房价问题对经济地影响

房价问题对经济的影响中国各类城市的房价的急剧走高有目共堵，百姓的购房负担急剧上升，演绎了“蜗居”的场面。房价的虚高和依然攀升的态势不仅带来了一系列的社会性问题，也对面临改革重大关口的中国经济产生了深刻的影响。高房价的原因：（一）需求的集中释放。这是房价上涨的历史原因。在过去的几十年里我国长期的福利分房制度大大的抑制了我国的房地产的需求和欲望。而当我国在实行住房体制改革后，在房地产商品化、政府的有力推动及中国几千年来买房购地的传统观念影响下，这种对房地产的需求在积蓄了几十年后集中释放出来。根据经济学理论，市场价格是由供求关系的变化而不断上下波动的，①当需求旺盛，供给短缺时就会形成价格的上涨。正是在我国的市场需求的强势推动下房地产价格不断攀升。（二）成本价格的上涨推动价格上涨。影响房地产的成本要素有很多，而其中最主要的是土地的价格。在我国实行土地使用权转让制度以来，基于中国国情，即作为一个土地大国，必须保证充足的耕地面积，但另一方面，我国巨大的人口压力，以及快速的城镇化进程，又需要有大量的建筑居住用地。有限的土地与巨大的且不断增长的对土地的需求的矛盾使土地价格在矛盾的刺激下坚挺的上扬。（三）房地产市场本身的特点。房地产市场是各种要素市场中最特别的一种，它具有供给的有限性和天然的垄断性。它的价格形成机制的基础是地租理论，它的利润永远高于社会平均利润。所以房地产市场天然就具有高成本，高投入，高价格的特性。房地产市场又是一种区域性市场，作为不可移植的物质载体，不动产天然的在区域范围内有着区域垄断的特点，又作为房地产整个行业来讲，他的高投入，流通慢，收益回收慢的特性决定了只有很少部分的具有强大经济实力的集团才有能力进入房地产市场，这样，房地产市场就天然的具有行业垄断、区域垄断的特性。由此在竞争区域中，少数寡头在拥有了对市场的控制力后通过努力扩大房地产差异，弱化竞争，通过先入企业的先发优势，达到了垄断地位，又通过其的垄断地位，使房价维持在较高水准。（四）政府的影响。前面的几点是房地产市场本身的特点，是其内部价格决定机制。而政府则是房地产价格决定机制的重要外部力量。他通过其本身对房地产市场的供求调节来影响房地产市场的价格。主要通过对土地的供应调节，对市场的监管，政策的发布以及各种综合调控手段以影响房地产市场。可以说正是政府的放开房地产市场，实行积极的财政政策，刺激投资拉动内需的政策促进了房地产市场的极大繁荣，同时也导致了房价的畸高。尤其一些地方政府为了本地的经济增长人为的对房地产市场的托市更是房地产市场失衡的重要原因。（五）金融市场的影响。我国房地产的真正繁荣就是在我国对金融领域的改革的基础之上，在金融领域放开对个人信用消费贷款的限制后大大刺激了消费者的消费欲望增强了消费能力，成为房地产市场不断放大的主要支撑力量，这种有效需求的增长是房地产价格不断上扬的内在动力。同时，银行等金融机构对房地产投资者几乎不加限制的贷款支持使得市场供给能力也不断增强。于是在有效需求与供给相互促进下房地产价格的上扬也就不可避免。高房价对经济的影响：（六）部分暴发户购买多套住房，使得供求相当。世界公认的合理房价应该是家庭年收入的5倍左右或者是人均年收入的10倍左右。而中国的绝大多数城市的房价已经远远超过了这个理论上的正常房价。曾有一个调查表明中国城市的实际房价超出正常房价的幅度。以北京、长沙、西宁为例，北京实际房价超出正常房价3.59倍，长沙为2.31倍，西宁为2.15倍。实际上，在中国无论是相对发达的城市还是相对欠发达的城市，绝大部分的情况都是如此。

高房价对经济的严重影响之一是造成了消费需求的下降和私人投资的上升。一国经济的总需求是由消费、投资、政府购买和净出口四个方面组成。高房价使得居民将原本能够用于消费的大量资金来用于支付远远超过正常房价的巨额房款，因此高房价对消费的极大的抑制作用是不言而喻的，同时，住房的购买属于投资需求，从而私人投资却大大增加了。

另一方面，由于地价高是房价高的一个主要因素，实际上，在开发商利润不断下降的今天，购房者资金的相当大一部分最终进入了地方政府的财政预算外收入，成为地方政府收入的一个极其重要的部分。因而，以高地价为基础的高房价可以看作是政府变相的提高了税赋的比例。正如过多的政府投资对私人投资会产生挤出效应一样，相应的，高房价实际是造成了过高的政府税收对私人消费的另一种“挤出效应”。而这种“挤出效应”导致了消费支出与政府购买支出的比率的失调，同政府投资挤占私人投资的挤出效应一样非常有害。

