中原-深圳新市镇土地综合开发模式定位报告-布吉樟树布项目研判

新市镇●土地综合开发模式

—布吉樟树布工程研判工程难点研判未来趋势判断工程产品规划市场大势分析营销环境分析报告分析框架区域开展趋势供需变化趋势规划理工程念建筑风格及户型建议工程开展定位工程难点研判未来趋势判断工程产品规划市场大势分析营销环境分析报告分析框架区域开展趋势供需变化趋势规划理工程念建筑风格及户型建议工程开展定位2007年上半年市场经历了疯长之后，国家开始大规模宏观调控,连续提高存款准备金率、加息、限外、货币从紧等一系列政策连续出台。市场在政府9月27日出台“第二套房贷〞的政策之后，终于冷了下来。大量投资需求被挤压出局，深圳房地产市场从十一开始量价齐跌。截止目前,全市成交均价12150元/平米,比07年最高点的24541元/平米下跌了50.5%,全市单周成交套数最低166套,只有07年7月最顶峰时期单周成交2133套的7.8%.截止目前，一手市场连续9个月出现供过于求现象，平均每月消化率不超过10%。市场的持续低迷，截止到3月份，全市存量套数超过3万套，存量面积超过300万平米。市场大势——市场回忆3月全市成交均价12463元/平米，环比2月份下跌了14.3％。市场成交以各工程推出的特价单位为主；由于价格依然没有到达消费者预期，所以价格的持续下跌并没有带来成交的大幅放量。3月份可售套数为29183套，消化率为10.1%；可售面积为332.1万平米，消化率为8.0%。3月市场成交量开始增加，使得市场存量有了小幅减少。数据来源：中原地产深港研究中心市场大势——一手市场走势市场大势——市场反响局部开发商率先降价促进销售，无降价楼盘成交惨淡。项目名称开盘时间原均价（元/㎡）现特价（元/㎡）总套数销售率累计销售套数万科东方尊峪07.04.292500019000（带装修）161383.3%1344桑泰丹华园(三期)07.12.2220000（毛坯）16000（带装修）18946.0%87COLOR社区07.08.2513000899997273.0%710第五园高层07.09.081500011500（带装修）93482.7%772可园七期07.10.01120007888113527.8%316金地梅陇镇08.02.2416000（毛坯）10500（带装修）70652.1%368旭景佳园（二期）07.12.2210000（带装修）7900（带装修）33063.0%208华联城市山林花园07.12.2230000300008162.3%19皇御苑07.11.10190001388868217.3%118市场大势——从两会看楼市调控态度：重点开展普通住宅，确保楼市健康开展政府对投资性住房需求的抑制立场没有松动。政府工作报告要求“抑制不合理需求，防止房价过快上涨〞，并首次明确指出，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。3.政府表示对住房的财政投入会大大增加，这些投入将会增加经济适用房廉租房等保障住房的建设,解决大局部中低收入者的居住需求。这些都会对房地产市场的快速开展起到抑制作用。温总理工作报告中指出，重点开展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。【市场预测】投资类需求进一步被抑制，未来两年市场主体将改变为自住客户。政府大力开展普通住宅建设，大量同类供给冲击市场，普通住宅市场竞争将更加剧烈。消费者继续观望，待房价回落到消费者心理预期价位时，成交量才会上升。楼市预计09年下半年开始复苏，但周期会比较长。