商联智胜-郑州东亩住宅项目策划报告DOC

1目录一、工程地块概况1、工程地块区位环境2、周边环境分析二、工程市场环境分析1、郑州概况2、郑州市人口状况3、郑州宏观经济4、城市区域规划概况对工程的影响5、2006年上半年主要房地产宏观政策对本工程的影响三、房地产市场情况调查1、郑州总体房地产情况2、05年郑州房地产市场总结3、06年上半年郑州情况分析4、郑东新区分析津5、牲市场纳调查邪个案沃分析随四、派消费趟者调连查分木析

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(二)严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策。

(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

(四)加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更工程、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

(五)加快城镇廉租住房制度建设，标准开展经济适用住房，积极开展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

(六)完善房地产统计和信息披露制度，坚持正确的舆论导向。2006-05-24赞其中锦以九骑部委违文件裤对市冬场影惊响最榨大，刊提出叉了许颜多具藏体的香控制既指标呆，其趁中粉“贯套型寸面积据90昏平米榨以下屈的要该占开刮发总蔬量的燕70滥%恐〞孝这一迫条已颠经明付确，刊90摧平方纷米狱是指搁建筑退面积笛，7葛0%淋的控矿制是启指年笨度城品市开铲发总悲量，撇这样淡对于阳我们约工程董来说勉又有絮了很像大的设政策删余地懒；其狗余如答提高炸首付宵、限沾制贷玩款、捷收紧牵土地驰等措刺施对迁我们饶工程裙影响效较小棋。企三、膨房地就产市销场情该况调棵查督1、补郑州民总体绵房地循产情久况谁城市钳房地收产格坐局圆——寨“宫东北悄富、伐西南让贫睡〞屿。中宽区和迁东区昂集中上了大汇量政起治和岸商务正资源渐，而芒北区边那么以铜居住仙为主尚导方孤向。东区东区北区南区西区中区郑州区域图聪东区蒙：将脉成为禽未来临郑州蛙的新表中心批。透规筝划聚也集了田全市够最高肢端的家住宅耕和商病务办吗公物展业，盟目前猎处于够启动杨阶段监。皱北区港：以团大规柱模、食好环饺境、禽高品梁质的峡中高择档住准宅为樱主。润属中区成：老废城区槽，目备前全拦市的领政治凉经济占中心征。以贱小规钩模中乐高档亭物业远为主茅，商芦住参窜半。哨西区瓣：作歇为老状城区厘，区供域经怖济发妖展相作对滞牵后，四购置使力较澡低。避房地龄产开徒发不坊成规睛模，慌以多傲层、年经济御适用冈房等蜻中低龙档次落的项版目为丘主。喜南区荡：经传济发秩展相浙对缓冷慢，岭房地服产开即发相努对落塔后，填主要柱以经尺济适秩用房刮、多矛层物睛业开昆发为优主。长20仓00遇-2规00干5年能郑州恼批准跟预售豪和实楼际销马售面厕积对添比表200020012002200320042005批准预售面积(万m2)176.42267.37356.12379.13549.36663实际销售面积〔万㎡〕200.46245.77281.04399.72523.71599.42幕可以把看到建自0寺3年缎开始停销售有面积蜜开始睛迅速行攀升朝；供圆给量朴在0养3筑年首勺度需摸求超谎过供膛给后树急速警增加扮。和1.创2但20估0额0洋-2查00命5年平销售选金额关和销千售均柜价对筋比表200020012002200320042005销售金额〔亿元〕41.7457.9364.4792.68136.4177.8商品房销售均价〔元/㎡〕208223572291231826042966上1.堪3只20怜00抄-2抢00踏5年挺郑州陈房地蓝产价掏格走街势表典2、答05爹年难郑州皆房地冷产市突场虑总结隔2.接1绣房地似产业司投资狮总量驰上升锅，增贪幅回幼落

勒20潜05挎年，明郑州赤市房什地产馅业完丹成投御资1妖68酿亿元线，与省20乌04带年相暑比投痰资规旱模增逝长1过8.贞3％坛，其串中，佛市区棚完成类投资啦14绿8.娃4亿职元，财增幅命18吃.7凉％，犯增幅煮较2海00常4年勉下降歼了5伞6.凳1个枯百分宝点。吩20狼05拒年房念地产膊业完请成投防资占柱全市宇城镇洒固定婶资产厦投资粗总量乎〔6允10领亿元疗〕的滚27蹲%，言比2停00企4年幻上升推2.春2个径百分柳点。斥运行袭情况绿说明宴，溜郑州魔市的糟房地典产市强场投帐资是霜总量扇上升说、占膝固定嘴资产费投资扶比重拉加大洗、增肉幅回辽落。晶房地运产业才依然焰是全属市城胡镇投沫资增铅长中界的活耍跃因委素，轿拉动坏经济自增长终的作盖用明兽显。

兄2.拍2解房地驰产业塘增加精值稳忘定增痒长

割20馅05耳年，葛郑州觉市房吗地产锁业完器成增谊加值私55有亿元盾，同炕比增霜长1抽6.键5%艳，增雀速与宇全市妥国内放生产股总值梯增速包〔初抬步核惊算在哑16或％以亚上〕植根本六同步卖，占逃全市束GD道P中揉的比泛重继旨续保衣持在浴3％疲以上

攀2.眠3蒙商品测房新去开工香面积绑与往宴年相丰比基繁本持璃平，库竣工殖面积懂大幅剥增长

叙20性05樱年全售市商赌品房垫新开潮工面肝积6幼33袍.埋8万煎平方语米糕，同滩比下险降0秤.1皆％，尺与2物00丑4年羽根本饶持平冷。市尝区新亩开工棕面积句55文8.创7万亿平方且米压，同佩比下谜降0讲.5领％，紫郑东老新区桶商品岩房新悟开工玉面积分13轮0.艘9万滋平方挖米矛，同片比增申长1没2.碌8％市。

凶20佣05唉年全绢市商怨品房稳竣工尘面积苹42魄2.决3万银平方弊米蒸，同金比增姓长3乡7％殊。市萍区竣敢工面稳积3览81汉.砌9万幼平方蝶米擦，同红比增魄长3姐9.糖8％虎，其衔中，露郑东翻新区弹竣工并面积抚46抽.罚7万蜂平方射米焰〔往绵年没迷有竣向工房努〕。

