房地产股权投资项目尽职调查报告

1太阳城股权投资工程尽职调查报告工程背景与交易结构概述工程背景河北卓达太阳城房地产开发〔以下简称“卓达太阳城〞〕是隶属于卓达房地产集团〔以下简称“卓达集团〞〕的子公司。卓达太阳城在紧邻河北石家庄南三环附近开发建设卓达·太阳城工程群。该笔投资资金将用于卓达·太阳城工程群中青年城一期工程和阳光国际工程的开发建设。卓达太阳城成立于2004年，注册资金2亿元人民币，其中卓达集团出资16000万元，占股80%，河北卓达山水园林房地产开发出资4000万元，占股20%。公司注册地址为河北省栾城县冶河镇呈上村东西大街，公司法定代表人张建平，经营范围包括城市房地产开发、经营，物业管理，具备房地产开发二级资质。1.2交易结构总募集资金规模5亿元，期限两年，募集资金用于对卓达太阳城进行股权投资。该公司原注册资本和实收资本为2亿元，实施增资后该公司注册资本和实收资本将增至7亿元，其中合作资金方持有卓达太阳城71.43%的股权〔以下简称“标的股权〞〕，原股东以其原出资额持有卓达太阳城28.57%的股权。信托资金将专项用于卓达·太阳城工程群中青年城一期工程和阳光国际工程的开发建设。本次投资到期时，合作方可对外转让标的股权，卓达集团因其股东身份享有受让合作方所持卓达太阳城股权的优先权。自合作方成立起，卓达集团承诺每季度向合作方支付优先权维持费。如未来青年城一期工程和阳光国际工程的销售进度未到达预期目标，合作方投资的卓达太阳城股权未到达预期价值，卓达集团有义务按照约定价格收购合作方持有的全部卓达太阳城股权。卓达集团及其实际控制人投资注册的全资子公司威海星际房地产开发、威海星河房地产开发、威海腾飞房地产开发、威海旺都房地产开发、威海恒通房地产开发、威海中阳房地产开发〔以下简称“威海星际〞、“威海星河〞、“威海腾飞〞、“威海旺都〞、“威海恒通〞、“威海中阳〞〕以其拥有的位于山东省文登市南海新区价值为124,714万元的十五宗土地为卓达集团按期支付优先权维持费及在约定条件下卓达集团以约定价格收购合作方持有的全部卓达太阳城股权提供抵押担保。榜工程纹公司杆资信裁情况园工程茎公司句根本款情况携工程卫公司锦情况睁融资遥公司惰河北锹卓达母太阳棚城房品地产响开发疼有限损公司后住所搭河北喝省栾疮城县叨冶河牛镇呈耐上村漂东西地大街英1号著法定滨代表部人递张建样平慕身份序证号肯13胁01患03僵19尖55具11目08委12谱17碎企业退类型促有限胞责任免公司亚注册爽资本摇2亿石元代实收绵资本皮2亿延元倒经营黑范围繁城市螺房地尸产开螺发、邻经营因、物怒业管掠理珠经营妈期限抛20钥04边年3垦月3怪日刮-元20咳14谦年3深月2裙日希营业究执照男号童13祸00军00催00猫00笋18斯81凳0冤税务咸登记素证号节13蛾01给24柜75券89挠23答19根1忘组织橡机构润代码熊证号造75通89变23港19翅-1现贷款露卡号主13私01盲05拒00拉00错81伴17型18放01产房地弓产开剩发资久质受二级寺工程帅公司螺实际漂控制湖人情庆况简配介愁实际番控制北人燕杨卓恭舒太先生齿，男镰，5寇8岁矿，1素99盏3年蜜从?扑河北彩日报声?社岔辞职请创办肠卓达相集团蝴，任沾董事捷长、讽总裁疯。立19粉66摆年角—购19危71斗年，寇黑龙截江省陆肇东勉县中凝学高此中毕尸业后红即参讲加工拿作。施19幕71对年垦—宣19匀78席年，撕分别甲在大渴庆、无北京泛、华灭北油筋田从疮事宣记传工装作。友19绿78贡年，园调往朴河北烧日报扒社任返记者苹。乌19际79概年票—荒19恭86速年，察曾先裤后在驴河北漫大学买、河委北师别院、愚中国日人民允大学衣、中产国社滩科院眉研修世和函际授班毅学习当中文界、新舍闻、俩政教偷及信肿息与创决策狡管理筋。战19毁93罗年以落前，荡在河盈北日吗报社炉分别玉担任谈编辑划、处报长、营出刊请创作狡编辑盼部主父编。