合浦县农村集体经营性建设用地

合浦县农村集体经营性建设用地入市暂行管理办法（征求意见稿）第一章总则[目的依据]为加快建立城乡统一的建设用地市场，规范我县集体经营性建设用地出让、出租、作价入股、转让、抵押等市场行为，维护农民土地权益、保障农民公平分享土地增值收益，保护集体经营性建设用地权利人的合法权益，促进土地资源节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修订）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第743号）等法律规定，按照《广西壮族自治区自然资源厅办公室关于印发2021年广西农村集体经营性建设用地入市工作方案的通知（桂自然资办〔2021〕128号）》《广西壮族自治区自然资源厅办公室关于明确先行推进农村集体经营性建设用地入市县（市、区）名单的通知》（桂自然资办〔2021〕362号）等文件精神，结合我县实际，制定本办法。[基本原则]农村集体经营性建设用地入市应坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损，坚持国土空间用途管制、节约集约利用土地，坚持发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，坚持合理分享土地增值收益。[概念定义]本办法所称农村集体经营性建设用地，是指根据合浦县第二次国土调查数据，地类现状为农村集体建设用地的土地，国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）确定为经营性用途，包括保障性租赁性住房用地，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地。按照《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》，集体经营性建设用地具体包括商业服务业用地、工矿用地、仓储物流用地等。本办法所称农村集体经营性建设用地入市是指农村集体经营性建设用地在所有权不变的前提下，农村集体经营性建设用地所有权人以有偿方式通过出让、出租、合作经营等方式将其所有的农村集体经营性建设用地交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。[适用范围]合浦县行政区域内已依法登记的农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价入股、转让、抵押等行为适用本办法。[部门职责]县人民政府统筹全县集体经营性建设用地入市工作，自然资源部门负责集体经营性建设用地入市交易管理，发改和工信部门负责集体经营性建设用地入市项目的产业准入指导，生态环境部门负责集体经营性建设用地入市项目的生态环境保护指导，财政部门负责土地增值收益调节金征收和管理使用，各乡镇人民政府负责协调开展农村集体经营性建设用地工作以及管理农村集体经营性建设用地入市收入的列支。第二章基本规定[使用年限]集体经营性建设用地使用权出让最高年限参照同类用途的国有建设用地执行，鼓励在出让最高年期内，根据项目实际情况，合理确定使用权出让年限。[使用权能]通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以依法进行转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。[入市方式]土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者”。[入市主体]集体经营性建设用地入市主体应为代表其所有权的农村集体经济组织，包括乡镇集体经济组织、村集体经济组织或者村民小组。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡镇农民集体所有的，由乡镇农村集体经济组织经营、管理。集体经济组织或者村民委员会依法取得法人资格的，可以作为入市的实施主体；尚未依法取得法人资格的，可委托授权具有市场法人资格的土地股份合作社、土地专营公司等作为入市实施主体，代理实施入市事务，并就授权或者委托事项明确双方权利义务关系。[入市条件]农村集体经营性建设用地入市应当符合以下条件：（一）经依法审批，国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）为工业、商业等经营性用途的建设用地。（二）土地所有权依法登记在集体名下；土地及宗地上附着物产权明晰，无权属争议；未被司法限制权利。（三）具备开发建设所需基础设施配套等基本条件。（四）符合产业准入和生态环境保护要求。（五）入市相关事项经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意或依法授权同意，并经所在村委、乡镇人民政府审查同意。