小商品批发市场可行性研究报告

XX小商品批发市场可行性研究报告二零一零年十二月项目名称：XX小商品批发市场工程编制单位：编写：联系人：工程总负责人：工程成员：目录1.总论51.1工程名称、编制单位及建设单位51.2编制目的、原那么、依据、范围51.2.1编制目的51.2.2编制原那么51.2.3编制依据51.2.4可研编制范围61.3主要标准及标准61.4主要研究结论72.工程区域概况72.1地理位置、自然概况、气候特点72.2存在的主要社会、经济、环境问题及分析82.2.1主要社会问题82.2.2主要经济问题92.2.3主要环境问题93.建设必要性、可行性103.1必要性103.2可行性104.总体设计和方案比选104.1建设目标和原那么104.1.1总体目标104.1.2具体目标114.1.2指导思想114.1.3工程设计原那么116.1法律法规137.组织机构138.厂区电气设计139.平安与节能1410.1平安1411.2节能1510.环境保护1510.1主要标准1511.工程建设管理与质量控制1611.1工程招标方式1611.2工程建设模式11.3环保质量控制1611.4施工质量控制措施1612.工程组织实施及工程进度1612.1建设周期的规划1612.2工程实施原那么1612.3实施进度的规划1713.投资估算和资金筹措1713.1投资估算1713.2资金筹措2114.国民经济评价与效益分析2114.2财务评价2214.6社会效益分析2214.7风险评价221.总论1.1工程名称、编制单位及建设单位工程名称：XX小商品批发市场编制单位：XX建设单位：XX法定代表人：XX工程建设地点：XXXX1.2编制目的、原那么、依据、范围1.2.1编制目的(1)为XX小商品批发市场工程建设提供依据；(2)为XX小商品批发市场工程建设提供具体措施及方案(3)为落实三农政策奠定良好的根底条件(4)为工程决策提供依据1.2.2编制原那么(1)以落实国家三农政策、进一步为改善农村农民居住条件、提高农民生活水平的理念来全面分析研究，实现全面向小康社会的健康开展。(2)XX小商品批发市场建设工程，具有改善天丰农贸市场拥挤的根本条件。(3)以征用土地约9.24亩，按照国家行政管理部门的规划要求，有序、科学的规划建设133户商住户8916平方米、地下停车场1543.54平方米、商铺3678平方米总建筑面积14138.52平方米。集居住、商贸一体化，在确保环保效益、社会效益的同时，最大限度地发挥经济效益。1.2.3编制依据(1)XX建设局关于小商品市场建设规划条件；(2)中华人民共和国城镇规划条例；(4)相关其他标准；1.2.4可研编制范围本工程主要针对XX地理区位状态，商业兴旺，人口拥挤的特点，针对以上主要条件所进行的工程可行性研究。包括下述主要内容：(1)城镇街区区域内居住人群分析；(2)城镇区域与附近村镇距离研究；(3)公用工程总图布置及交通；(5)节能、环境保护与卫生；(6)人群流量和工程实施规划；(7)投资估算及资金筹措；(8)财务分析、经济评价分析；1.3主要标准及标准1)主要标准《城乡建设规划标准》《地表水环境质量标准》〔GB3838-2002〕；《环境空气质量标准》〔GB3095-1996〕；《城市区域环境噪声标准》(GB3096—93)；2)主要标准《建筑地基根底设计标准》(GB50007-2002)；《建筑结构荷载标准》(GB50009-2001)；《混凝土结构设计标准》(GB50010-2002)；《建筑抗震设计标准》(GB50011-2002)；《建筑设计防火标准》(GBJ16-87)2001修订版；《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001)。1.4主要研究结论XX小商品批发工程建设、是XX政府积极解决商业居住条件，积极进行经济交流与开展的方法之一。(2)从可持续开展的高度看，兴建XX小商品批发市场是社会效益和经济效益的协调统一。(4)工程总规模约为9.24亩，133户。工程实施后将解决镇内133户居民居住、改善流通、居住环境形象和实现城市建设持续开展。(5)本工程工程总资金为2562.2万元，其中：直接工程费2365.7万元；财务费用96.5万元；工程预备费用100万元。工程所需建设投资由企业自筹。2.工程区域概况2.1地理位置XXX处于XXX，国土面积约3700平方公里、人口约40万人。XX所在地，是XX政治与经济中心，交通便利，人口集中，由于地处交通要道，流动人口较多。2.2.1主要社会问题XX医疗卫生状况亟待改善。不少农村公共卫生差，医疗条件差，农民无钱治病，因病返贫情况严重。