-上海-佳兆业号-别墅项目定价

上海佳兆业8号项目别墅定价佳兆业8号项目组2013年5月28日提报纲要第二部分板块市场跟踪第四部分佳兆业8号首批别墅产品推售建议第三部分佳兆业8号首批别墅产品价格建议第一部分近期市场表现第一部分近期市场表现政策回顾3月各地成交量出现爆发式增长，‚国五条‛的出台无疑是楼市火爆的最大动力之一，市场‘搭末班车’的效应非常显著，而随着地方细则的出台，楼市的交易温度也将渐渐回落，回归理性。不过，多数城市政策力度温和，当前刚性需求仍然旺盛，全年的市场成交和价格受政策影响不大。中原观点——“跑量拿地”成为2013年楼市趋势在“基本面”已经持续好转的市场背景下，加上通胀预期的因素，以及新“国五条”细则发布后一手房“免税（20%个税征）”的效应，这将进一步影响购房者入市的步伐，总体上助推新房市场继续放量，这对于提振开发企业拿地的信心起到非常重要作用。从开发企业推盘节奏及拿地需求来看，对于开发企业来讲，把握好新国五条细则4月底5月初“细则中细则”政策尚未落地的“真空期”，加快推盘节奏，加快回笼资金速度，对于其在土地市场拿地也是非常有利的。在经过火热的3月楼市后，4月上海商品住宅市场降温明显，同策咨询研究中心数据显示，4月全月成交量环比下滑4成，至90.29万平米，但与去年同期相比则上升了48%。从均价上看，受部分中高端产品集中成交，均价呈现上扬至23914元/平米，环比上扬幅度4%，同比上扬幅度6%。从供应方面看，也出现了大幅下滑的局面，并呈现供略小于求的状态，也显示了当前市场购买力充足。4月份2万元/平米以下均价段房源成交4657套，占比64%，较3月份小幅上涨了5个百分点。3月份的市场恐慌情绪已经过去，部分买家提前臵业造成了3月市场销量的畸高，当前尽管4月商品住宅销量显著下滑，但依然在同期水平之上，说明市场热度还是非常高涨，尤其是当前对政策走向主要是针对二套房等，将利好于刚需产品的开发商上海商品住宅可售余量已从去年第四季度1000万平米以上的高位回落,从市场存销比来看，如果按照今年1-4月平均交易量100.05万平方米来计算，当前市场存销比降为9个月左右,当上海商品住宅市场存销比低于10个月时，房价则面临持续上涨的压力数据显示，当前公寓市场已持续7个月面临供小于求的态势，其中尤其是小户型刚需市场更是供不应求。但并非所有的产品都面临这样的问题，比如别墅市场、商办市场还依然显示供过于求，价格还有下滑的压力。大势市场结论第二部分板块市场跟踪奉贤别墅市场奉贤别墅板块成交量：2012.1至今，奉贤别墅成交13.5万方，全市成交面积排名No.7，月均去化39套，均价1.9万/平，全市成交均价排名No.8;供应量：2012年至今，新增供应676套，主要集中在海湾柘林板块，供应量主要存在于个别项目；存量：目前存量32万方，1151套，其中联排别墅15万方，728套，独栋别墅17万方，423套。联排别墅为主要存量产品。序号项目名称板块预售面积预售套数发证日期1棕榈滩别墅海湾板块49063.671102012-11-182招商海湾别墅柘林板块24663.61842012-6-163招商海湾别墅柘林板块13083.5492013-4-204申亚花满庭金汇板块10724.28482012-9-195海湾国际名苑海湾板块39557.851842013-4-266碧海金沙嘉苑二期柘林板块26903.362012012-9-18奉贤寻重点牲别墅挽板块鸣研究——南桥迹新城/柘林吼海湾南桥绍新城烘板块凤：20宽12剖.1至今扰无新神增供这应，炎匀速崭去化辞，月均主去化7-扁8套，均价23置17刘3元/平；拉高累奉贤忌整体豆的成吊交均垃价，价高脱量少；“十服二五页”重饭点建岁设的芦三大歼新城宇之一姜，政签治、趴经济僵、文起化中殊心，达区域番醇熟粥，配扛套齐销全，看以改穿善居迹住需刷求为种主。海湾艘柘林资板块泻：20穴12树.1至今昼新增疏供应15万方常，62肢8套，凶月均伞去化28套，按均价18哪08甚5元/平；成交江量占烛奉贤转的73哨%，为甜区域自内的丢成交垒主力凤板块册；凭借伙区域坡内丰捆富的尽自然界资源悄和人险文资凡源，索成为面新兴伟板块仿，主誉打经济漂型别什墅度盼假投孩资别滋墅。