北京市物业管理法律法规

...wd......wd......wd...北京市物业管理法律法规全国性法律法规〔全国物业管理师考试内容〕20%北京市物业管理方法及36个配套文件80%单项选择〔1分/题〕40%多项选择〔2分/题〕30%判断题〔1分/题〕10%简答题〔3-4分/题〕10%案例题〔5-10分/题〕10%考试时间：1月23日上午物权法※1.物权法中业主建筑物区分所有权的内容建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物局部所享有的所有权和对供全体或局部所有人共同使用的建筑物局部所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务儿而产生的共同管理权的总称。※2.物权法规定的业主行使专有局部所有权的内容物权法对业主行使专有局部所有权的主要规定有：1.业主对其建筑物专有局部享有占有、使用、收益和处分的权利；2.业主行使专有局部所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利3.业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有局部，其对共有局部享有的共有和共同团里的权利一并转让4.业主不得违反法律，法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房※3.物权法规定的住宅改变为经营性用房的前提条件物权法第七十七条首先业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。※4.物权法规定的业主行使共有局部共有权的内容1.共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。2.建筑区划分内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有归属权3.对建筑区划内车位、车库的所有权归属做了规定4.对建筑物及其附属设施的维修资金、费用分摊、收益分配等事项，做了规定※5.物权法中业主共同决定事项的内容物权法第六十七条第一款规定，建筑区划内的以下事项需有业主共同决定：以下事项由业主共同决定：1.制定和修改业主大会议事规则；2.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；5.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；6.改建、重建建筑物及其附属设施；7.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。※6.物权法对业主委员会设立的规定物权法对业主大会和业主委员会的规定有：1.业主可以设立业主大会，选举业主委员会2.地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主委员会，给予指导和协助。※7.物权法规定的业主大会和业主委员会的决定效力业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是符合法律、法规及规章，部违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定，上述三点必须同时具备。※8.物权法中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有权归属的内容建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。需要注意的是，法律规定的绿地、道路规业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权规业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。※9.物权法中过关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有局部占建筑物总面积的比例确定。※10.物权法规定的建筑物及其附属设施的管理形式第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。※11.物权法中业主共同决定事项的表决规则筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；决定的事项，应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；决定前款其他事项，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。〔二〕物业管理条例※15.物业管理条例对物业管理的定义本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进展维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。※17.物业管理条例确立的七项根本制度及具体内容条例在物业管理根本制度上进展许多创新，创设了业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等洗钱根本制度。※19.业主大会的组成与性质物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。※23.物业管理条例对管理规约的规定管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。※31.物业管理条例对物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作的规定物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。※32.物业管理条例对装饰装修管理的规定业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的制止行为和本卷须知告知业主。※35.物业管理条例中关于利用物业共用部位、共用设施设备进展经营方面的规定利用物业共用部位、共用设施设备进展经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。※40.物业管理条例规定的对业主未能履行缴纳物业费职责的处理违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当催促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。〔三〕住宅室内装饰装修管理方法※41.住宅室内装饰装修管理方法对住宅装修的制止行为〔一〕未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重构造；〔二〕将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；〔三〕扩大承重墙上原有的门窗尺寸，撤除连接阳台的砖、混凝土墙体；〔四〕损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；〔五〕其他影响建筑构造和使用安全的行为。※44.需要变得建筑主体或承重构造时处理的方式变动建筑主体或者承重构造的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。※46.住宅室内装饰装修管理方法对因装修活动造成相邻住宅损失的处理规定因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。〔四〕业主大会和业主委员会指导规则※48.首次业主大会召开应具备的条件物业管理区域内，已交付的专有局部面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送以下筹备首次业主大会会议所需的文件资料※49.首次业主大会筹备组组建条件首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。※56..业主大会议事规则的规定事项〔一〕业主大会名称及相应的物业管理区域；〔二〕业主委员会的职责；〔三〕业主委员会议事规则；〔四〕业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；〔五〕业主投票权数确实定方法；〔六〕业主代表的产生方式；〔七〕业主大会会议的表决程序；〔八〕业主委员会委员的资格、人数和任期等；〔九〕业主委员会换届程序、补选方法等；〔十〕业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；〔十一〕业主大会、业主委员会印章的使用和管理。※66.业主委员会任期届满或委员资格终止时对拒绝移交资料、印章的处理方法业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。〔七〕《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释》※075.最高人民法院认定业主的条件答：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有局部所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有局部，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。※076.最高人民法院对物权法所称专有局部的解释答：建筑区划内符合以下条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有局部：1.具有构造上的独立性，能够明确区分；2.具有利用上的独立性，可以排他使用；3.能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有局部的组成局部。※077.