北京某花园项目市场调查报告

北京润丰花园项目市场调研报告目录第一部分内容摘要 2第二部分调研的工作目标 6第三部分调研与分析的方法 7一、调研以及分析方法的选择 7（一）调研方法 7（二）分析方法 7布二、睁区域插市场汁的调作研方丸法恶 尺7届三、怨高档筑房地素产项朴目的汗调研趋方法址 匹7落四、汽亚北义地区谈住房趴消费质情况秆的调罩研方箩法贩 各8顾五、不有关喊目标喝客户号情况命的调耐研方蠢法毛 挨9鸦第四战部分所运调研毁的成巨果与逗分析僵 陡10俯一、伟亚北步区域中市场眉 杆10咳（一仗）本唇区域染的基纤本特掘征榨 集10今（二赔）区忌域市坝场状鞭况竿 锹11缓（三杰）亚券北地躬区购阔买力贴分析己 款13窃二、苍北京订高档祝房地她产项乐目杀 哈13烈三、加高档向项目耗的客谦户群裕 景19新（一洽）客朗户特思征描威述下 牲19诵（二洋）客牵户需建求描诸述旧 攀20穿第五周部分持内关于约本项功目分蚂析与均建议测 波22锡一、连项目柏的版SW寻OT橡分析梳 姐22刃二、负安索速夫模环型分陪析：蜻新市价场、猾新产蹲品录 酒23纱（一肿）安颤索夫萄模型翅简介扬 洲23文（二怠）分叠析、册研究兄 般23倍三、雪项目档的市糊场定乌位酷 称24样四、姥项目皮的客策户定举位承 倡24详五、禁项目借的产窑品定链位识 侍25概附件淹一：椒北京迁部分湖高档示房地锅产项踏目情下况一愧览表诚 填27桃附件辽二：净高档险楼盘鼠优势馅因素啦汇总鉴、分助析表抚 谱28码附件疗三：抬高档熔楼盘蛛个案挠简介耻 欺29

信第一续部分狼梅内容宋摘要回为了谁确立乡“氧润丰肺花园给”者的市衣场定慎位、短客户承定位善和产抬品定野位。阔同时裕编写造“瓣润丰警花园汉”添项目悄的清《革规划纲设计企建议茫书垮》跨并为盾制订共前期巾策划将方案孤做准书备，湖我公断司对夫亚运纳村地猪区的夫区位冬市场孟状况朴、北佩京市秤万元员以上节销售敢价格岔的典厨型项勇目进痰行了途调研躺分析拒。阴在调丙研中猴采用炕了腔“灰桌面居调研侮法前”串、禾“狠调查某法披”泰、礼“警问卷约法胜”平和参“盛深入椅访谈腹法丝”梅几种鸭方法拢相结框合的接方式句，通昌过对下收集满到的沸数据玩的归盗纳整歌理，国对项越目的肺SW稳OT张分析目和安值索夫表模型饲分析间，得线到了毁相关尼结论津。政一、掌亚北朗区域扣市场猾在亚旺运村股地区语，已溪经形池成了务北京桃最大家的居哈住类馋物业均市场扮，区坟域的佛发展殊明显叛领先危于北展京市发其它拥部位阵。目虽前这陵一地跟区无出论交才通条舞件、飘市政岩配套环，还惊是生阅活设茶施及赌社区载环境绸都已梨日渐泳完善纯，奥鬼运村崇及奥打运场移馆的鉴建设砌对亚韵北地史区环伐境改隙善及谷基础选设施荐建设史产生惜重大脆影响蜘，本刚地区何将成纸为北段京市晕居住诉类物彩业发收展最副为成堆熟的奴地区陈之一屈。庄1、戚区域持竞争诉激烈孙在亚悲北地困区我颂们共逢选取经了1毕2个车主要戚竞争候项目颤作为颠研究能对象支，这侍12耳个项灿目的范占地扶面积傲为然19知1.虚42曾公顷锹，总孟建筑杨面积桂达到妙40众2.兴9万励平方脊米胀。说服明本零区域求市场阴供应样量较椅为充叶足，杨竞争韵激烈群。氏2、扮市场国产品案以中既高档铜为主权目前占亚北扒地区镜在售祝项目返销售加均价创集中墙在6档00诉0敞～遗70挡00迎元/省平方捞米左吴右，读其主崭要原帖因是贷这些议项目摘的产钉品品捆质、皂配套沿设施首、服买务水欧平并搅没有门实现幻高档时化。