我国房地产行业swo

1我国房地产行业SWOT分析

第一节

我国房地产业开展制约因素分析

由于开展的历史短，经验缺乏，以及体制等方面的原因，我国的房地产业开展将受到一定的制约。

一是人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练，经验丰富的房地产专家很少。大多数房地产企业的领导人都是半路出家，其中不少是乱世英雄。在房地产业开展初期不标准、缺少竞争力的条件下，他们很容易获得成功。随着房地产业向标准方面开展和竞争的加剧，特别是我们参加WTO之后，许多在过去有效的方法不再适用的新形势下，一些人不得不退出，人才缺乏将更加明显。

二是缺乏合格的物业管理队伍。物业管理是与房地产业开展密切相关的行业，房地产业必须有物业管理的配合，才能有效的开展。但目前我们很缺乏合格的物业管理专家和队伍，很多住宅的物业管理与消费者的要求有很大的差距。随着住户消费意识的提高，差距将会更大。另外，物业管理的收费与工薪阶层的经济承受能力之间的矛盾也是目前难以解决的问题。

三是与房地产业开展配套的交易市场、中介机构等还远没有到达健全和令人满意的程度。目前房地产一级市场在很多地区还不标准，交易秩序混乱的现象，坑害消费者的事例时有发生；二级市场在许多地区尚没有建立，就是一些已有二级市场的地区，也缺乏合理的交易规那么；与房地产开发和交易有关的土地和资产评估机构、房地产经纪人事务所、会计师事务所、律师事务所，贷款担保机构等等，不但数量缺乏，而且许多中介机构对房地产业务不熟悉，难以承当房地产业务。另外，许多地区对中介机构缺乏严格的资质评估和标准的行业管理。

四是缺少房屋租赁市场。租赁业务是房地产业的重要组成局部。过去我们的房屋租赁关系是在单位和职工之间，在全面实行货币化补贴住房，将住房卖给职工之后，单位不再承当出租房屋的业务，必须有专业的房屋租赁公司承当这项业务。任何地区都不应该只有房屋买卖市场而没有房屋租赁市场。但目前许多地区还没有建立房屋租赁市场，而在一些建立了房屋租赁市场的地区，在行业标准、价格、税收、效劳范围等一系列问题上都缺乏相应的管理政策。

五是法制建设滞后。虽然近几年在房地产业的管理方面制定不少的法律和规定，但这些法规对房地产业开展的现实需要仍然是很不够的。除了法规不健全之外，有法不依和无人执法的现象也大量存在。法制的落后使房地产领域社会信用缺乏监督和保证，影响房地产经营的效率和效益。

六是房屋建设的科技含量低。近几年虽然房地产业开展很快，但由于一直无视房屋科技的作用，房地产开发在采用新技术、新材料、新工艺、新设计思想，提高房屋内在和外观质量方面都比拟落后，很难满足消费者不断增长的对房屋建设的工程质量以及房屋和设施功能、环境、效劳等方面质量的要求。

第二节

我国房地产业开展的优势分析

1.国家的重视。在国家制定的?国民经济和社会开展第十个五年方案纲要?中，对住房建设和房地产业的开展都提出了明确的要求。指出：“2005年城镇居民人均住宅面积增加到22平方米〞〔这是指建筑面积，按1.33平方米建筑面积折合1平方米使用面积计算，为16.54平方米使用面积〕，要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费信贷，进一步开展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，标准开展物业管理业〞。

2.房地产业与经济和社会开展目标一致。国家在今后相当长的时期内都将把城市化和西部大开发作为经济和社会开展的战略目标。而要实现这两个战略目标，特别是城市化目标，必然伴随有房地产业的大开展。

3.国家政策的支持。改革开放以来，特别是1998年以来，国家和有关部门制定的一系列鼓励开展房地产业的有关政策。在今后仍将发挥重要作用。国家和有关部门还将根据国家经济和社会开展需要，以及房地产业开展的具体情况和需要，制定相应的支持政策。

4.人们住房观念上的认可。经过前几年的住房改革和房地产市场的开展，特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广阔职工住房靠国家和单位的方案经济观念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广阔居民解决住房问题的主要途径。

5.房地产业已逐步走向标准。经过国家和有关部门近几年的努力和市场规律的作用，加上消费者权益意识的提高，都使房地产商的不标准行为受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱的状态，在行为标准方面有了很大的进步。

6.房地产开发的调整已根本到位。目前，以经济适用房为主的普通住宅的供给量不断加大，国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法降低商品住宅的本钱，使商品住宅的数量和价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面开展。

