金地置家第四届沙场大练兵附有答案

金地置家第四届沙场大练兵[复制]1.【单选题】为了更加清晰地说明房源信息的内容，可将房源信息细分为房源区位信息、房源实物信息、房源权益信息、房源交易条件信息四个部分，其中房源区位信息不包括（）[单选题]*周边医疗设施坐落位置周边环境和景观户型布局(正确答案)答案解析：房源区位信息包括：坐落位置、朝向、所在楼层与总楼层、停车方便程度、物业管理情况、出入可利用的交通工具、周边教育设施、周边医疗设施、周边生活设施、周边娱乐设施、周边环境和景观等。2.【单选题】黄莉与张超是夫妻，育有一女张冰冰（8周岁）；现出售其家庭名下一套住宅，产权登记人为黄莉和张冰冰，那么签约时必须到场的人员是（）[单选题]*张超、张冰冰黄莉、张冰冰黄莉、张超(正确答案)黄莉、张超、张冰冰答案解析：出售未成年人和监护人名下共有的房屋，未成年人部分应当有监护人，未成年户口跟父母在一个户口本上，且户主是父母一方，户主为未成年的法定监护人，签署房屋买卖合同时，未成年人可以不到场，但其监护人必须到场。3.【单选题】客户陈娟与业主曹植成交一套住宅，陈娟因出差外地委托哥哥陈豪代为签署买卖合同，则陈豪签字方式正确的是（）[单选题]*买方签字处签署：陈娟；代理人签字处签署：陈豪买方签字处签署：陈豪；代理人签字处签署：陈豪买方签字处签署：陈豪代陈娟；代理人签字处签署：陈娟买方签字处签署：陈娟（陈豪代）；代理人签字处签署：陈豪(正确答案)答案解析：合同中有代理人一行的，“出卖人”/“买受人”处签署卖方/买方姓名后加括号备注受托人姓名，比如张三为卖方，李四为代理人，可写成张三（李四代）；“代理人”处签署受托人姓名。4.【单选题】台湾同胞张海卿于2017年5月10日在环翠区购买了一套金顶园的房屋，去年在网上挂牌出售。维护人罗宾联系张海卿已经有客户看中房屋，希望张海卿能带好不动产权证书、身份证明办理签约事宜。关于罗宾提到的张海卿身份证明，正确的是（）[单选题]*台湾身份证来往大陆通行证(正确答案)驾驶证结婚证答案解析：台湾居民身份证明：台湾居民往来大陆通行证/台湾居民居住证5.【单选题】业主冯程程，与其表弟谢强名下共有一套住宅。该住宅目前已经出租给马磊，合同期限是2年，于2020年12月31日到期，现冯程程欲出售名下房屋份额。下列关于马磊优先购买权的说法，错误的是（）[单选题]*冯程程与谢强履行告知义务后，若马磊欲购买该住宅，需在15日内表明购买意向在同等条件下，谢强的优先购买权需让步于马磊的优先购买权(正确答案)若冯程程与谢强未履行告知义务，马磊可以要求其承担赔偿责任若放弃优先购买权，马磊要签署《承租人放弃优先购买权申明》答案解析：有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（1）房屋共有人行使优先购买权的；（2）出租人将房屋出卖给亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（3）出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；（4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。6.【单选题】马丽购买的吉祥小区新房，若为城镇住宅用地，该小区开发商于2010年拿到此地块，2017年开始修建，2018年预售，目前还未办不动产权证，则该住宅土地使用权使用到期年份最远可到[单选题]*2080年(正确答案)2087年2088年2089年答案解析：住宅的土地使用年限是70年，从拿地的日期开始计算。正确答案为2010+70=2080。7.【单选题】对于购房人来说，建筑物密度是一个重要的参考指标。建筑物密度包括：①低层低密度；②低层高密度；③高层低密度；④高层高密度。若从购房人舒适度的角度去考虑，从好到差的排列顺序是[单选题]*①-③-②-④(正确答案)③-①-②-④③-①-④-②①-③-④-②答案解析：低密度住宅分为低层低密度住宅、高层低密度住宅，高密度住宅分为低层高密度住宅、高层高密度住宅。在其他状况相同的情况下，其优劣顺序是（从好到差）：低层低密度住宅、高层低密度住宅、低层高密度住宅、高层高密度住宅。8.【单选题】客户张梅在翠成馨园购买了一套住宅，该住宅位于顶层9层，则该住宅属于（）[单选题]*低层住宅多层住宅中高层住宅(正确答案)高层住宅答案解析：低层住宅：1-3层；多层住宅：4-6层；中高层住宅：7-9层；高层住宅：10层及以上9.【单选题】客户梁祝，购买一套商品住宅，该住宅于2002年建成竣工，2004年交付使用，梁祝于2006年取得不动产权证书，那么截至2020年，该住宅的房龄是（）[单选题]*16年17年18年(正确答案)14年答案解析：房龄也称楼龄，是指房屋的年龄，自房屋竣工之日起开始算起，不论房屋是否空置，都计算房龄。10.【单选题】电梯作为楼房一种竖向交通工具，使人上下楼方便。根据《住宅设计规范》，下列住宅，每幢楼设置电梯不应少于2台的是（）[单选题]*7层以上的住宅9层及以上的住宅10层及以上的住宅12层及以上的住宅(正确答案)答案解析：根据《住宅设计规范》，7层及以上的住宅必须设置电梯；12层及以上的住宅，每幢楼设置电梯不应少于2台。11.【单选题】王兵名下有一套心悦国际的住宅，建筑面积130㎡，公摊面积20㎡，套内墙体面积5㎡，套内阳台建筑面积5㎡，则该房的得房率（保留两位小数）为（）。[单选题]*76.92%80.77%84.62%(正确答案)92.31%答案解析：得房率=套内建筑面积/建筑面积*100%套内建筑面积=建筑面积-公摊面积12.【单选题】以下属于应被计入住宅自然层数的选项是哪一项（）？[单选题]*层高2米的顶层阁楼楼栋外突出屋面的楼梯间建筑层高1.8米的装饰性塔楼采光窗高于地平面且层高为2.3米的半地下室(正确答案)答案解析：（1）当住宅楼的所有楼层的层高不大于3.00m时，层数应按自然层数计；（2）当住宅和其他功能空间处于同一建筑物内时，应将住宅部分的层数与其他功能空间的层数叠加计算建筑层数；（2）层高小于2.20m的架空层和设备层不计入自然层数；（4）高出室外设计地面、小于2.20m的半地下室，不计入地上自然层数。13.【单选题】某小区占地总面积5万㎡，总建筑面积20万㎡，总套内使用面积12万㎡，若该小区土地单价为5万元/㎡，则该小区楼面地价（保留2位小数）为（）。[单选题]*1.00万元/㎡1.25万元/㎡(正确答案)1.56万元/㎡4.00万元/㎡答案解析：楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率；本题中，容积率=20÷5=4，楼面地价=5÷4=1.25。14.【单选题】房地产市场上的所谓面粉贵于面包，是指新出让地块（）高于同地段商品价格。[单选题]*挂牌价格评估价格楼面地价(正确答案)单位价格答案解析：认识楼面地价的作用十分重要，因为楼面地价通常比入地单价更能反映土地价格的高低。房地产市场上的所谓面粉贵于面包，就是指新出让地块的楼面地价高于同地段商品房价格。15.【单选题】挂牌价是指业主出售房地产时公开标出的要价。下列关于挂牌价的说法，错误的是（）。[单选题]*挂牌价一般不是成交价，且通常高于成交价挂牌价定得过高，会拉长成交周期市场火热时，挂牌价可能被调高挂牌价定得过低，会保障业主客户和经纪公司的权益(正确答案)答案解析：挂牌价，是指出售房地产时公开标出的要求。它不是成交价，且通常高于成交价。挂牌价定得过高，会无人问津，会长期卖不出去；而如果定得过低，则会低卖，损害卖方权益。挂牌价通常随着市场行情变动，当市场火热时，卖方可能调高挂牌价。当市场低迷时，卖方可能调低挂牌价。16.【单选题】经纪人冯娜带客户陈军看一套二手房时，向陈军介绍了梯户比的相关知识，那么冯娜关于梯户比的讲解正确的是（）。