地产开发基本工作手册

地产开发工作手册目录一、总则1.1目的1.2管理方式二、主要工作程序2.1物业发展程序2.1.1物业发展2.1.2外发设计、监理及建造工作2.1.3保存文件及记录2.2施工管理程序2.2.1施工管理2.2.2施工问题之跟进幅2.宇2.跪3释保存建文件肿及记点录躬2.势3妻物料颈管理股程序神2.夫3.穷1缸物料各供货孝商评罗估和巡监察诞2.泻3.团2慕施工垂物料元管理惠2.训3.阻3漠保存虾文件父及记糖录寻3.稿4惨工程车计量太签证收工作自程序饲3.肆4.唐1堵施工径过程以计量宅签证秃工作耽程序岛3.是4.市2糟办理胁进度业款支室付工索作程睁序仇3.蒸4.碧3弹竣工形决算相工作怖程序旋3.光4.军4似保存化文件溉及记攻录纸3.搅5酒报建机工作敬程序猜（3搭50鼓0庆㎡以趁上）毅(市童桥街苹)剂三、车人员绸配置怒3.乐1多董事霜3.待2杰总工逮程师刃3.择3垄其他艇人员培3.党3.裙1伪会计运3.缓3.绘2羽出纳胜3.值3.蝇3抖水电肃工程员师既3.夺3.穴4且土建绣工程掀师古3.碑3.垮5污预算床员就四、刻各阶股段工高作衣4.签1哨项目游决策缓阶段详的主曲要工裕作醋4.默2辜项目娃准备歪阶段拒的主革要工挡作抚4.笼3障项目然实施浴阶段男的主漫要工危作旬4.蚕4债竣工凑验收炕阶段衡的主粘要工葡作龙五、喂甲方饮工作沾人员斧行为革准则殿一、葵总则席1.修1践目的聚（1砌）浅实现鸽投资失目标蜡和期润望咱（舰2）乐使本投资运控制艰在预旗定或亏可接渔受的毕范围桶之内塑刚（3盛）侦保证朵项目么功能长与质锯量达馋到标挥准摇1.刺2乒管理处方式门采用讨间接胸方式宪：通凤过各甲种委爬托协嗽议和和合同扇，把陶工程愈项目跌的各恨项任跌务和维管理绿职责牙以及院各项轧风险锯分解裁到各鹅参与欠策划表和实辛施的教有关下机构础，项屡业主削进行所总体晨协调切和控雾制，偷保证焦项目漏如期捉按质弓建成萝，并沟尽可办能节肚省投拨资。滩二、雅主要驱作程巾序以2.盼1用物业绕发展摆程序炉2.泛1.树1况物业恨发展计（1色）物室业发研展计笔划亮①田当物约业发夜展意非念，旋需包功括以匙下内羽容：静物业朽发展绳性质趁及选跳址；隐成本晨限额该；开搅工日芦期；唉完成徐日期冤；其星它(销例如晚：设筒施、杨设计其风格裳)。道②碗董事竖订定腹物业爬发展册名称只及/种或编搁号，授作为灯整个损物业钓发展狮过程倒之识绿别。酒③陡董事共与总驱工程倦师及扒/或缩其它华由董愧事指肉定之搅主管罩，参逗考公劝司过戴去相突关物商业发斧展经开验，哲商讨孟有关荣物业辰发展夕意念昂，并奶由总锤工程特师编盖订【瞧物业便发展裁计划尤】，状说明居该物糊业发偷展概鸟念及册计划酷、主蔑要工赢作项姨目、某预算津执行株及完嫌成日妇期。极工作纷项目炮最少牙包括验：地条质磡半探；平物业庭概念疏设计油(单悠位种藏类、蓄数量刚、配饰套设晃施及纸其它面)；段物业佣建筑抓设计塌(具余体规怖格、袭选料嫂等)总；物总业建敢筑勤施工堪图。拔④躬【物盐业发突展计派划】殿由董呆事审然批。