2012.1至今南桥新城和柘林海湾板块别墅成交TOP10序号项目名称板块成交面积成交套数均价主力成交面积套均总价月均去化速度存量优惠1绿地海语墅柘林3988129016794124房送车2旭辉·圆石滩柘林250749719124210-2834946111/3正阳世纪星城南桥新城117445822472200-242455328/4聚贤煌都南桥新城96254116344212-24538325/5海韵馨苑柘林7496348412168-224185216/6碧海金沙嘉苑一期

柘林38211810202192-22421618买房送车7碧海金沙·嘉苑

柘林21171010202192-2222150.54买房送车8海湾假日花园海湾1984912508169-3002750.532全款9折9绿庭半岛名墅南桥新城3554950846357-43720070.534/10恒盛湖畔豪庭南桥新城1926819652190-2264730.522/奉贤笨重点冷别墅哄板块骂研究——南桥等新城/柘林现海湾奉贤隔重点汪板块票内的吼别墅艇以绿臭地海标语墅谱为成丽交主亡力，总价亩在21苏5-刊23敲0万/套，经秒济型神的度拾假别阳墅市溜场接划受度狼高；南桥岩新城醋的别款墅大蛮多为扶尾盘侄，去时化比握较慢锁，总价沈在39抵0-后47音0万/套，改应善型思别墅尸，吸喉引南活桥当氏地的异改善笛型客竭户。佳兆记业8号奉贤供未来吨新增帜供应纸集中盼，大弹牌开组发商赞云集（合括景泰嫩富、兼绿地诵、中露粮、雄恒大座、卓赖越、予中建户、佳稻兆业妈），体前量大得供应炉期集怀中，线未来鼻去化际压力犁可见维一斑地块名称用地性质建设用地面积规划建筑面积（㎡）容积率项目特色标签及产品规划张江汤臣地块02-02、02-04地块为居住；02-05地块为商业96683193366（住宅94.4%）2.0住宅总户数1477户。高层住宅3栋21层，2栋20层住宅楼，6栋18层，大户型为主，户均120㎡；1栋7层公寓式办公+2层商业裙房、1栋4层商业配套楼上海恒大地块住宅用地16298260771.6高价地块，预计以大户型为主上海恒大地块2（内部补偿，平衡楼板价）居住用6上海合景、朗润控股、轩安投资地块商住办103722241673（住宅25.57%）A-01-03、A-01-05地块：3.0；A-01-07：1.0集中商业+办公+住宅鑫金圆置业地块居住用地27557551142未知中环投资、南桥新城建设发展有限公司地块居住用地754951358911.8未知江海置业、建都房地产开发地块商住2876771917（住宅80%）2.5小高层+二类高层(18层以内)上海苏宁电器地块商住办42120105301（住宅60%）2.57栋18层高层住宅，2栋16层高层住宅、1栋商办综合楼阳光家园项目住宅540001100002.0398-114㎡二房、130-144㎡三房卓越世纪中心二期地块LOFT、写字楼、住宅、酒店、商业121996282758（二期住宅41880）综合容积率2.32主力128-138㎡三房绿地地块住宅、商业82807104336住宅，4476商业自持1.8未知申通地块商品房43876877522未知中粮地块02A-02A区域商品房38756620101.688㎡两房，110㎡小三房，130㎡大三房，700多套，预计2013.6~7月开盘中粮地块02A-02A区域居住用地684251710642.5未来怖住宅硬地块放潜在解上市截量约91万方目前继的供损应量辞中基乡丰本没唉有别微墅供舞应，购但是耻不排忆除住太宅新项增供趣应产欣品总呆价与蜻本案考产品宣总价勒产生尾竞争2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年2015年上半年中环、南桥投建地块：恒大地块：阳光家园项目地块：鑫金圆置业区域：中粮地块：中粮地产区域：张江汤臣地块：建都、江海地块：苏宁地块：恒大地块：奉通置业地块：绿地地块：中粮狐、苏扛宁等穗知名驶开发凝商预种计在13今-1育4年集毯中上唱市，扫预计链推量用约60万方未来复南桥彩新城涉住宅静用地秆入市捷时间错表供求月关系从南妈桥本智地别渠墅产妙品的凶供应侦与成妄交上蓝看，听住宅疏市场刮呈现笨供不技应求牌的状甘态。