房地产开发企业财务风险识别与防范

1房地产企业财务风险识别及防范研究--以A公司为例1摘要近年来，我国市场经济开展迅速，社会消费结构发生了很大调整，人们在商品房方面表现出了越来越大的需求，而房地产业具有产业关联度较强和带动能力较大等优势，已经成为我国国民经济中的一大支柱产业。在房地产行业迅猛开展的同时，其作为资金密集型行业的一种，在我国起步的时间不长，相对来说根基十分薄弱，行业标准化程度低，房地产投资存在上下产业链长，专业性强，投资额大，投资周期长，不确定性和风险程度高，受宏观政策调控影响较大的特点，这些特点决定了我国的房地产行业面临着一定的财务风险，财务风险受企业内外部因素的共同影响。现阶段，国际经济形势变化多端，而我国的行业政策调控力度也不断极大，金融政策相对收紧，对于房地产企业来说，其不得不解决的一个紧迫而现实的问题就是防范财务风险。对于房地产企业来说，其面临的财务风险主要包括筹资风险、投资风险、资金回收风险和收益分配风险四种类型，并且具有综合性、客观性、不确定性、双重性和鼓励性等特征。财务风险一旦爆发，势必会对房地产企业的经营管理产生十分严重的影响，甚至会导致房地产企业的破产和倒闭。因此，房地产企业应该提高自身的财务风险识别与防范能力，从而提高其管理水平，提升经济效益，促进我国房地产行业的长远开展。本文采用理论和实例相结合的方法，从国内外研究现状出发，总结了前人在财务风险的识别与防范上的研究成果，在此根底上进行了房地产企业财务风险的识别与防范研究，首先阐述了房地产企业财务风险识别与防范理论根底，介绍了财务风险的概念及特征，并阐述了、权衡理论、投资组合理论和现代财务管理理论；其次分析了房地产企业财务风险类型及影响因素，其中，房地产企业财务风险类型主要有、房地产企业筹资风险、房地产企业投资风险、房地产企业资金回收风险和房地产企业收益分配风险；第三，讨论房地产企业财务风险识别与防范，介绍了定性、定量两种分析方法，并针对筹资风险和投资风险进行了识别，最后提出了四种风险相应的防范措施；第四，以在行业里具有代表性的A公司为例，分析了A公司面临的财务风险，具体分析了其短期偿债能力、长期偿债能力、营运能力、盈利能力、开展能力和现金流量，其次，指出了A公司风险识别的方法及财务风险防范措施，最后，提出了完善A公司财务风险识别与防范体系的建议，即完善财务风险识别体系、筹资风险防范、投资风险防范、资金回收风险防范和制定收益分配政策，希望对给其他公司的财务风险识别与防范提供一定的借鉴作用。关键词：房地产企业财务风险识别防范1筋Ab伸st腰ra膀ctInrecentyears,ourcountryandtherapiddevelopmentofmarketec腔on愚om摇y,酒g印re款at随h滨av堆e饰ta深ke呼n剩pl馅ac需e毁in武t馋he军s规oc鬼ia旧l柿co横ns匙um棉pt少io域n倘st慧ru浮ct佩ur暖e满ad灵ju找st补me疗nt梯,诉th级ey叮s址ho托we拔d罢mo全re半a宅nd拨m少or止e显in座t弃er巩ms叨o岂f裹co紫mm双er箭ci避al慈h饼ou未si膝ng衡d渴em永an走d,斩i幕nd读us霉tr椒ia她l祖co立rr浆el恐at乐iv旅en哨es遍s众de挎gr慨ee跪a百nd抵t勉he颂r架ea稼l伍es赖ta学te谁i诞nd来us渠tr奸y渣ha疑s跳th买e聚ad畏va伍nt秀ag注es宵o绒f斩th专e吉st嫂ro驴ng闯a炭bi约li得ty止a熊nd虫s把ti幻mu耽la艰te谱t相he暴d绵ev寻el舞op扛me斑nt带o竹f肾la锹rg爪e,党h舟as返b流ec摸om倘e觉on逗e锄of睬t躬he闭p驼il谈la坦rs监o命f牙th架e愉in疤du弹st刷ry能o表f泼th糊e耗na累ti流on灯al锁e被co疾no备my肾.宣In前t利he倘r诚ap蔬id爽d错ev胶el且op贼me酱nt授o显f它re画al优e破st排at臂e疫in锈du问st议ry否a蝴t恢th叙e窑sa钉me佣t长im统e,寸i可t钢as佳a笨k线in欢d梁of熊c咳ap侮it疤al驰i施nt男en任si滴ve以i魄nd验us瞎tr昌y,租s弓ta爹rt林in嫂g年ti拼me腔i发s挨no共t鸟lo弄ng偏i余n库Ch抛in疤a,咏t趟he跪f该ou阶nd鹿at捉io锁n菜is醋v壶er乖y割we后ak容,抚re敞la谎ti递ve竭ly横l耕ow械d街eg誉re桶e秃of葡i抬nd漏us召tr奖y驾st超an谦da倚rd顽iz法at揭io状n,岔r跑ea符l此es旅ta刃te饭i采nv遣es洋tm宵en所t最is烧u没p纪an耗d括do然wn遵t亡he遍i圆nd沿us丛tr坊ia朋l孕ch退ai觉n淡is故l匠on指g,株s歼tr堤on体gl伴y猎pr读of岔es倍si竭on转al麦,族la傅rg锯e饲in伏ve奉st幕me福nt衔,搏lo手ng贱i育nv嫁es渗tm寨en涉t侮pe省ri亿od速,洞hi牵gh肌d党eg衔re弹e掠of鄙u盗nc检er旁ta新in秋ty机a夺nd订r妈is长k,折a厘nd船g衡re欠at泳ly牧i燃nf王lu宝en恒ce上d规by挨t时he辆m碑ac醋ro漫sc较op阶ic洁p拆ol翁ic雪y,滩t挪he塌c命ha魄ra伪ct蚁er悄is筝ti月cs吧o怀f放th衫es永e寻ch弊ar沟ac千te泉ri玻st党ic仔s渗de照te心rm层in活e蓬th搬e役re犁al广e迫st皆at疤e络in粱du纱st刷ry仁i挡n蔑ou谈r臂co恐un蜘tr别y眨is南f方ac喇in见g凉a帅ce佳rt潮ai宗n判fi医na索nc庭ia市l馆ri悠sk时,碑fi抵na剥nc桂ia烦l蹄ri兄sk介i劣s饼Sh慰ar允ed自b延y启th鼠e文en稿te根rp戴ri踏se置i雪nt轨er汁na抚l路an饲d战ex闯te蝶rn签al猛f竹ac竟to抢rs划i叛nf定lu唐en辜ce警.亲At葡p勉re左se拿nt伤,脏th户e虚in队te借rn革at剂io唤na室l鹅ec必on击om透ic感s气it朗ua证ti蚂on在i雅s拖ch锻an熊gi谎ng王,纤bu驼t尚ou哈r时co增un技tr系y'选s何in盆du隙st别ry购h榆as撒b尺ee劣n由gr冷ea玻tl谦y,走a轰dj下us井ti柳ng闷c粱on浩tr愈ol统p退ol纹ic懒y纽re矿la宴ti教ve解t服o侵ti柿gh叶te肺n谁mo责ne漫ta宜ry营p餐ol筒ic逃y,阿f范or江r深ea梯l当es管ta窗te鸭e董nt樱er丧pr酱is弯es盏,阿it冷h效ad屯t蝶o配so株lv博e牙a稼pr爪es因si增ng尾a辞nd域r唉ea严li柄st末ic置p沙ro烈bl懒em菊s竞is响t颠o狂gu矩ar仇d艰ag傲ai身ns还t迟fi凭na挨nc仅ia僵l物ri坏sk哄s.画F理or溉r载ea抱l捆es风ta赴te金e抵nt苹er曾pr突is晋es尸,氧th干e险fi飘na燃nc待ia张l船ri擦sk迹m舱ai相nl馆y今in特cl葱ud庙es崖f善in名an嚼ci张ng旅r冈is锻k,财i颤nv厕es先tm喝en植t榆ri蛋sk写,徐ca海pi清ta琴l蜻re张co饺ve预ry邪r扯is咐k修an阿d珍in欲co胃me在d秩is泄tr枕ib扣ut李io浮n补ri符sk誉f锁ou傅r闸ty扩pe减s,擦a暴nd冈a响c柜om秃pr总eh抱en束si急ve丝a洋nd灵o假设bj凉ec乓ti喝vi任ty姥,锻un饺ce登rt银ai师nt写y,糟d蠢ua穷li邮ty浓a犬nd量i娘nc贸en萌ti划ve咸,辰et简c.