鞋2.什4侨商品扁房供开应和终销售及增速碗同步令趋缓赌，总垫量保筋持平嚷衡

魔20铸05款年，伙郑州萝市区距新批蜂商品芹房预剩售面肃积6赌63泰万平笔方米场，其趁中，赏住宅耗新批缝商品静房预遮售面影积5壁44乞.菠4万破平方剧米队，同晕比增芹长6赌.6刘%，螺非住欺宅面旗积1乘18拳.定8万府平方恳米春，同处比下你降1豪2.月4%甘，郑达东新菠区新适批商租品房甩预售煌面积激11驻5.夏5万腐平方氧米巷，同充比增绕长1岩6.劣8％篮。市拜区商添品房竖销售睬合同辆备案纯面积倾59径9.躲42研万平腰方米雨，同养比增微长7套.9柱%，歇增速那么较2少00欢4年耽下降第了3祝1.烧1个蓄百分界点，里其中芦，商支品住附宅销蓝售合络同备董案面射积5刚32姜.3胆9万凳平方没米，脖同比梢增长许7.筐3%挑，非脑住宅良销售去合同庆备案愉面积胃67贴.视03赚万平颗方米晓，同凉比增谷长1衡3%傲；郑糠东新内区销奉售合捎同备辅案面嫌积为帝77高.8套3万扑平方细米，旗同比鸣增长赶96蝶.4扫4％刘。上述数据说明，在国家宏观调控政策的双向调节下，郑州市2005年商品房供给和销售增速同步趋缓。企业开发行为更趋理性，消费者心理更趋成熟，商品房供给和销售总量的增长速度与2004年相比均明显下降，但市区商品房市场供求总量依然保持平衡，市场供求比为1.1：1，商品住宅供求比为1.02：1，而非住宅市场供求比为1.77：1，供过于求。

2.5商品房供求结构根本合理

从不同物业类型的供求结构上看，多层和高层住宅仍是商品房供给和销售的主体，二者相加分别占2005年市场供给和需求总量的81%和86%，多层和高层住宅的供需比分别为1：1和1.1：1，说明商品房物业类型结构较为合理。

从不同区域供求结构上看，二七区、金水区、中原区和管城区仍然是中心城区商品房供给和销售的主要区域，4区合计占市区供给总量的77%，占销售总量的81％，说明郑州市商品房整体上区域供给和销售结构比拟合理。此外，从区域供求特点看，郑东新区开展迅速，2005年商品房市场投放量占市区的17％，销量占13％，均比2004年有较大幅度上升，已成为仅次于金水区的第二大开展区域。从市场供求比来看，除管城区供给稍显过大外〔供需比为1.25：1〕，其它各个区域市场供需比根本在1：1和1.2：1之间，供求均较为平衡。

从商品房需求套型面积结构上看，单套住宅面积在140平方米以下的普通商品住宅销售套数占商品住宅总销售套数的80％，其销售面积占商品住宅销售总面积的55%，较2004年上升了5.6个百分点；单套面积在140平方米以上的商品住宅销售面积占商品住宅总销售面积的比重为45%，较2004年〔50.7%〕有明显下降，说明在宏观政策引导下，郑州市住房需求面积结构更趋合理。

2.6、市区商品房价格增长幅度低于人均可支配收入增长幅度，涨幅回落

2005年，郑州深市市日区商暂品房丈市场基销售籍均价厌29申66通元/条平方旦米，搬同比剪上涨棒12骄.4榆%，难涨幅雕较2队00榨4年灭〔1绞3.晌8%哪〕略掘有下战降，箩扣除留物价筋上涨平等因章素后描，2洗00郊5年原商品业房价安格实隐际上星涨6金.7睛％。恒市区调商品喘住宅艰均价吊为2愧61镇4元命/平仰方米额，同说比上材涨1唯2.丛3%丧，非出住宅糕均价绸为5伪76爬6元下/平俱方米厕，上东涨幅脉度为才9%莫。单断就郑嫩东新厅区而拳言，类20宏05颂年郑兆东新滨区商铜品房耍均价茧34留81妖元/准平方经米，视同比筐上涨字13浑.7衡％，茎住宅马均价赤31沫73亏元/陵平方俗米，啄同比起上涨蚀3.意3％党，非削住宅彻42刃49虑元/服平方呼米，录同比男上涨丙37陵％。

协20阶05杀年，似郑州勾市城待镇居幸民人慕均可翅支配沫收入蚊10乌64巾0黎元，徒同比中上涨毁13甜.6照％，坚该涨捡幅高谢于同案期市俱区商践品房昂价格至涨幅续〔1茄2.卷4％较〕。

轨促使尤郑州事市商糖品房富市场项价格傻持续肿稳步佩增长撤的主曲要原昂因有绑：一抢是土邻地价徒格自优然上典涨和假土地绳出让也全面肢实行饥招拍之挂致辽使土毛地成钻本增火加；持二是置随着岛房改允进程撞的加躺快，御住宅拖商品脑化观扛念已激深入屠人心烦，住馅房二低级市刺场活翅跃，瞎居民虚求购芹新房肆或以遇旧换乡新需贝求旺京盛；非三是绑郑州墨城市到框架薄拉大饥、形禽象改异观、浑品位母提高脊吸引怀了周鹿边地奉区大伯量外垫来人扣员投建资、交就业京、居台住，奶带动换了巨态大的巷住房霞需求拒；四献是郑赌东新唇区开盈发建亭设的耗拉动喇，2佣00块4年返东区赴商品勾房销层售均依价为鄙30续61忍元/钳平方悲米,换20杀05统年已巨达3挡48旺1元浓/平眠方米讲，高乘出中椅心城报区5悲91扎元/育平方奸米，甘且价译格上承涨幅园度高叮出中纹心城哗区3脾.2趴个百耗分点斯；五符是近警年来忍，商斜品房忠开发盐建设时中重及规划积、重允设计睬、重躲配套燃、重骑绿化瓶等理必念已淋经普仓及，清使商小品房就自身子综合季品质衣大大峡提升袖，商亦品房日的宜索居性辜更为徐突出慎。

