北路征收评估整体报告

估价项目名称：长沙市北路改造项（城际铁路开福寺站及委托估价人：长沙市开福区城市房屋征收工作估价机构：湖南志成房地产评估估价人员：袁 年月日～2011年12月XX日估价报告编号：志成估字（2011）第0822MNX号 六、附 长沙市开福区城市房屋征收工作北路改造项目（城际铁路开福寺站及S1-1号地块）用地红线范围内 年月日的房地产市场价格估价目的为“为房屋征收部门与被征收该房地产在估价时点年月日的房地产市场价格如下表所示。123456789中时恒合计（元1（元12代途（元1我们郑重抽签确定，我公司是对位于长沙市北路改造项目（城际铁路开福寺估的中介机构，处对公开抽签过程进行了现场。我们与本估价报告中房屋征收与补偿条例》及相关政策规定进行分析，形成意见和结论，撰写但我们对估价对象的现实勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未及对象建筑结构质量的责任。陈述的情况承担，如因该资料失实造成评估结果有误，影响本次估价8本次估价范围以估价对象的房地属证明中所记载的数据为准并假设房屋建筑面积准确无误，我们未对本事项确认。当向原房地产价格评估机构提出复核评估申请，并评估报告存在的问题原房地产价格评估机构应当自收到复核评估申请之日起10日内对评估家申请鉴定。征收当事人逾期不提出者，估价报告书生效。房地产估价师（号：）袁房地产估价师（号） 房地产估价师（号）本次征收估价的价值标准为公开市场价值，不考虑租赁、抵押、等因)2、对于估价委托人提供的《房屋情况》等权属资料及有关数据，我3以估价对象在估价时点处于完好状态并达到正常的使用功能为假6、估价委托人未提供估价对象房屋用地权属证明资料。根据相关政1之估价结论仅为估价委托人在上述已有假设条件下用于征收作价 及报告部门以外的单位及个人提供，凡因估价委托人使用估价报告不当而引起的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 本评估机构同意，其全部或其部分内容不得在任何公开文件、通告或中，亦不得以任何公开方式公开。 （二） 称：湖南志成房地产评估法定代表人：885楼编号：建房估证字[2008]013号 第001栋全部房地产（总建筑面积为2265.84㎡,共计36套，所有权人为湖南省食杂果品公司和个人）；长沙商业储运的全部房地产（工厂、仓库、无 、 、68、406、501、503、807等距站点距无教育：开福区新竹小学、星苗、油铺街等根据估价委托人提供的长沙市房地产馆出具的《房屋情况》，估部房地产面积为2265.84㎡房屋所有权人为湖南省食杂果品公司和个人，房屋结构为混合/混合一等结构，产别为私有，房屋用途为住宅，估价委托人未提供估价对象房屋用地权属证明资料。根据相关政策规估价对象所占土地地形平坦没有被洪水淹没的开发程度为红线外“五用权在正常情况下，由熟悉情况的双方以公平方式在评估时点自愿进行的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、等因素的影响。2、《中民土地管理法3、《中民物权法 10、在同一市场供需圈内，可以通过近期发生的、与待估房地产有替代可等几种估价方法。市场比较法适用于同类房地产案例较多的估价；收益法根据估价人员所掌握的资料，经实地查看和分析，估价对象范围内的有土地上房屋征收评估办法》第十三条：“被征收房屋的类似房地产有的，可比实例100

