建设工程投资监理

工程造价管理

主讲：白冬梅第七章建设工程投资监理案例：-某大厦项目总建筑面积为45,125m2，其中地下建筑面积为13,020m2，地上建筑面积为32,105m2。-地下2层，地上裙楼4层，塔楼25层。投资计划-批准的项目总投资12,527万元，其中建安造价为8,913万元，资金来源为某开发投资公司自筹资金；工期节点：-2009年3月开工-2010年1月主体封顶-2010年3月开始外装修-2010年9月开始内装修-预计2011年7月竣工问题：-截止2011年5月，项目施工已接近尾声，此时的预计建安结算价约为18,670万元，比批准的建安概算价8,913万元多约9,757万元(即超出约110%)主要原因：1.范围调整-增加金额约5,042万元-新增工程内容：a.室内装修工程(2,691万元)b.室外综合管网工程(1,043万元)c.室外强电工程(550万元)d.楼宇智能化工程主要原因(续)：1.范围调整(续)-新增工程内容(续)：e.外墙灯饰工程f.天然气工程g.室外给水工程h.室外环保工程i.零星增加工程(500万元)主要原因(续)：2.标准调整-外墙装修工程标准提高，增加金额约1,500万元1)干挂石材450/m2升至1400/m22)铝塑复合板350/m2升至550/m23)玻璃幕墙600/m2升至850/m24)铝百叶300/m2升至450/m2

主要原因(续)：3.市场价格调整-市场人工、材料价格涨价，增加金额约1,515万元，即涨幅约17%

主要薪原因(续)：4.工程槐变更-增加脸金额蓄约1,赔70卫0万元-主要蹄内容泥：1)挖孔悉桩深辅度增哲加2)钢屋舅架安席全加孕层3)基础军变更4)消防哥、机结电涉捡及变富更等一些撑思考纲：1.概算死范围扭的统季一化小、标脏准化-包括胃范围年与不锐包括星范围2.概算饲的工园料规丝式范-需明光确装驰修标扒准一些期思考(续)：3）实途施者化的分抗割导靠致责尽任的神分割a、概功算-主要左由设愚计院夺编制b、施殊工图克预算-业主宿自已土编制掌或委折托第没三方罩编制c、实誉施-合同河价格联由招润标代好理招摘标确扔定，轧大量腥的设注备材谷料采昼用甲护供或径甲定撇乙供斜确定税；变地更审疏核、币支付卧控制至由业附主或摔第三潜方承滑担d、结叙算-由审寻计单亩位或糠第三令方负加责一些蔽思考(续)：4.充分倍的前吓期时叙间-留给厦设计辱单位蜡进行康设计葵的时谦间不疫够，胶设计到图纸斧质量床差，踏众多呢技术捎遗留沉问题挡延至讽施工问阶段拔解决振，大驼量的贞设计独变更巴将会氏出现怜，业角主不笼得不浇投入谨大量指人员版处理年设计托修改蜡、签比证、坑技术核定酿单等伟问题;一些扶思考(续)：5.团队爽合作-业主绳、设损计顾闻问团糠队共妥同对罗概算辟进行累优化姨，郊包括点经乡丰济、烤技术脱、设送计上烧的综砖合考浅虑，壮从而军达到埋三者筐的统卫一。阳在此离基础闸上不伍断地蔑调整貌概算，字并最达终确闸定造凉价的航控制盆目标。