跨3、健市场创存在宜向高烧档化防发展窄的趋躺势吉目前按亚北席的基装本状话况与橡东部贯CB箩D仍训然有雷较大饥差距湾，表遣现在幸市场筛上是巩两地毁房价假相差挠大约盛30其00陆元。押但是兴奥运耳会的金举办辽将会松促使笑国家括在此真投入怜大量漂的资蚕金进浩行配层套建则设；殊世贸牵中心勿的建盲成也牧会在屯京北粥地区亩形成支一个籍新的补中心畅商务灾区。维加上胃本地抗区业位已形蛙成的搅良好婆居住硬环境该，市愁场将亏会由温中端启市场划向高犁端市征场变献迁。借4、羊亚北乡地区桑购买坦力不韵足以锁支撑垃高档杏市场章通过傻对亚爬运村枣地区及已购端房人伶群的尖问卷掌调查挤，这盏一地蛮区的桨住房侨消费句力水闭平虽睡然相孩对北层京市箭整体延消费滚能力著较高柜，但甜是仍玩然没兰有达基到足幸以支贱撑豪区宅市啄场的渠能力铁，豪戚宅市毛场需象要跨类地区仗发展滤。暑二、稼北京铁高档动房地娱产项码目朱在对除所选股取的撇14骡个高次档项泛目的傲研究似中，喝我们踢重点侍对其忌销售会价格姐、容羊积率菜、建真设规划模、榨绿化餐率、抵户型谱、面神积配涂比和浓、会鸭所等浴情况元进行幼了统穗计分壁析，决得到秒以下抖结论客。枝高档贿项目动绝大通多数柳属于株外销拳房性师质五高档辨产品随主要和区域性集中趣在东渣部C据BD显地区不3、智容积字率在斗4～对8的造占多岔数推4、善建筑湖规模舒不大示，子大多圾数娇占地龟面积曾1.爷5～昏3万伍平米淋，建烈筑面该积1制0万弄平米醋左右江。惹5、资建筑遭形态妇以塔烂楼或挤板、惯塔结携合为巩主罩6、蔽主力来户型誓单位衔面积免在1勇80滋～2橡30处平米珍之间弦7贴、主恒力户县型以贺三居娱两卫缩为主溉8、绪均建她有豪苗华会慎所，场规模鸣在2抖00证0～祝40财00滨平米靠我们丹同时降对这匀些楼悄盘的杂优势恩卖点良进行窗了分约析，营认为炒其主刚要的帝共性慢依次海为：崖优越夏的地跳理位尘置、克外销股性质己、高期档豪爪华的叠配套胞设施灵、突挪出的着社区聪规划遭、良框好的则周边良环境肆、发嚷展商贯的品罪牌号可召力震以及金管理兰服务娘的质坟量。肢三、泼高档阿项目崇的客店户群辉（一填）客萄户特切征描药述：梢客户哑主要赶来源煌于4游0狡～种50满岁之城间的来私企馋业主返、大袖型企罪业高固级管慎理人广员以插及其阴他行默业的振成功虚人士蜜。资大产丰虫厚，刻十分记关心臭自己径的健现康问沃题。械本人句社交遗活动恩比较昆频繁松，喜尾欢生钩活在课城市旦当中浇。家享庭结兴构简轨单，号家庭招基本和上都篮雇佣紫保姆师。有芒多次袄购房串经验特，对君产品普品质嫁也很阴在意抱，注交重细捉节。线对销湾售单姑价的膝敏感轮度较翻低，听要求析物业检服务竹必须慈做得渠到位声，能交够确于保人搜身和摧财产奔安全盒。对沈于房迅屋装稍修的刚个性移化相悦当强指。然（二寒）客魂户需肉求描稍述：记豪宅馆项目书所面批对的翼主要唐客户凭的需踩求更葛主要络的是两住房夹的居帜住舒信适性申和外贝在的燥豪华诉感。座对于垫自身怒的健着康与祖安全亚也逐忆渐成色为这俗部分享客户头所关蹦心的察主要饥问题厦之一托，希冷望拥纤有安掠全、敬健康雪的居基住环岭境。容在住劫宅的膀装修蔬方面紫，客避户希拆望充绢分得薯到个贵性发列挥。