杨浦滨江区控制性详细规划前期汇报

现状解读区位分析规划背景现状用地现状建筑高度分析现状建筑质量分析历史文化特征分析现状土地经济分析1.1区位分析1基地位于上海市内环和中环之间，紧邻陆家嘴金融贸易区、外滩金融集聚带；基地位于杨浦滨江发展带的杨树浦路段，西面是总部研发集聚区、陆家嘴外滩北外滩金融中心、东面通往张家高科技园区。虹桥枢纽世博会滨水区域陆家嘴金融贸易区杨浦滨江区基地杨浦滨江SITE1.1区位分析2——规划范围规划范围北至平凉路，南至黄浦江，东至军工路，西至隆昌路，总用地面积116公顷。1.2规划背景《黄浦江两岸地区发展“十二五”规划》根据《黄浦江两岸地区发展“十二五”规划》，“十二五”期间，黄浦江两岸地区将建成与上海“四个中心”和社会主义现代化国际大都市地位相匹配的世界级滨江发展带。其中指出要加快杨浦大桥周边地区发展，把该地区建设成为传统工业再生的活力区域、历史文化与现代时尚融合的创意区域。1.2规划背景《杨浦滨江地区控规评估报告》评估建议——对该地区定位应强化对滨江开放性、休闲性等公共职能的要求，体现其商务金融、休闲娱乐功能、综合配套功能等重点功能集聚区段。对该地区开发强度适当调整以强化功能的塑造，重点区段适当增量，并优化功能布局。规模调整建议商务等功能容积率适当提升；在住宅总量不变的条件下，提升住宅容积率，节约出来的住宅用地预留为公共设施用地。开展综合交通专项研究，对外从更大范围研究与全市交通体系的衔接和反馈，改善评估地区的整体可达性，对内落实增强地区的交通支持能力的实际解决手段，确保与开发量的调整和具体空间分配相匹配。开展杨浦滨江风貌塑造和控制的专项研究，在满足功能开发的同时，结合历史遗产的保护和利用，以及开放空间体系的构建，打造杨浦滨江独特的总体空间形象。1.3现状用地该基地三类居住用比例较大，缺乏高端居住，缺乏吸引力。设施类型较少，缺乏文化、医疗、公园等公共服务设施。

设施等级较低，缺乏大型商业等城市级设施。

用地性质复杂，居住与工业混合较为严重。

滨河开发强度不够，保留较多工业，地块发展较缓慢。1.3现状用地居住条件较为恶劣，以R3为主，里弄环境恶劣。居住与工业用地混合严重，影响居住环境。设施类型较少，设施等级较低，局限于居住区级以及小区级。

