知名地产地产股票投资价值报告

上海师范大学叶案摆斩例支软名阴扇称：寻2015减年保利地产爷股票投资价值识分析报告秘课饺基程据例名望鸽称：港投资学敌指管结导就逢教铅村师：柴XXX口成员碑姓名（学号）估：怒XXX扇成员姓名（学妄号）：炎XXX智成员姓名（学个号）：艰XXX症专窗环业趁扔班酷砖级：库XXX唐完导路成隆搅年违政月：包201暂4供年瓦12舌月动24高日《2015年保利地产股票投资分析价值报告》成绩评分表池成员碰（腊1估）族姓名剪XXX林学孔糟号帜XXX凤成员（何2罪）姓名桶XXX启学殃斑号悲XXX单成员（贱3这）宅姓名腔XXX筐学臂皇号榴XXX员题袄误目撕201稍5产年岩保利地产唐股票投资玻价值邀分析报告挪序号爸评完塑浮价跨单项分值泳实际评分光备倚置注缩1涂内容完整，无睬缺失献40吴否决项闭2枝正文每一部分笑的内容与标题勉相符奏10顶否决项跟3叼分析和计算过饺程是正确，不赵存在错误使用装方法和原理的佩问题确胀10挡否决项俱4奖逻辑清晰、论萝点和论据明暴10闻5证论证逻辑严谨列，论据对论点隔有印证翼10半6融见解与主张冤明确例、射合理怕，有自己的观逆点能10解7胁格式规范康10佩合疏婆协告计躬100注：“否决项”就是该项得分不到其分值的60%，即该项不及格，该报告就评定为不符合要求，不及格。捏指导教师评语西签名酿：姐荣灌玻元时暂间零编节库2015年保利地产股票投资价值分析报告目录1.概述61.1公司简介61.2上市公司的主营业务62.宏观经济形势分析72.1过去一年宏观经济形势分析72.1.1投资是增长的主要动力72.1.22013年经济增速7鹅HYPERL根INK\l秃"_Toc纷407830筒410"嚼棚于经济增速下行该因素分析声那8步HYPERL仰INK\l老"_Toc淘407830规411"事去2.2尊未来一年宏观办经济形势预测剂约8倘HYPERL摔INK\l羽"_Toc倡407830京412"则胳3.柿行业总体形势给分析设屠10庸HYPERL厚INK\l毅"_Toc安407830荣413"吵暂3.1轧上市公司所处何的行业形势分做析亲恋10器3.2.菊冷宏观经济及行协业分析的结论缸某12恨HYPERL斑INK\l根"_Toc煤407830念415"症遭容行业与经济周物期的敏感性性拌分析挎芹12奴HYPERL柱INK\l良"_Toc卵407830醒416"谊顺前行业的生命周役期阶段稍奴13席HYPERL屯INK\l串顽"_Toc4痒078304蔑17"锈束4.拳保利地产行业堂内竞争优劣势鄙分析促薯15全HYPERL套INK\l彩"_Toc想407830愉418"归取4.1SW删OT紫分析锡砍15国HYPERL披INK\l揭"_Toc多407830域419"膊日4.2.氧行业内优势分挎析累锯16酬HYPERL嘴INK\l牙"_Toc屑407830代420"吗蹦4.3坝分析小结雅龄18旷HYPERL呜INK\l倍"_Toc抄407830撒421"袭置5.值保利地产公司玉财务状况分析胶敬19龙HYPERL舅INK\l铺"_Toc锣407830阶422"喇漂5.1御概述悬嫁19讲HYPERL情INK\l疑"_Toc构407830引423"亏久必经营状况纯位19竟HYPERL芦INK\l乔"_Toc镰407830迫424"归汇5.1.2陆财务状况俱梢19花HYPERL悲INK\l酱"_Toc尚407830忆425"庙叼5.1.3艘分析经营状况尼和财务状况在北行业中的排名吸稿20以HYPERL暖INK\l汪"_Toc铁407830剖426"遣钳影财务分析的基顶本分析思路及奖目的辈生22发HYPERL皮INK\l帆"_Toc换407830彩427"巡话5.1.墓5符单同行业分析沟眉22洒HYPERL皆INK\l育"_Toc塘407830热428"忘宰5.2歌基本财务报表凶情况嚷杜23已HYPERL饮INK\l通"_Toc机407830速429"库肢居合并损益表状随况栗急23桑HYPERL演INK\l涉"_Toc巧407830控430"旗阳5.2.2描合并资产负债推表状况预骄26史HYPERL宾INK\l卫"_Toc患407830拉431"辩稼骄．合并利润表蝴状况仙券30寒HYPERL垮INK\l丰"_Toc辫407830拼432"艇躁5.3立过去三年财务芝状况分析腰随31殊H傅YPERLI茅NK\l众"_Toc4剖078304叫33"避李5.4佳分析小结挂坝33需HYPERL胃INK\l昆"_Toc何407830摩434"铺缺6.担保利地产公司装2015耍年股票内在价祥值分析汤愤34脱HYPERL宅INK\l疤"_Toc跨407830绞435"医酷6.12读014俯年及碎2015演年损益表的预甩测险晴34赤HYP爬ERLINK朽\l"_颤Toc407浇830436春"察六6.2伙系统性风险参妥数披—登—功贝塔值的确定连嚼39刚HYPERL犁INK\l阿"_Toc睁407830翼437"线挠6.3茧基于箭CAPM蒸和市盈率估值晋映40漠HYPERL珠INK\l秤"_Toc原407830脊438"趟敞6.4航分析小结鸭预40绿HYPERL辆INK\l弟秒"_Toc4睬078304泪39"宵积7.粒基于技术分析屠法的投资时机戒分析、区波41故HYPERL钥INK\l矛"_Toc称407830语440"败听7.1盏基于汽K率线图绑的分析之懒41检HYPERL密INK\l渣"_Toc众407830热441"消提浑月典K样线旅责41股HYPERL董INK\l畜"_Toc惰407830镜442"碎抖织周诊K若线储辅42卫HYPERL诊INK\l沃"_Toc妥407830白443"学碌派日责K反线妙源42根HYPERL仍INK\l锁"_Toc问407830筑444"江月7.2迹基于布林线的踏分析饶舒43碎HYPERL弱INK\l值"_Toc急407830吧445"狗辽7.3扒分析小结愿悼44姑HYPERL窄INK\l衬"_Toc际407830仇446"松斜8.杜投资建议要防45浙HYPERL僚INK\l轮"_Toc余407830磁447"胃奉参考文献帝怜46摘要源本报告主要分骆析解读了保利跪地产雅在扔201祝1来年持到尊201者3逃年的财务报表抄和近期以来的姨股票行情；利窃用基本面分析碍与技术分析相携结合的方法，份对报告的形式塑、内容、角度渐和所运用的数屑理模型等进行舒分析，研究了京保利地产近三说年来的发展状挽况以及预测了谱未来两年的经姑营状况。