南京某楼盘项目报告

南京鼓楼区某楼盘项目定位报告 前言 《孙子兵法》一开篇就讲到，“夫未战而庙算胜者，得算多也。”什么是庙算？对房地产开发来说，就是项目的前期策划，尤其是战略和策略层面的把握与设计，即项目市场定位，在很大程度上决定了项目的成败。本策划方案是以专业的市场尺度对项目进行市场调研分析、策略把握，根据土地资源的最高使用价值，以最符合市场需求及客观有效可行的利益目标来决定如何设计产品，如何确定其功能需要，即在技术可行，规划许可且财务允许的前提下达到资源的最有效整合，并在保证效益最大前提下达到缩短销售时间、减少投资风险、为开发商在房地产界树立卓越形象的目的。

一、社会经济背景简要分析（一）总体宏观环境（1）国家政局稳定，政体改革对社会发展无不利影响，在中长期内有利于国家经济的发展。（2）整体国民经济的发展呈现经济理论中描述的最佳状态，加入WTO给国民经济带来更多的是机遇，经济增长将成为中长期的市场特征。“高投入、高增长”的宏观经济政策在短、中期内对经济发展的影响是有利的，但是，该政策的中长期是利、是弊，有待观察和进一步评估，以及后续相关政策的内容而定。妄（版3景）非削公有克制经讨济，印特别臂是私狱营经跃济的犯发展践无论精是质粗还是捡量，锁都将孩有一礼个较眉大的笋发展盟，将炉成为辟未来队市场该中最珍活跃列的部护份。榆2革、区毒域经屋济及知微观梳环境鞋（巡1巨）本共市经恐济发庆展势苍头良胶好，黑持续泽五年谈保持责10俊%伟以上惠的增须长速众度，抚给城唇市发俗展奠件定了貌良好选的经路济基捆础。满（磨2弟）经粥济结拼构，沙产业免结构违的进酸一步绞优化闷，使狠占经引济总评量青80拴%晃的国算有企落业中弊的亏形损面熔在减雹少，拾经济榆效益工向好翠的方闪向发谈展，士但效串益的亦增长护是有洞限的低。直（迅3欠）经晨济效葡益在浴各行爪业之短间的雁转变弹明显誉。一志方面润，一建、二求类产夹业和悟传统选行业裹的人奇的收阀入增定加有呀限，卸另一尸方面宅，新却经济翁的优现势明悬显，混相关廊从业伶人员拨的收匆入水万平提婆高很险快。旱虽然气这部腰分总优量逐也年增怒加，浸但还尊未成要为社号会主掠流。廉与沿唯海及星最发颜达城桨市相维比，艰质与好量上遇还有秀很大乡差距菠。虽辣然，糊这一锁阶层纽已经绕形成火，但对是力盾度与需厚度切，还物很薄颜弱。盆（榴4螺）全尊市的手居民屑收入能水平插逐年缺增加韵，但惭增幅礼不大祖，短席中期晌内不纲会有全大的筝提高肠，且塘社会尺财富挨阶层丈归集猫现象材日趋侄明显绍。蓄（灿5哄）以术住房禾需求清为代券表的柜市场绳需求涨增加屈，梯挎级的智消费友特征误日趋保明显旬，消忙费信按心、章消费油力上贫升，艳消费庄观念绕与消浩费品续味不爽断提薯高，丘但居由民消乌费水项平与纷消费泥能力捎不协桥调。疗（睁6缸）城艳市进习程的诊步伐高进一幸步加陕快，爹“蠢一小鬼时都舍市圈扎”另的构林架建够立，举使南丛京市胳做为泛一个民国际烈化中氏心城呈市的穗吸引泊力更都大、诱市场度前景估更加脱广阔律。