凶现所嘱担任手的社碗会职苏务有挤：国岁家文链化产漫业人蓬才培肿训基恨地主稻任、涂中华脏民族缴文化菊促进把会副价主席昏、河逮北省殖政协跌委员鸡、河真北省痕慈善智总会知副会奖长、冤河北练省民逃营企女业家露联谊兰会会挣长、艺河北喘省少缠儿基葡金会客副会勤长、捆河北秤省红悔十字狱协会卖副会抚长等功。飘工程抓公司豪控股条股东奏情况盈简介铃卓达券集团雪概况坊控股韵股东系卓达短集团但创因建于很19住93杨年7嘉月，慌注册古资本仗1.普08闹亿元私，具蹈有房圾地产迁开发冬二级喇资蛛质，边正在布申报瞒房地京产开邮发一批级资挣质裂。经穗过十馒几年痕的发耀展壮掩大，虫现已桶开展犹为以影房地踏产产活业为抗龙头山，涵捡盖教差育、只文化碗、科探技、孙商贸简、建个筑安桨装、狐物业猪管理如、旅滩游等什领域融，下叮辖河坝北卓宁达住气宅公咳司、盯北京钞卓达呢公司先、天踪津卓亮达公虑司、劣唐山躁卓达隆公司祝、三阔亚卓壤达公常司、舌威海分卓达贝公司特、呼虎伦贝别尔卓膊达公屯司、映卓达穷星辰傻公司瞒、卓防达服添装产寒业公岔司、梨卓达盾太阳帖城公折司、崖卓达猫山水起园林动公司虹、北长京卓某达大筝学城仆等，记跨行掀业、值跨地先域的闪大型椒民营筑企业肯集团膀。义卓达犁集团塌成立至17塔年来容，先爱后成恨功开僵发卓廊达花师园、毕卓达国书香棚园、极玫瑰墓园、讯院士宁园、隙星辰涛花园所、星煮辰国可际广稼场、垮星辰衡一号坡、太君阳城锁一期贿、西党柏坡厅党校凡、三凶亚东偏方巴献哈马那么工程受一二赚期、色商贸购广场瞒、卓难达服宝装产挥业园咳、北必京大变学城旱等项刑目，箩已完赛工建渔筑面壤积3帅20庸万平换方米万的，养在建萌面积惰18翻0万科平米效，积岁累了辱丰富徐的项砍目经齐验，映赢得膨了良贝好的今口碑逐。卓料达集柱团曾盆先后兼获得毅“僻河北调省十向大民牢营企迟业呀〞惜、债“浆河北独纳税滥先进析企业臣〞视、慰“提中国么名牌性房产羊〞幻、学“挥中国散建筑绒系统洞企业询形象危AA勒A级岩企业脑〞配等荣高誉称誓号；夺在翠“家20钱07上中国叠房地腊产企找业2与00厉强旱〞望评选千中，净卓达形集团盗位列瞎第1况1位月；在劣?2绕00半8年嫌中国抬房地援产开词发企戒业5世00箱强测健评研啄究报惯告?疾中，奔卓达总集团拿名列野第3盒3位快；在歪“招20躬09迹年中果国房它地产苹企业尊开发脆企业呈百强酒榜单戴〞述中排事名第岛54私位；朗其卓载达花钓园还苹被评社为和“岁全国游城市阁物业姑管理妻优秀古住宅愧小区不〞荐、卓股达慢•债太阳昏城荣衬获牌“趁中国贵百佳梅经典汁楼盘烈——耻生态抛•景景观吓•页人文冬•略高档闯豪宅怒范例北奖乎〞朗、卓障达星肆辰花渐园荣垮获弟“焰中国喝百佳贯经典弦楼盘麦——威品牌荐•过营销哄•挎创新壁•垮高尚投社区料范例树奖爆〞欢。抽卓达雨集团偿本部鞠财务比情况岛20储08拨年-移20捐10塞年资奔产负骨债情爪况〔臣单位扑：万翠元驴〕姥工程珍/筒年度庆20事08管年董12吊月3醒1日煌20厅09适年覆12敌月3软1日双20吹10阔年1当2月将31种日抵资产杆总计陈31熔2,宇49对5.辣40搜33唐8,在97办5.葬07虚42寒0,庙77斯7.源75坑流动砌资产含20蔽4,作96引5.服24钳23固7,供47售3.直80者24鲜1,污43袍3.重38加货币档资金躬13窝,2蝴50摊.6倡3坟22薯,4攻65幼.1耕8策32海,9鬼08吧.2逐6堵存货泡11燕7,下85献5.钳04慧20泰6,背79森9.扇84窜19故0,残28泰1.爷81忘固定许资产挨合计径2,须58谦8.投36副3,尘20科0.堪78塘81吉,0亚71奴.3词0描负债霉合计租18拢3,甘42恭9.霞54言18拜7,平70瞒8.睁08亮27悼4,险28饲1.绣05弓短期爬借款办0抛0驻0多预收懂账款崭14阔9,勉47印1.芹64失14拾0,卧15谊1.垂64援16歇6,虽70稠5.攻69恭长期作借款耻0失14汇,0弓00喜.0彻0麻97朝,8撞00配.0饥0允流动奶负债些18程3,崭42疤9.脊54根17镰3,椒70锈8.融08庄17翅6,焰48屿1.炎05竞净资肝产总调计会12资9,品06谎5.钳86注15千1,圾26伐6.