第二章资产评估方法

第二章资产评估的基本方法第一节成本法

第二节收益法第三节市场法第四节清算价格法

第五节资产评估方法的比较和选择

第一节成本法一、成本法的基本含义(一)基本含义

成本法具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。用数学公式可概括为：资产的评估值资产的重置成本=-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值【理论依据】

1、资产价值取决于资产的成本2、资产的价值是一个变量(二)成本法的前提条件1、被评估资产处于继续使用状态或假定处于继续使用状态。2、应当具备可利用的历史资料。3、形成资产价值的耗费是必须的。二、成本法基本要素的估算

（一）资产的重置成本及其估算重置成本：按现行市价，重新构建一项与被评估资产功能相同或相似的全新资产所支付的全部货币总额。1、复原重置成本：指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用2、更新重置成本：指采用新型材料,现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现时价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。△相同点：均采用现行价格计算；基本功能不变△不同点：采用的材料、标准、设计等存在差异。△有条件情况下，尽可能选择更新重置成本（1）一般，更新重置成本比复原重置成本便宜（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进重置共成本布估算男方法1、涌重置弊核算脖法重置妄核算惜法亦含称细节耻分析浴法、核算沈法等。问它利玻用成蔑本核辣算的兔原理详,根逮据重遍新取叫得资盘产所析需的费用堆项目,逐项邮计算耳然后再累加得到定资产轧的重救置成迎本。换言寇之，按踪蝶照现蕉行市例场条导件重育新构棉建一煎项全妥新资浇产所缘瑞支付估的全称部支无出之找和。按资碍产的陷成本祥构成愚，以圣现行哲市价悔为标朴准重置绕成本坦＝直接特成本鹿+间段接成盗本该方促法可最用于潮计算复原唤重置羊成本，也羽可用掀于计况算更新困重置造成本.【例】假设另在现抛行市颜场上芒购买疑一台华与被柴评估乞设备谈功能饶相同隙或相兄似的谁设备捧，买牢价1恋00析万元取，增察值税羡17受万元败，保始险、技安装辣调适络费等慨10樱万元创，那论么这建项被港评估班设备厚的重胸置成商本是久多少乡丰？【例】重置购建历设备流一台,现行亮市场粒价格溜每台5万元,运杂炕费10潮00元,直接懂安装谋成本80粗0元,其中瓶原材火料30膀0元,人工督成本50谷0元。射根据亦统计秤分析,计算犯求得贝安装虫成本垃中的亩间接馆成本垫为每杂元人添工成劈燕本0.下8元,该机侨器设疤备重缎置成捐本为:直接容成本为50纲00抚0元+1炼00答0元+8坏00元=5扬18铸00元其中:买价,5辽00叼00元运杂暮费,1蛮00条0元安装焰成本,8和00元其中恐：原爽材料,3乳00元人工,5兼00元间接呈成本为40特0元重置去成本合计,5动22瓶00元。【思考】复原察还是摧更新封？2、价身格指裁数法价格翁指数蒜法是鄙利用若与资肢产有牧关的价格今变动除指数,将被评掩估资产怀的历史谨成本(账面汉价值)调整为重置汽成本的一种方率法。涂其计算束公式沉为：重置成接本=资产胆的账蹈面原撒值×(限1+价格启变动佳指数)或重置成本=资产堪账面原值×价格粥指数其中,抢价格渠指数罪可采贩用定基饲价格坝指数或环比壳价格推指数定基剑价格叠指数是评估缠时点的价边格指赶数与资产进购建然时点的价帖格指炊数之爱比,橡即：定基价格窗指数=评估基准秧日价格暴指数凡÷资未产购盖建时点的价格休指数【例】某被殿估资肢产购轧建于20敬04年怖,账斤面原著值为猜50徒00痕0元纽奉,当厚时该照类资惑产的世定基忙价格贱指数顺为9剩5％狱,评级估时许该类倾资产衔的定赛基价泉格指治数为摧16因0％判,求重联置成桂本？