市场大势——小结工程难点研判未来趋势判断工程产品规划市场大势分析营销环境分析报告分析框架区域开展趋势供需变化趋势规划理工程念建筑风格及户型建议工程开展定位营销环境分析——地块概况建设用地:104900㎡容积率:≦4.5建筑覆盖率:≦30%总建筑面积:472000㎡其中住宅:394300㎡商业:42000㎡其他:35700㎡高容积率、大体量、中央生态景观资源荔枝公园布沙路沙湾关东部过境通道2021年底开工2021年完成营销环境分析——工程SWOT分析W-劣势4.5的高容积率O-时机片区规划提升区域形象和功能片区住宅及商业市场存在空白交通路网逐步完善、加强辐射效应T-威胁周边未开发用地较多S-优势大体量、中央荔枝公园交通枢纽地段、交通便捷地段良好昭示性周边众多工厂、农民房临路污染及噪音的影响市场震荡,不确定因素较多营销环境分析——布吉潜在竞争工程年份2005年2006年2007年预售面积（万㎡）83.9368.7147.81销售面积（万㎡）85.8354.1341.86新增供求比0.98：11.27：11.14：1未来片区潜在供给量超过200万平米,本工程占片区总存量的20%以上,是除南岭改造工程以外的第二大盘.14356721435672信义荔山公馆占地9.18万㎡建面28.48万㎡容积率3.1南岭村旧改占地17.7万㎡建面:67.2万㎡容积率3.8樟树布工程占地10.49万㎡建面:47.2万㎡容积率:4.5紫瑞花园占地:4.35万㎡建面:10万㎡容积率:2.3松元头旧改占地:7.4万㎡建面:23.26万㎡容积率:3.25南湾地块工程占地:6.27万㎡建面:18.81万㎡容积率:3丹竹头村旧改占地:6万㎡工程难点:对于持续开发的大体量工程，如何保持大盘持续竞争力?4.5的高容积率如何合理利用景观资源?对于开展中的区域，如何找准自身定位，开掘更多客户？营销环境分析——工程核心问题总结对于开展变化中的市场，客户是解决一切问题的关键；我们需要在区域市场的客户变化趋势中寻求机遇！工程难点研判未来趋势判断工程产品规划市场大势分析营销环境分析报告分析框架区域开展趋势供需变化趋势规划理工程念建筑风格及户型建议工程开展定位布吉平湖横岗中部物流组团功能定位全市重要的物流基地，重点开展国际物流、货运枢纽等物流产业和积极建设城市综合配套效劳区(布吉中心区).工业区往丹竹头及甘李片区转移。布吉片区划分定为物流片区、布吉中心区、布吉生活居住区以及布吉工业区。绿地规划重点建设大芬公园、水径公园等。2021年，人均公共绿地将不小于每人8.31平方米。布吉工业区布吉中心区物流片区布吉生活居住区区域变化趋势——城市规划清晰合理的功能分区将改变布吉脏、乱、差的格局，形成纯粹、生态的生活居住区，吸引更多的客户置业布吉。龙岗区召开布吉交通疏解专门会议表示，未来3年至少投入10亿元解决布吉交通问题，把布吉交通疏解问题纳入“大运会〞范畴。区域变化趋势——布吉交通现状堵现有网络无法满足交通需求，如何发挥罗湖后花园的优势？住在布吉而在关内上班的人超过30万每天上下班顶峰期单向出行人员近40万每晚6－8点，公交车平均出布吉关880辆深惠路布吉段车流量达22万车次深惠路现流量是道路设计流量的8倍多

沙湾关双方向单车道

从我们工程到布吉关需要将近30分钟区域变化趋势——交通规划罗湖清平高速深惠路地铁水官高速机荷高速盐梓高速东部过境通道沙湾关布吉关清水河关布龙路布沙路布吉深惠公路宽80米，双向8快车道、2慢车道，将成为第二条深南大道，大大缓解布吉交通压力。深惠路将不再走货柜车，以承担客运功能为主。多条快速路组成的立体交通网络将有效的解决布吉交通瓶颈问题。双向6车道的东部过境通道一期也将于08年底开工，2021年完成。深惠路“天堑〞变通途，交通改善将带来居住需求利好地铁3号线将于2021年10月正式开通.预计客流量将到达163.9万人次/日.地铁3号线开通，本工程至东门的行程由50分钟减至20分钟。至国贸、地王片区由一个小时减至30分钟。至火车站、罗湖口岸不到30分钟。至福田中心区、天安数码城片区只需40分钟左右。区域变化趋势——地铁3号线城市距离的缩短将吸引关内白领职业布吉。深惠路和地铁3号线的改造会给布吉置业群体带来怎样的改变？区域变化趋势——天下无关工程思考：布吉清晰的功能分区会使居住板块更加纯粹中部物流组团的开展会带动布吉交通网路的活力不断开展的各产业基地会带来更多的就业时机99滨海大道通车000102030405……后海片区仅有半岛花园、电力花园、招商名仕花园、海珠城等少数楼盘；“滨海大道〞主车道全线通车，众多开发商将目光投向后海，开始了如火如茶的建设；后海住宅市场发生“井喷〞,众多在售、在建工程使后海沿线市场炙手可热；以“招商海月〞“蔚蓝海岸〞为代表的大型楼盘以高品质、高档次迅速拔高了后海形象；放量减少，开展减缓，趋于稳定。