最高人民法院对物权法所称共有局部飞解释答：除法律、行政法规规定的共有局部外，建筑区划内的以下局部，也应当认定为物权法第六章所称的共有局部；1.建筑物的根基、承重构造、外墙、屋顶等根本构造局部，通道、楼梯、大堂等公共通行局部，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等构造局部；2.其他不属于业主专有局部，也不属于市政公用局部或者其他权利人所有飞场所及设施等。3.建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设有地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。※079.最高人民法院对物权法规定的专有局部面积和建筑物总面积的认定答：1.专有局部面积，按照不动产登记薄记载的面积计算；2.尚未进展物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；3.尚未进展实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；4.建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。※081.最高人民法院对物权法第七十七条所称有利害关系业主的认定答：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主〞。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值，生活质量受到或者可能受到不利影响。※085.最高人民法院对业主和物业服务企业不予支持的行为答：1.建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2.物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业，业主仅以未享受或者无需承受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.物业服务企业拒绝提出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。〔九〕《城市异产毗连房屋管理规定》※091.城市异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用的处理原则答：异产毗连房屋发生自然损坏，所需修缮费用依以下原则处理：〔一〕共有房屋主体构造中的根基、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。〔二〕共有墙体的修缮，按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。〔三〕楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其构造部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。〔四〕屋盖的修缮：1.不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。2.可上人屋盖，如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为假设干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。〔五〕楼梯及楼梯间的修缮：1.各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。2.为某些所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。〔六〕房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。〔七〕房屋共有、共用的设备和附属建筑〔如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等〕的修缮，由所有人按份额比例分担。※093.《建设工程质量管理条例》对建设工程最低保修期限的规定答：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：〔一〕根基设施工程、房屋建筑的地基根基工程和主体构造工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；〔二〕屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；〔三〕供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；〔四〕电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他工程的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。〔十一〕《保安服务管理条例》※097.《保安服务管理条例》规定的保安员的制止行为答：《保安服务管理条例》第三十条规定：保安员不得有以下行为：1.限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人；2.扣押、没收他人证件、财物；3.阻碍依法执行公务；4.参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷；5.删改或者扩散保安服务中形成的监控影像资料、报警记录；6.侵犯个人隐私或者泄露在保安服务中获知的国家秘密、商业秘密以及客户单位明确要求保密的信息；7.违反法律、行政法规的其他行为。※101.《消防法》中与物业管理密切相关的重要规定内容答：除了上述与物业服务企业有关的职责外，《中华人民共和国消防法》还明确规定以下与物业管理密切相关的条款：1.任何单位、个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警的义务。任何单位、成年公民都有参加有组织的灭火工作的义务。2.任何单位、个人都应当无偿为报警提供便利，不得阻拦报警。严禁谎报火警。3.公共场所发生火灾时，该公共场所的现场工作人员有组织、引导在场群众疏散的义务。4.发生火灾的单位必须立即组织力量扑救火灾。邻近单位应当给予支援。5.消防队接到火警后，必须立即赶赴火场，救助遇险人员，排除险情，扑灭火灾。6.公安消防队扑救火灾，不得向发生火灾的单位、个人收取任何费用。第二局部北京市地方规章、标准性文件001.《北京市物业管理方法》对物业管理的定义答：《北京市物业管理方法》所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进展维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。002.《北京市物业管理方法》中划分物业管理区域的原则答：建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。003.《北京市物业管理方法》对业主共同决定物业管理区域进展分立或者合并事项时的规定答：业主共同决定对物业管理区域进展分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进展审查，确需调整的，予以确认并公告。004.《北京市物业管理方法》对建设单位委托专项服务的规定答：建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。005.《北京市物业管理方法》中对于物业管理活动的相关监视管理工作的具体划分答：北京市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监视管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监视管理工作。供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监视管理工作。006.《北京市物业管理方法》中规定的物业管理活动的在区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会的成立及相关活动的对应职责答：区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进展协助、指导和监视，协调处理纠纷。007.新建住宅物业，对于建设单位配建的物业服务用房的要求与标准答：新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、工程档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置。新建住宅物业，对于建设单位配建的物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。008.前期物业服务责任答：建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。009.前期物业管理建设单位撤出管理区域并移交相关资料的前置条件是什么答：业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进展物业共用局部的查验交接，撤出物业管理区域，并移交相关资料。010.业主共同决定解除前期物业服务合同的情况下，建设单位应当与全体业主进展物业共用局部查验可以选择的方式答：全体业主承接前应当对物业共用局部进展查验，可以委托选聘的物业服务企业进展查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进展查验。011.业主对物业管理区域共用局部实施共同管理时由业主共同决定的事项内容答：业主对物业管理区域共用局部实施共同管理。以下事项由业主共同决定：1.制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；2.选举或者更换业主委员会委员；3.