国有资产盘活法律实务

国有资产盘活法律实务存量盘活明确四点：1、土地权属2、批复文件即四证：不动产权证，规划许可证，工规证，施工证。3、资产现状物业原有图纸是否还在，有无违建、临建、有无已不符合规范的地方等等。4、上位规划核对最新版控规、详规、土规和产业规划。股权投资、开发贷、经营贷、资产交易、REITs、PPP、转让、资产整合。存量盘活，钱从哪来？公募REITs是指通过发行标准化的证券或受益凭证汇集投资者资金，由专门的投资机构管理，投资具有稳定收益的不动产财产或财产权利，并将投资综合收益按比例分配给投资人的金融产品。境内基础设施领域公募REITs试点自2020年4月正式起步至今，不断取得突破，持续引入扩募机制扩大潜在盘活可能。存量盘活，路往哪走？存量盘活是对存量的重新认知，也是城市功能的重新发现，优质存量资产是沉淀的财富、隐藏的资源，要构建适宜的盘活模式，明确方向和路径。存量盘活，啥是重点？一是重点盘活基础设施项目资产包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等。二是有效盘活有机结合的项目资产包括综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等。三是力争盘活长期闲置但有开发利用价值的项目资产包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。中共中央国务院关于加快建设全国统一大市场的意见

（2022年3月25日）01提出我国将从基础制度建设、市场设施建设等方面打造全国统一的大市场。完善统一的产权保护制度。实行统一的市场准入制度。维护统一的公平竞争制度。健全统一的社会信用制度。统筹增量建设用地与存量建设用地，实行统一规划，强化统一管理。完善城乡建设用地增减挂钩节余指标、补充耕地指标跨区域交易机制。完善全国统一的建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场。健全统一规范的人力资源市场体系，促进劳动力、人才跨地区顺畅流动。完善财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩政策。健全城乡统一的土地和劳动力市场。统一动产和权利担保登记，依法发展动产融资。加强区域性股权市场和全国性证券市场板块间的合作衔接。推动债券市场基础设施互联互通，实现债券市场要素自由流动。发展供应链金融，提供直达各流通环节经营主体的金融产品。坚持金融服务实体经济，防止脱实向虚。为资本设置“红绿灯”，防止资本无序扩张。加快发展统一的资本市场。完善垄断行为认定法律规则，健全经营者集中分类分级反垄断审查制度。破除平台企业数据垄断等问题，防止利用数据、算法、技术手段等方式排除、限制竞争。加强对金融、传媒、科技、民生等领域和涉及初创企业、新业态、劳动密集型行业的经营者集中审查，提高审查质量和效率，强化垄断风险识别、预警、防范。稳步推进自然垄断行业改革，加强对电网、油气管网等网络型自然垄断环节的监管。加强对创新型中小企业原始创新和知识产权的保护。着力强化反垄断02第二节盘活存量资产政策国家发展改革委办公厅关于进一步做好社会资本投融资合作对接有关工作的通知发改办投资〔2022〕233号国家发展改革委办公厅2022年3月21日要坚持新建和存量并重，积极选择适宜盘活的存量项目通过产权交易、存量和改扩建有机结合、挖掘闲置低效资产价值等多种方式予以盘活，吸引社会资本参与加大盘活存量资产，推动创新投融资模式国务院办公厅2022年5月19日《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）1.重点领域（1）重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等。（2）统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，包括综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等。（3）有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。聚焦盘活存量资产重点方向2.