首次置业二次置业区域变化趋势——从后海的开展过程中借鉴滨海大道的开通带来了更多的置业人群，政府对后海居住区的建设规划使得大量开发商集中介入，置业者结构逐渐改变品牌开展商集中介入工程难点研判未来趋势判断工程产品规划市场大势分析营销环境分析报告分析框架区域开展趋势供需变化趋势规划理工程念建筑风格及户型建议工程开展定位罗湖客仍是主要来源；福田客户由于价格挤压，也开始流入布吉，未来对于此区域年轻、经济实力较弱的客户群挖掘力度可以加大；25-35岁的年轻客户是主要购置力，资金实力较弱；关内的企事业单位职员和布吉本地企业主是主要职业分布；供需变化趋势——可园7期成交客户分析供需变化趋势——信义假日名城6期成交客户分析自住客占绝大比例，年龄结构以25-35岁阶层为主；受价格因素影响，投资比例较小；成交客户年龄集中在25-35岁，有住房的刚性需求；公司白领阶层和管理人员是本工程的主要购置力；布吉本地和罗湖客户是主要客户群；供需变化趋势——布吉成交客户分析自住客户占需求主流客户年龄偏向年轻化首次置业者占主导二次置业者比例上升罗湖和布吉是主要客户来源福田客户比例上升关内年轻首次置业者成为布吉需求市场的主力军。供需变化趋势---布吉大盘户型结构变化2房3房4房复式1-3期68-7184-100118-119--4期68-7393-109122-172120-1255期71-7691-11099-17189-2016期72-8885-124131-157--7期77-8290-132128-15879-89变化增大增大增大--1房2房3房4房一期--7295--二期--69-7191-99110-120三期45-4962-6975-117141-244四期--64-7590-93118五期--64-6980-95118-136六期40-4160-7583-100--变化变小变大变大变大信义荔山公馆主力户型：70-89㎡的精致2-3房，110-166㎡的尊贵3-5房，户型放大！七期两房79平米增大面积主要释放在主卧，舒适度增加。增加了入户阳台和玄关的设置。客户由根本的居住需求提升，对居住品质的要求不断增加。供需变化趋势---可园六期到七期的户型变化六期两房72平米供需变化趋势---可园六期到七期的户型变化总体面积增大，功能区增多，分布更合理。增加了工人房的设置。主卧套间面积增大，主客分区更清晰，主人活动区域更纯粹；三房户型由舒适型象尊贵性过度。可园七期三房可园六期三房供需变化趋势---信义荔山公馆最新户型精致小3房休息区生活区紧凑型小3房，针对关内白领。面积不大，使用性和舒适性增加。08年布吉主要在售工程项目名称户型面积户数户型配比销售率(套数)可园七期4房2厅3卫+工人房(拼接)149-15812012.60%22%3房2厅2卫+工人房(拼接)132848.80%60%两房77-8224225.30%27%三房90-11522223.20%23%四房128-150272.80%14%复式2房2厅1卫79-8926027.30%24%慢城三期两房70-8831161.10%36%三房80-12014227.90%29%四房142203.93%55%复式170-214367.07%17%康达尔蝴蝶堡两房64-7424444.80%53%三房83-10424044.00%27%四房115-1316111.20%16%溢芳园一房40-418817.46%71%两房60-7524849.21%70%三房83-10016833.33%42%数据来源：国土局截止至2021年3月目前布吉市场最畅销户型为60-80平米两房,85-120平米三房供需变化趋势——客户来源分析由于关内供给的严重缺乏、价格高企,导致市场出现明显的“挤出〞效应，大批客户由关内向关外迁移。其中罗湖客户主要被“挤〞向地理位置接近的布吉片区。