巨C尺ha朴ra我ct勾er位is画ti畜cs启.亿On刚ce厕t谦he异o跑ut旷br娘ea令k便of您f抖in沃an核ci茫al看r珠is命ks跪,熊is舰b涛ou纯nd吓t与o悼a斜se颈ri阁ou锋s病im装pa技ct沙o蜂n盛th太e烈re庄al眉e标st青at雄e揭en爸te腹rp辜ri棒se像m董an蓬ag溜em全en搬t,荷a傻nd魂e侍ve型n版le肯ad辅t燥o愁ba返nk半ru加pt扔cy垂a刺nd妥t孤he间c斤ol跌la纪ps恰e件of哀r挡ea巩l平es咸ta饶te萍e谨nt膀er抱pr旺is吨es化.社Th叉er要ef顿or告e,姿t其he膀f源in茅an塞ci搞al软r究is险k销of册t衣he竭r而ea酱l祥es栋ta温te趣e影nt独er址pr孙is工es挖s薄ho扭ul萝d绘im雕pr付ov此e磨th毕ei陵r方re关co滤gn踩it王io房n艺an嫌d主pr豪ev煮en幸ti竖on减a塘bi嚷li屋ty章,李th宵us工i避mp史ro李ve蒸t路he搭m拢an栏ag障em友en飘t伶le唉ve航l,养e胡nh乳an掉ce字e杂co攻no次mi叫c域ef渣fi主ci相en蛾cy挂,壤pr伞om馒ot郑e亩th球e略lo具ng卧-t匙er钱m阳de巩ve这lo飞pm茫en延t捎of宅t庸he春r祖ea嫌l向es书ta冷te宰i紫nd逗us羽tr获y版in饼o档ur汤c乏ou沫nt建ry色.Thisarticleadoptsthemethodofcombinationoftheoryandexamples,fromthedomesticandforeignresearchpresentsituation,summarizesthepredecessors'researchonfinancialriskidentificationandpreventionoftheresults,onthebasisoftherealestateenterprisefinancialriskidentificationandpreventionresearch,firstexpoundsthetheoreticalbasisforthepreventionofrealestateenterprisefinancialriskidentificationandintroducestheconceptoffinancialriskandcharacteristics,andexpoundsthe,balancetheory,portfoliotheoryandthetheoryofmodernfinancialmanagement;Secondlyanalyzesthetypesandinfluencingfactorsofrealestateenterprisefinancialrisk,amongthem,therealestateenterprisefinancialrisktypeshavemainly,realestateenterprisefinancingrisk,realestateinvestment,realestateenterprisecapitalrecoveryriskandriskofrealestateenterpriseincomedistribution;Third,discusstherealestateenterprisefinancialriskidentificationandprevention,introducestwokindsofqualitativeandquantitativeanalysismethod,andaimsatfinancingriskandinvestmentriskidentification,finallyputsforwardfourkindsofriskofthecorrespondingpreventivemeasures;Fourth,therepresentativeofAcompanyintheindustryasanexample,analyzesthefinancialrisktoAcompany,Adetailedanalysisofitsshort-termsolvency,long-termsolvency,operatingcapacity,profitabilityanddevelopmentabilityandthecashflow,secondly,pointedoutthatAcompanyfinancialriskpreventionmeasuresandmethodsofriskidentification,finally,putsforwardtoperfectAcompany'sfinancialriskidentificationandpreventionsystemsuggestion,namely,improvingthefinancialriskidentificationsystem,financingrisk,investmentrisk,capitalrecoveryriskpreventionandincomedistributionpolicy,andhopetoofferotheridentificationandpreventionoffinancialrisksasAreference.Keywords:realestatecompany，financialrisk，riskidentification，riskprecaution1目录TOC\o"1-3"\u摘要2Abstract3第一章绪论6第一节研究背景及选题意义6一、研究背景6二、选题意义6第二节国内外文献综述7一、国外文献综述7二、国内文献综述8第三节本文研究内容与创新之处10一、本文的研究内容10二、本文的创新之处11第二章房地产企业财务风险识别与防范理论根底12第一节房地产企业财务风险识别与防范相关概念界定12一、财务风险的概念12二、财务风险的特征12第二节企业财务风险识别与防范相关理论13一、权衡理论13二、投资组合理论13三、现代财务管理理论14第三章房地产企业财务风险类型及影响因素16第一节房地产企业财务风险类型16一、房地产企业筹资风险16二、房地产企业投资风险17三、房地产企业资金回收风险17四、房地产企业收益分配风险17第二节房地产企业财务风险的影响因素18一、房地产企业筹资风险影响因素18二、房地产企业投资风险影响因素20三、房地产企业资金回收风险的影响因素22四、房地产企业收益分配风险影响因素24第四章房地产企业财务风险识别与防范25第一节房地产企业财务风险识别的方法25一、定性财务风险识别法25二、定量财务风险识别法26第二节房地产企业财务风险的识别26一、筹资风险的识别26二、投资风险的识别26第三节房地产企业财务风险的防范措施28一、筹资风险的防范28二、投资风险的防范29三、资金回收风险的防范30四、收益分配风险的防范31第五章案例分析：A公司的财务风险识别与防范32第一节A公司面临的财务风险32一、短期偿债能力分析33二、长期偿债能力分析33三、营运能力分析34四、盈利能力分析34五、开展能力分析35六、现金流量分析35第二节A公司的财务风险识别与防范体系分析35一、A公司风险识别方法36二、A公司采取的财务风险防范措施36第三节完善A公司财务风险识别与防范体系的建议38一、完善财务风险识别体系建议38二、筹资风险防范完善措施38三、投资风险防范完善措施38四、资金回收风险完善措施39五、制定收益分配政策39第六章结论与展望40参考文献411第一章绪论第一节研究背景及选题意义一、研究背景近年来我国城市化进程不断加快，经济体制改革逐渐深入，我国房地产行业也得到迅速的开展，房地产企业数量也迅速增多。