本报饶告首先分析了圆宏观经济形势借和房地产行业龟总体形势，然窝后对公司自身毅进行根了誉SWO地T访评价，接着对破近三年来公司钱财务报表反映苍出的财务状况旬进行分析，最债后从基本面和当技术分析的角搭度深入解读保狮利地产的发展早状况。在基本铜面分析方面，量我们运用鸽了方CAP射M刚模型算出了股航票的内在价值剥；在技术分析敢方面，我们从窗价量结合和布元林线指标进行逮了分析。最后轻利用算出的股府票内在价值与社现在的股票价偶值相比，发现搞保利地产的股桂票价值被低估顿了，值得长线港投资。概述公司简介辞保利房地产（便集团）股份有瞧限公司是中国辅保利集团控股岂的大型国有房咐地产企业，是遵中国保利集团图房地产业务的亦运作平台，国政家一级房地产疯开发资质企咸业供到。桂总部位于广州择。旋200指6英年驾7撕月抵3侍1躺日，公司股票振在上海证券交煮易所挂牌上市牧，成为在股权坛分置改革后，甚重万启锣IP棕O睁市场的首批上众市的第一家房演地产企业。桐保利房地产也爸是中国保利集去团房地产业务鲁的主要运作平刘台，国家一级丘房地产开发资茎质企业，国有王房地产企业综裤合实力榜首，疏并连续四年蝉喊联央企房地产悬品牌价值第一启名交，宿200绝9锁年，公司品牌徒价值瑞达术90.2幻3缴亿元，为中国件房地差产貌"仿成长力领航品吩牌境"遥。伙200抗6周年挡7城月，公司股票跪在上海证券交衡易所上市雹，俯200千9里年获评房地产由上市公司综合阔价值第一名，垮并入役选县"200跌8翅年度中国上市规公司优秀管理李团夹队欧"商纠。补200圣9柱年公司实现销忠售签漂约拾433.8江2范亿元。截房至缓201辛0出年一季度，公仁司总资产已超追千亿。员1.闭2哀够上市公司塌的能主营业务弦房地产开发经迷营是保利集团置优先和重点发择展的产业。经性过多年的发展筐和整合重组，去房地产主业形降成了保利南方形集团及其控股据的保利房地产遮（集团）股份绿有限公司。保毅利始终坚螺持兰“墓和谐生活、自饶然舒倦适械”用的品牌主张，军巧妙实施文化殃地产经营战略兵，融合深厚的积文化积淀与不漆凡的品味追求高，全力打造具奖有独特气质的誉地标性建筑，床业已形成株集商务办公、最酒店、商品住攀宅、别墅、文军化商业为一体况的产品结构免，项目遍布北喷京、天津、上质海、重庆、哈心尔滨、长春、披包头、沈阳、彻丹东、济南、越青岛、武汉、赵长沙、岳阳、辟南昌、苏州、渐杭州、成都、金广州、深圳、献南宁、昆明、此贵阳、佛山、夺惠州圣等炮1催9乓个省市自治区维、亿2晴5检个大中城市，拍共有房地产项秃目肤10粒1北个（不含竣工渡和参股项目）零，在建面加积练112纽0徐万平米，占地礼面托积扮256股0育万平米，规划敬面药积头350藏0价万平米耽，雾200者8侨年实现销售认逐购望24团0桶亿元，排名中把国房地产行业忍的前列。旗下筋上市的保利房肤地产（集团）变股份有限公司么名列中国国有堪房地产企业品相牌价值第一名穴，房地产上市停公司综合实力龄第二名，被评限为中国最具成正长性上市公司顶第一名。帜2.提储宏观经济形势奖分析俯2.1拒吧过去一年宏观陆经济形势分析冻2难013币年面对复杂多凑变的国际形势康和国内经济运铅行环境，我国抖实施了积极的眼财政政策和稳湾健的货币政策填，国民经济运货行总体良好：礼虽然经济增速双有所放缓，但始仍保持相对稳纹健的步伐；工灿业生产平稳增萍长；居民消费疫持续增长；投语资增速虽回归啄常态，但依然埋保持较快增长剧；外贸仍保持呜增长，但增速项放缓；货币信骨贷运行回归常博态；城镇新增舞就业稳步增长食。她中国经济目前伙已经进入中速慨增长阶段，中要国政府正大力知推进结构调整腹和经济再平衡铁，由投资驱动扶型转向消费驱兵动型，实现可箩持续发展。废2.1.1色投资是增长的博主要动力殊上半年，国内才生产总值（晌GDP供）同比增长挤7.6%朴，其中，一季闻度增长壮7.7%茧，二季度增长贸7.5%戒，增速在经过闲去年四季度的士回升后连续两抛个季度回落，傻但上半年累计盼增速仍高于今塞年政府经济增煌长目标凭7.5%猾。二季度，将GDP耐环比增长毒1.7%绢，增速较一季钻度上升嫁0.1滤个百分点，低夏位小幅回升。摄环比增速虽略酿有改善，但仍帽处于较低水平摘。经济内生增茅长动力不足、甚政府未主动刺益激经济是增速享进一步回落的捡主要原因。剂新一届政府力谜推改革，将逐中步释放制度红规利，加上此前灶积累的经济增榜长动力，可以征确保今年完成放年初设定的貌7.5%秃的增长目标。晚但是，随着我鱼国经济结构性纤调整的继续推邪进，部分行业滑的产能过剩问咐题仍然较为严棚重，将抑制周啄期性复苏的步连伐。比2.1.2挥201带3估年经济增速胜短期经济企稳汁回升科：在补库存驱蓝动、政策偏暖宵和发达经济体秒经济好转的带揭动下，短期经茧济从三季度开谱始回暖趋势明盘显。拖如果未来政策非能够保持目前锋的基调，短期蛛内经济增长的肾加速可以期待坑。刑长期经济增长掉仍缺乏内生动碑力魄：经济企稳仍侧延续旧有模式兵，并非改革红睡利所带来的新经活力。受制于卡融资与产能过豆剩，靠基建拉咸升传统行业不搜可持续，经济去缺乏增长的内难生动力。鸦从长期来看，快经济增长瓶颈睁仍在，缺乏强乌有力的因素支按撑经济增速的妹持续提升。见宏观经济企稳凑已成定局，经绣济减速已经进祸入尾声，稳增清长无忧。混受短期经济企放稳及保增长政税策的作用，三行季度经济增速便相对上半年可修能略高一点，嗓四季度受去年栗基数较高影响战，增速可能难匹以提升。预计油2013露年经济增速为捎7.6%钞。在新政府稳躺中求进的政策浩思路下，未来怖重心将转向改生革。料叼经济增速下行遥因素分析毛2011妥年以来，我国鸦经济增速逐步偷下滑，折2013付年上半年经济量增速放缓态势之明显，一季度该GDP鞠增速降至等7.7%镰，二季度更是痕降至丝7.5%狱。经济增速已获经连续十个季胆度走低。塑短周期：政府该主动调控及国示内外经济形势窝变化导致需求蜂增长放缓琴：由于上半年货全球经济复苏畅缓慢导致我国赵外需不足的矛膜盾比较突出圾，同时政府主羊动调控投资领镜域、推动产业挖结构升级，以悬及房地产等宏漏观调控措施的恭继续实施，使易内需趋缓，经鄙济增速持续回忌落。跪综合货币信贷捕、投资、出口功和消费、房地象产与汽车、工卫业与发电量等鹿多方面的数据菠变动，加上二泻季度以来中央泛和地方采取的天稳增长措施，首预计经济增速驳正在接近底部子，三季度见底肉的可能性较大东。但见底后并饶不会马上大幅正度增长，经济柴可能要在底部盗持续低迷比较境长的时间。博长周期：经济港发展方式发生语转变，潜在增段长中枢或已显搅著下移岁：过去深30站年，我国主要诸依靠要素投入切和人口红利，凉以高投入、高主污染、低工资烫、廉价出口支袜撑的经济增长线模式，形成投娃资和出口的良榆性外循环，拉击动中国经济高宏速增长。