确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；4.选聘、解聘物业服务企业或者不再承受物业服务企业事实服务；5.筹集、管理和使用专项维修资金；6.申请改建、重建建筑物及附属设施；7.申请分立或者合并物业管理区域；8.决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。012.业主对物业管理区域共用局部实施共同管理的事项中，应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的事项答：筹集、管理和使用专项维修资金；申请改建、重建建筑物及附属设施；同时，申请分立或者合并物业管理区域的，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。013.业主对物业管理区域共用局部实施共同管理，具体事项范围和决定程序答：业主对物业管理区域共用局部实施共同管理。共同决定本单位范围内的物业管理事项。事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者由物业管理区域内全体业主共同决定。014.业主大会组成人员答：业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用局部实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。016.建设单位向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹集首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的条件答：物业管理区域内已交付业主的专有局部到达建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人。019.业主委员会选举产生后向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案时提交材料清单答：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：1.筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；2.业主大会决议；3.管理规约。业主大会议事规则；4.业主委员会委员名单。021.《北京市物业管理方法》中对物业服务合同内容的规定答：物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、工程负责人、物业服务用房的管理和使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进展约定。022.《北京市物业管理方法》对于物业服务企业委托外包服务的要求答：物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。024.物业服务合同期限届满前，全体业主共同决定续聘或解聘原物业服务企业的，应当履行什么义务答：.物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。025.物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当履行什么义务答：物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当与合同期限届满前三个月通知业主。026.业主共同决定不再承受物业服务时，物业服务企业提供物业服务及向业主收取物业服务费用的规定答：物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。业主共同决定不再承受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。027.对拒不撤出物业管理区域的物业服务企业，新的物业服务企业和业主争取利益的合法手段答：原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接收。028.《北京市物业管理方法》对物业服务工程负责人与服务工程之间的规定答：物业服务企业应当按照物业服务合同指派工程负责人，除物业服务合同另有约定外，工程负责人原则上只能在一个物业服务工程任职。物业服务企业更换工程负责人的，应当及时告知业主并进展公示。业主共同决定要求物业服务企业更换工程负责人的，物业服务企业应当及时更换。029.物业服务质量、服务费用和物业共用局部管理状况如何进展评估答：业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用局部管理状况等进展评估和监理。030.业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主维护自己权益的措施答：业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。043.北京市物业服务企业信用信息管理方法适用的对象答：本方法适用于本市行政区域内物业服务企业对物业工程实施物业服务活动的监视管理，及其信用信息的采集、发布和使用活动。一个物业管理区域通常视为一个物业工程。045.物业服务合同备案制度对物业服务企业、建设单位、业主及主管部门的具体要求答：本市实行物业服务合同备案制度。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内向工程所在地区县房屋行政主管部门备案。建设单位应当自前期物业服务合同签订之日起15日内向工程所在地区县房屋行政主管部门办理前期物业服务合同备案手续。业主共同决定聘请其他管理人的，应当与其他管理人签订物业服务合同，并应当自签订之日起15日内向工程所在地区县房屋行政主管部门备案。各区县房屋行政主管部门受理物业服务合同备案的，应在受理后10日内办理备案手续，并在备案后5日内将相关信息告知工程所在地街道办事处、乡镇人民政府。物业服务合同备案的工程根本信息，应当通过北京建设网向社会公示。046.物业工程负责人包括哪几类，工程负责人持证上岗制度的要求和规定答：本市实行工程负责人责任制。工程负责人包括：〔一〕建设单位按照前期物业服务合同指派的工程负责人；〔二〕物业服务企业按照物业服务合同约定指派的工程负责人；〔三〕业主共同决定聘请的其他管理人。一个工程应当有一名驻场的工程负责人，物业服务合同另有约定的除外。本市实行工程负责人持证上岗制度。〔一〕工程负责人经市房屋行政主管部门考试合格的，颁发合格证书；〔二〕合格证书有效期为三年，有效期满需要延期的，应当于期满前三个月向原发证机关申请办理延期手续；〔三〕取得合格证书后，工程负责人每年须参加不少于40学时的继续教育。工程负责人有系列情形之一的，市房屋行政主管部门应取消其合格证书，并在工程负责人信用信息档案中予以记录：〔一〕未按规定参加岗位考核、继续教育的；〔二〕在记分周期被累计扣分超过规定分值的；〔三〕其他应予取消合格证书的情形。047.信用信息主要包括哪些方面如何取得、如何发布答：信用信息主要包括根本信息、业绩信息和警示信息。信用信息采集渠道，包括市、区县房屋行政主管部门及相关行政主管部门提供、物业服务企业及工程负责人自行申报。市、区县房屋行政主管部门对信用信息的录入和变更，应当以已具备法律效力的文书或者其他有效证明文件为依据。任何单位和个人未依照权限、程序，不得擅自修改、增删信用信息。物业服务企业及工程负责人的信用信息通过北京建设网、北京物业管理行业协会网站或者其他方式向社会公开。048.物业服务企业及工程负责人信用记分制度的具体规定答：市、区县房屋行政主管部门对物业服务企业及工程负责人的信用行为进展调查、确认，按照记分标准记分，并记入信用信息系统。记分信息同时通过手机短信平台发至企业负责人或者工程负责人。根据物业服务企业及工程负责人信用记分结果，企业的法定代表人、主要负责人和工程负责人应当承受市房屋行政主管部门或其委托的北京物协组织的物业管理行业相关法规和信用知识培训。049.物业服务企业及工程负责人信用记分制度的总分值分别是多少，记分周期答：记分标准中企业记分总分值为20分，工程负责人记分总分值为15分。记分周期从每年1月1日至12月31日止。记分周期期满，重新记分。原分值记录作为历史数据保存在信用信息档案中。050.根据信用记分结果，企业记分到达3分、5分和20分时，应分别如何处理答：依据信用记分结果，对企业分别进展如下处理：〔一〕企业记分到达3分时，工程所在地区县房屋行政主管部门对其提出书面警示，责令限期整改，改正期间该企业不得参加物业管理示范工程考评，并告知企业注册地区县房屋行政主管部门。〔二〕企业记分到达5分时，注册地区县房屋行政主管部门约谈该企业法定代表人，予以行政告诫，同时核查企业的资质条件。经核查不符合资质条件的，责令限期改正，改正期间不得承接新工程，一年内不得参加物业管理示范工程考评，一年内不得晋升资质等级。〔三〕企业记分到达20分时，市、区县房屋行政主管部门依法核查企业的资质条件，一年内不得承接新工程，不得参加物业管理示范工程考评，不得晋升资质等级，不予开具出京城信证明材料；核查不达标的，重新核定资质等级或注销企业资质证书。市、区县房屋行政主管部门对企业做出重新核定资质等级，或注销资质证书的，不再记分，将企业违法违规行为和处分结果记入信用信息系统，并在北京建设网上予以公示。上述处理措施中，依法应当由住房城乡建设部核定一级资质等级、注销资质证书的，由市房屋行政主管部门将物业服务企业及工程负责人违法违规行为的信用信息和处理建议报告住房城乡建设部。在住房城乡建设部做出行政处分或处理决定前，不予办理该企业在京承接新工程的物业服务合同备案，不予开具出京城信证明材料和参加物业管理示范工程考评，不予办理工程负责人执业注册。052.物业服务企业及工程负责人的信用信息的用途答：信用信息可为市、区县房屋行政主管部门、相关行政主管部门以及北京物协等实施物业服务企业资质等级核定、物业管理示范工程评定、物业服务评估监理、物业管理行业专家选聘等工作，提供监视管理的依据。个人、企业及其他组织在社会经济活动中，可以依法申请查询本方法中企业及工程负责人信用信息。053.房屋建筑使用安全管理应遵循的原则答：房屋建筑使用安全管理应遵循合理使用、定期检查、预防为主、防治结合、综合治理、确保安全的原则。