7.社会配套条件根本具备。近几年与房地产业开展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、中介组织和中介效劳市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向标准。

8.我国已参加WTO，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准那么运作和开展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。

9.大规模城镇化对房地产的推动。人口城镇化既是经济开展到一定阶级的必然产物,也是我国目前扩大内需推动经济增长的重要手段。我国13亿人口中有8亿属于农村人口,目前我国城市化比例仅30%,远低于兴旺国家70%--80%的开展水平。而在人均GDP800-1300美元的阶级是人口城镇化最快的阶段。此外,我国经济的可持续增长最关键的是要启动内需,而农村的消费需求最有潜力,城镇化是解决我国农村开展问题、实现国民经济可持续开展的必经之路。积极稳妥推进城镇化是“十五〞期间必须重点研究和解决的重大战略性、宏观性和政策性问题之一,未来每年城市化比例将增加一个百分点。大规模的城镇化将带动大规模的城镇住宅建设,为房地产业的开展提供巨大商机。

10.西部大开发的积极影响。西部大开发战略的实施有利于中西部地区房地产市场的开展和全国房地产业的平衡开展。"十五"期间我国将加快实施西部大开发战略,加快中西部地区开展,将对中西部地区进行投资、政策和资源的倾斜。大量的投资对房地产提出配套需求,区域经济的开展和居民购置力的提高又将提高房地产的有效需求。东部地区的房地产开发商将不会无视西部开发对中西部地区带来的房地产商机,中西部地区房地产的开展有利于我国房地产业的平衡开展。

11.最重要的，就是我国即房地产的有效需求将逐渐升温。房地产有效需求的增长主要表达在住宅需求的增长,其主要因素有:首先,房改政策逐步出台落实、居民可支配收入的增加以及国家大力开展房地产金融,城镇居民住房购置力和购置欲望将大大增强,将极大提升房地产的有效需求。其次,在医疗、养老等社会保障制度改革的推动下,我国的社会保障体系逐步建立和完善,也将使人们对收入增长期望降低同支出预期上升的矛盾得到缓解,后顾之忧少了,敢于用手中的钱,以至未来的收入去购房。第三,住房抵押贷款和资产证券化等房地产金融的开展也将刺激居民的购置行为。第四,人们对住宅投资性消费动机的增强,也将为我国房地产业的中长期开展带来巨大商机,成尤其随着我国城镇户口制度的改革和人才的合理流动,将能动地创造出新的住房需求,白领人士公寓、老龄公寓、学生公寓的需求也将逐步加大。

第三节

机遇面前应警惕房地产泡沫

“泡沫〞的形成是由于资产价格连续上涨，吸引投资者投资，在认为还会上涨的预期促使下，不断有新的投资者跟进，因此价格越来越高。但“泡沫〞最终都会以暴跌而告终。在房地产业，“泡沫〞多半是在受人为因素上涨的地价、楼花和新盘中产生，一旦用于投资甚至是投机性的供求缺少了消费类供求的支撑，便有“崩盘〞的可能。而当房价下跌30%至50%，房产就变成了负资产，中小投资人将损失沉重。

由于我国参加世贸组织及北京申奥成功所带来的重大开展机遇，市场预期将会有更多商业时机涌现，我国各地城市因此大兴土木。从深圳到北京，有数以亿计平方米的高档公寓和写字楼被投放市场，而同时价格却还在持续上升。2001年我国房地产开工数量增长30%，但价格仍得以上扬6%，这使得我们不得不担忧房地产市场有可能出现泡沫现象。

1.申奥成功：激情过后应冷静

自2001年7月13日北京申奥成功后，各媒体一路猛炒“奥运经济〞，对奥运的投资数量也令人咋舌：先是北京市政府发言人说将为奥运投入1800亿元人民币进行建设，接着国家统计局发言人表示将投入2800亿元人民币，还有媒体引官方的话说，要为奥运投入3000亿元，如果不够还可再追加。于是，便有房地产业界人士认为，在这个庞大的建设中，场馆、根底设施、住宅等建设将占有其中的大局部资金，这些建设将带动建材价格的上扬，这种上扬会涉及房地产价格。万通集团主席冯仑更是认为，申奥成功，对北京的房地产业是个大利好，高档住房的价格涨到2万元每平方米不成问题，这种预言对很多开展商来说有着很大的诱惑力。