苗整体杯上看灵，2旷00即5年具商品道房市遵场价景格的摄上涨定，大载局部串是品椅质提仪升和居需求圣拉动源的自住然上挥涨，径且与粮人均尼可支己配收歼入增贼长相帅适应安。这恰一稳仁健发槐展的友态势胶，有考利于屑房地厉产市米场的绪繁荣山和快上速发便展，执有利滨于改漂善居比民居缺住条惠件，统改善塘城市敏人居平环境带，有鹅利于我郑州木市城下市框泊架的咬拉大上和对努外形鸣象的披确立们。

盛2.雄7挪、市齐场消冈费更垄趋理撞性成毕熟

字〔一非〕外右地人常群购浅房仍滤是主疮要力侮量，园首次境出现持境外度购房胳。2粘00海5年界外地鹅〔郑乒州市刃区以丰外，垃含郊横县市明〕个归人在奸郑州逆市区喘购置栋商品洁房面鼓积达爽32工3万凭平方轰米，答占年头度个沟人购未房总闭量〔天不含始单位锋购房踏面积朗〕的持55迷.3倘%，鬼本地邮居民磨〔市止区〕廊购房轮占4拥4.钟7％丈。受故宏观鸣政策趋影响哥，外蜻地个撞人购劲房比戏例较恐20蛾04介年略串有下时降〔溪20栋02裙年以腾来依知次为矿41筐.7瞎％、稀44项.9毅%、圣56鸽.9沫%、惰55户.3言％〕罩，但诞仍然致是商心品房与消费渐的主缝力。龙与此昏同时援，2俯00誓5年畏郑州蜂市首秋次出康现了芽境外酒人士堡购房仗，虽及然仅严有1兽0套只，面双积只柿占商穴品房能销售宾总量纺的0偷.0鼻2％皮，但方已充屠分表恰明，缴经过点近年院城市卵面貌遮的改粱善，致郑州叫市的数外部也影响肠力在语逐步旁增强葬。

见就郑扫东新堪区而爷言，取20脊05蝴年郑荷东新类区外柔地人习购房窝比例赞为5霜9.蒜5％哀，比膀例稍深高于届中心死城区狠〔5伴4.散7％桂〕。

伸〔二事〕中碍、青雪年是朗购房逗主力女。2扩00亮5年疾商品君房消壶费人拾群主斤要分蛛布在次23难-5便0岁毫之间取，占摊总购讽买量里的8砖5％惠，比骄去年贼同期沈上升调5个任百分宗点，枝其中虚31扶-4扯0岁臣是购牌买力浆最旺北盛的何年龄傻段，跨占总日购置坟量的某39旅％。

业〔三济〕按贝揭贷仔款仍译是付魄款方党式首蚁选。赏在居哑民购尝房付堆款方杯式中粒，按絮揭贷殿款购露房比眉例占墓59深%，坑较2帝00莲4年游下降狂了8嘴.6弦个百苹分点短，表递明按被揭贷笨款依曲然是考购房局的首荣选付那款方调式。圈需要迎说明号的是蝇，市凑区购赏房中摩一次付性付铅款比信例持唇续上桶升，类20辅05精年已轿占3款6%往，比赢20克04绩年上久升7欢.8描个百卷分点叛。以坐上付型款方援式比缩例的盯变化挂，既哭反映类出人岗民群最众经枣济收瞧入水滔平不栽断提正高，互也反擦映出爹市场丸消费抚更趋壮成熟辣。

年2.酷8巧、房穿屋租腾赁市喊场发迅展平艘稳

古2屈00璃5年留，全岩市房切屋出考租面殊积达朽58哨0.叠6万雀平方衰米丘，平怨均出曾租率颗为9锡5.太8％瞎，较器20角04宁年提纺高近伍3个胸百分省点。痰其中恒，居秆住用什房平狮均月芳租金傻每平矮方米携6元傍，同番比下革降7丛.7穗％；镇营业滥用房矛平均闻月租茅金每耗平方息米5筐0元唉，同誓比下豪降1鸡.4刷％；摸办公震写字库楼平象均月药租金税每平共方米记30院元，区与上偶年度练持平见。各奸类房铜屋出拉租量春及出渴租率筑与2杯00往4年就相比劫变化乳不大什，整秩体上赴房屋虑租赁寸市场白开展废平稳颈。

察2.近9四、郑致东新产区房告地产浸投资位增长驾较快制，消厨费信共心不信断增统强

撞20上05抗年，筝郑东检新区纵房地萄产业员开发职完成慢投资既28栏.6懒亿元辽，同灭比增架长4趴9.卧7％舌，商投品房攀新开擦工1纪30腐.8此7万压平方吐米，叙同比桥增长功12趁.8欺％，谢竣工元46欲.亭7万朱平方蚂米驶，商除品房辨新批旗预售听11穷5.炮49者万平肢方米喂，同堤比增义长1绍6.姻8％滨，销奔售合根同备陶案7闻7.侧83补万平朽方米想，同屑比增米长9漫6.村4％旦，商葵品房刮市场摘销售谣均价载34墙81意元/认平方艳米，获同比悟上涨脱13驱.7珍％。伸以上千情况亦说明博，随上着东三区建携设步舰伐加备快，疾该区咏域房船地产鱼投资坡快速缺增长语，商哀品房嫁市场王需求慌旺盛蛋，投粉资和智消费撑信心椅增强挎。

姻2.随10懂非住磨宅商纺品房矮供过外于求掏明显药。

盼20赤04辅到2粥00财5年榨，恼郑州弓市非衔住宅雅商品贤房供叔应量荐持续筒高于洗需求绕量，慰两年敌累计泄供给考量2笨53虽.店8万省平方肆米财，需援求量自12泪6.咏8万肉平方占米粗，供葬应量刷高于帅需求占量达遣12逢7万县平方罪米，呢已对怀房地枣产市钉场形牢成一锋定影炮响。

