房地产市场调查与投资决策方法青岛

房地产市场调查与投资决策方法二零一三年一月第一章房地产市场调查一、概述房地产市场调查是房地产投资、开发、营销策划的前提和基础，是房地产企业经营活动的起点，并且贯穿于企业经营活动的全过程，是企业营销活动中的重要组成部分。第一章房地产市场调查本章主要介绍房地产市场调查的概念、主要的调查方法和特点，房地产市场调查的内容以及房地产市场调查的主要步骤。理解房地产市场调查的内涵，首先要理解房地产市场调查的地域性。还要把握房地产市场调查的广义性。第一章房地产市场调查二、房地产市场调查的概念（一）房地产市场调查的定义房地产市场调查，就是以房地产为特定的调查对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理和分析，通过对房地产市场进行研究与预测，最终为企业经营决策，特别是营销决策服务。理解房地产市场调查的内涵，首先要理解房地产市场调查的地域性。还要把握房地产市场调查的广义性。

第一章房地产市场调查

狭义的市场调查----通常是指以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。

广义的市场调查----指商品或劳务从生产到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据，做系统的收集、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。潜在市场。第一章房地产市场调查

（二）房地产市场调查的特征

1、调查对象具有特殊性。

2、调查方法具有自身的鲜明特色。(多样性和复杂性)3、服务对象既有阶段性也有全程性。(房地产市场调查既包括研究购买者的心理或行为这一核心阶段，更包括为企业经营全过程服务。房地产市场受宏观政策、自然环境等系统性的风险影响比较大.(从宏观的政策环境、经济环境、区域市场、市场需求、消费者行为……找出项目开发经营的最佳模式。)第一章房地产市场调查

（三）房地产市场调查的方法

房地产市场调查按调查对象总体选择方法的不同，可分为普查、重点调查、典型调查和抽样调查。一般竞争性物业调查或较小范围内的区域调查，可以采用普查的方式。对于较大区域范围，或者全市甚至全国房地产市场，通常采用重点调查、典型调查或抽样调查的方式。第一章房地产市场调查抽样调查是指采用科学抽样方法，从总体中抽取一部分个体进行调查，进而推断总体的一般性结论的方式。抽样调查又分为随机抽样调查和非随机抽样调查。文案调查不受时空限制。第一章房地产市场调查（四）房地产市场调查的特点1.内容广泛

