房地产估价师《案例与》房地产抵押贷款前估考试真题

北京2017年上半年房地产估价师案例与分析：房地产抵押贷款前估价的内容考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、住房公积金管理的决策机构是__。A．住房公积金管理委员会B．住房公积金管理中心C．存储住房公积金的金融机构D．设区城市人民政府2、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。A：估价时点为未来，估价对象为未来状况B：估价时点与房地产状况均为现在C：估价时点为现在，估价对象为未来状况D：估价时点为现在，估价对象为过去状况E：工业用地的监测点评估价格3、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（）。A．开发商B．设计单位C．承包商D．监理单位4、房地产开发企业税后利润应首先用于__。A．弥补企业以前年度的亏损B．提取法定盈余公积金C．提取公益金D．向投资者分红5、政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。A．产品质量B．产品性价比C．规模和结构D．产品档次6、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为__。A．17.13%B．18.30%C．18.61%D．21.47%7、单独编制的国家级历史文化名城保护规划，由国务院审批其总体规划的城市，报__审批。A．国家建设部B．国家文物局C．国家建设部和国家文物局D．国家建设部或国家文物局8、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是。A：因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核的估价B：因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估C：因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D：因房屋征收补偿需要，对用于产权调换的期房进行估价E：工业用地的监测点评估价格9、市场理论是研究的理论。A：生产要素投入量与产出量之间的关系B：基数效用论和序数效用论的关系C：消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量D：一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题E：执行层的组织协调10、房地产估价的主要难点，在于房地产价格影响因素众多，并且__。A．难以把握B．难以准确量化C．难以把握和准确量化D．难以把握和难以数据化11、房地产开发项目的建设阶段是指__所经过的过程。A．房地产开发B．获得土地后到全部工程竣工C．从工程开工到工程竣工验收D．从工程开工到项目租售完毕12、假设某建设项目建设期为4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为。A：1990．696B：1998．696C：2003．696D：2013．696E：执行层的组织协调13、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。A．76800B．79104C．77952D．8156214、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。A：6.19B：6.42C：7.20D：9.58E：工业用地的监测点评估价格15、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为__年。A．45B．50C．52D．5516、某市上期房屋预测销售面积200000㎡，实际销售220000㎡，平滑指数为0．43，则本期预测销售面积为㎡。A：208600B：380600C：211400D：239400E：借款合同17、各种商品的需求弹性不同：为了揭示商品价格弹性高低，可以根据弹性系数的绝对值的大小进行比较，当|Ed|＝0，称需求为__。A．单一弹性B．缺乏弹性C．富有弹性D．完全无弹性悔1链8煌、跃对坐落在市中掉心商务区的直中隶总督署清代巨古建筑群运用捆成本法进行估盛价时，其重新锋购建价格的求锹取方法应优先驼选宋用谁_沙_道。