第一屯节潮投资疑监理编的概灰念一、茎现代昏工程国的特栏征：捷庞大昼而复纤杂的扮综合疼性工蓝程1、工肯程规处模庞娘大、独结构吹复杂2、投繁资巨桂大长江闻三峡失工程殖投资18无00亿元抽，南泰京奥夸体中闻心投被资20亿元律、鸟朝巢投裳资约35亿元3、专攻业多仙、系易统复青杂4、工倒况复见杂5、参渴建单叙位多6、投苦资控方制难蜓度大第一挥节慈投资芽监理液的概与念二、纱投资幕监理横的由吐来经历亩了从寨质量轻监理测到全霜面监埋理的及过程孩。19雀85年«公路沟工程派质量仓监理厦暂行浸办法»19华88年«关于歌开展艰建设哭监理楚工作踪蝶的通性知»，标烫志着尚监理况工作毁的起皂步19涝98年建返筑法特规定乓推行云建筑洋工程香监理枣制度轨，开揪始了呜全国样大范左围推岂行20坦02年«建设次工程坝监理泄规范»，明尾确了隙监理蠢必须旧签订市书面诸委托扑合同坊，并牺且对冻建设旋工程良造价寻、质西量、粥进度附实行小全面平管理闸。第一本节华投资斥监理关的概贩念二、摘投资弯监理希的由坛来19谨85年«公路饱工程勾质量喉监理横暂行芹办法»19肤88年«关于叹开展见建设妈监理茄工作爪的通女知»，标汇志着偶监理俯工作外的起乘步19乱98年建慕筑法亦规定积推行哨建筑岔工程细监理轮制度剪，开敲始了骂全国崇大范撕围推沾行20床02年«建设垫工程滩监理凡规范»，明讲确了糊监理姑必须驴签订高书面岛委托礼合同鸡，并裤且对芽建设沙工程阔造价坑、质销量、崖进度弄实行送全面爱管理例。（拴然而质量诵、进毒度和题投资全面录监理吐模式并不完厦全符肉合我国目前建筑择市场俯的实际菜情况）国内阅建筑莲市场喷实际：国内监理轻工程退师的工策作大吴多仅嘱限于质量考的监真理和之管理，进度属的控工制工作怒主要街还是第一臭节董投资升监理俘的概相念由业主个（投惰资方雾）或森业主厦代表（一窜般是帝项目顿管理凳服务拴机构克）来斜承担谈，投资降控制的工可作主好要由工程教造价技咨询记中介弟机构来承股担。19铃95年起滋上海尸一些赶工程驱造价慕中介套服务麦单位甚在国粱内率海先开叨展投海资监散理业饺务，匠其内卖容就税是在工程鞠建设肿的过渠程中饶提供决造价四咨询俭服务；20酒00年，<上海制市建倍设工扯程造妨价咨爷询服唐务性搬收费感暂行避标准>，标匪志着全过袄程造额价咨驾询的渔中介纹服务精工作在上呢海的合死法地阶位的形悠成全过棋程造鲜价咨饲询从传统沿的主要直依据厌“事西后审伴核”相转变舰为“顽事前就”和外“实棍施过总程中棋”的驰造价赔专业匆监控颜，并挂为事披后审抗查提赌供充亲分的蹄依据磨的方滴法，纹俗称掌为投资军监理。目标控制事后控制事前控制事中控制“事前”：在所投资常发生则前的丸控制[以前条期(设计)阶段深为主]“事中”：在融投资搜发生虽时的蜜控制[以项烫目实誉施(施工)阶段竹为主]“事后”：在湖投资冻发生变后的宋控制[以项创目实贯施(施工)及竣韵工决笛算阶之段为撒主]目标控制全过程动态的全方位动态们的：烘是在搅节点斗控制(如概灾算、郑预算)的基风础上,进行双连续陈的控牲制，释并对渗控制盏目标扒进行她完善放、补缝充和递修正献；全方劈燕位：夫是各差专业寸、各睡子项辰的全健局控蔬制；全过萝程：盾在已车定的才控制吼目标灭下，垃全责忆、全诞方位，溪全过查程的剖控制(强调乱造价锐控制副的单弯一责买任制)。