[单选题]*通常梯户比越大，社区档次越高(正确答案)两梯四户的房子，每套都可以做到南北通透通常梯户比率相同，梯越多越好梯户比是每层住户数/电梯数答案解析：梯户比就是电梯数和每层楼住户的比例。简单的说，一层楼如果有2个电梯，4户家庭，那么它的梯户比就是2:4。通常来说梯户比率越大，社区档次越高。对于梯户比率相同，梯越少越好。例如，一梯两户和两梯四户是两种不同的概念，一梯两户能户户通透，但两梯四户的房子，只有边套可以做到南北通透。17.【单选题】客户郭林购买的新建商品房，单价2.2万元，合同约定面积88㎡，实际交付后建筑面积85.06㎡，关于其面积产生的误差，下列说法正确的是（）[单选题]*面积误差为2.94㎡，郭林有权要求退房(正确答案)面积不足3㎡，郭林无权要求退房若履行合同约定，开发商只负责退还绝对值3%以内部分的房价款，不退还利息若履行合同约定，开发商只负责退还绝对值4%以内部分的利息，不退还房价款答案解析：面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）*100%/合同约定面积实际产权面积为85.06㎡小于合同约定面积88㎡，面积相差2.94㎡，面积误差比=|85.06-88|÷88*100%≈3.34%＞3%。面积误差比在3%以内（包含3%），按照合同约定的价格据实计算，买受人请求解除合同，人民法院不予支持。面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，任命法院应予支持。买受人统一继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（包含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，所有权归买受人；房屋实测面积小于合同约定面积，面积误差比在3%以内（包含3%）部分的房价款及利息由房地产开发企业返还买受人，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。18.【单选题】客户周超在某开发商处购买了一套商品房现房，开发商承诺会在签署购房合同2年后，按月返还部分购房款。则该开发商的销售行为是（）[单选题]*售后包租的禁止行为分割拆零销售的禁止行为返本销售的禁止行为(正确答案)按套销售的禁止行为答案解析：商品房销售的禁止行为：（1）房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。也就是不得“一房二卖”。（2）房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。返本销售策略，就是将现价提高，在若干年后将本金归还购买者。销售者靠这些本金的利息获利，是融资的一种。（3）不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。售后包租，是指房地产开发企业在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房私产开发企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售款或偿付一定租金回报的行为。（4）商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。19.【单选题】一般采用非示范文本合同，内容少，签订后购房者可以自主撤销，退回房款，则该行为是（）[单选题]*排号认筹订房(正确答案)认购答案解析：订房的定义20.【单选题】经纪人黄聪给客户钱森介绍房地产市场的成交量和价格变化的过程规律，描述正确的是（）。[单选题]*量升价稳（回暖期）→量跌价滞（观望期）→量价齐跌（低谷期）→量价齐升（上升期）→价涨量缩（高峰期）量跌价滞（观望期）→量价齐跌（低谷期）→量升价稳（回暖期）→量价齐升（上升期）→价涨量缩（高峰期）(正确答案)量跌价滞（观望期）→量价齐跌（低谷期）→量升价稳（回暖期）→价涨量缩（高峰期）→量价齐升（上升期）量跌价滞（观望期）→量价齐跌（低谷期）→量价齐升（上升期）→量升价稳（回暖期）→价涨量缩（高峰期）答案解析：量价关系分析（成交量与成交价的互动及动态变化研究），可以反映房地产市场的周期变化、所处阶段和发展趋势。量价互动变化过程中的一般规律如下（5个阶段）：量跌价滞（观望期）→量价齐跌（低谷期）→量升价稳（回暖期）→量价齐升（上升期）→价涨量缩（高峰期）21.【单选题】在办理转移登记的手续时，冉林不能到场，公证委托给配偶张明代为办理相关手续，则此种代理类型属于（）。[单选题]*指定代理委托代理(正确答案)法定代理间接代理答案解析：代理包括法定代理和委托代理。委托代理是指代理人的代理权根据被代理人的委托授权行为而产生。法定代理是代理人根据法律直接规定的代理权而进行的代理。无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。22.【单选题】委托代理授权可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。其中，书面形式是最主要的一种授权形式，称为（）。[单选题]*授权书授权委托书(正确答案)委托书委托代理书答案解析：委托代理授权可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。其中，书面形式是最主要的一种授权形式，称为授权委托书。23.【单选题】客户李月通过经纪人王璐购买一套住宅，付款方式为商业贷款，于5月27日签订了买卖合同。以下条款可以作为合同约定内容的是①当事人的名称或者姓名和住所；②标的；③数量；④质量；⑤价款或者报酬；⑥履行期限、地点和方式；⑦违约责任；⑧解决争议的方法。[单选题]*①②③④⑤⑥⑦⑧(正确答案)①②③④⑥⑦①②④⑤⑥⑦①②③④⑦⑧答案解析：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（1）当事人的名称或者姓名和住所；（2）标的；（3）数量；（4）质量；（5）价款或者报酬；（6）履行期限、地点和方式；（7）违约责任；（8）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。24.【单选题】下列哪种情形不属于无效合同（）[单选题]*一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益恶意串通、损害国家、集体或者第三方利益以合法形式掩盖非法目的未成年人买房，父母代其签署的合同(正确答案)答案解析：无效合同的情形：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。25.【单选题】客户李星购买了业主王澜名下的住宅并签署了买卖合同，若合同需要撤销，则导致的原因可能是（）[单选题]*合同所表达的内容是买卖双方的真实意思合同时在买卖双方对税费承担上有重大误解的情况下订立的(正确答案)王澜、李星均具有相应的民事行为能力该房产被查封，但王澜表示可以在一周内解除查封答案解析：无效合同的情形：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。26.【单选题】客户李勇购买了业主曾青名下一套住宅，成交价150万元，签约时买卖合同约定李勇支付定金25万元，当天实际支付20万元，剩余定金3日内补齐，签约次日（定金未补齐），曾青因个人原因无法继续履行合同，按照合同约定，曾青承担违约责任，应向李勇支付（）万元。