守3乞、行滩业背美景维（焰1躲）房结地产桑业具懂有的尼和其滴它行抗业与仔人民脑生活够高关土联度思与高伯紧密胀度的盗行业咐特性观，使劲其成悬为目映前经祖济发尊展中忽增长盏最快化最具轨活力蜘的行般业之谈一。膨（圈2甜）其蜜对经曾济增腰长的厉贡献犬率日擦益明炉显，挨日趋柔重要应，因滥此，父国家刃在宏拢观与宿微观约上出傲台了糠一系膀列的肆相关罩政策喇，扶钻持、辣推动丧、规签范房份地产累业向孔健康肯方向另发展脖。塞（艘3超）行橡业处划于上行升期摆，发联展环爪境好余，发蒜展前冰景广阻阔，咽但是敞，相销对稳装定与第明显筑的效捎益水锄平，是加之年相对吉低的川进入刮门槛技，使滑行业吉的竞扔争者划日益侨增多把，竞不争程迟度日魂趋激坊烈。忙（肾4心）行劳业发介展水辨平不奇断提专高，鄙相关亮政策公的不衔断出街台，巴促使宝整个则行业颤的发滔展更季加有艺序，衫规范磁并推嫌动行镜业的贝竞争钓水平船、竞伏争层港次向群更高旁的方他向发彩展。寸结论兄：殿本案虏发展蛙的宏早观环役境良哪好，惊微观航环境轰有利横，大她的市含场环发境风世险较兼小，蹲项目程的开众发处蚁于有甲利时盏机。策二、锐项目切市场场环境反分析姥（一酿）南销京市拍环境淋概况腹1骡、南缘京市馆概况致南京君为中奔国沿驻海经厨济发柴达省肥份江饿苏省绑省会战，简财称宁递，另恳有金怒陵、登建邺夺、石慢头城沾等别似称。裕其地俯处长兽江下呜游，帅位于秩北纬欺31免度峡14两分，首东经兰11贩8宗度透22扫分，县东距滩长江逼入海躬口约墙30伞0艳公里燥，西嘉靠皖案南丘辣陵，薯北接沫江淮控平原栋，南碎望太牧湖水革网地娃区。宴属亚售热带宪季风男气候投区，泳四季食分明绑，南阶京气既候特径点：榜冬季桥雪少竞；夏黎季多染雨，套有雨锄涝，斯长江笔出现府了大冶洪水厘；中赏秋阴拦雨连温绵，汗暮秋葡以后爪干旱绍少雨业，年哈平均弃雨天三14每6叼天，敬年平段均气烈温废15叛.9顽度，疏年均荣降雨眯量赢12超14乓.5羊毫米猛。呀南京平现辖案十一躬区（秆玄武闪区、跃白下魂区、迈秦淮寿区、柳雨花宁区、倚建邺委区、脑鼓楼颠区、使下关半区、太浦口滩区、恐大厂样区、起栖霞摄区、允江宁勒区）纷四县锐（六谁合县取、江昨浦县隶、溧料水县慕、高晃淳县贞），申全市眯总面损积曲65飘07痕平方产公里辫，其娱中市匆区哭25潜91恋.7辽8堪平方凳公里栽，总店人口趁62疏3.攻8渐万人披，其凳中城困镇人家口格44拐3.导46百万，戏农村抗人口丧18近0.兄34成万人凶。煌南京避土地悄规划梦自市祖中心雁向外席共分甘为七眼个级银别，链市中炼心为熄一级桨，城错郊结舌合部鸽为七卧级地便；依宇社会毒经济拐文化戒发展饥程度傅的不字同，含鼓楼躺、玄宫武、诉白下劳区为狭一类必区域英；秦削淮、式建邺勿、下传关、殊雨花衬为二释类区内域；境栖霞涌、浦然口、拴大厂春、江背宁为团三类情区域摄。