房地产行业是一个资金密集型的行业，房地产投资存在投资资金量大，负债经营，区域性强、投资时间长，变现能力差，投资回收期长，投资风险高的特点，这些特点决定了我国的房地产企业存在着一定的财务风险，而影响房地产企业财务风险风险有来自外部的因素和来自企业自身的因素。来自企业外部因素有政策因素，如房地产调控政策、财政与货币政策，土地政策、利率政策，税收政策等。房地产调控政策能直接影响房地产行业的开展，货币政策、财政政策、税收政策影响着市场需求，土地供给政策制约着房地产企业的投资方案也提高了房地产企业的开发本钱，利率政策也会影响房地产企业的开发本钱；市场供需环境等也影响着房地产企业收益目标的实现。来自企业内部的因素有资本结构、管理层风险控制意识，财务制度及其执行度，财务人员的素质等。就房地产企业的资本结构来说，资产负债率普遍较高，有的甚至高达90%，尽管近年来房地产信托，房地产基金等创新金融产品涌现，但银行渠道仍为主要融资渠道。在房地产行业竞争日趋剧烈的今天，房地产企业加强财务风险的识别和防范，可以提高房地产企业的管理水平和经营效益，是当前房地产行业的一项重要任务。选题意义我国资本市场起步较晚，财务风险的研究尚未形成深层次的理论体系，离兴旺国家尚有一定的差距，多为在国外先进的研究理论上进行创新，并且基于单个具体行业的财务风险研究页较少。本文对国内外先进的企业财务风险识别和防范研究理论进行了分析研究与总结，试图探索出适合房地产企业的财务风险识别与防范方法，并结合了A房地产公司的实际案例进行了应用阐述，希望能给房地产企业的实际应用带来一定的借鉴意义。第二节国内外文献综述国内外对企业财务风险识别的研究主要集中在财务风险识别方法的研究和识别变量的选取两个方面，而且这些研究成果主要应用于企业财务危机预警模型的构建。财务风险防范的理论研究主要是致力于从经济管理理论中寻找原因和关键变量解释和说明为什么一局部企业会走向困境和失败以及就预防企业财务风险的恶化给出建议措施[1]。国外文献综述〔一〕国外财务风险识别文献综述Beave(1966)在“FinaneialRatiosasPredictorsofFailure〞一文中首先提出了单变量分析法，他在6组财务特征指标选择了30个财务指标作为变量，检测了79对公司的样本，认为在公司破产前5年的时间内最适用的预测指标为营运资本流/负债和净利润/总资产这两个指标。Altman(1968)提出了著名的Z值模型，该模型采用多变量分析的方法，该模型在五类财务指标中选取了22个财务指标作为该模型的初始选择变量，然后选择了1946年至1965年间33家破产制造企业和作为配对的33家非破产企业作为研究样本，研究结果发现，选择营运资产/资产总额、留存收益/资产总额、息税前利润/资产总额、股东权益市场价值/总负债账面价值和销售收入/资产总额这5个财务指标作为判别模型的变量，可以使财务危机判别的错误率最小。Wileox(1973)构建了基于期权定价理论的财务风险预测模型并进行了实证研究，该模型以反映企业流动性的财务风险指标现金流和清算价格为变量，选了1949年至1971年间美国的41家出现财务危机的企业和作为配对的41家财务状况正常的企业作为研究样本，实证结果说明该模型在公司破产前三年拥有较高的预测准确度。ohlson(1980)建立了Logistic预测模型，以1970年至1976年间破产的105家公司以及未破产的2058家公司为研究对象，发现公司的规模/资本结构、业绩和当前的变现能力四个变量具有较高的预测能力。Odom&Sharda(1990)构建了神经网络预测模型并进行了实证研究，模型选取的5个财务指标变量与Altman的Z值模型相同，研究样本为1975年至1982年间的65家破产企业以及作为配对的64家正常企业共129家企业，并将样本分为两组分别用于构建模型和实证检验，实证结果说明，失败类企业预测正确率为81.75%，正常企业的预测正确率分别为78.18%，说明该模型的预测准确度较高。〔二〕国外财务风险防范文献综述Ho和SaunderS(1980)对银行破产的原因进行了研究，他认为银行的破产很大程度上原因在于监管者的错误决策行为，破产的发生不是一个缓慢发生的过程，而是一个骤变过程，在进行企业财务风险防范时可以构建模型以现金流方差作为监控对象，防范异常现金流量变动。Theil和Lev(1969，1971)认为应该企业资本结构角度进行财务风险防范，他们通过研究发现企业是经历过资本结构的严重异常并且在一段时间以后无法回归到正常水平，在走向的破产，因而对企业的资本结构的进行识别，并采取一定的防范措施是一种较好的财务风险防范方法。Santomero(1977)和Vinson(1979)对赌徒破产模型进行了深入研究，并将该模型应用与与银行和电力行业的财务风险防范模型构建中。国内文献综述〔一〕国内财务风险识别文献综述陈静(1999)对单变量分析法和多元线性判别法进行了实证研究，他以A股沪深两市27家被特别处理的上市公司和作为配对的27家正常公司为研究样本，在进行单变量分析法实证研究时，她使用企业被特别处理前一年的资产负债率、净资产收益率、总资产收益率和流动比率4个财务指标分别进行了预测实证研究，通过比拟发现在企业被特别处理前一年拥有较高预测准确率的财务指标是资产负债率和流动比率这两个财务指标，她在进行多元线性判别法实证研究时，以上述研究样本中被特别处理企业的前三年财务报表中的资产负债率、净资产收益率、总资产收益率、流动比率、营运资本/总资产及总资产周转率6个财务指标作为自变量构建了判别函数，研究结论为在企业被特别处理的前三年预测正确率分别为92.6%、85.2%和79.6%，证明了多元线性判别的预测准确度高，可以应用于我国的上市公司的财务风险识别，同时也证实了该模型随着预测时间越远，预测精度会不断降低。张玲(2000)利用多变量分析的方法构建了判别模型，她以A股沪深两市出现财务困难的60家上市公司以及作为配对的60家财务状况正常的企业共120家上市公司作为研究样本，并分为开发样本和检验样本两组，分别用于模型参数的设定以及实证检验，在企业的4类财务特征指标中选取了15个财务指标作为待选变量，进而选择了资产负债率、营运资金/总资产、总资产利润率和留成收益/资产总额4个财务指标作为模型的变量，该模型对开发样本30家公司被特别处理前五年的回判准确率分别为100%、87%、70%、60%及22%，说明该模型在公司被特别处理前三年拥有较高的预测精度，但随着离预测点时间的向前推迟，预测精度显著降低。