;2.针对性很强

;3.方法多样

;4.结果具有一定的局限性。

第一旗章连房地屿产市掉场调姐查三、蜘房地邻产市抬场调慕查的在基本到职能（一冻）房费地产宝市场趴调查缠的基腿本职烂能1、有估利于撒房地遮产企胳业不思断发耻现新烦的市敏场机誓会。2、有翼利于裕房地躺产项沃目的盘正确渔定位柱。3、有别利于般房地穷产企沙业制冷订出洞可行耍的策截划方贼案。4、有烂利于锁房地速产企井业开四发新沸产品唤。第一辟章宅房地四产市口场调株查（二吉）市额场调膛查在克房地会产项息目中倘的应刑用1、投耕资开来发前慢期（1）宏逝观形扒势判无断（2）项约目前墓期定钉位--徒--①总体醋市场笔和典专型项匹目分粘析;②区域朽市场虫分析;③竞争尾项目芽分析之。（3）消厨费需奋求趋费势研梳究（4）品均牌研盟究叶。第一正章牵房地范产市惭场调挠查2、开俗发建承设中牵期（1）消破费需主求研处究（2）竞箩争项刊目研行究（3）项昼目产化品定考位（4）产策品测释试研窜究吨。第一演章亡房地多产市劝场调丽查3、销村售管译理后蔽期（1）楼浸盘媒坑体宣槽传分谢析（2）销节售现妻场研飘究（3）销竟售监印测研插究（4）业柴主满恩意度动研究机。第一站章悬房地蚁产市供场调背查四、房地炉产市驼场调弓查的锁主要脾内容（一刮）房挽地产粮宏观薯环境授调查引；（二册）房政地产没区域带环境童调查惧；（三车）房胃地产秀市场五需求夹和消取费者冻行为扯调查织；（四兵）房喇地产捞营销绪组合勇情况睁调查饥；（五演）房星地产垫市场闯竞争嘉情况限调查插。第一键章胶房地猪产市梨场调声查五、悔房地眠产市胀场调叔查的逝主要厅步骤房地骆产市绍场调昌查是记一次奖有组辰织、讽有计复划的刘行动声。其统步骤衡一般割有调挂查准艳备、保调查冶实施传、市职场分坊析、霉撰写编报告4个阶污段。崖一项渔房地号产市侧场调辣查工荣作至抓少要嫩设计麦以下4种调辅查表磨格：第一慰，当洞地房拒产资概源统辰计表;第二已，房羡地产醋出租篮市场迹统计各表；第三育，房贵地产肯出售租统计层表；第四踪蝶，房络地产头个案带市调茅分析炎表。第二掉章张房地扶产市决场抽歼样调奶查一、者概述本章幕主要暮讲述言房地佣产市痰场调龟查中句的抽灾样问副题，卖包括独抽样振的相峰关概惊念、候随机饥抽样敏与非拖随机抬抽样哥调查传技术虎、抽饭样误帜差的铸计算铜以及型样本链量的山确定兴方法逗。第二谋章榜房地盐产市袖场抽歼样调闭查二、胞抽样抖调查蜻的基逢本知狼识（一解）抽咏样调挽查的呼相关胁概念1、总片体与财总体妖单位2、标舞志与拣指标3、样感本与单抽样样本子是抽闲样总绘体的嫁简称得，指宗从总锤体中翠抽选要出来爬作为云直接沙观察习对象纷的全父部单尤位。军在抽宪样调闸查中斩，样斩本单唐位要灾有一店定的抹数量嗓才能虑保证动抽样顺资料狱的准砍确性店。一类般来惯说，雁样本准单位醋数达湖到或虑超过30个称窗为大学样本料，30个以族下称超为小肯样本日。4、抽矛样调讲查第二值章傍房地烘产市去场抽块样调条查（二消）抽价样调估查的扯特点抽样妈调查湖最主温要的尖特点界在于傲其应木用了要科学道的调罪查方遇法，蹦在总括体中壶抽取震具有慕代表便性的僻调查悦对象备进行塌调查闲，克殿服了牧普查暂的组砖织困层难和勤费用恒高、屯时间聪长的型缺点攀，也轻克服剃了传削统调秀查方驳法（冰如重奔点调李查、寄典型永调查贴）的续主观岭随意廊性和保样本滴代表缴性不拆强的燃弱点谷，具障有较宾强的歌代表稳性和点科学齿性，已是比庭较客全观的弊一种蜓调查鲜方法岩。第二坟章枕房地园产市酬场抽长样调蝇查1、抽悔样调蒜查的顶优点（1）时撑间短敬、收被效快技。（2）质罚量好杠、可呢信度请高。（3）省腹费用杯、易床推广蕉。第二降章扎房地瞧产市推场抽蓬样调边查2、抽要样调号查的甲不足存在牵抽样虾误差姻，这检无疑话会影变响抽捡样调梢查的鼠正确播性。第二仅章些房地塞产市肢场抽宴样调她查（三餐）抽陈样调哀查的姜程序1、确马定总项体2、个锦体编疑号3、选致择样两本4、实胞施调休查5、测丛算结闻果。第二负章跃房地苍产市际场抽赶样调喂查（四赴）随秒机抽舌样技馒术1、随减机抽房诚样的架分类（1）简碧单随剥机抽航样简单年随机览抽样此，是量指对冻调查办总体泪不做事任何界分组隶、划秒类、扔排序蠢等先总行工近作，谋完全饿按照税随机损原则俭抽取镜样本滥。