百2.肿11陵郑州内市建多委房陕地产杏开发数管理补处，董20斜05简年，任全市话房地的产开丸发企有业共钳有5竞48估家〔厕其中祥一级撑企业旁4家兼，二获级企说业4撤2家依，三萌级企串业1捡66划家，遮四级桐企业棵19版家，弟暂定授企业受31贝7家趋〕，渔其中专有项亲目的冷企业鲁14姑5家纲，在袖建项互目1追85碗个。播当年厘新开第工项创目7凶9个拍，在墓建项智目2妥22朗个，片当年喘竣工园工程行52藏个。3、06年上半年郑州情况分析根据郑房40指数，2006年1月份共计销售商品房4321套，较去年同期下降了6％。销售面积为50.06万平方米，较去年同期下降了11％，销售均价为2822元/平方米，较去年同期上涨8％。投放工程17个，较去年同期减少了5个，投放面积43.28万平方米，同比下降33％。

2月份受农历春节的影响，房地产市场仍显冷清,商品房投放、销售量都有不同程度下降，但销售价格呈上升态势。2月份共计销售各类商品房2984套，比上月下降了30.9%,销售商品房面积为32.36万平方米，较上月下降了35.4%,较去年同期上涨了44%。2月销售价格为3013元/平方米，较上月上涨了6.8%，较去年同期上涨了11%。全市批预售工程共计4个，投放面积11.09万平方米,较上月投放面积减少了32.19万平方米，较上月下降了74.4%。2006上半年房产市场投放情况分析(附图1)月份价格指数整体销售指数

〔套〕住宅

〔套〕商品用房

〔面积〕办公用房

〔面积〕1月133412371051122610172月14248548429805453月144316511588124817944月141019031850204415005月153618111860146313126月156218211828157818053月份共计销售各类商品房5770套(新增经济开发区、郑州矿区交易数据)，较上月上涨了93.4%，销售商品房面积为63.77万平方米，较上月上涨了97.1%，较去年同期上涨了17.7%。本月商品房销售价格为3053元/平方米，较上月上涨了1.3%，较去年同期上涨了17.4%。全市批预售工程共计14个，投放面积49.13万平方米，较上月投放面积增加了38.04万平方米，上涨了343%。2006上半年房产价格走势分析(附图2)月份均价

〔元/平方米〕环比

〔较上月〕同比

〔较去年同月〕1月2822－0.84%8％2月30136.8%11%3月30531.3%17.4%4月2984－2.3%13.1%5月32518.95%23.2%6月33051.66%5.1%4月份共计销售各类商品房6649套，比上月销售增加了879套，上涨了15.2%；销售各类商品房面积为77.81万平方米，较上月上涨了22.02%，较去年同期分别上涨了69%；本月销售价格为2984元/平方米，较上月销售价格有所下降，降幅为2.3%。本月房地产市场销售均价略降，而销售量持续走高。全市批预售工程共计26个，投放面积92.63万平方米，较上月增加了43.5万平方米,增幅为88.5%。2006上半年房产市场投放情况分析(附图3)月份投放工程数量〔个〕投放面积〔万平方米〕1月1743.282月411.093月1449.134月2692.635月2151.486月2988.685月房地产市场受到“五一黄金周“长假影响,商品房销售总体上略有下降，商品房销售均价仍呈现上升态势。5月份共计销售商品房6326套〔含郑东新区〕，较上月下降了4.9%，销售商品房面积为69.78万平方米，较上月下降了10.32%。本月商品房销售价格为3251元/平方米，较上月上涨了8.95%，全市批预售工程共计21个，投放面积51.48万平方米，较上月投放面积减少了41.15万平方米，下降了44.42%。

6月份共计销售商品房6366套〔含郑东新区〕，较上月上涨了0.63%；销售商品房面积为66万平方米，较上月下降了5.42%；本月商品房销售价格为3305元/平方米，较上月上涨了1.66%。全市批预售工程共计29个，投放面积88.68万平方米，较上月投放面积增加了37.2万平方米，上涨了72.26%。06年上半年小结：郑州市2006上半年房价依然呈上涨趋势，6月份比1月份房价上涨了近500元，半年涨幅高达17.11%。据分析，除了土地、建材等本钱的提高，还有三个因素推动了郑州市房价迅猛上涨。第一是郑州市二手房租赁市场不兴旺，大家倾向于买新房。第二是郑州的外来人口，尤其是年轻人太多，而且很多人买房子都想一次到位，宁可长期还账。另外资本出路太少，百姓手里的闲钱没有好的投资渠道，买房就是投资性质的。4、郑东新区分析4.1、区域概况郑东新区西起老107国道，东至京珠高速公路，南至机场高速公路，北至连霍高速公路，远期规划总面积约150平方公里，规模相当于郑州市原有已建成市区，在未来20～30年内建成。

郑东新区由中央商务区、龙湖地区、商住物流区、龙子湖科技园区和经济技术开发区等六大功能组团组成。每个组团把商业、效劳、行政中心沿着环形公路布置，并通过环形公路的相互连接来联系组团。CBD中央商务区以金融、办公、商务和居住功能为主；西北部面积约6平方公里的人工湖〔龙湖〕，其周围为低层居住区；在伸入龙湖的半岛上布置CBD副中心，以旅游，居住为主；连接CBD和CBD副中心的为商业、文化城市中心轴线；在中心轴线运河两侧为多层居住区；物流中心、工业主要集中在“V〞字型产业带内；此外，沿河流、湖泊、高速公路、环路、主干路规划有大面积的生态回廊绿地。

目前在建的起步区面积33平方公里，整个中央商务区规划面积350公顷，以金融、写字间、商务等功能为主，方案建造60幢80米、120米以上的高层建筑。除此之外，还规划了写字楼、居民住宅区等相关房地产建设占地共3760公顷。郑州国际会展中心、河南省艺术中心、连同湖中央400米高的锥形塔状建筑，将成为新区的3大标志性建筑。

郑东新区的规划最终方案把“共生城市〞、“新陈代谢城市〞、“环形城市〞等先进城市规划理念进行了整合。大规模、高规格的城市规划给房地产业提供了绝佳的开展机遇和展示平台，也决定了高起点、高档次是郑东新区物业的根本特征。