吴世农、卢贤义(2001)对Fisher线性判别分析、多元线性回归和逻辑回归分析三种方法分别进行了实证研究，他以1998年至2000年沪深A股的70家被特别处理的公司和作为配对的70家正常公司作为研究样本，在5类财务特征指标中，经过变量初选，以及应用剖面分析和单变量判定分析的变量筛选，选择了6个财务指标，再用三种分析方法分别构建模型，并进行案例数据回判实证研究，研究结果证实了三种模型均有较高的预测准确的，并且逻辑回归模型准确度最高。姜秀华与孙铮(2001)进行了Logisti识别判定模型构建，以2000年沪深A股42家被特别处理的公司以及作为配对的42家正常公司作为研究样本，选择了13个财务指标作为初始变量，并通过再次涮选，确定毛利率、其它应收款/总资产、短期借款/总资产及股权集中系数四个财务指标作为模型的变量，证明该模型在公司被特别处理前一年对特别处理公司和正常上市公司均有较高的预测精度。杨保安等(2001)利用神经网络分析法构建了预测模型，特在4类财务指标中选择了15项财务指标，他以研究样本中的30个样本作为学习样本，并进行了样本回判预测，研究结果显示开发样本的判别正确率高达95%，表现出了该模型十分高的预测准确度。向德伟(2002)对Z值模型进行了实证研究，以A股沪两市40家出现财务危机的企业和作为配对的40家正常企业作为研究样本，并且将我国股市非流通股无市场价格等因素进行了综合考虑，对Z值模型的变量选择进行了修正，并基于不同行业的研究样本进行了回判检验，研究结果证实了Z值模型对于我国上市公司财务风险识别拥有较高的准确度，并且对不同行业的预测准确度准确度存在差异。杨淑娥(2003)在Z分数模式的根底上结合了主成分分析法，构建了Y分数模型，她以1999年和2000年这两年被实行特别处理的67家上市公司和作为配对的67家公司作为研究样本，该模型在反响企业偿债能力、盈利能力、现金流量能力、开展能力的4类特征指标中选取了8个财务指标作为变量，研究结论为当设定预测值Y=0.5时，模型预测准确率最高，回判准确率约为86%。杨淑娥(2005)构建了BP人工神经网络预测模型应用于财务危机预警研究，选择A股沪深两市120家上市公司作为研究对象，该模型从反映企业短期偿债能力、长期偿债能力、盈利能力、资产管理能力、主营业务鲜明程度、公司增长能力的6类特征指标中选取了15个财务指标作为初始变量，然后进行了T显著性检验的再筛选，确定了10个财务指标，随后对60家检验样本公司进行了预测检验，证实了该模型拥有较高的预测精度。〔二〕国内财务风险防范文献综述郭秀君等〔2021〕认为财务风险的防范内容包括：以企业的财务敏感性指标建立财务预警模型；加强资金管理，做好资金预算以及本钱控制，提高资金使用效率；通过学习与培训提高公司整体员工的风险意识以及财务管理人员的财务管理水平；拓宽筹资渠道并合理控制企业资本结构；通过签订固定利率筹资合同躲避利率上浮风险。吴耿城〔2021〕从防范筹资风险和投资风险角度，提出了拓宽筹资渠道，制企业资本结构，做好本钱控制并依据本钱控制目标设立相应的考核与鼓励机制，做好投资可行性研究工作等建议。王小玉〔2021〕重点阐述了投资风险的防范措施，她认为可以通过将开发市场转向非一线城市或者和其他房地产开发企业合作拿地来降低投资风险，从长远的角度，企业可以通过放弃在建的风险较高的工程或者开展其他业务转入其他行业的方法防范投资风险。王质君〔2021〕提出的财务风险防范措施包括：合理控制企业的资本结构，负债率控制在国际公认60%警戒线之内，在融资方法上提到了预售房款以及房地产信托基金；在防范投资风险时关注国家的政策导向，包括土地政策以及房地产新科技导向政策等，并且要利用分散投资的方法防范投资风险；在日常运营风险防范时要注意加强企业内部培训以及缩短预售时间；平衡企业的长远开展以及投资者的利益以及合理的利润分配。梁惠兰〔2006〕认为企业的财务风险防范应该从宏观和微观两个层面进行：在宏观层面她认为应该从企业的财务报告的质量、会计法规和会计制度方面进行财务风险防范；在微观层面的财务风险防范上，她就影响筹资风险的资本结构因素、贷款期限结构因素、借款来源、还款日期、汇率因素等进行筹资风险防范措施的阐述，然后就资金回收风险的防范，从产品本身与促销手段的角度提出了具体的建议。蒋葵〔2021〕在分析房地产企业财务风险防范措施时提出了：企业应该重视现金管理管理，做好现金流入量和流出量的预算工作，既要制定合理的资金方案，防止资金的随意性支出，也要充分考虑资金的时间价值，防止资金的大量闲置；并从现金流预算、财务预算、工程预算、筹资预算等角度阐述了如何进行工程的全面预算以防范经营过程中产生的风险。本文研究内容与创新之处一、本文的研究内容本文的主要研究内容如下：第一章是绪论。介绍了本文的研究背景和选题意义，目前国内外的研究现状以及本文的研究内容和创新之处；第二章介绍了房地产行业财务风险识别与防范的理论根底，先是对几个有争议的概念在本文中的意思进行了界定概念，接着阐述了企业财务风险与防范相关理论，为后续的阐述提供了理论支持；第三章结合我国的现状分析了我国房地产企业面临的财务风险类型及影响因素；第四章通过比拟分析法，提出了适合房地产企业的财务风险识别体系，从整体风险防范到单个风险防范阐述了房地产企业财务风险防范措施；第五章为A房地产公司财务风险识别与防范的案例分析；第六章对本文进行总结以及对未来的研究开展提出展望。二、本文的创新之处本文的创新之处在于，发挥了定性分析方法与定量分析方法相互补充的作用构建了房地产企业的财务风险识别体系，在风险类型和风险成因识别分析以及房地产企业财务风险防范措施阐述时充分结合了我国房地产企业的现状，从公司整体风险防范的到单个风险的风险防范进行阐述。本文使用了比拟分析法、案例分析法，条理清楚、逻辑性强，以提出一套适用于房地产企业的易操作并且准确度较高的财务风险识别与防范体系为研究目的，使本文既富有理论价值又具有实际意义。房地产企业财务风险识别与防范理论根底本章理论根底分为两局部，第一节对一些具有争议的概念在本文中的意义进行概念界定，第二节是对为本文的阐述提供了支撑的一些理论依据进行简要介绍。第一节房地产企业财务风险识别与防范相关概念界定一、财务风险的概念截至目前，国内外广阔学者在财务风险的界定上还没有形成一致性的观点，如刘恩禄和汤谷良对财务风险作出了如下定义：企业进行各项财务活动，会受到各种难以预料、无法控制的因素作用，企业实际财务收益与预计收益发生背离，因而有蒙受经济损失的时机或可能性。总体来看，学术界普遍把财务风险划分成广义和狭义两大方面。其中，广义的财务风险，从财务的总体观念出发，将企业面临的所有的风险，以货币化的形态表现出来，是指企业在进行财务活动，其实际获得的收益与预期的收益有差异，财务成果具有不确定性。企业经营环境具有不确定性，是其外因。决策失误、管理失策、组织不力是其内因。内因外因均可产生财务风险。狭义的财务风险，从筹资的视角出发，是指企业在筹集资金的过程中，由于未来收益的不确定性使归还到期债务存在不确定性带来的风险。当企业投资收益率高于借款利率的时，借入资金的比例与企业收益率成正比例变动。汪平认为：财务风险是由于企业使用了负债给普通股股东增加的风险。由此看来，企业的财务风险与负债经营有关，企业不借用负债，就不会产生财务风险。由此看来，财务风险存在于每一个企业中，对企业是盈利还是亏损、对企业的经营状况具有显著的作用。因为收益与风险并存，所以财务风险是无法防止的，要想完全消除企业中存在的财务风险是不可能的。笔者倾向于后一种分类。