国八条及房产税解读waibuban

在别人恐惧时贪婪——新国八条及房产税政策解读

新国八条和房产税试点的背景新国八条简析上海重庆房产税简析后市变化和开发商策略“新国八条”及房产税出台背景国内经济复苏强劲1月20日，国家统计局公布2010年GDP同比增长10.3%，继续在全球引领经济强劲复苏，经济二次探底的可能已经不存在。在拉动经济增长的三驾马车中，消费在去年一直保持着稳定的增长。经济持续高速增长社会消费保持稳定增长“新国八条”及房产税出台背景出口回暖、房地产投资不减房地产开发投资持续高速增长国际经济复苏引致贸易出口维持高速稳定增长从2010年的出口累计同比来看，在一季度担心欧债危机而影响出口的担忧是多余的，去年出口的平均增速达到30%左右，为经济增长提供了强有力的支撑。而固定资产投资中的房地产投资同样也是保持着高速增长，增速在去年已经超过近六年来的最高水平，全年增速平均超过30%2010房价继续上涨的一年城市房价涨幅宁波29%南京28%合肥37%福州20%上海17%重庆24%青岛28%无锡32%平均涨幅26.9%从2010年“4.17”新政第一次调控，到“9.29”新政第二次调控，调控力度一次比一次的大，调控的手段也是涵盖了税收、土地、财政、行政等多个方面，但从实际的成交情况来看依然不理想，2010年依旧是房价大幅上涨的一年，从我们监控的8个城市来看，平均涨幅达到26.9%，第三波的调控政策呼之即出“新国八条”及房产税出台背景新国八条和房产税试点的背景新国八条简析上海重庆房产税简析后市变化和开发商策略新国八条

第三条：加强交易税收征收，将不满五年住宅交易营业税从差额征收改为全额征收第四条：二套房首付比例提高第六条：全国范围内的限制购房套数第七条：约谈地方政府第二条：加大保障房供应第五条：土地双限，加大土地供应力度，要求不得低于前两年年均实际供应量第一条：地方政府要确立房价控制目标第八条：加强舆论导向需求抑制政策地方政府约束政策供应增加政策预期管理政策“新国八条”简析最大特色在全国限购，但限购的难点在三套房认定当地政府限购细则缺乏明确时间表，预计最早要到春节后出台。何为第三套房，其中涉及有住房共有产权的家庭和个人，共有产权部分按比例算，还是按照共有即算1套；第三套是包括家庭名下所有住宅，还是仅家庭在当地住房套数。各地房产信息登记体系完善程度不相同，房地产业发达地区登记信息全，三线城市实施限购难度大。“新国八条”简析

4.17国务院令

1.26“新国八条”

限购对象

商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区

各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市

限购对象

对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

有1套住房的当地居民、能够提供纳税证明或社保证明的非当地居民限购1套住房；对已有2套及以上住房的当地居民、有1套及以上住房、无法提供纳税证明或社保证明的非当地居民暂停购房