[交易平台]农村集体经营性建设用地入市应当统一在合浦县自然资源交易中心交易，在土地有形市场或者指定场所、媒介公开交易信息。第三章入市来源第十二条[集体经营性建设用地的来源]（一）存量集体经营性建设用地就地入市现状登记为经营性用途的集体建设用地，如以前的乡镇企业用地、集体性质的三产留置用地。现状为存量建设用地，且在国土空间规划确定为工矿业、商业服务业等经营性用途，包括保障性租赁性住房的集体土地。（二）新增集体经营性建设用地就地入市现状为农用地、未利用地，在国土空间规划确定为工矿业、商业服务业等经营性用途，包括保障性租赁性住房的集体土地，依据规划、计划办理农用地转用手续转为集体经营性建设用地。（三）零星分散集体经营性建设用地整治调整入市将零星分散的存量集体建设用地、废弃集体采矿用地、闲置宅基地、腾退出来的建设用地指标，整合集中调整到符合入市条件的区域，集中指标安排入市。第四章前期准备[提供土地]集体经济组织收回农户合法经营承包土地或者宅基地，用于集体经营性建设用地入市的，应与农户协商，并给予合理补偿。集体经济组织应优先重新调整集体所有土地分配给被收回土地的农户。无法调整分配的，可参照已公布实施的征地区片综合地价标准进行补偿，并预留被征地农民养老保险补贴资金，补贴资金参照被征地农民养老保险补贴标准执行，入市地块上的青苗和附着物补偿标准参照合浦县发布的相关文件执行。[新增审批]集体经营性建设用地入市涉及将农用地、未利用地转为建设用地的，由自然资源部门拟定农用地转用方案、补充耕地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准。新增建设用地报批涉及的相关费用由入市主体承担。[一级开发]入市主体或委托的入市实施主体可以委托其他组织对拟入市的集体经营性建设用地进行基础设施建设、垫付补偿安置费用，以及对场地进行平整等工作，受委托单位获得的投资利润收益为归还成本后土地增值收益的15%以上。对位于城镇开发边界内的经营性建设用地，经农民集体民主决策同意并支付相关前期开发费用的，县人民政府可以对规划片区内的国有建设用地和集体经营性建设用地统一组织前期开发。第五章开发利用[存量优先]优先使用存量集体经营性建设用地，严格控制新增集体经营性建设用地规模。鼓励乡村振兴产业发展重点产业和项目使用集体经营性建设用地。[供应计划]县自然资源主管部门应将集体经营性建设用地入市纳入土地供应年度计划，根据当地经济社会发展情况、土地市场总体需求，统筹国有建设用地与集体建设用地供应数量、结构、布局等，掌握土地供应节奏，强化土地市场调控，维护土地市场稳定。[转用计划]县自然资源主管部门根据上级下达土地利用年度计划指标规模，统筹安排农用地转用指标、未利用地转用指标用于新增农村集体经营性建设用地入市，并建立指标管理台账。[整治计划]历史形成的零星分散集体经营性建设用地整治调整入市由县人民政府统筹安排。其涉及的整治复垦立项和规划设计经县自然资源主管部门审核后，报县人民政府批准。整治复垦批复立项后，纳入入市计划储备库管理，县自然资源主管部门依据土地利用总体规划和城乡规划，结合土地市场状况，统筹入市区域位置、规模、用途等计划安排。第二十一条[利用监管]集体经营性建设用地使用权人应当严格按照合同约定按时动工开发建设，逾期不建设或其他行为导致土地闲置的，县自然资源行政主管部门应参照《土地管理法》第三十八条及《闲置土地处置办法》，责令其限期改正。对出让后的集体经营性建设用地因土地使用权人原因造成动工开发延迟的，按如下规定处理：（一）未动工开发期满一年的，由县自然资源行政主管部门报经县人民政府批准后，责成代表其所有权的农民集体组织向集体经营性建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；（二）未动工开发期满两年，经县自然资源局行政主管部门认定为闲置集体经营性建设用地的，由土地所有权人报县人民政府批准后向集体经营性建设用地使用权人下达《收回集体经营性建设用地使用权决定书》，收回集体经营性建设用地使用权，并报县自然资源行政主管部门重新备案，制定新的入市方案。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。未完成开发投资总额25%以上的，不得登记抵押。（三）其他情形，由县自然资源部门协商收回集体经营性建设用地使用权，重新制定入市方案。第二十二条[改变用途]集体经营性建设用地使用者应当按照批准用途使用土地。确需改变土地用途的，按照以下方式处理：土地用途的改变须符合土地利用总体规划和城乡规划，经县自然资源行政主管部门和住建行政主管部门审核同意，报县人民政府批准后，重新签订合同，补交前后规划使用条件下土地差价，并由县财政部门收取集体土地增值收益调节金。