魔⑤吸董事职选定咏执行壁各项庄工作岩之负移责煎人，事并记耕录于饥【物坛业发类展计劫划】最中。健⑥纪地质全勘探碗工作辜是总及工程德师提君出并美编订凉在【色物业陈发展追计划踪】的翻组成变部分安，由嫌董事乐会选死定合完适勘匪探机鞋构部撒门展辟开工伞作，唤勘探紧机构族工作赛完成邮后，浴提供掌【地淹质磡咏探报薪告】迅给总隙工程对师审苦阅，晒总工喘程师培对【愁物业风发展矩计划答】作扇出相壶应的吸修改厕。气⑦周在每套期工饿程的项开工定期间贼,召蚁开管缸理评旱审会炕议针膨对本喝期工涨程的远特点李,检歪视现狡有系幼统对旗新工头程的桥满足阅性和双通用凝性是泥否相炊适惨应,秋并保韵存记值录。蚊（2时）物陶业设撒计评淹审及葡检讨厨①沾总工悬程师可按【偷物业鹊发展粮计划义】安壁排设厨计工乔作。雾②方当需狼要外均间机慌构(杂例如论：建拦筑设袄计公我司、临顾问态公司薯)执瞧行设吓计工弓作，法由董货事选抢定合花适机钓构展抚开捏设计惹工作侵。垦③事在设迹计过吓程中间，总鞋工程求师负饶责根淘据在各【物恩业发陕展计谁划】夕内之蛛设计久要求样及相溉应之诊法规脸进行哀评审泽各设痛计项集目，筋在需协要时涉与设个计机滥构直泪接面博谈商采讨设胜计质德量事集宜。挑④娘设计摔结果敏可以玻是文涂件(址例如坦：图邀则)园、相铁片及席/或翻模型唯等形你式。吉⑤抄总工腔程师载检讨撑设计证结果鞠，按诱原定善物业夹发展秧意念纲【物裕业发召展计呀划】亩及有正关法妄规，丽以验姑证设详计结风果能苏否符死合要戴求；制在需笋要时观参考鹊公司趟其它仆同类批发展翁项目熟、有清关人狂员、星或到包选址溪进泡行视裂察，愉以确港认设栋计是后否适煮用。荣审查菊结果禽须保款留记雕录(她例如陈：国也家政钉府文榆件、钞图纸即会审谈记录絮、评堂审/揉检讨肿记录宴、会较议记葱录等电)，识并于销【物世业发仍展计父划】爸上说觉明。牛⑥航当需季要更日改设夫计时曲，如升外部在设计膜更改己，由奉设计怜单位诞或外拆间设抓计机纵构修纠改有粱关设鸭计文担件资圾料，脆并予五以审收查批止准；偶如内杂部设岩计更衫改，棋由本劫公司历设计厦员修四改有卡关设候计文嫌件资互料，伐并经仙独立服人验没证。洋⑦芬装修考材料躬规格权的确分定，截由董桃事会帝指定祸。拜（3节）物自业建选筑监守理与途施工抵①汪总工填程师抚按【移物业侄发展祥计划密】安单排物致业建慕筑工私程。替②预浪算员潮对各遵项工玻程做馋经费探预算遣并检论讨，好交总轿工程决师审本核、燥董事己审批喇，总物工程础师将刻保留蛮相应霸的预桶算文支件。傻③事董事宴选定汉合适评监理枪机构跳及建沉造商虫，并烘由总序工程鸡师书壮面提六供建置筑工豪程要和求：旺工程拢规格宗(例贪如：犬图纸竿)；昨完工院日期锋；装学修材谣料规返格；冒其它删有关喷规格滔要求殖(例跑如：浑适用剃之印国际层/国谢家规寻格、辆标准雹、工吸艺要生求、闷建筑扭材料握要求动)。烫④紧董事彩选定撒之监类理机董构是抹代表遍公司浩对建秤造商猫进行宗施工固现场饭管理保，参妄阅【检施工危管理洲程序见】。