当然，奥运题材对北京乃至全国地产来说是个百年一遇的机遇，但是，激情过后更需冷静。仔细地分析一下便不难得出，这种奥运情结太过理想化。首先，这庞大数目的投资并不是一两年就会投入进去，它要分步进行，这样一来平摊到每一年的金额并不大，不会出现短期迅速推动效果。其次，这笔投资虽是大局部用在建设上，却难以使中国建材价格出现大幅上扬的局面。因为中国房地产市场已经寂静多年，中国的建材企业生产并不饱和，许多企业出现闲置现象。如今建筑材料的需求虽有增加，但只要将企业的闲置生产能力利用起来就可以了，根本不会出现供小于求的紧张局面。再次，在未来6年，政府对房地产会更加严控。建设部曾在2002年7月份发布消息称，要采取有效措施控制商品住宅价格的非正常上涨。所以，一旦房价上涨过快，政府一定会以相关政策和措施进行调整。

如果说“奥运经济〞有泡沫的话，那么，这个泡沫绝大的因素是由北京的房地产带动起来的。奥运申办成功不久，国家统计局就发布了六月份全国房地产价格方面的数据：全国商品房每平方米平均售价为2304元，比上年同期增长11%，其中北京房价居全国首位，平均每平方米售价高达4771元，比上年同期上涨了25.8%。北京新开工楼盘几乎一天一个。而同一时期，北京城市居民人均收入增幅仅为10%左右。房价的增长远远超过了人均收入的增长。而这恰恰可以给房价无数的下降空间。

2.入世：给房地产业泼点冷水

在预测中国房地产市场价格大幅上扬的论调中，有一种理由，即入世所带来的影响。对这种说法，我们并不苟同，因为外商进入中国的人数并不多，中国房地产市场的影响主要来源于国内消费者。在入世初期，甚至有可能对房地产市场有不利的影响。市场分析说明，在中国购房者中，以一些垄断行业以及一些大型企业的职工为主，譬如电信企业、金融业、保险业、汽车业、电力业等企业的职工，因为他们受种种因素的影响，收入相对较高，是购房的主力军。入世以后，这局部购房主力军有可能受到影响。这是因为一旦中国市场全面放开，许多原本处于垄断或优势地位的企业会受到冲击，其预期收入和现有收入将会受到影响，从而会影响到他们的购房积极性。与此同时，随着汽车在家庭的普及，许多原本想在城市买房的人，会选择到郊区买房。这种变化将带动价优景美的城郊房地产开发，拓展房地产市场的供给量，影响到房地产市场的价格。

房地产是一种群众化的产品，这类产品不可能全变成贵族产品。所谓的市场竞争，最根本的法宝还是提供价廉物美的房子。只有实行低本钱、低价格，同时又有高水平效劳的战略，才是最有效的市场扩张之路。入世以后，境外实力雄厚的“国际游资〞也会不遗余力地渗透到此行业中，追逐短期的高额利润，一方面会进一步扩大竞争的不完全性，另一方面又由于房地产的产品替代率低，这种竞争的态势会随之长期化，进而从价格竞争演变为市场份额的争夺，而这种寡头垄断式的竞争最终会破坏整个房地产效劳市场价格体系，即“房产服从于地产〞的原那么。中国推行的是土地使用权的有偿转让，房产和地产是连在一起的，房产的所有权可以是私人的，但地产的所有权仍是国家的，由于市场的垄断，必定会使房产的出卖、转租脱离土地产权的处理，造成出售房产变成了高价卖地，给中国本来就很脆弱的市场添加“泡沫〞的成分。而我们的房地产开发商应该多想竞争中如何自强，决不可盲目乐观。

第四节

入世带来的机遇和挑战

一、WTO给我国房地产业带来的机遇分析

参加WTO，将会扩大房地产业的市场需求，并带来先进的经营、管理经验以及国际化的设计理念与产品技术，国内企业在学习竞争中不断走向成熟。与其他行业的根本区别在于房地产属于不动产，不像一般商品可以流通，入世对中国房地产业冲击不大，反而扩大了房地产市场，带来了兴旺国家的技术与管理经验，大大促进我国房地产业的成熟，有利于房地产业及相关行业与国际接轨，加快我国房地产业市场化进程。参加WTO，到底会给我们带来什么样的机遇呢？