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街2、车潜在沟竞争领个案李概况算：纳爆地块辩位置赠项目拳规模研规划以用途币速度井情况曲预计锅售价歼开发告商讨龙园意西路吹龙乞凤花闹园西商侧窜占地酬面积抢4万短平方扁米被，擦总建览筑面盆积1驰0万厚平方晒米徐住宅愉（小润高层堤）渗土地青已平体整打好桩净35焦00尚元/错平方番米掌南京净建设穷发展垫总公渗司协金源怀太古快城端虎距对北路释占地埋面积蚀3万秀平方桌米货，总铸建筑臣面积绳8万呜平方莫米音住宅波（小档高层贱）絮土地梦平整浴40涉00录元/同平方登米夜江苏纠省金构源滩瞧涂泼置业未有限妨公司衣金基赤唐城朽总建封筑面速积1东2万温平方胞米左搏右狭住宅给土地屠正在供拆迁引36听00辞元/镇平方花米冬金基瞧房地累产虾万科碰金色赵家园叨二道威埂子古总建泡筑面亡积1弦5万身平方驻米浇住宅诊3层谦楼面亡50潮00狗元/腊胆平方酒米截万科偶房地秃产泛雅瑰煤园2这期应总建竟筑面位积桌7万帮平方遥米旧住宅纽（多揉层为纽主）分土地侨平整势34剖00梁元/孕平方之米把苏宁张房地主产样千秋第情缘批总建丘筑面蒜积伙13戏万平鸡方米裕住宅阶（小瞎高层盘）跌土地耕平整早36前50伞元/融平方执米洪苏宁故房地眨产殊城市且高尔闻夫酬总建塞筑面摩积唉7呈万平俭方米稍住宅起（小陵高层膨）置土地难平整朽36预00讲元/蔽平方夜米乌未来省鑫园哈总建冰筑面明积遇9万是平方聪米雹住宅插（小羡高层朽为主覆）刊土地州平整邮市供重销房董地产

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般四、淹项目恶概况犁1、洽本案覆概述寿一）写基本酒资料泛项目抬名称岛：浓?摔（未投定名貌）内地址烫：鼓朝楼区鸽江东艳街道耍里圩新村兴经济瓜指标送：规筒划土沙地面米积：拔29边.2僵亩链总建巴筑面乳积：兴薄40驴00棒0m茄2都其中卧恒建式面积兵：柄束m抬2锹商品粗房：饼柄镰孙疲古m泻2描社区究会所图：烂折跟窄m距2鸟物业畅管理稼中心谜：荷比m渡2谦地下董人防好：扁庙婚河m独2包车其多位攻：斯0、淹5个搂/户窗绿地逃面积送：皂肥12仆00傍0m馆2欺二）翠地块僵资源饭分析队项目捐的土层地价烈值与接本身批所处王的地域理位摩置，倡周边歇配套汇、景魔观资逼源，控污染弦状况猴有直筛接关疫系外物，地单块的蛇人文林历史朗，社强区人聋文素日质，蚀地域旅特性浆，邻待近楼招盘素舞质也亡是极随为主昆要的弦支撑蚊因素织，也咳因此泰共同大决定捆了地斥块的捐综合犁价值绳。因尿此，庸客观齿的分母析地屿块价祸值，哄对整汇个楼堡盘有膊效整盒合资导源，刑并最救大限核度的掠发挥恨地块铜优势挥，有傍着重绩要的叹意义隶。

瓶1、姐地块诱描述们：尸本案燕地块冤位于三鼓楼散区东倒江街躺道里孙圩村蚊，与概石头蛋城隔静秦淮零河相幻望，役地势坑略有啄起伏响。谁2、辞周边荒环境艇状况纹1）烧建筑绪物：败东：岗秦淮广河堤御岸，香无建篇筑物第南：卖花开合四季仔居住御区更西：精龙凤亲居住牵区傅北：功规化听路紧鲁邻小且河（闪河已禁清淤膝）渐2）筛绿化续景观默：石彩头城东——丘清山谨凉景层区躁秦淮语河水笋域及欠沿河指绿化象带且3）革自然欢景观闲：主驼要为荐秦淮睛河及佩石城快风景抄区躁4）疼环境虚污染子状况爸：秦值淮河欣治理某期较雁长，舅水质赖长期该污染倒，周简边在东建或族拆迁颠项目炼施工沾空气对及噪用音污豆染，骄生活摇及施击工垃春圾带撕来空起气污谁染。矮近期素居住夫品质钟较差样。抛5）用社会球治安乒状况扑：此糊区现讽有相侦当个耍案没纵有交福付，仅施工逮频繁序，流斗动人浴口大至且该蚂区为衣南京头棚户歇区，办社会蒸治安困现较着难管钩理划。月3、方交通披条件讽：寨目前封交通棋便利妈性较绣差，出公车序路线课少，爱距离暴公交还车站颗点较丢远。都滨河健路开会通后廊将全材面改盒观。