第二十三条[合同期满前收回]已按规定入市的农村集体经营性建设用地使用权，在合同约定的期限届满前，农村集体组织不得收回，除以下情形外：（一）因公共利益需要并经有审批权的人民政府或部门批准使用已入市土地的；（二）土地使用权人不按批准用途及批准的使用条件使用土地的；（三）因撤销、转移等原因停止使用土地的；（四）土地出让合同约定的以及有关法律法规规定的其他可以收回土地的情形。因第（一）项原因收回农村集体经营性建设用地使用权的，代表其所有权的农民集体组织或其委托授权的入市实施主体应与使用权人协商确定补偿数额。协商不成的，按国有建设用地同等地域和相同建筑类型的房地产市场评估价格予以补偿。第二十四条[合同期满续期]农村集体经营性建设用地入市合同约定的使用年限届满后，按国家法律法规规定予以续期或收回。第二十五条[零星分散集体用地入市复垦区用地监管]零星分散集体经营性建设用地整治后入市的，村集体组织应加强对整治复垦区复垦后形成的耕地和其他农用地的管护和合理利用，不断提高耕地质量，确保农地农用，不得擅自将整治复垦区再次转为建设用地。县自然资源主管部门应加强监管。第六章入市程序[方案编制]入市主体（土地所有权人）应当拟定集体组织内部土地经济关系调整和集体经营性建设用地入市土地增值收益分配方案，并编制入市方案和入市申请书，入市方案要明确拟入市宗地的土地界址、面积、使用期限、土地用途、规划条件、交易方式、入市价格等内容。入市申请书应当写明拟入市宗地位置、权属、地上附着物等基本情况。各有关职能部门和乡镇人民政府应当为入市主体编制入市方案提供便利，对方案编制中涉及的自然资源、建设、环保、产业准入等方面政策，相关单位应予以予以解释说明。[方案表决]入市方案应当经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决，并形成入市决议，作为入市方案审查、签订合同、履约监管协议的依据和审批要件。集体经营性建设用地属乡镇集体经济组织的，入市方案应当经乡镇党政联席会议或乡镇长办公会议集体研究决定。[提出申请]入市主体向所在地乡镇人民政府递交入市申请书和入市方案。[部门初审]乡镇人民政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况以及入市方案等进行审批，出具是否同意入市的意见向县自然资源行政主管部门提出申请。县自然资源主管部门根据初审意见，会同发改、工信、生态环境等有关职能部门，依据国家产业政策、供地政策、环保政策、节约集约用地标准等要求，对拟入市宗地是否符合入市条件进行审查。经审查符合条件的，由县自然资源主管部门出具审查意见，并依据详细规划或村庄规划明确拟入市宗地的土地使用条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设程序。[方案核准]经县自然资源主管部门审核，报县人民政府同意后，由县自然资源行政主管部门编制土地出让方案，报自然审批委员会通过后，组织实施招标、拍卖、挂牌的相关工作。[入市交易]确定入市方案后，由县自然资源行政主管部门委托合浦县自然资源交易中心在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布交易公告。集体经营性建设用地出让、出租交易程序参照国有建设用地交易有关规定执行。土地成交后，应当在交易现场签订土地成交确认书。交易结果应当在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布成交公示，接受社会和群众监督。[签订合同]入市宗地成交并公示结束后，在县自然资源主管部门主持下，土地所有权人与竞得人签订《集体经营性建设用地出让合同》。合同必须载明土地界址、面积、开竣工期限、使用期限，交地时间、交易价款、价款支付时间及方式，土地用途、规划条件和产业准入等，合同必须约定提前收回的条件及补偿方式，使用权期间届满后的续期及地上建筑物和其他附者物所有权处理方式，使用权转让、出租、抵押等的条件，违约责任等。合同签订后，报县自然资源行政主管部门备案。[登记发证]集体经营性建设用地使用权的受让方，在缴清土地价款、相关税费和土地增值收益调节金后，为集体建设用地使用权，以及利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法办理登记。第七章地价管理[基准地价]县自然资源主管部门应当组织制定并及时更新本地区集体建设用地基准地价。集体经营性建设用地出让、出租底价不得低于所在区域的集体建设用地基准地价和各项成本总和。[地价评估]集体经营性建设用地出让、出租的起始价应当参考土地估价专业评估机构的评估结果。第八章资金管理和收益分配[基础设施和公共服务设施配套费]农村集体经营性建设用地入市成交后，入市主体应当向县征收部门缴纳基础设施和公共服务设施配套费等费用。第三十七条 [基础设施和公共服务设施配套费比例]位于城镇开发边界内，集体经营性建设用地入市土地成交后，区财政部门应当按照入市宗地的土地增值收益的20%征收城镇基础设施公共服务设施配套费。第三十八条[增值收益核算]由自然资源部门根据入市地块收