价格

VA[1Y

较难采用成本法进算。因此，本次商业房地产估价最终选用收益法确定估根据估价人员所掌握的资料，经实地查看和分析，估价对象范围的工业、办公房地产，所在区域近期同类用途的房地产案例较难搜集，不符合城市建成区，适宜选用市场法、基准地价修进行评估，然而估价对象土地用途为工业难以搜集近期内类似土地实例故难以采用市场法进行评估；建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。计算如下：基准地价修，是在确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整价格的方法。其计算为：格因素的分析，在书中已说明的假设与限制条件下，经过测算，确定该20111030日的房地产市场价格如下表所示：123456789中时恒合计（元1（元12代途（元1 ）签袁房地产估价师（号： ）签章 ）签年月日～2010年12月XX第001栋全部房地产（总建筑面积为2265.84㎡,共计36套，所有权人为湖南省食杂果品公司和个人）；长沙商业储运的全部房地产（工厂、仓库、根据估价委托人提供的长沙市房地产馆出具的《房屋情况》，估部房地产面积为2265.84㎡房屋所有权人为湖南省食杂果品公司和个人，房屋结构为混合/混合一等结构，产别为私有，房屋用途为住宅，估价委托人未提供估价对象房屋用地权属证明资料。根据相关政策规涂料，入户均为防盗门。本次评估因部分房屋继承人未予配合（当地社区估价对象所占土地地形平坦没有被洪水淹没的开发程度为红线外“五无 、、 、68、406、501、503、807等路距无教育：开福区新竹小学、星苗、油铺街等持续稳定健康发展，保民经济的平稳较快增长，满足广大群众的基本住房消费需求，是我地产业一贯的方针。针对近年来房地产业发展中存在的问我地产业自2008年因世界金融走入以来，2009年初开始大力扶持房地产行业。然而，让人始料未及的是的崛起带来了房价的快速上涨高房价了新的民生问题这种迅猛的上涨势头给2010年的楼市调控埋下伏笔。2010年一轮又一轮调控政策出台之后，抑制了部分需求的释放，绝大多数城市面积同比下降明显，但一、二线城市年度20%～47%的房价之下，2011年初有史以来最严厉“国八条”政策正式出台。“国八条”后，重庆出台税试点办法各地方与签下保障房完成目标“军令状”，且直辖市、省会城市、计划单列市全面执行限购政策，7月初明确二三线城市也要限购与此同时，“通胀似虎”的使更加坚定房地产调控不放松的决心，一方面督察组到各地督察调控情况，另一方面频频释放调控不放松的以稳定市场预期，并六次调整存款准备金率、三次加息。8月末下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范至三次存准金率，直接影响商业银行信贷的供应能力。信贷环境进一步收紧，对房地产开发企业而言，从银行的可能性变得更小，融资单一、融资能力较差的企业更大。。、2011年前三季度，市场总体逾六成城市量下降。20个主要城市中，有13个城市前三季度量同比2010有所下降下降；海口降幅最大，达49.27%。其余7个城市前三季度同比有所增长。主要城市中，过半城市成、杭州、、中，仅和面积同比2010年前三季度略有上升，其余6城市皆低于去年同期水平和均价同比下跌，重庆、和杭州同比上涨，其中重庆涨幅最大，达24.11%。。、，2011年前三季度，一线城市和二线城市楼市量变化趋势呈现出较为一致的规律：一季度量同比不断下降，特别本年度一二线城市的调控细则大233月份调控成效逐渐显露，传统的楼市“小阳春”在严厉的限购令面前黯然失色，楼市量大幅缩水。4月调控作用继续显现量持续下滑；由于去年5、6两月楼市受4月新政影同比有所上涨。进入第三季度，单月量基本呈现持续下跌趋势，同比增长率亦逐月下滑。去年“银十”销售旺季如约而至，而今年受调控政策影响，楼市持续，“”风光不再，“银十”也恐难再续。，8.7313%。其中工业用地土地情前三季度土地面积较去年同期增加约21%。其中仅住宅用地面积21%53%。土地价1815元/1.8%3546元/3483元/15.3%。工业用地基本保持不变。尤其是近期首套住房利率上调1.05～1.1倍，二套房利率已经上调至1.2～1.3倍的情况下，长沙市房地产市场的前景已然不再乐观，项目开发进度受制于回笼的压力开始放缓，不断加大楼盘的投放和促销力度，价格以现金或者折扣方式，或明或暗的开始下调。计批准预售1398.46万平方米，同比减少5.03%，其品住宅批准预售1237.469月长沙批准预售面积延续上月涨势，但势头有所放缓。新建商品房批准9月份100个城市住宅平均价格环比下降为去年9月以来首次下降。传统旺季“”在今年表现为量大幅下滑，9月长沙市累计批售新建商品207.4114.18103.79万平1000121.2%。不大，而传统银十未能挽回楼市在9月的颓势，随着供销比逐步扩大，开发商又如何尽快去化库存的问题。区（不含望城区）二手房16222套，其中三季度4626套，环比下降根据中地产指数系统1-9月份《中国主要城市住宅市场》数据统计显示，2011年1-9月份，长沙市商品住宅平均价格为5883元/平方根据中地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本数据，2011年9月，100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下8月持平，44个城市环比下跌。商品住宅的价格与楼盘对外报价呈背离状态市场报价一直坚挺反映紧的影响，在商品房销售不景气的情况下，房地产市场价格早已出现回调注：1、均价为通过报价计算，其中7、8、9月为期房均价，参考否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术等能否满足要求。如果是技术当某房地产已做了某种使用，而且按照城市规划和对房地产用途征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和登记建筑的认定、处理结果情况。结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属和房屋登记簿的记载为准；房屋权属与房屋登记簿的记载不一致的，除有证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于登记的建筑，应当按照市、县级人民等几种估价方法。市场比较法适用于同类房地产案例较多的估价；收益法根据估价人员所掌握的资料，经实地查看和分析，估价对象范围内的有土地上房屋征收评估办法》第十三条：“被征收房屋的类似房地产有的，价最终选用市场比较法和收益法，以市场比较法和收益法所得结果的平均根据估价人员所掌握的资料，经实地查看和分析，估价对象范围内的商业房地产，所在区域近期同类用途的房地产案例较难搜集，不符合市场较难采用成本法进算。因此，本次商业房地产估价最终选用收益法确定估根据估价人员所掌握的资料，经实地查看和分析，估价对象范围的工业、办公房地产，所在区域近期同类用途的房地产案例较难搜集，不符合城市建成区，适宜选用市场法、基准地价修进行评估，然而估价对象土地用途为工业难以搜集近期内类似土地实例故难以采用市场法进行评估；（一）住宅房地产终选用市场比较法和收益法，以市场比较法和收益法所得结果的平均数确1、市场比较法计算过程可比实例价格可比实例价格年，建筑面积71.44㎡，单价6853元/平方米，日期年月日。 月日。ABCC01栋102#开福区202号栋001104#好好好好好好好好好好朝无无无无无71.4474.8462.1767.2873.90层无无无无无无无无①情况修由于房地产具有不可移动性及房地产市场为不完全市场，房地产价格易受中一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格。因此必须对偏离正常市场价格的可比实例进行情况修正。以上所选取的四个可比实例中，可比实例均为卖方负担买方税费的价格故需进行情况修正确定修正系数均为100/98.12100/98.12100/98.12、在可比实例的日期至估价时点期间，随着时间的推移，如果房地产价格发生了变化须对可比实例在其日期时的价格调整到估价时点时的价格，住宅价格指数（城房指数）如下：10-10-10-11-11-11-11-11-11-11-11-11-可比实例A市场状况修正系数=239.02/233.18×100=102.50可比实例房地产与估价对象房地产本身之间有差异，还应对可比实例ABCD单朝层 VA[1Y