市场劈燕环境南桥血目前歉市场随整体贩供求堂健康碎，年丽均去贞化近30万方建，产龟品均蜘价每拘年10庭%左右犁增长惜；其则中别前墅市蕉场以臭经济伏型度梯假别领墅成厨交最婶为活辜跃，椅本案丘产品挪面积膝上占赤优势市场而格局本区剩域住寒宅市胆场多惯层级善竞争苹已形娇成，呆各层垦级竞隐争差克异明侦显；预南桥西别墅忙成交散集中谦于个傅别项虏目，商价格毁普遍侄在23启00洪0元/平米沟以上朽，庄秩行别蚁墅则吹以18眉00吴0元/平米行为界焦限划理分。产品隙类型奉贤绒别墅比集均袋价段婶成交关热点击集中趴在13挣00薪0-凶18誓00牛0；总愚价段翼成交吧热点俗集中25淘0-姐30登0其中斤别墅划集中出于25挥0-到30步0万的祝产品份目前骄市场捡供应外不足岸，本鄙项目栽可以息抓住倚机遇未来构市场目前盐南桥怀新城专板块蔑供应这土地81柄.4万方撒，未沟来住寻宅总珠竞争仍量近14革0万方袄，众借多大捐牌开赢发商崖入驻成，产乔品规淋划多矛为90隆-1俱30平米2-火3房，番均价凤预计岭在16蚁00宰0元/以上威，从趟总价柳上看滚，住竭宅市栽场会汁对本认项目健造成忠威胁佳兆挨业8号首萍批别池墅产阳品价红格建倒议价格克策略建议丢：考虑产到整铃体的奇价格绝策略毒是稳柔健型垫策略供，项它目目真前在那蓄水紫阶段,客户柄意向尼摸排雪不准基，且口项目设开盘洋时间巨紧张,因此映建议城本期晒联排灶别墅蝴的价奇格，繁以市搭场较斗能接感受的赴价格每入市密。市场筛查法根据整体市场总价/均价与去化的关系抓住市场热点，从市场数据出发，抢占空白点市场比较法根据位置和品质相近原则选取可比项目得出合理的市场定价联排别墅基准均价市场比较法和筛查法共同推出本案静态单价

市场筛查法根据整体市场总价/均价与去化的关系抓住市场热点，从市场数据出发，抢占空白点柘林匆板块15忌41危3元/平米本案庄行蚂板块16岛45离0元/平米项目名称区域产品类型均价景源名墅庄行板块联排：190-30017448元恒盛湖畔豪庭南桥新城联排：20023999元正阳世纪星城南桥老城联排：190-30020391元奉贤登整体阔市场初以南绘桥为葛中心锋向东杨发展，老朗城别带墅依颤靠完闲善的兰配套院价格炎最高忙，新颈城依求靠其汽未来歌规划去价格篇紧追跌其后廉，整乳个奉贤乞板块货出现臭中高显旁低齿的局傲面，签在此眉价格贩体系典影响拿下，豆本案放花园纳洋房截单价吗不宜皂高过掉南桥肺板块旱目前23宵00护0元/平米许的均根价。按目污前奉圆贤市约场的变价格反梯度巩规律零，本吸案联抛排别起墅产逆品价仰格应脖设定笔在柘悬林板拆块-南桥薄新城也板块龄均价仇活动椒之间南桥液板块23声04留7元/平米奉城团板块12割72除5元/平米金汇登板块22坑10纷3元/平米本区靠域别陪墅市误场各遗板块雁竞争法已形宇成，倒各层茎级竞吐争差史异明骗显；本案2012年6月-2013年至今奉贤区域均价8000元/㎡以上联排别墅成交价格段成交套数成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）成交总金额（万元）户均面积（㎡）户均总价（万元）8000-150009419348110222132720522615000-1800026039911163896541415325118000-230009119760212473314618436423000-28000285363246975478719147328000-33000225628351728128364总计47584638207231754028611678奉贤尸地区益联排主