被估义资产剃重置锈成本=50文00较0×隶(1炒60如%/基95充%)=8开42膊10元环比郑价格盼指数春可考盾虑按晨下式呀求得菊：式中爽：X倘——谨环比财价格你指数使；an——矮第n践年环镰比价格球变动指数，本期劫与上半期相歉比增强加或普减少晶的百速分比动，1+an是第n年的稀环比歌价格镇指数梢。【例】被估资裙产账夸面价吨值为20闯00候00元，20斯00年建盾成，20栗05年进很行评忆估，怕经调少查已贸知同颠类资味产环比价格远变动指数分别胶是：20习01年为10竭%，20的02年为17逃%，20柴03年为25确%，20艰04年为25随%，20名05年为30蚀%，则：被估奥资产四重置梢成本=20盟00师00滑×（1+佣10低%）×（1+伙17匀%）×（1+邀25齐%）×（1+穷25衫%）×（1+畜30井%）×1驾00满%=托52久40盯00元【思考】价格欠指数捏法估吐算的剥重置仍成本摇，是复原霸重置棉成本还是更新命重置奇成本？这六种方阳法用五的机榨会多刘吗？3、棒功能渣价值讯类比霜法功能糖价值证类比杰法,此也称制生产早能力必比例篮法。兼这种年方法谊是寻底找一叶个与怎被评戏估资政产相残同或业相似羞的资翠产为坏参照盛物,辟根据惜参照敢资产悉的重季置成商本及贴参照龟物与翁被评沫估资吼产生堡产能末力的去比例灾,估亮算被房诚评估萌资产亏的重个置成预本。（1胶）生产逐能力愿比例池法：若功烤能与蒜成本畜呈线茫性关挑系，P代水表成本，F代表促功能炮，即P=友a+出b×F，a=王0,计算羡公式【例】某重袋置全到新的睁一台昨机器斑设备忆价格给5万恢元,衡年产裹量为筋50热00却件。旱现知以被评疾估资斤产年终产量荡为4济00声0件熟,由昏此可涛以确塞定其沾重置明成本收：被评疗估资拆产重蚕置成缝本＝熊40庸00沾/5叨00黄0×表50这00耐0＝4氏00蝇00蒸(元滨)这种刘方法相运用巴的前提穴条件碎和假承设是资院产的美成本借与其岔生产样能力贺成线乱性关箱系，而且痛是正赵比例恨变化【思考】复原重重置织成本还是更新筒重置腔成本？（2）规模驻经济毒效益愧指数位法：许多悉资产翅的成程本与掉其生哈产能畜力之斧间不谎存在老线性魂关系畏,这荒是由蒙于规泡模经冻济效配益作躺用的饼结果镜。推导雁可得之：4、统咏计分石析法--疾-以样夹本推辽断总肾体第一决,在核乒实资来产数肿量的室基础目上,核把全邪部资竞产按碌照适鼓当标无准划分些为若喘干类努别。第二,在各惑类资慨产中抽样闪选择愤适量降具有锁代表滚性的经资产,应用衰功能每价值己法、考价格压指数取法、钞重置钳核算拐法或察规模唱经济摸效益尺指数授法等炼方法估算爷其重悲置成本弱。第三,依据帽分类隶抽样音估算响资产鸣的重阁置成绸本额顶与账很面历烦史成乐本,计算丢出分妙类资雷产的调整昨系数,其计学算公皮式为利：K为资仆产重飘置成舒本与琴历史约成本即的调标整系律数；R’举为某扯类抽手样资这产的伙重置菠成本朱；R为某许类抽元样资诸产的四历史话成本却。根据蹈调整达系数捡K估况算被堤评估舰资产播的重宽置成莫本,援公式锡：被评疑估资虾产重熊置成驶本＝代∑某北类资保产账幸面历秃史成用本×刚K【例】评估某企例业某骨类通杨用设魂备,经抽悄样选喜择具册有代针表性势的通培用设朴备5台,估算谱其重良置成蜓本之寺和为30万元,而该5台具具有代扁表性似通用抓设备历历史籍成本康之和盲为20万元,该类氧通用俊设备步账面妻历史纯成本究之和绪为50也0万元表。则乔：K=罩30响÷2阔0=障1.盘5该类监通用廉设备膀重置滑成本温＝50贯0×弱1.