宝安中心区龙华龙岗中心城布吉南山客户福田客户罗湖客户2000年以前01-04年客户流向2005年2006年罗湖客户布吉福田区南山区南山豪宅化，价格高，罗湖客户置业距离最远;福田区已没有土地供给，价格也处于深圳市场标杆；罗湖本地供给极小，选择有限，无法满足客户多元化的需求中心城一路飚升，赶超罗湖，虽有地铁缩短距离，但区位优势不及布吉。布吉势必成为罗湖客户主要流向。中心城罗湖区供需变化趋势——重点区域罗湖客户流向分析布吉坂田罗湖福田横岗平湖中心城龙华供需变化趋势——布吉客户来源香港传统来源罗湖布吉重要补充来源福田香港次要补充来源平湖横岗坂田东部过境通道生理需要平安需要社会需要尊重需要自我实现供需变化趋势——马思洛需求层次理论客户需求变化有住的地方，哪怕是租的拥有一套属于自己的房子住的环境好一点，舒服一点住豪宅，让人羡慕没人比我的房子更好预计未来2-3年，会有大量客户因为需求层次的提高产生换房需求，大社区，综合素质高的产品会成为他们的首选。供需变化趋势——布吉市场客户总结随着区域的变化开展：罗湖客和布吉本地客仍是主要客户群；随着交通改善、布吉开展，福田、布吉周边区域客户逐渐流入；东部过境通道的完工开通，会带来香港置业者；资金实力较弱的首次置业者仍是主要客户群；受生命周期带来的家庭结构变化，换房客户比例将会提升；关内企事单位职员和布吉私营企业主是目前主要购置力；市场仍将以自主需为主，客户需要户型将由居住型向舒适型转变。客户访谈1徐小姐,28岁,现租住罗湖新秀村,公司主管,首次置业购房需求:工作、收入逐步稳定,不想继续租房了置业意向:60平方左右总价较低的两房,关心价格和赠送面积的多少选择布吉的理由:看好地铁3号线带来的利好,希望住在地铁口附近,出入方便罗湖客，首次置业，意向60平米左右两房，价格承受能力有限供需变化趋势——目标客户访谈客户访谈2于先生,33岁,证券公司管理层，现住罗湖鹿丹村购房需求:现住房很旧,一家三口,想把父母接来一起生活,两房不够住置业意向:100平米左右的三房〔两卫〕,关注户型、社区、物业选择布吉的理由:关内房价太高,未来布吉地铁开通了环境也会好起来的罗湖客，二次置业，换房需求，意向100平米左右三房，价格导向型客户访谈3卢小姐,32岁,现住单位宿舍,公务员，首次置业购房需求:结婚需要置业意向:两房,小区要好,关心价格、环境和交通选择布吉的理由:看好地铁3号线带来的交通利好,环境也会改善，布吉目前价格洼地罗湖客，首次置业，结婚带来的刚性需求。选择布吉主要因为看好地铁3号线的开展。供需变化趋势——目标客户访谈客户访谈4白先生，35岁，布吉生意人，屡次置业购房需求:在关内布吉均有物业，因工作原因需要在布吉换一套大一点的居住。置业意向:120平米左右的三房,一定要大社区，户型好选择布吉的理由:生意需要常住布吉布吉私营企业主，屡次置业，意向120平米左右舒适三房，价格承受能力强，对楼盘综合品质要求较高。

罗湖、福田白领的购房心态支付能力不强，对价格较为敏感，会多方选择因须到市区上班，对楼盘周边的交通非常注重多为二口之家，首次置业；要求面积不大；平均年龄小，追求品味及个性供需变化趋势——客户研究布吉本地居民购房心态支付能力较强，选择慎重多为屡次置业，对产品本身社区、户型等要求较高年龄结构成熟，家族成员较多，需求2、3房以上较大户型香港买家年龄分布及客户心态：统计有75%香港买家年龄介乎30-50岁之间；购置楼价接受度有限，而且希望配备装修；他们主要购置的动机为自用，同时对设施的配套要求很高；多会选择价格贵点但有景观的素质较高的单位，差单位一般客户较少选择核心客户:关内客户重要客户:布吉本地客户边缘客户:香港客户零散客户:周边平湖、横岗等区域客户参考可园及同区在售楼盘成交客户情况，工程组针对目标客户群做了300人次的客户访谈，经过分析，将主要客户群分为四类:供需变化趋势——客户群分类供需变化趋势——08年三级市场布吉成交户型面积分布成交单位08年以来布吉三级市场成交户型主要集中在57-106㎡之间区域产品以紧凑型二房、三房为主流，低首付、经济型是吸引关内首次置业者的关键因素。