山东济南银丰南二环地块项目策划报告终稿

1第一局部工程分析工程概况1.工程地块简介本案位于济南市二环南路与英雄山路交汇处东北侧，南临二环南路，西临武警学院，东临规划路〔舜德路〕，西北靠龟山，东北临兴济河，临近二环路的地块标高在140米，东邻规划路的标高在122-134米，临近龟山的标高在124.5米，工程占地约180亩，规划总建筑面积约23万平方米。工程隶属济南南部控制板块，地理位置珍稀优越，但距市区稍远，且周边配套尚未齐全，对工程品质有一定影响。2.技术经济指标总用地面积：122021.5㎡建设用地面积：113792.6㎡总占地面积：27537.8㎡总建筑面积：238108.0㎡其中：地上230108.0㎡地下8000.0㎡建筑密度：24.2％容积率：2.02绿地率：36.28％SWOT分析干1.库优势陵分析庄〔S途tr怖en绳gt厅h〕损——肯板块布素质灿较高粗。桑工程盲隶属次济南浩南部荐板块复，秉炊承济忘南人苍“富住南奇不住壤北，塘住东氏不住灯西梯〞际的洒传统咽居住馅习惯蛮，该看工程俘属于缸“秩南贵汤〞殖高档沃住宅淹区。章——寿自然约环境溜较好辱。纲工程稻地处族济南启市矮南部威板块欧，是狭济南猜市空沈气质矮量最橡好的乎地区赞之一盟，且用工程豪依山牙傍水奸，山荷峦连察绵起曾伏，狂外部添环境涨条件崖较好棋。饮——羡优质医产品等设计立。欣在高票度竞造争的贡房地艳产市揭场中绕，产俱品设双计的驱差异博化是浸吸引妈客户箭的最趋重要割手段帝，B纸LO万CK帖庭院就式建拐筑、兔退台梳式畏及租露台啦情景欲阳房妙、买4.葡8米果挑高绞及使三错由层空兼间等源全新怨概念盒，绝皮对引狗起市哑场关蔽注的素新焦拉点。剃2.生劣势喇分析讨〔W妄ea爸kn馅es狡s〕顾——色地理脂位置遗稍偏赤。省工程校地处辟济南创市南吉部二罪环南队路北翼侧，怖距市议区稍尤显偏料远。仓——熄配套向比拟培缺乏贞。郊工程假设周边酒尚在咬规划客建设恨中，兆配套烈有待嗽完善尼，整艘体城崖市化遇形象鲁还未画形成每，尤傍其是陡东侧把的舜刚耕路宵和北洁侧的颠旅游鸦路尚在未修毕通，塘目前戴只能细从南捧侧二仍环南宗路进过出项射目，狸这势现必影谱响项萄目的叼品质伸。如——卫相邻逝工程间影响贱。碌多有由于站工程筝东南烧角被致太平抹洋项筝目分惰割出蛋一块豪，造带成地视块的然不规锄那么，默对项教目的愚建筑活规划中、产塑品设饮计、桨外部银形象陷及产杰品销垫售都欠有一污定影著响。斯——先噪音捞尾气倘及工派业污烛染。件工程今北侧哑靠近屯发电舒厂，矛该发钉电厂霸工业贫污染历将对主工程泉的整丙体销鹊售产著生一缎定影减响，季而项瑞目位政于主央干道扩二环概南路宽北侧夏，交果通噪毅音尾特气污勺染亦很将对狂工程拔沿路泛房屋剂的销完售产例生威些胁。侵——币地块椅内地第形复庆杂，巷地势叛地洼寸；南饺北高宪差较沃大，登且南气高北核底；税规划客设计疤难度竖较大洽。骗3.昆时机久分析动〔O助pp折or惠tu拦ni织ty推〕僻——傍市场污需求绒旺盛测。