全过彼程造拾价控喘制的各关键元：事前倦的、动态翁的、全过蜻程的控制逆和管河理，勉建设含项目映的全部罚投资全过躲程造惜价控叨制的劲重点案：规划杆好前肿期，沃控制股好后腔期第一殖节隐投资幻玉监理掀的概嘱念三、伶投资恨监理漏的作托用1、控歼制施谋工合坦同造挂价的饼核心桃环节合同净造价攀始终吐是甲蔬、乙痛双方笋关注海的焦服点，侵实行吊投资状监理凝有效遗防止张高估江冒算喉、控横制变丑更、洲及时退采取低纠偏驼措施获控制可投资2、质猫量控川制的怠重要逼手段通过抽计量功支付愧制约袄承包御人履插行质洗量义汤务3、进阵度控猎制的电基础通过且累计总支付疑曲线汤反映药实际历的进础度情今况，部及时奖发现怒偏差价，及爬时纠劲正4、保封护承悔包人甲合法岛权益症的重顾要途社径按合怜同办蝇事，追履行同付款瘦义务忙；与肾业主杂相制嘉约，签完善咸前期童工作邻，减集少变思更第一浓节释投资膨监理考的概良念四、最投资摇监理酱与工忧程审困价的共区别1、服政务阶纳段不猎同投资边监理积全过臂程参示与；装工程捆审价帐在竣呢工阶朵段参傍与2、人厕员构祸成不密同投资饱监理猴专业虏类别狠多，纷对专邀业技篮术和抢工程趴经济条都要问有很押深的智造诣栏；审托价人培员专姿业结顶构单筝一，含视野剧比较昂狭窄3、服渔务内筑容不刷同、券深度镜不一厕样前者胳是主丝式动的扑、事成前的援、动龟态的子控制聋，从啊方案宰设计昨到竣好工结柜算全袍程参雾与；稠后者艘是被绞动的端、事批后的妄、静秧态的棉控制觉。第一送节轿投资扶监理弯的概锹念五、械投资摆监理扑与财谢务监攀理（财政粪投资谅性质攀的全垒过程配造价捐咨询）的岂区别1、咨锅询的桶立足切点和制角度妨不同投资虎监理惹侧重催咨询使服务酸，服葡务对典象广瞧泛，呢立足畜点是证项目财业主态；后导者主城要是棚对财刻政资级金的属审核餐和监化督，条政府杨立场2、咨堆询切恶入点孕不同前者歌从控县制项厨目总奏投资重、建茂安造杂价入暂手；魄后者漏从概管算、膛已批铃准概花算的帐对比过分析枣以及努财务结资金滨流向垂等作川为控诱制的旁切入或点第一偶节贱投资辽监理捆的概缘瑞念六、提投资超监理尿存在跪的问挪题1、合情同价阶不确坐切、茂不合繁理因地作制宜阶确定老合同系类型隆，不吃能盲薄目推党行闭辫口合咐同2、投跨资监纪理的翁法律弊依据胜不足对于督投资偿监理丹没有浅相关奴法律腔规定闻，仅孤上海核市有点一些吼地方而性文栋件，火但法父律效逮力低萍，不信足以取形成锁推广第二熄节善投资凝监理叫的原输则1、依村法办御事原序则2、恪傅守合盐同原拌则3、公摊平公艰正原披则4、准晨确及盼时原脂则第三胁节围投资导监理引的主乡丰要内会容和丝式基础饥工作一、逐投资削监理诊的主应要咨降询服愁务内衰容决策孙准备占阶段1、感在可控行性文研究欺报告别的编激制中极过程静中，井重点弓参与苏论证妖投资谦估算杠。（万或负舰责编闪制报纤告和尼估算枝）2、在焦征地廊动迁四过程蒸中为牌业主井提供瞒投资欲控制符服务利，包面括各灾种征颤地税宵费和汇各项汉动迁普补偿掩费用爬等。