项目运营管理流程

经典word整理文档，仅参考，转Word此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理，如有侵权，请联系删除，谢谢！项目运营管理流程一、可行性方案项目可行性研究报告所含部分一览表内容概要需包含反评估项目的名称、谁作的评估及可行性研究报告的写作时间需用简洁的语言介绍并评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况与特点、评估的结论等，文字需字斟句酌、言必达意在摘要后面，应提出可行性研究报告的目录，指引相关人员阅读报告需包括项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近竞争对手、城市规划状况、建设方式、进度安排、投资估算与资金筹措、项目评估基础数据的预测与选定、项目经济效益评对正文中不变插入的较大型表格、文件进行补充，一般应包括项目工程进度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表等包括项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等附表附图1、项目市场调研第1条调查与预测的目的项目开发部在开发项目之前，应进行市场调查与预测，以了解市场的过去和现状，把握市场的发展动态，为分析和确定项目建设的必要性、用途、规模、档次、时机、开发经营方式等，以及估算收入、投资与成本费用等提供可靠的依据。第2条市场调查和预测的内容与方法项目开发部应根据项目的用途、未来获取收益的方以及所在地区的具体情况确定市场调查与预测的方法，科学进行决策。第3条市场调查与预测内容市场调查与预测的内容包括投资环境的调查与预测、市场状况的调查与预测等。1．投资环境的调查与预测应基于国家、区域、城市、周围环境的层次上，主要内容有：政治条件、法律条件、经济状况、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施、未来政策走向等。2．市场状况的调查与预测的主要内容包括项目周边的供求状况，商品房价格、租金、经营收入，项目开发的成本、费用、税费等情况。第4条市场调查方法项目市场调查的方法因调查的对象、内容和目的不同而有所不同，通常采用的方法有：普查法、抽样调查法、直接调查法、间接调查法。第5条市场预测方法市场预测方法一般分为定性预测和定量预测，主要采用的方法有以下三种。1．直观判断法，包括德尔菲法和专家小组法等。2．历史引伸法，包括简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等。3．因果预测法，包括回归分析法和相关分析法等。2、行业的市场发展趋势1）政治环境调查分析2）经济环境调查分析3）文化环境调查分析3、目标市场的目标客户1）目标客户租赁行为调研2）目标客户租赁行为分析3）目标客户租赁动机分析4、项目风险性报告一、项目名称二、项目编号三、顾客名称四、开发时间五、技术能力六、制造可行性及生产能力七、生产成本八、材料采购零部件外协九、新增费用十、存在危险二、立项1、立项报告项目立项报告包括以下几个方面：一、项目概述二、项目建设的必要性三、需要解决的主要问题四、项目设计与规划五、投资预算六、经济效益分析三、项目规划及方案1、项目分析市场预测以下为项目分析市场预测模板审核人员审核日期批准人员批准日期编制日期2、项目定位1．形象定位．项目定位．客户定位3、项目开发方案步骤1、开发商提出开发设想是整个项目开发的起点2、可行性研究是项目开发的第二步也是关键一步3、申请项目用地4、项目设计5、征地及拆迁安置6、筹措开发资金7、建设工程招标8、施工9、市场营销及策划10、物业管理4、项目（资源）租赁价格评估估价程序一般包括：1、接受估价委托；2、明确估价基本事项；3、拟定估价作业方案；4、搜集估价所需资料；5、实地查勘估价对象；6、选定估价方法进行计算；7、确定估价结果；8、撰写估价报告；9、估价资料归档。5、项目风险控制1.项目危害辨识记录表岗位/工序：/设备设施名称：控制措施施工作业步骤（设备状态）12分析人员：审核人：分析日期：审核日期：年月日年月日单位：/岗位：设备设施：风险等级（R）建议整改/标准S（×S）12结束时间6、项目财务评测1、项目财务评估的程序是指进行项目财务效益分析的步骤，主要有：1、项目基础财务数据的估算。4、提出财务效益分析结论。5、进行不确定性分析。四、项目设计1、初步设计以下为项目初步设计方案模板1．因企划、销售、配套、资产、物业等原因导致的变更2．因施工单位原因导致的设计变更审核人员审核日期批准人员批准日期编制日期2、总设计以下为项目总设计方案模板2．建筑物的面积指标（总面积及组成部分的面积分配）3．总投资控制1．建筑的特色、共性与个性2．重点公共区域的装饰要求3．有特殊用途的装饰要求4．人防和特种结构的设计要求5．结构设计主要参数的确定十、设备设计要求5．安全疏散口的数量、位置、距离和疏散时间6．防火材料、设备及器材的要求十二、环境设计要求1．总体平面图、各建筑物主要立面与剖面图批准人员批准日期编制日期3、项目施工方案审核日期1、施工工序2、材料及用料3、施工机械4、施工注意事项五、项目建设1、招投标以下是招投标实施细则模板第1条目的第2章招标工作准备第3章招标工作程序第14条审核招标文件第15条现场勘查及投标预备会第16条开标第17条评标第18条招标结果备案第19条合同签订第20条合同备案第21条工程开工2、工程进度跟进以下是施工进度跟进规范模板制度名称施工进度跟进规范受控状态第1条目的第2章职责分工第8条施工进度计划编制原则第9条施工进度计划分类第10条施工总进度计划编制依据第11条施工总进度计划的内容第4章施工进度计划的实施第16条项目施工进度计划分解第17条实施施工进度计划第18条实施分包工程计划第19条施工进度计划检查第20条施工进度报告第21条施工进度计划调整内容第22条施工进度控制总结第23条施工进度控制总结的内容第24条问题处理第25条考核修订记录以下是施工进度中涉及的表格(包括：施工进度计划表、施工进度异常整改表)1.施工进度计划表编号：工程项目1111121前期报建工程进场准备主体工程32.施工进度异常整改表编号：日期：年月日施工单位实际进度计划日期施工单位项目经理日期监理工程师日期主管工程师日期部经理日期六、项目招商1、招商方案第一部分本项目招商的目的与目标一、本项目招商的目的二、本项目的招商目标第二部分本项目招商人员要求一、项目招商的机构建设二、项目招商部门的人员职责及要求三、项目招商培训第三部分本项目的招商原则一、本项目招商原则制定的基础二、本项目招商的具体实施基本原则三、项目招商策略原则第四部分本项目的招商流程第五部分本项目的主要招商策略一、本项目招商实施的总体策略二、项目招商策略实施的步骤三、项目招商策略实施中的相关具体措施第六部分项目招商准备一、项目招商文件的准备二、项目招商计划的制定三、项目招商机构的建立和培训四、项目招商硬件设施的完善五、与相关政府及经营主管部门协商项目经营掩耳盗铃环境改善的相关事宜六、项目宣传资料的设计及制作七、确定项目目标商源并进行安排八、辅助