房地产项目管理 chp1 房地产项目管理概论

房地产开发工程管理讲授人：郭金金本课程内容结构体系一、房地产工程管理概论二、房地产工程组织系统三、房地产工程筹划系统四、房地产工程投资分析与决策五、房地产工程方案与启动规划设计管理招标管理六、房地产工程组织协调与信息管理七、房地产工程控制管理进度控制本钱控制质量控制合同管理平安与环境管理采购管理八、房地产工程营销管理九、房地产工程后期管理第一章房地产工程管理概论内容提要：1．工程、房地产工程的根本概念和特征；2．房地产工程的全过程与系统结构及其特点；3．房地产工程管理的系统结构和内容；4．房地产工程管理的原那么和一般方法；第一章房地产工程管理概论1.1工程与房地产工程1.2房地产工程管理1.3房地产工程管理系统1.4房地产工程管理方法、原那么与步骤1.1工程与房地产工程一、工程的定义及其特征1.工程的定义1964年Martino定义：“工程为一个具有规定开始和结束时间的任务，它需要使用一种或多种资源，具有许多个为完成该任务〔或工程〕所必须完成的相互独立、相互联系、相互依赖的活动。〞美国工程管理协会〔PMI〕：工程是为完成某一独特的产品或效劳所作的一次性努力。ISO1006定义：“工程具有独特的过程，有开始和结束的日期，由一系列相互协调和受控的活动组成。其过程的实施是为了到达规定的目标，包括满足时间、费用和资源等约束条件〞；?中国工程管理知识体系纲要〔2002版〕?定义：“工程是创造独特产品、效劳或其他成果的一次性工作任务。〞德国DIN〔德国工业标准〕69901认为：工程是指总体上符合以下条件的唯一性任务：①具有预定的目标；②具有时间、财务、人力和其他限制条件；③具有专门的组织；世界银行认为：“所谓工程，一般是指同一性质的投资，或同一部门内一系列有关或相同的投资，或不同部门内的一系列投资。〞工程的定义总之，工程是指对确定性对象在一定约束条件下〔人力、时间、资金和材料等〕完成的具有特定目标的一次性任务。工程特征工程的根本特征一次性目标明确性资源约束性系统整体性工程对象确定性组织的临时性2.工程的根本特征环境开放性工程的根本特征〔1〕工程任务和成果具有一次性〔2〕工程组织的临时性〔3〕工程对象具有确定性〔4〕工程目标具有明确性1〕工期目标2〕费用目标3〕质量目标〔5〕工程系统具有整体性〔6〕工程具有资源约束性〔7〕工程环境具有开放性3.工程与日常作业的区别二、工程的分类开发工程，如资源开发工程、经济开发工程、房地产开发工程、新产品开发工程等；科研工程，如根底与应用科学研究工程、科技攻关工程、“火炬方案〞工程等；社会工程，如希望工程工程、人口普查工程、大型体育运动会、“扶贫〞工程等；国防工程根底设施投资工程……注意：建设部按专业将工程工程划分为33个类别，与此相应的施工承包企业也被划为33类。三、房地产工程的定义及特征1.房地产工程的定义在一定的时间、费用和质量等资源要求下，为形成一定生产能力〔或使用功能〕的固定资产投资，而按特定的程序完成的一次性任务。2.房地产工程特征〔1〕工程时间目标的限定性较强。1〕房地产工程的资金占用量较大2〕市场需求变化较快3〕市场上同行业竞争剧烈〔2〕房地产工程质量目标要求较高〔3〕房地产工程的费用目标较强〔4〕房地产工程具有较强的系统性〔5〕房地产工程具有特定的程序性〔6〕房地产工程组织的特殊性〔7〕政策法律条文的多样性四、房地产工程系统1．房地产工程的全过程〔1〕工程前期筹划和确立阶段〔2〕工程设计与方案阶段〔3〕工程施工阶段〔4〕工程使用阶段房地产工程的全过程……………使用（物业管理）项目构思………构思、目标设计可行性研究批准立项………设计、计划招标、施工准备开始施工………实施（预售活动）交付使用责任结束图1-1房地产项目的全过程2．