牺对2幼00币平米昏左右旗的三梁居、蹦26菜0平取米左望右的俱四居大需求选量较江大。疑客户轰所需腊要的隆“巾豪宅鸦”驼，特男点是统外观监雍容机典雅哗、户照型设公计合碗理、普会所有设施船齐全躁、智驻能化泛方案袋先进点、物汁业配篇套完菊善、足社区页环境熄幽雅僚、服作务体果贴周泼到。碰四、炭关于导本项勉目分苦析与愿建议乳（一禽）项商目的锋SW番OT闲分析位通过您对本肝项目傲优势瓶、劣描势、价机会苦点和铃所面泽临威弦胁的索分析逗，我枯们认骗为润宋丰花庆园项性目虽闹然受娇到来验自于践宏观合和微叙观的主威胁芒以及孕项目衰自身胸劣势筒的制击约，窗但综关合分幕析其乡优势吊和机走会仍彼然要楼大于烧劣势隐和威敬胁。执只要烟操作雁得当炕，完凤全有酷可能写成功钞。锻（二帽）安尝索夫摊模型振分析随：新意市场息、新篇产品请亚运浩村地征区在驼现有铃市场润上，叙现有裹产品笼之间洽相互挥竞争豆十分灿激烈骂。绍“显润丰即花园巡”消如果房以亚柴运村肠地区耕现有诊产品蝇形态羽进入带现有吵市场买，必饥然会垃遭遇哗到激闲烈竞际争。判亚北舍地区跨目前旷高档费住宅不项目谨很少专，因渡此高艺档住微宅在恳此地汽区将亏会以弯一个古全新蜻的产得品形饭态出纹现。钱申奥墙成功酷后，拜本地烈市场最已经清开始免向高贫档化裂变迁止。为分了在女竞争括中取乖胜，嚷就必柔须在罗市场宁、产虾品、不服务萄等方聋面寻届求差垄异化称，从迅而避织开直蝴接竞芦争取间得市鲜场领贞先优灶势。种（三塑）项令目的希市场坟定位刊亚北榜地区煌在高朋档市铸场上杀存在腔空档字，因漫而市分场必姿然会互向高涛档化毁发生纸变迁阔，对报于高驾档次猴住宅产的需介求一肿定会途很快津出现称。抓斩住时里机进笼入这制一市呢场领瞒域，川将会休避开垄激烈乒竞争垂，掌响握市钥场先挎机。爸我们欢的结移论是叼“雁润丰律花园塘”丰应当育定位黄于高控端市谦场。哈（四恼）项傻目的熄客户需定位付对于涌客户闯定位无，我辣们的柜最终第结论恨是：悠润丰吓花园疤的目扣标客倡户应董当定神位于佩来源茫于不披同行子业的朽事业目成功由人士尖，他办们是狼受到育奥运程村良把好居敞住环蒙境的呆吸引地而集赏中到造奥运喘村地疯区来连的私稠企业娃主、殖大型雕企业猫高级松管理胞者以清及部遥分其熔他行里业的扩成功拥人士唱，拥疲有丰芽厚的客资产卡和广腹泛的冰社会届关系嫁。他钥们的扬购买检能力肚比较计强，涂具备住丰富及的购勇房经夫验，谊对于戚房地华产消颜费而吴言属剧于成乔熟消蹄费者抽。登（五享）项立目的惧产品耐定位缝基于验面向拌成功刃人士蛮的高穷端市鹊场定盼位，贝本项作目必罩须充销分发烧挥处可于将踪来以狐世贸冻中心啦为核补心的贷奥运旧商圈哑的优击越地授理位坦置，础建设略定位绞为碑“微适应面国际敬化的慌居住槐潮流田”态的大益户型强精品唉豪宅遮。精蔽品豪欣宅主透要体警现于罚软件跪、硬铅件部牵分，星无论胜从建帐筑外尘观、鸟内部唉构造屑、建翼筑用专材、醒景观楼、配组套、却服务搁等各骗个方递面都钉应该图体现排豪华估、高浑档、织舒适漠、精烂致。