由于系成本上升、需匪求萎缩，未来共我国经济增长使将更多地依靠乏制度红利推动浪，形成由投资迫、消费为主体坏的内循环经济屯，经济增速将效阶段性下降，玉迎来一段相当突长的经济中速筹增长时期。未雹来中国经济增昼长的主要推动劣力为工业化和未城市化。颠2.2问象未来一年宏观州经济形势预测尸201齐5脉年的中国经济姓将迎来所命谓挑“隆政策红倡利言”乓真正开启的一峰年，预计中国桶经济增速此在网7药%愉。预梨计勒201该5翼年社会消费零纹售总额名义和鞋实际增长率分乐别管为殿11.5彼%巾和漏10.3竭%槐，国内消费需胀求仍显不足，策主要影响因素掘是腰“俭两高一读低送”黎：两高：即居剃民消费价格指液数送（医CP留I爷）栗自仗201功4奔年冶3委月份起环比持渴续走高，以食转品服装为主；这其次随着货叛币张M蚀2谢持日续股13誓%字左右的稳定增闲长，通货膨胀塘率将逐渐走高碧；一低：即消披费者信心指数讽下降。投资方逼面，因制造业戒产能过剩及创贷新技术相对不族足、房地产库进存较高、基础误设施投融资体见制制约等因素雪而难以长期维弯持高速增长，称而且投资回报砖率不断降低。慢预稿计究201完5阵年固定资产投坊资将暂达搜59.犁5与万亿，名义增哑长犯14.7%壤,郑实际增廊长逃14.1盏%垫。仁另外瑞，丛201讯5退年外贸方面预斧计难有大的起典色，对经济的室拉动作用是十盾分有限的，延201唉5劝年出口贸易制弟约因素：一是魔欧盟等主要目育标市场国家量狭化宽松政策加县码，导致出口提商品竞争力下新降；二是发达虾国家制造业复衰兴和低端制造抵业向南亚转移晚加快，挤压了工中国产品的出珍口市场空间；剪三是长期以来杀以加工贸易为顽主的出口结构午因国内要素成步本上升难以为牧继；四是泛太回平洋协议和泛处大西洋协议均霜把中国排除在急外，形成了新广的贸易壁垒。耕全球经济分化充发展的趋势越武来越明显，随样着美国领先全芦球复苏和强势进美元时代的开鞭启，世界经济惭在动荡中形成妻了新的发展阶违段。如果说过职去十年是弱势吨美元时代，大窗宗商品和不动拌产价格高企，洋新兴经济体利算用外资额度持教续走高的话，布那么在案201灯5基年及以后的十枪年，将迎来一码个大宗商品和玻不动产价格下薄滑，外资抽逃箭回流，投资驱背动型经济发展愧模式日渐衰竭怖的十年。酷3衬.贵行业总体形势籍分析够3.震1网上市公司所处滥的行业形势分竭析揉近年来房地产份市场在宏观调托控政策的作用肤下，波动频繁麻，行业的繁荣伸与调整往往随絮着政策周期的诸出现而出现。冤经过多年的试燕探，我国房地舒产政策调控也妄逐步成熟，房宣地产业的定位丝也逐步清晰。护不久前闭幕的梢中共十八大会逐议，会议报告史也涉及到房地翠产业的发展环狱境、发展原则荡等重大问题，傅有迹象表明，辽十八大后房地券产业发展形势添依然乐观。猎首先，房地产习发展模式明确偶化。凑房地产业经过逼多年的发展逐忍渐形成了适应贪市场的发展模毅式半，十八大报告烟提采出事“抛建立市场配置偿和政府保障相蓝结合的住房制畜度滔”托，这与前两年梁中央经济工作权会议提出的建势设住掀房筝“厉双体乌系腰”妻异曲同工，一踩脉相承。历史嫂和实践都表明缘，单纯走计划袄经济，政府包岛办一切的老路遗行不通；而由裳于政府缺位住拳房保障责任，惰单纯让市场机拘制完全主导房雷地产业的发展权模式出现了严冰重的投机性需近求，房价一路鞠攀升，一般收诉入人群依靠单燃纯的工资收入愉根本买不起房论，而高收入人墙群利用房地产招市场进行投机损赚取高额利润敞，从而引发严父重的资源配置停扭曲问题。根项据我国现有的凶综合国情，通排过对房地产市侧场的深入研究塘，将保障房与仇商品房共分为晒三个层次：第榴一层级是不咳足烛10槽%育的低收入家庭脏、老人、病人抗等进入政府提测供的廉租房、机公租房，通过介这种方式来保细证最弱势民众帮的居住生存权撒，是低收入需裙要保障的家庭汗有房住；第二色层级与是心20-80展%发的中低收入民递众，在政府住链房货币化补助粪、优惠利率、峰优惠税收等优景惠条件下通过员限价商品房、名经济适用房、竿租赁经济适用苹房等多种形式勿来解决，使这萌阶层民众能买妥的起房子；第颈三层级等是颠20罗%挠以上中高收入燥者，他们的住旺房完全由市场酒决定，不纳入震保障体系。通裕过对房地产市犁场的细分，更伟好实现不同层庆次收入群体的翅住房需求，逐启步实现人人有粮房住的目标竭。欣馆刊其次，房地产圾市场的正常需喘求依然受到鼓沸励。催十八大报告指隔出，要付在慢“密住有所居上持序续取得新进旨展凭”谢。妈“缺衣食住扎行歼”旋是人类的基本刑需求，普通消娃费者基本住房章需求国家在央吉行信贷上也有量政策支持。十榴八大报告以从菜“难以人为梦本竟“工的角度客观为标住房产业的发调展进行了定位野。有房住，有解好房子住，这腾是人民生活水遣平得以提高的棉标志之一。科匀学发展观，最累终还要落实在响服务人民群众攀的基本需求之彩上。房地产业星的科学发展当挣然也遵循这个零原则滩。浅湖随着城市睬化水平的提高拦，以及人均收诉入的提高，城非市居民对住房蚊的需求也在日田益增长，对于躬那些利用房地瞎产市场进行牟三利的投机性需格求政府要下大歪力气予以控制毙，通过金融杠拨杆、政府出台由限购等政策，读限制投机购房苍需求，但家庭脚首套置业、首片套改善型置业言都是正常的市男场需求，政府切应该给予支持咽的。而这些正叔常的市场需求洋，在客观上要叹求一个循序、偏稳健发展的房准地产市场给予典配合。如果一灭味通过各类限量制性行政手段信打压市场、通施过高额的税赋沙抽空市场，房才地产市场将陷葬于萎缩调整的闸怪圈中。供应苏不能满足市场充正常需求，更累加不利于市场激的稳定和价格邪的稳定，也与赚十八大提出的明相关要求背道存而驰索。晶观脏再次，宏观由经济未来走向屋乐观，为房地连产业的平稳发物展奠定基础。屈从菜国内看，工业渡化、信息化、烦市场化、国际领化不断深入发前展，人均国民洪收入稳步增加驳，经济结构转示型加快，市场维消费需求潜力蛾巨大，资金供明给充裕。体制偿活力显著增强仓，政府宏观调兔控和应对复杂洁局面能力明显银提高，社会保梁障体系逐步健董全，社会大局颜保持稳定，我注国始终保持快盛速发展的态势漏。并且十八大雷报告提出，朽到轧202书0倾年国内生产总车值雪在扛201震0则年基础上翻一孝番，确保赶到桑202洗0拜年实现全面建吊成小康社会宏山伟目标。由此同可以看出母，掩202旧0悲年前仍是我国罚房地产业发展远的重要机遇期烛。因为工业化性、国民收入稳杏步提高，消费取结构不断升级欢，新增住房需侵求和改善性需狗求将会持续增索加警。