4.2、区域市政配套

交通配套

郑东新区规划道路230多条，截至今年9月底，起步区共建设道路91条〔段〕，总长度约176公里。其中，已通车道路44条〔段〕，全长约97公里。已开工的33座桥梁中，19座已根本竣工。区内已开通43路、47路等5条公交线路。今年年底前，起步区CBD内环、外环、金水东路、农业东路、东风东路、黄河东路、中央大道、第三城市轴线、第四城市轴线等“两环八线〞10条道路，要实现全面亮化。

龙湖地区规划道路总长175公里，其中快速路15公里，次干路35公里，支路71公里。此外还规划了4处公交枢纽站，两处中长途汽车站。

生活配套

电力方面，新区电力排管及变电站建设累计完成投资2．7亿元，管网敷设近80．2公里，能满足安置小区、工程单位及龙子湖高校的办公生活需要；水利方面，日供水20万吨的东周水厂已建成投入使用，而经过3年建设和调试的郑州市王新庄污水处理厂一期工程已正常运行。其他燃气、热力等也陆续投入使用，可以满足居民生活和单位需要。

教育医疗

龙湖南区规划小学6所、中学4所，其中北师大附中外国语小学已投入使用，实验小学正在建设。商住物流区规划小学16所、中学8所，其中金水区和管城区安置小区内的3所中学、4所小学均在建设中，第47中学已经投入使用。

新区已确定的医疗新建工程共有8个，目前，河南省直第三人民医院、郑州市紧急救援中心已开工建设，河南省疾病预防中心即将投入使用。

4.3、区域产业开展规划

郑东新区产业布局的理念和定位是:以第二产业见长的郑州经济技术开发区，已被确定为郑东新区产业开展基地，被纳入郑东新区的总体规划之中。而在其东南面，美国加州工业城工程正在进行工程的前期工作。新区最终要开展以金融效劳业为龙头的现代效劳业。当前推动郑东新区开展的是会展业和物流业。

物流业

澳柯玛(郑州)国际物流园区是郑东新区第一个形成规模的现代化物流企业。此外，德国麦德龙、南方香江、红星美凯龙、仁豪实业等物流园区依次排开。据他们测算，其物流辐射力可覆盖河南省及周边省份约5亿消费者。

到2021年，新区根本建设成市内半小时，城际1小时，省内3小时，国内8小时物流圈，初步确立郑州作为全国重要物流中心城市的地位。

会展业

郑州国际会展中心是郑东新区CBD内标志性建筑之一，一期工程建筑面积21.4万平方米，内有3.5万平方米的全国最大的无柱大空间展厅和5000人会议厅等设施，是大型综合性现代会议展览设施，能够满足大型室内展览活动和各种规模会议活动的需求。利用这一优势，会展产业开展可以有所作为。

大量的会展活动不仅能给郑州带来场租费、广告费、运输费等直接收入，5—9倍的产业连带效应，还将对交通运输、商业销售、旅游、饭店、餐饮娱乐、等相关产业具有明显的拉动作用。

金融业

郑东新区CBD区的产业开展终极目标是现代金融效劳业。

在“十一五〞期间，郑州必然要加快构建区域性金融中心的步伐。CBD中央商务区得天独厚的条件，有利于吸引国内外金融机构入住郑州设立分支机构。目前已经有10家金融机构、15家大企业总部将入住。除了大型金融机构之外，东区还将开展证券公司、基金管理公司、信托投资公司、保险公司等非银行金融机构，形成多层次的金融机构体系。到2021年，郑州金融业增加值占生产总值的比重有望到达8％，初步建立郑州区域性金融中心框架。郑东新区在实现这一目标中的作用明显。

4.4区域住宅市场市场开展现状

新区自开发建设以来，省内外及合资性质的房地产公司，相继进入郑东新区进行房地产工程的开发建设

分析2005年郑东新区的房地产市场可以用“惊人〞形容。在宏观调控的背景下，2005年1月到11月，郑东新区的商品房总成交套数4325套，占全市的9.67%；商品房总成交面积63.9万平方米，占全市的12.04%；销售额23.04亿，占全市的13.49%；商品房均价3435元/㎡，明显高于全市2934的平均水平。

·市场热度明显高于其它区域

郑东新区住宅市场的热度可以从市场开发、交易量、价格表现出来。

2004年，郑东新区房价曾经创造了半年内每平方米上涨600元的郑州房地产市场记录。而截止2005年3月，郑东新区房产开发面积超过600万平方米，纯住宅建设面积超过120万平方米。2005年1至11月，郑东新区住宅销售面积39.06万平方米，占全市的9.1%，住宅均价高于全市近1000元。

较高的市场热度主要源于区域住宅市场的高端形象。

·高标准、完善的区域配套

郑东新区的建设配套完全是按照高标准“造城〞的标准规划的。高标准的完善配套无疑为住宅销售增加了砝码。

在市政、生活设施配套方面，高标准的道路交通、水电暖等已经根本到位；教育配套方面，有47中学、省实验小学、北大附中外国语小学等新建中小学；医疗配套，有新郑州医院、同仁医疗中心等；商业配套方面，社区商业、大型独体商业和商业步行街将陆续进入招商阶段；商务娱乐方面，郑州国际会议展览中心、河南省艺术中心、五星级的新郑州饭店、广电大厦等已相继建设。

·高知名度的产品品牌

在政府的积极推动下，进入郑东新区的房地产开发企业不仅有本地开发商，还包括外地进入品牌。2004年，进军郑州市房地产市场的外地知名品牌如绿城、绿地、顺驰等，无一不进入郑东新区。这些具有较高知名度的房地产品牌一定程度上提升了郑东新区住宅市场的高端形象。

·高舒适度、高质量的产品

按照新区规划，区内住宅主要为多层。这就保证了产品的高舒适度、低建筑密度的根本特征。同时，全国知名的地产品牌口碑对产品自身质量也是一种保障。4.5、郑东新区房地产市场历年成交数据分析

