XX项目初步策划案

XX项目初步策划案第一部分：市场研究部分一、宏观环境研究：（一）、本地房地产市场环境：1、本地人文环境：2、本地房地产行业研究：3、经济环境：4、政策环境：5、其他事项对房地产市场的影响：（二）、本地房地产市场发展现状分析：1、本地房地产市场开发投资现状分析：2、本地房地产市场竞争现状分析：（三）、本地房地产发展趋势分析：二、项目所在地域分析：三、客户行为分析：（一）、消费者特征分析：（二）、消费者心理习惯分析：（三）、本地房地产买方市场需求特征分析：牙（四跨）、云本地津房地女产买托方对冰高档焰社区闲的认包知程迫度分交析：墓（五钞）、妨本地衡房地踏产买统方对尸物业骆管理称和物才业服梦务的赵认知豪程度好分析吐：谦四、幻市场薯分析叫总结筒：赏（一册）、匠市场写环境差：汗（二瑞）、狐产品哪市场遇：碰（三璃）、逗消费奏环境朱：团第二龄部分淹：市成场定谊位与查主题傍概念卡设定奋一、赞本案托竞争该力分笋析：食（一牙）、稼本案蚕条件敲与资劲源分拢析：庭在了稻解市消场环主境对锹本案迟影响爱的前壤提下椅，对俱本案府现有周的各音种资泻源进善行整崖合，壳寻找庭目标慈市场烦充分湾发挥击市场手能力邪1、惩条件展分析预：受（1剪）、镰用地侍分析连：项梅目占曾地猾18砍0惨亩，垦去除爱保留玻建筑拍等候鞋生于材面积恰15怕0连亩左漫右，葬规划驴建筑部面积秒15荷00妙00逆-1储80广00援0雄平米警，容焰积率公要求禽1.捡6-会-1屿.8彼，绿业化率邀要求伍38祝--旧40鼓%膀，建见筑形彻态为陈多层纸、小派高层欲、别荷墅混毫合商漠住区巡。项抹目地件块相姿对方俱正平裁坦，短周边避无影凡响建善筑格炒局，勇宜于显规划根设计针和施窃工建石设。勤（2辉）、拾城市克发展规和规池划条亩件：眼项目桐地处砌XX遮县城散区西虾北部浩，是牛新城算市规膜划的溜中心俗腹地戒，西打临曹湖植公螺园的汤人工驱湖南气面X挑X广级场绿造地，泉自己途染景旗观极牺佳，熟交通慌条件气良好舍，但杨居住经氛围呢尚在到形成馆中，商市政罚配套灵设施绳相对端该区样域较溪为淡魂薄。步（3锤）、孕项目心成本绪条件条：故2、煎资源贞分析梯：揭（1林）、僻规模醉资源忆：项僚目占惑地面陶积和雅施工糟开发锻面积椒是X拦X历达年来气房地球产发膛展的舒最大拥项目真，相狡对于卧中小掠项目分更具惠有规挡模抗挥衡优悲势；器同时迅项目淋开发帅商的假市价兵开发箩能力群和资歌金运华营状工况良湿好，钟如果关项目亏运行胡正常附，规测模优献势势至必将袖很快谨发挥修作用民；锡（2于）、再品牌抗资源被：项水目定嫌位高括起点自高档惭次，宰与目胡前当撑地市泪场供爹应的盐产品肯形成由鲜明渣对比股，有姿利于与品牌局资源炕的创密立，朱同时漫开发敲商单雄位有碎较好还的开孙发业衣绩，独适当群利房弱地产家发展堤的领估跑者深这对视于项萍目品歇牌的膀创立际也会垂带来佩很大名帮助辞；慌总结迹：综去合上混述分披析，航我司甲认为盗本案茅具备僚塑造饿高档堪次生两活社护区的吗条件填，在采充分暴利用片外部幅有利选条件托整合跨资源龟的前评提下扣做好绿项目富定位鸽，发肌挥优娘势区础划劣键势风明险，北并抓怨好现汇场销扩售管迟理与删项目测推广贴，本滚案必艺将成垄为本雀地房缸地产洗业一彩个极耕大的修成功父，并仗能带衬动当多地市聚场房牙地产危业诸雾多理翁念的源成长秩，并护能帮两助开飘发单辨位企皆业品欲牌的敢真正歇形成宜。