誓第二凉部分帜绢调研抽的工塔作目智标岗本次事市场形调研邮的目勉的是哄通过建对亚康运村顿地区煎的区快位市古场状荐况分貌析、流在北挠京市杂万元韵以上苗销售旦价格困的房狼地产环项目介中抽惭取典摘型样历本进赠行调猫研分含析，班确立肿“典润丰尾花园斑”宗的市睁场定京位和塌产品级定位漠。同比时，扯通过夕对客肥户的秃分析栽研究煌来为症“诚润丰尿花园至”貌的客喝户定怠位提也供支弹持。爆主要陵目标冤是在句调研沈分析骗的基渡础上绪形成伴“抖润丰墨花园鄙”奥项目椒的恶《救规划矿设计逃建议流书雾》容并为控编写屯前期逝策划宫方案挡做准每备。爬第三融部分溉侵调研炕与分怒析的姥方法谋调研毕以及押分析裂方法座的选臂择绞（一暑）调队研方蹦法：望如上袭所述远，本连次调苗研的秩主要类目的放是了昂解区乔域市料场状戚况、珍高端社市场姓产品齿形态唐以及税客户奏特征熊和需摧求。亭针对话这三伍个目稍的，星我们挠认为绒调研突的落渔脚点辞在于幻对市棋场的性判断奔理解哈，所桐以此箭次调备研应触当属界于定摸性调瞎研。飘因此反，结害合我临公司屿现有欲资料计数据联情况超，我脉们确电定采疲用由“问桌面敞调研观法盒”剑、下“吼调查玩法必”菌、典“殿问卷指法先”沾和宜“荷深入缩访谈艺法费”鸭几种晕方法槽相结门合的奸方式播。辞（二挤）分层析方却法：起在分劣析方就法上切，主光要注朋重对象收集宗到的史数据篮的归月纳整斗理，村从中顶得到荷相关栋结论派。对察市场挂分析测引入简了S登WO蹲T分跃析和行安索怨夫模巨型。赢二、旁区域掠市场葡的调偶研方鞋法舞对于淘亚北罩区域胖市场厚的调傍研，盐主要粘采用躺桌面舱调研树方式扶，充斥分利堆用我壮公司风在代凭理懒“银天创芦世缘摄”恶过程驰中积鸟累并基不断市更新羽的市作场研锐究成脾果。埋其优辱点是啄能够朽在最点短时摩间内援掌握墨大量妹信息玻，为禾调研龙分析融提供消帮助忽，从剥而有片效利培用现轻有资它源。流不足极之处染在于要对一辉些动享态数圈据的涉掌握皆方面腥可能乱形成害滞后筛和降熄低准亩确性魂。因错此我百们将刮在对旁高档乔项目车以及攻客户串特征黄调研羞时，镜重点遭对亚惨运村传地区覆的房查产地愿状况臭进行绪摸底编，从赴而形哥成对低桌面惰调研氧的补鼻充。寿三、词高档道房地宴产项慧目的窑调研诸方法执主要题使用采“少调查庸法瞧”厉，即喂适当改抽取包样本亮，着芦重进燕行走梨访，筒同时秀配合脆以桌划面调影研搜伍集资锹料。习这种用调研圈方法迹具有埋能够亦掌握杀第一芳手资年料便奸于准懂确分寄析判窃断的者优势提，最畏适合忙于探浪测性树研究均。但衣缺点症是必乳须投著入大扔量的蓄人力撑物力臣，而俩且耗贝费时惠间比雄较长假。这株一阶拾段的船调研蓝，主坊要以忽高端拼市场牢公寓澡项目漏为主咳。样样本御抽取懂的原片则：乱平均倘销售沈价格篮在每既平方沟米1提00箱00妥元以锦上鸟规模茧与阀“埋润丰钻花园瞒”均相似绑的高哀档住律宅、予公寓守销售辞价格数的提迈升并其非绝炭对得溉益于许地理甩位置限的优魂越性孝项目咱所在夕区位祖和掉“程润丰觉花园理”堆相近撕时，摄将被繁列为淡重点险调研匠项目恐在项碑目规窝划、牙产品钟设计乖、环挣境设背计等弯方面于具有伙借鉴映意义兼样本击明细带表：绩楼案哈名称筐入选舞理由捞楼案提名称挖入选茄理由瓜汇欣盏公寓夫同区屋位高辽档楼塔盘摄亮马她名居雀燕沙祖商圈沉高档凯公寓扯罗马殿花园振历史杆豪宅痕概念揪御景缘园梁国贸战商圈丈高档扔公寓症阳光逐广场艇同区宣位高犯档楼般盘于国展葡家园庸高档胡公寓径华亭脾嘉园旧同区仔位热促销楼篮盘追凤凰美城访高档喊公寓谢新世佳界太压华公涛寓厅高级邻公寓喊壅景歌台国吴际公梦寓态使馆冬区豪赵宅公近寓赚和乔冒丽晶负公寓毅提供白顶级沈物业格服务牙的高宽档公赚寓弹京达湿国际号公寓界高档减公寓呀现代搁城迎概念麦营销珠典范咸博雅匆园棒高档返公寓立四、杆亚北筐地区躺住房刮消费睡情况侍的调衔研方吸法我我们加在这划次调名查中靠抽取容了1解00秘位已材经在物亚北霜地区同购房笨的人打士对搭其进添行问宝卷式舍访谈划，目似的是个了解倾亚北累地区只房地错产消合费者没的偏嘉好及谢其消微费力窄。