匙发放登记表上登记。业主在签收钥匙时提出暂不入住，要求管理处代为出租的，物业管理员应向业主提供房屋委托出租申请表要求其填写并签名。租用受托管的写字楼、商场的顾客或公司，凭与业主签定的租赁合同到管理处签定管理协议书，并提供营业执照、负责人和工作人员身份证复印件。对租赁管理处所属商业房的顾客，须与管理处签定租赁合同，并提供营业执照、负责人和工作人员的身份证复印件。第2节

物业管理的启动阶段7/3/202345三、业主入住手续的办理3、业主入住的办理程序记录入户声明、业主登记表、房屋委托出租申请表、业主公约等，由财务内勤人员永久保存。供(停)水(电)申请表由财务内勤人员保存至业主/住户入住后两年。第2节

物业管理的启动阶段7/3/2023467/3/2023477/3/2023487/3/2023497/3/2023507/3/2023517/3/2023527/3/2023537/3/202354第2节

物业管理的启动阶段四、物业的装修管理1、装修管理的概念装修管理——在业主或使用人进行装修期间，对装修方案、装修材料、装修质量以及装修人员等方面的综合管理。7/3/202355四、物业的装修管理2、装修管理的要求装修时间装修施工人员管理装修材料设备的管理施工管理装修垃圾的清运装修施工的竣工验收第2节

物业管理的启动阶段7/3/202356四、物业的装修管理3、物业装修监控要点〔1〕建筑物结构〔2〕建筑物立面及景观〔3〕消防〔4〕平安管理〔5〕环境保护〔6〕公共设施〔7〕检查、验收第2节

物业管理的启动阶段7/3/202357四、物业的装修管理4、装修管理程序备齐资料填写装修申报表核查办理开工的一般手续施工验收第2节

物业管理的启动阶段7/3/202358第3节

物业管理的日常运作阶段房屋及设备设施管理物业综合管理物业租赁管理7/3/202359一、房屋及设备设施管理1、房屋维护与房屋维修房屋维护——保证房屋设计使用寿命所进行的必要工作，包括周期性的和不定期的检查、调整、上油、清扫、涂漆、某些部件的更换、小的维修和其他一些为保证使用寿命，防止意外损坏的活动。房屋维修——对遭受破坏的或者完全破旧的房屋进行处理，使之重新处于正常使用状态。根本区别：维修是治愈性的，维护是预防性的第3节

物业管理的日常运作阶段7/3/202360一、房屋及设备设施管理2、房屋维修的种类小型维修中型维修大型维修房屋翻修综合维修第3节

物业管理的日常运作阶段7/3/202361一、房屋及设备设施管理3、小型维修的特点与范围特点工程简单、零星分散、量大面广、时间紧迫范围屋面补漏、修补屋面、泛水、屋脊钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等修补楼地面面层，抽换个别楞木修补内外墙、抹灰、窗台、腰线拆砌挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁水卫电、暖气等设备的故障排除及零部件的修换下水管道的流通房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修第3节

物业管理的日常运作阶段7/3/202362一、房屋及设备设施管理4、中型维修的特点与范围特点工地比较集中、工程较小、工程量多，有周期性范围少量结构构件形成危险点的房屋维修一般损坏房屋的维修整幢房屋的共用生活设备的局部更换、改善或改装、新装工程以及单项工程的维修第3节

物业管理的日常运作阶段7/3/202363一、房屋及设备设施管理5、大型维修的特点与范围特点工程地点集中、工程齐全、有整体性范围修复严重损坏的房屋主体结构的维修工程对整幢房屋的共用生活设备进行管线更换、改善或新装的工程对房屋进行局部改建的工程对房屋主体结构进行专项抗震加固的工程第3节

物业管理的日常运作阶段7/3/202364一、房屋及设备设施管理6、房屋翻修的特点与范围特点投资大、工期长范围房屋主体结构全部或大局部损坏，有倾塌危险因自然灾害破坏不能再使用的房屋地处陡峭滑坡地区的房屋或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋主体结构、围护结构简陋无修缮价值的房屋国家根本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋第3节

物业管理的日常运作阶段7/3/202365一、房屋及设备设施管理7、综合翻修的特点与范围〔1〕特点：同概念〔2〕综合维修工程使用范围如果有该片〔幢〕大局部严重损坏，或一般性损坏需要进行有方案维修的房屋，或需改变片〔幢〕面貌的房屋，都需要进行综合性维修。第3节