滨河开发强度较低，保留了部分工业，公共开放性较弱。

缺乏绿地系统，特别是大型公园绿地。1.4现状建筑高度分析基地大部分建筑的高度集中在1-3层。

基地建筑高度没有明显的趋势，主要呈发散状。

原有肌理以低层、多层为主，新建的建筑主要为高层居住，与原有建筑对比强烈。1.秤4现状挨建筑琴高度誓分析建筑笔高度积普遍旨偏低恳，高抛度变绍化没蔽有趋础势，顶较为红混乱欢。特坊别是咐新建自小区讯与周曾围对宫比强茶烈。基地迹建筑猴质量巡寿普遍孕较差挪，临新时搭川建较美多。居住使建筑稍，特垄别是猫里弄羞，建鞭筑质千量较蓝差。部分洁工业网厂房裁建筑讨质量棋较好腰。建筑玻质量夕较好掌的主跟要集凑中在塑中间猎轴线令两侧哭上。1.仇5现状顷建筑质量分析建筑萌质量险较差屑，特仿别是嗽旧式蠢居住著区，外临时犬搭建封较多渴。滨河筝工业召厂房猪经过浪改建其，建雨筑质壤量得牌到提知升。废弃翅的工雷厂较谦多，总不少叮建筑敏破坏娘严重叉。1.局5现状身建筑质量分析——杨浦熟百年葱工业诵文明杨浦睬区滨用江区惩域，随由于滩地理柱条件摘优越剑，自仿十九累世纪骗八十舞年代铲后逐轰渐形则成现路代机搅器大粒工业顽区，致密集弃工厂私使杨杠树浦绣地区蠢成为久近代提上海嘱乃至枝全国闷工业塞的发宰源地吨。二十悼世纪直九十贡年代阁后，喷随着芹城市招产业伟结构倡的调对整，泳城市锄的空处间格头局发食生了圣重大隆的变套化。罪杨浦慕滨江油带面点临这乌样的针境地术，随塞着工披业时深代的院没落治、高日新技酸术的来引入洽，繁隶荣的说工业唇区不读可避辞免的鼻衰败帅，原赞有工俩业被棉搬迁尤、转身产。1.锦6历史检文化桐特征分析隆昌路22红2-膨22授6号杨树割浦路30畅61弄杨树拾浦煤小气厂杨树希浦电缝厂国棉失十七顽厂上海拖市优晒秀历歪史建宜筑：5处其中露工业绞遗产躁：杨树列浦电摔厂——远东否最大铃的活论力发枪电厂腐，19肚13年中国外最早楚的煤篇气供逝热工夸厂——杨树粮浦煤旷气厂孙，19壶34年上棉块十七川厂——原日玻商裕砍丰纱改厂，肝上海圆市优孤秀近病代建看筑，19筒21年工业撤遗产太如何倦利用座和保麻护？基地凑内主滴要历徒史建火筑、樱特色踩空间盛与建扫筑都哗与其招工业扣文明觉相关裙。现随华着工拌业老醒厂房谅的改球造，少滨江浅逐渐讽形成航特色役的休攻闲活滴动与沟创意肚产业害空间样，是遭基地勿主要搞的公林共活陶动空洪间。——杨浦泪百年尺工业辽文明1.勺6历史逝文化怕特征分析基地贴内居聚住区刻主要图为工奥业配为套的喜居民外区、兰棚户芝区，是居住蹄条件锤较差逐。居住技区亦逐形成京了独作具特关色的杰生活汽界面阶。——杨浦死百年累工业沙文明1.良6历史览文化饥特征分析周边抱地区颤房价产，主捧要在2万~3万/m迟2西侧抢杨浦立大桥提两侧需房价乐较高乔，基程地周版边房冒价较爪低。房价主要与楼谨盘的欲建设雹时间耀、建梳筑质衬量相衔关。<2万/m烦22~皮3万/m更2>3万/m放2——周边男房价1.弄7现状泻土地经济愈分析案例汽分析案例1—调—法国南特眉岛复哈兴项目案例2—志—伦敦谅道克典兰地区南特斑是法位国第星六大科城市膀，地滑处爱渴特河涨和卢践瓦尔换河交印汇处男，是赤近现林代法喷国西蓬部重太要的弄造船斥基地胶。18脂,1项9世纪删，工超业的狡迅速巩发展焦和城仔市的姥整体装扩张兄使南仗特岛镜的造睡船业仅及仓早库区模有了洁长足桨的发编展。董随着宗城市嫩港口恶功能荣被圣然纳泽板尔市凶取代单，南住特的翻造船皮业逐绸渐衰并退。19拾87年，栏南特礼岛复伐兴项勉目正泛式启课动。袄经过15年的蛇项目诊研究蚊和前尽期准她备，礼该项汽目与20束02年正办式启好动.工业岔遗产末改造桶案例——法国仓南特四岛复荒兴项田目现存拐工业波遗产蜡分布20姐03年1月平川面20沿07年7月平谢面20劫08年工业未遗产胖改造造案例——法国献南特貌岛复盆兴项映目主要查规划侧策略1.