重点区域（1）推动建设任务重、投资需求强、存量规模大、资产质量好的地区，积极盘活存量资产，筹集建设资金，支持新项目建设，牢牢守住风险底线。（2）推动地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区，加快盘活存量资产，稳妥化解地方政府债务风险，提升财政可持续能力，合理支持新项目建设。聚焦盘活存量资产重点方向方式1:推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。国有企业发行基础设施REITs涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。研究推进REITs相关立法工作。。优化完善存量资产盘活方式方式2:规范有序推进政府和社会资本合作(PPP)鼓励具备长期稳定经营性收益的存量项目采用PPP模式盘活存量资产，提升运营效率和服务水平。社会资本方通过创新运营模式、引入先进技术、提升运营效率等方式，有效盘活存量资产并减少政府补助额度的，地方人民政府可采取适当方式通过现有资金渠道予以奖励。优化完善存量资产盘活方式方式3:积极推进产权规范交易充分发挥产权交易所的价值发现和投资者发现功能，创新交易产品和交易方式，加强全流程精细化服务，协助开展咨询顾问、尽职调查、方案优化、信息披露、技术支撑、融资服务等。为存量资产的合理流动和优化配置开辟绿色通道，推动存量资产盘活交易更加规范、高效、便捷。采取多种方式加大宣传引导力度，吸引更多买方参与交易竞价。优化完善存量资产盘活方式方式4:发挥国有资本投资、运营公司功能作用鼓励国有企业依托国有资本投资、运营公司，按规定通过进场交易、协议转让、无偿划转、资产置换、联合整合等方式。盘活长期闲置的存量资产，整合非主业资产。通过发行债券等方式，为符合条件的国有资本投资、运营公司盘活存量资产提供中长期资金支持。探索促进盘活存量和改扩建有机结合吸引社会资本参与盘活城市老旧资产资源特别是老旧小区改造等，通过精准定位、提升品质、完善用途等进一步丰富存量资产功能、提升资产效益。因地制宜积极探索污水处理厂下沉、地铁上盖物业、交通枢纽地上地下空间综合开发、保障性租赁住房小区经营性公共服务空间开发等模式，有效盘活既有铁路场站及周边可开发土地等资产，提升项目收益水平。在各级国土空间规划、相关专项规划中充分考虑老港区搬迁或功能改造提升，支持优化港口客运场站规划用途，实施综合开发利用。盘活方式5:推动闲置低效资产改造与转型，依法依规合理调整规划用途和开发强度，开发用于创新研发、卫生健康、养老托育、体育健身、休闲旅游、社区服务或作为保障性租赁住房等新功能。支持金融资产管理公司、金融资产投资公司以及国有资本投资、运营公司通过不良资产收购处置、实质性重组、市场化债转股等方式盘活闲置低效资产。方式6:挖掘闲置低效资产价值积极探索通过资产证券化等市场化方式盘活存量资产。在符合反垄断等法律法规前提下，鼓励行业龙头企业通过兼并重组、产权转让等方式加强存量资产优化整合，提升资产质量和规模效益。通过混合所有制改革、引入战略投资方和专业运营管理机构等，提升存量资产项目的运营管理能力。方式7:支持兼并重组等其他盘活方式加大盘活存量资产政策支持积极落实项目盘活条件有效提高项目收益水平完善规划和用地用海政策落实财税金融政策鼓励以资本金注入方式将回收资金用于具有收益的项目建设，充分发挥回收资金对扩大投资的撬动作用。对地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区，盘活存量公共资产回收的资金可适当用于“三保”支出及债务还本付息。用好回收资金增加有效投资回收资金使用应符合预算管理、国有资产监督管理等有关政策要求。优先支持综合交通和物流枢纽、大型清洁能源基地、环境基础设施、“一老一小”等重点领域项目。重点支持“十四五”规划102项重大工程严格落实防范化解地方政府隐性债务风险的要求，严禁在盘活存量资产过程中新增地方政府隐性债务。推动基础设施REITs基金管理人与运营管理机构健全运营机制，更好发挥原始权益人在项目运营管理中的专业作用，保障基金存续期间项目持续稳定运营。研究将鼓励盘活存量资产纳入国有企业考核评价体系。对地方政府债务率较高的地区，重点督促其通过盘活存量资产降低债务率、提高再投资能力。当年盘活国有存量资产相关情况，纳入地方各级政府年度国有资产报告。