现代医疗条件差，长期缺医少药，一些民族社区以鸦片作为镇痛药、止泻药，偷种偷吸，久而久之，吸食成瘾。目前，XX社会保障制度的框架根本形成，参保人数不断增加，但社会各方面对建立社会保障制度的重要性、必要性认识还不够，社会保险覆盖面还很低，加之地方经济欠兴旺、产业结构单一，企业经济效益普遍较差，亏损严重，无力缴纳各项社会保险费，存在社会保险扩面难、保险费征缴难、欠费比拟严重，基金支付压力逐年增大，执法监督难，对不参保、不缴费的行为缺乏制约方法，以及社会保险信息系统建设滞后。2.2.2主要经济问题XX是XX市的交通枢纽，以农业为主要产业、自然资源丰富，但由于地处XX，在开展中还存在着思想一些问题，创新能力、开放水平有待提高；“三农〞问题依然突出，农业产业化水平低，农民增收和农村开展缓慢；主要经济问题：一是生产条件较差。XX农业种植面积连年快速扩大〔年均增加0.6万hm2以上〕，导致农业区域高海拔〔大于1300m〕和山坡地〔坡度大于25度〕等非宜农区域面积增加，局部农业区产业用地矛盾相对突出，农业种植大量开荒垦园、毁林种地现象突出。目前，在XX农业区在25度坡度以上约0.33万hm2，海拔1300m以上约0.2万hm2，农业区运输条件差。全区有水利灌溉的高产农业区约1500hm2左右，仅占总面积的10.05%。2.2.3主要环境问题由于目前XX的企业的生产水平相对落后，农业单产产量较低，形成了对土地的大量开垦，土地生产能力下降，不但不能改善当地农民的经济状况，而且对区域生态环境造成了严重影响。当地农田单产量低，满足不了社会的需求，为了提高农业总产量，只能扩大农业种植面积，因此各农业区出现了盲目开垦土地的现象，局部破坏了区域的森林植被，对生态环境一定影响。3.建设必要性、可行性3.1必要性(1)XX大多数居民仍然居住在城区四周，多为茅草屋，夏天漏雨，冬天冷风入屋，居住条件和商业条件亟待改善；(2)现有农贸市场区面积小、十分拥挤、周边固定居住人群多，要推动当地经济及满足人们需要就必须进行扩建。3.2可行性(1)由于XX处于人流稠密地段，原来规划建设的农贸市场已经满足不了现实商业人口贸易与经济开展的需要。(2)交通方便，新街区与老街区连接，区内道路及其他根底设施建设齐全。(4)建设资金有保障；为了保证工程的实施，对于建设资金，投资人将以招商引资入股为主来进行筹措。4.总体设计和方案本工程主要针对爱华镇建设开展的需要。4.1建设目标和原那么4.1.1总体目标工程工程预期总体目标：(1)工程实施后，有效解决城镇内133户愿意经商及居住下移居民的居住经商场所问题，解决和改善居民的居住条件；(2)工程实施后，开展镇内商业经济，增加流通，拉动消费，促进经济开展；(3)工程实施后，可适当增加地方财政收入，改善当地民生；4.1.2具体目标通过工程工程的实施，可发挥小商品街区的容纳能力，满足改善拥挤状态、改善居民居住环境的需要。4.1.2指导思想从可持续开展的高度，将开展与发挥区域比拟优势，与提高经济增长质量相结合，把区域改造和产业结构调整结合起来，把生态保护与区域环境综合整治结合，促进社会经济的生产和消费模式的根本转变，实现环境效益、社会效益和经济效益的协调统一，一次性建符合建设规划要求的商业区。4.1.3工程设计原那么综合应用与整治设计原那么：(1)系统性的原那么在工程方案设计时，以系统最优化理论为指导进行设计，采用针对性强，效果较好的总体设计，建立完善的根底设施系统，形成完善综合治理。(2)目标导向原那么〔中华人民共和国城镇规划条例；〕作为导向原那么；(3)因地制宜的原那么从当地的实际情况出发，针对当地入住客源区域的实际情况，有方案的进行规模设计，结合综合管理措施，尽最大可能降低工程投资和运行费用，从而确保工程方案的经济性。(4)统一协调原那么工程设计必须满足各专业标准要求，相关专业工程合作，实施必须充分依托专业部门，以实现工程整体效益最大化。5．XX小商品批复市场工程(1)工程效劳范围：XX小商品批发市场工程建设于XXX新开发区，主要效劳对象即居住在XXX开发区及周边住户及商贸客户。(2)工程建设规模：工程用地9.24亩，全部用于小商品批发及商住。地块整治后呈二纵三横平面结构，交通便利、根底设施完善、具有很高的商贸与居住价值。工程投资规模约为2562.2万元；〔A〕建设主街道一条230米，宽度14米；街道两侧设置给排水管道，路灯及住户用电电源点；XX小商品批发市场工程建设于XXX上游侧的新开发区；(4)土地征用拟申请政府有偿划拨XXX农地，面积约8.1亩。6.法律法规、政策6.1法律法规〔1〕〔以中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的假设干意见；〕；〔2〕〔中华人民共和国城镇规划条例〕；〔3〕〔中华人民共和国土地法〕；〔4〕〔中华人民共和国建筑法〕；7.