第二剃章气房地别产市嚼场抽剂样调兰查①抽颤签法先对练总体N个抽亿样单乎位分凝别编牧上1-俭-N的号艰码,再制羊作与收之相添对应勤的n个号舍签并惑放进卫一个田容器王内，闪充分乐摇匀四后，挠从中喜抽出n个号川签，胀与抽极中号蹲签号爸码相爱同的n个单穿位即威为抽颠中的汉单位洽，由蛛其组厌成简影单随懂机样纳本。具体坑的抽弱签方柄法有本两种小：包典括人隐工抽泼签法而和抽塔签机材抽取广法。第二忘章践房地挠产市遵场抽本样调响查②随纵机数逝表法又称晃随机背号码席表、葵乱数非表；懂使用纳随机卸数表绝的数泻字应凭该不饰受任膛何限薪制，却可以接任意括指定堡一个疤数字袭。第二陈章途房地趣产市笔场抽锻样调月查（2）分挨层随疗机抽葱样分层得随机妨抽样浸，是师指先狡将总组体单嘴位按刚其属物性特痕征分箩为若比干层付次，镰层与抱层之伶间差纷别较催大，浑层内猫各单士位情彻况类赛似，摆然后独再从腐各层江内抽允取样进本。分层饮时要棋注意滩：一是醉坚持治“穷想举互周斥”纲的原要则；二是买知道卵各层午单位蜜数目睁及占鹿总体慨的比钱重；三是年分层封不宜据过多劈燕。第二串章跟房地衣产市旁场抽贩样调象查分层挡随机励抽样还要计算摧各层辞调查晃单位晚占总亡体比茶例，厨并求略出各贝层样隆本数糠，其椒公式愉为：各层净应抽斑取样翅本数=样本帽容量×(各层跨调查停单位躲数÷总体啦数)第二冒章姐房地帝产市魔场抽陈样调朵查（3）分珍群随料机抽曲样（4）多敲阶段胖随机旗抽样多阶剧段随激机抽撒样，钳是指旧把从计调查粱总体怜中抽攻取样哗本的仿过程亮分成两个捧或两竟个以稼上阶段巨进行乐抽样偏的方川法。（5）等隶距随观机抽界样等距烧随机歪抽样狂，又娱称系语统随唐机抽粒样。毫是指侧将调平查总钻体单端位按每照一钉定标荡准有汤序排彻列，芒编上销序号情，根其据抽士样距维离从腐总体未单位稿中抽罚取样起本。第二轻章羞房地蜡产市芒场抽狂样调颗查2、随管机抽柱样的平优缺暑点（1）随味机抽抽样的勾优点①不群带任最何偏态见；②能够剩计算僚调查夕结果蜂的可梢靠程啊度；（2）随浑机抽匙样的停不足①对狗所有窗抽样滋样本扶都平摊等看阴待，嗽难以惭体现哥重点择；②抽花样范乘围比码较广垒，所洲需时巧间长显，参连加调帜查的锣人员跌和费秩用多醉；③对笼抽样膝人员尺和资虫料分壮析人答员要银求比卷较高田，。第二谎章扮房地乎产市膏场抽薄样调冻查（五朴）哄非随宋机抽之样技辰术非随暖机抽芬样技耗术，为主要押包括歇便利激抽样料、判冲断抽校样、晚配额倾抽样写和雪欢球抽伯样4种。因为迟用配筛额抽借样法艺抽取蓝样本惭，不手至于杀偏重辫某个串单一唇特征勒而忽棕视其认他重汤要特程征，冶符合肤调查狱目的津要求孩，从防而使龟配额惰抽样湾法在填房地看产调凤研中当得以黎广泛浮应用来。第二脱章悄房地艇产市尾场抽殃样调草查（六增）抽蛮样误枪差与立样本做量抽样剪误差哈又称馋为可鸣控制匠误差本。抽样狠误差滤是指爷在采慨用随豪机抽瞧样技隙术，舟由调莲查结顶果推扑算总圾体时临，预买先能互算出予来的泛误差横，即弟平均掌误差爱，通崇常用史符号μ表示集。第三曲章荷投资楚决策一、卧概述最为楚重要主的决姻策，宽因此孝我们常常说妖：投母资决悼策失便误是悬企业染最大熊的失童误，牌一个侍重要刷的投符资决狠策失工误往蛋往会鸽使一丛个企经业陷葛入困杠境，弹甚至破产。财务倒管理的一伯项极绸为重糖要的秋职能絮就是慰为企喂业当找好参而谋把潮好投解资决悠策关。第三柔章奸投资磁决策投资驼决策阴分为--及--票--宏观让投资追决策、中毯观投宋资决群策、微观啄投资存决策新三部虹分。第三锯章年投资袋决策二、投资谢决策援的特率点（一貌）针对员性；（二劝）现实峡性；（三辆）择优京性；（四闲）风险喇性。第三宽章羽投资胁决策三、投资忠决策仙的意芬义（一真）一般专要占东用企眼业大异量资港金；（二荣）将对少企业脑未来旷的现金循流量产生笨重大钞影响；（三勾）很多甜投资棒的回望收在谱投资己发生劈燕时是依不能条确知骆的；（四味）代价净很大；（五弱）对企临业实隆现自补身目钳标的零能力球产生刷直接懒影响。第三狠章捎投资志决策四、投资辉决策豆的一冲般方踢法投资断方案度评价昆时使侧用的钥指标弊分为贴现异指标和非贴妙现指冬标。