国家发展改革委办公厅关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知（发改办投资〔2022〕561号）国家发展改革委办公厅2022年6月19日各地发展改革部门要按照《意见》要求，在当地人民政府指导下，充分发挥统筹协调作用，会同本地区财政、自然资源、住房城乡建设、人民银行、国资监管、税务、银保监、证监等部门。建立完善盘活存量资产扩大有效投资工作机制灵活采取多种方式，有效盘活不同类型存量资产对具备相关条件的基础设施存量项目，可采取基础设施领域不动产投资信托基金(以下简称基础设施REITs)、政府和社会资本合作(PPP)等方式盘活。对长期闲置但具有较大开发利用价值的老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等资产，可采取资产升级改造与定位转型、加强专业化运营管理等，充分挖掘资产潜在价值，提高回报水平。对具备盘活存量和改扩建有机结合条件的项目，鼓励推广污水处理厂下沉、地铁上盖物业、交通枢纽地上地下空间综合开发等模式，拓宽收入来源，提高资产综合利用价值。对城市老旧资产资源特别是老旧小区改造等项目，可通过精准定位、提升品质、完善用途等丰富资产功能，吸引社会资本参与。可通过产权规范交易、并购重组、不良资产收购处置、混合所有制改革、市场化债转股等方式盘活存量资产，加强存量资产优化整合。对整体收益水平较低的项目，指导开展资产重组，通过将准公益性、经营性项目打包等方式，提升资产吸引力。财政部关于下达2022年引导社会资本参与盘活国有存量资产示范专项中央基建投资预算的通知对已成功盘活的存量项目，可从盘活方式、存量资产与新建项目联动推进、回收资金使用、主要矛盾化解、收入来源拓宽等方面，总结推广典型经验，不断提高各方面盘活存量资产能力。《国家发展改革委关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》发改投资〔2022〕1652号国家发展改革委2022年10月28日支持民间投资参与102项重大工程等项目建设根据“十四五”规划102项重大工程、国家重大战略等明确的重点建设任务，选择具备一定收益水平、条件相对成熟的项目，多种方式吸引民间资本参与。鼓励民间投资以城市基础设施等为重点，通过综合开发模式参与重点项目建设，提高数字化、网络化、智能化水平。鼓励民营企业加大太阳能发电、风电、生物质发电、储能等节能降碳领域投资力度。鼓励民间投资的重点工程项目积极采取以工代赈方式扩大就业容量。用好政府出资产业引导基金，加大对民间投资项目的支持力度。推动政府和社会资本合作(PPP)模式规范发展、阳光运行，引导民间投资积极参与基础设施建设。在政府投资招投标领域全面推行保函(保险)替代现金缴纳投标、履约、工程质量等保证金，鼓励招标人对民营企业投标人免除投标担保。持民间投资参与科技创新项目建设鼓励民间资本积极参与国家产业创新中心、国家技术创新中心、国家能源研发创新平台、国家工程研究中心、国家企业技术中心等创新平台在稳定产业链供应链相关项目招投标中，对大中小企业联合体给予倾斜，鼓励民营企业参与。支持平台经济规范健康持续发展，鼓励平台企业加快人工智能、云计算、区块链、操作系统、处理器等领域重点项目建设。设，支持民营企业承担国家重大科技战略任务。9.支持有条件的地区建立混合所有制的产业技术研究院，服务区域关键共性技术开发。营造有利于科技型中小微企业成长的良好环境，鼓励民间资本参与5G应用、数据中心、工业互联网、工业软件等新型基础设施及相关领域投资建设和运营，发展以数据资源为关键要素的数字经济，积极培育新业态、新模式。完善支持绿色发展的投资体系，充分借鉴国际经验，结合国内资本市场、绿色金融等方面的具体实践研究开展投资项目ESG评价，引导民间投资更加注重环境影响优化、社会责任担当、治理机制完善。支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点。在发行基础设施REITs时，对各类所有制企业一视同仁，加快推出民间投资具体项目，形成示范效应，增强民营企业参与信心。鼓励民间投资以多种方式盘活存量资产引导民间投资积极参与盘活国有存量资产鼓励民间资本通过政府和社会资本合作(PPP)等方式参与盘活国有存量资产。