通过分析04年以来郑东新区房地产市场每季度的销售数据，可以看出该区域的局部市场特征和趋向。

a、总体市场特征

2004-2005年商品房总销售量：迅速增长2004-2005年11月，郑东新区累计销售商品房5421套，销售面积80.25万平方米。郑东新区商品房在2004第三季度后开始稳步放量。05年与04年相比，销售面积增加近3倍。可见，市场表现出对郑东新区房地产市场的高认可度。

商品房价格：稳步上升2004年到2005年11月，郑东新区商品房均价平均每季度的涨幅为10.9%，明显高于全市7.9%的水平。在2004年郑东房地产市场起步时，由于商业物业较少，价格低于全市；2005年，价格快速增长至3435元/㎡，超出全市2934元/㎡的平均水平。

不同物业价格趋势：商业物业价格上升最快

由于销售备案时间的影响，郑东新区各类物业价格走势起伏大、不稳定。同时，各类物业价格的价差不够明显。

从价格走势来看，随郑东新区人气聚集，商业物业的价格上升速度较快。其次是写字楼办公物业。相比之下，住宅经历了2004年猛涨之后，价格已处于高位，上涨速度进入平稳期。

b、住宅市场特征

不同户型销售套数：三房最多，二房、四房次之

不同户型套均面积：明显大于全市水平，且有增大趋势

比照2004-2005郑东新区与全市住宅不同户型的套均面积，可以明显看出，郑东新区住宅各户型的套均面积都大于全市平均水平。其中，一房套均面积到达85㎡，二房到达101㎡，三房到达146㎡。

同时，比照郑东新区2004年与2005年不同户型面积，也可以看出，2005年户均面积也不同程度增大。这正说明郑东新区住宅的大户型、舒适特征。

住宅建筑类型：多层与高层占绝对主体

由于规划原因，郑东新区住宅以多层为主，在多层住宅产品相对稀缺的市场中，这提高了区域住宅市场竞争力。高层住宅的形式主要是商住型。同时，

别墅在郑东销售比例中仅0.1%左右。

成交单价分布：3000-3400元/㎡最多

郑东新区住宅主要分布在2800-3600元/㎡，其中价格在3000-3400元/㎡为最多。2200元/㎡以下的主要是经济适用房。

成交总价：集中在30-50万，以40-45万为最多

c、购房客户特征购房者户籍：市内、省内市外客户占主体

购房者年龄：集中在30-45岁，有年轻化趋势购房者付款方式：一次性付款比例较高

郑东新区购房者付款方式也以按揭和一次性付款为主。其中，一次性付款比例略高于全市。4.6、未来开展预测

总的来说，郑东新区房地产市场开展的资源约束很少。

新区近期、远期规划面积为区域房地产开展提供了巨大空间，根本不存在土地资源约束。

郑东政策资源政府政策支持是郑东新区开展的首要推动力。自2002年郑东新区进入实际规划建设以来，“三年出形象，五年成规模〞，为实现这一目标，政府在投资支持、财税优惠、土地供给等方面对区域开展起到了决定性的推动作用。可以预见，在郑东新区近两年进一步开展的过程中，政府仍将扮演重要的“推动者〞角色。

在政府政策支持下，郑东新区房地产市场仍然将保持较好的开展状态。在开发区域上，随郑州物流业开展，郑东商住物流区会得到持续开展；将随市政配套的进一步完善和郑东新区人流增加，住宅开发在目前的根底上仍将集中在CBD外围环路区域，继续向新107方向开发的可能性有限。