调⑤壶预算绩员于械工程唉竣工驼后，兴作出悟结算吓并检嗓讨，轰由总划工程丢师审筒核董某事审怨批确旧认，遵总工邀程师抬将保舱留相饼应的套结算秧文件淘。外（4薪）竣陆工验瓣收们①脑工程满竣工窝后，劝总工艰程师奸与物亏业管鸭理公便司等龄有关初部门蒜对相性应工诉程进境行验杯收交哥接。钢如验端收不蜘合格躁，总竖工惊程师古将指伪令施余工单雹位根上据验五收记胳录进粥行整弓改，填直至凤验收六合格自。验浓收合泛格后舍，双漠方填慰写【堂物业促管理景验收弃交接粱证明序书】劲，同亲时并摸将土本建及烫配套凳工程刷的竣尘工图掀交予玉物业往管理软公司程。胞②同楼宇预交给口用户肾后，辟总工慨程师摸可苍委托兰物业滋管理剥公司大发放孟【工百程问器卷调偶查】瓣于用病户，逮了解吼用户戏意见袭：包酱括楼躺宇外凶观、悬使用历功能凶、环坏境布率局等之。由型总工饼程师蛮分析城、检稍讨楼魄宇设起计。效③呢以上浑如有束发现暴问题新，由皆总工鲁程师只决定式是否盲做出墓跟进废。狮2.券1.忍2渡外发戒设计捡、监荒理及暗建造益工作塌（1萍）甄险选地攻质磡踩探顾菠问、遗设计守机构访、监避理机准构及庆建造越商故①僻董事驰按外逗发工粒作项层目性奏质，勿联络剃有关袜外间回机构高报跳价或来投标塑。方②部董事眼甄选根合适卖外间颈机构孤时，豆考虑阴下列乔各项把：该归机构旱工作霜经验治与本剖外发豪工作雕项目乒之相厦关性奏；该胀机构疯过去染服务变本公飞司之铸经验摩及表核现(铲包括侨：质优量及蔑时效态性)报；工穗程预店算；意该机蛾构提苗供之威完成龄日期凉及报掏价；捆其它爽人员找意见膨。部敞分工趟程(锐如水拖、电床、电佣视天甩线、床胶线)包等则响选择坑有关仔政府鼠部门让进行寒施工窜并无景需评葬估。蚀③抛总工瘦程师愤根据汉监理歼机构捡、建寄造商僵的资源质证多明及陷过往春之工告作履似历，牛对其附做出迅评估旨，并馋记录呼于【印供货撕商评动估问欧卷】悼中。彩④州总工胞程师羞编订筛合同扒予雇醋用之徒机构括，并桃详列惯外发蛛工作骡项目糠要求池及附搂上有今关图等纸/核规格冶资料溉。经止由董午事审赴批盖掠上公茄章后跪，由粪总工锄程师娘发出介予受宣雇机叔构。麦2.修1.疯3朽保存弟文件勺及记晋录俩【物栏业概及念设便计】封、【指物业根发展朋计划旧】、哗【地顺质磡壶探报按告】疫、每风周/元月【辅工程辨联席饭会议迷】记授录、尾设计犹结果乱(例劲如：肆图则遮、相什片、疯模型毯)、遣【工闯程预杜算/栏结算雁】、屋报价载/标芦书、淡合同刊、【丑单位降工程糟竣省工证共明书碍】、死【供杜货商悼评估弊问卷沉】蚂2.取2青施工沟管理调程序垒2.汪2.灵1唱施工郑管理硬（洒1兽）基施工阴进度龄计划浸①苍总建镇造商面需于遵展开剧建筑涨施工订前，瓶向监服理机间构提途交【习施工份进度坑计划卧表】健(M坊as递te稻r还Pr己og赌ra筐m)呆，计稍划各怖分项钥工程荣及所压需工馆日；庙再由掠监理涂机构么审查含后提俗交给祝甲方总代表越。衰②缘甲方乏代表优按工锹程规忍格要矛求痛/穷图纸领，确签认计肺划表拿，并婆通知睬监理稍机构利安排岔建造梁商按瘦计划胸表施饿工。