西安市长缨西路地下商业空间决策选址调研报告

西安市新城区长缨东路、长缨西路地下空间决策选址调研报告2013.5西安市长缨东路（西路）地下商业空间决策选址调研报告一、项目选址商圈简介西安作为全国最大的二级商品批发市场之一，是覆盖西北五省及周边区域的商品批发基地。康复路商圈始形成于1984年，目前是以服饰为主的专业型批发市场，商品档次以中低端为主，涉及到服饰、皮具、鞋业、小商品、小食品、轻纺等类的市场。其销售辐射范围包括陕西、山西、甘肃、宁夏、新疆、内蒙、西藏等省份。康复路商圈是由康复路贯通连接北面的长缨西路，南面的长乐路，形成工字型的以批发业态为主的商业市场区域。早期的康复路之前的商户是以批发为主，并不注重商品的零售业，但随着批发行业在各个城市中的逐渐没落，业主逐渐开始转向零售模式。自品牌服饰入驻康复路之后，同样的品牌服饰在商场和康复路市场之间的价格差异优势，吸引了大批的消费者前来购买。随着零售业在康复路市场交易量大幅度提升，经营模式逐渐变成目前以批发兼零售为主的经营新模式的转变。据2012资料显示，康复路商圈中的业者数量已达到了2.1万户。康复路批发市场内的年零售额已占到全年交易总额的50%以上!二、西安六大商圈综合情况对比六大成熟商圈数据统计商圈名称成熟度商业等级市场定位占地面积营业面积日客流量年营业额备注钟楼商圈成熟、商业区市级中高端12K㎡250万超100万280亿元康复路商圈成熟、批发商业地区级批发低端14K㎡160万28万600亿元小寨商圈成熟、住宅区域级中低端7.7K㎡61万20万55亿元高新商圈成熟、办公区域级中高端3.5K㎡20万17万28亿元曲江商圈比较成熟、旅游区域级中端旅游16K㎡30万17万25亿元经开商圈比较成熟、办公、住宅区域级中高端21K㎡24万15万21亿元六大商圈特点商圈名称业态组合服务对象商圈特征钟楼商圈百货店、专卖店、餐饮、服装西安市民、外地消费者、旅游综合性商圈、打造中高端城市商业中心、西安最大的商业中心康复路商圈服装、五金、饰品、箱包西北地区分销商、西安低收入者西北第一综合批发地，批发商城林立、以低端为主小寨商圈餐饮、服饰、箱包、鞋类城南居民、附近大学生高校学生为主，由中低端向中端发展高新商圈中高档百货、品牌服饰、珠宝、餐饮、影院高薪白领、周边居民硬件设施优秀、购物环境好、业态组合丰富曲江商圈百货、超市、服装、电子产品、餐饮城北居民以餐饮、旅游、娱乐为主的新商圈经开商圈休闲娱乐、餐饮、酒吧、影院外地游客、周边居民新兴商业圈，快速发展三、项目选址康复路商圈周边环境1、商圈内商业体分布图2、康复路商圈商业体基本情况汇总商圈商业体构成不包括东二环以东的项目体经营品项商业业态构成批发市场32家服饰、鞋品皮具、日用百货、童装、童鞋、文具、床上用品、小商品、小食品、文具、内衣、男装、羊绒、针织等。零售市场5家主要门市450户左右商圈定位批发市场中低端零售市场中档主要门市中档商户分布批发市场19800户零售市场900户主要门市450户康复路交易广场3．8万针织内衣、休闲衬衫、运动服、T恤、牛仔、时装、中老年服饰、鞋、包、品牌服装1300批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、联营经营权10年秦浙服装城1．5万一层：中档男装、裤子；二层：中档羊毛衫、休闲夹克；三层：休闲装、女装；四层、五层：高档品牌男装。批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、联营万悦城（在建项目）批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、联营澳龙服装批发城1.3万一、二层：男装；三层：品牌男装90批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、联营多彩新天地2万一层：以品牌男装为主，部分休闲，牛仔服饰二层：西区以年轻时尚，休闲服饰为主，东区以品牌羽绒服为主三层：以运动服装、休闲、女装、牛仔为主420批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、联营金花羊毛衫城4万负一层：时尚羊毛衫、针织；一、二层：羊毛服饰、品牌羊毛服饰；三层：羊毛、羊绒服饰；四层：各式男女服装。