签（二愉）、招本案季的S保WO洽T分集析：泪项目物优势喜：蹲A、落环境吗优美灭：态B、材交通猫便捷扣C、塌大型凯社区呜成熟断氛围颈D、繁发展溉前景梁和升踪值潜纠力大既E、赏绝版死地段灶项目易劣势观：义A、户市政桃配套突跟进谷情况陪差姨B、董周遍垒人居昂氛围碌商未荒形成伴；堡C、下市场激消费饲支持叔相对剪差梳项目避机会丢：扬A、骗仅有拜的高射段市觉场供衬应；财B、券05主－0医6年教度对绩自建勒房市砖场的抽整顿复政策辈出台睡与监蒜管力哲度加逢大祖C、程高收渠入人注们对足适合忘住宅懂强烈放的需隐求街D、成身份伙地位素特殊箱人群工和灰编色收衡入成局分的红实际肤存在培项目俘威胁良：海A、贞项目悔体量挺较大真，战方线拉荷的较坦长，坊不可晨预见傻的风肃险因队素太蹈多；雨B、寻市场索总需钞求支纹撑相绸对不像足，笼且容唤易分麦散，志C、澡XX铲整体估消费靠意识恶低，篇购房布观念丝陈旧践急需据引导租；铺D、芽项目翅追加什成本音投入猾高烂E、裹价格录敏感结程度固与实纯际承蓄受能军力存洽在不偿可知回性；饮二、旦项目酬竞争育态势奸分析宇：闸（一咬）、三区域仙内的食市场好竞争届分析子：依1、圾XX孕县的阴房地只产近纺年来锋发展肯迅速吸，但见其真纷正意掌义上误的发芬展实库际上灭是在着20喝02翅年开少始的凳。由倦于本增地整股体经晌济水坡平不毒高，订城市赵化进利程速畏度较妈慢，冻城区询市政欺配套榴设施六建设隐延伸困相对售滞后忆，均盐给本捡地的肚房地盘产的字快速付发展业带来党一定印的障飞碍。校同时饮城区反规模炮不大肉，城什区人合口总踪量及英增长切率低想导致嗽的市斜场实忍际需日求量避较低席，消附费者遣在实伞际收随入水肿平的酬限制归下对哄房地搅产的赢需求架度也绑无法悦强烈竖，市酷场缺凯乏充辨足有椅力的束有效伯支持户。近甲期来暑相对扭超大奖项目浆的涌核现，百使得反本地软房地但产处疗于了情基本渗饱和诱状态亭，兼栏之该籍市场乖严重狡存在妙着的校单位杏自建滑房状狗况，哑这在颜一定倘程度耀上也摩必将石在开蚕发商奉之间减的拼念斗中摸吸纳享相当脏一部谜分有谜效客的户。乳虽然巴市场巾上的脾房地撤产项切目和途开发仗商并慕不多若，且方按照非XX退历年镰来的城实际腐去化守量和鼓增幅狂来看兔，本篇地市亭场应汁该仍昌存在史着一芹定的葵操作凭空间脊，但驶一定暂的市凤场需偿求分以额与译较大支的市行场供云应的呀对立淘，易“真僧多饶粥少古”参使得递本地宣市场饶上有婶限的拜项目蛮和各建自开锅发商映之间玻已然捷形成叼了尖负锐的絮矛盾那与激董烈竞戴争的展格局姓。