解决高房价问题的对策分析：要制定高房价问题的解决对策，首先，必须明确对策所针对的对象和所要达成的最终目标。对策针对的对象主要是住宅性房地产，因为目前的高房价主要是对住宅性房地产而言，其它诸如商业房地产等则不在考虑范围内。如前所述，高房价之所以“高”是相对于正常的房价而言的，正是因为目前的房价过分偏离正常房价，对经济产生了极为有害的影响，因此，对策的最终目标是让房价回归到正常房价，即人均年收入水平10倍左右的范围。而这样的回归有两种选择途径：一是让房价跌落到目前人均年收入水平10倍左右，一是采取稳定房价的政策即让房价水平保持不增也不降的态势，随着时间的推移，人均收入水平将逐年上升，最终房价也将达到人均年收入10倍左右的正常价格区间。如果采取第一种途径，那么房价的短期大幅跌落将对整个宏观经济造成巨大冲击，不利于经济的健康持续发展。相对而言，第二种途径较为平缓，是最合理的选择。

制定对策还必须从引起问题的原因着手进行分析。上述提及了5个造成目前房价过高的主要原因，从经济学的角度分析，第一个原因属于供给的因素，第二、三、四个原因属于需求的因素，其中第二个原因是自购性的需求，第三、四个原因分别是国内外的投资性需求，第五个原因则是买卖双方信息不对称带来的房价超出合理价格区间的市场失灵。

用经济学的供求曲线进行分析，第一个原因带来的土地价格的上升导致房产成本的上升，使得房产市场的供给曲线S左移到S’，而第二、三、四个原因带来的需求的增加，导致房产市场的需求曲线D右移到D’，这样两支曲线的同时移动就造成了房价的上升，而同时房产交易数量（即均衡时需求或供给的数量）并未缩水。从重要性的角度分析，第一、二个原因是房价上升的主要原因，而其它三个原因是次要原因。这是因为第三、四个原因代表了投资性的需求，并且其中大部分是短期投机，如果房地产市场的行情下跌这些资金会主动的撤出，如果房地产市场的行情上涨这些资金会主动的进入，因此它们是一种跟随性的需求，即随着房市的行情而变化。

就像通货膨胀有成本推动型和需求拉动型的一样，目前房价的上升虽然有需求拉动的因素，但是地价的不断上升造成的房屋成本的上升是主要的。也就是说目前的情况主要是成本推动型的房价上涨。如果纯粹用解决需求的方法来解决成本推动型的房价上涨，显然不能起到良好的效果，而且会造成一个局面：总的交易量下降但是房价仍然攀升。这正是某些城市目前房地产市场的真实写照。因此，对住宅用地的出让制度的改革是稳定房价的关键。

原来的住宅用地出让方式是以地方政府拍卖为主，拍卖时完全以价格为准绳，而其他限制较少。住宅用地的拍卖出让方式需要改革的地方有二点：其一，应由中央政府代替地方政府成为出让方，从而避免地方政府从自身利益角度助长地价上涨，而为弥补地方政府的收入损失可以设计一套机制让地方政府分享中央政府所收取的出让金。其二，在拍卖住宅用地时，同时规定该块用地日后允许的房价上限，即采取“限房价用地出让”的方式。而该地块对应的房价价格的确定可以采取同时参照该地块周边二手物业的价格和正在出售期房的价格的方法。若地块需转让，该地块原来的房价上限规定仍然有效。对在该地块上开发的房产的售价进行监控，若开发商擅自超出了用地出让时规定的房价上限，依照一定的惩罚措施对开发商进行惩罚。

这样改革的好处显而易见。首先，很好的控制了房价和地价的上涨。因为出让住宅用地时就直接限制了该用地今后的房价，并且此价格正和达成出让协议时该地块周边的房价持平，这样等于直接将未来的房价稳定在了目前房价的水平上。与此同时，因为每个开发商都会由所限定的房价倒推计算出能承受的地价成本，使盲目高价拿地变得不再可能，从而也间接控制了地价的上涨。其次，让土地囤积再也不可能成为开发商赚取暴利的手段。因为转让土地时原来的房价限制仍然有效，使得土地不可能在开发商的囤积下升值。若采取以“限房价用地出让”为核心的土地出让方式，配合以通过税收限制房产投资的政策和通过限制开发时间来限制开发商囤积土地的政策等已经实施的诸条政策，那么房价的稳定将可以预见。

实际上，上面提及的土地出让方式蕴涵一些价格管制的意味。但是，在当前情况下，单纯的靠市场自我调节的手段并不能遏制房地产市场中的泡沫和房