关于昆山写字楼市场概况分析

昆山写字楼市场概况分析一、昆山写字楼潜伏发展空间及供需现状市区——注定的优势中心城区这里的写字楼可谓占尽了地段的优势。诚泰商务广场位于人民北路上，名仕商务中心与海王商务广场位于靠近正阳桥的震川中路上，新百商务会馆位于人民路与朝阳路的交汇处，以及柏庐路与前进路上的成丰商苑。老城区的写字楼有这样的特点：很多都是由市场引发相关的需求，然后才出现的，所以不少是改建楼，像新百商务会馆、诚泰商务广场、名仕商务中心。这里的写字楼以私营企业、台商、企事业单位、日资企业居多。开发区——规划体量大前进路上的写字楼像银河大厦、电信大楼、国际大厦、创业大厦，这里的写字楼同样是交通方便，地段优越。同时，临近市政府、科博中心这些代表昆山形象的建筑，而且像银行、证券交易这样的这样的金融配套比较齐全，像创业大厦很多是政府机关单位整层租下。前进东路上，原兵希区域的东区城市副中心，位于昆山开发区东部，规划占地10平方公里，区域内将启动建设时代大厦、台协会大楼、商会大楼、行政办公楼、华东商贸城、总部基地等，从规划来看也有不少写字楼的推出量。城南——产业、交通双娇城南写字楼的发展很大程度上和临近出口加工区有关，出口加工区主要发展出口加工贸易，主导产业是电子信息等高新技术产业，对写字楼有着一定的需求。这里已有得写字楼有日月星城、利得国际、吉田国际广场和现代广场。交通的便利性的加强无疑对该地区写字楼的发展是一个很大的利好。花桥——定位刺激需求花桥，昆山市政府将花桥定位于昆山城市功能延伸区，将花桥镇着力营造建设成昆山城市的一个商贸服务区，它将为投资企业提供完善的商贸功能和服务体系。2000年底，江苏省政府在花桥镇设立花桥国际商务城，以“融入上海、面向世界、服务江苏”为发展目标，着力构筑长三角首座一体化国际商务中心。早期的写字楼有江苏国际商务大楼，新近推出的有亚太广场，而已经于05年10月举行奠基仪式的江苏花桥国际展览中心，规划中也有写字楼项目。写字楼潜伏发展空间及供需现状早年在昆山投资的台资企业，多集中为生产型企业，自建厂房与办公房，所以纯写字楼需求不足。随着近年经济形势发展与变化，投资昆山的企业逐渐呈多元化趋势，各类服务性中小企业的冒出；昆山经济的发展、城市的扩张、土地成本的增加，自建办公楼对于大部分中小公司而言，成本大幅增加。这些必将带动写字楼市场的需求，写字楼市场潜伏发展空间。随着各地区经济的发展的特殊性，写字楼也应不同的需求而发展。但写字楼的需求速度相对住宅来说，会更慢一些，写字楼的需求和经济、产业结构息息相关，但经济的发展产业结构的调整会有一定的周期。目前来看，昆山写字楼的发展无疑是快速的。但就目前一些老的写字楼项目来看，较早的写字楼尚未达到理想的入住率，很多规划中的写字楼便如雨后春笋般涌出，市场真实的需求量有待考证。二、项目竞争分析1、竞争项目基本信息现代广场项目基本数据占地1万㎡总建筑面积10万㎡写字楼户数380户项目形态一幢26层建筑，1~4层大堂每层面积1488㎡划分单位55~237㎡得房率70%大堂挑高十米，豪华五星级标准产权年限40年项目价格数据项目均价8000元/㎡楼层差价60~80元/㎡总价范围43万~200万物管费5.6元/㎡特殊建材运用外墙高级石材干挂，夜景灯光系统电梯6部德国蒂森克虏伯空调大今VRV中央空调装修公共部位精装修，每户吊顶地板到位智能化5A级，综合布线到位车库6层独立开放型智能车库，600个车位吉田国际广场项目基本数据项目占地155947㎡总建筑面积70万㎡项目形态一幢25