全物业管理工作 电梯故障维修规程

「物业管理工作」电梯故障维修规程1目的规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行。2适用范围适用于公司管辖范围内的电梯故障维修工作。3职责3.1电梯分包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。3.2维修主管负责电梯故障维修的组织监控工作。4规程要求4.1电梯发生故障后，电梯维修工应快速到达现场（值班人员和电梯工15分钟内；分包公司根据维修合同的约定或30分钟内）。4.2维修时应先查看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置，根据不同的故障，进行相应的处理。4.3一般常见机械故障及处理措施。4.3.1机房机房常见故障及处理措施：a)电机轴承故障：电机运转时发出异常声响，如判断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如发卡、磨损过大，则需更换轴承；b)选层器故障：一般有以下几种：——滑链：应调整链条长度，调整带动轮位置；——选层器三角出触不动：多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染。此剂除污快、去污强，而且还有润滑作用；——上、下滑杆不灵活：主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轴锈污、加润滑油。c)制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有摩擦现象。应调整或更换制动闸瓦，并除去制动轮上的油污；d)限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏。应清除杂物、更换轴承。4.3.2井道与轿厢井道与轿厢常见故障及处理措施：a)轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等；b)厅门故障同上；c)开门刀故障：表现为运行时有碰声、或突然停车。应调整开刀门位置（开刀门与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙）；d)导轨故障：表现为运行不平稳、发抖、振动等现象。应调整轨道尺寸，用轨道尺调正、用轨道锉修平接口；e)导靴故障：表现为运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置；f)安全钳故障：表现为运行时有磨铁声，严重时安全钳还会动作刹车，或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构，加油润滑，保证各个活动部位灵活。4.3.3底坑底坑常见故障及处理措施：a)补偿链故障：运行时间有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致，应调整补偿链长度；b)安全钳钢丝绳张紧轮故障:运行时有磨钢丝绳声或有异常声，应调整安全钳钢丝绳，更换轴承；c)缓冲器故障：缓冲器生锈，不活动，液压油量不足，应除去铁锈，补充液压油。4.4电梯一般常见的电气故障及维修处理方法4.4.1机房机房常见的电气故障及处理方法：a)保险丝故障：——表现为缓冲器、底坑急停、断绳开关短路，应排去底坑积水，排除短路点、换上双同保险丝、厅门轿门安全回路；——井道有水，回路有短路点，应断去来水源，排除断路点，换上双同保险丝、指示灯回路；——厅外指示有水或有线破裂断路，应排干水，排除短路点，更换保险丝、控制回路；——控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元件，排除线路断路点、换上双同保险丝。b)接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器和继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险丝被烧坏等原因所致，应更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。4.4.2开道与轿厢开道与轿厢常见的电气故障及处理方法：a)上、下限位及极限开关故障：此故障出现时电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致，应清洁接触点或更换、排除断点等；b)轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现时电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所致，应清洁接触点，更换开关，排除线路断点等；c)安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停：此故障出现时电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致；应清洁接触点，更换开关。