房地产投资概论

房地产投资分析

讲授人：李俊霞前言随着我国市场经济的不断发展，住房制度改革的深化，商品房价格不断攀升，作为第三产业的一个组成部分房地业，越来越受到政府和全国人民的极大关注。房地产投资和投机活动日益活跃，房价不断创新高。虽然国家加大抑制房地产需求，但房地产投资活动依然是未来投资的一个热点。相信,在未来几年,甚至十几年内,房地产行业作为国民经济发展的重要支柱地位不会改变。政府提倡增加人民的财产性收入，作为当代大学生，应该具备房地产投资分析的能力。房地产投资是指通过牺牲现在的某些利益换取未来的预期收益，但这种收益是与风险并存的。每一个房地产投资者都希望以最少的投资换取最大的收益。那么，到底能否获取收益？获取多少收益？这些收益的取得又以承担多少风险为代价？同时，还有没有别的方案可以选择？

处于市场经济发展中的我国，一直都面临着资源的稀缺问题。所以，任何浪费、任何“使得总支出超过未来净现金流量的现值”的草率的投资行为都是不能容忍的。应该说，“房地产投资分析”这门学科就是为解决这些问题而产生和发展起来的。房地产投资分析是房地产项目投资活动进行之前的论证过程。它的目的是研究投资项目的经济可行性和社会可行性以及选择诸可行方案中的满意方案。第一章概论第一节房地产投资概述第二节房地产投资分析概述第一节房地产投资概述一、投资概述★投资的含义：投资是指经济主体投入货币或物资，以获取价值增值的手段或营利性固定资产的经济活动过程；也指为获得一定经济收益或社会收益而投入某种活动的资产。股票投资债券投资★投资形式银行储蓄期货买卖房地产投资1.投资主体（投资者）：指投资活动的经济主体，包括各级政府、企业、事业单位和个人等。2.投资目的：获取预期的效益。3.投资方式投资手段：有形资产和无形资产投资形式：直接投资和间接投资4．投资分类（1）生产性投资和非生产性投资（2）固定资产投资和流动资产投资（3）总投资和净投资（4）直接投资和间接投资（5）短期投资和长期投资二、房地产概述1．房地产的概念和特征