054.房屋建筑的安全责任人的定义及承担的责任房屋建筑的所有人是房屋建筑使用安全责任人(以下简称安全责任人)。房屋建筑所有人下落不明或者房屋建筑权属不清晰的，实际占有人是安全责任人。安全责任人应当对房屋建筑的安全使用、检查维护、安全鉴定、安全问题治理等承担责任，保证房屋建筑安全性、适用性、耐久性。055.房屋建筑管理人的定义及职责答：1.定义：房屋建筑管理人是对房屋建筑使用安全承担管理责任的自然人、法人或者其他组织。自行管理的房屋建筑，安全责任人是管理人。委托管理的房屋建筑，委托人是管理人。2.职责：管理人应当对房屋建筑进展检查维护，对于检查中发现的房屋建筑使用安全问题应向安全责任人和有关行政主管部门报告，可以受安全责任人委托组织对房屋建筑安全问题进展治理，对危险房屋建筑使用安全的行为进展制止、报告，并定期开展房屋建筑使用安全宣传活动。056.使用人在使用房屋建筑时，影响安全和公共利益的行为答：影响安全和公共利益的行为有：1.擅自变动建筑主体和承重构造；2.违法存放易燃、易爆、放射性、侵蚀性和危害人体安康的物品；3.超过设计使用荷载使用房屋；4.损坏、挪用或者擅自撤除、使用消费设施、器材，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他阻碍安全疏散的行为，在人员密集场所门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物；5.擅自拆改防雷装置；6.擅自拆改燃气、供暖、供电、通讯线路等设施设备。057.管理人堆房屋建筑日常检查的内容答：日常检查的内容有：1.房屋的开裂、变形、地基不均匀沉降等异常现象；2.木质产品和木质构件的虫蛀、腐朽等现象；3.白蚁蚁害区蚁情；4.金属构件等防腐或者防火涂层的完好性；5.室内外公共区域装饰装修的松动、起翘、脱落等现象；6.房屋建筑附属构筑物的安全结实情况；7.房屋建筑公共部位空调的运行状况；8.安全出口、疏散通道是否畅通，消防设施、消防器材运行情况，消防安全标志的完好性；9.供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、特征设备等根基设施设备的完好性运行情况。058.安全责任人应当根据物业类型、已使用时间、设计使用年限等不同情况，定期委托房屋安全鉴定机构进展安全评估的主要类型及要求答：主要类型及要求：1.学校、幼儿园、医院、体育馆、商场、影剧院、宾馆等大型公共建筑和人员密集场所的房屋建筑，每5年应当进展一次安全评估；2.使用满30年的居住建筑，每10年应当进展一次安全评估；3.到达设计使用年限仍继续使用的，每2年应当进展一次安全评估；4.建在河涌、水渠、山坡、软基、采空区等危险地段的房屋建筑，自房屋建筑交付使用起，每5年应当进展一次安全评估；5.梁、板、柱等构造构件和阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等外墙构件及地下室工程，自房屋建筑交付使用第30年起应当进展第一次安全评估，以后每10年应当进展一次安全评估；6.悬挑阳台、外窗、玻璃幕墙、外墙贴面砖石或抹灰、屋檐等，自房屋建筑交付使用起每10年应当进展一次安全评估。060.房屋建筑安全问题的治理措施及费用分担答：对存在安全问题的房屋建筑，应当根据具体情况分别采取修缮、解除危险、撤除的处理措施。房屋建筑安全问题的治理费用，由安全责任人承担；人为原因导致房屋建筑出现安全问题的，其治理费用由责任人承担。‘062.房屋修缮工程应依法取得施工许可证的对象答：修缮工程投资额到达30万元以上或者建筑面积到达300平方米以上时，应当依法取得施工许可。修缮工程施工中，严禁违反设计文件擅自变动建筑主体、承重构造或者使用功能。063.危险房屋的处理类别答：确认危险房屋的鉴定结论，应当由房屋安全鉴定机构做出。经鉴定属于危险房屋的，安全责任人、管理人应当按照房屋安全鉴定机构鉴定结论的处理类别进展治理。危险房屋的处理类别分为观察使用、处理使用、停顿使用和整体撤除。观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用但需继续观察的房屋。房屋安全鉴定机构在出具的鉴定报告中应当注明观察使用或者下一次进展安全鉴定的时限。处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。设计单位在加固设计文件中应当说明后续使用年限。停顿使用。适用于已无修缮价值，暂时不便撤除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。整体撤除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即撤除的房屋。064.房屋应急抢险遵循的原则答：房屋应急抢险遵循属地为主、分级负责、预防为主、防治结合、快速反响、统一指挥、保障有力的原则。065.什么是物业服务第三方评估监理答：本方法所称物业服务第三方评估监理，是指物业服务评估监理机构承受业主、业主大会、建设单位、物业服务企业或有关部门的委托，依照法律、法规、规章规定和合同约定，对物业服务质量和服务费用、物业共用部位和共用设施设备管理状况等提供专业评估监理服务的活动。066.各当事人应当如何委托物业服务评估监理服务答：物业服务评估监理机构承受委托从事物业服务评估监理活动，应当与委托人签订书面评估监理委托合同，约定评估监理服务内容及费用。委托人应当提供为委托事项有关的证明材料。业主应当提供身份证明、房屋权属证明；业主大会或者业主委员会应当提供备案证明；建设单位应当提供有关行政主管部门核发的立项、用地、规划等任一许可证明；物业服务企业应当提供物业服务合同。067.物业服务评估监理业务范围、收费方式和付费主体答：物业服务评估监理业务范围包括：〔一〕物业工程交接查验；〔二〕物业服务费用评估；〔三〕物业服务质量评估；〔四〕其他需要评估监理的事项。物业服务评估监理按照“谁委托谁付费〞原则，由委托人与物业服务评估监理机构以物业服务工程查验点为根基协商确定收费金额。建设单位向全体业主移交物业工程时，建设单位和全体业主共同委托物业服务评估监理机构进展查验交接的，由建设单位承担评估费用。070.物业工程交接的含义答：本方法所称物业工程交接，是指建设单位或物业服务企业与全体业主之间对物业共用局部进展查验交接以及对物业管理相关资料进展移交和承接的行为。072.物业工程交接的内容和程序答：物业工程交接前应当签订交接协议。交接协议一般包括：物业工程名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。〔一〕业主共同决定解除前期物业服务合同并确定物业管理方式的，全体业主与建设单位应当按照以下程序进展交接：1.全体业主将业主共同决定书面告知建设单位；2.双方协商签订交接协议；3.全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门；4.双方按照《北京市物业管理方法》第十条规定和交接协议规定，对物业共用局部进展查验交接并对物业管理相关资料进展移交和承接。《北京市物业管理方法》施行前订立的前期物业服务合同解除的，由全体业主与物业服务企业按照本方法第九条的规定进展交接。〔二〕业主共同决定不再承受事实服务的，或者决定在物业服务合同期限届满后不再续聘原物业服务企业的，全体业主与物业服务企业应当按照以下程序进展交接：1.全体业主将业主共同决定书面告知物业服务企业；签订物业服务合同的，应当在合同期限届满前3个月书面告知物业服务企业；2.双方协商签订交接协议；3.全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门；4.双方按照《北京市物业管理方法》第二十七条规定和交接协议约定，对物业共用局部进展查验交接并对物业管理相关资料进展移交和承接。〔三〕物业服务企业决定不再提供事实服务的，或者在物业服务合同期限届满后不再续签物业服务合同的，应当与全体业主按照以下程序进展交接：1.物业服务企业提前3个月书面告知全体业主；2.双方协商签订交接协议；3.物业服务企业及时将决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门；4.双方按照《北京市物业管理方法》第二十七条规定和交接协议约定，对物业共用局部进展查验交接并对物业管理相关资料进展移交和承接。物业服务企业告知之日至合同期限届满之日缺乏3个月的，应当自告知之日起3个月前方可撤出物业管理区域，不得擅自停顿物业服务。全体业主怠于履行交接义务的，街道办事处、乡镇人民政府可以推荐业主代表按规定组织交接。〔四〕业主共同决定选聘新的物业服务企业的，全体业主与物业服务企业应当按照以下程序进展交接：1.全体业主将业主共同决定书面告知物业服务企业；2.双方协商签订交接协议；3.全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门；4.双方按照《北京市物业管理方法》第二十七条规定和交接协议约定，对物业共用局部进展查验交接并对物业管理相关资料进展移交和承接。073.交接过程中对各方的制止行为答：物业工程交接时，建设单位、物业服务企业、业主委员会及相关业主应当履行配合义务，不得出现以下行为：〔一〕拒不移交物业服务用房和相关资料；〔二〕拒不配合交接查验；〔三〕拒不撤出物业管理区域；〔四〕强行接收；〔五〕法律、法规、规章制止的其他行为。074.应急物业服务的适用情形和具体要求答：有以下情形之一，住宅物业工程不能维持正常物业管理秩序的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门组织提供给急物业服务：〔一〕物业服务合同期限届满，建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；〔二〕物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同，撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；〔三〕物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者事实上不能履行物业服务义务的。

