住宅项目定价方法2

住宅项目定价方法探讨一、概述在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有成本加成定价法，它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项目的单位售价，其公式为P=C×(1+η)[1],但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要么卖不出去要么企业不能获取较大的利润。差别定价法，它指房地产开发商经常根据顾客、房屋形式或形象、时间、地点的差异来制定不同的价格；差别定价是房地产开发商按两种或两种以上的价格来销售住宅，而这些价格不一定完全反映成本费用上的差异，这种定价方法没有很好地反映市场需求和行业竞争状况，特别是根据顾客差异、房屋形象差异来定价更像是一种促销手段。竞争定价法，它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法，这种方法它考虑了市场需求和行业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的定价方法，但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑，这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分，故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。此外，还有尾数定价法，这种定价方法使得消费者感觉到开发商是在认真定价，让消费者有占到便宜的感觉。整数定价法主要对高档住宅，如别墅，其目的是为了体现消费者身份和地位。在本文中，笔者主要介绍一种能够运用于房地产企业中实际可操作的定价方法，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。在这里，笔者姑且称之为类比量化定价法。二、类比量化定价法该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值，其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价，最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化，而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出，而不是采取专家打分法使得分值的随意性和波动性都比较大，而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。三、影响因素、指标及其分值的确定笔者共列出了12个主要影响因素，分别是位置、价格、配套、交通、物业管理、周边环境（景观、污染）、城市规划、楼盘规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌和实力、广告，其分值分别为1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，详见下表1。表1住宅项目影响因素、指标与分值[2]续前表：四、权重的确定笔者运用价值工程中的0～9评分法来确定权重，当然读者也可以用层次分析法或者经验值法来确定权重，其计算过程见表2。表2住宅项目影响因素权重计算表（0～9评分法）[3]五、项目均价的确定姻砖通过声表在2筛确定艘的各盈影响县因素谷的权叨重和树拟售绕项目边及类星比项戏目所闸赋予信的分农值，地由公也式股假得出在各项擦目的扯总分躁，其悠中柏n透表示易项目桑影响揭因素糖的项谊数，捆Wi泽表示它权重丧，往Fi鸟表示灾分值钟.罩雄然后近根据钟得出亿的数徒据，港运用娘最小分二乘榆法建营立回涛归方舟程，谈即颈P=叮a+问bS密[4溪]侍，其仗中夏P纳为项详目均架价，外S抚为项眼目得愉分，污确定蹄参数系a务和挽b驰后，谊代入补拟售拿项目牵的得挨分，捞即可猴得拟虫售项伶目的拘均价竟。疯证六、颂住宅糠项目序各单光元定菜价钩置上述戚定价梦只是忘制定奔出一罪个小匀区或仅一栋诊楼的撑基准高平均演价格秒，而誓对具雅体的临某一患单元衫而言坚，由厨于位姻置、绿层高候、区芬位、郊朝向崖、景疯观、乔户型去等的付不同根，对鄙购房伙者来邪说，尼就有框着不甚同的注效用济。所璃以需扯将各拾单元圈分别预定价孙，以盗不同姨的价樱格来粱体现决效用栋的高吼低。谢驶1深、项奴目位垂置价读格调料整系臣数示匠项目奏位置志价格界调整紫系数竞是指生在一捡个小扎区中注，根群据各遍栋楼域宇的嫌位置移、坐桐向、花临街扶状况舰、楼先间距轮、与遥小区祥花园晃、公烦共配虽套服斤务设畅施的雨距离窑等来顾综合烫调整巧价格辞系数裳。如测南北孕朝向钓、较效大的汉楼间艺距、紫临近离配套医设施声、外料观漂阴亮悲的楼凝宇的爽价格母就会谅相对降高些愈，如撤表认4潜所示杰。徒嚷表袋4梁项目射位置昌价格凯调整轧系数堤表腊若灶注：谎其中材m质、肌k掘一般闹在邻5塔％以够内，米如果惨位置块差异欢特别之大，焦可取洒更大划的系驾数，蚂但一龄般不挺超过悼15振％。谣篇2优、项他目楼花层价楚格调匠整系搬数允去项目恰楼层难价格餐调整应系数侵是指贝根据也居民膏的生税活习着惯、准楼层花高低呆所体惰现的猛通风刷采光恋、视笔野等培差异渣来调拉整的励楼宇勾价格恋。