垂物死综合来看，愚虽然这几年房洽地产调控政策验频出，但从整姑体上看我国房淘地产业的发展寒将进入一个相冤对稳健的发展裤期，魄保障房体系和救市场化商品房黑体系将长期并绿存，在优化调化整的基础上形槽成良性互动格疗局，共同处理易好市场与民生壤的关系。房地菠产调控政策趋妖势相对明确束，彻“聪不折腾桌”初，柏“指不走邪靠路倍”攀，虫房地产企业将余获得更加平稳虽和可预期的政社策发展环境，洒这都有利于我册们得出一个基沃本判断律，加我国房地产业侦将是一个风险受与机会并存的支一个局面，但惊从长期来看，传十八大后房地围产业发展形势蛇依然乐观向上萝。色3.2.血吵宏观经济及行绳业分析的结论燃倚行业与经济周趣期的敏感性性导分析称表似1搭.至房地产行业净乡资产收益率夺资料来源：东宴方财富网柳由上图可看出虚，保利地产鼻的辩RO堵E潮比行业平均和巾行业中值低艰。捆图锤1梁.煎保利地产经营触和财务风险遇图具2拐.汁保利地产销售长额敏感性分析统资料来源：哲瞎瑞数据分析库害综合以上秆两个泼表艇,遭保利地产的净谱资产收益率都介低于行业平均示水平甚,这但删是雅,办帽从长200气0斑年开始，落我国的房地产遣企业走着一条困高速扩张并且妨高负债的道路拜。从产业类型炭来说房地产行倚业是典型的资妇金密集型行业奸，资金自然成望为核心要素，坚资金量和融资聋方式对于企业眼来说的重要性播不言而喻档。锤军目前我国房地雹产开发企业的灌资金来源高度洞的依赖于银行垒贷款。中国人秧民银行原副行改长吴晓灵在《尺中国房地产市俘场报告》中曾偿经指出，香港匹前鹰5进大上市公司负道债率基本发在巡30径%冶～喊40异%衰，而内地房地秃产公司的资产被负债率纲在们75俊%网左右。参弹照现201勇3抱年上半年，万仰科、保利、碧垃桂园、恒大等换大型房地产企兵业的财务报告泼，可以明确看迎出这几家大型估房地产企业的侵资产负债率都宅是比较高的。着由此我们可以激得出结论，我身国的房地产企允业是典型的银嫂行贷款支撑下乱的高负债经营犯模式。纸因绒此撒,举我们要说明的标是：估保利地产的净心资产收益率低贿不意味着保利有地产的盈利就英低牧,姑房地产行业的诊净资产收益率去本来就置低坟,饱因为房地产行窃业的特殊妻性千,店需要大量的现恒金支撑日常经自营毙,盆所以保利地产秩的资产负债率印高身达殊80%敬,停也意味着杠杆缸收益高。曲未行业的生命周跌期阶段1.创业阶段制房地产企业起家步或创业初始葬阶段主要有两醒个特点。一是腿几乎所有企业锋都是先有其它隔产业，后来转萄入房地产的（狡其它行业企业既大都是从零起脸步的）。二是役几乎所有企业扭都取得了成功躺。昌奔角璃直到目前，转堂入房地产开发侄的企业依然有四很多。新华都艺和娃哈哈是最改新的例子。或劫许是其它产业金产能过剩、竞殿争激烈，企业钻有一定的闲置押资金，又禁不桶住房地产市场诱的诱惑，于是珠就顺理成章地冶转入房地产了站。盾“谜转汇业晶”墨而不绿是洒“凭创扒业好”骡，还与房地产监开发具有较高花的资金门槛有贼直接关系浙。潜“休转愉业弄”繁浪潮还有一条拳规律：每次市服场危机后，伴扣随着大量中小斑企业埋被馒“浮洗杰牌坟”婶出局，总有一圈批新秒的势“秒三普外秧”势企业进入房地侵产市场司。对勒2刃.畏成长阶段贿第一个项目取哲得成功后，有摘些企业继续延拦续着单个项目汽开发的节奏（牛做完一个项目雕，再做下一个强项目），周而铜复始，甚至延杯续多年。某种缝程度上说，这昆些企业其实就该是现在通称的阀项目公司。这愿些企业虽然缺蛇乏积极进取意矮识，但追激求希“躁实秆惠羽”悦，也可算是一剖种稳健、理性革的战略行为取注向。但大多数门企业选择了扩喝大再投入发展哑。与这些企业的开内发行为特征主己要体现在两个架方面：或者是货转向大盘项目冷开发，或者是赏转向多项目开情发。茶其中多项目开接发有本地或同摆城多项目开发粪和干“糕本地＋异地组色合竞”侍式多项目开发疏。无论是大盘辆项目开发，还斤是多项目开发烦，事实上在悄歪然之中，这些宏企业已经步入部了新的成长阶野段大。毁3.成熟阶段找目前房地产业辣界，已步入成储熟、稳定发展缝阶段的企业屈驼指可数。万科戴、绿城、绿地滋、保利、中海难等企业暂可算派作仅有的几个降典型代表。脚资作为一线、优絮秀企业，粒这些企业有以桌下几个特征：央猫已经上市，甚扩至有多个上市执主体；邀腊基本完成了全胸国化产业布局良，同时运作开辆发的项目数量议有几十、上百妇个；踏蛋年销售额歇约长50振0悬亿元左右；哥湿发展战略清晰留，有极具优势敬的商业模式、度品牌形象和成三熟产品线蜡；毒规章制度健全掘，核心团队稳县定，管理模式名以战略管控型栋和财务管控型乱为主。爹4岁.胸衰退阶段寇随着房地产紧肤缩政策效应的座进一步显现，席房地产市场在谈交易价格和交扫易数量两个方我面都出现萎缩赢、衰退的趋势位，房地产泡沫朵破灭的可能性老增大。在房地煤产价格方面，扑虽然不同楼盘情的楼价有升有贪降，但市场上勤房地产价格总物体水平已经出宫现下调趋势，类特别是现房价验格基本停顿不宜前甚至有所回鸣落，只有个别辞楼盘价格还在戏上涨，但上涨趁的速度明显放醒慢，大多数只蜻比前一阶段微阴升。在交易数逃量方面，随着劣房地产交易价辨格停滞不前甚撞至有所下降，蹈房地产交易数解量明显减少，闭各类房地产物驻业的空置率进龟一步加剧，房跑地产市场日渐环停滞萎缩，房崇地产市场的悲肃观情绪进一步神加强。在政策仿层面和投资回娇报率下降、投庭资风险加大的樱多种因素影响陷下，房地产投缓资额明显下降辅，特别是新开暖工的房地产项弹目急剧减少，框已投资建设的带房地产项目风吓险加大。秩4唤.待保利地产行业伐内竞争优劣势拍分析魄4.1追SWOT垂分析之优势穴劣势愈机会疯威胁桶1躬.趁资源优势摆:跃在全国各主要很城市和地区都盛具有丰富的资开源，包括土地锐、资金和人脉贸。扁2抄.侧土地储备规模汗快速增长鱼，望(束增此至扭320墓0迎万平方米溪)恭，在一、二线剥城市形成全国慧性布局。钩刚性需求占比忙高、政策紧缩浩风险小等。佳3.乎围成长性好，增号长迅猛，攻过去五年保利捏地产的营业额扒和净利润的复蜘合增长率分别旺为毛72求%租和钓77%脂，凭远高于同行业骑其他竞争对手隆。狭4.独串良好的执行力想1亿、公司纲在香200再9饺年购入逢约节100状0征万平方米的土袜地储备，土地男成本较高，这粒使其应对市场杜调整时的销售丧价格弹性较小隆。释2专、经营风格偏拆激进。沃1麦、保利地产基膨本完成了全国报化布局，开始逢进入收获期，唯市场占有率将路迅速提升。羞2臂、二、三线城孔市化进程提速山。且1.漂 注保利集团将深衔圳等地的地产额业务注入保利蝴香港杨（虚11命9浆，炮H话K厦），与保利地啦产产生竞争关概系，对其资源漂获得和市场均习造成威胁。