防五、查有关哨目标耽客户填情况漠的调膏研方容法吵由于跃我们临初步龟定义惰的目告标客涂户应捆当是项具有版相当颗规模绒资产椅的成登功人珠士，畅因此狭对于久客户抢行为倚特征浩和需沸求的绑调查放我们俘主要买采取污了对填两类碑人群纯进行至深入滋访谈首的形坚式。杏这两轰类人罗群一致是个缩人收啦入和戒资产航较高飞的成严功人烫士，证另一对类是只和客匆户接煤触多哭、比机较了踢解客枣户购亿买行哗为的订在销湖高端碗产品森的销黎售经楚理。棋在这上一阶叨段的瘦调研钢中，唇加入颠了一钱些规谈模较兵大的赏豪宅誓、t煤ow里nh屯ou启se繁和别动墅等筒项目提。慕增补潜项目相明细念表：饺楼案阔名称济入选芒理由涨楼案田名称金入选竖理由拉万泉脑新新辛家园鸭中关先村豪倚宅铃亚运塔新新裤家园什亚北岩豪宅骑富成炎花园箭著名邻高档奏别墅吐怡龙款别墅形北京铜首批串高档脾外销更公寓袭、别陡墅尘橘郡塞成功虫人士印的驰第二欠居所贷濠景经阁沾小规场模高除档公辅寓

严第四贩部分敲防调研灾的成零果与趁分析愁一、仰亚北瑞区域膀市场拍（一拦）本坝区域开的基冬本特赌征饮在亚怨运村肥地区辞，已杯经形戏成了拥北京擦最大系的居索住类雄物业喝市场廉，亚踪运村捐地区君现已锻为北残京市爪区居咸住类似物业夺市场菊的一内支重末要生吧力军观。这根一市绍场的要形成堵对北督京的誓城市胁格局厨产生失了重拾大影储响，拨一改耗北京诱市区熟北部介甚至旋北部孤区域抗的城级郊结强合部纷不良楼形象算，使厚十年灯来北誉部区塔域的玉发展晃明显湖领先常于北请京市搭其它督部位横。担90犬年代彻初以牌第十陡一届捧亚运轻会在娃北京弯的举读行为冻契机经，以刘奥体暂中心倚和运么动员氏村为碍中心剪的亚镜运村牛地区部逐渐树形成糖。亚序运村黄居住李类物罩业的锦发展挤在早魔期固吴然有糠亚运显举行掩的背豆景及并政府知的支宫持，闹但经畜过十赛年的玩发展缓，房零地产柿开发堆建设猪已经点走上硬了自蓬主发交展的烤道路衣。目蔑前这于一地身区无甚论交关通条斥件、甲市政出配套重，还羡是生蚀活设虫施及廉社区禁环境疫都已叹日渐蜓完善静，逐从渐成周为北传京市震居住旁类物盒业发参展最耍为成椅熟的环地区鞭之一迫。怕1、产便捷沫的交安通条赴件某从相数对位天置看倍，北膝京城位市经洞济重秘心一绣直偏叨北，丑改革恐开放灵后东讯北二柴、三配环地未区更堆得到糠快速拆发展锤，用鸡地日轰益紧踩张。旨亚运犁村处塌于北谱二、争三环恐外围咬，在隔相对持较低衰的物同业价姑格基泻础上丛，以促其便跨利的王交通跑推动递这一谣地区饮的需服求量秃。从汗绝对启位置尤看，写目前浆市区掠二环板、三惠环路毙的交势点基驶本饱移和，砌穿亚邪运村娃而过性的四择环路疑日益茎重要膛，京娇昌路补、北腹苑路倾的通朵车，拣安立通路、悔五环谁路的慎建设恳，亚胁运村像地区亦的交镰通将段更为逗便利群。炮2、则完善愧的市慈政配岂套迫作为温举办救亚运杯会及配拟办着奥运呢会的屠城市散新区呆，亚庸运村洽地区洪在建刚设之承初就馅作出蓝了较带为完辣善的孩市政惜配套唇规划注。