通过开展混合所有制改革、引入战略投资人和专业运营管理方等，吸引民间资本参与基础设施项目建设、运营。发挥政府性融资担保机构作用，按市场化原则对符合条件的交通运输、餐饮、住宿、旅游行业民间投资项目提供融资担保支持，扩大民营企业融资担保业务规模。鼓励国有企业通过投资入股、联合投资、并购重组等方式，与民营企业进行股权融合、战略合作、资源整合，投资新的重点领域项目。支持民间资本发展创业投资，加大对创新型中小企业的支持力度。支持符合条件的高新技术和“专精特新”企业开展外债便利化额度试点。《关于盘活行政事业单位国有资产的指导意见》财资〔2022〕124号财政部2022年10月25日本《意见》具有非常重要的现实意义，尤其在促进地方国有企业合法合规的获得行政事业单位国有资产方面更是起到了关键性的作用我国行政事业单位的国有资产基本上为公益性资产，在土地供应时采用划拨用地形式。《意见》中概括了盘活的方式为通过自用、共享、调剂、出租、处置等多种方式加快推进行政事业单位各类国有资产盘活利用，建立健全资产盘活工作机制，通过自用、共享、调剂、出租、处置等多种方式提升资产盘活利用效率，为保障行政事业单位履职和事业发展、促进经济社会发展提供更加坚实的物质基础。将行政事业单位低效运转、闲置的房屋、土地、车辆、办公设备家具、大型仪器、软件等资产纳入盘活范围，充分发挥资产效能。货币形式的行政事业单位国有资产按照预算管理规定予以管理和盘活。《意见》明确鼓励了盘活行政事业单位国有资产，尤其包括了对外出售，显然是可以出售给任何市场主体的，这就为地方国有企业获得此类资产扫清了政策的障碍。《意见》明确鼓励了盘活行政事业单位国有资产，但也绝不能采用直接注入国有企业的形式，否则又将是一种形成隐性债务的违规模式如何实现盘活行政事业单位国有资产归地方国企所有将行政事业国有资产出售，是本次《意见》中明确认可的方式，公益性资产以及对应的划拨用地对外转让，是我国法律所允许的方式。2.国有企业获得资产后应履行资产变性手续在国有企业购买获得资产后，应尽快办理资产的变性手续，具体来说，应向土地管理部门和不动产登记部门办理土地用途和房地产用途的变更手续，并按照变更后的用途补交土地出让金。当然，在此过程中，也可能面临着城市控规的必要调整。1.国有企业通过购买方式获得行政事业单位国有资产

地方国有企业应与地方政府有关部门充分沟通、协商，按照国家和地方的有关规定认真履行评估、交易、审批、转让等程序，以做到资产获得和性质变更的合法合规性。其中对于在公开竞争场所的交易环节，国有企业应确保在合法合规的情形下购买资产。1.优化在用资产管理行政事业单位要最大限度发挥在用资产使用价值2.推进资产共享共用按规定将国家重大科研基础设施和大型科研仪器纳入科研设施与仪器国家网络管理平台，通过平台向社会开放共享。根据行业资产管理情况，筛选具备条件的资产开展共享共用，包括但不限于仪器设备、文体设施、软件资产、数据资源等。教育、卫生、科技、文化、体育等主管部门要牵头建立本行业资产共享共用机制。行政事业单位国有资产盘活方式加强资产调剂实施公物仓管理开展资产出租或者处置建立资产集中运营平台或者委托专业机构整合行政事业单位低效、闲置资产，实行专业化、市场化运营和管理第二章REITs与盘活国有资产第一节专项债券+基础设施REITs新模式证券化将是破解当前地方债困境的突破口，也是当前的必然选择。要控制地方非证券化方式的融资。财政部数据显示，截至2022年末政府债务余额约60万亿，其中国债约25万亿，地方政府债务余额约35万亿。一是如果纳入隐性债务，地方债的规模将更庞大；二是融资平台短贷长投，期限错配问题严重；三是地方政府融资的高杠杆以土地未来预期收入作为支撑，但当前卖地收入有所下滑；四是一些地方政府的偿债高峰逼近，资金链有可能面临流动性风险。最受关注的是地方债风险《国务院关于2021年度国有资产管理情况的综合报告》，2021年末地方非金融国有企业资产总额206万亿，负债总额130万亿（城投债务包括在内），整体资产负债率是62.8%，资产负债水平较为健康。如果加上行政事业性国有资产，地方非金融国有资产总额超过250万亿。“如果我们一定要解决债务问题，那么用资产覆盖债务便是一条有效途径。在一个相对健康的资产负债表下，我们能够顺利解决好中国的债务问题。当然，这就需要我们在资产管理方面做一些工作，进行一些腾挪。”一是资产直接出售。