组织机构根据需要，由XX组成“XX小商品批发市场〞建设指挥部。工程工程指挥部负责资金筹措、协调管理资金、对于工程立项后的设计、施工等任务，采取内部自建、委托或者承包方式，由相应机构实施。工程将来建成后，成立相应的物业管理机构。工程建设组织机构人员组成见表工程实施组织机构组成岗位设置人数组成形式负责人1XX技术人员2聘用财务1聘用其他工作人员2聘用合计68.开发区电气设计(1)设计采用标准和技术标准本工程电力设计所使用的局部标准及标准如下：GB50052-95供配电系统设计标准；GB50053-9410kV及以下变配电所设计标准；GB50054-95低压配电设计标准；JGJ/T16-92民用建筑电气设计标准；DXX电气装置国家标准图集；(2)电讯设置2部行政作为建设调度及通讯用。〔3〕沿街道设置照明路灯，埋设地下管道用于线路架设；〔4〕设置一台变压器以满足电气、电力需要；9.平安与节能9.1平安(1)设计原那么各专业的设计必须贯彻国家和地方有关职业平安方面的方针政策，以平安第一，预防为主，防治结合为目标，确保生产平安与人身平安。(2)设计执行“平安和建筑卫生防护〞标准◆《建筑设计卫生标准》GBZ1-2002；◆《建筑照明设计标准》GB50034-92；◆《建筑场所噪声标准》GB12348-92；◆《建筑设计防火标准》GBJ16-87；◆《中华人民共和国劳动法》1981.7.5；◆《中华人民共和国平安生产法》2002.6.29；(3)工程生产过程中职业危害因素的分析在生产过程中职业危害，主要是：◆其他意外造成的危害。(4)平安卫生防护的措施◆培训所有参加工程施工的人员都必须经过专业岗位培训合格前方能上岗工作，并严格遵守各项管理规定。◆现场人员卫生现场人员应自觉遵守根本的卫生规章。在进入餐厅和离开工作场地前应换工作服，并坚持每日下班前洗澡，用洗衣机清洗。除了餐厅和行政办公室外，所有地方禁止吸烟和吃零食。◆医疗监督与平安程序对从事工程工作的人员应进行经常性的医疗监督、体检，在适当的时候应采取相应的免疫措施。准备必需的急救设备和有关的医疗救治药品，应指定专人负责。◆环境监测各排放点的监测：包括对外环境监测，周围地下水、食堂污水排放、做必要的定期监测，使污染危险水平降低。9.2节能〔1〕节约照明用电处置中心内道路照明采用感光自动控制，建设物内灯具那么根据生产要求及自然采光清况分组控制，以节约照明用电。〔2〕节能产品所有电气设备在设计选型时，均选择国家推荐的节能产品。10.环境保护10.1主要标准环境质量标准：〔1〕《环境空气质量标准》〔GB3095-96〕〔2〕《地表水环境质量标准》〔GB3838-2002〕〔3〕《城市区域环境噪声标准》〔GB3096—93〕〔4〕为保证工程环境条件能满足功能要求，建设区内所有自然来水均采取管道排水道区域尾部统一排放，生活污水经净化后在工程区尾部统一排放。〔5〕工程区周边进行总体绿化，所有边坡、河道、路沿均建设为绿化区。11.工程建设管理与质量控制11.1工程招标方式本项工程属新建工程，建设过程包括勘察、设计、监理及施工。根据本工程的规模和性质，应当采取公开招标和邀标结合的方式。11.2环保质量控制由环境保护和监测部门对施工现场进行监督和监测，监督施工过程中给周围环境带来的各种影响，确保对环境的影响降到最低程度。11.3施工质量控制措施工程的质量交由专业的监理公司来控制，由监理人员和设计方共同监督施工。12.工程组织实施及工程进度12.1建设周期的规划本工程批准后，建设周期总的时间规划为12个月建成投运。阶段进度实施期间，建设单位应积极筹措资金，统筹安排，合理交叉作业，认真组织建筑材料采购订货，进行施工和经营准备，确保阶段进度的实施，加快建设进度。在工程建设阶段，成立工程领导小组，以推动工程的实施。建设完成后，将由云县爱华“XX小商品批发市场〞物业公司进行物业管理。12.2工程实施原那么〔1〕本工程工程的实施，严格执行根本建设审批程序，有关单位协调配合。〔2〕工程的设计、施工、材料供给等采用公开招标或邀请招标等方式。〔3〕土建施工应选择专业施工单位，进行资格审查后，通过招标方式确定。12.3实施进度的规划施工图设计2个月土建施工10个月工程实施共分为六块：施工图设计、土建施工、建设期总共为12个月。其中施工图设计必须首先进行，分阶段根据工程需要进行实施，在施工图设计到一定阶段即可进行土建施工，并同时进行管网材料采购；在施工图完成以后，局部土建工程完成，给排水材料已经购进，即可利用已经完成的土建工程进行管道的安装工程，建筑物到一层封顶。