目绘前，漠在亚底运村雁地区禁开发析的房手地产尊项目惩，上尤下水筋、热简力、戚煤气榜、供卖电、贷通讯担等条坝件都宫易于英得到虏满足塌。筒3、沸日渐打齐全羽的生原活设帆施播亚运三村内染的奥束体中岁心、蚁康乐纠宫、外中华感民族部园设绕施使狠居民瑞休闲穿娱乐味活动副非常僻方便冈，北迟辰购赵物中塞心为联区域立商业胁中心榜，五按洲大肤酒店减、凯靠迪克眠大酒找店以逝及汇槐欣写耕字楼锈为商勿务活俘动提恭供了伶完善样服务兄。2秋00判8年廊奥运卵会的州举办哪，将今使生贪活、请配套辉设施剪的规熊模档灾次进脏一步祸完善欠提高贝。设4、炼优越牧的社艰区环扑境栏亚运嘱村地肾区地且处城具市上掉风口努方向毫，北候部为赚城市设绿化映带和胞规划昂中的久奥运娘公园县，自筒然环锤境较晨好。攀奥体揪中心剑、国遮际会么议中慌心、善汇园市公寓塌、阳掩光广词场、辟名人透广场献等标痒志性载建筑弓及成肯片的铜高楼佛大厦营，使喉亚运透村地却区非弟常具竞有现翅代气胆息，留提高愁了社含区的水知名宵度和涝档次匙。兆以上睡种种初因素桌综合梳起来甲，使梅亚运草村地番区具告有明拥显的润比较洞优势杂。与援CB梯D相邻比，浊亚运章村地碧区适送居性图更强仆；与数中关钩村相只比，放亚运亡村地薯区主柄吸引尿城市表东北锹部地联区的级需求窜量；谦与望敢京相球比，蚁亚运阅村地浪区主东要吸芝引更被高档肉次的纷需求诱量。莫今后腐几年哈内奥曲运村最及奥扣运场予馆的版建设银对亚毕北地贤区环佩境改结善及或基础礼设施煤建设爸产生糠重大锋影响谣，因偷此亚虏运村胳地区惯具有继居住洪类物巨业发索展有率利的谋区位见条件窗。支（二粥）区虾域市孙场状灿况患1、叹区域揪市场请项目芹总体吸供应顽量分箱析峡在亚管北地化区我灰们共赌选取吃了1永2个既主要杰竞争稻项目拍作为奶研究杀对象孩，这鞭12妖个项专目的纪占地康面积吴为接19兵1.银42旱公顷阵，总兆建筑鸭面积腹达到朋40拣2.拔9万疫平方桨米父。从翻而说邻明本助区域互市场去供应因量较钞为充同足，清竞争康激烈过。伞2、裁区域割市场普项目员总体赴价格狗水平蜓分析塌目前滴亚北织地区晒在售吩项目金除了均名人牵广场寻外，影销售穷均价瑞集中签在6裁00惠0如～允70贩00荒元/葵平方慌米左辨右，明其主防要原施因是跟这些政项目状的产漆品品乞质、槐配套怖设施呆、服树务水炭平并开没有躲实现怨高档遭化。寨3、廊市场感发展仗趋势倡亚北夏地区捉虽然冈近十被年以淘来得冠到了砍迅猛倘发展狗，但汇是其括商务极环境戴、市笨政配天套等联方面鲜与东底部C粪BD千仍然省有较裙大差术距，泽表现敌在市懒场上鸟是两套地房疫价每朽平方露米相东差大财约3斜00哄0元胃。但趣是从初发展避的角破度看狸，奥奉运会切的举称办将是会使饼今后贞3～匙5年淹内在同此地桶区国案家投芬入大砌量的码资金示进行欠配套燃建设箭；世猜贸中灰心的乐建成豪也会承产生袋很大蔑辐射渗作用耳，在视京北搭地区蜡形成爹一个以新的引中心是商务筒区。嫁加上寺本地饲区业都已形圈成的束良好基居住荒环境险，市做场将翼会以士比较骗快的腾速度助由中雾端市蜡场向斤高端烟市场汇变迁朽。岂（三爹）亚捕北地请区购则买力扶分析援通过沟我们地对在活亚运杯村地吵区已著购房聚人群益的问档卷调王查（丈统计塌结果由如右馋图所鞭示）漆可以父看出堆，本蝶地区颗大部氏分客天户承领受能湖力在趋15疯0万安以下罩，约湖20幼%的酬客户局消费伏力可森以达富到2联00羽万元骄左右乳，1若5%猴可以民达到鉴25屿0万咏元。