二是PPP。三证券化可能是破解地方债困境的重要手段，具备可行性和必要性。地方政府盘活存量资产主要有以下途径：资产证券化是一种表外融资方式，利用资产证券化进行融资，不会增加发行人的负债，是一种不显示在资产负债表上的融资方式。地方政府及城投公司通过资产证券化的方式，将资产负债表上的资产剥离改组，构造成为市场化的投资工具，可以降低发行人的资产负债率及其融资成本。ABS本质上属于要还本付息的债权类产品，也即城投公司发行ABS虽然盘活了存量资产、融到了资金，但城投公司和地方政府的债务负担并未降低。资产证券化（ABS）在公募REITs模式下，地方政府让渡基础设施项目受益权，基础设施REITs获得底层资产的受益权；通过权益性投资方式，支持资产证券化获得分红派息，同时底层资产通过更专业团队运营实现良好收益；地方政府在让渡受益权的同时获得新的资金注入，有效降低地方政府持有基础设施项目的杠杆率。公募REITs2020年4月30日，证监会、国家发改委联合下发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国基础设施领域公募REITs正式起步。截至2023年2月末，已上市REITs共25只，募集资金超过800亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型。改革措施包括：依法依规理顺产权关系，进一步完善国有资产产权界定；有效提高项目收益水平，完善公共服务和公共产品价格动态调整机制；完善各环节征税细节，对项目全流程进行统筹规划，避免重复征收，减轻税费负担等。探索“专项债券+基础设施REITs”新模式，将基础设施REITs与地方政府专项债券项目有机结合，增强将优质资产进行市场化运营管理的动力，降低政府债务风险早些年，地方政府主要通过贷款、非标等方式举债，透明度不高。2015年新预算法施行后，地方政府债务的显性化、透明化取得长足进展，但融资平台等主体通过非证券方式举债的现象依然存在。这导致国债和地方政府显性债务与GDP之比占比偏低，但广义地方政府债务与GDP之比偏高，增加了地方政府的财政风险。就需要扩大国债和地方政府一般债的发行规模（两者组成了赤字）。而考虑到地方政府的财政债务压力，扩大的主要部分应该是国债，以增加对地方的转移支付或加强对基建的投入。第二节

REITs助力城投平台资产管理城投公司作为地方政府的投融资平台，其业务主要集中在基础设施领域：如公路、铁路、机场、港口等交通设施投资；城市供水、供电、供气、供热、污水与垃圾处理、园林绿化、环境卫生等公用事业设施投资等领域，在基础设施领域积累了大量的资产，这与基础设施公募REITs的底层资产天然契合。国发“5号文”、财综“19号文”、“15号文”等监管新规陆续推出，地方政府化解隐性债务压力下，城投公司面临的监管环境持续收紧，剥离其政府融资职能，亟需市场化转型发展。公募REITs作为权益型投融资工具，脱离发行主体信用评级，只依赖底层资产本身的质量，两者相结合，城投公司能真正做到“投、融、管、退”。盘活存量资产，促进城市基础设施建设的良性循环和持续发展；去杠杆、化解企业和地方政府债务；助力城投公司转型，实行市场化发展，城投公司从投融资功能为主转型为真正意义上的地方基础设施专业化运营主体。公募REITs给城投公司影响三点公募REITs受到较多政策支持，根据236号文，REITs募集资金主要用于项目建设,10%可用于补流,相比资金用途受到严格限制的发债等渠道，可为城投带来更加灵活的资金。（1）拓宽融资来源。目前城投各融资渠道均面临较严格的监管，尽管存在边际松绑，力度也较为有限。（2）降低负债压力。REITs为权益融资，有助于盘活资产、降低主体债务压力。城投参与REITs两点好处整体运作条件、逻辑与模式：（1）根本出发点是寻找真正满足要求的优质资产。（2）筛选满足参与公募REITs的城投主体：参照试点范围行业和发行要求，筛选出较大可能满足参与公募REITs的5类城投主体：交通投资城投、公用事业城投、园区开发城投、保障性住房城投、文化旅游城投。“开发+运营+REITs上市+循环投资”的全链条模式，打造城投“资产上市平台”交通投资城投、公用事业城投：收入的性质均为经营性收费，大量存在于PPP（含BOT、TOT特许经营权）项目，具有很强排他性，政府定价机制，重点关注收费公路、特殊港口、污水处理、垃圾清运等资产。