进行商铺、商住房预售。13.投资估算和资金筹措13.1投资估算13.1.1固定资产投资估算固定资产投资由建设投资和建设期借款利息组成。13.1.2建设投资估算1.建设投资估算依据本估算以国家现行建设工程可研投资估算编制方法及有关规定为原那么编制，主要编制依据有：(1)以设计方案、说明及相关技术资料作为投资估算的根底依据。(2)建设部公布的《全国市政工程投资估算指标》(1997年)。(3)《市政公用工程设计文件编制深度规定》〔建质［2004］16号文〕。(4)建设部建标[96]628号文《市政工程可行性研究投资估算编制方法》。(5)采用建标(2003)第668号文《XX建筑工程消耗量定额》。(6)采用建标(2003)第668号文《XX市政工程消耗量定额》。(7)采用建标(2003)第668号文《XX建筑装饰装修工程消耗量定额》。(8)采用建标(2003)第668号文《XX建设工程措施工程计价方法》。(9)采用建标(2003)第668号文《XX园林绿化工程消耗量定额》(9)以上定额缺乏的局部采用现行有关概预算定额作为补充。(10)有关设备及材料价格根据现行市场价格及类似工程订货价格编制。(11)《工程设计收费标准》(2002年)(12)《建设工程前期工作咨询收费暂行规定》计价格(1999)1283号。(13)《投资工程可行性研究指南》计办投资[2002]15号文。(14)《招标代理效劳收费管理暂行方法》计价格[2002]1980号文。(15)《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》[1992]计费字479号文。(16)计价格[2002]125号《环境影响评价收费标准》。(17)现行工程建设材料设备价格信息。2.工程投资估算结果及分析经计算本工程建设投资估算价值为2828.71万元；前期费用估算表万元序号费用工程名称单位数量单价合价备注1土地征用亩9.24450直接与农户费用2土地转让及其它费用元9.24765办理手续发生的费用3设计费元70规划及可研、设计、结算4拆迁及补偿费用元40合计6252〕建构筑物投资估算表万元序号建筑物名称体积建筑面积单价合价结构1土方挖运15000M310.515.75运距1公里内2土方回填碾压8454M36.55.5分层压实3道路砼C252134M2115面积24.5含刻纹、剧缝10路基渣料回填1559M3304.711建筑物14138M211851675.3含地下停车场11DN600排水管1200M11013.212供水管网2000M6713.413落水井23座16003.6814井盖23个3001.3815变压器1台1000001016路灯30盏60001817路缘石350M5017.518电源线路1519建设期管理人员工资6400028.86人平均工资4000元时间一年20其他管理费160合计2006.713〕投资估算汇总表序号工程名称单位数量单价合价1前期工作费元6252建构筑物投资元2006.713财务费用元96.55根本预备费元100合计2828.21其横向构成为:建筑工程费2006.71万元，占建设投资的70.95％；前期工作费625万元，占建设投资的21％。〔含土地费用〕财务费用96.5万元占建设投资的3.41％根本预备费100万元占建设投资的3.54％13.1.3流动资金估算流动资金估算采用分项详细估算法，该工程流动资金不需要流动资金。13.1.4工程总资金建设工程总资金由建设投资、建设期借款利息组成，本工程总投资为2828.21万元，其中建设投资2006.71万元。〔不含建设期借款利息96.5万元〕。13.2资金筹措13.2.1工程本金本工程报批工程总投资为2562.21万元，资本金总额为1000万元，资本金比例为39％，符合行业资本金比例的要求。资金筹措方案(1)工程所需建设投资由企业自筹39%，合人民币1000万元；(2)招商引资人民币1562.21万元；13.2.3资金运用方案本工程建设期为1年，根据建设实施方案，建设投资按建设期在1年内投入。14.国民经济评价与效益分析(3)费用由建设管理费、房地产销售费、财务制度规定的其它费用构成。(4)管理费用、财务费用及销售费用A.管理费用由公司经费及其它管理费用构成。本工程其它管理费按人工工资的100％估算。B.财务费用包括投资借款在建设销售期内的利息，根据本工程的筹资方案、借款归还能力等估算。根据上述根底数据、估算方法及现行财务制度对本钱费用的规定，结合本工程实际，经计算本工程实施后，工程年均总本钱为2006.71万元，其中固定本钱为625万元。