影响价格的一般因素资料、类似房地产的客观、空置率、客观成本费用等取得收入需花费的用、、税金和费后，得出估价对象未来各年的净收益。按一定的率，求出该房地产的价值。001104房，遵循最高最佳使用原则及替代原则，根据估价人员对同一供需范围类似房地产租赁市场及本公司所掌握相关资料，收集若干个可比ABCD212桥5007号001104#好好好好好好好好好好好好好好好朝无无无无无层无无无无无无无ABCD单朝层象的客观水平因此取4个比准单价的算术平均值作为住宅的水平，住宅水平=估价人员通过对周边出租行情，区域内出租案例较多，大部分房10天，则：根据评估人员对长沙市租赁市场的了解，承租方在租赁房屋时需向租赁方交付一定的押金一般为一个季度的根据银行的存款利率，0.5%根据房地产相关，对出租房屋应征收相应的用、维修及费费、税等。根据对市场的及资料分析：②修缮费：该类物业维修及费是为正常使用需支付的费用，按建筑物③税费支出：根据相关，出租用房应缴纳税费包括税、营业税及城市建设税及教育费附加，根据湖南省、湖南省地税局关于调整个人房屋租赁综合征收率（湘财税〔2009〕73号），对个人出租④费：考虑该物业经营风险、市场风险等，按建筑物重置价考虑折旧扣除用、税费、房屋和设备维修费等费用后，计算年净收益：根据估价人员的，该区域由于繁华度和人口密度的逐步增加，住宅租ABCDEF定2007年年年2010年年，质的比率率为投资回报与所投入资本的比率，即率＝投资回报/所投入的资本。从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，率与投资风险正相关，风险大的投资，其率也高，反之则低。，率的求取方法有累加法、市场提取法、投资率排序插入法，根据估价对象房地产的实际状况，本次评估选择市场法求取率。通过估价人员现场，选取区域内3个租赁案例，通过与售价测算估价对象率（年递增率取6%）。年实际客观率4F权法》，在使用与状况正常下以及在可预见的未来城市规划下，最终假定上述率在使用年期内保持不变，参照收益法，计算得客观单位（元/㎡·月建筑面积（㎡年有效收入（元/㎡押金或租赁保证金利息收入（元/㎡建筑物重置价格（元/㎡费率房地产单价（元/㎡通过以上两种方法从不同角度对估价对象价值进行的测算，得出估价对象的两个计算结果，市场比较法评估单价为6030元/㎡，收益法评估单价为5809元/地产价值。由于市场比较法得到的结果更接近于客观合理价值，因此其权重取07，收益法得到的价格偏低，则取其权重为03。则：二层为 三层 四层 五层 六层 （二）商业房地产VA[1Y