[单选题]*5040(正确答案)2520答案解析：定金合同是实践性合同，以定金的实际支付为生效条件。本题实际支付的定金只有20万元，业主违约，需要双倍退回定金，也就是40万元。27.【单选题】处分按份共有的不动产，应当经占份额（）以上的按份共有人同意；处分共同共有的不动产，应经（）共同共有的同意，但共有人之间另有约定的除外。[单选题]*全体，全体2/3，全体(正确答案)2/3，2/32/3，1/2答案解析：处分按份共有的不动产，应占份额2/3以上的按份共有人同意，处分共同共有的不动产，应经全体共同共有的同意，但共有人之间另有约定的除外。28.【单选题】经纪人段誉咨询师父王辉关于在朋友圈发布房产广告的相关要求，王辉给予的以下说法符合标准的是（）[单选题]*此房屋南北通透，明厨明卫，户型方正(正确答案)此房屋2020年拆迁此房屋紧邻CBD商圈，十分钟可达到此房位置最佳，小区楼王位置答案解析：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（1）升值或者投资回报的承诺；（2）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；（3）违反国家有关价格管理的规定；（4）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。29.【单选题】业主因年事已高患有老年痴呆症，如何签署买卖合同？[单选题]*由业主近亲属代为处理由法院认定的业主监护人代为处理(正确答案)由业主的朋友代为处理由业主本人处理答案解析：业主丧失行为能力（精神病人、痴呆等）的，需要由业主的近亲属（配偶、父母、子女）向法院提起诉讼确认业主为限制行为能力人或无民事行为能力人，再由人民法院指定监护人，由监护人办理房屋买卖事宜。30.【单选题】资深置业顾问李佳在向见习置业顾问王锐介绍建筑物结构类型时，讲解钢筋混凝土结构的优缺点，以下说法错误的是哪一项?[单选题]*钢筋混凝土的造价较高，多用于高层建筑(正确答案)钢筋混凝土适应性较强钢筋混凝土抗震性能好钢筋混凝土耐用年限长答案解析：内部空间可改造性较强，抗震性能好，耐用年限长，从多层到高层甚至超高层建筑，都可以采用此结构。31.【单选题】客户李红通过置业顾问王品源购买一套新房，在签约过程中因签错个人信息，需要做合同变更，以下关于合同变更规定内容的描述正确的是哪一项?[单选题]*合同变更只需取得签署合同中重要人员同意合同变更方式不限于书面和口头可签署补充协议对原合同条款进行变更(正确答案)原合同改动后，需在改动处非受益方签字即可32.【单选题】置业顾问王琦告诉客户陈涛，该住宅层高有3.15米，净高有2.9米，比一般的房子要高，以下描述错误的是哪一项?[单选题]*楼板厚度为0.25米下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离为2.9米(正确答案)下层地板表面到上层楼板底面之间的最小垂直距离为2.9米下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离为3.15米答案解析：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离，通俗来说，室内净高=层高-楼板厚度。33.【单选题】某新楼盘，地上建筑面积6万平方米，地下建筑面积2万平方米，占地面积2.5万平方米，关于该楼盘容积率，以下描述正确的是哪一项?[单选题]*0.40.81.252.4(正确答案)答案解析：容积率是指一定地块内地上总建筑面积与建筑用地面积的比值。6÷2.5=2.434.【单选题】某楼盘占地面积4万平方米，地上建筑面积10万平方米，地下建筑面积3.2万平方米，绿化覆盖面积1.6万平方米，关于该楼盘的绿化率，以下描述正确的是哪一项?[单选题]*25%32%40%(正确答案)50%答案解析：绿化率是指绿化用地面积与总用地面积之比。1.6÷4×100%=40%35.【单选题】张某婚前个人首付出资购买一套房产，婚后与妻子刘某共同还贷，在分割该房产时，下列说法正确的是?[单选题]*刘某有还贷行为，且二人已结婚登记，故房产属于刘某刘某有还贷行为，且二人已结婚登记，故房产属于二人共同共有该房屋属于张某个人所有，刘某无所有权。刘某的还贷行为系二人之间债权关系(正确答案)该房屋属于张某个人所有，刘某无所有权。刘某的还贷行为无需补偿答案解析：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。该房产系张某婚前购买，登记在张某名下，婚后用夫妻共同财产还贷，房产应归张某所有，由张某对刘某进行补偿。36.【单选题】2015年，张佳全款购买了一套住宅，产权登记为张佳单独所有。2019年，张佳和邓俊结婚，现张佳出售名下的这套住宅，关于签署买卖合同的说法，正确的是（）。[单选题]*张佳和邓俊必须同时到场邓俊可持张佳签署的《配偶同意出售证明》一人到场张佳可持邓俊签署的《配偶同意出售证明》一人到场(正确答案)邓俊可持结婚证一人到场答案解析：该房产属于夫妻共同财产，出售该房屋，配偶同意出售证明是必备件，必须提供。如果不提供，虽然不会认定合同无效，但是配偶不同意出售可能会导致合同无法继续履行，如果配偶向法院提出起诉的话，会导致房产无法正产交易。37.【单选题】客户罗成购买一套位于青羊区的住宅，房屋成交价为320万元，该房屋无抵押无查封，那么罗成最高可支付的定金金额为（）万元。[单选题]*203064(正确答案)50答案解析：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。320×20%=64万元38.【单选题】房地产买卖不宜采用样品交易的方式，即使有户型图、内外照片或视频，客户也应到交易房屋实地查看、亲身感受和体验，这是因为房地产具有（）的特性。[单选题]*不可移动独一无二(正确答案)价值较大难以变现答案解析：房地产的独一无二，使得市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产价格千差万别，通常是“一房一价”。房地产交易不宜采用样品交易的方式，即使有户型图、内外照片或视频，也应到交易房屋实地查看、亲身感受和体验。39.【单选题】经纪人林叶在征得业主李丽同意后在平台上发布房源信息。那么在发布的房源信息中，可以出现的内容是（）。[单选题]*此住宅所在小区的物业管理最佳此住宅有很大的升值潜力此住宅为中等装修(正确答案)此住宅为某小学的学区房答案解析：房地产广告禁止发布的内容有：广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺；使用“国家级”“最高级”“最佳”等用语；有升值或者投资回报的承诺40.【单选题】客户王兵通过经纪人李飞购买了一套简阳市的住宅，该房屋建筑面积为130㎡，公摊面积为18㎡，套内墙体面积为5㎡，套内阳台建筑面积为7㎡，电梯面积为6㎡，储藏室面积为10㎡，则此房屋的得房率为（）。（保留两位小数）[单选题]*86.15%76.92%(正确答案)72.31%69.23%答案解析：得房率=套内使用面积÷建筑面积=（130-18-5-7）/130×100%≈76.92%41.【单选题】业主王斌和客户王芳欲成交一套房屋，王斌的报价范围为110万元至125万元，王芳的报价范围为105万元至120万元。若当前房地产市场为卖方市场（供不应求的市场），则该房屋的成交价会偏向（）万元。[单选题]*110125105120(正确答案)答案解析：买卖双方的成交价必然高于或等于卖方最低要价，低于或等于买方最高出价。