皮2.耳 蜓中海外与中国衰建筑的另一家妹子公司中建地轰产存在同业竞援争关系，两者贪在多个地区房石，地产业务出叠现重合。秧3.降 泛政府对闲置土坦地的态度越发悄严厉，土地持稼有成本上升将测难以避免告。屑4.规2.并行业内优势分辆析仗图然3贯.氏怪房地产行业内线个股排行搅榜州(渠总市过值赔)锋资料来源：东猴方财富网夫由上图可以看疮出，保利地产甩在房地产行业氧总市值排行榜保中，位居第二班，仅次于万协科阿A景，说明其在房缩地产行业里颇迹具规模，实力锣雄厚。游万科净资产和仿规模最大，保报利第二，招商日居后。万科的那净利润是保利各的寇5六倍以上，更是废招商臣的结8骗倍以上。万科痒是最早上市的遇地产企业，公捧司治理规范，古经营好，稳步俩发展，也利用拢证券市场融资板促进了资本的护扩张，是纳税纪大户，为社会慈就业提供了大寨量的岗位，社狱会形象和口碑幕皆好，拥树有信“锄企业公甜民制”舒的美誉。买万键科的房产，就看是买了一个品谜牌。演安保利地产也是纺早缸在宾199械4午年就开始进入晨地产业的企业兆，多年来一直君紧随万科居全剃国劝1葬0沙强之列。猾具有较强的政役府背景幸：公司实际控斗制人中国保利家集团是国资委额直属大型国有菌独资企业，是拥一家从事贸易凉、地产、文化夫艺术、酒店管尘理等业务的多码元甚化晓究经营控股集团份公司，上市公矿司作为保利集箩团地产业务的泪主要载体，未蓝来将获得保利终集团的支持，宽使公司在优质建土地储备的竞劲争中具有较强刃优势。其主营的的中高档住宅柿、别墅、高档秘的写字楼等都会具有特色优势舞。难岭招商地产位居减深圳，近年来拳也扩展珠三角许、长三角和环糕渤海经济等发味达地区的业务乒。是中国国资胖委重点扶持副的衡5诱家房地产企业葵之一。连续四抱年在深圳市房之地产企业综合跟排名中名列前刮三，并荣蝶膺狭200胁4岭年深圳销售金环额冠军，在深料圳占有测约磨4衫％的市场分额孙。并因旗下租带赁、供电、供崖水等业务所带涂来的丰厚经常堆性利润，被誉敢为绝"配最具抗风险能鹰力的开发介商府"欧之一。经营比申较稳健，财务团状况好。游从迁200澡6膝年半年报看，敏其现金流为正怎数。能位赚居强200闷6涂年综合实菠力循TO葬P春的慎第么9泡位，说明其发亚展和经营得到骤业内肯定。、角保利地产的优共势：剑肯茄根据其财务报扰表和其他公开冤信息的披露。扑认为该企业的码优势如下璃：购3.裕1爬形成了自身经赏营中高档地产日项目的特点，饭同时又重点开难发商业地产充。辣取惩保利地产对未卸来十年发展已将经有了非常清勿晰补的忘“喉三个为主、两直个结花合攻”甩战略决策方针娃。吓霞“葱三个为尸主智”谅：一是以做大巨做强房地产业疫为主，适度拓膨展相关行业，扫充分保持并强症化公司的核心拼竞争优势，实敞现企业高速增祥长。二是以北拣京、上海、广关州地区为主，怨适度拓展其他叙区域市场，扩烛大公司产品的渴市场覆盖面。缩三是以住宅开长发为主，适度死开发其他物业王，优化产品结歇构，确保公司环收益的稳定性叉。场“津两个结惨合沾”仍：一是滚动性找开发收入与物疼业经营性收入慎相结合，既要迎立足市场，通阴过滚动开发住姓宅项目，加快叨资金周转，确暑保公司当前的弯盈利能力，又式要立足长远发绕展，在重点城孩市开发建设标观志性的物业，础形成稳定的经神营性收入，拓秀宽公司收入渠嗓道。二是产品醒运营与资本运明营相结合，资哪本运营以公司爹发展战略为导丰向，利用资本维经营的杠杆作尽用，进入房地雕产相关行业，息迅速扩充资产览规模，达到资码产快速增长的泳目标。例如，摇重庆保利香槟躁花园连续获得助重庆括市客200奏6课年度最具影响吨力楼盘等三项烫称号，上海保语利十二橡树庄撕园荣横获翅“扇200延6暖上海最受欢迎江楼兴盘陈—钳—蹈综合金燃奖活”警。公司的品牌缘形象进一步获样得社会的认同烦。广州保利国妖际广场，位居吸广交会会展区豪，这一面向国淋内大型企业和使跨国集团的超贝甲级写字楼，受以其顶级的品次质，引发广州库写字楼市场新终热潮，成率为兔200意6肉年广州最炙手吴可热的超甲级幕写字楼。食高增长和充裕至的土地储备是掌保利地产最大上的优势稼。逼2004-2宽00扒5弯年主营收入增堂长率分别刮为度150.93摘%便和爹51.14遍%倍，净利润增长焰率分别睛为偏170.03键%卖，症115.16弹%闲，净利润的增描幅高于主营收宿入的增幅，可春见保利地产近钳年的业绩呈现占高成长性株。锐200巩6灾年晨1孟0化月止，保利地每产已通过政府债公开招拍挂、画合作开发、收蜂购兼并等方式掀获取了大量低解成本、结构良刺好的土地储备屡，建筑面积扣过翼100葱0捉万平方米以上哥，仅次于万科殃集团。土地储僻备不仅量多成羞本低，而且结净构良好。充裕继的土地储备为违其业绩的高增班长提供了有力湾的保证伴。恐供保利地产的劣缝势：扁1烟、条品牌知名度还卵不大虑。相比万科集愁团的大规模的伍全膜国敬1望6纳个城市的大规画模开发经营，泄万科设计理念茎的人性化、重春视社会效益、圈品牌美誉度高妖、高质量的大梨众住宅为主而麦长期形成的口扫碑等优势。保绞利的品牌度还础要加强。以呢2政财务风险要控就制。修从上市公司财净务报表分析看谅，保利的担保丈金额较多，现层金流也是负数卖，应该注意加套强销售款的回秆收和防范财务争风险等。应该抹加强自身的偿追债能力，控制役好债务风险。摩房地产行业都籍表现出较大的序债务风险，如球果外部经济环哭境发生剧变，览很可能使得该拜行业上市公司献处于严重财务杜困境。正在高荒速发展的保利少地产贷款和担挤保的数额都较俩大，加强资产愤负债管理能力贷尤为重要。艘3冻、面临整个房您地产业受国家毅调控政策的影散响：这是主要恨不确定因素。绞200键6项年上半年出台钱的行业调控政舍策将对公司经麦营等产生一定跑的影响，由于她公司的经营开症发在上半年新惠开工面积较大临，并已取得施乒工许可证，上幅述政策对公司屋有一定影响，眯但影响要小于失其他上市公司割。公司地产业纵务涉足的城市厅如广州、武汉列、北京、上海燃等地的房地产周价格波动将对彼公司的业绩产惰生一定的影响饭。肺选4.3津丢分析小结提保利房地产（响集团）股份有玩限公司将继续奋落实年初制定瓜的项目开发计士划，坚持保质筐保量保时。公趋司将根据各地择宏观调控细则决的不同要求调颗整产品供应结于构，切实降低彼报建报批工作蜓的延时对集团端下半年以及下答一年度开发节冲奏的影响，确六保下半年销售窑计划的实现公润司将在工程施今工、质量管理波、营销管理、失客户服务等各会方面进一步贯克彻创新和规范秘的原则，采取步有效措施，加剪强产品创新，花规范企业管理绝，进一步提升止公司品牌。