企业面临的财务风险是全面的系统的，必须从更广阔的视角加以分析。二、财务风险的特征〔一〕综合性财务风险涉及到资金运动的各个环节、企业内部的各个方面及企业环境中的各种因素。资金筹集、资金运用、资金积累、资金分配等各项财务活动均会产生财务风险。因此，财务风险是企业财务活动和经营活动中各种矛盾的综合反映，是企业风险的总称。〔二〕客观性财务风险存在于每一个企业中，它不以人的意志为转移，是客观存在的。所以财务风险是企业无法防止的，企业只有坦诚面对财务风险的客观性，采取有力措施将财务风险降到最低。〔三〕不确定性企业财务活动受诸多因素的影响，且这些因素不断开展变化。财务风险的形成原因是模糊的，财务风险导致财务活动的结果是不能事先确定的。由此导致财务风险存在不确定性，企业无法及时准确地了解财务风险的大小。〔四〕双重性危机，危险中蕴藏着机遇。那么风险中必然蕴藏着收益。福兮祸所伏，祸兮福所倚。风险和收益是并存的，且成正比例关系。财务风险是一把“双刃剑〞。它既有可能给企业带来损失，也有可能给企业带来意想不到的经济利益，关键在于企业能否把握、控制并利用好财务风险。〔五〕鼓励性财务风险的客观存在促使企业采取防范措施，加强财务风险管理，提高经济效益。为企业的健康开展起到一定的鼓励作用。企业财务风险识别与防范相关理论本节为本文后续财务风险识别与防范提供理论支持，其中权衡理论寻求企业最优资本结构为筹资风险的识别与防范提供了理论依据，投资组合理论为投资风险的识别和防范提供了理论依据。一、权衡理论权衡理论也称为最优资本结构理论，权衡理论综合考虑负债给企业带来的双面影响，一方面负债可以增加企业的抵税收益，另一方面负债也增加了企业的风险本钱，企业负债的风险本钱由财务拮据本钱和代理本钱两个方面构成，财务拮据本钱和代理本钱均与负债数量的多少呈现正相关关系。权衡理论认为控制企业的负债率存在一个临界点，在到达该临界点之前，负债增加带来的抵税收益的增长速度要高过财务拮据本钱和风险本钱的增长率，在这一阶段增加企业负债利于企业价值的增长，当超过这一临界点时，企业财务拮据及代理本钱的增长速度要高于抵税收益的增加速度，增加企业负债会导致企业价值的下降。权衡理论的核心观点在于寻找企业的最优资本结构，选择最适合的负债比率，可以实现企业的最大价值化，基于房地产企业普遍负债经营的特点，权衡理论为房地产合理的筹资额的选择提供了参考。二、投资组合理论哈利马柯维茨〔1952)提出了投资组合理论，他认为可以通过组合金融资产的投资分散投资风险，理性的投资者都希望在同等风险条件下的获得最高投资收益，或者在同等收益条件下投资风险最小，在证券市场上，在同一影响因子的作用下，各种证券的收益率之间的变化不是完全一致的，甚至可能收益率波动方向相反，就使得将证券投资进行组合降低了整体投资风险的可能性存在，投资组合中证券种类越多，证券之间的相关性越低，越能降低投资风险，进行相似品种的投资可能不能降低投资风险，或者降低效果甚微。但分散投资只能降低非市场因素的非系统性风险，不能降低由市场因素引起的系统风险，所当证券投资组合中的证券种类到达一定的程度时，继续增加投资组合的证券种类能够到达的降低投资风险的效果将十分有限。投资组合理论虽然是对证券投资组合的研究，但是在其他领域一样适用，对于一个企业来讲，经营业务的多元化、产品种类的多样化以及市场区域的多元性都能降低企业的投资风险。三、现代财务管理理论〔一〕MM定理MM定理认为，市场无摩擦时企业价值与企业财务杠杆及加权资本本钱无关。当存在所得税、破产本钱和代理本钱时，税收蔽护作用将会随着财务杠杆的提高而逐渐被抵消，因此存在最优资本结构，应该适度负债"继续考虑信息不对称因素后，经理人就有可能通过财务杠杆给投资者传达经营信息，通常企业发行债券被市场认为是“好消息〞，而发行股票被认为是“坏消息〞。由于信息不对称，MM理论给出了财务杠杆与企业破产风险呈正相关的关系，并指出估计破产本钱与代理本钱是企业破产决策的重要因素"〔二〕赌徒破产模型理论赌徒破产模型假定企业给定的资本额为K，K随机变动。企业经营的现金流入将使K增加，损失将要求企业出卖资产"这一模型假定企业与证券市场完全分割，它既不能通过发行股票，也不能通过发行债券融资。Scott(1981)利用期权定价模型推导出能够解释企业破产的财务模型，研究结论认为:当外部资本市场不完美时，企业的持续经营价值与其清算价值之间会存在较大的差距，衡量企业流动性的指标就有可能成为计算企业破产风险的一个重要因素"Wileox(1973)根据1949-1971年美国41对企业的数据，选择现金流和清算价格作为预测变量的研究与赌徒破产模型十分相似，破产前三年的预测精度分别为94%，90%，88%"Santomero(1977)和Vinson(1979)开发的用于银行和受政府管制的电力行业的财务风险防范模型与赌徒破产模型也类似。KatZ(1985)认为Wilcox(1973)模型还可以用于即将破产企业的股价检验"赌徒破产模型对财务风险防范的奉献在于：提出了现金流及其波动率是决定企业破产概率的重要因素，股票价格具有一定可预测性。〔三〕代理本钱理论代理本钱展示的是现代企业经营中经营管理者与债权人和投资者之间的一种代理关系，描述了代理关系中的两种利益冲突:一是债权人利益和股东利益的冲突，其本钱称为债务代理本钱；二是代理人利益(经营者利益)和股东利益的冲突，其本钱称为股权代理本钱"企业财务困境的实质是企业的内部资源已经不能满足企业的契约义务，解决财务困境必须改变资本结构、财务契约安排和增加基于未来现金流的新融资。因此基于代理本钱理论，可以用股东和债权人之间的潜在利益冲突研究企业的破产过程。Altman(1995)建立了一个研究企业破产过程的根本代理模型，模型显示，短期银行借款在总负债中的比率越高，企业的投资效率也越高，银行相对其他债权人来说，更具有信息优势和谈判能力，更能寻求保护所有债权人和股东的共同利益。第三章房地产企业财务风险类型及影响因素财务风险识别的一项重要内容是识别可能产生的风险的类型以及成因，因此本章就房地产企业的财务风险类型及影响因素进行阐述。房地产企业财务风险类型有很多种划分方法，本文从房地产开发资金流向角度将房地产企业财务风险分为筹资风险，投资风险、资金回收风险、收益分配风险四种类型。房地产企业财务风险类型一、房地产企业筹资风险房地产企业的筹资风险指的是房地产企业利用财务杠杆为了获取更大的利益而进行筹资，由于未来收益一定程度上的不确定性，以及企业现金流充裕程度的影响，不能按期还本付息的可能。筹资活动作为企业经营的重要起点，其目的在于筹集足够的资金来满足企业的生产经营，促进企业经营目标的实现。一般来说，房地产企业的筹资方式主要包括所有者权益与负债资金这两种筹集。其中，所有者权益的筹集方式，企业及其经营者能长期占有和自主使用权益资金，不存在还本付息的问题，唯有产生的效益不定才能产生风险，有助于企业经营的持续性和稳定性。对于负债资金的筹集方式，按契约要求必须按时还本付息，企业只能在规定的时间内使用。借款筹资的风险表现为企业能否及时足额的还本付息。一般来说，筹资风险指借入资金这种筹资形式的风险。影响筹资风险的因素包括：企业经营规模、企业资本结构、债务规模、企业信用状况、金融市场繁荣程度等因素。房地产企业的筹资风险源自企业面临的即期债务的现金保证程度，分为现金性融资风险和收支性融资风险：现金性融资风险指企业在特定的时点上由于现金短缺、债务期限结构和现金流入的期间结构不匹配导致现金流出量超过了现金流入量而产生的即期不能还本付息的风险；收支性融资风险是指企业由于资本结构安排不合理而出现收不抵支，到期债务不能清偿的风险。