功能皆重新删定位笔。强落调功都能的端多样盏性和散复合泳性-造船起厂区粱域，槐结合警大量真工业难遗产跌引入链新的里创意扒产业杰和大拥型文荒化景约观，仔成为需新的璃文化边艺术俯活动叫中心欺区，厅包括别造船隐厂的绑改建仪（“怕岛屿钥机械述”项捉目）亿。-密特音朗码租头打昏造成杀文化卫、办呜公、适工业宽等功缸能复旺合驱庄，满男足各晴类人冰群居阳住需刃求。2.滨水俱公共鸡空间分改造葵。强阶化区惯域文艺脉特袄征，或改善控生态互环境睬，增届强活明力。引入犯水系陡，加折强滨瓜水空盒间连电续性杰、生个态性窝，强引入扛新的挣文化只活动区及城赴市景拐观。工业遗产患改造烤案例——法国衫南特陆岛复塌兴项铺目“岛撤屿机刺械”兽项目20找04年开始，在两名监设计弊师的薄建议队下，南特市政怕府开始油执行谅“岛鸟屿机死械”的主题绢乐园须计划案，与幕南特葬造船凤厂的途原有极功能暖和高绒度匹昆配，诱减少菜了对值造船甘厂的竟改造驰，维笋持了争重要睁的工喂业特步征。脂新的扮标志室与老顾的区掌域并怪置、戚对话沫，相伤得益庭彰，匪真正难起到州了保掏护和索延续误城市腰文化月的作独用。该项贷目还番吸引堤了大避量市样民和葛游客朝，带截动了稠周边榴休闲祥、娱委乐、稼文化统等产晋业的货发展遣，促越进新绵产业剑链的跨形成苗，激养发了赶区域接经济捉活力及。工业坐遗产蛇改造藏案例——法国割南特冬岛复谣兴项声目滨水空多间重查塑1.保留末工业既要素钥，满孩足新脊功能背，创番造新竭景观除厂骡房与榆仓库占外，误遗留亩的设某备、敲构筑俊物也斤是该结区域倍环境股特征射的重傍要要屡素。设计株保留雾了船汤台作横为观江景台共，可截作为岩活动撕场地相。2.系统偿绿化酱和地柜形处闯理改造烘后在堡船坞例新建墙了4个公特园，递“河胶岸花村园”辟、“单风之军平台女”、数“旅严行花姥园”凤、“愁河口茶花园奖”，串使河顿岸散王步体快验更多为丰夜富。3.积极书采取逢措施凉，恢匀复生洒态4.引入耻新的挽景观短要素摸，唤栏起人找们对晨河流英的记商忆“环暂”、暑“地贫平线器”环地平虹线公园构筑物船台工业馆遗产呼改造旺案例——法国毛南特恋岛复撇兴项横目借鉴厕经验工业津遗产放的利搏用需塑要充俯分挖陕掘工纹业的责价值否，选他择与澡复兴检目标工最为桃契合厕的方赤式，撒循序蚕渐进炒。结合开历史县文脉萌，挖带掘文砍化的鸣价值膝。该复啄兴项贞目引材起了岁人们滤强烈沸的共笔鸣和谢文化滋认同移，并绞以此救为契蔑机发智展的饭创意逆产业猫和相可关活等动又冶带动秃了周醉边产让业链尽的发型展，流为社感会提恋供大编量就怨业岗邪位，习激发未地区搜活力但，既立保护浪了工毫业遗菜产，牢亦改龟善了犁人居夜环境那。3.引入结新要长素，揪实现土历史它与现乐实的议对话紫。4.充分词考虑怪生态峰环境抖的改阳善，念开放型滨水狠空间昼。工业疤遗产支改造名案例——法国愧南特编岛复以兴项鹿目伦敦挠城东械泰晤忘士河堆畔的茫港口模区被钞称之质为道藏克兰荡区(博L受o给n纲d待o店n禾D映o护e浙k抚la跪o嫁d盘s)分为哈萨里巴码头核、狗有岛及满皇家侦码头闸区。19世纪胃末、20世纪柄初，赚伦敦糟码头圆区曾回经是权当时镇全球五最大嘴的港障务综低合区震之一。二拍战以后正，在尚英国座工业龙总体邀衰退顶的大鸭形势捕下，伦浊敦码头抄区逐秧渐衰秆退，盗成为额伦敦泛社会帜、经淡济问自题最摊严重戴的地啦区。19戚81年～19系98年，僵伦敦磁道克齿兰城劳市开童发公抚司(L受DD桥C)主导孤道克轻兰地蔑区的屯城市斗复兴旧区姨改造舰案例——伦敦密道克辽兰地区伦敦尿道克政兰城筒市开桃发公妙司(L组DD工C)旧区猎改造溪案例——伦敦矩道克仆兰地区LD睛DC采用曲弹性控的、趣可行真的策尊略，队结合爷地方怨特点太发展及：1.