长沙房地产市场深度报告

（三）城市规划对房地产发展的影响从较长的时期来看，2001年修编后的城市总体规划规定，到2023年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为"一主二次四组团"，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。（四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新。随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋竣工面积也呈现快速增长的局面，2002年竣工房屋面积达322.12万㎡，同比增长96.53%，进入2003年，截至1-6月份，房屋竣工面积达135.35万㎡，同比增长60.3%，今年房屋竣工面积主要集中在下半年完成，供货量将出现大幅攀升，市场竞争将更为激烈。（五）投资存在风险产品决定胜负长沙预售商品房批出量及成交量近几年增长迅速，2002年的增幅分别高达58.20%及42.28%，但每年的上市量均明显大于成交量，统计1999-2002年，全市商品房预售面积大于销售面积高达373.15万㎡，接近2002年全年的供应量，令到供求关系日趋紧张，市场供应压力及商品房的空置在逐年加大。而另一方面长沙市期房的成交量占总成交量的比例则呈逐年上升的走势，进入2003年，1-6月份期房成交量占了总成交量的近80%，创历史高位。以上数据显示，长沙商品房的空置量主要来源于旧有的产品，新产品的销售速度正在加快，2003年1-6月批准预售量较同期增长7%，综观这批新上市的楼盘，如南都、西街花园、亚华、香舍花都等，无论规模上、园林设计上、产品素质上均有较大幅度的提升，深受置业人士的追捧，销售情况乐观；由此可见，市场目前空置量主要集中在旧有的产品。为消费者用心打造高素质的产品是开发商赢得市场的关键。（六）价格走势平稳，消费日趋成熟长沙房地产价格结构现状长沙房地产市场目前高素质的住宅价格在￥3000元/㎡左右，而新兴住宅区域的价格在￥1500-2300元/㎡，经济适用房价格在1100-1300元/㎡，住宅市场总体价格的区间级差不大，与更为成熟的京、沪、穗等地的情况相比，长沙的住房价格结构呈现明显的扁平形态，部分产品的价格仍有上升的空间与可能。长沙市商品房成交均价走势图自1999年新的房改政策实施以来，长沙市的商品房成交均价走势平稳，并呈现稳中有升的趋势，其中产品不断地更新换代对市场的稳步发展起到积极作用，市场在经历了数年的发展后进入了较为平稳的成熟阶段，消费需求亦日渐成熟。为迎合市场的需求变化，一些以市场为先导的发展商专门聘请国内、外著名的市场顾问公司、规划设计公司参与项目的打造与经营，新推出市场产品的综合质素正以惊人的速度跳升。（六）二手商品房交投不旺，市场有待进一步激发爪年份哨二手玉成交富面积道(万犁㎡)谢二手香成交棉金额下(亿贞元)愁20赵00畅51石.8首6.直44鸣20详01趋64己.3现8.挂04踏20幻02桂66苹.5河9.药09禽20侧03休(1逆-6掘月)筋33顶.5释4呜5.驳75长沙市民目前的居住用房主要是房改房房及单位宿舍，多属早期住宅产品，普遍存在设计规划不合理、居住空间狭小、环境缺乏园林绿化等缺陷。随着收入水平的不断提高，人们对居住条件的要求也随之提高，市场存在着巨大的二次置业需求。进入2000年后，长沙的二手房成交量一直在60万㎡左右徘徊，其增幅远低于商品房成交量的增幅，说明长沙市以旧换新、以小换大、以二手房带动商品房市场的梯次消费的局面尚未形成，同时由于政策的支持力度不够，房改房上市受众多的条框限制，令到房改房上市操作困难，若二手房市场能够有效激发，相信会为长沙房地产持续稳定地发展增添新动力。强三、与长沙淡房地贩产分筒析盐（一做）长薪沙楼耍盘横医向分艺析利（二凤）长侦沙别未墅横假向分粱析槐表1窜：厦蚂僵为对秘比参睬数期项目眨名称功发展律商火楼盘奔地点迹配套旷设施圆长沙要芙蓉停山庄虑湖南培长沙马岳麓馆岳麓矮区银提盆北净路银电闹视、钢宽带众网均抓有线亮入户中，呜市政双供水扔，双培向电膝流供句电哪山水迎芙蓉游国际映新城忘长沙桨嘉湘双房地股产开帅发公架司降长沙凶市东蝇郊-赤-星帖沙开浩发区疲内沫多功立能会饺所、碎步行栋商业魄街、填人工疮湖装长沙切绿色针和平银别墅协湖南深金霞抽开发车建设轧总公游司察湖南色长沙刻开福种开福骆区麦防盗践自动更弹簧味报警鲁开发裕欧式且门，旨白色者塑钢铁双层秀中空眨隔音浆玻璃涛门窗雅，三省相五民线1日5千聋瓦-怪25凶千瓦排大容歪量电染池，君宽带茄荷塘铅月色摧长沙矿市湘不坤房院地产呢开发叫有限笔公司抛湖南义长沙糠岳麓订岳麓焰区沫望城裳县雷胳锋镇缸红外欢监控枝、2裤4小船时保劲安琴；歌车库悼及停增车坪只，叮酒店毒会所星，高请尔夫尿练习熊场，台泳池茄，爵拐士吧拐，茶坚艺厅阀，超看市，隙台球夜室，承会议父厅，国幼儿裳园峰金鹰童城·丘圣爵幼菲斯贱湖南批金鹰植城置宿业有嗓限公驼司控开福最浏阳勺河大啦桥东村金鹰寺影视绝文化地城脉蒙哥狡玛丽须电梯杠，小羽区智惊能化抽安全迁系统丈，剧电视母、序挂、肌宽带肠网入鲜户缠，倚管道畅石油断液化倦气墙骏豪详花园肺湖南嘱骏豪顿置业扭有限萍公司词开福引金鹰教大厦胸北侧京家居朗防盗尊报警好系统庄，闷保安很巡更映系统车，刮紧急时报警额系统骂，室红外读线盼、城玻璃住碎片茅感应煤，衣可视俗对讲在系统歪，甜宽带乔网络魄系统筹绿色薪和平奉墅政湖南登金霞淹开发惩建设壳总窑公宫司

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