浸5=告75导0(万元)【思考】这种撒方法进准确请性高朵吗？（二宫）实飞体性候贬值贝的估淹算方丈法资产涨的有室形损汁耗亦岂称实体买性贬纤值,是政指资惩产由络于使用朽及自禾然力砌的作离用导致渠的资均产的溉物理倾性能蒸的损氏耗或牛下降,而引冶起的耕资产嘴价值寇损失。【思考】购买踩全新困资产尊后，泡从未厉使用扎过，绩会不笑会有梳实体乖性贬检值？1、观锋察法观察烘法,也称成新颠率法。它指由具有清专业蔬知识商和丰秧富经晓验的工程贺技术应人员对被劝评估谋资产镇的实杂体各主要萝部位进行技术胞鉴定,进行综合央分析,将评狸估对裂象与控其全代新状够态相单比较,估算实体粗性贬值腿。【思考】观测民法的辱准确毕性与川什么秧有密黑切关眨系？资产搂实体史性贬呜值＝病重置红成本代×实体懒性贬值率或资产貌实体塌性贬爆值＝绒重置挥成本涛×(1锯－实灶体性代成新耳率)其中译，实体米性贬值率=1洁-实林体性成新率【例】一项右资产哨由3部分盖组成披，各月部分梳新旧矿程度颠不一廉样A部分停占总魂价值情的30镇%，B部分狸占总负价值交的40录%，C部分球占总园价值取的30滋%，通过程观察有之后甲，专邻业人享员给免出A部分蔬的成阔新率拥是70落%，B部分胞的成记新率拍是80转%，C部分垒的成景新率条是50评%，此时岛，如师何估京算这皆项资每产的棉成新饼率？被评尖估资变产成残新率=30脉%*侄70完%+伐4蠢0%嘴*8宜0%责+备30抵%*甘50浑%2、使宏用年兆限法使用纷年限劲法是明利用垄被评念估资牛产的实际苏已使渠用年里限与其总使雨用年谊限的比值来判救断其绞实体栋性贬惜值率,进而扶估测碑资产敢的实页体性陡贬值香的方法音。①资本晌实体费性贬衔值率=实际怖已使第用年街限/总使转用年线限②资产令的实膛体性甘贬值=（重务置成鼠本-预计租残值来）×资产角实体财性贬改值率【其中】①预计累残值,指被省评估谈资产测在清理乖报废壶时净收胁回的金投额②总使千用年蠢限,实际已使闸用年焰限与尚可侨使用妹年限之和，【公式】：总使涝用年迁限=实际材已使居用年钟限+尚者可使俯用年蚀限实际钢已使阀用年声限=名兔义已慨使用渡年限哄×资产亏利用议率【例】某资浇产20岂00年2月购蔑进,2会01需0年2月评甜估,经评还估重船置成售本为48万元品。根据败该资贝产技虏术指父标,正常忧使用外情况不下,每天昂应工吹作8小时,该资鸦产实某际每股天工室作7.弱5小时觉，尚怒可使默用6年。球求资独产实肥体性细贬值产（预缴计残勾值很青小）倘？①资产利用覆率＝7.让5×露36陶0×椅10/(8器×3缩慧60观×1蚀0)＝93预.7煌5%②实际恋已使逐用年美限=1垮0×哑93仙.7拥5%阻=新9.厅4年③资产宣的实邮体性恋贬值=4声8÷（6+奶9.价4）×9晴.4述=2剪9.吴3万元3、修纯复金处额法趋（修公复费茫用法赔）利用恢复钟资产辞功能所支逆出的费用撤，来直吗接估给算资凭产实得体性钳贬值滥。（三亭）功窄能性牢贬值蜜的估造算方农法资产闭的功巩能性恒贬值厚，是右指由法于技术师相对饰落后折，而造浪成的温资产资价值旨损失。——无形脸损耗1、膝超额恒运营春成本慨现值离法通常塞情况贞下,丛功能珍性贬渐值的指估算张可以站按下哄列步骤进行扛：第一流,将被评液估资讨产的刺年运京营成莲本与功能积相同或但性虏能更臭好的罩新资凶产的撇年运坏营成紫本进行活比较轮。第二缘瑞,计打算二苏者差没异,危确定净超付额运片营成牌本。净励超额旗运营寄成本尝是超良额运船营成亡本扣汗除其蔽抵减呢的所识得税么以后帜的余忆额年净友超额柄运营坊成本=年妹超额牵运营汇成本明×（序1－缎所得圆税率原）第三,估计首被评屈估资递产的剩余问寿命。第四,以适讽当的折现臭率，将被评叫估资哄产在剩余白寿命兵内每年搅的净超遥额运湖营成沟本折腰现,这些浊折现湿值之和就是漠被评畜估资棒产功能蚊性贬总值。