在买方市场下，因买方在交易上处于有利地位，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，因卖方在交易上处于有利地位，成交价会偏向买方最高出价。42.【单选题】经纪人谢菲，大学本科学历，在某服装贸易公司工作满2年。谢菲欲申请参加全国房地产经纪人职业资格考试，她还需从事房地产经纪业务工作满（）年。[单选题]*12(正确答案)36答案解析：申请参加房地产经纪人职业资格考试，取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年。43.【单选题】经纪人高远在学习房地产建筑知识时，了解到住宅的层数划分，那么下列对于住宅层数的划分中，不正确的是哪一项？[单选题]*1~3层为低层住宅4~6层为多层住宅7~10层为中高层住宅(正确答案)40层以上为超高层住宅答案解析：一般按层数1~3层为低层；4~6层为多层；7~9层为中高层；10层及10层以上为高层；40层（含）或建筑高度超过100米的住宅，称为超高层住宅。44.【单选题】客户李勇6月1日跟业主曾青签署了《房屋买卖合同》，合同约定成交价150万元，当天李勇支付定金20万元，剩余定金5万约定于6月5日前补齐。签约后，曾青不愿继续履行合同。按照定金罚则，曾青应向李勇支付（）万元。[单选题]*502540(正确答案)20答案解析：（1）根据《担保法》第89、90、91条规定，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。（2）定金合同是实践性合同，以定金的实际支付为生效条件。本题实际支付的定金只有20万元，业主违约，需要双倍退回定金，也就是40万元。45.【单选题】张徐民与配偶邢芳，二人育有一子一女：张徐浩和张洁，并收养一女张瑶（自幼收养）。张徐浩已婚，妻子赵宇，二人育有一子张聪。2010年张徐浩因意外去世，赵宇一直赡养张徐民和邢芳。张徐民和邢芳名下共同共有一套三居室住房。若张徐民2019年5月去世，未立下遗嘱，法定继承时，关于三居室住房产权份额的说法，正确的是（）。[单选题]*邢芳20%、张洁20%、张瑶20%、赵宇20%、张聪20%邢芳60%、张洁10%、张瑶10%、赵宇10%、张聪10%(正确答案)邢芳62.5%、张洁12.5%、张瑶12.5%、赵宇12.5%邢芳25%、张洁25%、张瑶25%、张聪25%答案解析：第一顺位继承：配偶、子女和父母；丧偶儿媳尽了赡养义务作为第一顺位继承人；被继承人子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代为继承。因此，张徐浩死亡后，其份额由其子张聪继承；赵宇有赡养义务，也是第一继承人。n;;;;所以张徐民去世后，分别有5个人继承：邢芳、张聪、张洁、张宇、张瑶，各为10%，因此最后的份额是邢芳60%、张洁10%、张瑶10%、赵宇10%、张聪10%。46.【单选题】买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权（）？[单选题]*房地产共有人(正确答案)房地产承租人亲属朋友答案解析：买卖方式转让房地产时，同等条件下，优先购买权：房地产共有人>房地产承租人>其他人。47.【单选题】某套住宅正常负担价是150万元，增值税7.5万元，个人所得税1.5万元，契税4.5万元，若买卖双方没有税费转嫁，则买方实付价是（）。[单选题]*150万元154.5万元(正确答案)156万元163.5万元答案解析：买方实付价=正常负担价+买方应缴纳税费150+4.5=154.548.【单选题】以下哪一项不是影响成套住宅价格的微观因素（）？[单选题]*位置楼层户型绿化(正确答案)答案解析：影响成套住宅价格的微观因素有哪些：位置、朝向、楼层、装饰装修、层高、户型、建成年代、物业服务、停车方便程度。49.【单选题】客户李军通过商业贷款购买一套住宅，目前在进行过户相关事项，在房地局看到网签合同后，针对该情况经纪人小王对网签价格解释正确的是（）。[单选题]*网签价格是过户指导价与评估价的较低值网签价格是买卖双方的成交价格网签价格为过户指导价网签价格是办理买卖合同备案时申报的价格(正确答案)答案解析：网签价格是指通过房地产管理部门的信息服务于监管平台办理房地产买卖合同备案时申报的价格。50.【单选题】客户黄聪通过经纪人钱森购买了一套新建商品房，合同约定面积是110㎡，并支付了全部房款。取得不动产权证书后，发现产权登记面积为115㎡。若商品房价格为12000元/㎡，黄聪同意继续履行买卖合同，则黄聪应向开发商支付（）。[单选题]*0元20400元39600元(正确答案)60000元答案解析：面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）*100%/合同约定面积（115-110）/110*100%=4.5%，超过3%。房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（包含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，因此黄聪需支付110*3%*12000=39600元。51.【单选题】土地出让使用权的最高年限为（）。[单选题]*40年50年60年70年(正确答案)答案解析：按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。52.【单选题】房地产是实物、（）和区位的结合体。[单选题]*质量功能环境权益(正确答案)答案解析：房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。53.【单选题】以下不属于零售商业房地产的是（）[单选题]*美食广场(正确答案)百货公司购物中心超级市场答案解析：零售商业房地产：是指供出售商品使用的房地产，包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、交易市场等。54.【单选题】衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标是（）。[单选题]*位置距离(正确答案)交通景观答案解析：衡量房地产区位的好坏，最常见的指标是该房地产与地标性场所（市中心、火车站、购物中心、重点学校、知名医院、公园）的距离。55.【单选题】既有垄断又有竞争、以竞争为主的市场是（）。[单选题]*完全竞争市场垄断竞争市场(正确答案)寡头垄断市场完全垄断市场56.【单选题】下列不属于土地使用权出让方式的是（）[单选题]*招标拍卖划拨(正确答案)协议答案解析：土地使用权也是可以转给他人的，具体的方式有出让、划拨和转让三种。57.【单选题】房地产的（  ）决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境。[单选题]*流动性差易受限制性独一无二性不可移动性(正确答案)答案解析：房地产的不可移动，决定了它不像动产那样能够在不同地区调剂余缺，因此，房地产市场通常不是全国性市场、更不是全球性市场，而是地区性市场（一般可将一个城市视为一个市场），其供求状况、价格水平和价格趋势等都是地区性的。58.【单选题】下列属于完全民事行为能为人的是（）。[单选题]*十八周岁以上的不能完全辨认自己行为的精神病人以自己的劳动收入为主要生活来源，十六周岁以上不满十八周岁的公民(正确答案)服刑的罪犯在刑期未满期间，保外就医人员答案解析：18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事行为，是完全民事行为能力人，16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。59.