保障性住房、园区开发城投：两者具有一定的相似性，估值和定价是影响这两类资产发行的关键因素；园区开发资产优于保障性租赁住房资产，保障性租赁住房资产收益率难易满足4%成为限制其开展的难点。文化旅游城投：资质比前面四类资产都弱，面临业态综合化，门票、餐饮、住宿等何种资产入池，土地性质，确权等方面较复杂，现金流不稳定。主要障碍：公募REITs底层资产要求严格，短期内城投公司优质项目不足；城投公司参与公募REITs的积极性不高，发行意愿不够；城投公司运营管理水平较弱，经验缺乏。城投公司主动转型，适应市场，培育优质资产：重点推进Pre-REITs，适当借鉴“PE+REITs”，做好资产扩募；加强REITs产品的投资者教育，树立长期发展的理念，给予原始权益人适当优惠政策和专项支持（1）就基础资产类型而言，需持有百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，或保障基本民生的社区商业项目。（2）基础资产规模方面，要求不动产评估净值不低于10亿（保租房项目为8亿），可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。从已发行的保租房REITs来看，基础资产以10-20万方体量居多，不同区位和租金水平下项目体量有所差异。城投参与消费REITs的条件包括五个方面（3）收益率方面，项目近3年保持盈利或经营性净现金流为正，未来3年净现金流分派率不低于3.8%；同时要求项目收益持续稳定且来源合理分散，不依赖第三方补贴等；（4）合规性方面，要求项目权属清晰且具有可转让性。（5）对发起人的要求来看，要求城投近3年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面无重大违法违规记录。消费REITs对城投持有基础资产规模、项目收益、项目运营成熟度均有要求：按照2021年末投资性房地产余额在30亿以上(首发资产规模10亿、可扩募资产规模不低于首发规模2倍)、2021年租金收入在1.14亿以上（按30亿*3.8%粗略计算）、连续三年均有租金收入三个标准进行筛选，共筛选出有潜力参与消费REITs的城投130家。城投参与公募REITs运作模式全周期流程为：地方政府注资或者相关委办局与城投公司签订特许经营协议，城投公司获取资产项目的所有权或者特许经营权，形成项目库；城投通过银行贷款、发行债券、信托等非标融资进行项目建设（至少是2018年以前项目，保证3年运营期）项目建成后运营产生稳定现金流，优质资产项目打包重组并申报REITs上市。REITs的回收资金继续投入新的基础设施项目，形成完整的闭环和资产链条，实现投资的良性循环发展，如此循环，打造城投公司为运营平台和资产上市平台世界上一成不变的东西，只有“任何事物都是在不断变化的”这条真理。

——斯里兰卡REITs即不动产投资信托基金，指的是通过发行收益凭证向投资者募集资金形成基金财产，交由专业投资机构以投资、管理运营收益相对稳定的不动产，以不动产产生的收益为主要收益来源并将绝大部分收益及时分配给投资者的一种投资基金。自2020年4月以来，我国正在试点基础设施领域的不动产投资信托基金（基础设施REITs），投资范围包括收费公路、产业园区、仓储物流、污水处理、清洁能源、保障性租赁住房等基础设施。2023年3月7日，证监会发布新规，扩大投资范围、扩大参与主体，优化审核注册机制，推动REITs的进一步发展。3月7日，中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》从市场体系建设、审核注册机制、规范与监管、地区和部门配套机制四个方面，对推动REITs的常态化发行作出了新的要求。1、将消费基础设施纳入到投资的资产类型范围之内。在已有的仓储物流、收费公路、水电气热、污水垃圾处理等主要涉及交通、市镇、污染治理这类强公益性的项目之外，首次纳入百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目等消费基础设施。2、分类调整了产权类、特许经营权类项目的收益率以及保障性租赁住房项目首发资产规模要求。3.推动扩募发行常态化。4、扩大市场主体参与主体，将保险资产管理公司等金融机构纳入试点。5、在配套政策方面，强