【计算馆公式】：被评垮估资吸产功滔能性贬值粉额＝∑(被评芝估资封产年净超额叮运营矩成本×折现猫系数)【例】被评溜估资腿产为剥某类慎机器育设备饭，据分调查捏，市小场上足已有争性能玩更高盲的设退备出兴售。载由于末技术刮先进攻，新毯设备宜可以宋使操垫作人忍员减熄少，仪每月煎节约旦工资税费用40跪00元。携新设概备和夏被评粥估资怨产的催设备筹年产粪量相烦同，柳预计妹被评委估资兴产设舍备尚蚁可使忘用5年，笼折现脉率10杏%，所携得税问率25软%功能校性贬缴值=4雪00哑0*丙12年*（1-挣25上%）*脑（P/猜A歇,1减0%室,5）=1庄36阶46呈8.僵8【例】某种机器导设备,技术秀先进鲜的设稍备比挑原有非的陈盘旧设尾备生叮产效虏率高,节约押工资衣费用,有关撤资料社及计案算结组果如总下表:某设备喉的技臣术资冶料项目月产量单件工资月工资成本月差异额年工资成本超支额减：所得税(税率25%)扣除所得税后年净超额工资资产剩余使用年限假定折现率10%,年金折现系数功能性贬值额技术先进设备技术陈旧设备10000件0.80元8000元10000件1.20元12000元12000-8000=4000元4000×12=48000元12000元36000元5年3.7908136468.8元2．超脂额投萍资成欺本估达算法功能盟性贬值抽的估愧算还童可以件通过尘超额区投资揭成本脖的估誉算进挑行，女即超额垂投资成本可以视同为功能烂性贬竟值。计算估公式：（四砖）经眠济性称贬值鞋的估愿算方槽法指由眠于外部定条件暗的变到化而造天成的述资产雁价值舍损失院。它有逮两种肢表现鹿形式喉：利暂用率滴下降鱼；收色益额库降低1、间接驻计算疤法其中,圆x为殊功能俱价值报指数知,实洋践中例多采离用经锋验数编据。经济英性贬奏值额么=(欺重置门成本冬-实哄体性辰贬值蛾-功课能性逼贬值词)×经捞济性酿贬值堡率2、直接活计算顺法：经济责性贬治值额骡=资产片年收奶益损洪失额兄×(1齿-所门得税尽率)×(钟P/居A,痒ｒ,唯ｎ)其中,瞎(P纤/A谣,ｒ缩慧,ｎ臂)为鼻年金堵现值逢系数垂。【例】被评馆估资活产为塌一条尝半自意动化躲生产际线，橡尚可晴使用10年。咐由于增物价节变化永，在再保持允该生级产线贯生产妨能力潮的情环况下驱，每起年制译造成肯本将伯增加50丹00元。临折现陕率为10滋%，所价得税菠税率士为25前%，求叉该生伙产线为经济等性贬病值额原？【答案】经济棍性贬转值额=5沉00傲0*（1-龟25膀%）*（P/那A，10思%，10）【例】某被极估生含产线寻设计棵生产念能力处为年这产20恶00锤0台主产品伟,因肿市场骡需求世结构荡变化折,在垄未来重可使妈用年衔限内甩,每钉年产半量估栗计要棵减少毛60省00止台,糊功能则价值兆指数折取0胁.6菠。根队据上紫述条誓件,任该生怜产线事的经敌济性植贬值服率大存约在召以下锄水平愉：经济萝性贬肿值率阿＝[1-(14兆00氧0/隙20炒00早0)0.帅6]×1熊00%＝[堵1-跪0.话81第]×揭10冻0%＝1弱9％【例】数据承上带例，弦假定熊每年翠减少6甘00撒0台产您品，窗每台纠产品葬损失妈利润10沙0元，枯该生尚产线续尚可撑继续微使用3年，坛企业怀所在暂行业庆的投盘资回痕报率豪为10刺%，所勉得税胸税率柏为25校%。则覆该生蒜产线净的经化济性犁贬值打额大乞约为：经济友性贬抵值额络=资产竭年收欺益损字失额炸×(1禁-所热得税喊率)×(夸P/饰A,生ｒ,柳ｎ)经济谦性贬值柄额=(喘6伶00谅0×请10悔0)嗽×(公1-握25旋%)银×(升P/遥A，10值%，3)=4地50再00哈0×仙2.城48颗69=1浅11使91剑05（元岛）第二辛节非收益旋法一、米收益法涵米义及涨前提（一乓）收合益法董基本托含义收益袖法又桃称收述益现羡值法舟，是田指通象过估塞测被灯评估沈资产未来仙预期俗收益妻的现另值来判臂断资叹产价匀值的折各种辱评估方法奸总称共。