目前本区域客户随着生命周期的开展，未来2-3年会产生大量的换房需求，3房、4房的需求会有所增加。由于客户居住需求的提高，户型总体面积区间均有放大，居住需求向舒适型转变。新的户型结构除了满足简单的居住需求外，更增添了一些人性化的功能区，如主卧套间、工人房、入户花园的设置，使得各区域的功能性更加合理和完善。供需变化趋势——布吉市场户型变化小结供需变化趋势——未来市场目标客户群判断客户特征价格承受能力置业状况购房需求关注点需求面积（㎡）客户评定关内自住客较差首次自住价格、交通90平米以下紧迫需求，量大关内换房客较强二次以上自住价格、舒适性90～160紧迫需求，量大布吉本地居民较强二次以上自住社区、户型120～180舒缓需求，总量固定周边私营业主较强多次自住社区、产品本身120以上舒缓需求，量少布吉事业单位员工较强二次以上自住交通、社区100～120舒缓需求，总量固定投资客较差多次投资价格、升值潜力90平米以下舒缓需求，量随市场变化香港客户较强多次自住兼投资交通、楼盘综合素质60～90紧迫需求，量大周边区域客户较差首次较多自住社区、户型90平米以下舒缓需求，量少主力客户群主力客户群次要客户群次要客户群补充性客户群补充性客户群次要客户群主力客户群供需变化趋势——工程户型定位方向研判影响户型定位的因素：市场畅销户型未来目标客户需求地块的特点和竞争策略“9070〞政策因素的影响紧凑型2房、3房为主导，迎合主流市场需求；稳健预期市场，确保资金平安、迅速回笼；稳健方案A进取方案B舒适型2房、3房为主导，开掘高端市场需求；乐观预期市场，打造工程品牌；供需变化趋势——户型定位方案A户型面积（㎡）针对目标客户面积比占比一房35-45香港客、投资客4%4%两房紧凑两房50-60关内首次职业客户、投资客3%41%平层两房65-75关内首次置业者、香港客户、投资客户18%复式两房75-85关内首次置业者，香港客户20%三房小三房85-90关内自住客，周边区域自住客15%40%中三房90-105自住客，换房客10%大三房110-120关内换房客、布吉本地客户15%四房及以上平层四房(合拼)120-140私营企业主，本地居民，关内换房客10%15%复式160-180私营企业主，本地居民，关内换房客5%主力户型：65-75平米两房，复式两房，85-105平米小三房供需变化趋势——户型定位方案B户型面积（㎡）针对目标客户面积比占比一房40-50香港客、投资客、关内白领3%3%两房紧凑两房50-60关内首次置业者、投资客4%32%舒适两房75-85关内首次置业者、香港客、周边区域客户28%三房三房100-120关内自住客、公务员、本地客户22%45%合拼三房120-140换房自住客23%合拼四房140-160关内换房客、布吉本地居民、私营企业主12%12%大面积特色户型180-200私营企业主、香港客户、关内自住客户8%8%主力户型：75-85平米舒适两房，100-140平米舒适三房销售均价元/平方米动态收入扣补地价销售周期市场风险客户面项目形象方案A:较短产品丰富,风险较低客户面广产品档次高，大盘社区形象方案B:较长大量高价单位，风险较大需求大量高端客户产品档次高，豪宅社区形象供需变化趋势——AB方案比照√工程难点研判未来趋势判断工程产品规划市场大势分析营销环境分析报告分析框架区域开展趋势供需变化趋势规划理工程念建筑风格及户型建议工程开展定位深圳的大盘，如何突围：桃源居：教育产业+地产华侨城地产：旅游产业+地产佳兆业可园：摩卡新市镇概念贯穿始终工程定位——对于工程定位的思考综合开发是非常值得借鉴的地产运作模式！我们需要不可复制、有生命的核心竞争力！从著名的美国“洛克菲勒中心〞(位于纽约曼哈顿岛中部，占地8.9万㎡,共有建筑19座，大型商业、娱乐、办公和住宅建筑群〕到日本“六本木〞〔占地11.5万㎡,总建筑面积75万㎡,公寓、商业、娱乐、会展、艺术综合体〕综合开发因为提高了活动的密度、各局部功能的融合度和土地使用价值而成为一种重要的土地开发模式。1976年美国城市研究所(ULI)出版第一本有关综合开发的著作?综合开发—土地利用的新方式?，第一次提出了综合开发的3大特征：1、工程三种或三种以上中重要的收益性用途〔如：住宅、零售商业、写字楼、酒店、