力额成交叼均价为段在15利00嗽0-斑18筋00躲0元/㎡之间忘，成其交极绿其活悬跃，结其次仔是18申00绿0-同23游00胆0元/㎡万，可这两茶个区赚间成善交项隙目均腰以15浓0㎡-1反90㎡经济澡型别溉墅为订主，士集中浆于柘管林板举块区测域本案专面积第以16赔0㎡联排框别墅切为主闪，除脸海湾/柘林锹板块劝外，法此类柄面积鹊段上探属于踪蝶稀缺浑，在谦价格灵竞争溜上占脾据优皮势本项蛙目的善综合朽产品负力一怜般，博应选赵择中汽档位觉置所以棍，建间议本桶案的傲别墅关入市峡均价锄控制柏在18饿00狗0-北20围00射0元/㎡，粮价格降高于四柘林/海湾艘，略烧低于诱南桥舱板块科，高历打性宝价比迎，占和领市竹场空额白点均价碧成交热点产品椅均价温与去瓶化关俯系主力机成交贝集中志于柘娘林板然块/海湾辅板块主力躲成交耍集中馆于南绑桥板议块产品骨总价皱与去缴化关誉系2011年6月-2013年至今奉贤区域均价8000以上别墅成交价格段成交套数成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）成交总金额（万元）户均面积（㎡）户均总价（万元）200-250210297161542645843141218250-300122307140003231192269300-35064124931680420994195328350-400183996178966753222375400-4503860211957811790158310450-5002857312027911623204415总计37060264166321002342201915奉贤坊地区辜联排主力森成交端总价短段很纵明显闹集中巡寿于20析0-辫25昆0万之辈间，距以20客0㎡方经斥济型婆别墅业为主永，与茎均价前走势毅图一资致，也柘林/海湾棋板块勒以性腿价比淘成为折奉贤杂别墅袭成交靠最活团跃板散块南桥篇板块滩别墅飞基于由供应团量不勤足，拨面积/价格袄居处抓高位牧，拉贿高了驰总价本案齿产品球的面肉积优决势完面全可窜以弥村补面效前南持桥/庄行陕板块扭的市多场空咳白点谅，有佳效控府制总献价，享形成午性价滨优势所以营，建冒议本竞案的贡别墅折入市夸总价熊控制佣在30裕0-消35收0万之间泄，最明有效崇跳脱箱地域狮的同仆质化醋竞争总价大成交热点棍段主力膝成交里集中胜于柘详林板骂块/海湾北板块主力跪成交脱集中抬于南李桥新偶城板染块南桥宣新城战板块-正阳习世纪命星城庄行厌板块-景源耽名墅20帐11年-2衰01鼓2年：刚价格闲增长0.衔3%20充12年-2烤01唐3年：羽价格楚增长0.未57叠%20策11年-2凝01校2年：设价格往增长0.元71辩%20坟12年-2臭01孔3年：课价格桥增长1.捎52寨%价格骑溢价劲预测第一乖批第二饰批第三墓批第四铃批项目惊整盘内价格仙走势塑图联排专别墅侵产品紧市场柿售价婆建议：18话00益0元/平米-2穷00愧0元/平米别墅唯价格体溢价错预期冲：按震照0.劲8%的溢翻价速株度18廊50若0元/平米-2制30锤00元/平米市场比较法根据位置和品质相近原则选取可比项目得出合理的市场定价典型辱个案姜情况抵汇总楼盘名称总建筑面积（㎡）开盘时间均价（元/㎡）主力面积段（㎡）2012年去化情况（套）正阳世纪星城100万2007年21000（2012）-24879（2013）联排：20034聚贤煌都22万2010-07联排：15500-17000(基本售罄)联排：210-26031景源名墅14.6万2011-0716880（佑威）18500-25000（报价）联排：340-41024恒盛湖畔豪庭45万2009-1217000-18000(基本售罄)联排：190-3005银河丽湾约40万2011-817000-18000高层公寓，140以上大面积210碧海金沙嘉苑32万2011-716841130-180经济型别墅170根据沉位置为和品福质相伙近原傲则选择取可校比项济目（包赠含部危分南座桥新本城板栏块/庄行箭板块拾代表促性别眼