座2、决如果厨说本船地竞迅争格犁局是默在2约00棕5年速充分鹿表现建出来篮的话菌，那饼么本返项目温以其旷本地鲁市场角超大单体量县、绝扬佳环邮境与仪地理礼位置项等绝遥对优咬势的睬出现说，势脊必在膨有限马的市挖场消协费群王体中爹引起霉震动顶及一杯致关逗注，骑从而效必将窃更加海加剧绳本地记市场平竞争趁的状记态。情3、淋另外炉，本佳地市跨场的污房地安产自注20弹02责年以挂来似妥乎一淡直在苦本案澡开发老商的锦领跑定下进吊行发冷展，伶其相廊对规寻范的孔开发霞行为户和相昆对科待学的唤经营诸理念莲，在卡一定予程度赞上带挖动并诵影响密了本怒地开叹发商悉成长爬与发限展，玻在各限自不盆同的亏背景但和资街源配简置下研，不副同的您开发痕商要灿想在煮本地异区获牢得更伏大的箩发展篇空间摧和经载济效游益，那不可兽避免撕地在岔模仿上、学帆习、碌借鉴桥过程莫中与达本案锣开发泰商进瓦行竞鲜争，贱这一抓点在摘当地习两家坐开发布商联项手进墓行开顶发，井且其茂在开激发行桌为中宜有意述识的夺寻求扭更高贿等策缩划机栏构和垂策划誓人士鸽合作蔽上的况现实四情况靠下更滚为明盈显和币突出谜。可笑以想谋象，敞未来蛇几年贷内将书使本污地区迹房地蚀产开社发过骆程中浮，发谊展商关之间判的第医一次童正面贴交锋列和整齐合。横4、摸本地充市场烤的竞恰争关接系是吹肯定摩的，垂同时脾，较店小的丘城区仅、较盛近的符项目植案场掌与有刻限的天市场启需求去、产诸品供场应格跪局为乡竞争组的性珠质转狸变制冰造了搁条件票。竞约争关铃系一仪旦明县确化斗，必田然会糠出现针两种窃可能碑的竞晓争局身面：缓即恶饮性的缸（价计格战耍）和霜良性巷的（浴共存笔共荣产），众本案奉首期寻的主嫌要竞身争对病手在辉正常劳情况纠下应素该说狸是短陵期竞剥争对挨手，鸟属于后相对堂容易杏化解挥的不尸对称欢竞争砌关系斧，我蓝们对瓦于竞至争关悟系的块预测量是：蛙（1帖）、脉在中誓短期响内，分由于麻市场粥供应甜量的删急剧梢增加供，勉腿强平嗓衡的舍供求抚关系浅链被歇打破鹅，竞疯争对公手的窃长期构愤懑尿可能孙爆发塌，从亲而引埋起对洪市场晒需求船客户放源恶点意抢舰夺得滥行为旺，恶删性竞锡争出榜现的赠概率给较大护；侍（2哑)、慨在中掏长期签内，荐由于晨竞争册对手毫和竞王争关醒系的书趋向畏冷静币，同似时我化方运多营模泪式和饺品牌锡资源草的不掏断成似熟展验现，奏良性提关系包出现爆的机俱率较衫大。厕总体絮来看裹，竞原争本吃身不门是短耽暂的菌而是愈持续冲存在送的。劲综合肠权衡沃，为愉了便妥于我齿司项此目在袄本地朗市场恼的顺仙利导全入和奉稳定菜发展慨，建惧议在键双方递策划牢机构施的沟掠通下敬，以胁期达拼到良帮性竞垮争关锣系的菌创立展和持努续，隐同时筛我司需在项弄目定银位上雀应做斯好产座品的握差异筛化战滥略和脂具体淋有效赠的推雅广策判略。颈本案双首期虑定位傻要以歉“是价廉后质优居”留为核汪心，泪首先你占据兄一定早的市善场份绸额与蚊相当袭大的醉市场淡影响坦力，斧再从鸟后续菜开发章期间陈逐步嘱回升卷价格欧，以延适应尝有可丝能出延现的虑各种朵竞争剃局面屋，在场全程剖开发均和销斜售过窑程中酱，强开调和槐突出艺好的密性价扩比是施我司欣策划凳本案僻的原核则。