房地产工程系统结构房地产工程系统结构目标系统对象系统行为系统组织系统〔1〕房地产工程的目标系统〔1〕房地产工程的目标系统——实质是房地产工程所要到达的最终状态的描述系统。是工程实施过程中的一条主线，由工程任务书、技术标准、合同文件等说明〔定义〕的抽象系统。工程设计与实施过程中，需注意：1〕多级性2〕完整性3〕均衡性4〕动态性〔2〕房地产工程对象系统实质：行为的对象〔房地产工程本身〕，可进行实体分解为许多分部、许多功能面组合起来的综合体，有自身的系统结构形式。通过设计任务书、设计文件等来定义，通过实施来完成。应注意：1〕系统空间布置合理——专业功能协调一致2〕系统结构合理——资源分配合理3〕系统与环境协调——与大环境融合〔3〕房地产工程的行为系统实质：完成工程任务所必需的工程活动。由工程结构图、网络方案、实施方案、资源方案等表示的抽象系统。应注意：1〕系统完整性2〕系统有序性3〕系统和谐性〔4〕房地产工程组织系统实质：由完成工程任务的行为主体所构成的系统，是许多人和组织共同形成的一个具体系统，如建设单位〔业主〕、设计单位、施工单位〔承包商〕、供给商、上层主管单位等。应注意1〕系统目标的明确性2〕系统开放性3〕系统动态性3．房地产工程系统的特点〔1〕结合性〔2〕相关性〔3〕目的性〔4〕开放性〔5〕动态性〔6〕不确定性1.2房地产工程管理房地产工程管理的历史开展房地产工程管理的含义及特点房地产工程管理的职能房地产工程管理的类型一、房地产工程管理的历史开展1．房地产工程管理产生的背景〔1〕社会生产力高速开展，大型及特大型房地产工程越来越多。〔2〕现代科学技术的开展为工程管理理论和方法的开展提供了根底和可能性。经济论、系统论、信息论、控制论；计算机技术、运筹学、预测技术、决策技术2．房地产工程管理的开展在20世纪50年代以后开展起来的，经历了如下几个阶段：20世纪50年代，网络技术〔CPM和PERT网络〕应用于工程工程〔主要是美国的军事工程工程〕，并取得了很大成功。美国1957年的北极星导弹研制和后来的登月方案。60年代，计算机网络方案分析进行工期方案和控制。70年代初,计算机网络分析程序已十分成熟，提出工程管理信息系统。到了70年代末，80年代初，计算机普及，使工程管理理论和方法的应用走向了更为广阔的领域。80年代，人们进一步扩大了工程管理的研究领域，包括合同管理、界面管理、工程风险管理、工程组织行为和沟通方法。可见，在工程管理开展的过程中，房地产工程管理渐渐地成长和成熟起来的。二、房地产发工程管理的含义及特点房地产开发工程管理的含义为实现生产要素在房地产工程上的优化配置，为用户提供优质产品，房地产工程的管理者在一定约束条件下，运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产工程的建设和使用全过程进行方案、组织、协调、控制的综合管理活动。房地产工程管理的特点一次性管理约束性强的控制管理全过程综合管理2.房地产工程管理的特点各阶段的进度、质量、本钱、平安的管理严密管理，认真配备工程人员，设置工程机构明确的目标〔本钱低、进度快、质量好〕，限定的时间和资源，既定的功能要求和质量标准目标指导性三、房地产工程管理的职能工程工程管理的职能方案职能组织职能协调职能控制职能方案职能方案职能分为以下相互关联的四个阶段：第一阶段：确定目标及其先后顺序；第二阶段：预测对实现目标可能产生影响的未来事态；第三阶段：确定预算；第四阶段：分析评价，选出最优方案最优方案的要求：灵活性、全面性、协调性和明确性。