限定地方提出价格控制目标变相承认房价不可能下跌，助长看涨预期；并且房价控制目标制定拍脑袋居多，缺乏合理依据不满5年营业税差额改全额征收本意是打击短期投机的，但是在供不应求的大环境下，税费的转嫁就显得容易的多，带来的结果只会是增加交易成本，抬高房价若无明确房价上涨预期变化，政策效果微乎其微提高二套房首付改善性自住对于利率的敏感程度要高于首付敏感度。且2010年来购买二套房全款购买比例在上升，首付提高一成实质影响不大其他政策创新点也存在漏洞“新国八条”简析总结“新丢国八脂条”煤简析新国凤八条蛾并没稀有突攻破20跪10年两配轮调烤控政闹策的房诚手段懒范围恢，基蛮本上饭仍旧盖是前玩两轮夏调控威政策躲的重烤复和们略为划加强午，漏喊洞较骑多，搅细节哥明确轧度不怀高。只有将严格鸣的明瓣确三夕套房折界定禽，严推格执症行长碗期的崖、全集国范缸围内馆的限关购，接政策悦才可离能达素到抑搭制投稻机炒诊作，伯降低翼住房教需求浆的目微的。沪九抬条基豆本原捡封不田动照裳搬新谣国八荣条内求容，旁唯一冲不同秀的内屋容是较保障粪房数部字：武全年法开工椅建设旺和筹渐措保随障性秀住房15赛00万平泄方米(约22万套)；拆捎除中猪心城之区二则级旧益里以谢下房碗屋80万平退方米(受益技家庭辈约3.两2万户)；规演定新蛮出让杨商品仍住房冰地块困必须置按不违小于5%比例创配建亩保障遍性住朵房。新国祖八条愧的效伙果仍街旧要合看各魄地执怎行情饥况。新国八条和房产税试点的背景新国八条简析上海重庆房产税简析后市变化和开发商策略收入歼用途免税妥面积税刮率计算揭公式征收摇对象上海欠重庆暑房产挎税简盏析两地碰对比叉：上巨海房探产税倾细则年应仰纳房格产税父税额白(元抵)=膝新购鸣住房顷应征坝税的胡面积拴(建士筑面陷积)佣×新奋购住串房单浆价(绳或核遗定的细计税麻价格谢)×洒70踪蝶%×雕税率适用蜓税率堂暂定仗为0.承6%。应撞税住佳房每亿平米平市场歇交易陷价格受低于范本市贴上年五度新淋建商凭品住饭房平辛均销族售价2倍(含2倍)的,税率抱暂减勤为0.烈4%家庭派新购颠且属姻于第案二套刘及以慰上住碗房的足，人蚊均不勉超过60平米的新些购住附房免饲税，击人均烤超过60平米贷的对角属新融购住离房超偏出部粪分面软积按牌暂行跨办法炒征收障房产美税；吩持本曾市居炭住证蜡满3年新购址住房旺属唯冰一住嚼房的宵暂免兔征收护，不员满3年而席新购袖住房撑的按锣暂行桑办法葱征收皇，待3年满君后予镇以退友还对房残产税此试点付征收摆的收杯入，杰用于保障羽性住却房建设振等方糖面的棒支出本市蠢居民略家庭浊在本硬市新栽购且滋属于业第二苏套及扩以上阴住房果（包业括存胞量和兔新建银商品欠住房很）和乡丰非本槽市居趋民家释庭在次本市映新购坊的住揪房上海掘重庆摘房产讲税简盟析计算疯公式应纳护税额=应税王建筑劳面积×建筑崇面积慈交易厦单价×税率免税耀面积之前遍拥有的独验栋商贤品住的宅：-1侮80平方古米新购的独项栋商兼品住牧宅、赌高档貌住房兔：-1夹00平方喘米一个师家庭市只能旁对一遥套应继税住传房扣爱除免惊税面泊积税乡丰率独栋补商品阳住宅某和高谋档住越房单卸价，越达两毛年主她城九宅区新否建商蓬品住锻房成板交均纵价3倍以筝下：0.抄5%句3倍（芽含）—4倍：1%隶4倍（拆含）姿以上爹：1.卵2%“三浊无”蓄个人尸新购鹿的第衬二套纹（含款）以旨上的岛普通胞住房悦：0.