轮落A含．单位比较法桑吗B慰．分部分项法情跨C价．工料测量法驻窃D侵．指数调整法辞弹1毫9纸、缩《中华人民共磨和国土地管理胡法》规定，每惨公顷被征收耕胖地的安置补助是费，最高不得纷超过被征收蔑前币3留年平均年产值筋的倍。移脱A城：工5灿歉B网：体10狗洪C参：西15英坚D瓶：勤30叫次E授：房地产估价别机构必须加盖裳公章房候20它、匙城镇土地使用敲税采用分类分败级粮的届_梁_锯税率。搁决A兆．比例征赏B立．超额累进风天C参．全额累进渔兆D印．幅度定额子掘2逼1饿、出某宗房地巨产挡200秤8艘年痛6缝月托1较日的价格效为掠180域0般元／㎡，现需扣要将其调整狐到脏200兵8牛年得1纪0恭月福1旗日。已知该宗泊房地产所在地肺区类似房地到产令200阀8巾年视4解月永1蹈日栽至质1石0依月畅1垃日的价格指数肺分别虹为倚7每9鞭．舌6劫，挤7彩4乐．锣7参，铃7践6裁．妈7缸，头8奥5潮．没0扰，肤8粘9摸．脏2寒，嫁92.术5隙，钟9狮8据．粉1疮(衡以辜200饲6毛年芽1尚月症1忍日缠为深100肚)施。该宗房地蔬产痰200疲8块年骄1鼠0仅月燕1福日的价格为元南／㎡。剂浙A友：舍240莫2由．屯22寸爹B袭：过230深2读．窜22甜读C悬：及220兵2对．富22灰追D宽：投210贴2先．蜂22矩达E肢：工业用地的欺监测点评估价近格站肺2谷2笑、简对于一般的商猾用房地产投资财项目，其偿债孤备付率至少应妨大于。缩秀A堆：深1.2冬沃B诸：角1.5毛贤C认：婆1.8窗匆D脑：损2.0盟凡E第：借款合同搞2轮3桶、怨房地产估价的绣最高最佳使用仿原则必须同时高符合的标准中史，并不包盯括桂_演_窜。总牲A傍．价值最大化随邮B顶．双方都认可少诞C趟．经济上可行掌谨D摩．技术上可能斯以2蓬4裁、慢下列关于路线秀价法的表述中漫，不正确的是怒（）。岔低A累．路线价法实宁质是一种市场燃法，其理论依幅据与市场法相档同，是房地产展价格形成的替钟代原理残定B塔．路线价法适碍用于城镇街道臂两侧商业用地摸的估价熟脏C鼓．运用路线价斥法的前提条件绘是街道较规整朱，两侧临街土植地的排列较整正齐铜帜D镇．路线价法是糟在特定的街道池上设定标准临厚街宽度，从中住选取若干标准咽临街宗地求其黄平均价格上2坊5辉、讨一级房地产估墓价机构及执业蔑人员信用档案慌系统徒由党_贸_销组织建立才，体_磨_池为房地产中介罢服务行业信用敞档案的系统管联理部门。之卵A代．建设部；房咳地产管理部门啄宴B铲．建设部；中洗国房地产估价植师学会骤掩C参．人事部；房乒地产管理部门握牌D芝．人事部；中蓬国房地产估价堤师学会港二、多项选择瓶题（共额2筛5督题，每题锤2真分，每题的备柄选项中，扑有耀2稳个避或嫂2左个以上符合题耕意，至少有晕1耀个错项。错选埋，本题不得分奸；少选，所选税的每个选项粱得呈0.5若萍分鸭）疾煤1范、悟《土地使用权属出让合同》规泥定：土地使用培者在签约时应鸽缴纳地价款的厦一定比例作为堤定金，并应在地日内支付全部资价款，逾期未柜全部支付地价长款的，出让方想依照法律和合臂同约定，收回搬土地使用权并惹不退定金。迷蔬A纤：口15探落B货：匙30陡挣C拆：娱60茫虹D罚：输90钱能E碌：执行层的组先织协调引盏2筛、蛾（）越高，说层明营运资本越弃多，对债权人妖而言，其债权梯就越安全，因款此这个指标又锅称为偿债能力羊比率。闪驰A谋．速动比率哀眉B恩．资产负债率纱夜C较．偿债备付率帅减D兔．流动比率货3悲、下甲开发隶商崇200时0李年按法定最高阶出让年限取得鲁一块商业用地只的土地使用权药，典200绞2宁年李某购得该臂地块上建成的稻商业用房一间澡，五年后又将校该房转让给王无某。王某取得贯该房的土地使框用年限是年。差纸A股：神33命膏B睛：哄35值暂C按：偿38幕至D绪：晒40傻教E肾：执行层的组强织协调派黄4病、迎登记机关应晴在晚3镰0鸣日内对房屋权诉属清楚、产权贝来源资料齐全揪的效_嫌_鸟登记申请予以取核准登记。泥醉A仅．初始追看B谎．转移溜侧C然．变更究宅D变．他项权利润钥E数．注销丰5贩、奖在物业管理中租经常用到的预聚算形式主要有腔。呀葵A真：年度运营预摩算罢容B凑：资本流预算向谁C辉：资本支出预许算物撤D据：长期预算因姿E贪：资本收入预扩算恳屠6衰、附短期资金市场贼主要由等子市融场构成。发缠A箭：同业拆借市砌场彻煎B壁：票据市场讨胶C苏：大额定期存掏款单市场汤也D底：回购协议市掘场请亚E眠：资本市场画宗7饲、券对经营期不同眯的房地产投资醋方案进行比选鸣时，应采用的燃方法是签。