公岗司将进一步拓艘展多元化融资裤渠道，并实施键更广泛的合作紫，进一步提升稿人才和资金的岗运作效率。面悲对新一轮的宏传观调控，公司台将积极研究其夕对行业以及公泻司产品开发的朽影响，积极探询讨未来项目拓浅展的策略和方瞎法，保持公司准业绩的持续、葛快速发展。吉5动.缩保利地产公司常财务状况分析5.1概述近赞经营状况验公司积极营销稻，全力去库存虑、抢销售，并跨取得良好成效锁。煮2014惊臭年昆1-9贯放月份，公司实快现签约金循额乓917.93让销亿元，同比增清长含3.52雁%澡，实现签约面连积控715.22般杀万平方米，同岔比减国少紧9.18叔%喉。在认购方面苦，公司实现认至购金冤额装1008.9毛炉亿元，同比增漠长屋12.1妈%腐，实现认购面饿积圈831奔旅万平方米，与贿去年同期基本摆持平，其中公简司亲9还疑月份单月实现要认购金李额搏162英僻亿元，创下单厚月认购最高记电录鹊。曲2014东望年炉1-9歪摩月份，公司集灌中商业物业的什租赁及经营收岗入多超事7庙水亿元。痛区域表现方面晃：广东、华南次、北京、上海赠等区域销售业晚绩突肝破洲100孝邮亿元，成都、紫武汉区域的销混售业绩分别突栏破诸80粥馆亿元头、蝴60澡控亿元。产品结债构方面：住宅向产品的销售占凉比逾八成，住莫宅产品悦中福14铜4朗平方米以下的列普通住宅套数承占比逾九成。袖5.1.捏2享陡财务状况孕2014坊笔年筒1-9辩思月份，公司实疑现营业收万入变522.15蚊驰亿元，归属上组市公司股东的合净利搏润宗60.80贞箩亿元，同比分叉别增迹长净17.95胡%银和娘31.82润%亮；毛利率逆为团33.63愧%勇，同比提地高谦0.9傅乞个百分点。攻在行业信贷偏樱紧的形势下，乳公司加大融资芽力度离，遣4茂式月份在境外再陪次成功发宅行拉5目蚁亿美元高级债贡券，票面利钢率费5.25业%拖，进一步降低戏公司的综合融扶资成本渡。悲2014帆摄年娇1-9跌粮月份，公司实俊现新增金融机潮构贷遣款逐527面州亿元，净增金凭融机构贷桶款某271驼亚亿元，净增贷皮款较去年同期稻增泻加差99不笛亿元。报告期馒末，公司有息移负债总贺额燥1292.8拳3理供亿元，有息负奥债平均成本为底基准上吴浮驰6.48摘%放；堡同时公司资金尚状况良好谋，期末账面货愤币资粗金部358.08辆殿亿元大于短期我借款和一年内暑到期非流动负日债的总纪和厌235.30芦革亿元。截至报轨告期末，公司紧总资荡产什3648.8晨9垦调亿元，净资缠产眉717.96凑时亿元，归属上牺市公司股东的挨净资顺产偶552.54辩注亿元，资产负滨债率晋为宰80.32热%岗；期末预收款怠项想1301.7耗1馅身亿元，扣除预紧收账款后，公射司其他负债占让总资产比重仅偏为像44.65沈%蔬，资产结构相现对合理。劫5.1.3腐分析经营状况尺和财务状况在焰行业中的排名婚图令4尘.崇保利地产市场竿表现排名归资料来源：东延方财富网冲根据上图可以隔看出，刑虽然保利地产西的市场表现低练于行业指数毒，但保利地产徐的市场表现吨与行业的总趋裳势一致，说明停保利地产是随扣着大势发展的态，另富外档1令3岔年年到寸1捡4如年的市场表现战排名呈择上升趋势伍，说明保利地女产危自身是不断提编升买的。从上证指炕数看，整个股划票市场发展比它较好，保利地慈产与上证线比咽较箭贴近辞，甚至有欠超过暑上证线的部分隐，所以说明保奸利地产在股票著市场丽表现不错素。醋图精5章.燥保利地产公司信规模排名容根据上图可以制看出，保利地乘产的港规模晌一直维持在行北业燕领先地位想，牢远高于市场平腊均水平掌。皆图袭6卸.今保利地产估值掠水平排名扶根据上图可以潮看出，保利地肉产股价在行业纺内名列滤第仆6话5趁，低于行业平朝均水平，低于廉市场平均水平汗，但我们认为壮单纯从估值股忠价并不能说明债保利地产的价斤值。犹图胃7妈.甘保利地产财务寒状况排名狸根据上图可以叼看出，保利地液产的财务状况联都在行业和市每场的平均值之席上，说明了保丘利地产的财务扛状况良好，每介股收益超货过雕1宏元。侄相财务分析的基唱本分析思路及吊目的正财务分析首先冲从经营活动开姑始分析，通过丸分析经营收入强、净利润、毛借利率的同期相腊比下的增长率伟，评估该公司旁在捧1沈4亦年的经营状况膊是否良好。然拴后从筹资活动送分析，通过融仅资手段和融资滔量，还有资产越负债率说明该婶公司的资产结的构是否合理。匆5.1.户5武坚同行业分析踩图陷8鞭.闻同行业最新综兵合财务评估向资料来源：自谷行整理在上半年公司销狐售业绩表现平测平售,俱销售面积增速步低于行业平均权水平和行业龙霉头万科。上半市年土地储备同鹰比下泳降港,碗预计下半年在按土地储备方面派继续保持谨慎塔。但从各项综严合财务能力的恐比较认为，春保利集团还是驳有较强的生存厘能力和盈利能惰力的。预计保狱利集团股价还括是会上涨。部5.2谈常基本财务报表双情况揪洽合并损益表状音况押表压2丽.巩保利地产过去嘉三年合并损益餐表状况阴图帮9泳.努损益表主要项鸣目变化趋势洞资料来源：自沸行整理肃表近4掘.把损益表主要项挪目占比及三年暑算术平均数语资料来源：自毛行整理博分析：齐通过以上图表矩可以看出：泉首先畜，袭保利地产营业黎收入逐年上升笔，但是由于营及业成本、销售拌费用及投资收继益的变动，最佣终使营业利润私也是逐年上升芽。便营务业收入的上升质主要由于房地壁产竣工交楼面虹积增加及其他透业务增长，丧且幕2013托年国家房地产帝政策放松，两闯个因素曾共同作用致使脾公司营业收入烈在森201禁3旨年增加累34.03踪%映。斑另外，营业成杜本的上升主要蛇是因为本期营旗业收入增长相越应的成本增加铁，销售费用的郑上升主要是在眼售的项目和销寺售额增加，相摧应广告费、宣挣传活动费、人烟员薪酬等增加符。祥其次贴，遇201立3杠年保利地产拴营业利润锦占营业收入的慧比重蓄为载17.33旨%员，比前两年惧的恒19.44谎%喷和供21.18剑%风都要有所下降蹄，战说明集团盈利箭能力有所下降执。主要是由于马营业成本代由骡201屯2掉年汤的扩63.81恋%会，增长为本年缘度登的巨67.84梳%抓，变动恒了章4.0缺3柔个百分比。但棚是销售费用、过管理厨费图用、营业税金你及附加等都有殖一定程度的回锻降。所以，殃本期营业利润毁的下降假在挤2.11离%炎。饺利润总额的下亭跌也和营业利选润的下降有关押。塞最后挨，保利集团的萍净利润从数值楚上每年都有大久幅上升，但是陪占销售收入的静比例却逐年下励降，并且糟该公司所得税询比重有所下降喉，是利润率下畏降所致。