悟5%计税黎依据房产作交易蔬价，待托条件灾成熟轧时按士评估步值征樱税用于吸出租誓的应材税住歌房，兴按《暂行轧办法》规定索征收纯缴纳醒房产径税，遍不再史以租六金收肿入计讲征独栋些商品炭住宅努和高菌档住律房一犬经纳茎入，唯如无育新规腰，其完计税折交易洪价、帝适用演税率秆不变征收养对象存量楼的独栋劲商品梁住宅个人新购的高档医住房：单漂价达络两年弊主城睁九区陈新建格商品伞住房席成交鲁均价2倍（前含）到以上同时堪满足锅无户耳籍、货无企路业、只无工鸟作的个芒人新昏购的第二现套（绩含）择以上的普通骂住房两地浸比较英：重哥庆细暗则内塔容不改绿变供藏应情箩况下各，短引期效威果两个必版本枣的房晒产税根效果导都不架大ⅣⅢⅡⅠ宽税基低低端停低收净入人链群影袜响更泉大；税收羞对高贤端市吵场影滤响较限小低端碗自住指需求忙被完凉全压街抑；高端金需求算受到不的影数响类暑似短葱时间泽大幅宪加息揉，基庆于财况务原披因，宴或出泉现住岂宅抛彻售高悠潮；整个瓜市场猴出现铃系统劝性风专险，蚁市场踏萎缩税率窄高低端蜘自住浓需求累基本惩不受坛影响驶；税收她对高腰端市殃场影篮响较燥小；市场赞不会矩出现嚷明显欲变化发，政邻策无继效低端钻自住锯需求处基本陆不受泳影响识，或纲有部假分高吩端需咸求进页入低百端市垃场，买价格舟存在贤上升略可能驴；高端播需求咐受影阀响较品大，腥市场达出现障波动现行稍税率拉和只枪对高清端或仅新增晶住宅爷收税服条件堡下，足房产益税政弄策对桨于需新求影宅响是负中性昌的，肿无法咸明显父抑制裹需求煤。但房额产税形可以誓调节双人们烛对于锹房价字预期底，当那长期舍税收疗达到具一定重程度角之后宝，再汗加上止营业倚税、箭契税亲、增除值税毕、中古介费劫等支魄出后与，炒愚房人厉将发诞觉中阁短期阀炒卖夹将无辽利可瓶图，躺将打义消投遇机行印为。上海浴重庆桶房产登税简著析上海凯版房熟产税泼目标咬意图乓在于翠限制衫人们蔑购买炎住宅姨的套墓数，关降低痛住宅絮需求重庆俯版房侮产税寄目标驼意图援在于猪控制拆住宅吹成交董均价织，降盏低高曲档房刘成交两地眯比较萌：意稻图具朋有明挣显差巡寿异上海敞和重躲庆的局两个岩试点铲方向船不同僻，应锄税对甲象范柔围有点差异巨，因类此决偿定了扣两地念市场赏结果添具有丽一定宁的差纸异。总体障看上幻玉海版融房产幅税是永严于恨重庆纳版房况产税氧的。由于拖只有棕获得笼大产吼证之跪后，俯部分娃新购茧住宅坦才需鸟要缴屯纳房喂产税位，因虏此房婆产税扩对二御手房健抑制掠更直蔑接。上海傻重庆裹房产话税简医析两地封比较幼：上帜海的估细节苏漏洞性多心但管唤制范挤围大千于重等庆上海婶房产检税认急定复栽杂，滴购房凡人不绿易清害楚自姿己是罗否属逢于免乳税范狸畴。弊且办潮理查霜询申足请时弟，需显要提礼供多诱种材衰料，烟一旦俊材料滥不齐乘，较记易卡走壳。明由官听方操斤作的斧复杂敞认定稀程序为和交棋易手闻续或织成为其给需往求降撤温的轮最后摆一根舌稻草之。上海绳房产珠税严认格限耐制多鼠套购弦房，穴房产援税额浮根据服买入甚价格垄征收屋，由帝于上愿海房逐屋价芒格高泽于重湿庆，赛且对小于超俱免征雨面积涂外的演普通草住宅樱同样乌征税踢。因倒此税婚收范乔围大收于重容庆。房产厦税对笼上海牵影响剖比重哗庆略歉大。上海捡重庆旨房产盒税简漏析权属清转移耍才征杀税未登支记城顷镇住走宅和语小产粘权房辆不在听收税饼行列第三柿套房旬认定征标准轧模糊愉，缺吵乏实懒际操势作力细节膝漏洞未明输确恶政意欠叼税的符惩罚椅措施住宅串存在存非家览庭共吵有产愚权，读人均骗拥有敢面积仅确定记难未公霉布上太年度床全市鲁商品恋住宅贝销售净均价减免申请的六样材料契税完税凭证交易合同/房屋交接书购房人及其家庭成员身份证购房人的户籍居住/和婚姻状况无房同住人及其家庭成员的身份证、户籍和婚姻状况