设计珠阶段3、在顿勘察抚、设洁计的遣招标养工作诉中，唱为业怀主（煤或业电主代都表、净下同肃）提他供勘吨察、海设计绿的收烤费咨挠询，蜘协助替业主罩挑选山好勘菠察、扇设计兼单位供。4、在醋初步疼设计挺过程挽中，义重点危参与灰概算康造价恼的论风证或尤评价表（或旷负责点编制宏概算付）。恋进行却概算坝与估县算的占偏差孟分折沫，并货针对器性地随检验奋偏差践对可感研报态告中轻的财罩务评蛛价指瘦标的聪影响殖程度较。第三雄节糖投资奸监理纷的主重要内突容和肃基础怒工作一、洲投资柿监理序的主缴要咨泉询服美务内协容5、在增设计煤阶段违及时骄计算赌、分昼折、踩对比叼各项师枝术捎经济区指标蚕，通膛过预症算的煎编制尽或审塔核和江分折腔工作凯，检勇验概割算控乱制目倚标值捞在设借计阶总段的满执行量情况么，发陈现偏柴差时普，及抬时提燥供投画资监雹理意海见或获建议没。招投错标阶械段6、在宪施工牙监理供的招芹标工斑作中璃，提崖供施采工监仪理的塑服务稻收费倘咨询要。7、在鞋工程丸施工壮招标礼工作奏中，坛为业益主提烈供招规标文倚件、关评价拣办法立和招端标标验底的肝咨询麻意见腰，参危与评覆标工旋作，糕协助惭业主训签订榨一份散合理修、有宪利于漆投资斑控制裤的施民工承遮包合娱同。第三康节忍投资秃监理械的主驴要内陆容和极基础尤工作一、惕投资续监理洋的主寻要咨器询服优务内右容施工尖阶段8、在点三通蜘一平损阶段协，为怕业主妥提供世造价限确定猛与控投制服俊务，卖包括矩临水辛临电解工程冻，场登地平块整、店交通递改道度等工篇程。9、协参助业爸主确叼定与民控制信市政遥配套影和其联他专浴业管逼线配忌套工终程的临造价且或建外设费姿用。10、参证与材饿料、抖设备棋采购个等经分济合万同的册洽谈温、签付订工昆作（如业主求采购枪），绪提供亡询价果服务朱，对笋合同馋中有课关经魔济条痕款进旺行专猜业的稍审核醋，并箩提供疑意见说或建浆议。11、审贩核施虽工单躺位每划月的描形象屠进度母造价饮，签骡置支号付工远程款袋意见呀书（恐包括虑预付携工程哥款）词，协少助业饱主做律好中斩间结喂算工裤作。第三扣节塘投资勇监理太的主盐要内殿容和心基础池工作一、路投资遮监理绵的主洗要咨涂询服属务内钟容12、实么施对吵施工秩过程爷中出导现的灯设计菊变更颠事项证的造浩价确挺定与劝控制斯工作减。13、实翻施对测施工跌过程舱中出船现的勉现场户签证责事项溉为造婶价确供定与种控制财工作证。14、参哄与工讽程建阁设资傍金的肾计划氧管理秒工作御，协得助业绍主加穿强建备设资牲金的夕成本尊控制岗。15、建过立概犁算（嗓目标坝值）俊投资根控制学情况抢的动惩态分岩折和钥披告定制度展，及袋时报仍告已妈完工熄程的遮造价盯控制六偏差视程度记，动皇态预拘测未芬完工缩慧程造凑价数柏据，袍综合师分折训整个田工程胀建设迅投资叙控制摄的状治况，谅提供汽专业钱的意业见或敢建议络。第三寺节形投资罩监理痰的主笋要内荷容和朝基础毁工作一、啄投资玩监理储的主猜要咨费询服遮务内样容竣工棒阶段16、完送成竣贫工结追算审碎价或游合同居清算锁工作泄。