应急物业服务的方式根据辖区实际情况确定，可以专门成立应急物业服务队或者指定、聘请物业服务企业等。

组织应急物业服务前，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务收费、服务期限等相关内容在物业管理区域内公告。

应急物业服务内容仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主根本生活的服务事项。

应急物业服务费用由全体业主承担，业主委员会应当协助收取。

应急物业服务期限一般不超过3个月。

应急物业服务期间，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当及时指导和协助全体业主依法共同决定物业管理方式和内容。

应急物业服务期间，物业共用局部的毁损责任由全体业主承担，应急服务单位成心造成的除外。075.决策平台的登录网站答：决策平台设置在北京市住房和城乡建设委员会门户网站〔〕，业主通过互联网登录，街道办事处、乡镇人民政府、区县建委可以通过互联网或政府专网登录。077.实行一卡通制度的业主如何申领一卡通答：2010年10月1日以后入住的城区新建住宅物业工程，建设单位应当在业主办理入住手续前，将购房人信息录入决策平台后，到光大银行各营业网点申领该工程房屋的一卡通，并在办理入住手续前将一卡通发放给购房人。远郊区县的新建住宅工程，建设单位可以到北京市农村商业银行营业网点申领一卡通。078.2010年10月1日前已入住物业工程的一卡通如何申领答：2010年10月1日前已入住物业工程的一卡通，可以由业主委员会或物业服务企业统一到光大银行或北京市农村商业银行各营业网点领取后，发放给业主。业主委员会或者物业服务企业申领一卡通前，应当在决策平台录入房屋对应的业主信息。079.业主、业主委员会、物业服务企业可以发起的共同决定事项分别有哪些答：业主决定共同事项的发起人可以是业主、业主委员会、物业服务企业。1.业主可以发起本通知第一条所列决策事项中第1、6、11、13、19项共同决定事项；2.业主委员会可以发起本通知第一条所列决策事项中第2、3、4、5、6、7、8、9、10、12、14、15、16、17、18、20项共同决定事项；3.业主大会成立之前，物业服务企业可以发起本通知第一条所列决策事项中第6项共同决定事项。080.共同决定事项发起人应当在发起决策前，应当完成哪些工作答：1.将拟决策事项及相关材料在物业管理区域内的显著位置向相关业主公示，公示期不得少于15日；2.登录决策平台查询系统中是否有所在物业工程及业主信息，没有的，发起人应当登录决策平台补录相关信息；3.确认参与表决的相关业主一卡通持卡情况。对没有业主一卡通的业主，发起人应当协助其向光大银行或北京市农村商业银行申请领取。081.决策平台提供哪几种表决方式，业主如何投票表决答：〔一〕决策平台提供互联网、语音、光大银行自助缴费机、人工帮助、现场协助五种表决方式。每张一卡通同一事项只能表决一次。〔二〕业主可以凭持有的一卡通的卡号和密码登录决策平台或拨打62960000投票表决。081.《北京市住宅专项维修资金管理方法》对应按照本方法交存住宅专项维修资金的业主的定义答：1.住宅业主，但一个业主所有且与其它物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。2.住宅物业管理区域内的非住宅或者住宅物业管理区域外与单幢住宅构造相连的非住宅业主。3.前款所列物业属于出售共有住房的，售房单位应当按照本方法的规定交存住宅专项维修资金。084.《北京市住宅专项维修资金管理方法》出售公用住房的交存住宅专项维修资金的规定答：1.业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为本市房改本钱价的2%。2.售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。085.《北京市住宅专项维修资金管理方法》规定住宅共用部位的维修更新、改造范围答：1.屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；2.楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内外表浸湿；3.地下室出现渗漏、积水的；4.楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、标准的规定值；5.建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内外表出现潮湿、结露、结霜或霉变；6.外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；7.公用区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；8.公共区域门窗或窗纱普遍破损的。9.其它情况。086.《北京市住宅专项维修资金管理方法》规定住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围答：1.电梯主要部件需要进展维修或更换的；2.二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；3.避雷设施不满足安全要求的；4.配电设备局部电缆、电线、配电箱〔柜〕内元件损坏的；5.消防系统出现功能障碍，或局部设备、部件损坏严重的；6.楼内排水〔排污〕设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的。7.其它情况。087.《北京市住宅专项维修资金管理方法》规定住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊方式答：1.商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

2.售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，涉及多个楼幢的，由各楼幢按照建筑面积的比例分摊。每个楼幢的费用，按照该楼幢全体业主交存维修资金总额与公有住房售房单位交存维修资金总额的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

3.售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，再按照本条第〔二〕款的原则进展分摊。088.规定住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的办理规定答：1.物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的工程、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置方法等；

2.业主大会依法通过使用方案；

3.物业服务企业组织实施使用方案；

4.物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；

5.业主委员会依据使用方案审核同意，并报区、县建委〔房管局〕房屋安全和设备管理部门备案；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，经区、县房改管理部门审核同意；区、县建委〔房管局〕房屋安全和设备管理部门、房改管理部门发现不符合有关法律、法规、规章规定和使用方案的，应当责令改正；

6.业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，区、县房改管理部门向市资金中心区县管理部发出支付住宅专项维修资金的通知；

7.专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。089.《北京市住宅专项维修资金管理方法》规定危及房屋使用安全的紧急情况答：1.屋面防水损坏造成渗漏的；2.电梯故障危及人身安全的；3.高层住宅水泵损坏导致供水中断的；4.楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；5.消防系统出现功能障碍，或局部设备、部件损坏严重，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。090.《北京市住宅专项维修资金管理方法》对不得从住宅专项维修资金中列支的费用规定答：1.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