“将奥利求攀本”【例】假设肌某项杨资产袭未来3年，代每年朵都能岂给A公司与带来10爸0万元高的收涝益，A公司峡期望顺的投占资报换酬率秧是10坊%，层请问昌：A公司品愿意澡出多呈少钱肿投资芬这项油资产洒？（二虏）收史益法扎的前匀提1.被评惠估资耍产的未来乘收益可以旬用货舟币计提量2.被评陷估资者产所恶承担市的风险可以冤预测舅并可双以用青货币冶计量3.被评电估资遍产的使用醋年限可以在预测二、邀收益窄法的明基本棚程序1、收集并验记证与丘评估因对象跟未来祖预期兆收益使有关复的数据喘资料,包括棕经营守前景生、财偏务状沾况、胀市场良形势奶、以讨及经才营风阳险等找；2、分羊析测粪算被渗评估探对象往未来预期喇收益;3、确孩定折现递率或资稠本化完率；4、用找折现辆率或邮资本岁化率屯将评质估对介象未崇来预乏期收勺益折算暑成现另值；5、分怕析确县定评估办结果。三、凳收益警法的轨基本俘参数（一）奋收益箱额在资迅产评主估中,资产另的收铜益额爪是指尘根据京投资价回报租的原烟理,资产荒在正庸常情膀况下都所能管得到会的归其拜产权旺主体首的所馅得额。【特点】其一,收益强额是材资产未来默预期值收益额,而不必是资青产的历史睛收益厨额或现治实收处益额；其二,用于始资产驳评估蜘的收负益额脖是资筝产的客观盯收益,而不壳是资鞭产的实际关收益。（二）选折现塞率从本丑质上尽讲,折现枣率是扰一种安期望坟投资节报酬粗率,是投麦资者庆在投弓资风少险一畏定的裹情况如下,对投滴资所路期望裳的回报门率。资产折现惧率（权撒益资把本折观现率怕）=无风悔险报竿酬率+风险幼报酬适率=无风筐险报绸酬率珠＋资啦产市融场风愉险补庸偿×风险恼系数=无风巩险报乖酬率＋贝（社袭会平均霜收益东率－的无风碎险报酬蚊率）×加权类平均资本渠成本熄（折独现率与）=权益龄成本×权益戏比＋负债膝成本×负债裹比【其中】权益库成本=无风险处报酬仍率＋织风险报酬掠率风险报酬敞率=（社椅会平午均收抄益率株－无风险蜡报酬惩率）×风险远系数（三筑）收涨益期昂限收益阔期限演是指挥资产朝具有吊获利钟能力确持续期的时宋间,通常掠以年毯为时今间单腐位。四、框收益堤法的基停本店计算公式收益法的夺计算皂方法途可以另分为某若干类，其一是针不对评嘱估对剖象未分来预仰期收俊益期袖限的耐情况庙划分饰，分塘为有限荒期和无限抽期的评奖估方法中；其二是针蔬对评专估对熔象预锦期收沈益额遭的情娃况划辱分，快又可肾分为等额洁收益评估私方法沾、非等浮额收堂益方法税等等顺。P—衡—评估使值；i—炼—年序宗号；Pi——未来篇第i年的摘评估券值；Ri——未来治第i年的胶预期妹收益监；r—碑—折现胖率或抓资本肆化率塌；ri——第i年的温折现捎率或丙资本限化率杏；t—阅—收益趣年期世；n—烛—收益哥年期蛙；A—戒—年金贺。（一）彼等额捆收益计算直公式1、在慨收益虽永续,各因猪素不蛙变的样条件奸下,P＝A/轻r其成荒立条纪件是俱：①纯浑收益粱每年殃不变鼠；②资槽本化惑率固家定且照大于即零；③收稀益年俱期无坡限。2、在慕收益尸年期辞有限,资本般化率弊大于蛾零的边条件纹下,有以廊下计僚算式稻：=A×(P横/A，r,寨n)其成立收条件厦是：①纯畜收益垫每年村不变盆；②资琴本化附率固漠定且辱大于统零；③收冰益年祸期有稿限为n。3.在收忽益年仓期有党限,资本皆化率榴等于耳零的逝条件挣下,有以赞下计护算式规：P=名A×n（二）痒非等蔑额收变益计殿算公陪式【第一】纯收畏益在麻若干瞧年前穷变化倘，在似若干怜年后羊保持是不变1、无菜限年执期收纤益。其基本败公式歼为:其成立码条件幻玉是：①纯列收益闸在n年(含第n年)以前面有变碑化;②纯收助益在n年(不含康第n年)以后缸保持宗不变;③收益搜年期摩无限;④r大于放零。2、有爬限年呀期收携益。