17、协博助业凳主正样确编隙制工贯程财诵务竣边工决由算报汤表等呢资料纪文件供，协木助业衡主完酱成财勾务竣欠工决滚算的兵审核灭工作则。18、在投资屑监理素的全搭过程坦中为业桥主提星供与盟工程邮建设算相关伴的造歇价信程息服迎务。19、提纽奉供投软资监扫理的肉最终榴总结握报告坟。20、业贿主提雁出的魄其他燃合理卡的造安价控乱制服辱务要掌求。20离23吩年6易月2惠7日偏差比较疗计划谢值与董实际蛋值工程染进展收集实际数据采取疼控制玻措施Ye孤sNo实际叔值人力物力财力一、花动态炕控制婚基本箩原理第四选节婆投资捉监理兼的基案本原灵理和钟方法20逃23伪年6妈月2制7日第四岛节话投资洒监理创的基家本原省理和骡方法动态态控制沈的工怀作步董骤：第一浅步：摇项目踩目标太动态角控制代的准瘦备工棕作；第二蝇步：碍在项壳目实辈施过戒程中库对项羽目目滔标进屯行动锦态跟终踪和惩控制堆；第三扭步：银如有攀必要(即原行定的卵项目茶目标猾不合令理，腿或原梁定的裂项目忙目标件无法叼实现怕），优进行航项目导目标鉴的调洪整，柔目标草调整块后控煌制过白程再茫回复源到上胞述的陪第一蹄步。20做23剥年6狐月2逝7日第四能节晕投资惠监理匠的基甚本原定理和偶方法项目哀目标徒动态傲控制堤中的填三大肌要素飘：目标肉控制盲过程涛中的吐关键蛮环节狭：通过丙目标瓜计划印值和顶实际王值的第比较智分析急，以胁发现夕偏差。这种共比较迫是动态俭的、政多层富次的；旁同时黎目标勤的计觉划值伙与实万际值旦是相对敌的。目标似计划迹值目标饼实际该值纠巷偏辣措航施三大逆要素比较第四睁节诊投资摊监理缘瑞的基直本原扁理和贪方法在设计柿过程义中投资篇的计映划值纺和实泉际值馒的比湖较即工程集概算透与投骆资规懒划的比绑较，领以及工程私预算莫与概汽算的秃比较。在施工宅过程控中投资绸的计哀划值率和实键际值狱的比怎较包定括：工程限合同隆价与矩工程杆概算导的比录较；工程有合同芹价与辫工程里预算扇的比斑较；工程闪款支镰付与风工程愤概算跨的比罩较；工程悲款支魄付与荒工程铁预算丑的比照较；工程今款支卧付与颗工程酿合同蒜价的乡丰比较破；工程建决算乡丰与工址程概皂算、迟工程骆预算档和工盖程合煮同价厚的比翻较。由上争可知额，投资羞的计谜划值究和实蝴际值萌是相槽对的，如嚷：相硬对于妻工程驳预算扩而言宫，工压程概抗算是注投资博的计酱划值匠；相颤对于辫工程梁合同不价，厨则工姻程概立算和简工程厉预算晒都可屠作为艳投资番的计席划值价等。第四欺节该投资向监理圣的基吊本原劳理和梅方法2、动依态控穴制中午的纠湖偏措彩施（1）组织科措施乎：分析驶由于想组织里的原慢因而计影响者项目帐目标亲实现慈的问五题，序并采素取相宫应的探措施彩，如片调整位项目东组织钻结构脆、任慰务分扣工、熄管理蚁职能昌分工域、工残作流气程组永织和副项目弄管理狂班子部人员卧等；（2）管理熔措施怀：分析惧由于匙管理糠的原美因而霸影响为项目色目标项实现亭的问程题，或并采睬取相或应的阅措施掌，如拼调整规进度旱管理甲的方察法和耍手段股，改太变施蛋工管常理和蛙强化扬合同努管理且等；（3）经济迫措施摆：分析祝由于惕经济骑的原敢因而扎影响悦项目旱目标再实现煌的问果题，顶并采衡取相秒应的娇措施适，如滔落实以加快核工程床施工饮进度蚀所需浪的资屯金等嚷；（4）技术绕措施种：分析巡寿由于它技术溉（包划括设棍计和跟施工崖的技破术）村的原角因而寇影响若项目段目标脑实现垫的问盖题，树并采稼取相俗应的挽措施则，如碑调整杏设计秧、改吉进施洽工方捕法和摔机具控等。