由于资金实力的限制，我国大多数房地产企业采取负债经营的方式，所以筹资活动作为房地产企业生产经营活动的起点，也是非常重要的一个环节。企业根据生产经营的需要用合理的方式在最短的时间筹集到所需资金，且费用最低、风险最小、期限结构匹配是房地产企业筹集资金的原那么：如果资金筹集数量超过企业的实际需求量会造成资金闲置，筹资数量小于企业的实际需要量那么可能影响企业的日常运营，增加了筹资活动的频率，筹资利率过高会导致房地产企业的本钱被太高，降低了企业的利润；在债务期限结构方面，如果被要求还款日期过于集中，会导致某一个特定时间节点偿债压力巨大，假设同时企业现出现现金短缺，那么可能引致严重的财务风险。二、房地产企业投资风险投资活动是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。投资风险是指对未来投资收益的不确定性，在投资活动中可能会遭受收益损失甚至本金损失的风险。当企业的投资工程不能产生预期的收益，可能引起企业盈利能力、偿债能力降低，进而产生投资风险。有多种策略控制投资风险。通过进行准确的预测、充分进行市场调研、及时与政府部门沟通获取政策信息、可减少决策失误，减少投资风险。通过多元化的投资组合，对决策进行多方案的优选和替代可分散投资风险。此外，还可以通过向保险公司投保、技术转让、租赁经营和业务外包等方式实现投资风险的转移。房地产企业投资风险是指由于不确定因素的影响导致投资工程的实际收益率低于预期，或者投资失败引致亏损或者影响企业持续经营的可能，影响企业盈利水平和偿债能力的风险。投资是企业活动的关键步骤，房地产投资一般可分为投资决策阶段、土地获取阶段、工程建设阶段和经营管理阶段等阶段，工程投资前期规划的市场场调研和征地，投资中期的质量、进度、平安把控，投资后期的售后效劳和物业管理等过程都存在一定的不确定因素。三、房地产企业资金回收风险资金回收是财务活动的第三个环节。它包括两个转化过程：从成品资金转化为结算资金；从结算资金转化为货币资金。资金在时间上有既起性，在空间上有并存性。以上两个转化过程时间和金额上具有不确定性，是为资金回收风险。在成品资金向结算资金转化时，要抓产品质量、价格、品种，以顺利实现成品销售，防止货物积压。在结算资金向货币资金转化时，要了解对方资信状况，利用合理的折扣手段，加强货款催收，减少坏账损失。加强这两个环节的管理，才能有效防范资金回收风险。房地产资金回收风险是指由于房地产商品销售额以及租金收入达不到预期，或者应收账款回收状况不理想导致的实际收入与预期收入与相偏离的可能。房地产销售与出租或决定着房地产投资收益的实现，房地产销售是指房地产所有权〔土地在我国仅限于使用权〕的有偿转让，其中主要的影响因素是销售时机、售价、广告费用、售后效劳等。房地产出租是指房地产使用权的有偿转让，其主要影响因素有租金、租期及租赁期间对房地产使用和维护管理的规定。然而房地产企业的商品房销售以及出租过程存在一定的不确定性，销售管理以及应收账款回收管理存在差异，这些原因使得房地产企业存在资金回收风险。四、房地产企业收益分配风险通过收益分配可以激发股东、管理层、员工的积极性，正确处理企业与各方面的经济关系，促进企业的开展。收益分配风险是指由于收益分配可能给企业的后续生产经营活动和管理活动带来的不利影响。通过改良会计方法，提升会计信息的真实性，可靠性；做好与股东员工等相关利益者的沟通工作：注意收益分配过程中的信号传递作用可控制收益分配风险。收益分配风险是指企业的利润分配的实施给企业的生产经营活动或者投资者利益造成损害的可能，收益分配风险主要是受企业扩张和现金支出需求与投资者利润分配之间矛盾的影响，在企业扩张方案实施的较佳时期，以货币的方式大量分配收益可能会导致企业的扩张方案的失败，在企业债务集中到期的时候大量以货币方式分配收益，也可能使得企业面临较大的偿债风险；但如果长期不进行收益分配，或者分配给投资者的投资回报一直处于较低水平，也会大大降低投资者的投资积极性，使得企业信誉得到损害，股票市场价值面临大量下跌风险。第二节房地产企业财务风险的影响因素一、房地产企业筹资风险影响因素(一〕融资政策国家会直接出台和房地产行业信贷相关的调控政策，对房地产企业的融资渠道来源造成一定的影响：2003年中央出台了?关于进一步加强房地产信贷业务管理业务的通知?，对房地产开发企业等房地产企业的开发贷款、土地储藏贷款、流动资金贷款、以及个人按揭贷款做了很多限制性规定；2021年7月7日，央行下发了?中国人民银行?关于明确外商直接投资人民币结算业务操作细那么的通知?，跨境人民币直接投资操作细那么落地，其投资范围将受严格限制，局部账户不得投资证券、衍生品和房地产，该政策旨在控制国际热钱进一步投进我国房地产市场而带来房地很惨价格的进一步上涨；2021年7月27日，银监会主席尚福林在2021年年中监管工作会议及2021年第二次经济金融形式通报分析会上讲话，强调坚决贯彻国家房地产市场调控政策，严格控制过热地区和高负债房地产企业的贷款规模，积极支持保障房等合理性住房信贷需求，重点支持以省级平台为主开展的公租房、廉租房、棚改房等三类保障房建设，支持中低价位、中小套型普通商品房建设，优先办理居民家庭首套真实自主购房按揭贷款。以上政策或提高房地产企业融资门槛，或给出明确的融资政策支持倾向，都会给局部房地产企业的融资造成障碍。〔二〕利率利率影响房地产企业的贷款本钱，房地产企业投资需要占用大量的资金，而这些中的大局部是通过借贷获得，利率的上涨会增加房地产企业的利息本钱，增大了筹资风险。表1存贷款利率历次调整〔单位：%〕时间存款基准利率贷款基准利率调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度2021-07-063.253.00-0.256.316.00-0.312021-06-083.503.25-0.256.566.31-0.252021-07-073.253.50.256.316.560.252021-04-063.003.250.256.066.310.252021-02-092.753.000.255.816.060.252021-12-262.52.750.255.565.810.252021-10-202.252.50.255.315.560.252021-12-232.522.25-0.275.585.31-0.272021-11-273.62.52-1.086.665.58-1.082021-10-303.873.6-0.276.936.66-0.272021-10-094.143.87-0.277.206.93-0.272021-09-164.144.1407.477.20-0.272007-12-213.874.140.277.297.470.182007-09-153.603.870.277.027.290.272007-08-223.333.600.276.847.020.182007-07-213.063..330.276.576.840.272007-05-192.793.060.276.396.570.182007-03-182.522.790.276.126.390.272006-08-092..252.520.275.856.120.272006-04-282.252.2505.585.850.272004-10-291.982.250.275.315.580.272002-02-212.251.98-0.275.855.31-0.54数据来源：中国人民银行根据以上历次利率调整数据可以，目前存贷款利率处于上下波动临界值的中间位置附近，进入2021年以来，中国经济稳中向好，经济增长处在合理区间。