妄③污当建士筑工高程要匪求有割所更走改孔(帜例如给：设座计变平更捏)渣，闸甲方俩代表探须将知设计驳变更洞以【隔工程塞备忘协录】辨形式蒜发至森监理沫单位艇，监赶理单魔位再销将设产计变蜓更以恨【备宴忘录娇】形善式发维至建酿造商俊,煤说明露更改免内容沉并附泥上有兄关更虏改资显料，符并每茂次设峰计变忠更内逝容由填文控葱员受裤控后断记录道于【废设计骨变更卖目录奶】中孔。绩（钱2娃）施京工进文度监连察英①轧监理眉单位讽参考败【施网工进知度计伍划表练】，花每天载均到甘工地韵：彩查察糊施工痛进度竹；钳巡视衔施工慧(衡包括抖特殊抄建筑泰工序贿)独质量浆及安呆全表客现；章巡视甲物料策质量蔑表现品；已跟进料每月编【工辟程联耀席会炊议】巡确定隙之有工关斑事宜须；旋监理状单位稠将巡袄视结阅果总找结于茫【监与理周果报】盾和每没月【员监理薪日志纱】中缘,幸予狂甲方尚代表屯主管谅审核骄。猫②抚监理饮单位层若在吐工地矿查察乔时，格发现洒进度阅延后茄、质皆量问怨题按(努不符忧合有命关规布格要班求亩)秆、或膝有潜咏在问些题，字监理宿员发裕出【兼监理伯通知赤】予钟建造议商，律要求未作出丢纠正枝或预乖防行摔动，驱以消宾除问防题或遭潜在屠问题唉,疾【窝监理枪通知蜂】分膝发刊甲方烛代表毙备案蹲。更③岁每周卡召开腰监铃理单侮位工选作例通会，掏总结裕前一斯周的见施工孩进度啦及质区量安归全问洒题，杨并对乐下一裳周的垦工作辈重点县进行汽探讨浙,桥记录水整理拔于每帽周【织工作必例会简记录李】中扰。鞋（膛2捧）施斤工检乓查毅①置监老理单票位参别考【每施工疼组织慧设计赴】象/坟【招躬投标补文件升】及破最新框要求含，并定参考跟【施忽工进贺度计乎划表扶】绪内容默，与浑建造然商确芝定需婆要进彻行质尼量检阳查之家分项云工程问，按阵各项超国家墙有关邮规范杨要求见制定粘【施闹工质分量检傅查总貌表】波予建辫造商钞。绪②页建腾造商血按实剥际施详工进跳度完材成对所各分捕项工隔程的巨【施新工质态量检共查表茂】，疾向监亩理机灿构提栽交【钩工程喉报验脾单】爸及【篮工程午申报够表】光，经峰监理州单位凉监理道员进畅行质羞量复并核确忍认，滋监理订工程醋师审盟批后仰，建忠造商羽方可袭进行捕一下疏工序俩施工坛。复③仆若基监理矩单位税监理制员发鸡现分希项工例程施铺工质厉量不缴符国拌家规惕范即愧【施产工质须量检房查表娘】要栗求时顾，需督发出刻【监跨理通污知】雹予建栏造商咱，要脾求作卵出纠熄正行认动，详以消滔除问警题。词④港甲方巩代表来负责茧对建础造商翻所提假交的副分项捎工程腰之【劲施工罢质量召检查泡表】僚保留播存盘卡，并漂登记切于【室施工写质量国检查霜总表臭】中逃，以艘此份半表格枣来检著讨建淘造商迁的施赶工进医度及姑质量丛情况别来对式监理康单位头的监末理工佳作成畏果进鞠行考及核腔,爬当发抵现施似工进责度与器质量遣与实挪际不笨符时故，悉甲方算代表佩需发典出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