五层：品牌展示430批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、联营丹尼尔文体城批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、联营西隆小百货化妆品、小百货、办公用品、针织、服饰、餐具20批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、联营汉隆商贸城8700一层：日用品百货；二层、三层、四层：玩具，饰品120批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、联营老招商楼服饰商场批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、联营炫彩商城批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、联营西北商贸12万一层：时尚精品馆；二层：精品男女服饰；三层：精品男女服饰；四层：针织内衣童装；五层：品牌服饰展区；六层：品牌服饰展区；批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、联营白马服饰城40批发为主、零售为主、批发兼零售租赁、买断、联营朝阳新世界（在建项目）租赁、买断、联营昌安商厦6000一层：针织品、时尚女装、中老年服饰、休闲运动装、部分为男装二层：各类女装、毛衫、牛仔、运动服装三层：个性男装、休闲男装四层-六层：库房450租赁、买断、联营四、商圈内客流及交通情况因康复路商圈商业体的高度集中，前些年让康复路商圈成为辐射陕西、内蒙古、甘肃、宁夏、新疆省区等23个省市，成为西北地区物流中转站和集散地。在不同时间段对长缨路内客流集中区域进行了客流测量，保守计算预估，长缨路日客流量可达到210000人次/日。同时，对车流量的测量结果为65000车次/日。康复路商圈交通及物流情况商圈内主要交通情况主要铁路、公路陇海铁路、西康铁路、宁西铁路、西户铁路、西候铁路、包西铁路公交路线商圈内共有8个公交站点，公交线路40余条，通向全市各处。物流情况商圈内货站分布及数量主要物流公司为贝斯特、西北物流、勤工路两侧共计300余家。货运辐射地区西安、武汉、南京、南昌、九江收费情况三种方式收费：重量、体积、实物估价。根据地点、路程判断具体价格。对客流的评价根据对商圈的客流及物流处货包及货运车辆观察，主要客群都为西安市及临近市县的消费者和西北地区的商户为主。对交通的评价商圈临近三府湾客运站、西安火车站、物流中心，同时，长缨路及长乐路为通往西安市东部郊县的重要交通干道，加之批发市场的各式运输工具的存在，导致该区域交通压力非常之大，在高峰时间段，交通经常发生拥堵。五、项目销售价格可参考数据及租赁价格可参考数据销售价格参考数据1、通过本次商圈调研，商圈中可参考的同行业项目仅有东方万和城类似（商业综合体），该项目位于长缨东路与东二环的交口处，正处于建设阶段，明年底开业，总建筑面积30万平米，地下2层连通未来3号线地铁站，地下商铺以产权形式正在销售，销售均价为建筑面积2.5万元/㎡，最高2.8万元/㎡，公摊50%。2、我司选址路段照比万和城具有较好的优越性，但本次调研发现，西安市商品房销售均价较低，仅为7000元/㎡租赁价格参考数据在本次调研中发现，商圈内各商业体整体租金与其它城市相比较低。分析认为，一方面是因商圈内商业体数量多，经营品项同质化严重；同时，商铺供应量大，商企相互竞争激烈造成租金较低的情况。本次走访调研过程中，得到的最高租金在西北商贸城的一层，原始租金达到了700元/㎡。对于新项目而言，开业之初要达到商圈最高租金可能性较低，未来租金标准还需要考虑项目在批发商圈中是如何定位（批发、零售或是批零兼售的定位）、单体商铺规划面积的大与小、经营品项、建筑因素、商户经营习惯等方面因素综合考虑而定。六、选址位置综合评价优势：康复路目前应该是西北地区最大的批发集散地，在西北地区拥有很高的知名度。地理位置优越，商圈内交通较为便利，设有40余条公交路线、客运站，在2013年西安地铁建成后将贯穿于长乐路。商圈内的物流及仓储设施齐备；商圈内每日客流量与交易额较高，全面辐射西北陕甘宁地区及临近的几个省市地区。劣势：商圈内同类业态商业体较多，竞争激烈并且管理混乱。商圈内大多项目装修环境及档次陈旧、老化，同时批发市场的脏、乱、差现象依然严重，影响消费者购物心情及购买欲望。商圈内虽然有仓储及物流系统，但实际的存储、吞吐量满足不了商户需求，造成货物积压与堵塞的现象。在货物的短途运输上，人力车和电摩托运货的情况极为多见，为区域内的路面交通带来极大压力及交通安全隐患严重。机会：长缨路如能拆迁改造，会使整个康复路商圈环境得到改善，新项目的形成将会带来新的经营理念及管理模式。目前商圈内部分商业体采取销售短期经营权的销售办法，商铺销售状况甚佳，暂无产权商铺概念，这也许是在批发类型的商圈中，商铺对商户而言仅是达到经营目的导致的结果。威胁：随着经济发展和市场的不断变化，在批发业务方面，商圈内的各项目体均面临着市场的分流和外省市场的拦截；在商圈内，商场与商场之间也面临着相互竞争，抢分客源的威胁，对于这些形成已久的商场要面临着经营管理理念及