杂4、黑周边近市政丽配套野设施界条件芒1）散购物掩：依寒靠龙搭江小栽区，框距离肃较远挖2）织文化共教育炼：白沸云园旬小学厨、琅防琊路徐分校佩、二朽十九拌中分筝校、毫宁海霞中学组。起3）凤金融呼服务依赖龙江小区相关配套，生活机能不太完善，且距离本案较远。雨4）换邮政窑服务依赖龙江小区相关配套，生活机能不太完善，且距离本案较远。巡5）森娱乐绍、餐涨饮、歌运动奋6）铜生活叼服务纸7）与游乐疯休憩慌设施泄8）扣对项帆目不评利之部干扰饲因素仔：滨甚河路食开通搏日期防未定秋，相窗关配酷套跟俭进日族期未脉定。蕉9）塌人文摧区位快影响嗽：向穿为工金业区东，居甘住环丘境差陡，人元文形民象不确佳。借5、抓历史法渊源浩：方与普场通住潮宅不闭同，辜有无拳历史须文化嘉的积谨淀是阁形成支高尚孙住宅栋的重刷要因旷素之滥一。慕而历拖史文果化的凡积淀炒体现卧在当独代，鸭即是财现代阔文明战中所日传承耻的最僻富有各价值南的传绣统文孤化精螺华，持它将俭在很浩大程蜜度上缝提升捏住宅灵的文浑化属刷性，调这种该文化绩属性澡迎合泊了本勿案目演标客夏群的端心理嘉归位迈和价片值取艳向，背这将湾成为得一个姨打动占目标扶客群赴的重播要利梢基。己本地略块位造处南蝶京发友源地姜有2墙40龄0年驾悠久慢历史誉的石歇头城葬，因职其有泛着深肤厚的狸历史术文化公渊源释之底炸蕴，被从而队赋予递本地姓块较骂高的潜人文耕历史寻价值眠。旋绝佳俯的地娃理优绘势与粮悠久孙的境人文去历史全完美敲的结急合，侦恰好削体现器了高房尚住品宅的极含金犁量。惯五、淘项目缸市场敲定位秆问题拴点与件机会他点分骡析萌（一属）市黑场定蔑位问塔题点勾分析括由于性河西任新区锐市少遗有优史质个亲案出腐现（凉房地投产开五发，舱市场云观念死滞后番所致木），翠在产景品规荣划，低空间爹塑造催，社猎区服桃务等涝方面肯皆乏长善可省陈，茧而在括价格海上却拥过分爷人为践炒作第，造继成了椅价格弄高于静价值前的整玻体市乐场印辞象。多消费点需求壤多样稻化，作市场网定位艳的唯脚一性恶及准尾确性忌的把游握有铅一定奸的难瓶度。裤本区眉域内影较差鞋的生迹活配喘套设驼施条诉件与扁中高握档物恭业定搞位之蛋间形皂成资民源落布差。堪个案盼规模栏较小泥，规坚划空悉间有离限，箱对营谦造高幻档社燃区有拾一定表的难屈度。纲个案广价格揪为河狼西新棋区的俘顶段卷，竟纹争的涂层面鉴大为楼拉开盈，直炒接面客临更掘优势勺地段垄个案砍的市羞场抢但夺。芦（二辽）市钟场定孩位机旅会点游分析翠多年迈来累结积的浊潜在沿市场永需求荷（尤婚其是王占据即市场榆金字撒塔顶恩部的火客层乒）尚各未被洪完全右满足环，有兆可挖笑掘的切市场徐潜力吗。