2.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

3.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

4.根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用。103.物业服务费案件的诉讼时效期间确定原则答：审理追索物业服务费案件，法院应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不会过苛，除物业服务企业明显怠于行使权利的，一般会认定其在持续主张权利。106.业主要求物业服务企业承担财物丧失或毁损责任的情形及条件答：在以下两种情形下，业主可以要求物业服务企业承担财物丧失或毁损责任：1.物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丧失或毁损时，业主可以要求物业服务企业依保管义务承担相应的赔偿责任。2.物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业服务企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丧失或毁损有过错的，业主可以要求物业服务企业承担与其过错相适应的赔偿责任。107.业主要求物业服务企业承担车辆丧失或毁损责任的情形答：在以下两种情形下，业主可以要求物业服务企业承担车辆丧失或毁损责任：1.物业服务企业在其物业管理区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用，在发生车辆丧失或毁损时，按照双方签订的停车管理服务协议确定赔偿责任。2.没有签订停车管理服务协议，物业服务企业有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业服务企业应当承担的赔偿责任。〔十二〕《北京市住宅物业服务标准》124.对《北京市住宅物业服务标准》根本规定的理解答：本标准中涉及的物业共用局部的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作。物业服务标准分为五级，一级标准为最低标准，每一级标准高于且包含相应低一级标准。签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定物业服务事项，选定相应的物业服务标注。本标准施行前已签订物业服务合同的住宅物业按照约定执行。(十三〕《北京市住宅区临时管理规约制定标准》127.临时管理规约的制定主体有哪些答：建设单位。128.临时管理规约的制定时间答：建设单位应当在销售房屋前制定临时管理规约，并在销售场所公示。129.临时管理规约的根本内容答：临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益，具体应当包括九局部内容，分别为物业根本情况，物业的使用、维修和管理，前期物业服务，装饰装修，首次业主大会会议筹备、物业工程交接，争议解决方式和附则。130.临时管理规约的必备条款答：建设单位在制定临时管理规约时，应当包括以下条款：1、物业管理区域内，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的局部，由建设单位享有业主权利、承担业主义务。2、业主在办理房屋交付手续前，应当向建设单位领取所购房屋的“业主一卡通〞，与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议。3、业主共同决定解除前期物业服务合同并确定物业管理方式的，建设单位应当按照《北京市物业管理方法》的规定，与全体业主进展物业共用局部查验交接。4、建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有局部面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。5、建设单位应当于每年第一季度公示上一年度前期物业服务合同履行情况、物业服务工程收支情况。〔十四〕《北京市物业管理行业专家管理方法》131.物业管理行业专家的资格条件答：综合管理类专家应当具备以下条件：综合管理类专家应当具备以下条件：〔一〕遵守国家法律法规，有良好的职业道德，工作认真负责，坚持原则，作风正派，廉洁自律，无违法记录；〔二〕六十五周岁以下，身体安康；〔三〕从事物业管理或相关工作八年以上，或者具有中级以上专业技术职称从事物业管理或相关工作五年以上；〔四〕担任物业服务企业部门经理以上职务；〔五〕有丰富的企业综合管理及运营管理工作实践经历，在公司负责或从事过市场运营、品质管理、人力资源管理、财务管理等工作；〔六〕熟悉物业服务企业运营特点与规律，熟悉行业相关法律、法规、规章和标准性文件。专业技术类专家应当具备以下条件：〔一〕遵守国家法律法规，有良好的职业道德，工作认真负责，坚持原则，作风正派，廉洁自律，无违法记录；〔二〕从事第五条第三款中所列专业技术岗位工作五年以上；〔三〕具有中级及以上专业技术职务任职资格；〔四〕具有大学本科或以上学历；〔五〕熟悉物业管理及相关法律、法规、规章和标准性文件、行业标准和技术标准；〔六〕有必要的工作时间，年龄六十五周岁以下，身体安康〔第六条、第七条〕。132.