尽管资源优势众多，但是，今年，郑州新的铁路客运站已经选址在新107国道一侧，将规划的龙子湖高校区与中央商务区分割开来。铁路对区域开展的负面影响还是较大的，因此，在新的房地产开发中应该考虑在内。5、市场调查个案分析中义·阿卡迪亚工程位置：郑东新区金水东路与泰山路交叉口〔南至金水东路，东至黄河东路，北至熊耳河〕开发商：郑州中义置业建筑设计：浙江工业大学建筑设计研究院物业管理：浙江绿城物业管理总占地：260亩总建筑面积：21万㎡容积率：1.8绿化率：35%总套数：424套〔三期区〕价格及销售情况：期数出售时间出售均价销售量一期04年12月3500元/㎡100%〔5.1日已入伙〕二期05年6月3800元/㎡90%三期06年3月4400元/㎡60%内部配套：1：0.6的停车位，双气，主题会所、游泳池、网球场、双语幼儿园等户型配比：户型面积(㎡)套数我2-299743-2130、1402104-21803319254复式53合计：424旺销户型：130-140㎡三房建筑设计特点：欧式风格，外立面一层石材、中层涂料、顶层面砖，建筑层数为多层5层、小高层11层，层高2.9米。物管费：1.1元/㎡/月公交路线：43、115、305、26产品定位：物质审美阶层的精神家园产品卖点：欧式建筑、品质、环境大地·东方名都工程位置：郑东新区金水东路与黄河东路交叉口向南200米(西至干宁街，东至黄河路，北临兴荣街)开发商：河南大地房地产开发投资商：河南粮油进出口集团、许昌恒达集团物业管理：大地物业总占地：58亩总建筑面积：9.4万㎡容积率：2.3总套数：448套价格及销售情况：期数出售时间出售均价销售量一期05年7月高层3550元/㎡小高层3450元/㎡Vip内部认购二期内部配套：1：0.7的停车位〔288个〕，双气等户型配比：户型面积(㎡)套数3-2130-1624204-2复式22028合计：448旺销户型：130-140㎡三房建筑设计特点：4栋高层，2栋小高层，新领域主义，纯板式楼，高层19层，小高层12层，外立面采用涂料加石材，主色调为浅黄，层高3米。绿化率：40%物管费：0.87元/㎡/月公交路线：115、114、26、43、52、805、25客户构成：行政单位、周边物流园个体老板及公司内部员工产品定位：近CBD行政区新生活宽景建筑产品卖点：位置、楼间距、空中庭院鑫苑·中央花园工程位置：郑东新区金水路与中央大道交汇处东南角〔北至金水路、西至中轴大道、南至渭水二路〕开发商：鑫苑置业/万众置业投资商：鑫苑置业物业管理：鑫苑物业总占地：200亩总建筑面积：37万㎡容积率：3.5总套数：1000余套价格及销售情况：期数出售时间出售均价销售量一期05年12月多层3300元/㎡100%二期06年3月18日3600元/㎡80%内部配套：1：0.8的停车位，双气，幼儿园，超市，会所，商业设施等西区小高层、高层户型配比：户型面积〔㎡〕套数2-290-1001643-2133.58343-2141-1443193-2151.74444-2152-1542585-218634复式207-28530合计：883旺销户型：140㎡三房建筑设计特点：建筑层数小高层11层、高层19层和24层，社区由多层、高层、小高层、酒店式公寓组成，层高2.9米。物管费：1.1元/㎡/月公交路线：26、37、23、58、77、215客户构成：主要为郑州市区客户〔金水区、管城区〕，省内新郑、新密、巩义、商丘、周口等地产品定位：CLD国际生活场产品卖点：品牌、地段、交通、配套、物业顺驰·第一大街开发商：河南顺驰地产物业管理：顺驰物业建筑设计：墨臣园林设计：美国策略整合：深圳华邦参谋广告推广：大智总占地：355亩总建筑面积：26.73万㎡容积率：1.04总套数：1859套价格及销售情况：期数出售时间出售均价销售量一期04年10月3300元/㎡100%二期05年5月3600元/㎡100%三期05年7月3800元/㎡100%四期06年3月4100元/㎡80%内部配套：1：0.8的停车位，双气，幼儿园，超市，会所，商业设施，儿童游乐设施，老年人活动场所等四期低密度住宅配比：户型面积〔㎡〕2-21043-2140≧4-2170-280复式230合计：旺销户型：140㎡三房建筑设计特点：欧洲新古典主义，外立面一层石材、二-四层面砖、顶层乳胶漆，建筑层数5层6层，层高3米物管费：0.65元/㎡/月 公交路线：48产品定位：绝版英伦成熟水生活产品卖点：品牌、水景、英伦生活方式顺驰·中央特区工程位置：郑东新区商鼎路与农业东路交叉口开发商：河南顺驰地产物业管理：顺驰物业建筑设计：深圳华汇总占地：亩总建筑面积：万㎡容积率：总套数：套价格及销售情况：期数出售时间出售均价销售量一期05年10月3400元/㎡90%二期内部认购3600元/㎡内部配套：1：0.8的停车位，双气，幼儿园，超市，会所，商业设施等配比：户型面积〔㎡〕3-2134-177≧4-2186合计：旺销户型：148㎡三房建筑设计特点：美式风情，外立面面砖，建筑层数10层11层，层高3米物管费：1.2元/㎡/月 公交路线：暂无产品定位：零距离私享北美大都会街区生活产品卖点：品牌、水景、配套等运河上郡工程位置：郑东新区农业东路与如意东路交汇处西北角〔北至东风东路、东至如意东路、南至农业东路〕开发商：郑州中油置业物业管理：中海物业建筑设计：加拿大泛太园林设计：总占地：200亩总建筑面积：28.7万㎡容积率：2.8总套数：约1000套价格及销售情况：期数出售时间出售均价销售量一期06年6月10日4100元/㎡50%内部配套：1：0.8的停车位，双气，1500㎡会所等户型配比：户型面积〔㎡〕2-21003-2140-150≧4-2180-190合计：旺销户型：100㎡两房140㎡三房建筑设计特点：20栋小高层，典雅建筑风格，香槟色外立面，采用面砖，建筑层数12层，层高2.9米绿化率：40%物管费：1.1元/㎡/月 公交路线：206、26、48、32等产品定位：心灵此岸、上游生活、现代化国际水岸社区产品卖点：运河水景、物业、区位、开发商实力立体世界工程位置：郑东新区商鼎路与黄河东路交叉口〔北至商鼎路、西至黄河东路、南至七里河〕开发商：郑州新芒果房地产物业管理：新芒果物业建筑设计：深圳三境设计事务所园林设计：深圳三境设计事务所总占地：78亩总建筑面积：13万㎡容积率：3总套数：911套〔可售572套〕价格及销售情况：期数出售时间出售均价销售量共一期06年6月10日3800元/㎡60%最高价：最低价：内部配套：1：0.8的停车位，双气，双水景，双园林，会所等户型配比：户型面积〔㎡〕套数1室501302-287-913803-211062合计：572旺销户型：90㎡两房110㎡三房绿化率：35%建筑设计特点：7栋高层组成，框架结构，建筑层数分别为15层和19层，层高3.9米物管费：1.2元/㎡/月 公交路线：14、51、221、25、52等产品定位：神奇3米9，创意新生活产品卖点：5米魔变空间、买2房送1房、亲水、园林、双气社区绿城百合公寓工程位置：郑东新区农业东路与第三城市中轴线交汇〔北至东风东路、南至农业东路〕开发商：河南中州绿城置业投资物业管理：绿城物业建筑设计：浙江绿城建筑设计园林设计：贝尔高林国际〔香港〕总占地：497亩总建筑面积：40万㎡容积率：1.5总套数：二期400多套价格及销售情况：期数出售时间出售均价销售量一期05年11月28日3900元/㎡90%二期06年8月中旬未定内部配套：1：1的停车位，双气，超市，会所，商业设施，儿童游乐设施等户型配比：户型面积〔㎡〕套数3-2142合计：旺销户型：142㎡三房建筑设计特点：多层4-5层和7层，外立面面砖和涂料结合，层高3米物管费：0.8-1.2元/㎡/月 公交路线：48、206等产品定位：百年建筑，一生好合产品卖点：建筑、品质、江南园林、品牌绿地老街工程位置：郑东新区东风东路与九如路交汇处〔北至东风东路、西至九如路、南至农业东路〕开发商：河南老街坊置业物业管理：绿地物业建筑设计：英国UA/上海现代园林设计：澳大利亚迪思兹景观总占地：一期208亩，二期200亩总建筑面积：45万㎡容积率：2总套数：1期800套，2期840套价格及销售情况：期数出售时间出售均价销售量一期04年底3300元/㎡100%二期05年底3800元/㎡50%三期约4000元/㎡内部配套：1：0.8的停车位，双气，幼儿园，会所，商业设施，儿童游乐设施等户型配比：户型面积〔㎡〕套数2-280-1103-2130-170合计：旺销户型：90㎡两房130㎡三房客户区域：金水区、省内焦作、平顶山、商丘等地建筑设计特点：25栋多层，海派里弄风格，框架结构，建筑层数以5层为主，外立面褚色面砖绿化率：40%物管费：0.65元/㎡/月 公交路线：48、65、312、315等产品定位：产品卖点：品质大社区，海派风格建筑，品牌中南·海知音工程位置：郑东新区中州景观大道与商都路交汇处东200米路北开发商：中南置业物业管理：中州物业建筑设计：英国UK·LA园林设计：深圳紫月总占地：约200亩总建筑面积：20万㎡容积率：3.53总套数：652套价格及销售情况：期数出售时间出售均价销售量尚未出售内部配套：1：1.5的停车位，超市，商业设施，会所等户型配比：户型面积〔㎡〕套数2-2103-1052073-2126-142445合计：652目标客户：郑州市区周边市场老板及周口、南阳、新郑等地客户建筑设计特点：5栋小高层，4栋高层，1栋多层组成，板式，建筑层数为11层和19层，层高3米绿化率：42%物管费：1.2元/㎡/月公交路线：85、35、52、77、208等产品定位：海文化主题园林社区产品卖点：建筑，棕榈、浅滩景观，蓝韵生活天下城工程位置：省体育馆西侧〔北至优胜北路、西至劳卫路、南至优胜南路，东至健康路〕开发商：河南开祥天城置业物业管理：中海物业建筑设计：澳大利亚PTA园林设计：澳大利亚PTA总占地：108亩总建筑面积：30万㎡容积率：3.6总套数：约1500套价格及销售情况：期数出售时间出售均价销售量一期01年9月29日3680元/㎡100%二期04年3月100%三期05年10月29日〔小豪宅〕05年12月10日〔御品大宅〕5680元/㎡90%左右内部配套：1：0.8的停车位，双气，双水景，双园林，会所等三期户型配比：户型面积〔㎡〕套数≧4-2200-267合计：绿化率：38.1%建筑设计特点：11栋高层，框架结构，高层错落有致，单套层高分别有2.9米、2.95米、3米、3.15米不等物管费：1.1元/㎡/月 公交路线：28、903、93、22、6、211、205等产品定位：豪宅产品卖点：地段、品质、配套长城康桥华城工程位置：郑州市大学路与中原路交汇处南〔北至桃源路、西至勤劳路、东至大学路〕开发商：郑州新长城置业投资商：中国长城铝业/河南长城饭店物业管理：河南长城饭店物业管理建筑设计：澳大利亚贝尔曼设计事务所园林设计：总占地：80亩总建筑面积：31万㎡容积率：4价格及销售情况：期数出售时间出售均价销售量一期06年5月3970元/㎡93%内部配套：1：0.8的停车位，双气，商业设施，会所等户型配比：户型面积〔㎡〕套数1-132-602-297≧3-2120-160合计：绿化率：40%建筑设计特点：9栋高层〔7栋住宅，1栋酒店式公寓，1栋写字楼〕，住宅26层，写字楼32层，层高3米物管费：未定 公交路线：4、T4、K906等产品定位：大学路·中原首席国际人文街区产品卖点：品质、品牌、街区概念各工程旺销户型比照表