比5、棵可能秒竞争皆性物并业分吹析：独锦绣蜻XX朵（参沈见市荐场调向查报扛告）辅中城惑雅居阁（参嫩见市返场调篮查报经告）垂本年骨度即两将开蜡发的迷单位汗自建崖房(慈调查怨不足太)罚（二绝）、甘市场臭细分牛缺口丛分析登：磨1、蛇竞争馅形态焦分析弄：物目前谜在受悔房地体产市承场发搅展水射平、杏市场虹供求伏现状洗以及孩城市尾规划猾格局臭影响给，市滥场竞够争表饮现相苹对集愈中，预另一间个方哪面市侄场供序应产乏品的竭种类浅相对释单一映等原蜘因也蛾在加仓大着蹦竞争订的程悬度，庸这种葵竞争怪突出购表现躲在多筹层项业目对垮有限田客户验源的辞抢夺讯上。私除此忍之外屠本地汽单位商严重减的单鸣位自稍建房凯现状攀也为驰本案宇的后繁期客考户分罗流埋豆下了餐可能桨。弃2、罗产品墓缺口授：进目前晴市场影产品蛇的缺郊口主滋要是名两个魂方面炭:漏A演、经妥济适让用房约：城纷区内菜较多哪的破病旧平盘房仍漫是居平住形樱态的税主流哈，这谣些人刘有相鞠当一经部分诞是居圆住状劫况亟络待改掌善却滤又无返力购臣买商殊品房宣的那绞一部楚分，球他们迈对面膛积需融求比洞较复熄杂，妈但经拥济支蚀付能届力大使都相衰对较栗差，李对产肝品的败综合挨素质裤要求滩也不辫是很挥高，唱大多宝数人拼的购境房出盼发点约实际纯上还首是为猴了满孕足居搞住的删基本纹需求杂，并奔不能表上升昏到房拌地产婆开发全概念终中的早“湾改善勾居住轨条件少”蠢。别B霉、高孕尚生辣活社浸区：胆社会痒各领非域内跃的一寻些有哥闲、扯有钱或阶层梅以及括一些吴具有呢一定件社会遇地位傲的人特士，岔在一漂定经通济基墓础的竞支撑执下，炉受外蔽界多壶种因见素影翁响具妻备了附改善信居住垫条件沉的欲违望，鸦这一葡部分微人现争在大兄都拥碰有相杠对较掘好的敏居所严，但检更渴保望拥睁有能搏够彰凯显个李人身响份的寄、更刻加安炉逸、当舒适扩的生沙活环射境；叛这些辉人对劝居住储空间滨大小心、居锹室功划能分粒区、打环境义配套伤、地欠理区斥位甚天至风枪水等目要求寸相对越较高泡，同不时一挎般均和有足外够的按经济员支付岸能力孤或是格支付车潜力饭。骂蹄需要梢特别密指出拒的是拼：受橡整体甘经济叨收入软水平送的影家响，棉高端酱市场佛或是比中高贫端市彻场的配需求肉量受悦到限更制，码且由予于X膜X与织更高女级城缴市之绕间的锹短距霞离性笔，使剥得这耗一部雹分客裕户群片体在有选择艘产品铺时有士了更今广阔嫂的空劲间，澡因而右在对泰项目答真实膊档次架设定阔和发平展周讨期上宏，应桐当注共意对牌此项鹿的横舅向考庆虑。当以上在所述遇亦即撕我司爆对本誉案项禾目定怎位上俯的出叉发点私。编三、胀项目秧发展躺定位需：壶（一川）、梁发展聋商定贡位：摘1、律发展打商形草象定券位：特通过连本项这目的底导入培和推上向市急场塑苏造开闪发商掩资金哄雄厚肤、诚峰实守奖信、涉、理乐念超押前、内管理咽科学庄、开外发规洪范的效形象衡，并刮进一图步奠争定开投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