层建筑，1~4层为乐购超市写字楼户数168户每层面积1410㎡划分单位108~285㎡得房率72%每层单位数8个项目价格数据项目均价6500元/㎡楼层差价50~80元/㎡总价范围68万~200万物管费4.5元/㎡特殊建材运用外墙高级玻璃幕墙电梯5部上海永大日立空调装修公共部位装修，每户无装修智能化综合布线到位车库地下车库日月星城（交房入住）项目基本数据项目占地16000㎡总建筑面积4万㎡项目位置合兴路以南，长江路以西写字楼户数100户左右主力户型面积200㎡左右均价6000元/㎡物业管理恒通物业月租金45元/㎡月左右物业费2元/㎡月利得国际（交房入住）项目基本数据项目位置中华园路以南，长江路以西面积范围90~260㎡左右均价7000元/㎡物业管理千翔物业月租金45元/㎡月左右物业费3.29元/㎡月车位售价14~18万/个产权年限50年综合分析1、价格分析分析阐述:写字分布：目前昆山写字楼项目主要分布在城中商贸中心区及城南高新区附近，这里交通便捷，有着良好的办公环境。先进的规划理念：虽然目前昆山写字楼项目处于刚起步阶段，但其规划起点并不低，开发商都在规划理念、品质上下功夫，聘请知名设计公司进行设计，一些规划理念甚至还十分先进，如现代广场的6层独立智能型车库等，这对昆山写字楼未来的发展提供了良好基础和健康的竞争环境。价格及区位影响：决定昆山写字楼价格的因素主要体现在其产品品质上，其产品品质对其价格的影响差异可以达到1500元/平米，而区位对价格的影响不大。2、面积划分分析现代广场面积划分上采用中小户型为主，虽然其单价较高，但总价较低，客户对价格的承受力相对较高，因此去化较快。吉田国际广场面积分布从100㎡多至280㎡较为均匀，以此来针对不同的客户群。3、配套设施项目名称配套设施现代广场挑高十米大堂，会议中心，休闲品牌餐饮，独立6层车库，德国蒂森克卢泊电梯，大金VRV空调吉田国际广场乐购超市，吉田阳光会所，上海永大日立电梯三、本项目优劣势分析优势 政策：本项目是昆山政府大力扶持的项目，具有很多特有的优惠政策。这些优惠政策是其他项目所不具备的，对入住企业来说，具有很强的诱惑力。 配套设施：拥有昆山办公项目最完全的配套设施。 交通：高速、国道环绕其周，出行非常方便。 产品：五层独栋带电梯办公楼，其产品模式昆山第一。劣势： 项目周边商业配套不够完善。 单位面积较大，必将造成总价较高，相对于投资客及一些刚起步的中小型企业来说，存在购买压力。机会： 发展：昆山新发展规划，使本项目拥有了极大的政策支持和发展机遇。 市场：昆山高新区的日益开放，招商引资的加大，企业不断增多，写字楼的需求不断增大。威胁： 竞争：昆山的中高档写字楼将逐步增多，竞争将趋于激烈。四、项目卖点提炼 五层带电梯办公楼，景观与建筑完美结合，让办公成为享受。 服务中心：各中政府职能部门都将入住其中，为企业提供一站式服务。 企业家会所：将成立沪宁线上一流的企业家俱乐部，加入其中的会员都将受到贵宾级礼遇。 入驻企业独栋企业办公楼的冠名权，彰显企业实力和形象。 国际品牌的物业管理服务，提供最真挚、最温馨的服务。 整层的面积分割，让您的办公不受干扰。昆山现有写字楼分布及租金情况序号名称售价（均价）租金（元/平米/天）物业管理费（元/平米/月）物业管理公司市区1新百商务会馆66001.22.52诚泰商务广场3名仕商务中心4海王商务广场60005成峰商苑12开发区1银河大厦2电信大楼3国际大厦4创业大厦225时代大厦6台协会大楼7商会大楼城南：1日月星城600