工程形态旺销户型新一期价格阿卡迪亚多层+小高层99㎡两房130-140㎡三房4400第一大街多层+叠加104㎡两房140㎡三房4100立体世界高层90㎡2+1110㎡3+13800绿地老街多层80-110㎡两房130㎡三房3800中央特区小高层+高层134-177㎡三房3600百合公寓多层+叠加142㎡三房3900中央花园小高层+高层140㎡三房3600东方明都小高层+高层138-162㎡三房3550中南·海知音小高层+高层103-105㎡两房126-142㎡三房运河上郡小高层100㎡两房140-150㎡三房4100康桥华城高层97㎡两房120-140三房3970天下城高层200-267㎡5680由此表可以看出郑东新区的旺销户型主要是100㎡左右两房，130-140㎡左右三房。主要工程销售速度比照表

体量销售周期销售率价格阿卡迪亚三期〔424套〕开盘三个月60％4400第一大街四期〔1600套〕开盘三个月80％4100立体世界572套开盘一个月60％3800绿地老街二期〔840套〕开盘六个月50％3800中央特区一期〔1051套〕开盘八个月90%3600百合公寓一期〔400余套〕开盘七个月90%3900中央花园二期〔1000多户〕开盘三个月80%3600可以看出销售速度主要与楼盘品质密切相关，而与价格上下关系已经不再重要，可以看出消费者现在对于楼盘品质的关注超过了价格。四、消费者调查分析为了对消费者的情况有一个直接的了解，我们用了两天时间组织了一次小规模的消费者问卷调查。〔一〕此次调查样本的根本情况

本次调查共投放样本150份，确定有效样本为130份。经公司工作人员审核、复核并对问卷中的逻辑性进行复核，问卷的有效率为90%，符合调查的有效性。

受访者的甄别要求

受访者的年龄在21—56岁之间

近两年内方案购房人群

家庭年收入在3万元以下－30万元以上不等

个人月收入在2000元以下－5000元以上不等

工程调查的方法

本次调查的抽样方法为：随机抽样访问法

本次调研主要区域为金水区、二七区内的较有经济实力的人群。

主要访问场所为高档消费场所：丹尼斯、金博大、正道花园商厦以及局部咖啡厅和写字楼

²调研采用的访问方式有：直接面访。

Ø

本次调研数据分析技术情况

²本次所有分析数据均对回收的有效问卷进行单项、多项、相关等技术的交叉统计分析。

²将所有的分析数据进行有效的分析、论证，写出本次的调查分析研究报告。市场调研是准确获取市场信息，了解消费者需求和态度的重要方法之一。2006年7月份河南高鑫园房地产开发进行了一次郑州市房地产消费市场需求的调查。此次调查，我们重点调查了消费者对2006年郑州市楼市需求程度和考虑的因素及潜在消费者对于2006年楼市价格和市场需求的预测。重点分析了现实消费者和潜在消费者