在荣我国奇，如览果是彼六层连多层搬住宅彩，一附般是冻一、启六层徒较便觉宜、伏二、颤五楼枪层居呀中，装三、车四层妻最贵贤；而辱对高高层住腰宅，女一般眠是越蒸高越吉贵。借针对菌不同构楼层帖其价仿格调赤整系在数见迎表寒5弃。讯迟表影5妄项目祖楼层说价格抛调整倍系数近表腹[5肿]得绕续前警表：眼斜即注：援①秀m=戚k/货N宽，其负中遍k绍为不帖同楼劲层系仅数之瞧最大谁值，风一般欠取惠10毯％～康15鸣％。谨悠②如凡果有习另楼寄遮挡碑本楼还，则酸在另朝楼的昨最高专层处芬上下常，本挂楼的描楼层介系数戚会有快一个狡较大喉的跳刮跃。僚棋根据走项目幅位置敬价格穷调整急系数贫和项见目楼颤层价冲格调涂整系钩数，同利用奥公式荷类比骑量化辰法的撒楼宇勉均价建×（告1+双项目蝴位置述价格旦调整画系数诵）×蹈（万1+肯项目段楼层君价格膏调整鞭系数籍）得伯出各坑栋楼挪各层泳的均锹价，初笔者千将此匙价格召称之摊为楼玩层均抖价。锣国3馅、项与目水谁平价私格调匪整系妨数坛砍（学1歇）项窑目区站位价竹格调迹整系杨数漆蝇区位楚价格由调整恩系数派指的矿是那捞种靠童近电处梯、狭过道间的单肾元由井于易夸受噪告音干彻扰、厚而此缓位置敢单元振不如基远离蜜电梯发、过招道的应单元淹所形洋成的尾价格公调整中系数哨，一潜般此国价格押调整阅系数拴上下谦不要刘超过捧1柿％。波激（瘦2温）户拍型价机格调见整系纺数算六户型舱价格惕调整塘系数翼是指特从它朱的功拐能分组区是师否合您理，偷采光每通风惊如何飞，是别否有里暗房预，是远否有讽恰当凑的面均积配歉合比仔等方掏面来才进译行价胖格调守整的恭系数笨。其尊价格常调整站系数期一般哄不要婶超过降3岸％。些纱（效3怪）单陵元朝盾向价催格调匙整系离数油凯单元式朝向傅价格弹调整推系数物是指撤根据出单元唤的朝恭向、粘采光雁、平须面不险局、销消费行习惯纸等而刺进行童的价丸格调掘整系味数。零朝向吃通常捐是指司客厅壁的朝念向，云根据药朝向盆的不问同，掏其价羽格调殖整系戏数见秘表贫6见。国环表逐6涨单元宫朝向尤价格爷调整助系数陪表妖挪石（梅4阀）景诊观价樱格调队整系黑数振榆景观不对于篇住宅在购买封者而喜言，棚常具寇有决劲定性先的影丑响力肃，对棍那种画能够压临望纷公园敲、水桌景、秆山景夏、自恳然或扔人造斗的景艺观单顺元，行通常化相对穴没有台景观拣的单武元而杜言，注价格崖要高芝出许衔多。物故景推观价穗格调属整系浙数就件是指冠由于揉不同乳单元映的景誓观差数异所身造成列的价贞格外调整先系数野。其这价格翼调整悼系数茂一般傅不要限超过透15帮％，誓对多魂面景魄观也赵最多数不要梯超过两20庙％。级太综合书项目贩的区脸位价免格调拐整系凯数、凡户型伤价格旨调整穗系数算、单厦元朝夏向价心格调惨整系狐数、昨景观办价格卸调整畏系数您得出固项目篮水平淘价格鼓调整伍系数王，如禽表椅7颗所示诉。拾毛表贱7餐项目快水平讯价格策调整按系数启表市萍识然后秤用每刃栋楼桂的各惰层楼浸的楼税层均臭价×渗（纯1+部项目东水平帮价格殿调整舍系数公），启即得悉各单位元的曾初步驼价格聋。竞恐七、犬各单堪元价朋格的免微调杰贼上述吴各单娇元的留初步新价格岛×替相应祸各单搅元的储面积邪之和旋得出竖整个余项目镇的总照价，结用总粗价除炊以总港面积乡所得粱的调夸整后饿均价诉与我许们前爽面通霜过类柳比量朴化定夏价法传所得缴出的捧均价篮有一较定的市出入交。我脸们可哑以用客以下傻方法张进行借微调塔。塞绑1劫、当确调整苦后的老均价斧大于朴通过意类比钳量化取定价亡法得叠出的红均价方时，催一是侧用每枪套单小元均备价除兄以系漆数次k趣，其宜中系疼数位k纤＝调掩整后诉均价触/归类比朗量化诉定价弦法得抗出的常均价具。二煮是将也那些呀条件违差的唯单元高价格却再次倡调低瞧，使术最终崭得出碗的调放整后哗均价在与通欧过类肺比量抬化定落价法膜得出尖的均立价大迈致相颂符。被掏2留、当辅调整陈后的妙均价牙小于袭通过堆类比忽量化泳定价锐法得意出的出均价总时，下一是执用每则套单风元均鹅价乘绕以系府数神k辆，其狂中系渗数飘k患＝调爆整后止均价俯/您类比翁量纱化定至价法番得出险的均郑价。灿二是情将那浙些条胁件好抗的单会元价筝格再辨次调经高，凡使最塌终得地出的裁调整标后均疗价与欢通过转类比锈量化盆定价汗法得兰出的栗均价为大致捷相符丘。绒都八、气结论崖呈住宅骂项目意定价白是一临门实擦践性因很强卵的学仁科，缸它涉承及消牲费行柿为及义心理偷、艺纤术、默经济静学、娱住宅新市场牌的需形求和峰供给鸡有关用市场绩调查从与统列计分呈析等泼各方砍面的湿知识服，所圆以这员是一谋个不般断积症累经忽验、只不断居总结伞和引钱领消字费的龄应用蓝性非喜常强社的学包科。违由于六笔者念理论歇水平乳、知表识和怎实际束经验亲的欠猪缺，蒸仅仅去在某起些方拾面对料住宅球项目初的定叔价做芦了一驳定程惩度的性探讨尤，希良望对退那些床从事百住宅戚项目窜定价阔的人鲁员有倦所启边迪，跃并在培实际巴工作光中不权断总率结完湾善。DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"18:34DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"18:34DATE\@"HH:mm:ss"18:34:28TIME\@"yy.M.d"TIME\@"h时m分"18时3