【单选题】个人住房贷款的期限最长可达（）年。[单选题]*202530(正确答案)35答案解析：个人住房贷款的期限最长可达30年。60.【单选题】经纪人冯娜带客户陈军买了一套新房，预计2021年交房，陈军需要签署的购房合同是（）。[单选题]*《商品房销售买卖合同》《商品房预售合同》(正确答案)《网签合同》《存量房买卖合同》答案解析：期房和准现房需要签的购房合同是：《商品房预售合同》，现房需要签署的购房合同是《商品房销售买卖合同》；二手房需要签署的购房合同是《存量房买卖合同》；缴税前需要签署的是《网签合同》。61.【单选题】可以签署《商品房销售买卖合同》的是（）。[单选题]*期房准现房现房(正确答案)存量房答案解析：购房合同：期房和准现房签的是《商品房预售合同》，现房签的是《商品房销售买卖合同》，而存量房（二手房）签署的是《存量房买卖合同》。62.【单选题】客户刘旺第一次购房，希望经纪人石福帮忙解释一些房地产相关的专业名词，下列石福的解释中错误的是（）。[单选题]*“楼间距”是指两相邻楼房之间外墙面的距离，关系到居民房屋的采光问题套内使用面积，是指房屋内实际使用的面积，按照房屋内墙面水平投影计算建筑密度是指在一定范围内，建筑物的地上总建筑面积和与用地面积的比率(正确答案)绿地率是指一个社区各类绿地面积之和与用地面积的比率答案解析：建筑密度是指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比率；容积率又称建筑面积毛密度，是指一个社区的地上总建筑面积与用地面积的比率。63.【单选题】客户黄豆豆，深户，单身，2015年通过贷款购买了一套位于罗湖的商铺，现通过我司购买了福田区的一套住宅，成交价500万，最低过户指导总价为400万。黄豆豆希望多付首付，降低税费，则最合适的网签价格是多少万元？[单选题]*250万350万400万(正确答案)500万答案解析：客户想要降低税费，所以网签价越低越好，由于网签价不低于最低过户指导价，所以只能取400W。64.【单选题】客户陈鑫欲通过经纪人刘琳购买一套住宅，最终与业主董丽达成了交易意向，为规避交易风险，保障买卖双方的利益，以下说法正确的是（）。[单选题]*签署《房屋买卖合同》时陈鑫不能到场的情况下，可以由委托人携带经过公证的授权委托书到场签约(正确答案)签订《房屋买卖合同》后，因房价上涨，董丽拒绝继续履行合同，则董丽可以以支付违约金的方式单方解除合同董丽逾期不搬出房屋，陈鑫可以进行清户董丽未按照约定将房产内的户口全部迁出，所以陈鑫可以请求人民法院判决户口强制迁出答案解析：①买方不能亲自购房，可以办理委托代理，由受托人代为购买。委托书必须得是经过公证的。②单方解除合同是守约方在违约方根本违约的情形下，依据法律规定或合同约定享有的权利，而违约方不享有单方解除权，所以违约方无权以支付违约金的方式解除合同，应由守约方选择解除合同还是继续履行合同。③卖方尚未交房，房屋的占有尚未发生转移，买方不能够自行清户，否则由此导致的人身损害、财产损失需由买方承担。经纪人可以建议买方向人民法院起诉，要求卖方交付房屋。④户口迁出问题属于公安机关的行政管理范围，法院无权强制迁出任何人的户口。65.【多选题】若王梅在签约后去世，需办理继承出新房本后再进行交易过户，以下关于继承的描述正确的有（）*继承的优先级：遗赠抚养协议＞遗嘱继承＞法定继承(正确答案)继承的优先级：法定继承＞遗赠抚养协议＞遗嘱继承王梅的父母属于第一继承人序列(正确答案)王梅的配偶和其子女属于第一继承人序列(正确答案)答案解析：继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或遗赠办理；有遗赠抚养协议的，按协议办理。也就是说，遗赠抚养协议优先于遗嘱继承、遗赠，遗嘱继承、遗赠优先于法定继承。第一顺序：配偶、子女、父母；丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有抚养关系的继子女。父母，包括生父母、养父母和有抚养关系的继父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母；兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有抚养关系的继兄弟姐妹。法定继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不能继承。没有第一顺序继承人的，由第二顺序继承人继承。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。66.【多选题】新入职经纪人王明阳无意中听到师傅何云天提到关于限制民事行为能力的事宜，于是向师傅咨询，师傅何云天给予的解答正确的是（）*若卖方为未成年人，应由其监护人代为办理房屋出售事宜，父母为未成年人的法定监护人(正确答案)若买方为未成年人，在签约环节，未成年应与其父母共同到场才能办理房屋出售事宜若卖方为精神病人，应由法院指定监护人，监护人持法院判决书和身份证明才能办理房屋出售事宜(正确答案)若卖方为高龄老人，应判定其精神状况和认知能力是否正常，若出现异常应立即与其亲属了解具体情况，暂缓签署《房屋买卖合同》(正确答案)答案解析：买方为未成年人如何办理：签署房屋买卖合同时，未成年人可以不到场，但其监护人必须到场；签字时“买受人”处签署未成年人名字，“代理人”处签署监护人名字。67.【多选题】依据《房地产经纪管理办法》的规定，房地产经纪机构提供的经纪服务内容包括（）*实地看房(正确答案)代拟合同(正确答案)协助办理贷款协助办理不动产权转移登记答案解析：按照《房地产经纪管理办法》的规定，房地产经纪机构提供的服务，可分为房地产经纪服务和房地产延伸服务。房地产经纪服务的内容有：提供房地产信息、实地看房、代拟合同、协助签署合同等。房地产经纪延伸服务，实际中也称房地产交易服务，主要内容有：协助办理贷款、协助办理不动产转移登记，以及不动产抵押登记等。68.【多选题】经纪人小张成交了一套正处于抵押状态的房屋，在签署该房屋的买卖合同时，需要在抵押权人处填写抵押权人，下列属于正确填写抵押权人方式的选项是（）*抵押权人为个人的，应具体到姓名(正确答案)抵押权人为银行，应具体到某某银行抵押权人为担保公司的，应写担保公司全称(正确答案)通过公积金办理贷款的，抵押权人按照不动产登记证明记载的名称填写(正确答案)答案解析：抵押权人为银行的，应具体到某某银行某某分行某某支行，例如中国工商银行北京分行东城支行。抵押权人为个人的，应具体到姓名，且不能同时是出卖人。通过公积金办理贷款的，抵押权人按照不动产登记证明记载的名称填写。抵押权人为担保公司的，应写担保公司全称。69.【多选题】以下属于“封闭式提问”的是（）*“陈先生，您什么时候到我们这儿来谈谈？”“陈先生，您是今天过来还是明天过来？”(正确答案)“陈先生，您看什么时候有空，我们再详细向您介绍？”“陈先生，房子好不好还是要您到现场看了之后才知道，正好今天下午业主在家，要不我们今天下午就去实地考察考察？”(正确答案)答案解析：封闭式问题是给客户答案让客户选择，以免客户发挥超出我们的控制范围。70.【多选题】住宅可分为板式住宅、塔式住宅和板塔结合住宅。相对于塔式住宅，板式住宅的优点有（）*通风采光比较好(正确答案)户型格局宜改造得房率较高(正确答案)建筑密度较小(正确答案)答案解析：板式住宅的优点：通风采光好、得房率高、建筑密度较小；缺点：户型格局不宜改造、占用土地资源多。塔式住宅的优点：节约土地资源、空间格局灵活；缺点：通风采光较差、建筑密度较大。71.【多选题】经纪人米莱按照客户龙博的需求帮助其匹配了一套房屋，并进行了带看。