招这酿说明保利集团蓬的盈利能力俘本期有所减弱岁，率利润相较上年择下跌一定比例怒，但是这是由要于其在本年度酸实行扩张策略饥，业务大幅度驳增长所致。同冻时也溜与隔201互1接年市场对房地吸产项目实施的桥限制，导致很规多高价项目没兆有得到相应的朗高价回报有一垄定关系。另外杂，考虑到其行粥业的特殊性，酱地产业前期投棚入大，回本慢戚，所以现期的监利润下跌并不策影响保利地产盼后期利润的增姻长。痒5.2.呼2客郑合并资产负债狭表状况畅表违5煎.秃保利地产合并奸资产负债表状隆况营主要资产负债松项目变化趋始势奉:态(淋表中数据今为季0币%肾，说明占比太姨小故)扩1某）件.血资产主要方面弯：弓表阁6倒.宝资产主要项目腹占比状况及算危术平均数淋图衬10征.棕资产负债表主丢要项目变化趋樱势容资料来源：自家行整理目分析：从抄图焦表中可以看出深：絮第一躁，镇保利地产的存辛货占比相当高希，每年都保持累在乘75渐&最以上识，同时存货占偶流动资产的比磨例也维持咬在塑80冈%啄左右，哄存货占总资产陕的比例十分大耽，这是房地产格独有的现象，驻同时也与保利强地产在以前年闯度存货占比稍随低，加大项目挖投入和项目扩董展是存货比例宣提高有一定关但系龟。识从财务分析的管角度而言，雹说明保利集团估对存货的管理耗可能存在问题脚，资产变现能防力差，速动资古产太少，导致妹速动比率偏低障，影响企业短趁期偿债能力；涂第二，唤保利地产的货拦币资金比例位冤居第二，货币校资金是企业流微动性最强，最单具活力的资产恼，同时又是获裹利最低甚至不盖产生收益的资最产，万保利地产的货只币资金比例相轧对合理。纲另外，预付款捆项占导比区6.37略%旬，其他应收款星占皂比轰1.86刑%膝，投资性房地陈产占碎比简1.95贯%颜，总体而言，垫由于占比很低余，这里不做具组体分析。般2魔）屑.背负债主要方面保：甘表伞7咽.贱负债主要项目羡占比状况及算赴术平均数尊图伪1岭1瞎.咽负债主要反方宇面变化图这资料来源：自甲行整理混分析：减从卧图译表中可以看出辨：煎第一君，杆保利地产的预井收账款比例最澡高旺，三年变动稳欢定平均寒为悉35.52驴%讨，题说明企业未来宇业绩和销售街十分可观，房伯地产业的预收混款项主要为预壳收的房款，根遮据企业在建工喝程及存货的情地况，这其实是糖公司潜在的利匠润。第二，装企业的其他应局付款咳占总资产的比咬例逐年上升即，巨其他应付款主系要为少数股东边投入、保证金行代收业税费元等蜜壤。带其他应付款的击增长使企业偿浓债压力增大，袖应当引起企业也注意。温第三，毙应付账款的增招加使公司偿债厨压力增大，公疤司应当警惕是突否能按时付款都，结合一年内玩到期的非流动税负债腥平均占比浑为墓7.33满%岭，仅次于预收还账款，一定程默度上加大了企欧业的偿债压力帜，但是相对前提一年而言该比据例是下降的，籍所以具体根据江企业偿还短期跑负债情况、存后货的情况以及狡房地产业的发渣展趋势分析，烧企业的偿债能首力还是良好的侵，企业按时付脏账应该没有太岁大问题们3曾）怨.蓄所有者权益主伶要方面：叼表切8省.顷所有者权益主涉要项目占比及梢三年算术平均盯数酷图繁1锐2逢.链所有者权益主掌要方面变化趋括势兔自来来源：自摆行整理屯分析：猾从图表中可以具看出：蜂首先，归属于刷母公司股东权纷益占比最大；肌其次是皂未分配利润，秋未分配利润封从恭2011-2煎01拍3痒年逐年上升，秒这说明企业每厉年都实现了利倘润的增长，碍表明企业本年榆经营还是有成昂效的忍；券再次，资本公哪积逐年有所下思降，她应该树是资本公积转童增股本所致，干对股东权益不连产生影响总。最后，盈余本公积变动极小研，企业应该适追当考虑增强主趟观努力，扩大阔企业经营规模玻。肌5.2.胸3抬．合并利润表盏状况签表捐9旅.妻保利地产过去治三年合并流量行表状况纲资料来源：自膛行整理核分析：少从现金及现金涛等价物的净增窜加额来看，络保利地浑产共201亭2珍年厌和恼201淡3得年都有所增加凳。但是从表中熔数据可以看到错201水2部年的数据相佳对污201得1慢和仗201机3透而言一反常态及，情结合利润表分仗析，曲其主要原因在宴于保利地产营荒业收入梢在杨201友1粗年由于受经济季大环境影响以宽及政府出台紧地张的房地产政拘策有所下降后见，又开始继续亭上升，这主要尊是由于放松的篮房地产政策的日出台以及保利留地产前期投资稠的项目开始收钻益，对应着货舱币资金和应收甩账款也有了大撒幅提高。拔营业成本的增豆长与营业收入勾的增长是相匹扫配的，因此也荐带来了营业利拉润的相应增长炎。彼幕么保利地产经营社活动产生的现改金净流量和投尚资活动产生的计现金净流量目思前都为负数，期只有筹资活动巷的现金净流量坏为正且逐年上德升，胳说明投资活动声和经营活动均拐不能产生迁足够的现金流卸入，各项活动驱完全依赖借债践维系，对此企绍业应该采取相辜应措施，减少禾相应的现金流捷出，增加现金被流入茂。必另外，筹资活见动现金流入远撒远大于筹资活待动现金流出，邻说明虽然企业柴虽偿还借款支遣付了大量现金上，但企业通过蛙吸收投资、取悟得借款收到更棍多的现金，使典得筹资活动净腾现金流是增加详的。场5.3打裹过去三年财务甲状况分析喇表泡10.刻汤保利地产公司贝过去三年财务贵状况的分析壶2013希2012硬2011阀杠杆夏利息负担比率直0.942职0.938旁0.963吉利息保障倍数宿17.338部1待16.169朗0肠26.812栽9进杠杆比率饥4.54瞧4.59钱4.64暖复合杠杆因数陵4.28狮4.30芦4.46障资产利用宾总资产周转率附0.33饭0.31立0.27斤固定资产周转建率模54.92恳59.45窃74.50记存货周转率湖0.29剥0.26究0.23咬应收账款周转念天数匀8.21史7.67眼6.29努流动性镰流动比率公1.82厘1.73乘1.91控速动比率住0.38宿0.38怠0.36茎现金比率捷0.2娃0.23蜜0.18扑盈利性手总资产收益率锦0.03楚0.03汪0.03引净资产收益率根0.21抖0.2业0.19脱销售收益率号0.17吉0.19享0.21商市场价格晌市净率榨0.882第0.936俊1.328怒市盈率雄4.2懂4.68纤6.99医收益价格比率蓝0.238阴0.214梢0.143殖表晃10.鉴寇保利地产公司锡过去三年财务龄状况的分析根据上表，eq\o\ac(○,赶1枣)会利息负担比率抗：然1在2扛年丸较闭1减1待年有所下降，袭在患1腊3浴年有所回升，冈但锋1授3遥年扎比复1曲1袜年小。利息负仍担比率降低说爷明公司驻利息费用支出砍扩大说明公司欢的筹资费用提单高奴。eq\o\ac(○,兔2裹)认利息保障倍数匆：朵1币2引年赤较骑1哨1符年有所下降，灵在凡1壁3糕年有所回升，郑但躲1截3播年夜比稍1新1守年小。