或济南丽作为枯省城址，近赶几年重逐渐带加速疗城市威化和伸城市扮旧改胶建设装，另宣外省居城相瓦对较来多的托事业踏单位肢人员寿随着溪收入给的逐灯渐提择高，懒他们窑对单籍位分掉的福换利房菊已不尾能满陆足居掀住的违需求脸，必岩将产薪生赢旺盛毛购置刻需求北和二退次置幕业的艺中高核档精墨品社棍区需勺求，递对本住案的愿定位装构成假设有力薯支持退。控——芬板块送高贵太且珍沃稀。蒜由于谁“阻南贵抬〞凑的居碎住习叮惯和亡绝版输的地烤理位君置，寒必将每吸引赞大批牙的客夕户群毅。体——诱教育炕资源边的潜织力有田待挖屑掘龟工程势周边率有丰户富的隶教育急资源毛有待楼挖掘陆，附馅近有绳中华椅女子柱学院脚、济穗南武余警学苏院、沙山东旋电力撑高专侵及规辩划建鸟设的瞧山东大大学看分校遥区等饰，假设晕能与狸名校累合作强在本永工程蹲中设局立附削小或睁附中君，巾使这伍里的酱教育位设施齐一举薄到达浙济南浴最前横列，叹在这餐里居出住的劣每一耕个孩援子从砍小到耕大都埋得到最最好括的教果育，驾以使展市区敲内的芒中青响年家匙庭仅怖仅为毒了孩注子的筑教育稼就踊欣跃前侄来购骗买，狭成为沸本案巧的最险大优新势所线在，固在市磁场竞给争中垃处于够领先边地位治。阵4.获威胁勉分析狡〔T摆hr箩ea旺te捕n〕防——鄙政策朗环境递影响树。镇由于钓房价间的高住涨不浆下，扭已引扛起国藏家有寻关方浑面的介关注卡，温域家宝轮总理沉在?铃政府尚工作痛报告拜?也册提出定要把雀抑制备房价惩过快劫上涨煮作为闯今年跪政府裤的工不作内止容之梯一。窜近期局国家繁有关辆部门瓜连续白出台半房地汉产政勤策抑犯制房有价，魔一些炮政府沾部门屠也采偿取了细相应稀的措套施，遮如各累商业期银行男提高撞房贷功利率依等，具因此族在项择目的膨开发史期内招，不济能避哲免项咬目的型运作扔受到停政策询的负趟面影绪响。班——源片区么竞争竭较大趟。古虽然珠地处表济南雾“蜘南贵装〞验珍稀属板块蕉，但轰与同死期相监邻的坏鲁能探占地莫20危00抓亩的絮工程热和跌永盛出总建毫14炒0万咏平爷的项幸目相抽比，瞒并无践大盘美优势忠，且缺开发忠工程陈与天绿泰太馒阳树杯〔小韵高层检及高等层建痕筑效〕硬相比魄同属贵高端仰产品临，在添济南支房地浑产开僵发进列入产墨品规敢划设摊计、渣效劳便配套涝、价斑格、倡产品疲质量泽等多峡元化旋竞争饭时代秘的今绪天，掩将面线临片贼区内累其他决大盘鞠的洋剧烈娇竞争潜。葬——非市场剂风险院。址大盘年开发论量大东，销唇售周添期长表，市新场随舒时处井于变峰化之甘中，皂如果胜由于驼市场敬资讯节状况花差、郑市场柔调研案困难慌等原反因而尾造成单大盘香前期系筹划震及市哲场调么研不尝到位续、调他整不卡及时齿导致仿销售绢困难嫂随之豆引起端财务总资金订周转姜困难台是大镰型开劣发项届目致丙命的望问题挂。高5.咸解决翻方案膀发挥喷优势棚，降榆低劣款势蛾洞——座挖掘捧资源讲，以巷品质伟为基元点，稀以产裤品设猜计为煌突破葛，亿树立洗工程慰高档备住宅据高端丙定位萄的形粗象。蔑——附突出斩工程堪位置册稀缺谈和珍息贵，腾以产必品制招胜滨。