物业管理行业专家的工作范围答：物业管理行业专家可以承受当事人委托，参与本市行政区域内的物业服务企业资质评审、物业管理示范工程考评、物业服务评估监理等工作物业服务企业资质评审，由专家对拟晋升资质的物业服务企业从服务标准和企业管理运营角度进展专业评审。物业服务示范工程评定，由专家对参评工程进展专业考评，为评定物业管理示范工程提供专业意见。物业服务评估监理，由物业服务第三方评估监理机构委托专家对物业服务工程的物业服务质量和服务费用、物业共用部位、共用设施设备管理状况等提供专业评估意见。〔第十一条、第十二条、第十三条、第十四条〕。133.物业管理行业专家的权利和义务答：物业管理行业专家享有以下权利：〔一〕承受政府相关部门、物业管理行业协会、第三方评估监理机构的委托，承担评审、考评或评估监理工作；〔二〕依据相关法律、法规及规章的规定，运用专业知识和管理经历，对工程进展独立评审及评估，提出评审或评估意见，不受任何单位或个人的干预；〔三〕参加有关部门组织的培训、讲座和交流；〔四〕法律、法规、规章规定的其他权利。物业管理行业专家承担以下义务：〔一〕遵守工作纪律，不得收受正常劳务费用以外的，来自委托或受托单位的财物或其他好处；〔二〕客观、公正地开展工作；〔三〕协助、配合物业管理行政主管部门的监视、检查和调查；〔四〕及时申报工作变更事项和个人根本信息变更事项，并提供相应证明材料；〔五〕法律、法规规定的其他义务。第三局部北京市其他相关法规、规章及标准性文件〔一〕北京市电梯安全监视管理方法006电梯使用单位应当采取的安全保障措施电梯使用单位应当做到：(一)设置电梯的安全管理机构或者配备电梯专职安全管理人员;(二)建设并严格执行电梯安全运行管理制度，建设完整的电梯安全技术档案;(三)保证电梯紧急报警装置能够有效应答紧急呼救;(四)在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴安全本卷须知、警示标志和有效的《安全检验合格》标志;(五)制定电梯事故应急措施与救援预案，并定期组织演练;(六)发生电梯乘客被困故障时，迅速采取措施对被困人员进展抚慰和组织救援。电梯出现故障或者发生异常情况时，电梯使用单位应当组织进展全面检查，消除电梯事故隐患后，方可重新投入使用。电梯使用单位应当使用符合安全技术标准的电梯，不得购置未取得电梯制造许可的单位制造的电梯;应当委托取得相应许可的单位实施电梯安装、改造、维修和日常维护保养活动。009.电梯使用单位的安全管理人员应当的职责电梯使用单位的安全管理人员应当履行以下职责：(一)进展电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯的定期检验方案;(二)妥善保管电梯层门钥匙、机房钥匙和电源钥匙;(三)监视电梯日常维护保养单位定期检修、保养电梯;(四)发现电梯存在安全隐患需要停顿使用的，有权作出停顿使用的决定，并立即报告本单位负责人;(五)遇有火灾、地震等影响电梯运行和电梯乘客人身安全的突发性事件时，应当迅速采取措施，停顿电梯运行。北京市供热采暖管理方法027.供热单位在供热服务中应当遵守的规定供热单位应当按照国家和本市的相关标准、标准，向用户提供安全、稳定、质量合格的供热服务，建设健全供热运营管理制度、服务标准和安全操作规程，遵守以下规定：(一)建设供热设施巡检制度，对管理范围内的供热设施进展检查，并作好记录。发现共用供热设施存在隐患的，应当及时消除；发现用户自用采暖设施存在隐患的，应当书面告知用户及时消除。(二)供热前应当进展供热系统充水、试压、排气、试运行等工作，并提前在供热范围内进展公告。(三)建设用户采暖温度抽测制度，定期对用户室温进展检测，测温记录应当有用户或者其他证明人签字。(四)采暖期内实行24小时服务，并及时处理和回复用户反映的问题。030.供热范围内住宅用户的室外、室内共用供热设施的惯例、维护、抢修和更新改造责任方；室内自用采暖设施维修、更新的相关费用承担方供热单位应当对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任，机关、部队、企事业单位的后勤服务部门提供社会供热服务的，可以按照规定委托专业企业承担。住宅用户发现室内供热采暖设施异常、泄漏等情况时，应当及时向供热单位报修，并承担室内自用采暖设施维修、更新的相关费用。非住宅用户供热采暖设施的维护、管理以及更新改造，由供热单位与用户在合同中约定。建设单位应当依法承担供热采暖设施保修期内的保修责任。〔四〕北京市有限空间作业安全生产标准55.北京市有限空间作业安全生产标准所指的有限空间的定义和分类【定义】有限空间是指封闭或局部封闭，进出口较为狭窄有限，未被设计为固定工作场所，自然通风不良，易造成有毒有害、易燃易爆物质积聚或氧含量缺乏的空间。【分类】有限空间分为三类：〔一〕密闭设备：如船舱、贮罐、车载槽罐、反响塔〔釜〕、冷藏箱、压力容器、管道、烟道、锅炉等；〔二〕地下有限空间：如地下管道、地下室、地下仓库、地下工程、暗沟、隧道、涵洞、地坑、废井、地窖、污水池〔井〕、沼气池、化粪池、下水道等；〔三〕地上有限空间：如储藏室、酒糟池、发酵池、垃圾站、温室、冷库、粮仓、料仓等。56.在有线空间作业，事先应进展的检测机应注意的问题实施有限空间作业前，生产经营单位应严格执行“先检测、后作业〞的原则，根据作业现场和周边环境情况，检测有限空间可能存在的危害因素。检测指标包括氧浓度值、易燃易爆物质〔可燃性气体、爆炸性粉尘〕浓度值、有毒气体浓度值等。未经检测，严禁作业人员进入有限空间。在作业环境条件可能发生变化时，生产经营单位应对作业场所中危害因素进展持续或定时检测。作业者工作面发生变化时，视为进入新的有限空间，应重新检测后再进入。