其他有关书面证明文件、资料

两地竭比较凯：重息庆房材产税纹具有区高可痕行度纳税端时间榆明确圈：8月31日邮姨寄税她单，10月1～31日纳电税纳税犯人构藏成明测确：视以户斑口本蔬、营挽业执宿照、介工作呆证明内等确梳认；国纳税匹房屋羊一经使进入旨征信盯系统概，不盏论产境权变脖动与杆否，赴计税娘交易竖价和完税率鼻保持毫不变收税孔方式冷方式纹明确乞：主邻动申叠报为翻主；奇辅以激媒体抖对欠克税者庙公告奔、限过制欠挤税者孩过户泰、限胸制出骑境、族罚款阶、乃假至直命接从矛欠税删者金仰融账见户扣扰缴上海番重庆字房产站税简谦析两地颤比较骂：重枯庆房害产税捆对需写求影肚响小单价火超过09贿-1价0年均兄价的4倍应按疗照1.主2%的税肢率征屈收房扩产税应纳过税额=（20驶0-旁10倡0）×2旁×堪1.订2%勒=2键.4万元2.鼠4万元赌仅占恼房屋奔总价40蓝0万元听的0.色6%购买请单价谢高于3倍以字上住但房的蝴多为绳看好潜重庆眉未来策增值挣的实颂力买逮家投资惰需求e.凡g单价2万元/柜㎡溉20艳0赶㎡单价俯在09陈-1荒0年均睛价的2.备4倍应按献照0.国5%的税镜率征需收房箱产税应纳顿税额=（15锐0-陆10龟0）×1士.2挺×侵0.晌5%乓=0泳.3万元0.怪3万元针仅占纠房屋足总价18怎0万元绸的0.萌16看7%重庆感当地蜡改善蜂性家泻庭，坊为购蜂买此善类住浆房的合主要朴客群改善否性需遇求e.养g单价1.佣2万元/蜂㎡封15狼0跟㎡商品家住宅世成交底均价20廉09年41效79元/㎡20辜10年57胖62元/着㎡两年用均价49远70弓.5元/保㎡由于六受到闪免税使面积帝较大从的影蜡响，伤重庆纽奉房产弓税的尽推出捞无论涝是对覆于当萝地改凡善性屠家庭筐，抑裂或是搂外来石购房悄者都使不会牲造成全太大粱的负止担，耳其更熔趋向抗于是半一种皮征收蚕手段尤。若只呈有房童产税厕试点辰，对当烦地住夜宅需死求影嚷响不押大。上海熟重庆抚房产孤税简缘瑞析国际朽经验盈是长绑期影料响有赴限部分国家和地区房价指数加速下跌从已却经开客征物碗业税匹的香赔港、煮美国叛等地龟的经草验来久看，紫成熟堡可行华的物礼业税材能在梢一定遥程度佩上遏拼制投类资、疾投机勉需求涉，并翼不改宵变整样个房患价长邪期向画上的宁趋势住。总体岭看，倍房产埋税具特有明述显马介太效厚应，胜起到涨跌伤加速的作员用，搬即当壳经济通增长惩停滞煤时，度房产败税制票度将殖扩大屈房价展跌幅参；当委经济阶高热放时，取房产躬税至箩少不圾抑制是房价撤上升嫂的。上海尿重庆千房产活税简耐析但房理产税舒＋严定格限柔购＋呢加息塌的叠利加效赏果能泊量巨反大上海鞋重庆滔房产申税简杰析限购请令严洽格执僚行将牌短期呼内阻刚止大捡部分康跨区预域投悲资投给机需云求房产妖税影霜响购惊房者乌对于填未来础房价惊上涨须的预哨期值浓，加奏强居队民观柔望看牲跌心芦理从短酬期影忽响看浪，房勺产税类将加饺剧市隔场观裂望气团氛，敞并降赶低刚植需购迫房者月短期帽看涨泪住宅核价格肤的预行期；友限购贫措施碗是实息际减兄少住浩宅交椅易，罩降低镇需求搏的行睡政调盾控；越多次葬加息冷后，幸对于谷购房估人和唱房屋占持有布人的争实际球影响挨和心柜理影骗响同舟样巨质大，逃既是社降低君对于瓦住宅刺的实酒际需收求，稠又是嚷提升越还款捉压力畅，促剪进投留机者催抛盘旗的手条段。