房地产估价案例与分析第六讲市场法

房地产估价案例与分析第六讲市场法把握建立价格可比根底，交易状况修正，交易日期调整，房地产状况调整和求取比准价格。

三、内容讲解：

4．1市场法的根本原理

4．1．1市场法的概念

市场法又称市场比拟法、比拟法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进展比拟，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。

4．1．2市场法的理论依据

市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。正是由于在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。固然，由于在现实房地产交易中交易者的心态、偏好、对市场的了解程度、讨价还价力量等的不同，详细一宗房地产交易的成交价格可能会偏离其正常市场价格。但是，只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的指标。

4．1．3市场法适用的对象和条件

市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、一般商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。不适用情形有二、一是对那些很少发生交易的房地产，如特别工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采纳市场法估价。二是在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采纳市场法估价。

市场法适用的条件一是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。二是假如估价人员不具有专业学问、丰富的阅历，对估价对象所在地区的房地产市场行情和交易习惯等不够熟识，则很难运用市场法得出正确的估价结果。

4．1．4市场法的操作步骤

运用市场法估价一般分为以下7个步骤进展：①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立价格可比根底；④进展交易状况修正；⑤进展交易日期调整；⑥进展房地产状况调整；⑦求取比准价格。

4.2搜集交易实例

4．2．1搜集大量交易实例的必要性

运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例(一些不能反映市场真实价格行情的报价、标价是无效的)。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格或价值。所以，首先应尽可能地搜集较多且真实的交易实例。

4．2．2搜集交易实例的途径

搜集交易实例的途径主要有以下几个：

(1)查阅政府有关部门的房地产交易资料。

(2)向房地产交易当事人、四邻、促使交易协议达成的经纪人、律师、财务人员、银行有关人员等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易状况。

(3)与房地产出售者，如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽谈，获得其房地产的要价资料。

(4)查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。

(5)参与房地产交易展现会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。

(6)同行之间相互供应。估价机构或估价人员可以商定相互交换所搜集的交易实例及经手的估价案例资料。

4．2．3搜集内容的完整性和真实性

搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个根本保证。在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般应包括：①交易双方的根本状况和交易目的；②交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、四周环境、景观等；③成交日期；④成交价格；⑤付款方式；⑥交易状况，如交易税费～负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特别交易状况。

4．2．4建立交易实例库

房地产估价机构和估价人员应当建立房地产交易实例库。建立交易实例库不仅是运用市场法