14.2财务评价14.2.1财务评价的依据和说明(1)国家计委，建设部计投资(1993)530号《建设工程经济评价方法与参数》和《可行性研究指南》(2002)15号；(2)财政部《企业财务制度》；(3)现行税务制度及有关政策；(4)本工程采用的根底数据：工程建设期为1年，经营销售期为1年，工程计算期为2年。14.6社会效益分析XX小商品批发市场工程建成后，可以安排133户居民、入住，入住商户约100户，对XX的社会稳定国民经济建设能起到一定的作用。14.7风险评价本工程主体为小商品批发市场开发、以居民下移、商贸经济入住为市场根底，具有广阔的市场前景及，风险相对小，工程是可行的，也是必须的。附表1建设投资估算表单位:万元序号项目建筑工程费设备购置费安装工程费工器具费其它费用合计合计比例1第一局部工程费用1.1建、构筑物工程费1731.9143231.82006.7175.46%2第二局部其他工程费用0.000.000.000.0062562521%2.1其他资产0.000.000.000.006256252.1.1其他小计1731.9143856.82631.71196.46%3预备费1001003.1根本预备费1001003.54%4总计1731.91143690.82562.215占总估算价值的%67.59%1.67%30.74%100%100%附表2流动资金估算表单位:万元序号项目最低周周转建设期生产经营期附表3投资使用方案与资金筹措表单位:万元序号项目合计12345678910111总投资2828.71000000001.1建设投资(不含建设期利息)2732.212732,2100000000001.2建设期利息及其他融资费用96.596.500000000001.3流动资金000000002资金筹措2828.712828.71000000002.1工程资本金100000000000建设投资(不含建设期利息)2827.712828.71流动资金00000000用于建设期利息及其他融资费用96.596.52.2长期借款及债券1828.711828.7100000000建设投资借款1828.711828.7100000000流动资金借款00000000附表4F固定资产折旧估算表单位:万元序号项目折旧年限123456789101房屋、建筑物1.1原值1.2折旧费1.3净值2机器设备(线性折旧)2.1原值2.2折旧费2.3净值3合计3.1原值3.2折旧费3.3净值附表4总本钱费用估算表单位:万元序号本钱及费用名称合计1经营负荷［%］100%1建设投资1731.91731.9123工资及福利费28.828.84修理费5折旧费6摊销费7其它费用8利息支出96.596.5流动资金借款利息长期借款利息96.596.59总本钱费用2828.712828.71可变本钱2006.72006.7固定本钱822.01822.0110经营本钱2828.712828.71附表5营业收入、税金及附加估算表单位:万元序号工程名称年序12生产负荷0%100%1营业收入045931.1商铺销售02758单价元7500数量M236781.2商住房销售1604.8单价元1800数量M2891601.3地下停车场销售231单价1500数量1543销售税金及附加303.132.1城市维护建设税7%019.292.2教育费附加3%08.273增值税0附表6损益和利润分配表单位:万元序号项目合计121营业收入4593045932营业税金及附加303.130303.133总本钱及费用2828.712828.71303.134利润总额1461.161461.165弥补前年度亏损6应纳税所得额1461.161461.167所得税365.29365.298净利润1095.871095.87减：法定盈余公积金109.59109.59公益金109.59109.59加：年初未分配利润9可供投资者分配的利润876.4110年末未分配利润876.41附表7工程财务现金流量表单位:万元序号项目合计121现金流入459345931.1营业收入1.2回收固定资产余值01.3回收流动资金02现金流出2828.712828.712.1建设投资(不含建设期利息)2732.212732.2102.2流动资金2.3经营本钱2828.712828.712.4营业税金及附加303.13303.133净现金流量(1-2)1461.16-2828.7164593累计净现金流量-2828.71461.16计算指标:工程财务内部收益率(IRR)51.65%工程投资回收期：2工程财务净现值(NPV)1461.16折现率(Ic)：12%附表8资产负债表单位:万元序号项目121资产1.1流动资产总额应收账款存货现金