利息保班障倍数下降说枯明公司缺筹资费用提高无。eq\o\ac(○,属3师)倘杠杆比率：丝从驼1宜1是年恐到拘1跳3蔬年呈下降趋势铃，说明公司的苹负债比例降低田。eq\o\ac(○,业4么)篇复合杠杆因数枕：示从脱1待1体年胖到忠1毒3澡年呈下降趋势贸，在其他因素扬不变的情况下泪，复合杠杆系倡数越大，复合讯风险越大；复湾合杠杆系数越记小，复合风险匹越小。复合风观险直接反映企苹业的整体风险债，说明公司的雁整体风险逐渐绿减小姐。eq\o\ac(○,鸣5猜)脚总资产周转率哗：乳从冷1胶1版年俱到擦1监3碍年逐渐上升，较说明狡营运能力增强炎了。eq\o\ac(○,蛮6承)岭固定资产周转矛率：疲从呼1造1平年辩1牲3末年呈下降趋势阴，因为销售收点入逐年上升，若所以说明公司俭为了扩大生产贷规模购买大量蹄的固定资产。eq\o\ac(○,谋7劣)剃存货周转率：椅从蜂1方1虚年键到窑1雁3席年呈上升趋势狠，而销售成本劈和平均存货都弯是增长的，所疫以说明销售成蛙本的增速快于针平均存货的增啊长。eq\o\ac(○,眨8蜂)柔应收账款周转塘天数：希从秃1燃1徐年繁到悲1笑3马年呈上升趋势丧，说明公司罪应收账款较多冠，现金流较少逢。富需要预防发生捞坏账。eq\o\ac(○,阵9管)雅流动比率：先闯下降再上升，挣总体下降，都掩小检于繁2逆，说明了流动柿负债比例有所遍上升，偿债能疑力有所下降。eq\o\ac(○,要10凭)队速动比率：总迅体上升，但都格小遇于岭1段，认为道偿债能力较差阔。eq\o\ac(○,晃11驳)三现金比率：先俩下降后上升，粥整体下降，大笑约顺在锐20丸%姜，说明企业的齐直接支付的能滔力不会有太大俗问题。eq\o\ac(○,楼12漆)搏总资产收益率仁：三年一样，补说明资产盈利忌能力较稳定。eq\o\ac(○,削13痰)贱净资产收益率暑：呈上升趋势伐，但变动不大轿，基本稳定，黄说明净资产盈克利能力较为稳伟定，有所增强绍。eq\o\ac(○,蕉14盟)掀销售收益率：厘呈下降趋势，软说结明枣EBI竖T犯比例逐年下降储，可能销售成罗本上升导致免。eq\o\ac(○,克15迹)阵市净率：呈下艰降趋势，说明撒投资风险减小栽。eq\o\ac(○,拒16闭)存市盈哲率早&峰收益价格比率拥：市盈率下降孝，收益价格比购率上升理论上格市盈率低的股扶票适合投资，岔因为市盈率是陈每股市场价格谱与每股收益的阵比率，市盈率估低的购买成本毫就低。说明了屠保利地产具有甘投资吸引力访。章5.稼4再分析小结麦基本财务报表大分析部分结论雨：综合以上所未有分析，我们茄认为保利地产杏在整体行业处务于低谷的情况妖下表现出的业尸绩仍处在上游社水平，各项财委务数据都合情屈合理，不存在奇大问题，且结眉合年报中保利耐地产自我定位犯为发展性企业替，以及目前房软地产行业还是左回暖，所以认后为在未来保利乒地产的发展应臭该是乐观的。汉再加上比率分恨析，我们认为笨保利地产在地鲁产行业发展不究利的情况下，耗抗风险能力强剖，郊但是随着销售作成本上升，盈汪利能力和营运栗能力有所下降罚。但是总的来臂说，保利地产针的财务状况还鱼是比较稳健的萄。巨6润.鸽保利地产公汤司樱201鞠5符年股票内在价柄值分析穷6.1魄胀愈201膛4计年绘及尤201冈5艰年损益表的预棒测面表析11.采膛预模测血201至4持年末的资产负裂债表带表辆12.学饥预阳测递201牲4孔年末的损益表蹲表耗13.亲稍预侧测恐201放4失年末的利润表匠预吩测南201余5柜年资产负债表孩表现15.博坝预欠测成201撞5奔年的损益表愉表辜16.忧颠预军测肥201销5瞧年的现金流量世表莫（创以上各表根据壶销售百分比法酸预测辩磁）肯辫喂饼味曲数据来源：哲膀睿数据库贸6.2扁笛系统性风险参其数叨—膜—戚贝塔值的确定裁图性1刃3滥.肤保利地产料与市场简风险溢价吃对比俱资料来源：自蹈行整理杰图保14址.岛保利地产证券屋市场线粮资料来源：自纱行整理着由保利地产风魂险溢价算出的丽线性趋势线得协出硬β靠系数客=0.倦4602秀6.3想张基于遣CAP没M矩和市盈率舍估值许K=候R鸣（叮A蝶）陆=2.75%刮+0.鸣腐462莲*逝（森23%-2.笋75薯%俘）爪=萝12.105妥5液%掏市盈粮率扬=P/E=8炸.49/1.疮51兼(喇基烧于子201欲4核年三杂月累)=5.6阴估计该股下一戒年的目标价贫格绳=8.49万*稳（毯12.105证5锐%+撑1炸）良=蛋9.52司经过计算得每出膜201泡4弦年的股票内在帮价值为：咱9.52路元件6.央4先分析小结樱我们利用销售美百分比法预测精了胞201碧4蚊年年末的财务头报表漠和存201炒5乖年的财务报表远，我们可以看唉出哲201病4阳年的资产寺比令201技3环年增长，说明搂保利地产的资奥产增值能力还亭是挺强的。但妈是营业成本依沸然是保利地产晨成本费用占比余最高的部分。税通过估值模型正，我们估计保岛利地凡产期201东4啊年的股票内在吵价值大约教在荐9.5针2匆元，所以说明势目前的股票价眼值有被低估，庙预计未来股票娱价格还是上涨客。拼7想.而基性于技术分析法宾的投资河时机分析删、捷技术分析是指费以市场行为为静研究对象，以俘判断市场趋势零并跟随趋势的翻周期性变化来返进行股票及一慎切金融衍生物量交易决策的方袜法的总和。技距术分析认为市合场行为包容消至化一切。这句缺话的含义是：河所有的基础事碌件露-娱-分经济事件、社岗会事件、战争有、自然灾害等工等作用于市场奶的因素都会反狐映到价格变化徒中来。所以技搞术分析认为只不要关注价格趋稻势的变化及成娱交量的变化就草可以找到盈利属的线索泻7染.1年馅基于许K柜线图蹈的分析删在言K界线图中，推均线起着相当侨重要的作用，嫌均线可以看出缸股票的中长期犁趋势，也可以饭对股价起到一床定的支撑作用佩或压制作用。事比如说，股价第在斑1顺0孩日均线上方运荒行，当回落部到镰1遣0初日均线附近时秆，花1套0将日均线会给予株支撑，这种支逆撑有时会使股愈价停止下跌，冲进行整理或继警续上涨，因而新称为支撑点。槐反之若股价极在躁1范0絮日均线下方运慧行，当回涨塘到遭1吊0者均线附近时绞，咬1圾0辫日均线会给予中压迫，时股价营停止上涨，进援行整理或继续涨下跌，因而称齐之为压力点。粘这也就是经常械听到的股价受攀到某某均线的链支撑，或受到乱某某均线的压恨制等等。提再比如土，深5蜓日均线上西穿捏1体0弄日均线，并降且直1臭0塔日均线此时正苍向上运行，称校为黄金交叉，鼻是买进信号，杠反之称为死亡则交叉，为卖出宋信号。晚均线的时间单裙位越长越准确禁