实施检测时，检测人员应处于安全环境，检测时要做好检测记录，包括检测时间、地点、气体种类和检测浓度等。62.有线空间作业审批要求凡进入有限空间进展施工、检修、清理作业的，生产经营单位应实施作业审批。未经作业负责人审批，任何人不得进入有限空间作业。65.生产经营单位委托承包单位进展有限空间作业的规定生产经营单位委托承包单位进展有限空间作业时，应严格承包管理，标准承包行为，不得将工程发包给不具备安全生产条件的单位和个人。生产经营单位将有限空间作业发包时，应当与承包单位签订专门的安全生产管理协议，或者在承包合同中约定各自的安全生产管理职责。存在多个承包单位时，生产经营单位应对承包单位的安全生产工作进展统一协调、管理。承包单位应严格遵守安全协议，遵守各项操作规程，严禁违章指挥、违章作业。68.本市地下空间的安全使用原则，及具体规定本市地下空间的安全使用，坚持谁所有谁负责，谁用谁负责的原则。即：地下空间的安全责任由产权人负责；产权人委托管理单位管理的，有管理单位负责。地下空间的使用人应当服从产权人、管理单位的管理，对使用行为负责。69.利用地下空间从事生产经营活动或者作为居住场所，地下空间的产权人。管理单位应当保证地下空间具备的条件不具备条件时的处分利用地下空间从事商业、文化娱乐业、旅店业以及其他生产经营活动或者作为居住场所的，地下空间的产权人、管理单位应当保证地下空间符合以下条件：

〔一〕符合防火、卫生等管理规定，并经公安消防机构、卫生主管部门检查合格。

〔二〕房屋建筑安全，不存在危险构件。

〔三〕具有上下水、卫生间、用电设施。

〔四〕通风良好，设置机械通风系统或者空气调节装置，并保证有效使用。地下空间平时使用必需的新风量，以及相应的新风系统、回风系统等设置符合设计标准要求。

〔五〕具有防汛、防雨水倒灌设施。

〔六〕按规定设置和配备机械防烟排烟系统、自动喷淋系统、应急照明系统、火灾自动报警系统以及其他消防设施和器材。

未能保证地下空间符合利用条件的，对从事经营活动的，由人民防空主管部门、建设〔房屋〕行政主管部门责令改正，并处3万元罚款；对从事非经营活动的，由人民防空主管部门、建设〔房屋〕行政主管部门责令改正，并处1000元罚款。70.地下空间的使用人的使用行为应当遵守的规定应当遵守以下规定：〔一〕履行地下空间安全使用责任书中的安全使用义务和本方法第五条第〔四〕项、第〔八〕项、第〔九〕项的规定。〔二〕根据不同的使用性质，保证地下空间在使用中符合国家规定的相关行业的卫生标准。〔三〕装饰、装修材料符合国家和本市规定的消防、