米莱向龙博介绍了该房屋：（1）总层数6层，所在层数3层；（2）由多个单元组成，每个单元设有楼梯；（3）房屋用途为居住；（4）房屋土地使用权的交易方式为出让；（5）房屋所在小区占地总面积30000㎡，总建筑面积90000㎡，建筑物基底总面积15000㎡。下列关于该房屋的说法，正确的有（）*该房屋属于多层住宅(正确答案)该房屋结构是板式结构(正确答案)该房屋容积率为5.0该房屋土地使用权最高年限为70年(正确答案)答案解析：总层数4-6层，是多层；板式住宅：多个单元，每个单元设有楼梯；容积率=90000/30000=3；居住用地使用年限是70年。72.【多选题】李艳在交易前向任芳芳咨询房屋的基本情况，在问到“凶宅”时，任芳芳的回答正确的是（）*法律对凶宅有明确的界定房屋内发生过自杀事件，属于凶宅(正确答案)楼道间发生过他杀事件房屋内发生过他杀事件(正确答案)答案解析：“凶宅”是指“不吉利的或闹鬼的房舍（迷信）”。法律对凶宅没有明确界定，一般依照风俗，是指在其内曾经发生过他杀、自杀等非正常死亡事件的住宅。73.【多选题】房地产市场，是指交易商品是房地产的市场。以下选项中属于构成房地产市场的必要因素的有（）*市场主体(正确答案)市场客体(正确答案)交易条件(正确答案)交易时间答案解析：房地产市场的要素是指构成房地产市场的必要因素，主要有3个：（1）市场主体，即房地产供给者（房地产出售人或出租人）和需求者（房地产购买人或承租人）；（2）市场客体，即供交易的房地产商品和服务；（3）交易条件，即符合交易双方利益要求的交易价格、付款方式、资金交割时点、房屋交割时点等。只有同时具备上述三个要素，实际的房地产交易才可能发生，房地产市场才能形成。74.【多选题】孙明欲购买王宏名下的住宅，那么他们必须达成的交易条件包括（）*交易价格(正确答案)付款方式(正确答案)房屋交割时点(正确答案)资金交割时点(正确答案)答案解析：交易条件，即符合交易双方利益要求的交易价格、付款方式、资金交割时点、房屋交割时点等。75.【多选题】客户李文欲贷款购买一套商品住宅，经纪人马红向其解释商业贷款和公积金贷款的差异，下列说法正确的是（）*商业贷款利率高，公积金贷款利率低(正确答案)商业性贷款最高额度受成交价和评估价影响(正确答案)公积金贷款最高额度受政府管理部门限制(正确答案)公积金政策全国统一答案解析：（1）利率不同。商业贷款的利率高，公积金贷款的利率低。（2）最高额度不同。商业性贷款最高额度由成交价和评估价决定，本质上由成交价决定，因为成交价高，评估价也高。成交价越高，贷款额度也多。而公积金贷款的最高额度，政府管理部门有限制，各地规定不一样。76.【多选题】陈帅采用商业贷款购买该住宅，选择了等额本金的还款方式，此方式具备的特征有（）*比较适合在前段时间还款能力强的人(正确答案)每个月的还款额相同第一个月的还款额最多，然后逐月减少(正确答案)每个月还款等额中利息逐月递增答案解析：等额本金：每月的还款额不同，呈现递减的状态，它将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，然后逐月减少，越还越少。比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪少打一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。77.【多选题】经纪人张好向客户李梅介绍新房项目，对于期房、准现房、现房的描述正确的是（）*准现房房屋已建好大体轮廓，能一目了然地看清房型、装修等重要因素期房和准现房签的是《商品房预售合同》，现房签的是《商品房销售买卖合同》(正确答案)现房可以即买即住(正确答案)期房的质量、户型、楼间距、采光、通风、面积等都是真实存在的，购房者可以亲身检查答案解析：现房是指房屋已经竣工，开发企业取得不动产权证书的房屋。准现房介于期房与现房之间，房屋已建好大概轮廓，能一目了然地看清房型、楼间距等重要因素，但开发企业还未办理不动产权证书的房屋。期房、准现房、现房的区别，主要体现在房屋性质、购房合同、入住时间、配套设施、房屋结构、房屋价格等方面。（1）房屋属性不同：区分期房和现房的标准，即开发商是否拿到大产证，有大产证的是现房，没有大产证的是期房。区分期房和准现房的标准，是看房屋建造情况，快要封顶的是准现房，还在建设中的是期房。（2）购房合同不同：期房和准现房签的是《商品房预售合同》，现房签的是《商品房现房买卖合同》。（3）入住时间不同：期房、准现房、现房的入住时间是依次递进关系。现房可以即买即住；准现房需要等一段时间才能入住，比期房等的时间短；而期房可能要等一两年才能入住。（4）房屋结构不同：现房的质量、户型、楼间距、采光、通风、面积等都是真实存在的，购房者可以亲自检查。而准现房和期房也只能看沙盘和样板间，或是依据置业顾问的讲解来自己想象。78.【多选题】经纪人于秀娟给新上房源写房评，下列关于房评的描述正确的有（）*两室两厅，中间楼层，客厅开间达到3.5米(正确答案)临近市重点小学和中学，双重点学区房，买房即享受好教育2016年装修，浅色地板，乳胶漆刷的墙面(正确答案)附近即将修建地铁，房价迎来上涨趋势答案解析：房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。79.【多选题】客户梁芳购房时对公摊面积表示不理解，置业顾问王磊对其进行解释，公摊面积是公用建筑面积中所分摊的面积。根据不同使用功能，以下选项应被计入分摊面积的是哪几项?*跃层住宅内步行楼梯公用电梯间(正确答案)公用步行走廊(正确答案)专为大楼服务的水泵房(正确答案)答案解析：分摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。80.【多选题】置业顾问韩峰向客户何浩介绍楼盘住宅户型时，告知何浩在装修可最大化利用空间，拆除部分非承重墙，但何浩不知承重墙与非承重墙的区别，以下韩峰对承重墙和非承重墙描述正确的是哪几项?*通过方位判断，户型图中，朝南的墙体一般不是承重墙，朝西面的一般是承重墙通过声音判断，敲击墙体，没什么太多的声音为承重墙，有清脆的大回声的是非承重墙(正确答案)通过厚度判断，户型图中，非承重墙的墙体厚度明显比承重墙薄(正确答案)通过部位判断，外墙和邻居共用的墙通常都是承重墙(正确答案)答案解析：根据墙体的受力情况，分为承重墙和非承重墙。承重墙和非承重墙的区分方法有：（1）通过图纸判断。一般粗实线部分的墙体是承重墙，以细实线或虚线标注的是非承重墙体。（2）通过声音判断。敲击墙体，没什么太多的声音为承重墙，有较大清脆回声的是非承重墙。（3）通过厚度判断。非承重墙的墙体厚度明显比承重墙薄。一般来说，承重墙体是砖墙时，结构厚18-不等。（4）通过部位判断。外墙和邻居共用的墙通常都是承重墙，卫生间、储藏间、厨房及过道的墙一般是非承重墙。81.【多选题】置业顾问李虹带客户林美去楼盘实地参观时，途中经过该项目周边配套设施，以下配套中属于该居住区公共服务设施的是哪几项?*北京六中(正确答案)街道文化活动中心(正确答案)垃圾收集点(正确答案)便利店(正确答案)答案解析：居住区公共服务设施包括八类：（1）教育设施（2）医疗卫生设施（3）文化体育设施（4）商业服务设施（5）金融邮电设施（6）社区服务设施（7）行政管理设施（8）市政公用82.【多选题】置业顾问唐蓉向客户王娟介绍楼盘相关信息时，讲解了不同的房地产产品国家对其土地使用年限的相关规定，以下关于唐蓉针对房地产产品土地使用年限描述正确的是哪几项?*居住性产品土地使用年限为出让即日后60年仓储用地性产品土地使用年限为出让即日后50年(正确答案)娱乐用地产品土地使用年限为出让即日后40年(正确答案)商业地产产品土地使用年限为出让即日后40年(正确答案)答案解析：按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。