世联城市发展规律培训

城市发展规律经验观点一:房地产公司获利来源两种方式：一是土地升值；二是在市场平稳的状态下，保证每个项目毛利率35%-40%情况下，不断加快资金流转观点案例:1、万科城：03年非典时所拍土地，9.7亿＋3000万契税，10个亿拍卖后一次性交清,本身项目营利能力较差,内部收益只有8%，本身项目赢利非常差，最终获利只是靠土地升值2、广州四季花城：非典时期拿地，买地才12万，土地升值到1300万，涨了100多倍3、17英里：买地6-7000万，万科赚14亿，该项目土地＋建筑成本5100元/平米，售价3－4万，升值3倍到4倍，可看出获取利润靠土地升值经验观点二：万科每年买地100——150个亿，每次买地最经济成本5亿，开发2.5-3年,时间越短,资金效率越高,原因：万科是根据数学模型(销售能力\运作能力…)计算出的。因为一般情况下1年的销售化量10万平米左右，要提高项目盈利,只能降低投入,但降太低会始营销费用\宣传等过高,产出太低，因此5亿最经济经验观点三：万科认为在城市中心区和亚中心区做项目利润最高，类似金色家园系列最赚钱，或高档些的金域蓝湾，而且容易复制，因此和中粮、一航等企业合作就是为进入中心区和亚中心区原因：万科计算：单位投入成本对利润的贡献率,如投1亿产生多大利润，将万科的核心竞争力列举对比贡献率，发现其他核心竞争力都不赚钱，而交通和位置最赚钱,也即土地，因此相对在城外非资源性用地是不赚钱的，比如而四季花城四年半时间才赚5.3亿金色家园系列,最赚钱,复制容易,或更高的金域蓝湾,地价平稳时,花城内部收益率8%,而金色家园25%(保守算);若把四季花城全部换成金色家园，则多出17%的利润全，多赚钱68亿(按今年400亿算).相当于中国排名前七名的年营业额经验观点四：美国前四大公司大部分项目都在东西海岸，相对聚集，核心原因有四点：一、市场份额：一个房地产公司在一个城市最经济市场份额8%(经验值)：份额太大对公司经营风险很大，同时导致楼盘之间内部竞争(主要是土地市场垄断较难)，减少边际收益率二、运输成本：工业化产品运输有180英里法则，产品运出180英里就不经济：建筑成品重量重，工业化产品运输有个180英里法则，产品运出180英里就不经济，如果区域太分散，则必须在每个城市设工业部品的生产基地，但若这些城市销售量较小，不能达到盈亏平衡点，全部集中三大区，很多项目共享一个工厂，大部在180英里三、把握机会的能力：西海岸区域土地升值快，且法律管理相对薄弱四、管理资源的把握：企业管理能力在核心城市周边则性比相对容易复制，如果太远复制较弱经验观点五：万科等大公司的3+X模式也是考虑到市场份额、运输成本等因素：举例：万科在03年前后想全面在京广沿线拿地，如长沙、武汉、郑州、石家庄，最初是因为土地升值潜力(而且也测算过去这些分公司的人力成本，但人力增值远小于土地增值)，但是按未来经营份额(以万科占全国3%的份额，而万科的大量在京广线即约是3%，而整个京广线所在的中部城市才占全国的15%，以此算，万科一个公司占整个京广线就是20%)计算，对公司经营风险很大，因此后来没在京广线做铺设太多项目初万科鲜沈阳兰公司永02演年市仁场份洁额中携沈阳止市场错14嘱.1连%，挥份额丙太大芒，建秤议新菌开城郊市，音因此蜜后来攻鞍山绘、大犬连、棉长春宪等城萍市是鸦此思映路下翁进入劣的犯经验捷观点驶六：窑美国妹前四骡家开搂发商记是以亏土地择期权护制度徐(控捷制但繁不拥牢有土局地舞，环30局%拥要有，驻70院%控劣股乔)进翁行土前地储掘备焰，同夺时以种收购撞方式该获取禁土地萍解释携：暂美国赤最大缺的p惑ul枯te辫ho将me即s公翅司包到匠01净年友时是捧美国亭最大傍公司写，是办由于终收购畏美国狗老年君住宅幻公司蹦带来擦的结革果，沈02驶年之睡前2具0亿鸣美金慧的土拾地资梦产，偏但当炸时开泽发量瞒是万拘科的矛20酒倍，伟没有鉴土地息储备盖（仅虚是美犁国第往四）脉，是陶因为贸美国夹的土铸地期死权制既度狱，即淘控制井但不粗拥有葱，一它般3杀0%药拥有咸，7船0%歇控股包。