牢预计喘短期上加息外仍会假继续津。三者关结合刊是短岭期内鄙住宅聚供应岩无法商加大恐时，昏调控售住宅堆实际恋需求认的最障强硬搁手段坟；房偏产税求＋限传购＋宪加息违的组读合拳担将通薄过供淡求非嚷市场有化平米衡达看到迅搂速降也低需扣求，牛控制邀房价竖的效食果。100万30年08年利率10.20加息12.26加息2.9加息首套房85折贷款利率5.05%5.22%5.44%5.61%月还款5398.825502.855640.35747.1增加支出－104.03241.48348.28增加比例－1.89%4.28%6.06%二套房1.1倍贷款利率6.53%6.75%7.04%7.26%月还款6340.426488.646679.916828.55增加支出－148.22339.49488.13增加比例－2.28%5.08%7.15%新国八条和房产税试点的背景新国八条简析上海重庆房产税简析后市变化和开发商策略针对哪高价敏房收竿税开发砍商在逗出售咱装修华房过胡程中耀订立坏两份如合同侨，可忧通过锯提高搞装修翼合同而价格心，降积低住吓宅合组同价蹲格，淘帮助湾购房套人达率到规畏避房皱产税须的目腥的针对稿多套请购买投资眨人或先可选西择在绕签完炕住房溉预售础合同典后不叔进行可产权石登记腾，而敏是进抱行住木房抵阅押登柔记针对顾免税抵面积劫（重易庆）可通得过假遣离婚杂－购奇买住雀房获假取免疯税面滑积－蜡复婚其，达超到避配税的婆目的针对乱免税似面积岔（上腥海）增加既家庭督内人眼口数声量，垃甚至忌可以惰变相克理解倘为鼓节励超指生后市饰变化拖和开蚕发商帆策略产生掘各类捕规避域手段城市远试点芒（一六线城疮市及社某些颗想做够政绩奴的二著线城李市）高端/多套所有柳普通峡商品研房增量森房/部分际存量商房全部候增量识存量鞠房全国真（20粘12年底散）低税厅率，扔高免月税面炮积国际缩慧平均雷水平未来萌房产叼税将睡趋成份熟鲁避税苦手段辈难以拒维系按买数入价帅格收按实扔际评刑估价穗格收后市冤变化殖和开混发商晒策略收税的住宅市场不收税的住宅市场高端市场低端市场投资市场自住市场由投资属性决定CPI和流动性决定价格由自住属性决定供求关系决定价格市场个格局考预测高端逆项目物需求吹量急汪剧下惑降，靠占总名成交妙面积陶比重附降低划。基酬于慢搭售原雅则，数售价甲或不涂出现归下降举。中端完项目碍陷入虾定价灾困局伤。定放价过马高将兄抑制沫项目迫成交汪，定琴价过兽低使帐得利讽润缩伴水，珠甚至冷出现吗亏损燃。低端者项目揭需求津伴随烈着第沸四季组度上阁市量舅越来嚼越大捏的经置济适押用房勤而竞感争压债力趋欢大，书成交高量下怠滑明焰显，旧从而救逼迫梁开发怪商为架了维矛持必争要现吃金流封而进全行大除幅调劫价行鉴动。后市絮变化厌和开待发商艰策略涨价烈预期孤逆转信，购疫房需葬求从庸买