晓(200蓬9赠年试驶题凶)雕涛A夜：等额年值法很野B循：差额投资内禾部收益率法短俗C习：净现值法铅巴D葬：等额年费用答法尤广E扫：借款合同不葛8确、可某宗土地上有捷一迟幢梯8做层高、各层建黑筑面积相同的践住宅楼，建筑矛密度援为霉50作%轨。假设该住宅罢楼的总价容为夕200嫩0世万元，平均单甚价扩为搅500央0拿元麦/m果2然，楼面地价胡为月120朽0送元合/m植2欢，则该宗土地估的总价翁为顶_售_炎万元。秃畜A庄．生96咬生B开．朵192静侄C糟．乳240统准D侍．膝480冈苹9泡、剂个人住房抵押普贷款的还本付骡息方式包括。动元A家：按月等额还蛇本付息砖池B迅：按月递增还方本付息青放C研：按月递减还筝本付息焦由D需：期间按月还察本期末付息乱牛E背：期间按月付辱息期末还本绳枕1演0醋、绒根据合同是否核必须以其他合柜同的存在为前菌提而存在可将押合同分为。闪叠A沉：典型合同琴暴B问：实践合同梅舞C胸：诺成合同可骑D奥：主合同悄替E泼：从合同蹄1慨1勉、闻收集资料的形惕式是指采集信哈息资源的统计偿调查的组织形驳式，主要包括夹。括订A掠：统计报表衔弹B谨：社会调查蚊蓬C罗：普查壤诉D娇：重点调查类火E权：典型调查和旋抽样调查围堵1市2俊、不以下不属于房渣地产市场专业迎顾问的剃是处_扁_杰。测劣A险．建筑师坝倍B抄．精算师段缓C菌．工程师叹菜D信．律师示让1谊3洁、歉下列关于地籍救图的阐述错误历的珍是掠_平_授。裤舒A躺．地籍测量绘溉制的图件称为截地籍图刑判B订．地籍图内容辰包括地籍要素团和必要的地形激要素赶替C商．地籍图是土垦地管理部门在茅办理土地登记潜和发放土地使如用权证书时，东了解地块坐落漏、四周界址、霜尺寸、土地使古用状况和面积拣等依据，也是顾建立地籍档案陕必不可少的资哑料夫冷D锹．地籍要素是江指土地产权、孔地界和分区的伙平面图，图上债附有各部分的炕说明、注解和骗识别资料狼14辱、绞以下房地产价誉格中，属于评耀估价值的有。雾横A聚：基准地价问凶B效：市场交易价奴西C提：标定地价洋童D随：房屋的重置板价格祖尤E芽：市场成交价混区1反5猎、黄房屋抵押权自尽之日起生效。迟只A罗：抵押合同签聪订狮戒B裳：抵押合同生医效厘令C寿：抵押权登记秧病D慢：核发他项权斑利证书狐赖E改：执行层的组苍织协调修侮1短6珍、沉城市土地开发思和供应计划，觉一般由（）按月城市总体发展典要求、土地开兽发潜力以城市鹰规划的要求制撑定。桥扁A嫁．土地管理部疮门臣桌B示．规划管理部钓门眨呆C喘．市场管理部猪门加迹D礼．设计管理部翁门寨善E且．计划管理部阁门俊脂1生7腾、省申请核定一级杰房地产估价机洁构资质的应当勇向提出申请。指俘A脾：国务院创未B眯：国务院建设马行政主管部门嚼畏C返：省人民政府油建设行政主管许部门圾撒D繁：自治区人民莲政府建设行政陪主管部门鹅蒙E坚：直辖市人民微政府房地产行滋政主管部门私随1难8病、供下列贷款中，格不属于房地产柿开发贷款的客是损_仔_林。幅禽A效．土地购置贷柔款披粥B拍．土地储备贷族款鲁虾C症．土地开发贷繁款际嗽D绢．建设贷款严款1寇9扁、李某地区某类房摄地勺产腰199监8王～副200压4昼年价格见下表宵。定挖醒继厅某类房地叠产亲199档8班～期200收4咐年价锯格渠宽伴(绵单位：宿元田/m2)版烈A月．年份虾穗B贞．丙1998守撤C牵．箱1999庭懒D虑．样2000筋产E纹．翁2001倾位F云．鹿2002筛劳G浇．佩2003赚奸H愤．书2004壁坝I召．团2005呀苏J爱．房地产价格闷妖K羞．众1800扁拔L征．下2000猪鹿M锁．凳2220段拌N渐．潜2460孙疫O慨．疗2730汉肠P按．第3030固选Q椒．丧3360施崖R苗．忽剪20忆、飘自营贷款期限腔最长一般不得腐超皱过屯_尸_砍年。父忘A妹．矮10府渠B棚．辰15睁术C音．仓20碎碑D衣．酒25尘赵2毙1偏、西根据原建设部出《城市房屋拆陶迁行政裁决工构作规程》，下惯列属于房屋拆爸迁管理部门终地结裁决情形的稀有。芦善A运：申请人撤回压裁决申请的停剃B揪：发现申请人锅或者被申请人够不是裁决当事厚人的笨航C题：受理裁决申转请后，当事人驴自行达成协议踪的奋箩D锻：作为自然人筑的申请人死亡价，需等待其近脸亲属表明是否输参加裁决的挠喂E无：裁决需要以海相关裁决或法耳院判决结果为牙依据的，而相廊关案件未结案揪的被单2捧2叫、零某宗房地产是朋于驳3萍年前通过出让这方式取得，当豪时获得的土地屋使用期限膛为活5尺0亭年并约定不可坛续期，判定其僚未来每年的净衫收益基本稳定乞。预计该宗房敢地产在正常情挪况下未英来拾4练年的净收益分个别为患：拿3拢1李万元属、透2项9丝万元蝇、旬30.辟5角万元车、极29.攻5妈万元，报酬率判为山8名%宪。掘用齿“保未来数据资本仆化公式杠法