L渠EN巴NA支公司适99俱年都阶无土辰地储秧备，蜜只要剩有短控制义权之欲后，芦就设享计开晓发、披施工筝、在央卖房街前获冠取土封地产朝权即怒可，塞房地捐产公音司负具责开彻发。饰经验芬观点未七：移万科帜现与庭一航龟等有雄较大伤土地苍储备饲的公亭司合风作，料对方安占股情60级%，己万科演占股农40附%或：洽万科卫负责恼开发肥，域比如替北京翅中三项环地也是买增一航冶的捉，而椅且与洲一航胜、强中粮受等阶企业翻合作层开发榴，由捆于对替方资作源，毯土地今不需读在限化定时么间内烈开发隙，身可以掀慢慢壮开发琴，捉即可绘以赚深钱土第地升佛值，代也可业以避喂免一伍次交葬清地蓬价腔经验艺观点仰八种：遗未来床中国雁土地娇一年替一共施10灰个亿垄的流婶转土凉地，牧由耕何地转喝为土颤地挽，计手划让渗地方停政府建退出败土地滥市场茧，由捉开发挽商直满接和燃农民民取地题解释柿：缎一般源情况材下，目政府矮20羞万从构农民浙手上桶买攀地罢，大黄约1陕20料万卖惊给开友发商滩，政元府赚大10械0多党万，璃而各潮地痰政府鼓以户卖地砖款项个修基膜础设抢施辱。喂现胸中央猛政府晶计划煎让地府方政羽府退河出，酒现证已厦在旧码城改赤造上逗实施秀，（锡未来妙政府石将退瓣出土伸地一竖级市量场，桥开发安商直羞接跟晶农民脆拿地弃），忧这样诉会狼降低持地价什，同坛时访提高撑农民劲购买橡力。袭经验窑观点酬九：朝美国俗老年嚼住宅旋，有研几个伴特点液：一碧是土沟地和晌开发赔有优控惠政篇策;献二是尖18久-5盖5岁邪如每允年不古待两宴周以握上犯旬法集；三展是亩55音岁以毙上按孙揭做漏95阻成屿；四虫是知按成即本价受卖,烤靠物眠业管守理赚驼钱困(如梢老年单人的鲁高尔裕夫练示习场正等其仆他物罩管收攀钱)估经验缓观点汽十：涝不同匙公司奋机会柳的把炉握点毒：坚大公脊司看蓬市场风容量例、小刘公司少看土颂地升酒值潜艺力、备中等雁公司疫与政灶府博喊弈能弓力有舌多强矿其他但万科咐经验蛾一泽：腰万科匪付债跨率5害0%鞋，一敬般企评业7负0%枣，鹊因此拒万科鸽比其戴他企咏业现稳健喷；万警科核陵心创御新在遮于标筋准化蜂其他眼万科症经验五二劈：都万科渡一般妇在进目入市刷场之虚前，咏提出测战略小计划王后，杯会找涛HR性算要人力忆成本炊，按垂03弃年的沸水平覆20密万/素人，伪每个苏公司印10斧0多承人，夸这几打个公丸司加楚起来励人力恋成本雕是多级少，柱测算醒后人低力增贯值与独土地帜增值草的关具系，评是否要划算添案例垄：邮富力路地产端：腰20穴03炕年洋富力叛销售纺额4认2亿卸，挽是用搂2年熟时间椅完成鞭的，择而当巨年万己科销嘱售额衔也才握63浊亿万，所窝以0粱3年壁和0珠4年淹王石炎把富赶力和廉顺驰年认为务是威侍胁最救大的确两个再开发劳商。欣20伤03煎年之闸前富普力的掘增长寺源于棉快速梯的开硬发周槽转，喊当时莲富力尤主要抢在广仔州市急内开浅发，热都以幸小楼浅盘聚为主遇，喉基本奸当年杠买地酷当年扰开发潜，销筛售速鄙度相楼当快康，资币金周浅转很粪快，细因此胳很快汗在两肚年内蚊达4糟2亿渡销售抓额沫原本午以快裕速周膝转的毒开发丑速度血，富勤力后犯来的胁发展恶可能域更快棍，但座在2扎00掀3年栗之后吓，富估力因未为进汤入珠王江新活城连叨续买轮了4弯块商虎务性两高价吨地后避，影卖响了做其快欠速发今展。订首先艘是商晚务性础用地粥的开翼发周羡期长蹈，不兰可能肺快速棚周转闭的，让二是插富力胀在珠坑江新伐城前扬期拿洁地成遗本较饥高(要30士00退元/盈平米间)勿，未攀来土屡地升好值潜揉力小知，政槐府也腹希望泪富力波继续福拿地渗，肚为了殖整体概提升没本区哗域的洋地价高和形殿象，跑阻止券其他苏开发白商做并烂区母域，叼富力境后续漆多次厘以货“秤地王或”矛的价朝格在营珠江饭新城株拿地颗，地详价也失涨至殿45杂00值元/纽平米码左右吴，最笋终获