毫说明验这一喊地区瑞的住别房消保费力的水平慧虽然医相对姻北京朴市整溪体消盗费能粮力较狼高，乡但是盖仍然蛋没有胡达到爷足以购支撑根豪宅骑市场徒的能裤力，宅豪宅窃市场办需要滩跨地优区发啊展。燕二、话北京径高档狱房地旅产项帅目读在对肌所选玩取的裙14冻个高廊档项晌目的灵研究织中，龟我们皇重点熟对其汗销售洽价格谣、容识积率附、建聋设规之模、棍绿化佛率、弯户型盛、面使积配慎比和双会所缎等情届况进逆行了膝统计伏分析钱。桃1、痕高档监项目趴绝大躲多数赚属于均外销王房性迹质抹凡舞在选丈取的喝14决个样竖本中捆，外队销房率占到捷93婆%的威比例牙，说艺明在白北京糠市房获地产浩的高骄端市如场上磁仍然血是外颗销房欠一统逢天下介的局详面。前其原明因虽诊然有虾成本热因素闻和历懂史形习成的体高价横格延蛙续，倡但更联主要邮是外国销房水为购加买者已所带灿来的奥心理待满足颜和豪节华感纤对价咸格产伶生的友支撑积，而盘这一关点恰暴恰是晃内销蜓房所吨无法惩具备宗的。期虽然量有消绸息说淡房地缘产市炸场外丑销、以内销棚的限边制将舒很快芦被取浊消，催但这它带来与的将极是外屡销市祥场的轰价位搂下移厉，而条非内画销市邻场价街格提说升。揉2、由高档垮产品铜主要嫌区域懒集中掀在东逃部C旁BD晨地区迅通过裳样本艇分析撇可以厌看到贱，北怪京高轮档公江寓项鼓目多指集中悬在东患部C隆BD反地区恶，这址一地我区支送撑高躬价位碎的原矩因一葵方面短是该秀地区谱集中酒了大亩量外陶资企剥业，跪其中菠的外系籍人咸士拥壤有较介强购曾买力楼，另横一方霉面是译因为柔外资晶、合羡资企劝业中漂的高攀级白舟领对稻高档均公寓摩的租坝赁需乏求吸珍引了睛一大军批投摩资客消户。排3、祖容积社率在述4～尚8的件占多沸数检在对姻调查戒样本务的容欠积率仅统计盏后发篇现，忘本次易调查烂所选烫择的喂高档首公寓居项目龄的容借积率管均比职较高宝，这新一点突似乎筒与每写平方鸭米1正00睬00喷元以杰上的滴销售宗价格兄不太例相符必。然巩而考袍虑到恩这些攻项目计绝大神多数斥集中攀在寸病土寸扯金C馅BD葱地区利，最扰大限更度提勺高土宇地利近用率杯就成时为了轮一个奥可以坑接受税的必表然结穴果。翅特别宽需要踩说明弊的是捎汇欣伶公寓珍容积尺率极盖高是悟因为错该项销目位农于亚云运村悟的运县动员岸村之内中，酷没有榴独立杂社区砖所致枯。为初了弥幕补容螺积率欧过高毯的缺后陷，槐这些抱项目哪在产天品营吵造和起环境惕设计励上无三不刻听意地烛进行检了精姐雕细娱琢，萝如立妖体绿月化和岗社区掩小景凤观等饼。缓4、呜建筑雾规模步不大丧持剧吩虹在我秤们所忙抽取缴调查奸的样知本中旧，大型多数祖占地涂面积隔1.伸5～煤3万俘平米卫，建善筑面芳积1侨0万浪平米丑左右姻，笨这一忍现象毙说明县在构减建高晒档公朴寓项勤目时桑小楼务盘具印有得放天独徐厚的交优势宅。三细致乐分析旅起来述，其狠原因战是在鸟开发烧过程辰中只梦有小泊社区伸才能测做到材更加匀精致该的规协划和垫营造吵，同邪时一领个大继社区危也不狭太可扶能为识业主顾提供雅精细检的服先务，腐因此务大社纷区无趴法达俘到豪弊宅所州要求遥的硬槐件和池软件嘱档次群。粱5、搁建筑汽形态剪以塔狗楼或售板、深塔结聪合为肃主字在建附筑形继态上北，我碍们所睛调查棍的项扬目是菌以塔分楼或榴板塔歼接合菜为主匀。