奸99苍14熔6,根49绸6.歼70诸20剥08余年-部20楼10愁年利输润情黄况〔歉单位颂：万穷元〕检工程带/受年度阀20调08旬年量20茫09遗年图20继10格年免营业碍收入成17绣5,弊43蜡5.修37虏80壤,4荷92易.0耳0废30膝,8苍80涝.2狠1劳营业语利润邪40某,1弊50殃.0露8锈24动,8晌53段.7骂1渣-3卸,0计78掏.8改0摄利息良支出拣57贴3.勉65程13甚0.叼58矿73胡3帽.3督3也利润家总额昆73呜,0斗39温.8评4固24释,8撕17漠.1球2拣-3刃,8北12孟.1政4韵净利户润货64昂,3继20榆.0寨9昼22早,2劫01截.1标3夹-4授,7拳70风.2润9礼主要灵财务技指标株指标湾名称足20醒08鲁年毯20盛09绍年友20转10辣年解盈利反能力回状况秒净资线产收川益率蚀49叠.8筛4%悔14澡.6思8%酿-扎总资尖产报征酬率县34朴.7坛4%陪7.冲62韵%陆-寻营业秒利润辱率要22智.8奇9%渐30为.8步8%勺-碰资产附质量垄状况扛总资夺产周茄转率旋83豆.4仰4%填24悔.7伞1%较8.殿13锻%域流动卸资产泻周转头率畏12填8.荡35萌%将36际.3断9%与12因.9丽0%孟债务卵风险挖状况烧流动医比率布1.埋12菌1.饮37甲1.川37轧封速动悔比率阅0.待47盏0.竟18眼0.悼29沟例资产惊负债匀率种58盈.7火0%车55场.3阔8%尸65锯.1倡8%亲剔除茄预收系账款笑后的极实际数资产完负债杆率怕20袋.8阔3%晴23特.9弱2%匆42薄.3怜4%侄截至煮20谨10促年1抓2月殃，卓做达集湖团的纺净资浴产达左到1蚀46渔,4瓜97大万元罢，资事产负跟债率蓬为惭65筋.1舍8腥％，匠负债榆率较断20截09单年末言的5齿5.劲38现％有刃一定信的提出升。灶集团评负债昼中，巾预收捧账款肝余额神为1织66皂,7苦06蛋万元尾，主株要为哑未结芦转为搅销售砍收入扮的账松款，淘剔除罚预收户账款奸后的勿实际把资产同负债螺率为往42混.3酷4%卷；长狂期借从款余桑额为虹97温,8发00刺万元旧，较叹20给09碑年新播增8林3,境80熟0万孔元，鱼主要流是因句为集劫团本袋部近完期开祝发的雁工程维较多朴，项扇目融轮资有随所增昌加。拜20味08牲、2走00沉9、失20益10收年卓立达集伶团营序业收路入分候别为污17肃.5遮亿、涝8亿遭元、售3亿蝶元，练呈递载减趋巾势，刑主要苏因为贩近年阁度的垫开发教工程括多在气子公浩司名里下，律集团祸本部刃名下冷的黄老项违目余过量不街多，疤而处馅于开乌发中版的新迅工程廉未进绒入销剧售期可，所醉以营居业利传润暂滚时显拣示为旷负。卡20奏10践年底钟卓达枣集团葛合并供报表制总资稠产近捕99桌亿元轰，净毛资产宏34泡.8禁6亿付元，伤净利爪润1钉3.德4亿炸元，贝开发芽经营肢能力脉较强乳，财盾务管悟理稳筛健。目卓达酒集团爱信用已情况酱截止咬至割20帅11敢年2门月2往4日券，经绘查询奋人民故银行赏征信视系统卷，卓蛛达集粮团贷屠款余许额为骆18盼,8叮00备万元拿，为增20荡10晓年9姐月新漠华信全托向贼卓达西集团宏书香膀园三弊期项隆目提早供的壮期限嚷一年球半的棉信托必融资寨贷款赤，由不威海境卓达们房地回产开迅发有祝限公尘司提派供土折地抵层押担债保。症另有昼如下越融资兼信息赠未录貌入人另民银乞行征控信系优统：素名称尿贷款废额度增〔亿撤元〕闻融资府期限文利率仔融资羊事由旷贷款且主体宴担保帆方式场中铁药信托姐1.巧4严20题10宏.1吉-2沸01铁2.因1辣平均剧利率砍在1尤0%塘左右旦，一维般按拴季度盛支付枪或年范度支跪付钉与中并铁信织托合决作的版赵二廉街融馒资业债务继卓达饮集团误卓达嘱太阳心城钓4.客5企20攀10涨.2指-2掠01岭2.役2服与中露铁信取托合盖作三虏亚项州目融刊资业刷务阵卓达寺集团军合作椒方甚2雪20礼10掘.8克-2求01针1.贷8矿与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