家——超建筑鄙产品得、会末所配衣套、桐功能怕配套太超前位化、因个性羊化、哲差异姐化、思人性毒化，妄做到佳人无屈我有证、人词有我恶优、远人优欧我专侵，尽存最大鞋努力境提高拨产品林的性圈价比烦。胃利用协时机甲，规激避威哄胁蔽——劲利用甚工程信自身减优势猎，需加强沙工程害筹划钢及规别划设皆计筒，开尤发出拖市场势需求宋的产庆品，认促进信市场县的需梢求。兽——眯利用连区域矿规划纹的机鲁会，裳开发城高品哄质的落高档古住宅博产品其。博——念把握晚入市演时机摊，合上理避度开正管面竞豆争。歌——森充分么利用扫板块追优势纤，加放大南锯部绝集版地郊带的蹈炒作馅，使聚之成朝为最众抢眼捷的热莫点，吩引起添全市粘购房咱者对找绝版求的购税买欲圈望。坏竞品翻工程风分析嘱根据伸调查袄，现每将本心案周绕围竞炮争项晃目情狭况列旅如下脚表：瞒序号义工程或名称滩坐落交规模愧产品跑类型抛价格腊〔元粉/㎡逮〕累市场士定位某优劣诉势狗1知天泰拢·授太阳邀树变中华禾女子挽学院亿东南情侧、品兴济百河北廉侧刺占地选约1呢70择亩，岸总建只约1终00告万平忆前期植原拟邪建坡肆地别政墅，馅后期庸改为虎14干幢〔诉小〕榴高层刷住宅构，具担体未资定碎约8失00竖0幕高御档倚住宅桌优势巷：廉“高妻舒适悄度、惕低能礼耗〞铸卖点转新颖陵、符威合设骆计潮抵流走艘向，挑交通崖不经哭过发廉电厂近；匠劣势亩：周门边配朽套不厌完善两2是国华告工程威〔原条东方秧美郡质〕铲北靠康千佛承山，佩南接咱阳光恳舜城淹中城裂占地绣约英34尝0亩条别墅乏约1乎00引00比高端比产品王优势定：产寻品档圾次高府；撕劣势秒：体字量大冒，定皆位高笋，去吼化有馅一定职阻力聪3坏鲁能忙工程雕二环决南路敌与英极雄山侨路交舱汇处百东南唉侧盖占地杰约2故00近0亩投未定仆位定父中低旦端产缸品，糕面对挎一次护置业守客户窜优势毫：开慨发商弃的雄还厚实余力品短牌，圾大盘惕的完懒善配衔套；府劣势狠：定饱位较杨低，谜体量毒大，广开发狠周期仰长，浸去化沾慢，摔资金缸和市粥场风另险大降4糊永盛灿工程歇二环岂南路锣与英舟雄山必路交柿汇处僻西北文侧嫩总建奇约1承40吧万平偏小高陕层住桶宅侄约4涂40顺0饮中端孩产品钻优势正：地邀处成傍熟配棵套区筝；堤劣势逼：片玩区档震次低寒，体治量大敌，去易化慢情，风毅险大命5钻恒信理昌项邀目沫阳光浇舜城维北区粮占地贸约3取0亩粗，总本建约全2万旋平那么叠加个别墅歇、联天排别鹊墅丸叠加效别墅亭约6卷00聚0、绑联排化别墅哗约7虫00妥0赢高端很产品研优势豆：产症品档碎次高壤，体剩量小叶，去往化快间，位怨于阳缩光舜械城成难熟社圣区，醋配套疼完善采；躬劣势迹：建华筑密凳度大膛，景昏观缺窑乏染第二柔局部绸劝工程叮产品决建议异工程者开发稼策略产1.劲产品计规划升概况铁及重洁点抢根据锹工程怠所处摄地块猪的基陷本情旺况和吹工程捕相关杂的经歉济技阀术指洪标，深我们驶将项初目的茧产品蛙规划哥如下返：用工程蝇东侧冻沿规萄划路蜻〔舜峡德路阻〕拟麻建9傻幢1躁1.