墅项盖目；批银河鱼丽湾青（大版平层童产品/总价发类似葬）；摊柘林略板块痰别墅南桥赤别墅尺主要养特点项目特点客户特点恒盛湖畔豪庭、正阳世纪星城银河丽湾大品牌开发商进驻超级大盘、开发周期最长面积段190-260㎡别墅+公寓复合社区/大平层品质社区居住升级身份象征景源名墅、聚贤煌都产品升级地段弱势引入水系环岛等景观部分投资客户进场居住升级，以性价比取胜绿地海语墅经济别墅典型以高性价比，开发商品牌为主要卖点客群以外区域为主，通过热销，实现产品溢价南桥移别墅肾未来锋发展帐趋势波：品纵牌化咳、社也区环成境升医级改善斯自住弊为主售、远军离中毕心城孩区、聋离尘肯不离烧城外部因素系数比对因素本项目南桥区域20%区位评分9510610%景观评分1009515%规划评分100105内部因素5%户型设计评分100955%立面设计评分10010015%附加值评分9510610%品牌评分10510510%销售状态评分9810510%建材评分100107100%系数累加92103项目价格1800020400元联排是别墅瞎定价对比哗选择端项目准，本礼案社运区环犁境、滑产品纤品质抗、户奋型面玩积上蠢有优头势联排长别墅脑定价建议烛底价摄：18机00洁0元/平米-20赶00轧0元/平米整体品市场舌供不处应求与，南聪桥经淡济型孩别墅岛产品香稀缺市场按形势外部组形势市场畏筛查馆单价18锄00选0元/平米-2兔00碑0元/平米市场概筛查四总价30辞0万-3摊50万市场偶比较个法市场徒比较类比套推导谨单价18梯00刮0-坑20目40帮0市场偿筛查准法若保喜持正真常去黄化佳兆匠业8号首萍批别莲墅产橡品推锁售建章议产品户型建筑面积/㎡套数总面积面积占比套数占比联排联排一1601502400035%24%联排二1903339276%5%多层两房两厅87112974414%18%三房两厅11956666410%9%小高层两房两厅872332027129%37%三房两厅1195245247%8%住宅+别墅可售合计76263669130100.00%100.00%项目弊产品剖情况项目纽奉共26栋联咱排别腊墅，毁共18腰3套房陶源，粒约2.测4万㎡准。公忍寓4栋多盼层公鞠寓，87㎡+1盒19㎡共缴计16术8套，现其中87㎡套群数占鼠比18侨%，11传9㎡占启比9%；另隆外3栋小垦高层87㎡+1诊19㎡共便计28派5套，纺其中87㎡户搏型23爷3套占拥比37薄%,鞠11幅9㎡户点型52套，冰占比8%。首推2#设-7院#、16没#-甜27抵#，18栋共暖计13烫7套单交位。分单增元多饱次加卵推，必并逐芝步提希升售械价二批杏次加兴推，撒共计46套联丝式排，福楼栋钉号为8-总15腥#楼联决排三批盼次开醉盘计职划推刑出32兆4套公荒寓，袋其中1栋多的层公哲寓，纤楼栋青号29闷#；3栋小论高层催，楼够栋号30渗#3其1#毕34莲#6月22日暂定8月初蜂加推暂定10月初屠加推年末买冲刺莲加推14示0套，畅共计3栋公腿寓，薄其中2栋小停高层谋，楼胳栋号28辆#3旺3#；1栋多斤层公职寓，芝楼栋仇号为29蓄#暂定12月初荷加推单位梨推售截计划根据看项目肃拿预妻售证爆情况见以及戴对销齿售的捡预估权，项珍目推冶售节晋奏如率下联排养别墅型推售竭策略二期喝公寓浆，共7栋，虎其中行多层4栋，夫小高梯层3栋，邮共计斑总量45丧3套，苗建筑左面积41窜20姓3㎡，其跑中90惜㎡以下誓两房腥两厅坚共计34树5套，11膀7㎡三房装两厅胁共计10躲8套一期唯别墅，共26栋联屑排，叙共计级总量18浊3套，滑建筑侮面积30势51死5.崭65㎡，其猛中16陡0㎡嘱15草0套，18摔0㎡融33套首批份推售怖单位堵情况默：首批所单位拔推售佩：18栋别漂墅，假面积16旅0㎡-1厨90㎡，合计13铅7套，元约23蔽00你0㎡。整体育别墅肠定价弄原则21345南临缓南亭采公路楼，环热境最诸为吵休杂，请并且嚼联排典系数胜大，在械景观圆、私煌密度射、噪别音上辈的评戚分级娇别最把低，电列为掠价格1东临琴巨庭佩路离礼高压移线近钉，在介景观烤、私