１.WTO给我国房地产金融带来开展新机遇。外资金融机构的进入带来巨额资金，房地产融资渠道将有效增加。参加WTO后，加速住房金融成熟。国外的住房金融业有着雄厚的实力和丰富的经验，随着关贸大门的开启和国外金融业的进驻，将有助于国内住房金融体制与国际接轨，促进房地产证券化以及担保行业的日趋完善。参加WTO后，我国将逐步放宽市场准入条件，扩大开放领域，扩大外资金融机构业务范围，允许外资金融机构向中国公民提供效劳。这样，房地产资金的来源渠道更广，如外商的房地产开发经营投资、外资金融效劳机构的各项存款、外商的各项企业存款、储蓄存款等会有所上涨。并且房地产金融业务范围将得到进一步拓展，业务量将得以提高。中国房地产业是经济增长的重要拉动力，也势必吸引更多的外资投入，这将缓解全行业资金紧缺的现状，进一步拓宽融资渠道。

入世后将会增加对房地产业及其消费的资金投放。中国与世界经济融为一体，国外银行将会根据协议纷纷入驻中国，这将有利于房地产企业的融资，扩大房地产业的开发力度。同时，外资银行必将以先进而周到的效劳，为个人住房消费贷款提供更大的帮助。投资与消费能力的加强，必将带来市场的繁荣。

目前我国房地产金融工具单一，尤其是面对居民住房消费的个人住房贷款品种较为单一，在还款方式、归还期限、贷款利率、首付率搭配方面不够灵活，使得住房消费信贷在很多城市“火〞不起来，个人住房贷款占银行各项贷款余额的比例不到1%，与兴旺国家20%的比例相差甚远。国外银行的个人住房贷款业务有丰富的业务拓展经验，有适应社会各类人士的贷款品种、贷款手续简便。外资银行的大量进入房地产信贷领域，不仅给我们带来了竞争，也给国内房地产金融业带来了先进的管理技术，新型的金融工具，有利于满足我国居民各种层次的住房信贷需求。我国房地产金融从业人员的素质、行业水平将得以提高。对消费者的个人住房贷款由于存贷利差小，办理手续繁杂而缺乏积极性；房地产金融市场缺乏活力，人员素质、行业水平尚未到达高水平。在外部压力下，对金融从业人员的水平要求越来越高，国内房地产金融机构必然会在经营机制改革、管理方式、专业培训、金融工具创新、金融效劳品种、效劳质量等方面下功夫，从而促进行业整体水平的提高。

2.参加WTO后，随着效劳贸易领域的扩大开放，大批国外机构会纷纷进驻中国，这势必会消化空置，盘活存量；降低建造本钱；促进产业重新组合。目前，高档住宅和高档写字楼的开发商已经为此而兴奋不已！此前，高档物业所需的高档建材均需进口，价格昂贵。入世后，关税将由22.5%降至17%，甚至更低。这样一来，物业的建造本钱将大幅度下降，从而，有望遏止房价畸高的势头。目前，国内开发企业多达2.5万多家，1998年行业平均利润率仅为3.7%，这种“小、散、差〞的局面令人忧心。“入世〞有利于加速产业重组，铸造“品牌效应〞。

3.扩大市场需求，推进住宅科技进步。入世意味着将会有大量的外资企业及驻华机构涌入，必将对写字楼和外销公寓形成需求增势，尤其像北京、上海、广州等这些国际化都市。从这一方面讲，我国房地产业市场将会因入世而摆脱低迷的状态。同时国外的新技术、新工艺将随着关贸大门的翻开而拥入中国。中国的房地产业将实现由劳动密集型向科技密集型的快速转变。我国目前正处在这个时期，但增速却不快。毫无疑问，“入世〞会促进中国的农村人口大量拥入城市，从而使住房租赁市场空前活泼，最终会刺激城市化进程的加速，并且促进我国房地产设计水平的提高及其相关产业产品科技含量的加强。我国房地产设计水平与西方兴旺国家还存在很大差距，我们可以更直接更快地学习人家的设计理念，缩小差距。

4.从家门口学习到国外先进的房地产市场运作方式，加速国内中介市场的培育与成熟。我国房地产业处于市场化初期，没有较为成熟的运作模式，特别是中介市场一直是影响我国房地产业健康迅速成长的一个原因。随着国外兴旺的中介效劳组织来争夺市场，国内的中介机构也将与国际接轨。拿房产评估来说，目前国内主观性很强的估价方式不符合科学的行业标准，必须根据国际通行的方法制定细化的标准与程序，客观地评估。美国21世纪不动产公司已经进入中国市场，无形中标准了国内中介交易市场。

5.学习国外先进的物业管理经验与方法。我国物业管理本钱高、效益低，西方兴旺国家有几十年甚至上百年的管理经验，我们无法与人家竞争，只能是不断学习人家的先进经验，在学习中壮大，在成长中竞争。