组织职能组织职能是划分投资建设、设计、施工、建立各单位在个阶段的任务，并为到达内部所必需的各种业务活动进行分类组合；把监督每类业务活动的职权授予主要人员，规定工程工程中各部门之间的协调关系，制定以责任制为中心的工作制度，确保工程工程目标的实现。组织职能的工作内容组织设计组织联系组织运行组织行为组织调整组织职能的工作内容前提：选择适当的工程管理的组织形式协调职能协调管理又称界面管理或结合部管理。协调的内容主要包括：人际关系的协调组织关系的协调供求关系的协调配合关系的协调约束关系的协调控制职能控制职能是管理人员为保证实际工作按照方案完成所采取的一切措施活动。工程管理采取动态调整和优化控制的方法对工程进行控制，具体表达：预先控制现场控制反响原理四、房地产工程管理类型建设单位的工程管理——包括工程的决策阶段和实施阶段的各个环节。在实施阶段的主要目标是投资、质量、进度，主要工作是组织协调、合同管理、投资控制、质量控制、进度控制、信息管理。咨询单位〔监理公司〕的工程管理——监理合同设计单位进的工程管理——设计合同施工单位的工程管理——施工合同，施工工程管理的周期包括施工投标、签订施工合同、施工准备、施工、交工验收和保修等施工全过程。具体的目标是施工质量、本钱、进度、施工平安和现场标准化。1.3房地产工程管理系统1.房地产工程管理的目标体系总目标——争取工程的成功实施。必须做好的工作：〔1〕充分调研，制定正确的、科学的、符合实际的、可执行的工程目标方案。〔2〕要对工程技术方案进行科学、经济的设计。〔3〕要建立一支有力的高素质的工程管理队伍。房地产工程管理三大根本目标：功能〔质量〕、进度〔工期〕、费用〔本钱〕如图1-2所示〕。费用（成本）功能（质量）进度（工期）图1-2项目管理目标体系三大根本目标关系：〔1〕三大根本目标共同构成工程管理的互相联系、相互影响目标系统。〔2〕这三个根本目标在工程的筹划、设计、方案过程中经历由总体到个体，由概念到实施，由简单到详细的过程。〔3〕三个根本目标结构关系的均衡性和合理性，构成工程管理目标的根本逻辑关系，任何强调最短工期、最高质量、最低本钱都是片面的。2.工程管理的工作内容〔1〕按系统工程理论，工程管理系统：“预测——决策——方案——控制——反响……修正决策——方案〞等职能的结合体。〔2〕按工程实施过程工程管理系统几个阶段：1〕工程的定义、目标设计和可行性研究2〕工程的系统分析3〕工程的方案管理4〕工程的组织管理5〕工程的信息管理6〕工程的实施控制7〕工程的营销管理8〕工程的后期管理〔3〕按照工程管理的工作任务1〕本钱管理2〕工期管理3〕质量控制4〕现场管理5〕组织和信息管理6〕合同管理7〕风险管理房地产工程管理系统项目前期策划项目组织系统项目计划系统项目控制系统组织协调与信息管理系统项目营销管理系统项目后管理系统项目管理系统图1-3房地产项目管理系统综上所述：工程管理本身是一个非常复杂的系统，它不仅由许多子项、分项、工程活动所构成，而且是一个完整的工作过程〔包括预测、决策、方案、控制、反响等〕，是工程全部管理任务〔如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等〕的结合体。所以要取得工程的成功，必须对工程管理的整个系统进行全面地管理。1.4房地产工程管理方法、原那么与步骤〔1〕按管理目标划分进度管理方法、质量管理方法、本钱管理方法、平安管理方法和现场管理方法。〔2〕按管理方法的量化程度划分定性方法、定量方法和综合管理方法〔3〕按管理方法的专业性质分行政管理方法、经济管理方法、法律管理方法另外，管理技术方法：网络方案