炼5F拢小障高层毯住宅萝，在谁小复高层百住宅盛北侧哪和西释侧拟舰建7微幢3辽3F助点式背高层宏住宅级，保拥证采巩光通帖风和罪景观饭视野绪；南园侧沿序二环去南路活拟建粱5幢埋11棍.5废F小烈高层隐住宅狂，西级北侧允及北溜侧沿饭龟山做拟建苗BL沫OC编K庭蕉院式晨多层丧住宅纤〔共态3座芽BL猴OC尺K庭丘院，协每座骂庭院逮由4喝幢4帝.5糊F-崖5.摩5F肺多层蛮住宅恒及1昼幢3绍.5类F独德立双乎拼别查墅围临合而良成<软其中良最北故侧B唉LO丝CK域庭院遇的北象侧建影筑为男11胡.5呢F挠>执〕。戒2.仇工程慰的开娱发理翠念件2.稿1.套工程氧建筑术的语店言例工程涌地处挂济南座南部孕，属退“弦南贵帜〞惭之地滔，项趴目旁削边的饶龟山歪，神骂似东块方神斤龟，撒寓意希本地剂块乃革为上皆风上纽水之学地，民工程他的贵暂气就督不言逢而喻蝴。就煤周边狗工程访而言粮，驶天泰责太阳励树项激目为晕小高恨层及更高层额工程亚，与寇本项绢目有师着物矩业定检位基挂本相慎同，拉会对泳本项乏目产帽生较创大。铺鲁能醒地块难规模倘庞大第，考付虑到害未来茄工程跪的去浩化，先客户积定位大会倾乓向于磁一次芝置业乖者，国产品环会定妇位在候中档角。因汽此我白们项猫目要毯避开置周边烂工程膛的竞滑争，陡并将袄地块锄特点滥优势翅发挥更到淋购漓尽肯致，踪所以塌未来贯我们辱的项闸目中升必须堤具有睡高贵尿典雅捡的气潜质雾；圣工程贺于绿摔野清醋翠之预中感驼悟自敌然和厦谐之名美，用放眼流望去赞，西冒南诸邀峰，盯层峦挣叠嶂邻，林戒壑优嚼美，蔑荡尽衔铅尘斧，享劈受山渴水之义乐，漫人生润追求角的境惰界在疤此升悦华，项所以你未来巨我们废的项福目中盏必须龟具有制和谐狠自然流的境缺界迎；毛城市啊化的途进程繁改变滩着我罗们的珍居住励空间透，但洲是钢贷筋混叛凝土桑的结貌构也矮打破梢了儿解时的紫小院横居住庭亲情酷，邻睛里之溪间少弃了沟菊通、曾少了除关爱欺，建亮筑作膝为生幕活的陕载体丝，应洋该承辆载起忘我们返对美怕好生需活的予许多佣追求抖，但宴是少风了人态文关艳爱，棵少了弟相守贺互助详的邻案里亲考情，工美好伍的生饼活也盖要打舅折扣触，单所以腊未来弦我们票的项栏目中系必须样具有裤人文代关爱威的情扯感挎；蓝综述裁，开盲发项捎目的姿建筑朴语言尼必须添具有陆：殖高贵屿典雅示的气睛质、飘和谐毫自然辜的境滩界、票人文低关爱换的情长感雕。枕2.应2.叔工程抵产品貌的表套现迅2.烂2.侧1产蚁品表慢现湿——诉BL润OC晨K庭貌院居守所嫁我们请建议驶在项短目西截北侧马及北渔侧沿旨龟山爹建散别点式煤BL鸭OC罩K庭堤院式衔多层南住宅衫，以终此导累入市略场将胜本案耻打造咽成为滋济南腥第一池个B莲LO很CK杀庭院晕式社掩区，订树立险工程绸卓尔迎非凡容的品宰质，企引导胜济南孙高端区住宅哗开展搅的新扮革命姻。由港于济介南人感对朝微南向云比拟逗敏感捡，为阁了避滑免B置LO闭CK幸庭院用围合膨过程询中出攻现东搂西向流，我郑们建竖议庭茫院采终用菱锻形的桨围合秤方式蚁，从口而每川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