6.参加WTO后，随着国民收入的增长，带来一局部百姓收入提高。参加WTO后，由于大量外国公司进入及一些传统出口行业如纺织品、服装、鞋帽、家电等由于出口增加，至少会再解决1000万人的就业；外资银行的进入将会被允许同中国银行业一起介入局部流通领域，这将给中国百姓带来品种更多、效劳更优、选择余地更大的金融效劳；在世界经济的大环境下，有助于商家与消费者之间建立良好的信誉环境，同时百姓消费意识的增强、消费观念的更新，会带来人们消费需求的增加。而房屋作为人们的生活必需品，届时随着百姓收入的提高、优质、便利的金融效劳及开发商良好的信誉保证，在人们安居乐业的传统观念下，举债买房、享受观念将会日渐浓厚，用明天的钱，享受今天的生活将会被越来越多的百姓接受。

7.开发商融资渠道多元化。房地产是一个资金投入量大、周转期较长的行业，如果资金的供给量缺乏，将严重影响其顺利开展。参加WTO、扩大开放市场后，将会使外资介入，环境进一步趋向平等化，外资会重新关注中国市场，房地产业那么有可能成为其中的主要目标之一。另外，目前中国严格限制保险公司的投资范围，将来向国际惯例靠拢后，保险业不会对房地产这一可能带来巨大增值时机的市场视而不见。就国外金融机构的现状看，目前只局限于上海、深圳等极少数沿海城市开展业务，“入世〞后，可能会有大量国外金融机构进入中国，外资银行的进入，将改变现在房地产融资主要靠国内银行贷款的单一格局，使房地产开发的融资更加多元化，对房地产业的开展有一定的促进作用。

8.参加WTO，有利于提高房地产业的劳动生产力水平和经营管理水平。我国房地产业的生产水平与兴旺国家相比拟，目前仍有几十年的差距。参加世界贸易组织以后，我们可以利用兴旺国家的先进技术、先进工艺、现代装备、高科技建材，提高我国房地产业的生产力水平，提高产品的科技含量，将我国的房地产业的生产水平提高到一个新的高度。随着国外房地产企业参与我国房地产行业的竞争，他们会把国外的成熟的管理体制，标准的运做程序和****作技巧带到中国来，这将使我国房地产企业获得学习的时机，以改良传统的管理模式，提高企业自身的管理水平和生产水平。目前，我国的一些大城市都有一些外商投资我国房地产业，个别城市的投资规模还比拟大。但由于外商认为我们的房地产市场透明度低，游戏规那么不明确，投资的非经营性风险过高，所以外商的投资主要集中在炒卖土地上。参加世界贸易组织以后，我国政府将会进一步提高我国房地产管理的透明度，在税费政策方面降低标准，改善投资软环境，加大对外招商的力度。同时将进一步放宽国外金融效劳机构进入的政策，放宽市场准入条件，扩大金融机构的业务范围。

9.各类房地产需求增加，其中非住宅类房地产需求将首先增加。由于参加WTO后，主要城市的经济活动趋于频繁，将首先刺激对外销房、办公楼、宾馆、商场、厂房等非住房类房屋的需求。此外，经济活动的频繁意味着职工收入的增加和就业的增加；关税的明显下降，居民的日常开支也将降低。这些因素，均有利于居民购房资金的增加，使住宅类房地产需求增加。同时，随着汽车关税的逐年大幅降低，汽车拥有量的迅速增加，邻近郊区的住宅和其他房地产需求增加也更加明显。另外，适合外商的高档住宅需求，特别是租赁需求也会增加。

10.房地产商品更符合市场需求，房地产中介效劳业将引入国外同行的竞争房地产业及相关行业开展空间增大，但竞争更趋剧烈。房地产业及其相关产业包括房地产建筑业和效劳业，将全面面临国外同行业全方位竞争。房地产的投资开发、规划设计、建筑和效劳水平将会得到提高，房地产商品更符合市场的需求。房地产中介效劳业将引入国外同行的竞争，国外先进的观念和管理将会极大地促进我国房地产中介代理、仲裁、房地产信息咨询、房地产价格评估、房地产抵押、担保、保险、物业管理等中介效劳行业水平的全面提升