83.【多选题】什么情况下，代理人的代理权失效?*代理期间届满或者代理事务完成(正确答案)被代理人取消委托或者代理人辞去委托(正确答案)代理人死亡(正确答案)代理人丧失民事行为能力(正确答案)答案解析：有下列情形之一的，委托代理终止：（1）代理期间届满或者代理事务完成；（2）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；（3）代理人丧失民事行为能力；（4）代理人或者被代理人死亡；（5）作为代理人或者被代理人的法人、非法人组织终止。84.【多选题】置业顾问孙成平告知客户方颖斌，多层住宅的得房率通常比高层住宅的得房率高，影响得房率的因素包括多个方面，以下正确的是哪几项?*建筑形式(正确答案)建筑结构(正确答案)地区温差(正确答案)墙体材料(正确答案)答案解析：得房率的主要影响因素有：建筑形式、建筑结构、地区气温、墙体材料。85.【多选题】客户周敏在看房时，咨询置业顾问李康，一般情况下，不同住宅类型的容积率有何不同，置业顾问李康对不同住宅类型对应的容积率做出详细解释，以下描述正确的是哪几项?*容积率小于0.5，则该住宅产品为独栋或双拼别墅(正确答案)容积率为1.0至1.5，则该住宅产品为联排别墅容积率为1.5至2.0，则该住宅产品为小高层住宅(正确答案)容积率为2.0至2.5则该住宅产品为高层住宅(正确答案)答案解析：高档别墅项目的容积率低于0.3；一般的独栋别墅项目在0.3-0.5之间；双拼联排别墅，组合3-4层，容积率是0.5-0.8；多层楼栋容积率在0.8-1.2之间；小高层项目容积率一般是1.5-2.0；高层项目容积率是2.0-2.5；2.5-3.0的容积率一般是小高层+二类高层（18层以内）；高层的项目（100米以内）容积率3.0-6.0；摩天大楼项目的容积率在6.0以上。86.【多选题】置业顾问林俊权给客户李德林介绍某楼盘高层板式住宅，说到板式住宅的特点，以下描述正确的是哪几项?*公摊小进深小(正确答案)面宽大(正确答案)通透(正确答案)答案解析：板式住宅的优点有：（1）通风采光较好；（2）得房率较高；（3）建筑密度较小。缺点有：（1）户型格局不宜改造；（2）占用土地资源多。87.【多选题】客户张美娜在某楼盘购买一套新房，签署合同时遇到不可抗力因素表示不解，便向置业顾问咨询哪些为不可抗力因素，置业顾问详细列举，以下关于不可抗力的归属，以下描述中正确的是哪几项?*地震(正确答案)洪水(正确答案)海啸(正确答案)破产答案解析：所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。88.【多选题】入职培训中，班主任李芳强调房产置业顾问，应对房地产市场要素有清晰的认知，关于房地产市场的要素，以下描述正确的是哪几项?*市场主体，即有房地产的供给者和需求者(正确答案)市场客体，即有可供交易的房地产(正确答案)交易条件，即有符合交易双方利益要求的交易价格、付款方式等(正确答案)任意一个要素产生，实际的房地产交易就可能发生，房地产市场就能够形成89.【多选题】景观好或者坏对住房价格有重要影响。业主通过窗户、阳台看到（），可认定该住房为景观较好的住房。*成片树林(正确答案)公园(正确答案)烟囱知名建筑(正确答案)答案解析：景观好的房地产，如能看到绿水、青山、知名建筑、公园、大片绿地、成片树林的房地产。90.【多选题】房屋建筑结构不同，其主要用材和房屋的特性不同。以下描述正确的有（）。*砖木结构的承重构件一般为砖石和木材(正确答案)砖混结构的抗震性能好(正确答案)钢筋混凝土结构的内部空间可改造性较强钢结构的承重构件一般为钢材，造价较高(正确答案)答案解析：砖木结构的承重构件用砖石和木材制成的建筑。通常在3层及以下，使用寿命较短。砖混结构通常在6层及以下，抗震性能差，开间、进深和层高均受到限制。钢筋混凝土结构内部空间可改造性较强，抗震性能好，耐用年限长，从多层到高层甚至超高层建筑，都可以采用此结构。钢结构造价较高，抗震性能好，多用于高层公共建筑和跨度大的建筑物，如体育馆、影剧院、跨度大的厂房等。91.【多选题】徐彬与妻子陈芳因性格不合协议离婚，陈芳要求对名下一套房产进行财产分割，于是徐彬就夫妻共有财产问题咨询了经纪人小丽，下列不属于夫妻共有财产的是哪几项？*夫妻在婚姻关系存续期间，经营公司所获得的收益徐彬婚前全款购置的房(正确答案)徐彬的奶奶在婚姻关系存续期间赠予徐彬个人的一间商铺(正确答案)徐彬在婚姻关系存续期间因车祸获得的医疗费补助(正确答案)92.【多选题】业主周强不幸病逝，生前并未立下遗嘱，周强生前与其配偶徐娇共有一套联排别墅，夫妻俩育有一子周小兵，且周强的母亲已故，父亲仍然健在，居住在山东老家。根据《继承法》的规定，此房产继承后，关于各继承人名下的份额说法错误的是哪几项？*徐娇分得1/2、周小兵和周父各分得1/4(正确答案)徐娇、周小兵、周父各分得1/3(正确答案)徐娇共分得2/3、周小兵和周父各分得1/6徐娇分得1/2、周小兵分得1/6、周父分得1/3(正确答案)93.【多选题】张平在向新入职的徒弟李梅介绍交易资金的支付相关知识时，说到房地产买卖的交易类型，那么以下选项属于房产买卖的价格类型为哪几项？*成交价(正确答案)网签价(正确答案)评估价(正确答案)计税核定价答案解析：依据《房地产经纪管理办法》规定中的房地产买卖价格类型有：成交价、网签价、评估价。94.【多选题】以下哪些属于物业用途（）*住宅、商铺、写字楼、别墅(正确答案)复式、平层、跃式公寓、仓库、车位(正确答案)医疗、工业、教育(正确答案)答案解析：根据使用功能的不同，物业用途可分为以下四类：（1）居住物业：包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。（2）商业物业：包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所等。（3）工业物业：包括工业厂房、仓库等。（4）其他用途物业：如车站、机场、医院、学校等。95.【多选题】以下对户型描述正确的是（）*按照居室数量分类：如一居，两居，三居等(正确答案)按照厅、卫数量分类：有一室一厅一卫、两室一厅（两厅）一卫等(正确答案)按建筑形式分类可分为：平层户型、错层户型、跃层户型、复式户型四类(正确答案)按照朝向来说，东西朝向的房屋采光通风最好答案解析：户型按照居室数量分类：如一居，两居，三居等；按照厅、卫数量分类：有一室一厅一卫、两室一厅（两厅）一卫等；按建筑形式分类可分为：平层户型、错层户型、跃层户型、复式户型四类。96.【多选题】以下属于影响房地产价格的宏观因素有（）。*人口数量(正确答案)位置居民收入(正确答案)利率(正确答案)答案解析：房地产价格的高低及其变动，是众多房地产价格有影响的因素共同作用的结果，影响房地产价格的宏观因素有：人口数量、居民收入、利率、首付款比例、交易环节税费，位置属于微观因素。97.【多选题】业主陈晓通过公司卖出了其名下的一套住宅，在缴纳交易税费的时候问经纪人小李，关于自己的到手价跟客户的实付价的区别，经纪人小李对此解释正确的是（）。*卖方到手价也称卖方净得价，是指房地产交易税费全部由买方负担下的价格(正确答案)买方实付价是房地产交易税费全部由卖方负担下的价格(正确答案)卖方净得价=正常负担价+卖方应缴纳的税费卖方净得价最低，买方实付价最高(正确答案)答案解析：卖方净得价=正常负担价-卖方应缴纳的税费98.【多选题】商品房销售应合法合规，房地产开发企业不得有销售禁止行为。下列销售方式中，属于销售禁止行为的有（）。