贴现浪指标漆是指东考虑骄了时鸟间价闻值因芒素的驻指标沸，主省要包逆括净现被值、现值丛指数、内含遥报酬碰率等。非贴嫌现指刮标是锻指没昆有考岁虑时逢间价碍值因甜素的升指标猾，主布要包踏括回收炊期、会计掏收益链期等。采相应针地将夸投资孕决策麦方法害分为农贴现狐的方樱法和生非贴恼现的逗方法林。第三局章货投资浇决策五、投资誉决策去的九大评价苦指标（一离）评价荡指标省常用努投资娇评价后指标企的计国算示璃例（二谈）净现黑值曲第线——净现成值与山贴现跟率的指关系（三克）独立瘦项目——独立火项目斑之间亭的比毫较分孝析（四营）互斥政项目——互斥灿项目尼之间写的比洗较分泛析（五骂）多重IR瓣R——多重闹内部炊收益微率的示捕例分芹析（六狂）MI请RR函数——修正社内部牙收益东率的计围算（七犹）经济引年限——不同窑经济触年限宏项目纠之间娱的比锄较（八郊）新建客项目飞的评碍价——新建框项目余的现坦金流彩量测津算和笋评价（九烘）更新降项目扔的评翼价——更新怀项目尤的现副金流岁量测默算和只评价第三副章知投资狗决策六、企业险投资萍决策总的程造序（一典）确技定投留资目姿标；（二提）选呀择投摆资方拢向；（三穴）制杏定投渔资方细案；（四捞）评哥价投闪资方柜案；（五震）投音资项万目选朵择；（六）反馈钩调整大决策怎方案贺和投奖资后毁的评价。第四柳章贺房地笑产投旺资决鲁策一、窃概述房地落产由这于其袜空间是的固烘定性践特征养，建怒设具抽有周扔期长炼、占酱用资零金量员大的炼特点腐，还雄关系岗着人船民的鸡基本睬需要栏和生惨活质面量的网提高礼，又甲关系钉着经枪济发腹展和协城市赶建设魔，它枝的总乒量水氧平、就结构刻状况伯、空泽间布乡丰局和纹时间捧安排竟均十徒分复纯杂。缎必须他与社户会所最拥有下的人来力、档物力孕和财他力相拥适应总。这欢些情拖况都突决定偶了必免须重坟视房姐地产精的投踪蝶资决新策。第四银章究房地捕产投役资决唤策房地尿产投忙资决介策的奔科学添水平丸直接装表明伯了一郑国或利一个飘地区莲房地熟产业肝和房攻地产唱市场窝发育宵的成楚熟程尺度。第四哥章西房地辫产投孟资决才策二、露房地轨产投肉资决寄策概垫念所谓涉房地扔产投线资决使策，神是指袖对拟偷建房宜地产郑投资刘项目爹的必财要性谷和可迹行性兄进行牙技术摊经济型分析质，对扁可以花达到洞目标摸的不庸同方扇案进织行比熊较和支评价哀，并举作出愁判断汗，选尼择某温一方删案的般过程盐。第四等章惧房地魄产投习资决挽策三、房地跳产投银资决绢策的烫类型（一公）按桐决策互影响刺的时蜡间长裂短，给可以告分为暂长期扭决策杠和短杨期决邻策；（二害）按袜决策棵的重醋要性蜻，可幼以分沫为战淘略决坝策、眠战术斑决策省和业虎务决奖策三心种；（三遭）按仔房地权产投芬资决狸策问脱题的伏重复俯程度冶，可反分为僻程序苦化决迫策和咬非程木序化唯决策度两种赖；（四忘）按裁决策校问题健的可皮控程店度分闻，有史确定浇型决温策、顽非确割定型涛决策躬和风闯险型互决策林。第四膊章阶房地袍产投享资决启策四、袭房地虹产投张资决逃策的酷定性在、定验量决鸦策法（一足）定鸟性决遵策法定性的决策咱法又奇称主告观决多策法骨，是台指在活决策张中主臣要依衰靠决初策者并或有不关专翼家的陷智慧少来进患行决丹策的障方法期。定性第决策宏方法眠有很夸多种乱，常喝用的顶有经和理人傅员决肌策法毁、专薄家会皂议法逮、头誓脑风府暴法景、德朽尔斐踪蝶法等搜，其守中德慕尔斐扛法（De愧lp浊hi得t故ec喝hn旨iq煎ue）是句最具垦代表哈性的领方法论。第四佛章励房地该产投拍资决棒策德尔饺斐法逗实施重过程（1）拟单定决筐策提红纲；（2）选盲定决张策专寨家；（3）征障询专牲家意妥见；（4）修萝改决弹策意南见；（5）确策定决担策结社果。第四豆章葵房地秤产投浓资决粒策德尔网斐法脾特点匿名彩性攀、反劝馈性全、响收敛墓性疗。第四司章接房地窃产投井资决革策（二屠）定雁量决迟策法定量阔决策原法(Q没ua址nt呜it雅at狗iv披e决De累ci短si紫on雷M鞋et改ho猴d)主要际是运泳用数樱学模珍型和舱电子垃计算打机解氧决决棚策问劣题接。第四辰章泄房地币产投魔资决衫策1、定量脊分析茧过程朗五步隔骤：（1）确棕定投辟资决傻策目恼标及辉衡量仍效果猾指标膀；及（2）提厘供达未标的哨各种或方法牺