原熊因是妥大多输数项替目占隐地面衬积不漫大，奥塔楼齐有效遗可以项提高绢容积搂率。型6、我主力猫户型骨单位脏面积柱在1琴80验～2率30鸽平米泉之间剃冷览姓通过六对样并本调丝研得躁到的顺数据乎可以茎看出向，高蜻档公扛寓项辉目的绕主力郑户型乎为3涛室2毙厅2抹卫，腿其面酿积主桃要集狱中在程18兆0避～伴23助0m挤2牢之间装。这撑一结缘果说蹈明高牢档公黄寓项轿目所波追求热的舒虾适与缴豪华稼必须耗要求纽比较智大的它建筑叹面积马来支萍持；玻但由脂于单盟价高吉，如罗果面程积过溜大势丝必使烤总价较提高梢很快昨，使哗得客忆户群煌迅速虹递减馆，影劫响项嗓目现莲金流丛。燥7、松主力乏户型各以三狠居两脾卫为氧主半逮革宴8、扎均建猛有豪迅华会馆所，沉规模皇在2绩00糕0～价40仔00币平米凝；喝籍熔缩在本败次调雨查的吊项目贞中，文会所格面积元和普称通楼粉盘相阴比相财对较涛大，定这说拔明在斗高档积楼盘代中需膏要存狠在一肠个独扎立的皮高档哗会所障为业搅主提少供休兔闲、狭娱乐引、相岭互交柜往的斯环境付。同氏时，极所居巩住的蔬社区喉拥有朱大规镜模、睁高档牌化的菠会所汁也是叔身份料的象掀征。克在本草次调武查的男样本耍中，竭亮马份名居警由于紧项目牵周边册密布凳各种巡商务络、休脱闲和组娱乐或设施改，所啊以亮诊马名包居没说有设叙置独鼻立会枪所，净而提拼出了终泛会飞所的圈概念撞。但下是因做为社步区没飘有独励立会缸所，晨因而症无法往形成肢豪宅屿的氛棒围，脂影响遣了该划项目眉品质届的进列一步湾提升法。阳匀光广具场也凯没有赚独立问会所著，但赔因为樱底商半配套奉齐全诵，功劣能甚彼至超用过独赠立会史所，蛋因此擦并没酬有因余此降淘低其肾品质蝴。恐我们毯同时葛对这塔些楼虾盘的召优势国卖点寿进行帽了分虏析，收认为目其主惜要的邪共性婶依次狼为：糕优越铺的地钞理位括置、做外销列性质音、高封档豪留华的蔑配套甘设施松、突圈出的抗社区砍规划驼、良辉好的莲周边倦环境拴、发睬展商烟的品割牌号赛召力私以及矮管理过服务伐的质右量。统针对趋上述尿高档感楼盘鞋的主观要共屿性分掀析，慈本项健目在浙地理绕位置圈上具家有一碑定的毒优势瞎，但糕非外叙销性衬质、出周边两以中铲档住粪宅群咱为主掀的环步境以冤及作日为新故公司筑的发似展商蹦等客病观限桨制，纹会对甚高价条位、鹅高档参次的焰确立扣带来配很大舒的难扑度。悦三、穿高档片项目剩的客犁户群用（一扬）客津户特犯征描拾述：挂通过耐对国钳展家底园、弱万泉慧新新烂家园债、富康成花牛园等疯7个非项目盈实际许购买饺客户织的调稳查分餐析,垫可以夕初步拣判断善购房蜘客户怜基本个具备贤如下讯特征两：些客户送主要欣来源确于规配模较拆大的没私企误业主寺、大库型企康业高陪级管客理人怨员以怪及部耍分其样他行执业的堤成功翻人士社。自主要野年龄虹段在兔40俗～挨50丛岁之闪间。预拥有刃千万夫以上狐资产柱，购锄买力租较强堵。叹喜欢滴生活芦在城铃市当史中，臭或以呈其经古济实称力尚隐不足棍以购通置综广合水验平较包高的颜别墅丧产业瑞。猪家庭街成员魄多为劝夫妻榆并带轮有子略女，蹈而他导们的射父母讲另有漠居所寻。衫其子仗女年陵龄多陕数介沸于1甚0望～拳20肝岁之美间。宫基本砍上家沿庭都散雇佣断保姆赏。动业主童本人陈社交疤活动恐比较大频繁桌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