4.4.3底坑底坑常见的电气故障及处理方法：a)缓冲器开关、地坑急停开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致，应清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关；b)张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致。应清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。4.5电梯故障排除后，电梯工应将电梯故障维修情况记录在《电梯维修记录表》中，归档长期保存。5记录《电梯维修记录表》6相关支持文件《电梯维护保养规范》「物业管理工作」电梯维护保养操作规程1目的规范电梯维护保养程序，确保电梯安全运行。2适用范围适用于公司管理范围内电梯的维护保养。3职责3.1工程技术部负责对小区电梯的维护保养进行监督和检查。3.2维修组主管负责本小区电梯的维护保养。3.3电梯工具体负责电梯的维护保养。4操作规范4.1电梯工每日对电梯进行一次巡检，并将巡检情况记录于《电梯日常巡检项目表》中。巡检内容如下：4.4.1检查电梯楼层指示灯与轿厢实际位置是否符合（检查方法：观察）。4.4.2检查厅门按钮及按钮灯是否正常；厅门关闭是否密封牢固；电梯到达平层是否平稳，厅门地坎与轿厢地坎误差是否达到要求标准（水平距离偏差不超过3mm，距离间隙不超过35mm），是否影响到客人进出（检查方法：观察；直尺）。4.4.3检查轿厢内各附件设施（层楼信号灯、风扇、照明设备、警铃、电话、开关门按钮等）是否正常（检查方法：观察；逐一使用）。4.4.4检查机房内有无异常运行声响，异常气味；机房温度是否适宜（机房温度如果超过35度，则开启空调），有无漏水，进水；门窗是否关闭等（检查方法：观察；温度计）。4.4.5电梯升降情况检查对电梯升降情况进行以下三方面检查：a)电梯起动是否平稳，是否有明显上浮感；b)运行速度是否恒速，运行中有无震动感；c)减速停层有无明显压迫感（检查方法：乘坐电梯从一楼到顶楼）；d)每周一次对电梯机房做清洁工作清扫地面和用干抹布擦拭控制柜、主机表面，做到地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍。4.2电梯的维护保养电梯维护保养委托专业公司进行，在进行委托保养时，应注意以下几方面内容：4.2.1电梯因维护保养而停机时，必须事先通知相关业主，并确认轿厢内无乘客方可停机。4.2.2电梯工应协助电梯厂维修工进行维护保养工作。4.2.3下井底作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆放告示牌，防止无关人员靠近。4.2.4机房、井道因工作需要动火时，必须遵守动火规定，到保安部办好“明火作业审批表”，工程部应指定专人操作，事后清理火种，并检查确认。施工时由保安部派员现场监督。4.2.5维修保养工作完成时，工程部维修人员协助外部维修人员清理现场，并做好相关记录。4.3每五年左右，维修组和管理处应视电梯的运行磨损情况委托专业公司大修一次。具体大修内容包括：4.3.1全面清洗和检修曳引机、曳引轮、平衡砣、缓冲器、导轨、曳引钢丝绳以及电梯的控制设备和安全装置。4.3.2对轿箱内的照明、通风、电话装置进行清洗和检修；检查并调整电梯层门、层门地坎、门锁锁钩间隙、以及各门锁回路。4.3.3根据零部件的磨损情况进行调整或更换。4.4停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按《电梯困人处理规程》处理。5记录《电梯日常巡检项目表》《维修保养单》6相关文件《电梯运行操作规程》《电动扶梯操作规程》《电梯机房管理制度》《电梯困人处理规程》《电梯进水处理规程》《火灾时电梯管理作业规程》「物业管理工作」电梯运行操作规程1目的规范电梯运行操作程序，确保电梯正常运行。2适用范围适用于公司管理范围内无专职司机电梯的运行管理，也可用于电梯专职司机在首次开机或需停梯时。3职责3.1工程技术部负责对小区电梯的运行管理进行监督和检查。3.2维修组主管负责本小区电梯的运行管理。3.3电梯工具体负责电梯的运行操作。4操作规范4.1开电梯操作规程4.1.1开梯之前认真阅读上一班交班记录，打开厅门时慢慢拨开，弄清轿厢在本层后脚才踏入。4.1.2进厢后，认真检查各控制开关及照明通风是否正常。开启轿厢内照明灯及风扇，将“有司机/无司机”钥匙或开关转到无司机位置。4.1.3用手试安全触板开关、光电开关是否灵敏。4.1.4把各开关打成正常位置，选层、中间数层及首层来回走一趟，没异常后方投入正常使用。4.2关电梯操作规程4.2.1关梯前坐电梯检查一趟，如有异常及时处理。4.2.2查梯无异常后，把轿厢停在首层，便于次日开梯。4.2.3将轿厢内“有司机/无司机”或开关钥匙转到“有司机”位置上，再关闭灯和风扇，最后再关基层钥匙开关。4.2.4把厅门关好后方可离开。4.2.5认真做好交班记录。4.3注意事项电梯运行时应注意：4.3.1防止电梯超员、超载运行，随时注意电梯过载保护功能。4.3.2客梯严禁载货。4.3.3严禁装运易燃、易爆、腐蚀、有毒的危险物品。如遇到特殊情况，需经有关安全部门批准，并采取必要安全保护措施。4.3.4严禁在轿门、厅门开启的情况下，用检修速度作为正常行驶。4.3.5严禁按“检修”、“急停”按钮作为正常行驶中消