愉其计胁算公纵式为:其成立另条件逝是：①纯镜收益着在t年(含第t年)以前第有变离化；②纯括收益发在t年(不含酸第t年)以后反保持碗不变咐；③收粘益年增期有川限为n；④r大于葡零。注意:纯收益A的收熊益年尤期是(n储-t弦)而不敢是n。【例】某企窝业预欠计未促来五歼年收妇益额童分别垂是12万元映、15万元励、13万元偏、11万元叠、14万元捆。假迎定从姿第六叶年开坝始，臂以后策各年闹收益漠均为14万元秋，确冬定的惊折现音率和婆资本急化率闹为10兴%，求：1、永刑续经村营条澡件下封该企咽业的勾价值2、50年的久收益客价值企业想价值=1来2/姜(1叨+1泽0%究)+言1洒5/吓(1造+1仆0%赖)2+柿13裂/(叹1+殃10螺%)3+吵11主/(捞1+怕10遍%)4+彼14夹/(咳1+磨10京%)5+14毙/1大0%×(1正+1案0%匙)-550年的列收益权价值=1竭2/津(1冬+1壤0%港)+棚1谊5/阵(1刺+1避0%习)2+1贩3/卧(1默+1展0%仅)3+跳11落/(牙1+规10懒%)4+获14哀/(顾1+晕10四%)5+14役*血(雄P/波A,刃10磨%,岩45汤)参/杆(1渔+1番0%崇)5【第二】纯收隶益按层等差秀级数担变化1、纯羊收益循按等涨差级宵数递增，收益卵年期猴无限条件其成连立条序件是胀：（1）纯寻收益悲按等舌差级丽数递让增；（2）纯莫收益不逐年炒递增四额为B；（3）收损益年致期无敲限；（4）r大于0。2、在芽纯收筛益按嚷等差狱级数递增，收益耳年期熟有限的条膜件下宇，有留下列暴算式熔：其成持立条帝件是田：（1）纯皆收益榴按等谋差级略数递乱增；（2）纯羡收益絮逐年罢递增暮额为B；（3）收棕益年劝期有帽限为n；（4）r大于0。3、在歪纯收蹈益按句等差冬级数递减，收益蹦年期确无限条件令下，炭有下烈列算果式：其成头立条纲件是嘱：（1）纯例收益号按等恐差级捐数递偏减；（2）纯音收益涂逐年船递减挨额为B；（3）收缴益年易期无侧限；（4）r大于0；（5）收勇益递歪减到0为止4、纯李收益高按等顾差级贡数递减，收套益年辛期有白限条渴件其成挪立条使件是斤：（1）纯过收益栽按等葱差级拿数递捐减；（2）纯必收益仰逐年浴递减犯为B；（3）收催益年贼期有悟限为n；（4）r大于0。【第三】纯收橡益按杰等比你级数授变化1.在纯用收益终按等芹比级侵数递渴增，缠收益爷年期缸无限艇的条缘瑞件成立瓜条件都：①纯纳收益盲按等帜比级荐数递信增;②纯收末益逐奶年递刘增比痕率为s;③收益疫年期摊无限;④r大于污零;⑤r播>s皱>0鼓.2.在纯点收益娱按等步比级弱数递怜增，休收益碧年期懒有限成立秒条件腾是：①纯本收益申按等取比级笔数递精增;②纯收蜂益逐矩年递渴增比已率为s;③收益桃年期竖有限;④r大于傲零;⑤r盏>s乔>0金.3.在纯烛收益低按等奔比级侮数递伏减，过收益妈年期安无限成立锈条件初是：①纯阿收益千按等畜比级稿数递芳减；②纯收所益逐税年递漫减比蒜率为s;③收益润年期使无限;④r大于筒零;⑤r愿>s徐>04.在纯情收益罢按等仔比级短数递似减，衔收益泻年期【第四】纯收宣益在罩若干刘年前铃保持辜不变瞒，预驻知未栗来若幼干年柔后资挪产价遗格P锻=A考*变(旱P/趋A,劣r凤,坦n)办+逐Pn/(吴1+武r)n成立哭条件反是：①纯们收益绘在第n年前鞭保持田不变;②预知万第n年的膏价格读为Pn③r大于比零。【例】某人公持有菜甲公扣司股倡票10泪00股，禽每年御每股锐股利零是1元，盼预计轻股利汽情况烘将保妻持10年，翠但是妈由于腿个人减原因呼，可特能在逢第5年卖吊掉股召票，蠢预计陷第5年股无票价禽格为20元/股，猾折现沾率10绕%，求评辰估值膛？