物业管理的日常运作阶段7/3/202366一、房屋及设备设施管理8、房屋维修管理〔1〕房屋维修管理——物业管理公司按照一定的科学程序和制度及一定的维修技术管理要求，对公司所经营管理的房屋进行日常的维护修缮技术的管理。〔2〕内容房屋验收管理房屋质量管理房屋维修施工的管理房屋维修行政管理房屋维修档案资料管理第3节

物业管理的日常运作阶段7/3/202367一、房屋及设备设施管理8、房屋维修管理〔3〕房屋质量管理房屋完损等级分类完好房——指房屋的结构、装修和设备各局部完好无损、不许进行修理或经一般小修就能具备正常使用功能的房屋。根本完好房——指房屋的主要结构部件及构件根本完好无损，或虽有轻度损伤，但仍能稳定使用、保证平安；装修与设备局部也有轻度损伤，但不影响正常使用；经一般维修能修复的房屋。一般损坏房——指房屋的结构局部有一般性损坏，并已影响了房屋的平安性；装修、设备局部有损伤、老化或残缺，使其不能正常使用；经中修或局部大修就能修复的房屋。严重损坏房——指房屋的结构、装修及设备局部有明显损坏，房屋已无法使用，需经大修或改造才能修复的房屋。危险房——指房屋的结构、装修及设备全部损坏，房屋不仅不能使用，而且有倾塌或事故危险，无修复可能的房屋。第3节

物业管理的日常运作阶段7/3/202368一、房屋及设备设施管理8、房屋维修管理〔4〕危房的鉴定和排险危房的鉴定：由政府危房鉴定机构、物业管理公司的房屋平安鉴定部门或指定技术人员根据?危险房屋鉴定标准?和各地人民政府公布的有关规定，确认房屋的建筑质量及平安可靠程度。排险观察使用——采取技术措施后，尚能短期使用处理使用——采取技术措施后，可解危的房屋停止使用——无修复价值，暂无条件撤除，不危及他人平安整体撤除——整幢危险且无修复价值，危及他人平安第3节

物业管理的日常运作阶段7/3/202369一、房屋及设备设施管理8、房屋维修管理〔5〕房屋维修施工的管理房屋维修施工的管理——指按照一定的施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的科学管理。内容：维修施工队伍的选择维修施工的组织与准备维修施工的技术交底施工的调度与管理施工工程的竣工验收及资料的交接第3节

物业管理的日常运作阶段7/3/202370一、房屋及设备设施管理9、设备设施的管理〔1〕房屋设备设施——房屋建筑物内部附属设备设施的简称。〔2〕管理的内容：根底管理运行管理平安管理维修管理更新改造管理备品配件管理第3节

物业管理的日常运作阶段7/3/202371二、物业综合管理1、概念：物业综合管理——指除物业本身管理外，对物业使用者工作、生活的正常秩序和环境进行系统全面的管理和治理。2、综合管理的内容平安管理消防管理治安管理环境管理环境清洁卫生管理环境绿化管理环境保护管理第3节

物业管理的日常运作阶段7/3/2023726.3物业管理的日常运作阶段二、物业综合管理3、环境管理环境清洁卫生管理的范围公共区域共用部位垃圾处理7/3/2023736.3物业管理的日常运作阶段二、物业综合管理3、环境管理环境绿化管理的范围绿地建设绿化养护管理室外绿地养护室内绿地养护7/3/2023746.3物业管理的日常运作阶段二、物业综合管理3、环境管理环境保护管理空气污染水体污染有毒有害物质噪声污染7/3/202375三、物业租赁管理1、概念：物业租赁管理——物业所有者或经营者作为出租人，将物业使用权出让给作为物业消费者的承租人，并向承租人定期收取一定数额的租金，从而使物业价值得以实现的一种经营活动。

2、物业租赁的形式〔1〕按物业租赁方式分：定期租赁不定期租赁〔2〕按租金支付方式分：毛租净租金百分比租金第3节

物业管理的日常运作阶段7/3/202376三、物业租赁管理3、影响租赁市场需求量的因素人口数量和构成租赁价格技术租赁者的偏好供给第3节

物业管理的日常运作阶段7/3/202377三、物业租赁管理4、物业未来产租能力分析物理特征的影响区位因素的影响区位关联变化的影响供给的影响物业独特性的影响第3节

物业管理的日常运作阶段7/3