影响价格的一般因素资料、类似房地产的客观、空置率、客观成本费用等取得收入需花费的用、、税金和费后，得出估价对象未来各年的净收益。按一定的率，求出该房地产的价值。原则，根据估价人员对同一供需范围类似房地产租赁市场及本公司所掌握相关资料，收集若干个可比案例如下：ABCD竹山园6开福寺20费房好好好好好好好好好好好好好好好无无无无无层好无无无无无无无ABCD单层象的客观水平因此取4个比准单价的算术平均值作为住宅的水平，商业水平=0.33根据评估人员对长沙市租赁市场的了解，承租方在租赁房屋时需向租赁方交付一定的押金一般为一个季度的根据银行的存款利率，0.5%根据房地产相关，对出租房屋应征收相应的用、维修及费费、税等。根据对市场的及资料分析：②修缮费：该类物业维修及费是为正常使用需支付的费用，按建筑物营业税（5%）及城市建设税（7%）及教育费附加（3%），故确定本次估④费：考虑该物业经营风险、市场风险等，按建筑物重置价考虑折旧扣除用、税费、房屋和设备维修费等费用后，计算年净收益：根据估价人员的，该区域由于繁华度和人口密度的逐步增加，住宅租ABCDEF定2007年年年2010年年，质的比率率为投资回报与所投入资本的比率，即率＝投资回报/所投入的资本。从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，率与投资风险正相关，风险大的投资，其率也高，反之则低。，率的求取方法有累加法、市场提取法、投资率排序插入法，根据估价对象房地产的实际状况，本次评估选择市场法求取率。经过评估人员的市场选取10个租赁案例通过租赁案例的和市场价格分别计算出案例的率。年109.1%，取整为《物权法》，在使用与状况正常下以及在可预见的未来城市规划下，假定上述率在使用年期内保持不变，参照收益法，计算得客观单位（元/㎡·月建筑面积（㎡年有效收入（元/㎡押金或租赁保证金利息收入（元/㎡建筑物重置价格（元/㎡费率房地产单价（元/㎡（三）工业房地产建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。计算如下：由于估价对象土地位于城市建成区，适宜选用市场法、基准地价修进行评估，然而估价对象土地用途为工业，难以搜集近期内类似土地实例，故难以采用市场法进行评估；估价对象所在地区公布了基准地价，故可以采用基准地价修进行评估。基准地价修，是在确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整价格的方法。适用工业用途的基准地价修计算为：根《长沙市长沙市国有土地有偿使用规定200571日，土地开发程度为红线外“五通”（即通路、供电、供水、