11.房价构成将有所变化。由于关税的下降和国外竞争对手的进入，在短期内均会使房地产建造本钱明显下降，但由于房地产需求增加，将使土地价格上升，两种因素在短期内对房价有一定抵冲作用，但房价的构成中，地价的比重增加，建筑费用的比重将减少。短期内，对房价及房价构成的影响，应根据不同情况而定，对于中小城市，由于土地供给相对充足，土地价格不易上升，而建筑费用降低，短期内对房价有下降动力；而对于沿海大城市尤其是上佳地段的高档物业来说，土地相对稀缺，在建筑费用降低的同时，土地价格将上升，房价构成变动较明显，而短期内房价上升下降因素相互抵冲；从中长期看，建筑费用不会持续下降，而参加WTO对土地需求的增加那么是长远的，它是房地产价格特别是土地价格中长期向好的一个重要内在因素。房地产中长期向好的受益者，更多的是土地和房地产开发本钱低、市场定位准确的企业。

二、WTO给我国房地产业带来了挑战

参加WTO，我国房地产将面临严峻的挑战，与兴旺国家相比，我国房地产还处于起步阶段，参加WTO后，挑战主要表现在以下几个方面：

1.金融机构面临的压力很大，而房地产行业的开展又与金融业密不可分。参加WTO后，我国除关税有较大幅度的下降外，银行业、保险业、证券业、通讯业及会计、律师、管理咨询、建筑设计、工程等效劳领域将向外开放，外资、外资机构、国外专业人士的进入，使我国刚刚兴起的房地产金融业面临严峻的挑战。目前我国存在房地产信贷资金缺乏、金融工具单一、房地产金融中介效劳体系不健全、房地产金融市场不完善等问题。入世后，首批进入我国房地产开发市场的大多为国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团。与之相比，我国的房地产企业相对弱小，经营机制落后，如都享受国民待遇，那么国内企业过去在土地使用、工程取得等方面的优势将消失，势必在竞争中处于劣势。而国内房地产金融机构的信贷资金运用大多为向国内房地产开发经营企业提供贷款，这样一来，在债务软约束的条件下，国内房地产开发经营企业〔尤其是国有企业〕通过银行负债将经营风险转嫁到了国内房地产金融机构身上。另外，国外房地产公司的进入，将使我国房地产商品更加市场化，房地产金融机构在贷款工程确定、接受贷款抵押时也更要仔细评估、分析，而国内房地产金融机构在这方面人才缺乏、经验缺乏。同时房地产金融业务竞争加剧，我国房地产金融业将会受严重冲击。国外房地产金融开展较为成熟，房地产金融机构对于开办房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务很有经验，早已形成一整套完善的运作标准，有相当丰富的经营管理经验，具有高素质的专业人才。而我国房地产金融业务还处于起步阶段，不少房地产金融业务才刚开办或还尚未开办，金融商品较少，在强大的国外房地产金融竞争对手面前，处于不利地位。当然国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。参加WTO将使中国经济融入世界经济主流，国内房地产市场的脉博与国际市场更趋一致，这既有有利的一面，也有不利的一面。如国际经济环境动乱，国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介效劳都会受到较大的冲击，与之相联系的房地产金融业务也会受到较大影响，如房地产抵押贷款、房地产保险、房地产信托投资等。同时，在外资大量进入房地产时，还容易引发房地产泡沫经济的出现，一旦泡沫破灭，房地产金融机构损失沉重，甚至会导致金融危机。另外房地产金融监管难度增大。目前，我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系，房地产金融监管缺乏，除?商业银行法?中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关标准也有待制订。入世后，国内市场更加开放，外资金融机构的广泛进入不仅会使国内金融市场更加活泼，也使得对之加强监管的难度加大。随着金融业的开放，外资银行带来的新型贷款效劳将引发竞争。

2.地产中介机构也将面临挑战。近几年有许多中介机构开业，但这些机构大多是不成规模的小公司，业务以周边地区为主，信息来源多数靠顾客上门，从业人员的经验也缺乏。就中介效劳水平而言，美国对交易经纪人的管理很严格，也很标准，评估行业也一律按国际惯例运转。而我国的中介效劳业刚刚兴起，良莠不齐，百姓对此早有怨言。“入世〞对中介效劳业的挑战不可轻视，目前的效劳水平与国际大环境的要求相去甚远。目前国外一些专业水平较高的中介机构已开设分公司，涉足高档住宅与写字楼市场，随着我国效劳贸易市场的逐步开放，包括物业测量、价值评估等中介效劳，将成为普通市民的需求和市场竞争的热点。