P借=A替*电(绣P/鸦A,杨r惯,释n)搏+板Pn/(稼1+需r)n第三后节钉市场材法一、尤市场侧法的划基本棚涵义市场贤法又久称市刑场比唐较法顿或现咬行市谣价法创，是林指通方过市技场调场查，净选择控市场鼠上与储评估版对象闻同样临或类皮似的隐资产忍，利治用其患近期戒交易渗价格愤，经乓过直接基比较或类比耻分析以估请测资锯产价扬值的月各种吃评估印技术插方法碑的总耀称。--重-替代关原则--闻-市场珠法是最为完直接远、最床具说赵服力评估反方法分之一辛。二、虏市场法的理基拐本前提通过市场材法进棵行资讽产评哨估需满示足两个基仍本前份提其一,要有一恒个活跃惹的公扇开市廉场；其二,公开市场上有可比只的资挠产及巾其交典易活动。资产及其潜交易腾的可榆比性体析现在以下仰方面：（1）参蕉照物偏与评敬估对越象在功能上具朴有可驾比性起，包董括用井途、且性能报上的逝相同锤或相长似；（2）参虚照物冠与被沈评估厌对象贤面临类的市场喇条件具有订可比店性，召包括托市场诊供求访关系皆、竞生争状鬼况和狂交易坛条件许等；（3）参涝照物剪成交枣时间煌与评含估基疯准日捧间隔光时间粗不能过长藏，即时间饰可比。三、辱市场沃法的挺基本短程序1、明握确评搞估对创象2、选危择参侦照物——注意敲可比值性（训功能、市品场条充件及成交明时间致）、置参照悟物数嗽量（椅通常叔应选择三个以倦上）3、在评估插对象济与参星照物酬之间拨选择枣比较卖因素4、指住标对比笔、量化符差异——差异数量轨化和顺货币污化5、在拢各个圈参照栽物成盼交价扑格的窑基础傍上，口调整淋已量秀化的对比辛指标描差异6、综旷合分驼析确联定评喘估结扶果——加权适平均丈办法颜或算瞧术平窑均的精办法命将初世步结富果转高换成馅最终帆评估单结果踪蝶。四、礼市场剂法处的具圣体评可估方忍法（一）危直接线比较妈法直接才比较臣法，虾直接利用参照架物的交易渐价格拐及参袭照物恢的某幅一基本奸特征内，直独接与评估沫对象林的同钱一基工本特纷征进行苹比较塑，从准而判断农评估世对象吸价值母的各痛种具善体评粪估技央术方法州。评估参照嚼物评估赶对象参照千物对象过价值÷成交潮价格鄙＝A因素÷酷A因素【思考】直接顽比较昼法，秤运用秃范围胖狭窄深？1、现走行市价泰法—上市但流通劲的股君票、变证典券批量常生产眯的设苗备、排汽腹车当评估蛙对象妄本身危具有久现行浆市场震价格恩或与阀评估研对象报基本按相同适的参管照物徒具有河现行竖市场满价格侵的时殖候,可以直接蹈利用评估王对象鞠或参桐照物梦在评崖估基拥准日晕的现投行市断场价营格作第为评茶估对粪象的捐评估乐价值坟。2、市价折扣跪法--纳-交易嘴条件市价执折扣凡法是敬以参肢照物坝成交裙价格樱为基骡础,考虑城到评饲估对扩象在销售搅条件、销水售时限耍等方面宾的不弟同,凭评本估人捎员的经验,设定培一个杆价格蛙折扣亭率来害估算悉评估砍对象稳价值快的方抢法。资产评估童价值轨＝参前照物捎成交叫价格×(奔1－价颜格折隐扣率)【例】评估猎某资肌产,在评背估时症点与其误相同刮的资剖产市饶场交存易价己格为10万元,经评土估师半综合护分析,认为淋市场凶折扣始率为40扛%,资产封评估根价值迟？资产评估监价值=1永0×壁(1诵-4铃0%富)=奖6(万元)3、功能榴价值类比冰法--环-功能功能及价值坐法是榨以参例照物修的成犬交价分格为悠基础,考虑陕参照毙物与灾评估亭对象程之间庸的功做能差番异进您行调墙整来誓估算绞评估欣对象泛价值喇的方法茧。①资半产功浪能与献其价炭值呈线性请关系的情晴况,通常弓被称作测生产袄能力柏比例御法：资产参照皮物评估略对象参照述物评估垂价值÷成交婚价格=生产扑能力÷生产自能力【例】被评估洒资产井年生母产能山力为90吨,参照哪资产煌的年袄生产锄能力伍为12须0吨,评估周时点大参照取资产霸的市核场价籍格为10万元,由此典确定蒸被评歉估资产辰价值第？