概念：房地产是指土地及附着在土地上的建筑物、构筑物和其他附属物等，与附着于其上的各种权益的总和。它包括房产和地产。

房产：是指建设在土地上的各种房屋。

地产：是指土地和地下各种基础设施的总称。房地产的特征：稀缺、固定、耐久、高价、异质。2．房馅地产擦的分类：居住墨用房睛地产办公思用房饥地产工商母用房凤地产绞贸匪易用锦房地迹产工业两用房霜地产其他细用途口房地磨产3．土地骑使用听权（1）土兴地使瓜用权出让：指序国家摸以土藏地所睁有者舟的身佳份将恭土地嘉使用喂权在谷一定浮年限敌内出差让给弓土地柳使用爸者，哪并由婆土地遥使用黄者向这国家稿支付付土地使用爆权出畅让金的行够为。出让波方式有4种：协议钻、招拿标、胀拍卖和挂牌。土地派使用值权出让吵的最涌高年萝限：①居赴住用荐地70年；②工淹业用链地50年；③教桃育、决科技喜、文斯化、割卫生剂、体同育用喷地50年；④商跑业、堂旅游驶、娱袜乐用奋地40年；⑤综纳合或谊其他手用地50年。（2）土炭地使袜用权转让：指纳土地增使用草者将烛土地敌使用灯权再窃转移岛的行奸为。转让方式：出售背、交堪换和术赠与。（3）土闲地使盼用权出租：指销土地形使用鼠者作慨为出钢租人侵将土龄地使伸用权应随同恒附着被在土假地上芳的建盟筑物苗和其迁他附甲着物谁租赁爽给承册租人柜使用蕉，由宏承租圣人向码出租亩人支榴付租亭金的拐行为梅。（4）土筛地使凤用权抵押。三、零房地踏产投眉资的末概念房地山产投侮资是抽指投从资主暴体将膛一定燥的资猴金直溪接或潜间接角地投芳入到房地倒产开风发、吵经营严、管枯理、胆服务泰和消滋费等活励动中茎，以挽期望拦获得确更大盖收益有的投绑资行谋为。1．房展地产粱投资袜的主体：国每内或君国外买，单底位或架个人涨。2．房稼地产淋投资抓涉及芽的领域3．房害地产键投资爷的目的：获丧得价神值增天值时机房地坊产投室资的三要嚼素地段质量四、际房地撞产投桶资的目的1．销售乔收益：房恨地产盘销售幼收入次减去协房地冈产开擦发经拖营成鞋本之注后的许差额捡。2．现金凡流量宴收益：投涨资者迈直接脱经营坑房地喉产而何获取轮的经紧营收认入中篇扣除笛各种解支出篮后的泡余额世。3．避税荐收入：因设提取暂房地慨产折离旧而真降低把纳税激基数爽，给凝投资腔带来屋的收浇益。五、识房地睬产投罗资的特点1．投穗资成果本大俗，回用收周牛期长2．房敬地产厚投资古不确角定因起素多糕，风顷险大（1）变浅现风今险（2）购正买力幼风险（3）经妥营性距风险（4）社侦会风斥险（5）自腊然风谣险3．回补报率源高，景收益勾好六、粗房地船产投肃资的类型1．按姜房地哪产投资侧形式来划码分（1）房消地产尼直接刘投资：开储发投倾资、前置业学投资（2）房萌地产课间接戒投资：股篇票,债券,信托茎基金2．按傻房地夸产投资谷用途来划誉分（1）住晌宅房仁地产花投资（2）商今业房甘地产厕投资（3）工镰业房通地产健投资（4）特敬殊用顾途房毯地产哪投资韵。3．按兵房地词产投稻资经营浑方式来划察分（1）出卵售型伞房地招产投数资（2）出籍租型哨房地尼产投看资（3）混舒合型采房地劲产投惊资4．按纹房地随产投资和对象来划泼分（1）地贺产投与资：旧城满区土傲地开验发投览资新城宗区土休地开膨发投眠资。（2）房岂产投虏资（3）物厨业管霉理和虾服务购投资七、瓣房地致产投辨资的作用带动戏相关担产业际的发设展促进抽家庭验合理蛙消费改善泡城市虎环境抵御桐通货维膨胀圾的影芝响八、宅房地幼产投势资过恩程1．收勤集信输息，顶编写图项目漫建议更书阶钞段2．可姜行性扎研究盲阶段步骤3．取泄得土抬地使榆用权永阶段4．项冰目规佩划和庙设计耳阶段5．项视目的杏实施罪阶段6．房源地产积租售剑阶段第二舰节有房趟地产终投资险分析慢概述一、遣房地惑产投刘资分悟析的院概念圈和研烤究范境围概念:房地属产投弄资分吨析是午房地浙产投宿资项抢目实由施开情发活豪动进敲行前盒的分析喘论证过程暗，其丈核心葛就是固从诸贿多方郊面进耀行房泽地产游投资风项目扯的可行撒性研镜究以及选择第最佳阁投资涝方案。1.基本温原理2.市场叫分析3.环境惧分析研究范围和4.成本狠估算主要内容5.经济徒分析6.不确反定性潮分析7.风险信分析8.决策荣分析二、奏房地卖产投聚资分竖析的巾特点1．客席观性展：是通基本过属性谜。2．全镜面性来：投资锈方向问、投符资形压式、确市场镰需求猎、价格确轻定、滑资金沃筹措释、投练资收瞒益、停投资乒风险怠等。3．策盾划性4．责链任性三、伍房地虾产投联资分所析的目标1．总遍结房融地产酒投资