口市场仗的成哪熟致栗使消梯费者匙越来质越理薯性，稠真正答成熟久、高屿素质猾消费历者较脱难产码生从芬众消辜费心获理，盈而宁梢愿等察待真和正满磁意的恰产品辜出现杨，这赞种现瓜象就笔形成膀了市仰场的拼一个疲空白铅点。占南京刊社会绑经济晕大环墙境景碗气高炸扬。慧大环跨境经鲁济的叨持续正增长伪，使胶消费猾者对宽于购害房置涛业有应较强冤信心交，政剥策的基舆论后引导辣以及冷各职奏能部蔬门，只配置洁机构晒服务考能力猛的加发强，肉逐步诊引发筛社莫会购抄房消晶费的苗意识惨，假就以时险日，筹即可焦形成浙可观爬的现抱实消向费表刮现。虹经由蜜花开痛四季骨等个隆案操起作对移区域限市场歇精准掘的把私握。埋本案乒景观榆资源偶丰富矮，为委高档骡社区侧之首叮选地愧。园经过渔两三含年的佩市场膝培育阵期，域河西嫩作为羊本市常住宅辟核心伙区域济的地医位已冬确立绘，新剑一届纵市政朵府领顾导重例新定悠位河黎西地制位和闯打造敞河西控新城带区的耽愿望循及实旬际投杰入，窜河西萍以隶誓属郊丝区的带心理胆障碍浅得以婆很大萍程度轨克服浮，区揉域地贝位价朗值不槽断提亲升。是这是丢本案需的最耗大利奖好因宰素。休开发渴企业王创新捡理念务，勇狐于突亦破的舒精神置。调结论骂：瞧从以馅上地址块价圣值的蓝分析涛及市冲场定枝位的爽问题信点与勇机会讯点分缘析，盯可以使看出畏，如末何解品决项厉目地刺块较孩高的帆土地翠开发诉价值棵与地哑块本敬身带梅来的升先天秃不足谨之间棕的矛宋盾；祥以及千如何仓以项引目资馋源的从有效骡整合籍来塑足造独爱一无搜二的谨产品缸魅力偶，是终本案踩成功雷行销池的关柿键所昏在，莫因此那，只颤有充敬分挖犹掘、蜜利用谨并且较扩大多现有真的利幸基点狂，一歪一解紧决项赶目存陪在的取行销奔障碍吼，才漏能担研负起裳项目液发展吐之需得，特振别要彩强调往的是侧，只督有在倦现有框资源冰有效男整合愈的前辰提下排，创欣造一单种与旧目标鞠客群河息息磁相关翻的生援活型种态，哑赋予抄产品外本身锅高度痛的文拜化价博值和席生命脊的灵临魂，细才能桑实现乒超越娘市场马竞争愈，树亏立个用案优捡越的冬市场堪品牌精形象策。

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匙客层感人生告观分绳析：甩对文番化、还精神男方面四和生台活质辛感的帐追求溉，叶①耍衣：腰讲究煮质感受，追蚊求品才牌，待部分搭已跨偏入自相我理版性消垂费。聪②馋食：伪经常犁在外参用餐剑，但祥以健艰康食带品为萌主，刃周未死或假盘日亦丝提倡出家庭脊聚餐榴。往③廉住：醒追求辈环境撕品质库，注抱重邻宰里气握质及哨小区机物业景形象猾。翠④榜行：沫私家赔车、市公务养车为潮主，与公交畜车、析摩托敢车、励自行器车为哈辅。蹄⑤师通讯界：与板外界斥联络趟广泛绍，接期受新慨资讯裂，重析视对抄外关雄系。妥⑥萄娱乐播：家丙庭亲晶子关父系与欧朋友葛娱乐慨相结厨合。辩5、艇购买疯驱动欣因素陵：梯形象迟标志阳社区垃品质地段偷建筑蒜品质价格刊服务派品质士物业铅配套缩生活丝便利存性

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