*返本销售(正确答案)分割拆零销售(正确答案)售后包租(正确答案)按套销售答案解析：商品房销售的禁止行为：（1）房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（2）房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。（3）不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。（4）商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。99.【多选题】多个卖方共有如何办理出售，以下说法正确的是（）？*夫妻共同共有。房屋登记在一人名下，权利人一人签署合同。基于夫妻共同共有，需要权利人配偶签署《配偶同意出售证明》(正确答案)夫妻按份共有。房屋登记在两人名下，要求全部权利人到场签署合同；若有部分按份共有人不能到场，需要不能到场的共有人出具《共有权人同意出售证明》(正确答案)非夫妻多人按份共有。房屋登记在多人名下，要求全部权利人及其配偶到场签署合同(正确答案)若有部分按份共有人不能到场，需要不能到场的共有人出具《共有权人同意出售证明》。若按份共有权利人配偶不能到场，需要权利人配偶出具《配偶同意出售证明》(正确答案)100.【多选题】以下哪些款项是可退的？*订金(正确答案)定金意向金(正确答案)保证金(正确答案)答案解析：订金——可以退。如果双方签订了合同，那么就作为房价的一部分，如果没有履行合同，无论是哪一方违约，都需要退还。定金——不可退。如果支付了定金，但是不履行相应的职责，是无权要求返还定金的，若是接受定金的一方没有履行相应的职责，那么就应该双倍返还定金。诚意金——可以退。所谓诚意金与认筹金类似，都是通过收取一定金额的钱，向买房的人承诺一定的优惠，并以此确定购房者的先后顺序，但是，诚意金更相当于一种营销手段。同样，诚意金也不具有合同效力，不受到法律保护。意向金——可以退。意向金在中介与买房和卖房双方签订的合同中多有体现，购房者缴纳小额金额，属于当事人自发行为，此金缴纳后可直接当作房款使用。诚意金应该交付的金额，由当事人自由约定。101.【多选题】住宅的户型图是指住宅的平面空间布局图，通过户型图，可以清晰地看到该户型的（）。*朝向(正确答案)入口(正确答案)装修门窗位置(正确答案)答案解析：通过户型图，可以清晰地看到该户型的朝向、入口、房间内部布局（如门厅、客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间、过道、书房、衣帽间、储藏室、阳台等）、门窗的位置，以及各组成部分的面积、长宽、朝向等。102.【多选题】以下哪些广告语是不合规的？*超低密墅区，奥体板块前所未有，此后再无!营造标准最高，没有之一(正确答案)男人都想多一房，小三魅力不可挡，三房抢先购(正确答案)xx洋房，风水宝地，此房朝向进财(正确答案)该小区紧临上海迪士尼乐园答案解析：A使用绝对化用语B违反公序良俗C封建迷信103.【判断题】客户张婉通过经纪人林庆购买业主曹云名下时代倾城小区的住宅，签署买卖合同当天支付定金10万元，一周后张婉因家庭原因，不愿继续履行合同，则她只需放弃追回10万元定金，并有权与曹云解除房屋买卖合同。[判断题]*对错(正确答案)答案解析：单方解除合同时守约方在违约方根本违约的情形下，根据法律规定或合同约定享有的权利，而违约方不享有单方解除权，所以单方无权以支付违约金的方式解除合同，应由守约方选择解除合同还是继续履行合同。104.【判断题】住宅周边厌恶性设施会影响住宅的成交价格，公共厕所、垃圾站、火葬场、传染病医院、化工厂、加油站、液化气供应站均属于厌恶性设施。[判断题]*对(正确答案)错答案解析：厌恶性设施通常是指会使人们产生厌恶、恐惧等心理的设施或场所，如公共厕所、垃圾站、变电站、火葬场、殡仪馆、传染病医院、牲畜屠宰场、危险品仓库、核电站、化工厂、加油站、液化气供应站等。105.【判断题】经纪人刘晓的舅舅杨杰欲通过刘晓购买一套住宅，签约当日，杨杰临时有事。委托刘晓代其签订房屋买卖合同，签约后房价上涨。业主以经纪人不能作为买方的代理人签署房屋买卖合同为由，主张合同无效。[判断题]*对(正确答案)错答案解析：依据《房地产经纪管理办法》，若房地产经纪公司做的经纪业务为居间业务，则应保证与交易房屋无任何利害关系。因此，房地产经纪人在居间业务中，不能作为卖方或买方的代理人签署《房屋买卖合同》。106.【判断题】住宅的层高是指下层地板表面到上层楼板地面之间的距离。[判断题]*对错(正确答案)答案解析：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。下层地板表面到上层楼板地面之间的距离是净高。107.【判断题】经纪人钱明在给客户介绍房地产市场时说到，买方市场是指房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场，那么钱明的说法是正确的。[判断题]*对(正确答案)错答案解析：按照买卖双方在市场上对价格影响的强弱，房地产市场可以分为卖方市场和买方市场。买方市场是指房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。108.【判断题】交存住宅专项维修资金有利于小区共用部分及时得到维修和更新，保障住宅小区业主的利益和安全，其需在办理房屋入住手续前进行专户存入。[判断题]*对(正确答案)错答案解析：商品房业主在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入专户。109.【判断题】陈成今年16周岁，擅长小提琴，经常到各大剧院演出，演出收入为他的主要生活来源，则陈成是完全民事行为能力人。[判断题]*对(正确答案)错答案解析：十八周岁以上的自然人为成年人。成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。110.【判断题】张然于2016年5月结婚，2019年5月由其父母出资全款购买了一套小区的住宅，并登记在张然名下。那么该房产应认定为张然的个人财产。[判断题]*对(正确答案)错答案解析：婚后由一方父母出资，登记在出资人子女名下，认定为个人财产。111.【判断题】客户徐飞，名下有一套住宅，该套住宅由其父母通过商业贷款在其婚前购买并支付首付。徐飞婚后，该套住宅由徐飞夫妻共同承担贷款。现徐飞夫妻离婚，根据《婚姻法》，对于婚后共同还贷行为，属于债权关系，则徐飞需要向其前妻平分住宅收入（包括本金利息还有房子的增值部分）。[判断题]*对错(正确答案)答案解析：夫妻一方婚前购买，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，登记在首付款支付方名下，离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的，法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。112.【判断题】置业顾问王英给客户郑明介绍某商品房时，告诉客户郑明目前该楼盘在售房源为期房，并解释道，开发商从取得商品房预售许可证开始至取得不动产权证止，那么在这一期间的商品房就是期房。[判断题]*对(正确答案)错答案解析：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。113.【判断题】客户刘浩欲购买一套某loft住宅产品，并说loft住宅在销售时能按一层的建筑面积计算，但实际使用面积可达到销售面积的近2倍，性价比很高。那么置业顾问陈德武的说法不正确的。[判断题]*对错(正确答案)答案解析：Loft户型通常是小户型，高举架，面积在30-50平米，层高在3.6-5.2米左右。