资产振评估使价值=1妖0×浅90蜘/1思20锤=7悉.5伍(万元)②资橡产功滤能与门其价裂值呈指数蚀关系的情青况,通常犁被称沾作规斥模经昂济效拦益指将数法婚：资产参照编物评估因对象参照凭物评估堂价值÷成交已价格=(生产葡能力÷生产俗能力)x【例】被评必估资至产年甚生产量能力笑为90吨,参照间资产榴的年帆生产施能力验为12野0吨,评估父时点价参照侍资产掩的市篇场价合格为10万元,该类把资产圈的功汁能价舒值指饱数为0.稀7，由丽此确昂定被裁评估枪资产绪价值资产赠评估敲价值=1衡2叮×即(9承0/辨12尝0)0.尸7=9肆.8物1(万元)4、价格指数课法--剂-时间付间隔价格质指数枝调整正法是花以参宫照物旧成交凯价格禾为基以础,考虑剧参照库物的稍成交扒时间耗与评致估对具象的杏评估受基准杂日之临间的督时间陪间隔测对资延产价光值的煮影响,利用兽价格妖指数丧调整谣估算吃评估温对象做价值雾的方法方。资产评估江价值赚＝参闻照物摇成交置价格×(录1+价格堤变动指数)或：资产评估葬价值宴＝参部照物社成交陡价格×价格贷指数【例】与评估保对象啦完全姿相同悦的参步照资产3个月前因的成区交价你格为10万元,3个月竹间该类蝇资产升的价站格上吩升了5%乞,则：资产评估巾价值=1根0×赌(1驴+5驻%)果=1悬0.除5(万元)【例】与评出估对杰象完韵全相哈同的抓参照绵资产3个月颤前的英成交隔价格傲为10万元,参照眼物交达易日嫩定基买价格采指数10滴5%，评午估基搂准日瓣定基椒价格楼指数11蓄0%，则蛙：资产叫评估包价值=1邮0×怪1造10闹%腿/1耗05湖%=硬10度.5（万顶元）5、成新研率价格甜调整个法--泻-新旧殊程度成新蓝率价笑格法费是以撞参照粒物的茫成交资价格向为基锹础,考虑膝参照沉物与倚评估走对象雕新旧索程度细上的兵差异,通过谨成新树率调岂整估碗算出竟评估存对象鄙的价弟值。如其计症算公暮式为判：资产参照衔物评估筑对象参照快物评估精价值÷成交垮价格=成新苏率÷成新椒率6、成本跌市价尼法成本避市价好法是惠以评严估对领象的作现行够合理禾成本齿为基削础,利用岔参照均物的覆成本观市价能比率隙来估扑算评藏估对龙象的缓价值纹的方哄法。绘用数般学式表达:资产续评殃估对铸象参照赢物参照剥物评估荡价值÷现行合理成本箭＝暑成交见价格÷现行渡合理晨成本资产蜜评估貌对象森参锦照物评估软价值=现行付合理衰成本×成本夏市价扰比【例】评估章时点谨某市见商品浙住宅旗的成裹本市慰价率买为15闲0%咱,已知门被估敢全新聚住宅店的现做行合敏理成挪本为20万元,则其荡价值悦？资产雕评估料价值=2证0×务15镜0%蛇=3绣0(万元)7、市盈活率倍数办法市盈裳率乘马数法摆则主岂要适哗用于债整体邻企业肌的评如估。市盈甜率乘鸽数法新是以雀参照比物(企业)的市相盈率套作为豪乘数(倍数),以此找乘数孙与评像估对规象(企业)的收结益额舟相乘份估算做评估桂对象(企业)价值厨的方肆法。秤用数吹学式表达逢：市盈忙率=每股谢市价/每股印盈余资产捆评估时价值城＝评穿估企需业收梳益额×参照芬企业斑市盈匙率【例】某被掉估企雨业的女年净皆利润家为10割00万元,评估脊时点鞠资产麻市场垦上同圾类企辫业平旷均市雄盈率兔为20倍,则：该企浪业的鄙评估挎价值=1割00贱0×欣20浪=2拢00期00余(万元)（二）馒类比患调整目法类比居调整慢法是弃市场肺途径逆及其撇方法洽中最挤基本呜的评碑估方馆法。钟该法岂并不身要求格参照狮物与姓评估姐对象抛必须讲一样芒或者飞基本忍一样嫂。只要偶参照己物与沫评估衰对象织在大令的方蛮面基籍本相软同或弹相似，该庙法通球过对智比分检析调查整参私照物吓与评搭估对拳象之亿间的旦差异劣，在属参照坑物成极交价盘格的捉基础勤上调卫整估互算评旁估对梯象的搏价值焰。资产评估政价值=参照迹物成贸交价格格＋时间调整移值＋区域调整御值＋功能调整宽值＋成新似率调整牢值＋交易标情况调整渴值或：资产评估宣价值=参照泥物成郊交价消格×时间调整科系数×区域调整已系数×功能调整暮系数×成新罪率调整勤系数×交易艘情况调整们系数【例】