3.房地产企业也面临挑战。目前本地房地产开发企业同境外企业相比，在资金、设计和营销等方面仍有差距。由于最低注册资金仅要求为1000万元，可以说实力还相当弱；开发商对于住宅的环境规划及房屋设计，在优美、舒适方面缺乏经验，大多是简单地委托给设计院，而不能根据主要消费对象的不同进行个性化的设计。随着金融业的开放，外资银行带来的新型贷款效劳将引发竞争。就目前本地的房地产消费贷款而言，相关的市场风险分散机制尚未形成，使得贷款方承当的风险过度集中，限制了贷款业务的开展。一旦外资银行全面涉足房地产业，可能开办对境内居民的人民币抵押贷款业务，对境内房地产开发工程的贷款业务等。同时，大批国际知名保险公司的到来，将会带来更多与房产相关的险种，如国内现有房地产相关险种中为数不多的房产保险、按揭保险等，对于提高年轻购房者的支付能力大有帮助。

由于房地产业具有较高的回报率和投机性，房地产业会成为投机的一个重要目标，如果我们不能够有效地对房地产经济进行监管和调控，就很容易导致经济结构和投资结构的失衡，造成房地产泡沫经济。市场经济的根本动力机制是经济主体不断地追逐利润，使之极大化。中国的房地产刚刚兴起，无论是管理经验和技术水平、人员素质还是效劳层次都远远低于外国企业，在信息不灵通、企业没有规模效益的情况下，定会在竞争中处于极端劣势。改革开放以来，我国房地产行业从无到有，经营管理水平有了长足的开展，但与国外同行业相比，真正进入市场，按市场方式运行的企业很少，这样，我们面临的挑战就会越来越明显。首先，对房地产业市场体系的挑战．市场经济实为法制经济，法律的健全和规章的完善是其存在和开展的必要条件，房地产业也是如此。市场的结构和市场交易的复杂性，客观上要求有完备的法制体系，由于中国市场经济体制的不完善，必然会造成该市场建设步伐的缓慢，虽有一定的市场管制，但在外国企业的剧烈竞争下，必定会暴露出许多漏洞，这对市场自身的开展将会产生不利的后果。其次对房地产价格机制的挑战。目前的房地产市场具有不完全竞争市场的特点，参加ＷＴＯ，境外实力雄厚的"国际游资"会不遗余力地渗透到此行业中，追逐短期的高额利润，一方面会进一步扩大竞争的不完全性，另一方面又由于房地产的产品替代率低，这种竞争的态势会随之长期化，进而从价格竞争演变为市场份额的争夺，而这种寡头垄断式的竞争最终会破坏整个房地产效劳市场价格体系，即“房产服从于地产〞的原那么。最根本的是提高企业自身的竞争力，建立现代企业制度，核心是住宅产业现代化建设。

4.对土地出让制度、政策管理手段、规划设计部门、物业管理、城市根底设施的挑战。我国的土地出让制度不透明，90%以上属于协议出让，而国外普遍采取的是市场化的招标出让方式。“入世〞后，中国现行的土地出让方式会面临冲击与挑战。目前，批一个工程需盖100多个公章，办产权证要等几年时间。行业管理部门的办事效益太低，拖拖拉拉，难以适应“入世〞的需要。我国的规划设计部门长期享有特殊待遇，没有完全走入市场，与外国的规划设计部门相比，无论是技术能力还是运作方式，都存在巨大差距。市场竞争的主体是企业。目前国内开发企业的平均净资产只有1000多万元，最高的也不过几十亿元，而境外开发企业的净资产动辄几亿甚至几十亿美元，许多国内企业料在难以与之匹敌。物管企业刚刚兴起，而且多数还带有依附性，尚无法适应快速形势的变化。中国的城市根底设施水平不高，人均道路8.2平方米，而兴旺国家已达15-25平方米。并且城市建设的许多环节处在垄断之中。HTMLCONTROLForms.HTML:Hidden.1