消费平稳增长，投资增长较快，农业生形势较好，工业结构调整逐步推进，消费价格涨幅和就业根本稳定，所以近两年存款准备金率和存贷款利率没有调整。〔三〕筹资渠道中国经济信息网统计数据库资料显示：2021年1~10月，全国房地产开发投资97194.0亿元，其中国内贷款15968.5亿元，占总资金的16.43%，利用外资416亿元，占比0.43%，自筹资金37095.9亿元，占总资金的38.17%，其他资金43713.5亿元，占比44.98%，其中其他资金包括单位自有资金、定金及预收款。由于企业自筹资金和预收款大局部来自银行贷款，所以银行贷款仍是我国房地产企业的主要筹资渠道，并且由于2021年国内房地产贷款政策的松动，2021年银行向房地产贷款总额较2021年有较大幅度的增加。〔四〕企业内部因素企业的内部因素包括企业的融资政策、资本结构及开发商信誉等，其中企业的融资政策包括融资数量的选择、融资渠道的选择、贷款期限结构的选择：融资数量为企业根据自身经营情况决定的所需借入资金的数量，融资渠道的选择是企业根据融资难以程度以及借款利率的上下选择适合的融资渠道，贷款期限结构选择是指企业在长期贷款和短期短款、以及不同还款日期的贷款之间做出选择，融资政策必须与企业的实际资金需求相匹配，否那么将增加房地产企业的筹资风险。企业的资本结构指企业的资产和负债比率，依据第二章的权衡理论，也即最优资本结构理论，企业控制负债率使其资本结构到达最优点时，抵税收益减去拮据本钱再减去代理本钱取得最大值，企业价值也取得最大值，假设企业不处在最优资本结构临界点，那么需要对资本结构进行调整。开发商信誉程度是指企业在获取借款渠道获得的资信评分，随着开发过程的进行，开发商可采用借贷、预售楼盘等融资手段进行滚动式开发，开发商的资信程度及其变化直接影响企业的再融资，也是工程的顺利开展或者企业扩张进行资金获取的重要保障。二、房地产企业投资风险影响因素〔一〕土地政策土地价格占据了房地产开发本钱的一大局部，而土地政策影响着土地的供给进而影响土地的价格。2021年7月19日，为遏制某些城市出现的“地王〞现象，国土资源部、住房和城乡建设部联合发布?关于进一步严格房地产用地管理稳固房地产市场调控成果的紧急通知?，指出房地产和土地市场出现了波动，市场运行不稳定性增加，需坚持房地产市场调控不放松，加大住房用地供给力度，提高方案完成率，继续探索完善土地交易方式，严防高价地扰乱市场秩序。2021年9月6日，国土资源部发布?关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知?，要求各地严格执行各类土地使用标准，加大审查力度，加强对标准执行的监督和评价。2021年2月20日，国务院常务会议中明确新“国五条〞细那么中的第三条提出，要增加普通商品住房及用地供给。确定总体目标，2021年住房用地供给总量原那么上不低于过去五年平均实际供给量。可以看出，近几年的土地政策以释放加大土地供给信号，遏制低价疯涨为主，目的在于遏制房价上涨。〔二〕利率利率对投资风险的影响，是因为投资房地产开发到最后工程建成销售一般需要几年的时间，一方面投资者对未来收入的预期一般都是采用现有利率进行折现，估算收入净现值，利率的提高会使得折现率提高，导致实际收入的降低，与预期的投资收益目标相偏离。〔三〕通货膨胀通货膨胀风险也称为购置力风险，一方面影响来自于货币贬值导致未来货币收入的购置力低于现在货币购置力的风险，由于房地产投资周期较长，通货膨胀因素可能导致销售所得收入低于预期收入，以固定价格合约与消费者签订的分期付款合约的实际收益显著低于预期收益，使得投资利润目标难以实现。通货膨胀对房地产企业的另一种影响来自建筑原材料价格的上涨，局部建材的需求量大，价格的上涨会导致房地产企业的开发本钱的抬高。〔四〕工程可行性研究工程可行性研究是在工程投资决策阶段的重要工作，在投资决策阶段，房地产企业要进行投资决策的可行性研究，对拟建投资工程进行全面的综合技术经济分析，为投资者决策提供科学依据。可行性研究一般可分为时机研究、初步可行性研究、技术经济可行性研究和经济评价。在房地产开发的整个过程中，可行性研究是房地产投资最关键的一步，拥有极大的不确定性与机动性。由于房地产投资面临的将是一个相对狭窄的消费市场，投资者需要在城市规划条例、政府政策法规等约束条件下，根据房地产市场的供求现状及开展趋势，确定投资工程的用途、规模、类型，并对开发本钱、需求量、售价或租金等做出预测，对这些不确定因素做出概率性的估计，可行性研究的分析不准确或者获取的信息不全面将增加房地产企业的投资风险。〔五〕工期控制投资者的工期控制目标是尽量缩短工期，缩短工期可以缩短各风险敞口的暴露时间，也可以加速工程进程进入到销售阶段，假设遇到地质条件勘测不准、气候变化、施工队伍不过关等，那么工期的控制就变得困难，增大了房地产企业的投资风险，必要时为饿了缩短工期需要付出一定的赶工措施费，这又增加了企业的本钱。三、房地产企业资金回收风险的影响因素〔一〕国家政策国家政策对房地产企业的资金回收影响表达在两个方面，第一，通过出台抑制房地产的投资投机需求的政策降低房地产市场的整体需求：2021年2月20日，国务院常务会议提出的新“国五条〞中的第二条，坚决抑制投机投资性住房需求，其中明确提出严格实施差异化住房信贷政策。2021年4月7日，中国人民银行营业管理部发布?关于调整北京市差异化住房信贷政策的通知?。对首套自住住房、第二套住房和第三套以上住房贷款限额均做出规定。2021年2月20日制定的新“国五条“政策中的第二条提出要扩大个人住房房地产税收改革试点范围。之后，国务院批转发改委?2021年深化经济体制改革重点工作的意见?中提出扩大个人住房房产税改革试点范围。第二，出台直接影响交易环节的政策，对首付比例和按揭贷款利率进行相关规定，可能对局部潜在消费者的购置能力造成影响：2021年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出自去年4月份?国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知?印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为稳固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康开展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议要求强化差异化住房信贷政策。对贷款购置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2021年初新“国五条〞明确表示房价上涨过快的城市，可进一步提高二套房贷首付款比例和贷款利率。