单位：元/ⅠⅡⅢⅣⅤⅥ1210元/㎡。优劣度道道道道对通2530-3330-3990-4450-5010-6200-离1320-2030-2800-率80->25吨/20-25吨/15-20吨/10-15吨/<10吨/自然>8040-8020-4010-20<10优劣0对通便利000度0000000距货运码头距离17劣距货运长途汽车站距离距货运火车站距离11劣劣>25吨/优>80优06.5%。则：11/(1YK11/(1Y)n——待估宗地剩余使用年限N201110306.33年，须作期日修正。根据地价动态监测系统的成果，长沙市2005年～2010年地价水平如下Kp=R/（R+r）式中：Kp—宗地位置偏离度修正指标值R—宗地几何中心到相邻别的最短直线距r—Kp=1.08。1≥10000[7000,10000)[4000,7000)[2000,4000)＜20001⑧确定宗地开发程度修正系数Ks=260×8%=20.8元/㎡。—二三四五六土地开发配套程度费用分配表⑨土地使用权价格的计算==2636元/楼面地价＝2636元/㎡照土地使用权价格的4.5％，则：＝2754.62元/根据《湖南省物价局、湖南省关于长沙市城市基础设施配套费标准及有关问题》湘价费〔〕号，城市基础设施配套费标准按用地类型和土地级别分别核定，具体项目的城市基础设施配套费计算为：城市117元/平方米。长沙市城市基础设施配套费标 —二三四五六商住工、勘察测量费用、规划设计费、工程监理费、标底编制费、建设项目前期工作咨询费、项目可行性研究费、劳保基金、新型墙体基金、价格调节基金、白蚁防治费散装水泥专项基金考古普勘费抗震设防费等其它前期费用，约为建安造价的12.5%。、3.03%／0.2米，则估价对象工业821.30元/㎡。300元/㎡。=1340.96元/3、4%估算。 =163.82元/销售费用是指预售未来开发完成的商品房或者销售已经开发完成的商品房的必要支出包括费销售资料制作费销售人员费用或者销售费等。根据评估对象实际情况，可按照开发完成后的房地产价值的3%收取。现行银行六个月至一年（含一年）的利率6.56%，且假设土地取得成本、前期工程费用在投资开发期初投入，建筑安装工程费、用在投资=236.60元/

1+6.56%1-1]（821.30＋300＋163.82）应当有卖方缴纳的税费，主要包括营业税、城市建设税、教育费附加、印花税和手续费等，营业税以为基础，税率取5%计算；城市7%、5%计算；其他销售税费包括印花费、手续费等，费率取0.5%，合计为的6.1%。则：12%。 =491元/ =5486.77元/=574.91元/=4911.86元/≈4912元/ =5244.65元/=4784.12元/≈4784元/（四）办公房地产建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。计算如下：由于估价对象土地位于城市建成区，适宜选用市场法、基准地价修进行评估，然而估价对象土地用途为办公，难以搜集近期内类似土地实例，故难以采用市场法进行评估；估价对象所在地区公布了基准地价，故可以采用基准地价修进行评估。基准地价修，是在确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整价格的方法。其计算为：VL=（Vo+Kf）×（1+∑Ki）×Kn×Kv×Kt×Kd×Kp×Kc×Ks根《长沙市长沙市国有土地有偿使用规定的基准地价表”2006671日开始实施。医卫慈地、公共设施用地等参照住宅基准地价标准计算。

单位：元/ⅠⅡⅢⅣⅤⅥ优劣2580-3440-4010-1180-1570-1030-1360-度距站点距对通3060-4340-5100-4450-5010-6200-2440-3710-4510-坦,坦,>30吨/25-30吨/20-25吨/15-20吨/<15吨/自然>10050-10030-5015-30<15优劣0000000000便距站点距0对000000自然000000况000优优优0劣距站点距200劣地势较平坦,25-30吨/自然>100优0优优6.5%。则：11/(1YK11/(1Y)Nn——待估宗地剩余使用年限N201110306.33年，须作期日修正。根据地价动态监测系统的成果，长沙市2005年～2010年地价水平如下Kp=R/（R+r）式中：Kp—宗地位置偏离度修正指标值R—宗地几何中心到相邻别