SWOT态势分析法的根本分析步骤进行SWOT分析时，主要需处理以下几个方面的内容：分析环境因素运用各种调查研究方法，分析出组织所处的各种环境因素，即外部环境因素和内部能力因素。外部环境因素包括时机因素和威胁因素，它们是外部环境对组织的开展直接有影响的有利和不利因素，属于客观因素，一般归属为相对宏观的如经济的、政治的、社会的等不同范畴；内部环境因素包括优势因素和弱点因素，它们是组织在其开展中自身存在的积极和消极因素，属主动因素，一般归类为相对微观的如管理的、经营的、人力资源的等不同范畴。在调查分析这些因素时，不仅仅考虑历史与现状，而且更要站在未来的开展角度来衡量。掌构造幅SW旨OT尤呜矩阵蓄将调田查得赶出的蛛各种展因素浸根据骡轻重尿缓急钟或影班响程裁度等担排序挣方式漫，构矿造针SW钩OT伟元矩阵掀。在礼此过亏程忽中，垃将那茶些对此组织崖开展村有直版接的易、重轿要的宽、大贷量的赚、迫短切的肃、久糟远的反影响帆因素熄优先加排列仔出来伙，而眯将那普些间康接的必、次顺要的障、少破许的剑、不六急的革、短弄暂的界影响挽因素狼排列忠在后润面。凶制定凡行动莲方案让在完逃成环挣境因闪素分兔析和拿SW蝇OT症铅矩阵冶的构治造后弃，便军可以胞制定辈出相妹应的汇行动松方案相。制稀定计决划的暴根本窜思路练是：珠发挥期优势读因素骗，克部服弱祖点因豪素，语利用粗时机架因素住，化汉解威皂胁因斤素；正考虑叮过去株，立奉足当须前，闲着眼颜未来惑。运陪用系孝统分吸析的柏综合裂分析唱方法院，将趋排列抚与考秆虑的造各种唯环境虫因素栋相互跃匹配胆起来樱加以皮组合泰，得爬出可去选择感对策脖。这漏些对签策包酱括：柳最小败与最谋小对纽策〔溉WT漏猪对策徒〕，援即考在虑弱屋点因赴素和洋威胁抗因素漠，目娃的是君努力答使这县些因葬素都乞趋于太最小浴；予最小究与最题大对香策〔租WO蓬绒对策某〕，棍着重类考虑嫂弱点林因素擦时机厚因素念，目毛的是箩努力万使弱熔点趋烟于最厌小，须使机巴会趋寒于最跳大；遗最小惩与最声大对目策〔爷ST多穗对策贿〕，辆即着礼重考眉虑优随势因蚀素和弯威胁侍因素毯，目努的是芝努力跳使优栽势因忧素趋虏于最设大，缺是威华胁因宴素趋土于最岂小；毫最大垃与最陆大对葛策〔项SO扣幅对策院〕，细即着捉重考坝虑优两势因竿素和此时机佩因素迟，目船的在贝于努欺力使俗这两蛾种因毯素秃都趋郊于最厉大。仿SW满OT明分析SWOT分析代表分析企业优势、劣势、时机和威胁。因此SWOT分析实际上是将对企业内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析组织的优劣势、面临的时机和威胁的一种方法。其中，优劣势分析主要地着眼于企业自身的实力及其与竞争对手的比拟，而时机和威胁分析将注意力放在外部环境的变化及对企业的可能影响上，但是，外部环境的同一变化给具有不同资源和能力的企业带来的时机怀威胁却可能完全不同，因此，两者之间又有紧密联系。

1．优势与劣势分析

当两个企业处在同一市场或者说它们都有能力向同一顾客群体提供产品和效劳时，如果其中一个企业更高的赢利率或赢利潜力，那么，我们就认为这个企业比另外一个企业更具有竞争优势。换句话说，所谓竞争优势是指一个企业超越其竞争对手的能力，这种能力有助于实现企业的主要目标--赢利。但值得注意的是：竞争优势并不量定完全表达在较高的赢利率上，因为有时企业更希望增加市场份额，或者多奖励管理人员或雇员。

竞争优势可以指消费者眼中一个企业或它的产品有别于其竞争对手的任何优越的东西，它可以是产品线的宽度、产品的大小、质量、可靠性、适用性、风格和形象以及效劳的及时，态度的热情等。虽然竞争优势实际上指的一个企业比其竞争对手有较强的综合优势，但是明确企业究竟在哪一个方面具有优势更有意义，因为只有这样，才可以扬长避短，或者以实击虚。

由于企业是一个整体，并且由于竞争优势来源的广泛性，所以，在做优劣势分析时必须从整个价值链的每个环节上，将企业与竞争对手做详

细的比照。如产品是否新颖，制造工艺是否复杂，销售渠道是否畅通，以及价格是否具晨竞争性等。如果一个企业在某一方面或几个方面的优势正是该行业企业应具备的关键成功要素，那么，该企业的综合竞争优势也许就强一些。需要指出的是，衡量一个企业及其是否具有竞争优势，只能站中现有潜在用户角度上，而不是站在企业的角度上。

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奥2．婚机狱会与亏威胁裁