第四捉节捷投资团监理判的基舍本原角理和爆方法3、投该资控歼制的锡基本只流程第四园节翻投资朝监理哭的基想本原影理和魄方法二、衡投资总分解外结构同第五当章资肢金使讯用计刑划编制乎投资幅目标东的分搭解，投资财目标冲的分坏解可胀以分拜为按投资核构成群、按述子项丹目、秤按时妈间分蹄解三塌种类型特。三、串投资叠监理另的方包法从监即理采垫取措无施的渠时间蒸不同秀分类镜，可志以分屿为以覆下三伟种1、事款前监留理2、事桂后监屠理3、跟站踪监昆理第五融节拐投资专监理厌人员传的素悄质要丢求投资播监理居是一循项综悼合性监极强克的工榜作，雹涉及默多方阅面的奋专业度知识樱，其惰知识暑结构捡包括警以下史方面垮：1、技霜术知予识2、经吴济知叹识3、管释理知请识4、法惊律知控识5、投所资监堤理业脖务知能识6、投滴资监蜘理人碗员的诊职业融道德下面速通过或若干寇实用音案例馅，以艳说明该施工独全过矛程造念价控昆制的善重要喉性。1、审执查施盗工合讽同的便合法匆性、洁合理赶性一般蓬来讲丢，发迎包方吴对合疏同签总约持掩慎重筒认真荣的态催度。厚但也疮不排哗除由韵于受味专业烟限制卫等综预合因逮素，垃某些接业主进对施姨工合题同的跨合法级性、敬合理临性缺走乏深多刻的玻理解答。某施也工合腾同注宗明开敌办费斑为零灾。从堆字面裹理解色“开枝办费搞为零赤”，颂即合切同总蚂价中撤无开绢办费清。实律际有蜻两层目涵义鞭：一均是施谈工方拔报价枪（中卫标价筐）中殖，已化将原扩开办炸费若材干元搏，经越优惠越后降高至为仍零，湿说明不合同掩总价崭中尽都管形嗓式上渐未有未开办脾费的笑数额滔，但测实际毁内涵肝已包拉含了赌开办歇费。支二是娱施工混方报社价时艰确实状未考雹虑开光办费夸，即扰合同其总价擦中形搂式和近内涵崭均未环包含高开办叠费。蚁由于吴“开物办费视为零枕”是蜘个不钉确定狠因素券，属嘉于日体后索竹赔的搏伏笔驰。造价填咨询壶机构边分别疮向业易主和攻施工海方了形解，抗得知网该“吴开办举费为座零”盯性质馅属于婚第一逃种。仗造价弹工程游师及切时撰氏写了借合理溉化建斧议，荐向业炼主说馋明此貌类问挑题严距重性挑，同交时提寒出弥役补的架方法虑和步辽骤。纹业主处高度坝重视吧，并钳立即另按造圆价咨恰询所芹示方姜法，箱先发素函至罪施工握方补毙充注斩明开戴办费铺是报靠价优言惠后轨为零嫌的真接实情然况。亩然后期，由挑造价遇工程岩师组量织业默主和庄施工伙方会夜商，散以纪宽要形射式明辜确该赴合同浊“开极办费窗为零块”的丈定义楼，彻败底消统除了豪索赔隙的隐粪患，搞仅此栏项业顿主节抵约了餐数十炎万元泼费用服。因醒此前粪施工凉方已锅将属亦于开组办费既的内棕容