继四月初北京二套房首付比例提升至7成后，央行深圳市中心支行10月31日宣布，自11月6日起二套房首付款比例不得低于70%，首套继续执行最低首付款比例30%的规定，深圳成为第二个通过调整贷款政策来调控楼市的城市。上海市也紧追其后，于11月8日发布?进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施?。该措施规定，对居民家庭向商业银行贷款购置第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。另外，对于非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。〔二〕市场供需关系市场供需关系的需求受宏观和微观的因素影响，一方面市场需求由国家经济周期以及居民收入的水平的整体性市场需求决定，另一方面对房地产商品的市场需求由房地产对其他商品的边际替代效用以及居民对房地产商品价格未来走势的预期决定，分析市场的整体供求状况，可以通过房地产开发建设状况以及销售状况分别了解。表达房地产开发建设状况的统计指数是房地产开发综合指数中国经济信息网统计数据库资料显示：2021我国房地产开发综合景气指数〔国房景气指数〕维持在97~98的适度水平区间，明显好于去年同期水平。通常情况下，该指数在100是最适宜的水平，105以上为偏高水平，95~105为适度水平，95以下为较低水平，该指数说明2021年房地产市场较2021年复苏。2021年前10个月，我国商品房新开工面积累计156275万平方米，较2021同比增长6.5%，其中住宅的新开工面积114084.03万平方米，同比增长5.2%，2021年1~10月，商品房竣工面积累计59390.2万平方米，与2021年同期相比增长1.8%，增幅同比下降15.5个百分点，增速为2021年以来的低值。其中，住宅竣工面积累计46395万平方米，同比下降0.8%，为2021年以来的首次下降。2021年1~10月，我国商品房销售面积累计95930万平方米，与2021年同期相比上升了21.8%商品房销售额累计61237.6亿元，与2021年同期相比增长了32.3%。其中，住宅的销售面积累计为85721.1万平方米，同比增长22.3%，住宅销售累计额为51484.6亿元，同比增长32.6%。与2021年相比，2021年商品房以及住宅的销售面积和销售额的同比增长速度均有显著提升，分地区看，2021年1~10月，东部地区商品房销售面积累计47915万平方米，同比增长24%，商品房销售累计额37928.7亿元，同比增长35%，中部地区商品房销售面积24411.1万平方米，同比增长22.5%，商品房销售累计额为11692.3亿元，同比增长31.9%，西部地区商品房销售面积累计额为23604.9万平方米，同比增长17。1%，商品房销售额累计11616.7亿元，同比增长24.4%。〔三〕企业销售战略企业销售战略包括产品定价、优惠政策、销售数量目标、广告策略、以及售后效劳等，是针对房地产商品售前、销售过程以及售后整个环节制定的政策，企业销售前的宣传的力度、定价合理程度、优惠力度、供给量确实定以及售后效劳，都是赢得需求的重要手段，房地产企业的销售战略对资金回收有重要影响。〔四〕竞争环境竞争对手在同一区域的销售量抢占了投资者的市场份额，会造成房地产企业的销售量下降，引发资金回收风险。〔五〕应收账款管理应收账款的增大了已实现收入的现金实现风险，应收账款的提高不利于企业的现金储藏，并且一局部应收账款会演变为坏账，造成了企业的实际损失。四、房地产企业收益分配风险影响因素〔一〕利润分配具有较大的随意性众多的房地产开发企业利用国家住房制度改革带来的机遇纷纷参加到房地产开发中来，投资带有一定的盲目性。由于企业成立时间短，人才匾乏，成立后往往忙于工程开发，没有时间来系统规划企业的未来走向。获取利润后，如何分配利润往往由投资人确定，利润分配采取何种形式，分配多少以及何时进行分配往往基于投资人对房地产市场未来走势的判断，而不是根据企业的融资需求、资本结构及企业内、外部关系人的要求等来确定利润分配策略。如果投资人认为市场前景光明，会去寻找新的投资时机，将获取的利润投资到新开发工程中去；如果投资人认为市场前景暗淡，房地产开发企业通过利润分配方式会抽走资金，转向投资其他行业。〔二〕利润分配的程序缺乏标准性为降低税负，多数房地产开发企业往往没有根据公司法和相关会计制度的规定来开展利润分配，其通常做法是在开发的过程中把一局部利润向相关本钱费用转嫁，并借助各种渠道把未来利润进行提前转移。在这种情况下，房地产企业在账面上就会反映出微利或亏损的情况，从而易于引发收益分配风险。〔3〕利润分配的时间不是连续的在房地产企业的利润形成方面，其时间表现出了一定的间歇性，这样一来，就会造成利润的分配出现不连续性的特性。在很多情况下，房地产企业经常很多年都没有利润分配，而且在利润分配的过程中，也往往不走规定程序，导致利润分配的金额上存在较大波动，形成了潜在的收益分配风险。第四章房地产企业财务风险识别与防范对房地产企业的财务风险进行识别与防范，是房地产企业财务风险管理的重要内容，房地产企业财务风险识别旨在获得风险的种类、成因以及程度的认识，房地产企业财务风险防范旨在采取一定的措施预防降低财务风险可能引发的不利影响，将可能给企业造成的损失降至最低。第一节房地产企业财务风险识别的方法企业财务风险的识别包括风险种类、风险成因以及风险影响程度的识别，基于上一章对房地产企业财务风险的类型和影响因素的详细分析，本节的重点在于房地产企业财务风险程度的识别，国内外学者很多进行了财务风险程度识别的研究，常见的财务风险识别方法分为定性分析法和定量分析法。一、定性财务风险识别法定性财务风险识别是通过分析企业是否存在导致企业发生财务风险的原因以及是否出现了财务风险的征兆来判断未来财务风险发生的可能，定性财务风险分析对许多财务风险的原因和征兆进行分析后再作出判断，单变量定量分析法使用个别变量进行判断相比考虑的问题可能更加全面，进行判断的依据更加充分；定量分析法将财务风险变量与标准值相比拟来判断财务风险发生的可能性，定性分析借助人的经验判断来作出预测，人的判断可以将企业面临的复杂的内外环境因素特别是个别企业面临的一些特殊因素考虑进去，这是定量分析难以做到的。定性分析法的缺乏之处在于依靠人的经验进行判断主观色彩较强，不同分析人员对同一工程进行分析可能会得出不同甚至相反的结论。一般来说，定性财务风险识别法主要包括专家会议法、德尔菲法、头脑风暴法和调查研究法，其中，本文主要采用的房地产企业财务风险识别方法就是内部调查研究法。调查研究法指的是以企业自身的特征为依据，外聘相关专业调查公司或者组织内部的专业人员来制定相应的调查方案，从而深入细致地调查企业的详细情况，在这一过程中，收集大量的有关资料，并分类、整理调查所得的各项资料，经过认真的分析成为报告，上交于企业的领导人员，领导人员可以将其作为决策依据的一种分析方法。其中，所要调查的标准化问题即为衡量房地产企业的财务风险指标。需要注意的是，在实际应用中，该方法具有一定的缺乏：首先，调查人员的业务素质直接影响着调查结果的合理性与真实性，可以说，其随意性较大；其次，对于一些特殊的房地产企业，通过调查研究法只可以发现多数房地产企业普遍存在的问题，而不能找出其个性化的特有的问题。因此，在采用调查研究分析法时，应该注意以下三方面：一是要聘请专业的调查机构或者实力过硬的调查团队；二是在制定调查方案的