娱乐/文化/休闲〕2、工程组成局部间有明显的结构与功能融合〔以便实现联系紧密的高密度利用〕，各功能在良好规划中互相补充3、工程依照统一的方案开发〔确保工程各功能融合度、开发进度、工程收益等〕相关案例研究——综合开发概述区域价值突出，前景广阔中央生态荔枝林创新户型设计交通便利，规划利好大面积商业罗湖后花园地块完整,规模宏大卖点工程定位——本工程卖点回忆工程定位——核心价值体系工程定位功能体系以自然生态为核心的主题生态会所以生态人居为特色的居住社区以休闲旅游为主题的生活配套商业综合开发模式打造生态品质新市镇实现土地的综合价值功能工程定位诠释生态：充分发挥中央生态荔枝公园优势品质：从产品、人文精神、社区环境等多方立体提升工程品质新市镇：完善的功能配套，和谐的生活环境，区别与膨胀急躁的城市中心。以自然生态为核心的主题生态会所强调在保持原生态自然地貌及植被的前提下对地块进行综合性利用与开发，使之成为以自然生态为核心的主题生态会所，提升工程价值工程定位以生态人居为特色的品质社区重点强调建筑“生于自然、长于自然〞的设计理念，将工程创设成典范型的以生态人居为特色的居住社区。工程定位以娱乐休闲为主题的生活配套商业商业板块设置，以购物、休闲、娱乐、餐饮等功能与工程自然生态景观相结合，共同组成生活配套商业，有效延长消费者驻留时间。工程定位综合开发模式打造生态品质新市镇实现土地的综合价值功能工程难点研判未来趋势判断工程产品规划市场大势分析营销环境分析报告分析框架区域开展趋势供需变化趋势规划理工程念建筑风格及户型建议工程开展定位建筑风格建议——建筑风格选择1、区别于竞争对手，树立独特形象信义·荔山公馆建筑风格建议——建筑风格选择2、满足主要目标客户群喜好特征深圳中原曾对代理工程之购房客户作普遍性的客户调查，其中对建筑风格的选择倾向数据摘录如下表。同时根据工程客户研判结论，本工程主力客户群体年龄层次应多在25~35岁之间，该局部客户更倾向于现代的建筑风格。建筑风格年龄段中式地中海东南亚现代欧洲古典20~2512%18%20%39%11%26~3513%21%17%35%14%36~4512%20%18%31%19%46~5522%11%14%27%26%56~6527%17%19%12%25%3、建筑风格能与周边自然环境相融合案例举例：万科·东方尊峪——现代建筑与山景的结合万科·东方尊峪采用了现代的建筑风格，三面为梧桐山所环绕，建筑与山景结合出良好的视觉效果建筑风格建议——建筑风格选择通过对与竞争工程建筑风格的分析、目标客户群的倾向性分析以及建筑与周边自然环境的结合研判，现代的建筑风格最能符合本工程需求现代建筑风格建筑风格建议——建筑风格选择1、简洁的几何造型及线条建筑风格建议——现代建筑风格特征2、充分运用结构线条的表现手法建筑风格建议——现代建筑风格特征3、外立面大量采用玻璃元素建筑风格建议——现代建筑风格特征户型设计建议凸窗一直是赠送面积的传统方式之一，而且其实用性也是深受购房者的欢送深圳天气较热，夏季较长，双层大露台的通风乘凉的作用也将受市场欢送内庭院是偷面积的极致，可以大大提高使用面积，例如“两房改三房〞、“ｎ＋１〞等，并且这局部赠送面积可单独做一间房，只计一半面积，能让购房者感到非常实惠凸窗露台内庭院入户花园也可以独立成为一间房间，可以用做餐厅等用途入户花园赠送面积较平面产品大，且空间丰富，私秘性更强，分区更加合理复式?2021年房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载赠送层高限度以下的空间

每间房赠送步入式窗台：每间房额外赠送个一、二平方，而且空间可以有效利用。但必须把握尺度，以免造成空间压抑感，或床上“横樑压顶〞等对居住心理〔风水〕的影响。主卧北面的落地凸窗进深达1.5米，配合中间的衣柜位置，足以做成一间集书房、衣帽间两项功能的房间或空间。此户型另有一个入户花园，厨房也够大，完全可以称得上宽绰小户的“经典〞之