首先犯改变锹道克娃兰地责区封叉闭的窜形象球，增哪强投店资者鲁信心伏，主要匙是改痒善交伪通环俘境：建浙立公并交系忘统和乎轻轨版系统岔，改设善道讨路系域统。挺配合租公司巡寿区的穗政策少，铺谎设到所该区象域的衬道路舌，引太入第勿一批默投资情者。2.引入经市场匀机制搭，进拒一步折提升法道克杜兰地秩区形目象，鼓切励私先人投盯资3.提供庙大面柱积的注空地走用于建设臭办公持空间，缓愈解伦纺敦旧枣中心麻的压犯力4.区域悲内居住样和工食作融也合，减是少远吩距离专通勤抗；居比住、摆工作睬的融协合又雄进一洲步推齐动商馆业、娃娱乐免业的返发展主要忍规划腥策略在再趟发展译战略衰中，采主要助优先碌考虑物以下卸几方负面内含容：保护赵历史混建筑旦、河叶流和肯码头质、交捷通系果统、殿企业信区、轧产业氏和就敌业、陈住宅核、建麦设可杏自我页支持徒的社献区旧区耐改造守案例——伦敦煤道克郊兰地区19斥98年LD炼DC结束其历制史使闹命时其，他严们的币努力口取得了广班泛的经低济、鄙环境陪和社秧会效际益（宿见下腊表）庆，道悬克兰挂重现标了昔蹦日的辉煌逗。经过20余年薯的发戒展，控多克任兰地歪区已父经继竟伦敦昂市区植、威朋斯敏焦斯特脾后的片第三刑个商关务中心区乏。旧区绕改造魔案例——伦敦熊道克生兰地区狗岛金丝汗雀码泄头旧区呢改造监案例——伦敦斜道克遍兰地族区保护除历史兰建筑历史构建筑曲分布廊图重新左评估做道克盏兰地阅区的活历史属建筑词，用件法律庙手段匀加以盟保护沾。重杨新全坚面评怒估各辩个地顶区的卸历史河价值佩，扩怖充5个原丹有的系保护脆区域爬，划啊定8个新叙的保带留区柜域河流娱和码纸头LD报DC把河稻流和喉码头消作为梳重要晓的遗漏产加观以保厅留、煮加强屯和提透升，膝停止斑码头相的填生充作倚业，女把码头允作为候地区臣重要代的标附志保场留下来抢，保催留了寺地区梁特色社。保魔留下另来的雄河流鸭和码场头，响未来岸成为施道克坝兰地镇区重君要的逐景观可。旧区显改造崖案例——伦敦锤道克膏兰地区滨水离环境夸的改祖善通过酬对现锤状河探道的礼改造润增加形更多的亲水河岸。建立野生搂动物胶栖息泊地和生态新公园。引入新的适服务东业功亲能（睛如旅子游、观光、疗评养、导娱乐统等）奥创造倍新的吼吸引点，童提升蜂旅游阀价值。通过盛高品岗质的斑城市希设计偶、街星道小尊品、渗公共吗艺术派、开外放空柜间来报创造快有吸腹引力但的环龟境。旧区织改造伟案例——伦敦蛋道克惜兰地区交通水发展蠢与地钳区振渴兴19高60生s-冠19娘70忆s，制押定了形道克狡兰地铅区的池交通嗽路线隙规划猫，但袭由于蔽不现畏实以棋及没赤有考顿虑市费场情型况，民无法皆得到北实施坐。道使克兰堂地区嘉交通糕非常稻不便矩。19组81年，LD蜘DC建立19县81－19炭85初始穗发展长阶段呆，LD著DC选择跃简单情的交英通项葛目启辨动地抬区发睛展（红砖窃路、类公交）19坛87年，雾随着队轻轨DL敬R的建抄设，狭对公唱交的泊需求朵不断牙减少孔。19跟89年公啊交服杜务关徒闭。19扑87年以绝后，矩逐步告建设DL贫R和Ju钻bi爸le午e高速惕公路捆，完梨善区风域交骨通系业统。最终涨形成粉的道各路系略统与60煮s~卸70征s的规奖划线性路基浑本没低有差桶别。围绕陡公司足区（EZ）建司设，那迎来汤地区喇第一键次发惊展，命总体画形象浪提升晒。LD辱DC对于究新道弦路、颠服务长设施熔和公找共交辱通的妇投资负开始斥刺激包私人染投资。19旨87金丝芝雀码铅头地王区发敌展启漆动，建旧设金差融中盗心，允此后的大钓规模末开发影对道现克兰铲最终俗的交僵通格塑局和对规模标起决养定性影响坡。旧区胡改造怖案例——伦敦宫道克怖兰地区19世90年道浴路交望通20华00年道岩路交狮